W niektórych dzielnicach Toronto czy w Mississauga nowe domy wyrastają jak grzyby po deszczu. W innych można dostrzec budowlany marazm. Dlaczego tak jest? Czy wciąż opłaca się stawiać dom od nowa, czy też kupić już istniejącą nieruchomość?
GTA zagęszcza się z roku na rok. Odczuwalny zaczyna być brak nowych terenów budowlanych i nowych domów w stosunku do liczby mieszkańców. Widoczne jest to zwłaszcza w centrum Toronto – od Etobicoke na zachodzie, do Scarborough na wschodzie. Ci, którzy mieszkają na peryferiach, skazani są na uciążliwe dojazdy do pracy (jeśli pracują w downtown), dlatego coraz więcej osób przeprowadza się do centrum, nie tylko by zaoszczędzić czas na podróżach, ale również by korzystać ze wszelkich atrakcji oferowanych przez metropolię. Jeśli popatrzyć na Toronto, to w większości dominuje tu niska, kilkupiętrowa zabudowa. W metropoliach europejskich, np. w Paryżu, Londynie czy Berlinie zabudowa jest znacznie wyższa, a co za tym idzie, większa jest tam również gęstość populacji. W GTA liczba mieszkańców na kilometr kwadratowy jest znacznie niższa, co oznacza, że istniejąca infrastruktura miejska nie jest wykorzystana w pełni. Dlatego rząd prowincyjny bardzo popiera aktualny trend związany z intensyfikacją zabudowy. Zmieniane są przepisy urbanistyczne, ułatwiające nabywcom kupowanie pojedynczych działek i dzielenie ich na dwie mniejsze. Coraz częściej kupowanych jest 3-5 domów obok siebie – i w tym miejscu powstaje budynek wielopiętrowy. Jest to najprostsza metoda „zagęszczania” miasta. Miasta, które przez dziesięciolecia powstawało na zasadzie ekspansji, nie zaś na zasadzie planowania.
Zrozumiałe jest, że każde miasto jest bardzo zróżnicowane, pod względem infrastrukturalnym, urbanistycznym i społecznym. W każdym z nich są dzielnice lepsze i gorsze. Starsze, jak High Park – mają bardzo zwartą i trudną do wyburzenia czy podzielenia zabudowę. Ale już w Swensy czy centralnym Etobicoke są duże działki i organizacja budowy jest prosta. Z uwagi na nieoficjalny, choć silnie zakorzeniony w świadomości ludzi podział – na dzielnice prestiżowe oraz te nie cieszące się dobrą reputacją, dokonywane są zrozumiałe wybory. Logiczne jest, że ludzie decydują się na inwestowanie, które w przyszłości przyniesie im profit, natomiast obawiają się lokowania majątku w niepewnych miejscach, ryzykując nierzadko dorobkiem całego życia.
Powszechne jest obecnie budowanie nowych domów na “starych “ działkach. Dziś ludzie (szczególnie ci zamożniejsi) oczekują innych standardów. Jedna łazienka na dom, niskie sufity, czy małe pomieszczenia nie są już akceptowalne. Można oczywiście przeprowadzać remonty, ale mogą one tylko chwilowo poprawić sytuację, i często kosztują znacznie więcej niż budowa od początku. Natomiast końcowy efekt nie zawsze daje 100 procent satysfakcji.
Istotnym powodem nasilenia się trendu związanego z budową domów jest też fakt, że tak naprawdę następuje prawdziwa rewolucja w stylu i sposobie takiej budowy. Współczesne budynki to bardziej nowoczesny wygląd, lepsze materiały, ergonomika i energooszczędność. Niekoniecznie są to domy wielkie, ale za to znakomicie wyposażone wewnątrz i na zewnątrz.
Coraz bardziej odczuwalny jest brak wolnych miejsc pod budowę. Burzenie starych domów, by wybudować nowe – to praktycznie jedyna alternatywa. Jeśli myślimy o budowie w mieście, to największym problemem jest właśnie brak terenów. Większość z nich jest już zabudowanych i sporadyczne wolne działki (jeśli pojawiają się do sprzedaży) są albo drogie, albo nieatrakcyjne pod względem lokalizacji. Ceny działek są bardzo zróżnicowane i tu oczywiście decyduje cena rynkowa. Będzie ona zależała od lokalizacji, wielkości oraz atrakcyjności parceli. Na dzień dzisiejszy – by kupić dobrą nieruchomość w Mississauga (w którą warto zainwestować) mówimy o blisko milionie dolarów. W Toronto są to ceny na poziomie $1,200.000 i więcej.
Od “pustych” działek (na których nigdy nie było zabudowy) naliczany jest podatek HST, co znacznie zwiększa ich cenę. Jeśli “gołą” działkę kupuje budowniczy i robi to z zamiarem budowy i sprzedaży, to ma on oczywiście możliwość rozpisania HST oraz kosztów HST naliczanych w czasie budowy na materiały i robociznę. Cały ten podatek powinien być dołożony do ceny sprzedaży i przechodzi on na kupującego. Inaczej jest, jeśli kupujemy działkę dla siebie. Wówczas najczęściej podatek HST jest, niestety, naszym kosztem.
Kiedy kupujemy “dziewiczą” działkę, musimy liczyć się również z “development charges”. Są to opłaty, z których miasta pokrywają część kosztów związanych z rozwojem infrastruktury (np. budowa szkół, oczyszczalni ścieków, tranzyt, drogi, itd.). Jest to jednorazowa opłata i nie ma od niej ucieczki. Na dzień dzisiejszy w Mississauga (Peel) ta opłata od każdej nowej jednostki mieszkalnej wynosi $40,391 dla condo i $54,544 dla domów. Nie jest to mało! W przypadku wykorzystania do budowy działki, na której już kiedyś stał dom – unikamy tej opłaty.
Koszty podłączeń
W przypadku istniejącej działki może się zdarzyć, że uda się nam uniknąć niektórych kosztów związanych z podłączeniem nowych serwisów jak woda, ścieki, prąd czy gaz. Z tym, że jeśli rozbudowujemy dom i na przykład dobudowujemy piętro – to może to być dobre rozwiązanie. Natomiast jeśli budujemy nowy dom na miejscu starego – to powstaje problem. Dlaczego? Ponieważ te serwisy były odpowiednie dla nieruchomości zbudowanej 50 lat temu, natomiast rzadko pasują do nowych standardów budowlanych. Zwykle rura doprowadzająca wodę od ulicy powinna być powiększona z typowej półcalowej do 1-calowej. Rury żeliwne lub kamionkowe do odprowadzanie ścieków powinny być zamienione na plastikowe. Dawniej prąd był doprowadzany ze słupa elektrycznego za pomocą kabli napowietrznych; obecnie standardem jest linia energetyczna podziemna. Koszty poszczególnych podłączeń są różne w różnych miejscach, ale zawsze jest to spory wydatek, liczony w tysiącach dolarów.
Finansowanie
W przypadku kupna pustej działki poważny problem pojawia w przypadku jej finansowania. Trudno jest bowiem znaleźć bank chętny udzielić nam takiego wsparcia. Czasami banki, by sfinansować resztę kosztów, wymagają 50 procent lub więcej wpłaty własnej (down payment). Oprocentowanie też jest często znacznie wyższe. Dużo łatwiej jest natomiast uzyskać finansowanie na zakup działki z domem. Możemy otrzymać ofertę pożyczki nawet z 5% wpłaty pod warunkiem, że mamy dobry kredyt i możemy właściwie udokumentować dochody.
Wracając do pytania czy budowanie się ciągle opłaca: uważam, że tak, ale uzyskanie profitu wcale nie jest proste. Łatwo o błąd, i bez pomocy specjalisty, doświadczonego w inwestycjach związanych z nieruchomościami możemy narazić się na fiasko finansowe. Jest wiele elementów, na które należy zwrócić uwagę, by nie stracić majątku. Są to na przykład:
• Lokalizacja
• Cena zakupu działki oraz ceny sprzedaży, jakie można uzyskać w danej okolicy
• Właściwy i atrakcyjny projekt, który jest dobrze trafiony dla wybranej okolicy
• Właściwa organizacja budowy, by nie doszło do przestojów i straty czasu
• Współpraca ze sprawdzonymi subkontraktorami
• Umiejętność wyszukiwania właściwych okazji na zakup potrzebnych materiałów i elementów domu (okna, kuchnie, wyposażenie łazienek, itd.)
• Właściwe finansowanie, które nie spowoduje, że profit zostanie zjedzony przez lichwiarski procent
• Współpraca z doświadczonym agentem nieruchomości, który będzie wiedział jak zorganizować „staging”, zdjęcia i materiały promocyjne.
Pomimo wielu trudności, a nawet pułapek – budowanie jest znakomitą przygodą i jednocześnie szansą na uzyskanie pełnej niezależności finansowej.
Dlatego wszystkich zainteresowanych tym tematem zapraszam do współpracy. Chętnie doradzę i wspomogę Państwa w tym przedsięwzięciu.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński,
905 278 0007
