Nie raz poruszałem kwestię zakupu mieszkania z planów od dewelopera oraz zakupu poprzez system MLS. Który sposób na własne “cztery ściany” wybrać? Jakie są różnice?
Różnice są ogromne. Zakup nowych mieszkań z planów kieruje się zupełnie innymi zasadami niż zakup mieszkań poprzez system MLS (Multiple Listing System) Warto sobie je uzmysłowić, bo może to pomóc w podjęciu decyzji o sposobie zakupu.
** Zacznijmy od mieszkań oferowanych poprzez system MLS (omawiane tutaj elementy decydujące o wyborze i zakupie nie są przytaczane w jakiejś specjalnej kolejności).
• Wiek mieszkań – poprzez system MLS oferowane są mieszkania w każdym wieku: od bardzo starych do czasami zupełnie nowych. Często ci, co odebrali właśnie nowe mieszkania kupione od dewelopera wprowadzają je do systemu MLS, by zarobić na wzroście cen.
• Łatwość oglądania “w naturze” – jest to ogromna zaleta, bo wiele osób nie posiada umiejętności czytania planów, więc obejrzenie realnego mieszkania decyduje o wyborze nieruchomości. Łatwo w takim przypadku zobaczyć też jak wygląda otoczenie oraz czy nasz widok z okna jest warty zakupu.
• Klarowne koszty związane z zakupem – w przypadku zakupu z MLS nie ma ukrytych kosztów. HST nie dotyczy „resale”. Nie ma też „development charges”. Płacimy tylko za prawnika oraz Land Transfer Tax.
• Ograniczona podaż – w systemie MLS jest dużo mieszkań do wyboru, ale często w danym budynku jest tylko jedno wystawione na sprzedaż, które nam odpowiada. Dlatego często zwlekanie z decyzją prowadzi do sytuacji, że ktoś to mieszkanie kupi i nas wyprzedzi. Zdarza się też, że musimy konkurować z innymi jeśli pojawi się druga lub trzecia oferta.
• Szansa na negocjacje – jeśli nie mamy konkurencji i rynek jest zbalansowany, mamy szansę na negocjowanie ceny. Oczywiście w granicach rozsądku.
• Składanie ofert – w przypadku istniejących mieszkań (resale) możemy składać oferty warunkowe na załatwienie pożyczki, inspekcję czy sprawdzenie stanu finansowego korporacji.
• Downpayment zaczyna się od 5% – to jest niezwykle ważny aspekt. Taka mała wpłata umożliwia wielu kupującym po raz pierwszy nabyć pierwszy dom czy mieszkanie. W przypadku zakupu z planów minimalny downpayment jest wyższy.
• Finansowanie – jest znacznie prostsze do otrzymania, bo banki widzą produkt, który finansują.
• Status Certificate – jest łatwo sprawdzić w jakim stanie finansowym i prawnym jest każda korporacja. Jest to istniejący organ prawny, który musi stosować się do wielu wymagań i przepisów.
• Inspekcja – istniejącą nieruchomość jest łatwo ocenić pod stanem technicznym.
• Okres oczekiwania na fizyczne przejęcie mieszkania – może być bardzo szybki, ponieważ nieruchomość jest już wybudowana. Typowo wynosi 30-90 dni. Jeśli ktoś potrzebuje zamieszkać szybko we własnym mieszkaniu (domu), MLS jest często jedyną opcją. Można tu znaleźć mieszkanie gotowe do natychmiastowego przejęcia.
** W wypadku zakupu z planów może być więcej niewiadomych, gdyż nie kupujemy istniejącej jednostki mieszkalnej (najczęściej), ale podpisujemy kontrakt na jej wybudowanie.
• Kupno z planów – wybór mieszkania w tym przypadku jest z planów i wymaga sporo wyobraźni. Czasami to co kupimy, odbiega od naszych oczekiwań.
• Brak możliwości negocjacji ceny. Czasami deweloper dla zachęty oferuje bezpłatny parking lub locker.
• Długi okres oczekiwania – zwykle 2-3 lata. To sporo czasu, ale wielu inwestorów lubi ten fakt, bo mogą się finansowo przygotować.
• Downpayment jest rozłożony w czasie, ale zwykle wynosi 20% ceny, co jest istotne dla wielu inwestorów. Część z nich w przypadku zakupu mieszkań pod inwestycję używa „equity” z posiadanego już domu. A jeśli nie mają takiej możliwości, to rok w którym muszą dostarczyć wpłatę zmusza ich do oszczędności.
• Konieczność podejmowania decyzji dotyczącej wyposażenia – w przypadku kupna istniejących mieszkań nie mamy możliwości wyboru wykończeń. Przy zakupie nowego mieszkania z planów zwykle jest kilka opcji. Nie znaczy to jednak, że zawsze dostaniemy to, co nam się podoba.
• Nie do końca wiadomy jest całkowity koszt zamknięcia. Land Transfer Tax i koszt prawnika można wyliczyć, ale tak zwane „levies” są zwykle ciężkie do przewidzenia. Dlatego ważne jest, by mieć w kontrakcie klauzulę określającą maksymalną kwotę, jaka może być naliczona.
• Nie do końca pewne są koszty miesięczne (utilities) – zwykle przez kilka pierwszych lat mamy szansę na niskie opłaty w stosunku do powierzchni. Ale to może się szybko zmienić.
• Umowa podpisywana jest z deweloperem, odwrotnie niż przy zakupie przez MLS, gdy kupujemy mieszkanie od osoby fizycznej. W przypadku „pre-construction” kupujemy od korporacji, i gdyby doszło do sporu sądowego, często jesteśmy na straconej pozycji.
• HST wliczone w cenę zakupu – na nowe produkty naliczany jest HST (również na domy). Należy uważać by uniknąć konieczności zwrotu tego podatku do Revenue Canada. Często sprzedając nowe mieszkanie zbyt szybko (chcąc skorzystać z profitu) sami sobie robimy ogromne problemy!
• Zwykle pierwszy rok od przejęcia jest trochę spędzany „na budowie”. Bywa, że deweloper stara się przekazać właścicielom gotowe mieszkania ale jest często opóźniony z wykończeniem zaplecza (np. lobby, fitness area, baseny itd.
• Assignment – jest to możliwość odsprzedaży unitu przed jego fizycznym przejęciem. To bardzo atrakcyjna opcja dla inwestorów, bo często się zdarza , że od momentu zakupu do momentu przejęcia cena idzie w górę o 10-20%. Dlaczego nie skorzystać i nie zarobić?
Panuje powszechne przekonanie, że zakup z planów jest tańszy niż z „resale”. Może tak było w przeszłości, ale w obecnym zwariowanym rynku jest raczej odwrotnie. Na przykład prawie wszystkie sprzedawane teraz w Mississauga kondominia z planów osiągają cenę około $1,000 za stopę, kiedy ciągle można kupić prawie nowe „używane” i bardzo atrakcyjne mieszkanie za $750-$800 za stopę – prawie o 20-25% taniej! Dodatkowo z parkingiem i często bez wysokich kosztów, narzucanych przez deweloperów, a związanych z zamknięciem transakcji.
Podobnie ma się sprawa z domami, szczególnie z townhouses. To, co deweloperzy oferują w zakresie townhouses jest moim zdaniem jednym wielkim „przekrętem”. Trzypiętrowe szeregówki połączone plecami z sąsiadem, bez ogrodu, bez basementu i z kuchnią na pierwszym piętrze oferowane są po blisko $800,000. A przecież za taką sumę można kupić kilkuletnią szeregówkę z ogrodem i basementem i tylko dwupiętrową! Ja rozumiem, że często ulegamy emocjom i wydaje nam się, że podejmujemy super inwestycję, ale czasami po prostu nie warto.
Jeśli mają Państwo wątpliwości co do tego, czy upatrzony dom jest wart swojej ceny, zapraszam do kontaktu. Przyjrzymy mu się dokładnie i porównamy z innymi ofertami. Druga opinia zwykle pozwala zainwestować znacznie lepiej.
Mam nadzieję, że znając podstawowe różnice pomiędzy zakupem mieszkań przez system MLS i z planów będą mogli Państwo bardziej świadomie podjąć decyzję którą opcję wybrać, i która jest dla Państwa bardziej korzystna.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
