Większość ludzi w sposób intuicyjny rozumie, jakie znaczenie ma słowo „własność”. Każdy wie, co do niego należy, a czego nie posiada. W równie intuicyjny sposób ludzie z reguły rozumieją pojęcie współwłasności, która z definicji zakłada, że dane dobra materialne albo dobytek można posiadać na spółkę z inną osobą (osobami).
Często zdarza się, że para małżeńska lub niemałżeńska wspólnie posiada np. dom. Można też posiadać wspólne konto bankowe albo samochód. Większości ludzi wydaje się, że bycie współwłaścicielem jest prostym, pozbawionym komplikacji pomysłem, częściowo dlatego, że w Polsce jak i w większości Europy, można być współwłaścicielem czegoś tylko w jeden sposób.
Co w praktyce oznacza bycie współwłaścicielem czegoś? Zarówno w Polsce jak i w Kanadzie bycie współwłaścicielem oznacza, że każdy ze współwłaścicieli może korzystać z całości danego dobra. Jeżeli dwie osoby są współwłaścicielami domu, to obie mogą korzystać z niego bez ograniczeń. Jeżeli dwie osoby są współwłaścicielami konta w banku, to obie mogą wyciągnąć całość zdeponowanych tam funduszy i wykorzystać je w dowolny sposób, niekoniecznie wzbudzający aprobatę drugiego właściciela.
W Kanadzie, Wielkiej Brytanii oraz większości krajów commonwealth bycie współwłaścicielem jest jednak bardziej skomplikowane, gdyż istnieją różne rodzaje współwłasności.
W Kanadzie istnieją dwie podstawowe formy bycia współwłaścicielem: joint tenancy i tenancy in common.
Joint tenancy jest formą bardziej popularną. Większość par, które nabywają domy, nabywają je jako joint tenants.
Co w praktyce oznacza joint tenancy?
W systemie brytyjskim a także kanadyjskim, joint tenants nie mają prawa do dysponowania w testamencie swoją częścią wspólnej własności. Całość dobytku wspólnie posiadanego przez joint tenants, staje się automatycznie własnością ostatniego właściciela, który przeżył.
Wyobraźmy sobie, że państwo Kowalscy kupili dom jako joint tenants. Jak to się statystycznie często zdarza, pan Kowalski umarł wcześniej i pani Kowalska automatycznie stała się właścicielką całego domu. Jeżeli pan Kowalski zostawił testament, w którym całość swojego majątku zapisał komu innemu, np. dzieciom albo bratu, to w skład tej części majątku nie wchodzi połowa domu, który miał z żoną jako joint tenants. Połowa domu, która należała za życia do pana Kowalskiego w ogóle nie staje się częścią jego masy spadkowej (estate), ale automatycznie staję się własnością drugiego joint tenant – jego żony.
W większości przypadków fakt, że część domu pana Kowalskiego, który posiadał z żoną jako joint tenants, nie wchodzi w skład jego estate, nie ma wielkiego znaczenia. Są jednak sytuacje, w których fakt ten nabiera dużej wagi, na przykład wtedy, kiedy do masy majątkowej zgłaszają się wierzyciele pana Kowalskiego.
Jeżeli pan Kowalski umarł mając 100 tysięcy dolarów długu, to jego dług musi być spłacony z jego masy spadkowej (estate) przed jej rozdysponowaniem spadkobiercom. Jeżeli masa spadkowa pana Kowalskiego wynosiła 100 tysięcy dolarów i jego długi 100 tysięcy dolarów, to jego spadkobiercy nie otrzymają nic.
Jeżeli pan Kowalski w momencie śmierci nie posiadał nic, prócz połowy domu wartego 400 tysięcy, którego współwłaścicielem był z żoną jako joint tenents, to wierzyciele pozostaną niespłaceni. Połowa domu należącego za życia do pana Kowalskiego, stanie się automatycznie własnością pani Kowalskiej i nie zostanie użyta do spłacenia długów.
Jeżeli masa spadkowa pana Kowalskiego wynosiła więcej niż 100 tysięcy dolarów, np. 120 tys. dolarów, to po spłaceniu długów zostanie 20 tys. dolarów do rozdysponowania pomiędzy spadkobierców pana Kowalskiego, zgodnie z testamentem albo zgodnie z właściwym aktem prawnym.
Warto wiedzieć, że większość z nas jest współwłaścicielem domów lub innych nieruchomości, jeżeli posiadamy je z kimś na spółkę, jako joint tenants.
Żeby sprawę bardziej skomplikować, dobytek może mieć więcej niż dwóch współwłaścicieli. Wyobraźmy sobie, że państwo Kowalscy, Jan i Maria, kupili dom na spółkę ze swoją córką Anną. Jeżeli przy zakupie domu nie wyjaśnili sprawy, które z nich jest współwłaścicielem danej części tego domu, to automatycznie, jako joint tenants, każde z nich jest właścicielem 1/3 domu.
Tym niemniej, przy zakupie nieruchomości nabywcy mogą wyrazić życzenie, aby być współwłaścicielami w sposób inny niż „automatyczny”. Na przykład, państwo Jan i Maria mogą być między sobą joint tenants, tzn. w przypadku śmierci pana Kowalskiego pani Kowalska otrzyma jego 1/3 część domu, a w przypadku śmierci pani Kowalskiej pan Kowalski otrzyma 1/3 część domu należącą uprzednio do pani Kowalskiej.
Ale państwo Kowalscy mogą być tenants in common w stosunku do swojej córki Anny. To znaczy, że w przypadku śmierci Anny jej 1/3 domu może być rozdysponowana poprzez jej testament.
I w ten sposób dotarliśmy do konceptu tenants in common.
Podobnie jak joint tenants, tenants in common są współwłaścicielami danych dóbr i każde z nich może korzystać z całości danego dobytku. W odróżnieniu od joint tenants, każde z tenants in common może dysponować w testamencie swoją częścią wspólnie posiadanego majątku. To znaczy, jeżeli państwo Kowalscy mają dom jako tenants in common, to każde z nich może swoją połowę zapisać w testamencie komu zechce i w dowolny sposób, ograniczony jedynie odnośnymi wymaganiami Family Law Act.
Jeżeli państwo Kowalscy posiadają dzieci z poprzednich związków, to każde z nich może zostawić swoją połowę domu dzieciom z poprzedniego związku. Mało tego, państwo Kowalscy mogą zadysponować testamentem, że kiedy umrze pierwsze z nich, drugie może mieszkać w domu do końca swoich dni i dopiero po śmierci drugiej osoby, połowa domu należąca do małżonka, który umarł pierwszy, stanie się własnością jego dziecka lub dzieci.
Często wynikającą kwestią przy dyskutowaniu bycia współwłaścicielem jest to, co dzieje się, gdy spółki przestają być dobre. To znaczy co dzieje się w chwili, kiedy ludzie, pary małżeńskie, niemałżeńskie albo nawet partnerzy w interesach posiadający wspólne inwestycje jako tenants in common lub jako joint tenants, nie chcą już być współwłaścicielami i któreś z nich chce odzyskać zamrożony w inwestycji kapitał i pozbyć się swojego w niej udziału.
Oczywiście zawsze można wykupić jednego ze wspólników. Jeżeli np. 5 osób kupiło razem dom, który wynajmują i jeden ze wspólników chce zrealizować swój udział w domu, pozostali wspólnicy mają go wykupić. Co się jednak dzieje , gdy pozostali wspólnicy nie mają pieniędzy, aby wykupić udział osoby, która chce wyjść ze spółki?
Prawo stanowi, że osoba, która ma udział w danej własności, powinna być w stanie zrealizować ten udział. Czyli w ogólnym długoterminowym rozrachunku, współwłaściciele nie są w stanie uniemożliwić jednemu z nich odsprzedanie swojej inwestycji. Kwestia ta często wynika w sprawach rodzinnych. Jak już wspominałam, małżonkowie oraz pary nieformalne, często są współwłaścicielami posiadłości ziemskich. W chwili kiedy się rozstają, pojawia się konieczność sprzedania takiej posiadłości i zrealizowania swojego udziału.
Często ze zwykłej przekory albo przyczyn praktycznych, jedna ze stron nie chce sprzedać posiadłości.
W takiej sytuacji konieczne jest uzyskanie decyzji sądowej, nakazującej sprzedaż danej posiadłości. W większości przypadków strona niechętna sprzedaży, wcześniej czy później zdaje sobie sprawę z tego, że sprzedaż jest nieunikniona, co znakomicie skraca proces sądowy.
Sposób, w jaki jest się współwłaścicielem można zmienić. Najczęstszy scenariusz dotyczy sytuacji, kiedy jeden z joint tenants nie chce już być joint tenant, chce mieć możliwość dysponowania w testamencie swoim udziałem w danej własności, bez konieczności pozbywania się wspólnie posiadanego majątku. W takiej sytuacji można „oddzielić joint tenancy”.
Jeżeli dwie osoby posiadają dom jako joint tenants i jedna z nich chce mieć możliwość dysponowania swoim udziałem w testamencie, to może udać się do prawnika zajmującego się prawem nieruchomości i poprosić o „severance of joint tenancy”, czyli zmianę formy posiadania domu z joint tenancy na tenancy in common.
Operację tę można przeprowadzić bez zgody drugiego współwłaściciela. Po przeprowadzeniu tej zmiany, każdy ze współwłaścicieli może w testamencie dysponować swoją częścią domu i żaden z nich nie stanie się automatycznie właścicielem całości nieruchomości z chwilą śmierci jednego z nich.
Monika J. Curyk
Barrister&Solicitor
Notary Public.
289.232.6166
Mississauga, Ontario, Kanada
Treść niniejszego artykułu w żadnym przypadku nie powinna być traktowana jako porada prawna. Celem artykułu jest wyłącznie udzielenie ogólnych informacji.
