Goniec

Register Login

Nieruchomości

piątek, 16 listopad 2018 08:50

Wygodny dom na emeryturę

Napisane przez

maciekczaplinskiMówiłeś w przeszłości o tym, że wiele osób przechodząc na emeryturę zamienia domy na mniejsze. Ale jakie te domy powinny być? Jakie elementy twoim zdaniem są istotne?

Prawdą jest, że wraz ze zmianą wieku „rodziny” mamy naturalnie inne potrzeby i oczekiwania w stosunku do domu w jakim zamieszkujemy. Młoda rodzina zwykle potrzebuje znacznie większego domu. Potrzebuje kilka sypialni dla dzieci i gości, czasami ekstra sypialnię na tak zwany home office (czyli komputer i ewentualnie inne urządzenia jak scanery, printery itd.) Często basement wykańcza się po to, by stworzyć tam gym, bar czy ewentualnie kino domowe. Duży ogród nie jest problemem, bo jest siła do koszenia trawy. 

        Ale wraz ze zmianą wieku oraz ze spadkiem zarobków szczególnie w chwili przejścia na emeryturę, nasze priorytety zdecydowanie się zmieniają. Duży i drogi w utrzymaniu dom przestaje cieszyć. Jest wręcz uciążliwością. Trudno go ogrzać, posprzątać, naprawiać czy nawet codziennie obejść. Zdarza się, że niektórzy z właścicieli tygodniami nie idą do basementu czy na drugie piętro, bo schody są zbyt uciążliwe do korzystania. 

        Oczywiste jest, że wiele osób kiedy przechodzi na emeryturę, często zamienia duży dom na coś mniejszego. Często jest to obszerne condominium. Dzieje się tak z trzech głównych powodów. Brak schodów, brak potrzeby napraw zewnętrznych do domów oraz brak potrzeby pielęgnacji ogrodu. Takie rozwiązanie wydaje się niezwykle wygodne i logiczne. Ale ma ono też niestety swoje problemy. 

        Pierwszy problem (moim zdaniem) to niezwykle wysokie maintenance. Przy dzisiejszych wysokich cenach mieszkań, mieszkanie w dobrym budynku o powierzchni 1,200 stóp kwadratowych (lub więcej) kosztuje znacznie powyżej $800,000. Maintenance swobodnie zaczyna się na poziomie $600 miesięcznie  w nowych budynkach (bez hydro) ale w starszych budynkach bardzo często dochodzi do $1,200/M i więcej. Jest to spory wydatek nawet jeśli mamy takie mieszkanie kupione za gotówkę. 

        Drugi problem jaki ja widzę, to jest fakt, że pewna fizyczna aktywność jest potrzebna w życiu. Minimalny ogródek, gdzie można trochę się zrelaksować z psem (czy kotem) lub pogrzebać w ziemi przy pomidorach lub kwiatkach, bardzo dobrze wpływa na zdrowie fizyczne i psychiczne. 

        A trzeci problem jaki widzę, to jest fakt, że z wiekiem potrzebujemy spokoju, a niestety większość condos jest bardzo „busy”. Różni ludzie, windy, regulacje – Itd. To wyprowadza z równowagi i nie robi nasz szczęśliwymi ludźmi.

        Jaki więc powinien być dom dla ludzi 55+? Moim zdaniem dom parterowy (bungalow), najlepiej na nie za dużej  działce. Ale nie każdy bungalow wygląda tak samo. Niektóre są tak zaprojektowane, że mają kontakt z ogrodem, inne nie!  Poza Toronto w zakresie od 45 do 60 minut jazdy można znaleźć sporo „nowszych bungalows” domów z praktycznym i poprawnym układem funkcjonalnym dla ‘starszych ludzi” w cenach od 450K do 600K. Do niedawna było znacznie taniej, ale ogromny „exodus” w ostatnich 3 latach ludzi z Toronto w wieku emerytalnym spowodował znaczny wzrost cen. – Pomimo tego i tak ciągle można tam o połowę taniej kupić znacznie lepszy dom.

        Te „nowsze” w rozwiązaniach funkcjonalnych bungalows, zwykle mają tylko 2 sypialnie i 2 łazienki na głównym poziomie, wyższe sufity, podwójny garaż, open concept design i połączenie living room z ogrodem.

        Niestety w Toronto czy Mississauga, jest mało takich nowszych rozwiązań i zwykle „starsze bungalows mogą nawet nie mieć garażu, mają jedną łazienkę i często nie mają nawet połączenia z ogrodem. Dlatego szukając domu dla siebie na emeryturę warto wiedzieć na co zwracać uwagę i dobrze jest skorzystać z pomocy osoby, która ma w tym kierunku doświadczenie.

        Na szczęście przeróbki w domach parterowych są niezwykle łatwe do zrobienia. Praktycznie można przesunąć lub usunąć każdą ściankę, zmienić układ funkcjonalny, dołożyć łazienkę, włożyć skylight, czy wybić dodatkowe okna. 

        Jest to łatwe dla ludzi, którzy mają w tym doświadczenie, ale dla przeciętnej osoby może to być udręka. Dla zainteresowanych osób ja mogę zaoferować specjalną pomoc. Mogę pomóc w znalezieniu bungalow do kupna, który ma dobry potencjał. Następnie mogę pomóc w projekcje, pozwoleniach na renowacje i pomóc przeprowadzić całą renowację pod klucz. Mogę to zrobić dzięki temu, że współpracuję z super-uczciwym kontraktorem (przy okazji naszym zięciem), który ma ogromne doświadczenie w tego typu przeróbkach.

         Co dom przystosowany dla ludzi „starszych” powinien mieć?

        Oczywiście wszystko jest uzależnione od możliwości finansowych oraz od indywidualnych preferencji. Ale kilka spraw jest moim zdaniem koniecznych remontując dom na „retirement”.

        dom parterowy, ale taki by miał dostęp z living room i kuchni do ogrodu,

        możliwie bezpośredni dostęp z domu do garażu,

        minimum 2 sypialnie i minimum 2 łazienki na głównym poziomie. 

        Kupując dom z 3 sypialniami, łatwo jest przerobić jedną sypialnię na drugą łazienkę i walk-in-closet. open concept design w rejonie kuchni i living room; możliwie cathedral ceiling i skylights 

        kuchnia i przynajmniej jedna łazienka muszą być zaprojektowane tak, by nawet osoba na wózku inwalidzkim mogła swobodnie się po nich poruszać. 

        Należy też odpowiednio wysoko zaprojektować counters (niżej niż normalnie). Prysznic powinien być obszerny i bez progu.  

        pralnia - koniecznie na głównym poziomie.       Wskazane jest też by była  obszerna spiżarnia.

        Drzwi minimum 34 inches szerokości. 

        Projektując deck – warto zadbać by można wydostać się na niego bez przeszkód. Czyli minimalny próg.

        Ja osobiście proponowałbym, by system grzewczy bazował na ogrzewaniu podłogowym by zminimalizować kurz i alergie. Natomiast klimatyzacja, powinna być od góry by zwiększyć jej efektywność. 

        Oczywiście media, internet, smart lighting, security system – to wszystko staje się dzisiaj standardem.

        I moim zdaniem, jeszcze jedna ważna sprawa. Zasadniczo kupując bungalow, zakładamy, że mało będziemy korzystać z basementu. Czy oznacza to, że ma on stać pusty? Ja osobiście jestem zwolennikiem przerobienia go na super-przyjemny basement apartment z osobnym wejściem. Dlaczego? Odpowiedź jest prosta. Dopóki jesteśmy finansowo w dobrej formie nie musimy go wynajmować, ale jeśli emerytura jest skromna to taki apartament, jeśli jest dobrze zrobiony łatwo jest wynająć za $1200-$1500. To jest naprawdę znacząca suma, która pozwoli zapłacić za podatki, za utilities, ubezpieczenie i nawet koszenie trawy!  

        Jak się to ma do kupna condo, gdzie co miesiąć musimy płacić maintenance i podatek? W przypadku domu z rental income, możemy mieszkać „za darmo” i właściwie w lepszych warunkach! Oczywiście takie mieszkanko może też być dla członka rodziny albo dla osoby, która nas nami pielęgnuje. 

        Zdecydowanie bungalows są bardzo poszukiwane, bo ich mało się obecnie w mieście buduje. Teren jest drogi i deweloperzy chcąc zmaksymalizować profit – budują duże domy na małych działkach. A moim zdaniem, popyt na bungalows będzie ogromny – szczególnie, po fajnym remoncie. 

czwartek, 08 listopad 2018 18:31

Oferty warunkowe

Napisane przez

maciekczaplinskiW odniesieniu do nieruchomości słyszy się czasami określenie „nieruchomość warunkowo sprzedana” Warto wiedzieć, co to oznacza i jakie warunki najczęściej występują.

Jeśli pojawiła się oferta na dany dom, która została zaakceptowana przez sprzedających i kupujących; czyli obie strony w kontrakcie zgodziły się na wszystkie ważne aspekty transakcji, takie jak cena, czas przejęcia nieruchomości oraz ustalono, które sprzęty domowe są w niej zawarte, natomiast kupujący poprosił o ekstra czas na zorganizowanie, na przykład, finansowania lub sprawdzenie stanu technicznego nieruchomości - to właśnie jest to stan określany jako “warunkowa sprzedaż”

        W transakcjach kupna i sprzedaży nieruchomości – najbardziej typowe warunki, jakie kupujący dodają do oferty to warunek na zorganizowanie finansowania oraz warunek na sprawdzenie stanu technicznego nieruchomości przez  zatrudnionego  inspektora. W typowych sytuacjach zwykle czas przeznaczony na wypełnienie obu warunków nie przekracza 5 dni biznesowych. Jeśli kupującemu uda się zorganizować finansowanie oraz jest zadowolony z wyników inspekcji domu to wówczas powinien podpisać dokument nazywający się „waiver”, który usuwa warunki, o których wspomnieliśmy z oferty i tym samym oferta nabiera mocy prawnej. Jeśli kupujący chce wycofać się z zawartej umowy – to właśnie w trakcie tych pierwszych 5 dni biznesowych, może zrobić to bez większych problemów. Jeśli kupujący wypełni warunki i podpisze waiver i umowa stanie się wiążąca – to wycofanie się z transakcji zaczyna mieć poważne konsekwencje prawne.

        Wspomniane dwa typowe warunki – czyli finansowanie i inspekcja są najbardziej typowe natomiast istnieje wiele innych potencjalnych warunków, które można użyć. Na przykład, kupujący kondominium, często robią ofertę warunkową na sprawdzenie stanu finansowego i prawnego korporacji, w obrębie której zakupują unit. Sprzedający musi wówczas na własny koszt dostarczyć dokument nazywany „Estoppel Certificate”, który w bardzo dokładny sposób opisuje stan finansowy i legalny koorporacji. Jeśli kupującego prawnik uzna, że status korporacji jest niezadawalający, składający ofertę może się z niej wycofać.

        Z innych spotykanych warunków, może być na przykład warunek na zaakceptowanie danej nieruchomości przez osobę trzecią, warunek na sprawdzenie zoningu, warunek na uzyskanie ubezpieczenia nieruchomości, sprawdzenie przydatności wody do picia i wiele innych. 

        Zdarzają się też sytuacje, że kupujący dom, jest już posiadaczem domu, który jest jeszcze nie sprzedany. Wielu kupujących boi się ryzyka i składa ofertę warunkową na kupno, pod warunkiem, że sprzeda swój własny dom. Zwykle nie jest to bardzo dobrze przyjmowana oferta przez sprzedających. Pomimo, że mają oni prawo nadal sprzedawać swoją nieruchomość, to w praktyce ich szanse sprzedaży spadają drastycznie.  Osobiście, jeśli otrzymuję taką ofertę na mój listing to raczej odradzam moim klientom jej akceptację.

        Oczywiście, to nie koniec wszystkich warunków. Ale te, o których wspomniałem są najbardziej typowe.  W przypadku każdego warunku, tylko jedna strona ma prawo usunięcia warunku. Ta strona, która go włożyła do oferty. Warto również wspomnieć, że im więcej warunków w składanej ofercie tym trudniej negocjować cenę. W przypadku, kiedy mamy kilka ofert na jeden dom, oferta warunkowa najczęściej odpada w przedbiegach.

        Jeszcze jeden komentarz. Czasami kupujący wkładają warunek w ofertę, by mieć tak zwaną furtkę, by się ze złożonej oferty wycofać. Należy być bardzo ostrożnym w takich sytuacjach - bo jeśli sprzedający udowodni że kupujący mógł otrzymać pożyczkę, ale udawał że nie - to czasami mogą być poważne konsekwencje łącznie z utratą depozytu.

        Powstaje pytanie czy jak dom jest sprzedany warunkowo, można nadal na niego składać oferty? Czy można na przykład zaoferować więcej pieniędzy i przebić cenę?

        W przypadku przebijania ceny to najczęściej odpowiedź jest nie! Czyli jeśli sprzedamy dom dziś warunkowo na finansowanie i następnego dnia ktoś zaoferuje nam $10, 000 więcej, to niestety pierwsza umowa musi być respektowana i nie możemy zapomnieć o niej i wybrać lepszą ofertę. Natomiast można tą nową ofertę zaakceptować pod warunkiem, że pierwsza oferta jeśli jest warunkowa – nie umocni się. To nie zdarza się często, ale jak wiemy, życie pisze różne scenariusze.

        Większość składanych ofert warunkowych nie ma czegoś, co nazywa się escape clause. Czyli nie daje sprzedającym, możliwości wycofania się z oferty.  Wyjątkiem jest oferta warunkowa na sprzedaż nieruchomości. Jeśli kupujący złożył ofertę na zakup nieruchomości pod warunkiem, że sprzeda swój dom, właściciel nadal może sprzedawać swój dom. Jeśli otrzyma on inną korzystną ofertę to wówczas pierwszy kupujący ma 24 godziny czasu by albo usunąć warunek albo wycofać się z transakcji. Nazywane jest to „escape clause”.

czwartek, 01 listopad 2018 17:59

Kilka uwag na temat oferty

Napisane przez

maciekczaplinskiCzasami po tygodniach, czasami po miesiącach poszukiwań trafiamy na nasz “wymarzony” dom. Z własnego doświadczenia wiem, że nie jest łatwo znaleźć coś, co wydaje się godne zakupu. 

        I co dalej? 

        Jak przebiega proces składania oferty i zakupu nieruchomości?

        Jest to bardzo ważny moment. Bo nie tylko, że będziemy podpisywali bardzo ważny prawny dokument nazywający się „Agreement of Purchase and Sale” to jeszcze musimy sobie zdawać sprawę jakie są konsekwencje prawne, gdy ten dokument zostanie zaakceptowany. Na szczęście większość kupujących korzysta z pomocy (najlepiej by byli doświadczeni) agentów od nieruchomości. Ale zdarzają się i tacy co próbują to robić na własną rękę, by zaoszczędzić na opłatach, ale za to często popadając w spore problemy prawne i finansowe. Bo niewiedza kosztuje.

        Sama oferta kupna i sprzedaży oraz sam proces negocjacji jest bardzo obszernym tematem. Dziś podam tylko kilka podstawowych informacji.

        Pisemna oferta kupna jest zwykle inicjowana przez agenta reprezentującego kupujących. Przygotowywana jest ona na standardowych formularzach opracowanych przez Ontario Real Estate Bord w kooperacji z Real Estate Council of Ontario. Formularze te są również sprawdzone przez doświadczonych real estate prawników.  Całe formy są tak opracowane, że w poszczególnych punktach zawarte są typowe paragrafy chroniące obie strony oraz określające wzajemne zobowiązania. Modyfikowane są tylko te niektóre fragmenty oferty, które w formie pisemnej określają warunki, na jakich potencjalny klient gotowy jest kupić wystawioną do sprzedaży nieruchomość. 

        Wstępna oferta zawiera takie detale jak proponowaną cenę, proponowany depozyt, warunki (o tym za tydzień), jeśli jest to oferta warunkowa, dzień przejęcia nieruchomości oraz tak zwane „inclusions” – czyli określa, jakie sprzęty gospodarstwa domowego zawarte będą w cenie, a jakie będą wykluczone.

        Depozyt, który towarzyszy ofercie wynosi zwykle 3%-5% ceny wywoławczej. Jeśli oferta zostanie zaakceptowana, to depozyt przekazywany jest firmie reprezentującej właścicieli i umieszczany jest na specjalnym koncie firmy która ma listing (nieruchomość na sprzedaż) – Konto to nazywa się Trust Account i umieszczone tam depozyty są w pełni bezpieczne. Według prawa Broker nie może tych pieniędzy użyć do żadnych innych celów, niż obsługa sprzedaży (commissions).

         Typowa oferta jest ważna tylko przez określony okres. Może to być tydzień, mogą to być dosłownie godziny. Jeśli nie zostanie ona rozpatrzona w tym czasie przez sprzedających nieruchomość to traci swoją ważność.

         Właściciel domu, który otrzymuje ofertę może w określonym ofertą czasie (irrevocability); zaakceptować ją bez zmian, dokonać zmian i zaproponować kupującym swoje warunki (nazywane jest to „counter offer” lub „sign back”). Natomiast jeśli oferta jest zbyt niska, albo ma warunki, których nie chcemy zaakceptować, to możemy pozwolić jej wygasnąć i wówczas jest po sprawie.

        Jak wspomniałem kiedy oferta złożona przez kupujących rokuje nadzieję na szczęśliwe zakończenie (czyli że strony mogą się porozumieć) zwykle następują zmiany i oferta wraca do kupujących. Nazywa się to sign-back lub counter-offer. Zwykle oferta krąży pomiędzy dwoma stronami przez jakiś czas. Za każdym razem strona robiąca zmiany, zwykle przedłuża czas na akceptację oferty albo na „counter offer”. 

         Negocjacje zwykle trwają dopóki jedna ze stron nie zaakceptuje wszystkich warunków w składanej jej ofercie. Nie ma limitu co do ilości „counter-offers”, ale zwykle wystarczają 2 do 4 tur negocjacji by uzyskać kontrakt akceptowany przez obie strony. Oczywiście jeśli osiągnięcie porozumienia jest nie możliwe to wówczas oferta upada i wygasa jej ważność.

        W procesie negocjacji biorą udział dwie strony – kupujący (buyer) i sprzedający  nieruchomość (seller). Strona która w końcowym efekcie zgodzi się na warunki przeciwnej strony – podpisuje na ofercie „confirmation of acceptance”. Jest to ostatni podpis, który kończy negocjacje  i akceptuje warunki umowy. Wszelkie zmiany w ofercie po tym stadium – mogą być dokonywane tylko poprzez inny dokument zwany  „amendment to the agreement”. Ten dokument może zainicjować każda ze stron kontraktu. Zwykle zmiany dotyczą takich spraw jak zmiana daty zamknięcia, dodanie lub usunięcie jednej osoby z kontraktu czasami dodatkowe negocjacje.

        Zaakceptowana oferta trafia do prawnika – który od tego momentu reprezentuje swoich klientów, aż do zakończenia transakcji. Nie znaczy to, że my jako agenci „umywamy ręce” jest wiele innych spraw w których pomagamy naszym klientom, ale to temat na inny tekst. Należy pamiętać, że wszystkie negocjacje i uzgodnienia muszą być na piśmie.

        Negocjacje wyglądają zupełnie inaczej kiedy pojawią się dwie lub trzy oferty na jeden dom. Sytuacja w której mamy kilka ofert na jeden dom, nazywana jest „Multiple Offer Sytuation”. Z perspektywy sprzedających dom jest to wymarzona okoliczność. Kilku chętnych na ten sam dom to niemalże gwarancja sprzedaży domu szybko i często ponad wystawioną cenę. Najczęściej wystarczy przeanalizować wraz z agentem wszystkie oferty i wybrać najlepszą. Czyli dla sprzedających jest łatwiej.

         Z perspektywy kupujących jest TRUDNIEJ i jest to dużo bardziej skomplikowana i denerwująca sytuacja i chciałbym poświęcić jej trochę uwagi.

        Jeśli znajdą Państwo dom i okaże się, że jest na niego kilka ofert to należy zdawać sobie sprawę, że zwykle cena sprzedaży będzie wyższa niż w przypadku pojedynczej oferty. Dlatego należy zadać sobie pytanie, jak bardzo nam zależy na kupowanym domu? 

        Jeśli jest to przeciętny dom, jakich jest wiele na rynku to można albo zrezygnować ze składania oferty albo złożyć ofertę zgodną z Państwa osobistym odczuciem wartości. 

         Natomiast jeśli dom, na który chcą Państwo składać ofertę jest tym jedynym i wymarzonym domem spełniającym wszystkie (lub prawie wszystkie) oczekiwania i marzenia to sytuacja się zmienia. Warto wówczas zastanowić się jak grać, by wygrać?

        Należy pamiętać, że w przypadku kilku ofert zwykle wygrywają te, które mają najmniej warunków oraz oferują najwyższą cenę. Przed prezentacją oferty wiemy ile ogólnie ich będzie. Jeśli mamy do czynienia z jedną konkurencyjną ofertą strategia może wyglądać inaczej niż w przypadku 5 konkurencyjnych ofert. 

         Oferty bezwarunkowe, oferujące datę przejęcia oczekiwaną przez sprzedających oraz oferujące dobrą cenę mają największe szansę akceptacji. Oferty warunkowe, w których prosimy o czas na załatwienie pożyczki lub inspekcję domu – zwykle nie mają wiele szans na akceptację. Żaden z agentów składających ofertę nie wie, jaką cenę i jakie warunki oferuje konkurencja. Jedynie właściciele sprzedawanego domu i ich agent mają pełny przegląd sytuacji. Dla kupujących oznacza to dość duży stres oraz odrobinę hazardu. Każdy tysiąc dolarów dodany do oferowanej ceny zwiększa szansę. Jeśli walczą Państwo o wymarzony i unikatowy dom warto czasami zapłacić trochę więcej. Wszak dodatkowe na przykład 5,000 – stanowi tylko około $22 w miesięcznych spłatach. Oczywiście należy do końca zachować zdrowy rozsądek. Czasami nie warto poddać się emocjom. Agent real estate znający rynek powinien być tutaj bardzo ważnym doradcą. 

         Finałowa cena w przypadku kilku ofert może znacznie przekroczyć cenę wywoławczą. W różnych rejonach miasta i w różnych kategoriach cenowych ta nadwyżka może wyglądać inaczej. W Mississauga w przypadku domów do $600,000 - czasami przekracza nawet $50,000. 

        Natomiast w okolicy  Bloor/Prince Edward, czy Yonge/Avenue Rd.  zdarzają się przebitki nawet o $200,000 tysięcy. Wszystko wynika z podaży i popytu oraz aktywności rynku. Wszystkie te rejony, w których domy bywają kupowane na spekulację poprzez kontraktorów i gdzie buduje się drogie domy na zamówienie – zwykle osiągają wyższą ceny. W okolicach takich nikt nie patrzy, w jakim stanie jest sprzedawany dom. Ważne jest za ile będzie można sprzedać nowy „custom home”.

piątek, 26 październik 2018 16:49

Co warto wiedzieć o cenie wywoławczej za dom

Napisane przez

maciekczaplinskiKiedy planujemy sprzedaż nieruchomości, zawsze pojawia się pytanie ile, tak naprawdę, nasza nieruchomość jest warta i za jaką cenę ją wystawić na rynek MLS. Najczęściej w takich przypadkach zapraszamy do współpracy agenta real estate i w dużej mierze opieramy się na jego opinii i doświadczeniu w określeniu jaka jest wartość naszej nieruchomości. Zaproszony do współpracy agent (jeśli jest wystarczająco doświadczony) będzie w stanie zasugerować właściwą cenę wywoławczą, ale tak naprawdę to dom jest tyle warty, ile ktoś jest gotowy za niego zapłacić (jest to najprostsza definicja wartości rynkowej nieruchomości) i często na to czy dom się sprzeda czy nie wpływa wiele czynników. 

        Jednym z nich jest  aktywność rynku nieruchomości. Jeśli mamy rynek „sprzedających” (brak domów na sprzedaż a duży popyt) - to ceny będą wysokie, zwykle pojawia się kilku chętnych na każdą nieruchomość i często ceny sprzedaży potrafią być wyższe niż cena wywoławcza. 

        Odwrotnie, jeśli mamy rynek „kupujących” (nadwyżka podaży nad popytem) to ceny sprzedaży są zwykle niższe niż cena wywoławcza i czasami należy obniżyć cenę by nieruchomość sprzedać.

        W chwili obecnej mamy niezwykle interesujący rynek. Jest mało domów na sprzedaż. Ceny na ogół są, moim zdaniem, zawyżane przez właścicieli. Jednocześnie jest mało kupujących, bo wiele osób się poddało zrażonych wysokimi cenami. Kiedy już kupujący zainteresuje się jakimś domem na poważnie, to sprzedający często są bardzo zainteresowani w negocjacjach. Często wynika to z faktu, że domy muszą sprzedać, bo mają już inny dom kupiony.

        Innym ważnym elementem jest lokalizacja.  Jest to jedno z najważniejszych kryteriów. Miejsca atrakcyjne jak Bloor West Village, Lorne Park, Chestnut Park - zawsze mają wielu chętnych. Miejsca słabsze jak Północne Etobicoke, niektóre części Brampton – są mniej pożądane i na ogół tylko niska cena ściąga zainteresowanych.

        Oprócz tego typ i stan techniczny nieruchomości zdecydowanie wpływają na wartość. Domy wolnostojące zwykle są najbardziej pożądane.  Również domy w dobrym stanie technicznym uzyskują zwykle lepsze ceny niż zaniedbane.

        Zacznijmy od tego jak agenci podchodzą do wyceny nieruchomości. Najważniejszym narzędziem są statystyki MLS (Multiple Listing Service).  Agenci mogą w każdej chwili sięgnąć do archiwów MLS  i sprawdzić za jaką cenę sprzedały się (lub nie sprzedały się) podobne nieruchomości do tej którą chcemy wycenić. Porównuje się wielkość, typ domu, lokalizację oraz wykończenia.  Oczywiście statystyki są tylko pomocą – do właściwej wyceny potrzebny jest instynkt, który przychodzi z doświadczeniem i wyczuciem rynku!

        Agenci bazując na statystykach proponują cenę wywoławczą, ale na ostateczną cenę, za którą dom zostanie wystawiony – ogromny wpływ mają właściciele. To do nich należy ostateczna decyzja.  Często się zdarza, że cena zostaje zawyżona na żądanie sprzedających! 

        Tendencja do zawyżania ceny przez właścicieli jest zupełnie naturalnym odruchem. Każdy uważa swój dom za „najlepszy”, każdy z nas wie najlepiej, ile w dom zainwestował pieniędzy oraz osobistych emocji. Brak obiektywizmu często stoi na drodze do właściwej oceny faktycznej wartości nieruchomości. Często zawyżanie ceny wynika z braku znajomości rynku, a czasami z chęci zminimalizowania strat, jeśli dom był kupiony zbyt drogo. Zdarza się, że kupiliśmy dom na „flip” i włożyliśmy dużo pieniędzy w renowację, a ceny w okolicy (ze względu na to, że nie jest zbyt dobra) nie pozwalają na zarobek i odzyskanie naszego wkładu.

        Chciałbym podać kilka zasad, które pozwolą zrozumieć, jak działa rynek i które mogą się przydać kiedy będą Państwo planowali sprzedaż własnego domu.

        Im niższa cena wywoławcza, tym nieruchomość wzbudzi zainteresowanie w większej liczbie potencjalnych kupców i dzięki temu może szybciej się sprzedać;

        Im cena wywoławcza jest bliższa realnej ceny rynkowej – tym wyższe i bardziej realne są składane oferty;

        Atrakcyjnie wyceniona nieruchomość powoduje, że można spodziewać się kilku ofert, co może dać Państwu szansę uzyskania ceny wyższej od wywoławczej;

        Agenci Real Estate – którzy pracują w danej okolicy doskonale orientują się w cenach nieruchomości. Dobrze wyceniony dom będzie przez nich chętniej pokazywany i agenci będą zachęcać do jego kupna;

        Trafiona cena nie musi być zmieniana co kilka dni. Odwrotnie – jeśli dom został wprowadzony na rynek za zbyt wysoką cenę to w miarę czasu nastąpić muszą zmiany ceny (price adjustments)

        Ile zwykle udaje się w dzisiejszych warunkach utargować z ceny domu?

        Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Jak zawsze wszystko zależy od sytuacji oraz miejsca. Czasami uda się coś z ceny utargować, a czasami trzeba do ceny dołożyć. To wszystko zależy od sytuacji rynkowej (o czym pisałem na wstępie).

        Rynek Real Estate jest rynkiem lokalnym. Wiele zależy od podaży i popytu w danej okolicy. Ciekawe i dobrze wycenione nieruchomości znikają szybko i często za pełną cenę. W normalnym zbalansowanym rynku - wielu z właścicieli domów, wystawiając swój dom do sprzedaży zostawia miejsce na negocjację. Zwykle jest to 3% do 5% powyżej tego co naprawdę chcieli by oni uzyskać. Zdarzają się jednak przypadki w których cena jest zawyżona o 10 do 15%. Nadmierne zawyżenie ceny prowadzi do nikłego zainteresowania domem. Dom, który znajduje się długo na rynku w miarą czasu wzbudza coraz mniejsze zainteresowanie. Jeśli zdarzy się, że właściciel domu naprawdę jest zmuszony do szybkiej sprzedaży – może doprowadzić to do sytuacji, że dom zostanie sprzedany znacznie poniżej oczekiwań. 

        Często super okazje dla kupujących wynikają z nieprzemyślanego zawyżenia ceny przez sprzedających. Właściciel zbyt wysoko wycenionego domu liczy często, że pomimo ceny, ktoś złoży ofertę. Zdarza się to czasem, ale oferowana cena bywa zwykle za niska i prowadzi do frustracji obu stron. Agencji orientujący się w cenach domów w danej okolicy – będą z daleka omijać te, które są zbyt wysoko wycenione. Jeśli nawet ktoś ten dom zobaczy to porównując go z innymi domami w okolicy szybko zorientuje się że ma do czynienia ze złą inwestycją. 

        Od kilku tygodni również publiczność ma dostęp do danych historycznych MLS dotyczących cen sprzedaży nieruchomości. Można obecnie sprawdzić za ile sprzedają się nieruchomości w naszej okolicy. Taki dostęp może być bardzo kształcący i w tej chwili nie musimy się domyślać za ile „nas” sąsiad sprzedał swój dom – możemy to sprawdzić. To pozytywna informacja bo dotychczas ceny „w opowieściach o domach” rosły szybko jak ryby w opowieściach wędkarskich, prowadząc często do zawyżania ceny własnego domu bazując na „mitach i bajkach”  

Maciek Czapliński

Tel. 905-278-0007

piątek, 19 październik 2018 08:50

Jeszcze raz o Backyard Condos

Napisane przez

Tydzień temu pisałem o specjalnej promocji, jaka miała miejsce w dniach 12, 13 i 14 października w sales office na 188 Queensway, a dotyczącej sprzedaży mieszkań z planów w kompleksie znanym pod nazwą Backyard Condos. Dziś chciałbym wrócić jeszcze do samej promocji jak również trochę więcej napisać o tym projekcie i innych powstających w Etobicoke.

        Backyard Condos są już właściwie budowane. Odwiedziłem to miejsce, by osobiście przekonać się do lokalizacji, jak i do samego projektu. Jak być może niektórzy wiedzą, kompleks jest złożony z trzech budynków mieszkalnych oraz jednego budynku, w którym będą usługi, apteka, lekarze, mały sklep spożywczy, coffee shop i sala gimnastyczna. Kompleks ten powstaje na miejscu, gdzie już od dawna istniała „stara” lokalna plaza, którą to wykupiła firma developerska VANDYK. 

        I tu muszę pogratulować pomysłu. Zamiast burzyć plazę, wyrzucać na siłę lokatorów i niszczyć istniejącą już tkankę usług oraz związków międzyludzkich – stworzono zainteresowanym firmom możliwość przeniesienia się do nowo powstającego obiektu handlowego. Nie wszyscy skorzystali, ale część tak. I budynek handlowy jest pierwszym, który jest już prawie na ukończeniu. Dlaczego jest to też ważne? Otóż, na wielu nowych osiedlach, najpierw buduje się mieszkania, a później latami próbuje się ściągnąć w tę okolicę usługi. Tu jest odwrotnie. W chwili skończenia budynków mieszkalnych, usługi będą w pełnym rozruchu i będzie to na pewno bardzo korzystne, bo zamiast jechać na kawę, można na nią pójść po drodze robiąc zakupy. Zresztą to jest też fantastyczny element integracyjny pomiędzy ludźmi, którzy już mieszkają w sąsiednich budynkach, w najbliższym otoczeniu, a ludźmi, którzy się tu wprowadzą. Ta integracja będzie znacznie ułatwiona, bo będzie istniała „wspólna” baza. Nie wiem czy Państwo znają tę okolicę? Na pierwszy rzut oka nie wygląda „wystrzałowo”, ale to tylko pozory. Jest w tej okolicy mieszanka domów wolno stojących oraz 4 - 6 piętrowych budynków „rentalnych”. Mieszkająca w nich i w okolicy populacja to głównie ludzie z Europy. Też bardzo wielu Polaków. Ciekawostką jest to, że już obecnie w podziemiach budynku usługowego już w poniedziałki już teraz  zbiera się koło polskich emerytów - liczy ponad 30 osób i są to okoliczni mieszkańcy.

        Jest w tej okolicy niezwykle bezpiecznie i cicho jak na Toronto. Są też znakomite szkoły, przepiękne parki oraz ścieżki rowerowe (300 metrów od budynków), którymi można pojechać do jeziora albo na północ Etobicoke. Po ulicy koło kompleksu jeździ autobus do Subway, a na piechotę jest to 8-10 minutowy spacer. Bloor West ze wszystkimi atrakcjami jest w zasięgu ręki. Moim zdaniem, lokalizacja jest idealna i jak porównuję ją nawet z bliskim rejonem Lake Shore/Park Lawn – gdzie wieża „pogania” wieżę i jest mnóstwo spalin, hałasu i potworny tłok – to ja wolę spokój i ciszę.

        Same budynki są niezwykle atrakcyjnie zaplanowane i VANDYK zadbał również by były one posadowione w atrakcyjnym „parkowym” otoczeniu. Każde mieszkanie ma ładny balkon, na którym, można spędzać czas latem, bo wiele z nich jest naprawdę sporych. Mieszkania są starannie zaplanowane i będą miały dobrej jakości wyposażenie do wyboru (trzy opcje). Wysokie sufity, granity, dobrej jakości laminaty – to wszystko jest jako standard. W budynku będzie bardzo rozwinięte zaplecze „towarzyskie” czyli możliwość skorzystania z sali gimnastycznej, sali rekreacyjnej, kina, WI-FI area i wielu innych udogodnień. Natomiast wspomniany wcześniej budynek usługowy będzie oferował bardzo wiele innych dodatkowych atrakcji.

        W dzisiejszych czasach zdecydowana większość developerów w budowanych budynkach stara się uzyskać dwie sprawy. Maksymalną wysokość i maksymalną ilość małych mieszkań (w granicy 600 stóp kwadratowych). Przyczyna jest prosta. Wysoki budynek można postawić na małym terenie bo idzie się w górę i dlatego działka po zabudowaniu ma bardzo mało zieleni i miejsca na rekreację. Pęd do małych mieszkań jest też zrozumiały. Pomimo, że w przeliczeniu na cenę za stopę kwadratową w tej chwili większość mieszkań w Toronto kosztuje prawie $1,000 za stopę, to ze względu na małą ich wielkość, mieszkania te są szybko kupowane bo „wydają” się tanie kosztując $500,000. W wielu przypadkach drobnym drukiem jest tylko napisane, że parking jest ekstra $45,000 lub więcej.

        W przypadku tego projektu jest trochę inaczej. Zacznę od tego, że parking podziemny i locker są zawarte w cenie każdego mieszkania. W budynku tym jest zdrowa mieszanka mieszkań mniejszych oraz spora liczba mieszkań średnich i dużych. Taka „mieszanka” wpływa bardzo na stabilność mieszkańców. Jak się kupuje mieszkanie w budynku w który są same małe mieszkania, to są one cały czas albo sprzedawane albo wynajmowane i praktycznie wymiana ludzi jest ciągła. W przypadku kiedy w budynku jest sporo mieszkań dużych, ludzie kupują je z zamiarem mieszkania w nich przez dłuższy czasu. Biorąc również pod uwagę otoczenie, to jestem przekonany, że zdecydowana większość kupujących, kupuje je dla siebie. Nie oznacza, to wcale, że będzie to „zły” budynek dla inwestorów. Lokatorzy też lubią spokój i chętnie zapłacą za dobrą lokalizację.

        Jak wspomniałem wcześniej w Toronto w chwili obecnej cena za stopę kwadratową mieszkania kształtuje się na poziomie $800 dolarów i więcej. Większość nowych projektów kosztuje po $1,000 za stopę i często parking jest nie wliczony. W tym przypadku (Backyard Condos) cena za stopę kwadratową większych mieszkań wychodzi tylko trochę ponad $600 i w tym jest koszt parkingu! To niezwykle ważna informacja, bo te ceny mają miejsce „na przyrost” wartości, dlatego uważam, że każdy, kto sobie to uświadomi powinien jeszcze raz bardzo dokładnie przyjrzeć się temu projektowi.

        W chwili obecnej pozostało do sprzedaży około 20-25 mieszkań! To wszystko! Jest to drugi budynek sprzedawany obecnie. Sprzedaż budynku trzeciego (i ostatniego) ruszy pewnie za kilka miesięcy, ale jestem pewny, że ceny będą znacznie wyższe od obecnych. 

        Dlaczego tak myślę? Nowo otwarty projekt w Etobicoke w niezbyt odległym miejscu pod nazwą „293 The Kingsway” jest moim zdaniem gorszą ofertą, a ceny są tam już na poziomie $1,000 za stopę. Ten nowy projekt, będzie zbudowany na miejscu obecnie stojącego tam starego budynku „rental’ i będzie wciśnięty pomiędzy inne podobne budynki (stare). Nie będzie miał miejsca na usługi, sklepy, park ani innych ważnych udogodnień. Jedyne co ma lepsze to prestiżową nazwę ulicy.

        Jeśli ten projekt Państwa zainteresował, to proszę o telefon do mnie. Bardzo chętnie spotkam się z Państwem u nas w domu albo w salonie sprzedaży. Możemy też odwiedzić razem miejsce budowy i zobaczyć „w naturze”, jak to wygląda. Dla tych co wolą najpierw zobaczyć plany, ceny mieszkań oraz zdjęcia z okolicy, zapraszam do odwiedzenia mojej strony www.czaplinski.ca. Na pierwszej stronie jest bezpośredni link do informacji. Można też do mnie napisać Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript. albo zadzwonić 905-278-0007 by uzyskać dokładne informacje. By kupić mieszkanie proszę się ze mną umówić, ja chętnie spotkam się z Państwem w salonie sprzedaży. Moja pomoc nie wpływa na cenę czyli jest dla Państwa bezpłatna. Gdyby się złożyło, że ktoś chciałby „sam” odwiedzić salon sprzedaży to wówczas rejestrując się proszę powiedzieć, że Państwa tam skierowałem. Pracujący tam Krista i Mark, będą bardzo pomocni i będą ze mną w kontakcie.

        Kiedy kupuje się mieszkanie z planów procedura jest następująca. Jak się spotkamy i ewentualnie wybierzemy „wymarzone” mieszkanie to można je „zaklepać” na 10 dni bez konsekwencji, gdybyśmy się wycofali. By to zrobić konieczny jest jeden personalny czek na $5,000, który nie jest realizowany i tylko „siedzi” w aktach razem ze wstępną umową. Umowa jest robiona po to, by kupujący mógł zasięgnąć opinii prawnika, skonsultować się z  bankiem czy rodziną. Jeśli w tym czasie nie zdecydujemy się na zakup, czek jest oddawany i „po strachu”. Jeśli jednak postanowimy trwać przy wyborze, to potrzebne będą następne wpłaty rozłożone w czasie. Zwykle pierwsze 5% ceny (minus $5,000 wymagane jest po 30 dniach, następne 5% po 180 dniach a następne 5% po roku. W chwili przejęcia mieszkania wymagane będzie ostatnie 5% - czyli całkowity downpayment wynosi 20%.

        Sprzedawany obecnie budynek, przewidywany jest do oddania w listopadzie 2021 roku, ale jak sprzedaż fazy trzeciej pójdzie tak szybko jak fazy drugiej to jest szansa nawet na małe przyśpieszenie.

        Na zakończenie jeszcze o kilku BONUSACH. W chwili obecnej developer by zachęcić do zakupu oprócz parkingu i lockera oferuje bonus w wysokości $7,500 na „upgrades”. Ja mam też dla moich klientów dwa specjalne bonusy ale tylko od dziś do końca miesiąca. Pierwszy to pokrywam koszt „assignment” (czyli możliwość odsprzedaży przed przejęciem mieszkania) oraz w chwili zamknięcia płacę $5,000 bonus z przeznaczeniem na co sobie tylko Państwo życzą. :)

Pozdrawiam serdecznie i zapraszam do współpracy.

        Jak powszechnie wiadomo ceny nieruchomości w Toronto historycznie ciągle rosną. Pomimo przepowiedni „pesymistów” ostatnie wskaźniki statystyczne potwierdziły, że ceny idą w górę również w ostatnim okresie. Szczególnie dotyczy to cen mieszkań (condos). 

        Dlaczego? Są one ciągle stosunkowo osiągalne cenowo i dla wielu ludzi są one jedyną możliwą i ciągle dostępną alternatywą posiadania nieruchomości w obrębie Metro Toronto. Dziś kiedy ceny za wynajęcie jedno sypialniowego mieszkania osiągają nawet $2,500 na miesiąc, zdecydowanie jest lepiej kupić i spłacać swoje mieszkanie niż je wynajmować. 

        Również z punktu widzenia inwestorów jest to też świetna sytuacja. Jak mamy trochę odłożonych pieniędzy to zdecydowanie lepiej jest kupić mieszkanie z planów, kiedy ceny są jeszcze atrakcyjne a później wynająć je i pozwolić innym spłacać nasz mortgage. Jeśli weźmiemy pod uwagę fakt, że zainwestowane w zakup pieniądze (zwykle wymagany down-payment wynosi 20% wartości zakupu) przynoszą zwrot około 12% w skali roku (biorąc pod uwagę to co spłaca lokator oraz wzrost wartości mieszkania) to inwestycja w mieszkania nie tylko jest korzystna finansowo, ale jest też ciągle bardzo bezpieczna.

        Jest w Toronto i okolicach bardzo wiele ciekawych projektów oferowanych na sprzedaż. Ale moim zdaniem, jest tylko kilka czy kilkanaście naprawdę ciekawych i atrakcyjnych. 

        Projekt, który chciałaby tutaj zaprezentować i zachęcić do zainwestowania znany jest pod nazwą Backyard Condos. Projekt ten powstaje w centralnym miejscu w Etobicoke, na skrzyżowaniu Berry Road i Stephen Drive.  Budowany  będzie przez VANDYK Group. Firma ta ma niezwykle dobrą reputację i specjalizuje się w budynkach na wysokim standardzie wykończenia. Kompleks będzie zawierał łącznie trzy budynki mieszkalne oraz budynek usługowy, zawierający sklepy, biura oraz gym.

        Pierwszy budynek jest już wyprzedany i jego budowa już się zaczęła. W tej chwili trwa sprzedaż budynku drugiego za pośrednictwem Platinium VIP Agents (ja też jestem w tej grupie wybranych agentów). Developer – John Vandyk – chce jak najszybciej zakończyć sprzedaż budynku drugiego – dlatego dla wybranych agentów i ich klientów w dniach 12, 13 i 14 Października (w ten weekend) odbędzie się specjalna promocyjna sprzedaż dostępnych jeszcze mieszkań. 

        Bym mógł swoich klientów wprowadzić do salonu sprzedaży w tych dniach, muszę podać ich nazwiska trochę wcześniej. 

        Oczywiście nie ma przymusu zakupu, ale moim zdaniem w tej chwili jest to jeden z najbardziej atrakcyjnych projektów a niektóre mieszkania są niezwykle atrakcyjne cenowo. 

        Jeśli w chwili obecnej większość sprzedawanych mieszkań w GTA osiąga cenę za stopę kwadratową blisko $850-$900, to w tym projekcie są ciągle niektóre mieszkania można kupić poniżej $600 za stopę. 

        Oprócz tego w cenie zawarty jest Parking wartości $45,000, locker wartości $7,500, istnieje możliwość uzyskania „assignment”, tak zwane „development charges” są zamrożone na poziomie $7,000 dla mieszkań jedno sypialniowych i $9,000 dla większych mieszkań. Ale dla tych, którzy kupią ze mną w dniach od 12 do 14 października mam dodatkowe dwa bonusy. „Upgrades Package” wartości $7,500 oraz „cash bonus” wartości $5,000. 

        Moja pomoc w wyborze mieszkania jest dla Państwa zupełnie bezpłatna i nie wpływa na podwyższenie ceny. Czyli warto z niej skorzystać. Nawet gdyby ktoś z Państwa sam odwiedził Salon Sprzedaży można podać moje nazwisko jako „waszego agenta” i również otrzymacie specjalne bonusy. 

        Oferowany do sprzedaży budynek będzie miał 10 pięter i zawierać będzie tylko 134 mieszkań wielkości od 519 stóp kwadratowych do 1324 stóp kwadratowych. Ceny zaczynają się od $426,990 i dochodzą do $910,000. W chwili obecnej tego typu (małe budynki) cieszą się największym zainteresowaniem i są moim zdaniem najlepszą inwestycją. Nie każdy chce mieszkać w „wieży” mającej 50 lub więcej pięter. Wiele osób woli spokojny „boutique style building”. 

        Ponieważ jest to niezwykle atrakcyjna lokalizacja z szybkim dostępem do Subway, High Park, Gardiner, Kingsway, Bloor West Village i wielu innych atrakcji, mieszkania sprzedają się bardzo szybko i tak naprawdę jest to ostatni moment, kiedy jeszcze można coś wybrać.  

        Przewidywany okres oddania do użytku to koniec 2019 roku. Przewidywany maintenance to 54 centy za stopę. Wpłaty rozłożone są w czasie i zasadniczo pierwsze 5% wpłaty jest w ciągu 30 dni po podpisaniu kontraktu. Następne 5% po 180 dniach a następne 5% po roku. 

        Budynek będzie znakomicie wyposażony i położony jest jak w parku. Będzie miał atrakcyjne lobby z internet hot spot, gym, party room, fireplace lounge dla spotkań z przyjaciółmi, pokój konferencyjny, miejsce gdzie można będzie umyć psa, miejsce do zabaw dla dzieci, patio z BBQ. Wysokiej jakości wyposażenie wnętrz mieszkań. Wszystkie sufity 9 stóp wysokości. 

        Więcej informacji (ceny, plany mieszkań oraz detale) można znaleźć na mojej stronie www.czaplinski.ca  Zainteresowani tą specjalną promocją mogą wpisywać się na listę zainteresowanych na mojej stronie internetowej, albo pisząc do mnie na mój e-mail Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.">Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript... Proszę również dzwonić do mnie bezpośrednio na numer 905-278-0007. Ja zawsze jestem dla Państwa dostępny!

        PS. Na mojej stronie można znaleźć również informacje na temat wielu innych ciekawych projektów jak: Edge Towers, Highlights of Mississauga, The Way, Mirabella Condos, Erin Square czy M-City Condos.

piątek, 05 październik 2018 16:13

Czy można nagiąć przepisy urbanistyczne? (40/2018)

Napisane przez

maciekczaplinskiCzasami kiedy kupimy działkę budowlaną w mieście albo dom z zamiarem rozbudowy, wydaje nam się, że możemy wybudować sobie dom naszych marzeń. Okazuje się jednak bardzo szybko, kiedy zaczynamy dom projektować, że istnieje cały szereg ograniczeń i przepisów urbanistycznych, którym musimy się podporządkować. Jest to zupełnie logiczne, bo gdyby każdy mógł budować dom “swoich marzeń” bez żadnych restrykcji i ograniczeń to szybko by się okazało, że marzenia się bardzo różnią i nagle żylibyśmy w bardzo “chaotycznym” i trochę zaśmieconym dziwolągami środowisku.

Przepisy, które regulują co można budować, i w którym miejscu w mieście nazywane są “Zoning By-Law” i są one opracowywane dla każdego miasta i poszczególnych rejonów miasta oddzielnie. Oczywiście przepisy te istnieją od dziesięcioleci i dlatego od czasu do czasu są one modyfikowane i dostosowywane do nowych zmieniających się realiów rozwoju miasta.

Na przykład w Toronto przed połączeniem w jedną aglomerację miejską istniały w obrębie każdego “starego miasta”, takiego jak Etobicoke czy Scarborough bardzo różne wymagania urbanistyczne. Dlatego kiedy powstało Toronto jako „Metro Toronto”, po wielu latach przygotowań wprowadzano w 2013 nowe “City Wide Zoning By-Law” - jednolite dla całego miasta. Zabawne jest jednak to, że nadal projektując domy należy patrzeć na nowe wymagania urbanistyczne oraz na stare wymagania w obrębie każdego „starego miasta” i projektować domy według “najbardziej restrykcyjnego” przypadku z obu zoningów. Ten proceder będzie trwał jeszcze przez wiele lat zanim nowe przepisy zostaną uznane za jedyne obowiązujące.

Przepisy Zoning By-law określają wiele kryteriów jak: maksymalną wielkość budynku, maksymalną wysokość, odległość od granic, typ nieruchomości jaki możemy wybudować, itd. Można te informacje znaleźć w każdym “planning department” każdego miasta. Taka wizyta może być bardzo pożyteczna dla ludzi, którzy nie są wykształceni w kierunku projektowania i czytania długich i skomplikowanych przepisów urbanistycznych. W tym przypadku planista udzielający informacji, będzie w stanie udzielić bardzo skróconych i istotnych informacji.

Dla tych, którzy są bardziej zaawansowani - doskonałym źródłem informacji są “interactive maps”, które obecnie praktycznie każde większe miasto posiada w internecie. Jak zlokalizujemy taki portal z mapami - wystarczy wpisać nazwę ulicy oraz numer domu i natychmiast zobaczymy działkę, która nas interesuje oraz szczegółowe wymagania urbanistyczne. Oczywiście, nie jest łatwo wyłuskać esencję z bardzo skomplikowanego języka zawodowego i łatwo jest popełnić błąd. Jeszcze raz sprawdza się potęga internetu.

W idealnym świecie każdy powinien przestrzegać przepisów, ale też każdy ma prawo do odrobiny fantazji. Czasami dom , który chcemy wybudować jest większy czy wyższy niż przepisy wymagają. Czasami też się dzieje, że dom budowany 50 lat temu, który właśnie planujemy remontować nie spełnia obecnych wymagań urbanistycznych bo uległy (przepisy) one zmianom. Czasami mamy ochotę podzielić większą działkę na dwie mniejsze by wybudować dwa domy. Co robić w takiej sytuacji?

Otóż, w obrębie każdego miasta istnieje instytucja nazywana “Committee of Adjustments” (COA), która zajmuje się takimi przypadkami. Działa to tak, że jak chcemy wystąpić o odstępstwo od zasad, musimy przygotować dokładne rysunki pokazujące naszą propozycją i wraz z listą potrzebnych “adjustments”. Ale skąd wiedzieć jakie zmiany są nam potrzebne?

Otóż, zanim właściwie złożymy aplikację w COA o zmiany, warto jest jeszcze zrobić jeden dodatkowy krok. Proponowane rozwiązanie warto jest złożyć na ZPR (Zoning Preliminary Review). Kosztuje to trochę (mniej niż $750), ale wyćwiczony w tym procesie Planista Miejski, wychwyci wszystkie potrzebne zmiany do przepisów urbanistycznych jakie potrzebujemy i da nam ich listę.

Rysunki wraz aplikacją, opłatami oraz wynikiem przeglądu ZPR można złożyć w biurze administracyjnym COA osobiście. Można to też dokonać przez e-mail. Biuro to po otrzymaniu dokumentacji, sprawdza nasze oczekiwane wymagania oraz zasięga opinii fachowców z planning department i innych miejskich służb. Po wstępnej analizie - informacja o naszym proponowanym projekcie jest wysyłana do wszystkich zamieszkałych domów w promieniu 150 m, by ich mieszkańcy wiedzieli co jest planowane w ich okolicy.

Ponieważ jest to proces publiczny raz na dwa tygodnie wyznaczone jest posiedzenie COA, na którym każdy ubiegający się o zmiany (lub jego przedstawiciel) prezentuje swoje proponowane zmiany. Sąsiedzi mają prawo do wyrażenia swojej opinii na takim spotkaniu. Po wysłuchaniu obu stron członkowie COA podejmują decyzję w jawnym głosowaniu. Decyduje większość. Od decyzji COA można się odwołać w ciągu 20 dni do instancji nadrzędnej, którą do niedawna było Ontario Municipal Board (OMB). Samo odwołanie nie jest zbyt kosztowne, ale by było skuteczne wskazane jest zatrudnienie prawników oraz ekspertów. Może to sięgać tysięcy dolarów. Również okres oczekiwania na wysłuchanie odwołania w OMB mogło trwać miesiące! Dlatego stworzono obecnie TORONTO LOCAL APPEAL BODY (TLAB), które rozpatruje odwołania znacznie szybciej i taniej.

Pozytywne jest to, że w większości przypadków członkowie COA przychylają się do próśb “aplikantów” o odstępstwa. Często nawet opozycja sąsiadów nie jest tu problemem bo członkowie COA bardziej polegają na opinii ekspertów niż przejmują się protestami sąsiadów. Zdarzają się jednak odstępstwa i dobrze przygotowany protest sąsiadów - może zaważyć na negatywnej opinii nawet wbrew logice - bo członkowie COA to są Radni Miejscy - czyli politycy, którzy liczą się z opinią “tłumu”.

piątek, 28 wrzesień 2018 08:34

Czy downsizing się opłaca? (39/2018)

Napisane przez

maciekczaplinski        Zwykle w takich sytuacja mocno polecam kupno domu około godziny jazdy z Mississauga w takich miejscach, jak Guelph, Brantford, Cambridge czy Paris (brzmi kusząco); lub na północy koło Wasaga Beach. Sugeruję również kupno domów nie starszych niż 15 lat  oraz raczej domów parterowych (bungalow) – by uniknąć schodów. 

Na wstępie zaznaczę, że piszę tutaj o sytuacji, kiedy osoby przechodzące na emeryturę (albo tuż przed wiekiem emerytanym) zmieniają dom większy i zwykle droższy na tańszy i mniejszy. Czy to się opłaca? Moim zdaniem najczęściej TAK. A wielu przypadkach jest to też koniecznością i jedynym logicznym rozwiązaniem, by poprawić swoją sytuację finansową.

        Są oczywiście indywidualne sytuacje, kiedy ktoś przechodząc na emeryturę jest niezwykle zamożny i fakt, że przestaje pracować i zarabiać nie wpływa na jego „life style”. Jednak statystycznie są to zwykle znikomo procentowe sytuacje. Dla zdecydowanej liczby emerytów (i przed emerytów) brak stałych regularnych dochodów zdecydowanie wpływa na obniżenie możliwości finansowych oraz znacznie wpływa na zmianę stylu życia. 

        Podjęcie decyzji o tym, by dokonać „downsizing” (czyli zmiany domu) nie jest łatwe. Ale tym, którzy mają tyle zdrowego rozsądku by to zrobić serdecznie gratuluję. Ci, którzy się zdecydują zwykle poprawiają znacznie swoją sytuację finansową obniżając ekspozycję do codziennych wydatków takich jak mortgage, wysokie property tax czy wysokie koszty utrzymania. 

        Na drugim biegunie jest też spora grupa ludzi, którzy kurczowo trzymają się „obecnych własnych” domów i nigdy nie decydują się na ten ruch (downsizing). Kto ma rację? Warto czy nie warto?

        Zróbmy kilka założeń i posłużmy się przykładem i prostą matematyką. To zwykle pomaga uświadomić sobie lepiej jakie są zalety „downsizing”

        Najpierw napiszę o tych, którzy się nie decydują na zmianę domu na mniejszy i jednocześnie nie wiedzą jak wykorzystać „equity” zawarte we własnej nieruchomości. 

        Zakładając, że średnia cena domu w Toronto jest teraz na poziomie jednego milliona dolarów to utrzymanie takiego domu powinno się kształtować następująco (jeśli nie mamy na nim zadłużenia). Podatek od nieruchomości wynosi 0.8% od wartości rynkowej czyli około $8,000 rocznie (czyli $666 miesięcznie). Koszty energii przeciętnie wyniosą $150 na miesiąc. Ogrzewanie średnio $300 na miesiąc. Woda przeciętnie $50 na miesiąc, a ubezpieczenie $1,200 na rok czyli $100 na miesiąc. To są bardzo skromne i zaniżone założenia, ale łatwo policzyć, że jest to przynajmniej $1,266 miesięcznie nie licząc żadnych kosztów napraw (a domy są zwykle stare), a te potrafią być wysokie. Jak by nie liczyć jeśli mamy dwoje emerytów to cała jedna (dobra) emerytura idzie na opłaty po to tylko by utrzymać „obecny” dom. Czyli połowa dochodu jest tracona co miesiąc na utrzymania zbyt dużego i zbyt drogiego domu do faktycznych potrzeb. Warto również dodać, że wraz z wiekiem poważnym problemem stają się schody. 

        Sytuacja jest zupełnie inna kiedy decydujemy się na „downsizing” i kupno mniejszego i nowszego domu. Zwykle w takich sytuacja mocno polecam kupno domu około godziny jazdy z Mississauga w takich miejscach, jak Guelph, Brantford, Cambridge czy Paris (brzmi kusząco); lub na północy koło Wasaga Beach. Sugeruję również kupno domów nie starszych niż 15 lat  oraz raczej domów parterowych (bungalow) – by uniknąć schodów. 

        Jaki jest plus takiego wyboru? Ogromny. 

        Ceny są przynajmniej niższe o połowę a nawet często jest to jedna trzecia tego co w Toronto. Oznacza to, że po sprzedaży drogiego domu w Toronto i zakupie mniejszego (nowszego i bardziej przystosowanego do potrzeb ludzi starszych) domu – będziemy mieli prawie $500,000 lub więcej gotówki na „włożenie” do banku lub jeszcze lepiej na mądrą inwestycję. 

        Koszty utrzymania takiego mniejszego domu będą oczywiście niższe niż dużego domu w Toronto. Podatek powinien być na poziomie $4,000 rocznie ($333/miesięcznie), Ogrzewanie koło $200 miesięcznie (mniejszy dom i lepsza izolacja), niższe ubezpieczenie przynajmniej o 30%, woda i prąd pewnie tak samo. Czyli miesięczne utrzymanie domu spadnie z $1,266 w Toronto do około  $750 na miesiąc poza miastem. To może wydawać się małą różnicą ale…. Zaleta „down sizing” jest taka, że możemy mądrze zainwestować nasze „uwolnione” ze starego domu pieniądze. Wiele osób robi pasywny ruch czyli wkłada pieniądze do banku i praktycznie widzi jak inflacja i niskie procenty powodują utratę ich wartości. Ale dla wielu ma to i tak bardzo kojący wpływ bo jest „kupka”, z której można czerpać. 

        Jednak znacznie lepszym rozwiązaniem jest inwestycja, w której pomagam moim Klientom! Inwestycja w „rental property” (albo w dwie). I taka inwestycja jest najczęściej bezstresowa, bo ja to organizuję w taki sposób… Dziś ciągle można kupić w Centrum Mississauga  mieszkanie jednosypialniowe lub z denem od $350,000 do $400,000. Wynajmują się one obecnie jak świeże bułki za $1,800-$2,100 na miesiąc. Jeśli kupujemy je za gotówkę to nasze koszty utrzymania będą takie: „Maintenance” około $400/M i podatek od nieruchomości około $250/M. 

        Czysty dochód z jednego mieszkania to około $1,200 z dwóch mieszkań $2,400 (lub więcej).

        Jest to $2,400 stałego bezpiecznego miesięcznego dochodu. Dwie dobre emerytury EXTRA! Czy to jest trudna matematyka? 

        Myślę, że każdy to rozumie i korzyść jest widoczna. Ale to nie wszystko! Wszystkie zakupione nieruchomości będą nabierały na wartości. Dom za miastem około 5% ($20,000) rocznie. Conda w Mississauga przynajmniej 4% rocznie ($16,000) czyli nasze equity rośnie o około $36,000 co roku! Gdybyście państwo włożyli owe $500,000 „luźnych” pieniędzy do banku to po roku otrzymalibyście pewnie około $5,000 w oprocentowaniu. 

        To jest oczywiste, że $14,400 czystego dochodu z wynajmowania jednego mieszkania plus $16,000 przyrostu na jego wartości jest znacznie lepszym posunięciem.

        Jeszcze jedna sprawa. Wiem, że wiele osób nie robi takich inwestycji z obawy kłopotów z lokatorami. One mogą się zdarzyć, ale wcale nie są takie powszednie. By się w dużym stopniu zabezpieczyć warto skorzystać z mojej pomocy przy znalezieniu lokatorów oraz można zatrudnić management company, która będzie doglądała unitu, pobierała opłaty i pilnowała porządku. Koszt takiej usługi wynosi zwykle jeden „rent” miesięczny rocznie.

        Oczywiste, jest również, że nie wszyscy chcą wynosić się poza miasto z obawy przed utratą kontaktu z rodziną czy przyjaciółmi, odległościami to „swoich” lekarzy, albo po prostu nie chcą już posiadać domu ze względu na ilość pracy, jaki każdy dom wymaga.         

        Wówczas „downsizing” może wyglądać trochę inaczej. Za sprzedany dom można pomyśleć o kupnie dwóch (czasami wystarczy na trzy) kondominiów. Jedno w którym zamieszkamy, drugie na wynajem. To rozwiązanie jest szczególnie korzystne dla ludzi, którzy są już sami bo pojedynczo trudniej jest dom utrzymać. Takie rozwiązanie pozwala nam pozostać w rejonie, do którego jesteśmy przyzwyczajeni i jednocześnie mieć sporą niezależność finansową.

        Wszystkich, których temat ten interesuje, proszę o bezpośredni kontakt. Mam w tym temacie ogromne doświadczenie i pomogłem bardzo wielu klientom. Oczywiście każda sytuacja może być inna i chętnie ją przedyskutuję.

piątek, 21 wrzesień 2018 05:30

Czy wykończony basement podnosi wartość domu?

Napisane przez

maciekczaplinskiPanuje powszechne przekonanie, że wykończony basement znacznie podnosi wartość domu. I jest to prawda, ale jeśli jest on właściwie zaprojektowany i wykonany.

Ciągle na pierwszym miejscu jeśli chodzi o opłacalność w co inwestować pozostaje kuchnia, później łazienki, a następnie drewniane podłogi, malowanie, szafy itd.
Proszę pamiętać, że ponury, ciemny, a czasami wilgotny basement będzie wręcz odstraszał i zniechęcał przed zakupem domu. Jeśli mamy go zrobić źle i byle jak, to lepiej nie robić go wcale. Z drugiej strony, w wielu przypadkach (szczególnie małych domów) – jest to najtańszy sposób, by uzyskać dodatkową przestrzeń życiową, w której może powstać kino domowe, gym, dodatkowa sypialnia czy miejsce na różne hobby.

Nie wolno zapominać, że basement może też być przystosowany, by służył jako dodatkowe mieszkanie do wynajęcia (lub niezależna jednostka dla członka rodziny). Takie dodatkowe mieszkanie w dzisiejszych czasach może okazać się bardzo istotne, by móc uzyskać dochód pomagający w spłatach hipoteki (szczególnie dla tych, co kupują pierwszy dom), albo dla ludzi, którzy są już na emeryturze i potrzebują dodatkowy dochód, by zapłacić za podatki od nieruchomości, koszty ogrzewania i podobne wydatki bez potrzeby sięgania do pieniędzy (i tak małych) z emerytury.

W chwili obecnej przepisy pozwalają na tworzenie dodatkowej jednostki mieszkalnej w obrębie własnego domu pod warunkiem, że spełni ona wymagania bezpieczeństwa, które bazują na Ontario Building Code (jakie to wymagania w dalszej części). Kruczek polega na tym, że by stworzyć taką jednostkę mieszkalną powinno się przejść przez proces legalizacji poprzez Building Department. Proces ten nie jest wcale skomplikowany, a mimo to tylko znikoma liczba ludzi, którzy robią dodatkowe mieszkania – zadaje sobie trud, by to zrobić. Efekt jest taki, że wiele mieszkań w basementach, nie spełnia żadnych norm bezpieczeństwa czy standardów jakości mieszkania.

Oczywiście, ktoś może powiedzieć to co z tego? A to, że niestety od czasu do czasu zdarzają się pożary i giną ludzie, a kary za takie postępowanie są zbyt niskie, by zachęcały do przestrzegania przepisów. Szczególnie „kreatywni” są Hindusi, którzy „tworzą” takie miejsca do mieszkania, że włosy stają dęba (pod turbanem).
Zalety legalizacji apartamentu są ogromne. Po pierwsze, zmniejszamy prawdopodobieństwo wypadku, a gdyby się zdarzył nikt nam nie może nic zarzucić. Przy sprzedaży taki legalny unit znacznie podnosi wartość domu, bo kupujący dom z legalnym apartamentem, ma prawo użyć dochód z niego do kwalifikacji na hipotekę.

W dzisiejszych czasach, kiedy ceny domów są dla większości z nas bardzo wysokie w stosunku do naszych zarobków wynajmowanie części domu może być sprawą konieczności i jedynym rozwiązaniem, które pozwoli kupić własny dom. Wielu moich klientów korzystało z takiej opcji i jak dotychczas nie słyszałem o zbyt wielu złych doświadczeniach.

Wielu z nas stać na zapłacenie $2000 miesięcznie za utrzymanie domu. Niestety jest to zbyt mała suma – przy obecnych cenach nieruchomości - by myśleć o własnym domu jeśli dysponujemy minimalnym 5% downpayment. Natomiast gdy kupią Państwo dom, w którym znajduje się apartament do wynajęcia może to zmienić diametralnie sytuację. Taki apartament można zwykle wynająć za około od 1000 do $1,500 miesięcznie. Przy obecnym braku tanich apartamentów – wynajęcie zwykle nie sprawia żadnych kłopotów. Ów dodatkowy dochód – pozwoli obsłużyć przy obecnych oprocentowaniach – pożyczkę hipoteczną na dodatkowych prawie 200 do 350 tysięcy (variable mortage). Jeśli apartament jest legalny ten dochód możemy dodać do aplikacji na pożyczkę w banku. Przy takiej pomocy i własnych wydatkach na poziomie $2000 miesięcznie, mogą Państwo obsłużyć utrzymanie domu w cenie nawet do $700,000. To oczywiście całkowicie zmienia sytuację. W cenie około 700,000 tysięcy – jest ciągle duży wybór nieruchomości do kupienia.

Wracając do basementów - nie ważne czy wykańczamy basement na własne potrzeby czy na potrzeby wynajmowania jest kilka zasad, o których musimy pamiętać.

Projekt - często jest to pierwszy błąd który popełniamy. Nie mając pojęcia o projektowaniu robimy plany, sami mając mało pojęcia o fukkcji i wymaganiach ergonomii. Projekty powstają na budowie bez właściwych wymiarów i są często bardzo przypadkowe.

Oszczędność kilkuset czy kilku tysięcy dolarów za projekt powoduje wydajemy dziesiątki tysięcy, by często mieć końcowy produkt, z którego nie jesteśmy zadowoleni.

Obecnie proste kuchnie, które wyglądają lekko i stanowią integralną część basementu - są modne.

Łazienki - jak już wydajemy pieniądze to przynajmniej łazienka z prysznicem. Widziałem często łazienki na drugim biegunie przesady - ogromne z wanną wielkości małego basenu. Zwykle stoją puste i są nieużywane.

Bary - często prosty blat albo właściwie zaprojektowana mała kuchnia spełni funkcję baru.

Nagłośnienie - obecnie szczególnie w mniejszych domach piwnica spełnia rolę miejsca spotkań rodzinnych dlatego “home theatre” przeżywa renesans. Warto pomyśleć o miejscu na duży ekran lub projektor. Nagłośnienie jest coraz częściej bezprzewodowe.

Planując basement zdecydowanie warto pamiętać o zaprojektowaniu niezależnego wejścia, warto też powiększyć okna, które są w piwnicy i jest wiele sposobów, by to zrobić. Jeśli mamy dwie możliwości ucieczki z piwnicy - pomaga nam to w przypadku kiedy planujemy wynajęcie .

Ważne jest by planując basement uwzględnić sprawy akustyki i bezpieczeństwa dlatego warto jest zainwestować w izolację akustyczną, która wygłusza strop pomiędzy poziomami, sufit i ściany powinny mieć odporność ogniową jedną godzinę. To zwykle można uzyskać poprzez 5/8“ drywall
Warto pomyśleć o połączeniu smog alarm który jest w piwnicy z tym, który jest na pierwszym poziomie tak by w wypadku pożaru na jednym poziomie, drugi został ostrzeżony.

Drzwi pomiędzy basement, a resztą domu jeśli myślimy o wynajmowaniu, muszą być odporne na działanie ognia przez minimum 1 godzinę
Warto również wiedzieć, że nie każdy styl domu nadaje się do stworzenia dodatkowego apartamentu. Idealnym stylem domu do przeróbek są backsplits szczególnie backsplit 4 i 5 poziomowe. Bardzo łatwym do przeróbek jest tak zwany raised bungalow. Niektóre sidesplits są również dobre. Najwięcej kłopotów jest ze stworzeniem apartamentów w nowych domach – które w większości są domami dwupiętrowymi. Są one bardzo głęboko posadowione, najczęściej nie mają osobnego wejścia do basement oraz są zlokalizowane tak blisko siebie, że nie zawsze jest szansa stworzenia osobnego wejścia.

Wszystkich, których ten temat zainteresował zapraszam do kontaktu ze mną. Nie tylko pomogę znaleźć dom, który nadaje się na stworzenie dodatkowego dochodu, ale również mogę pomóc w sprawach projektowo wykończeniowych.

Maciek Czapliński
Tel. 905-278-0007

maciekczaplinskiCzasami przychodzi taki moment w życiu, kiedy mamy odłożonych trochę pieniędzy albo mamy spłacony dom i zaczynamy się zastanawiać, jak wykorzystać nasze zgromadzone zasoby finansowe. W Kanadzie mamy oczywiście bardzo dużo różnorodnych form inwestycji. Giełda, Canada Bonds, Mutual Founds, Syndicated Mortgages, Second Mortgages i wiele innych. Ja osobiście zawsze polecam real estate, czyli nieruchomości, gdyż uważam, że są bezpieczne i nie wymagają zbyt dużego zaangażowania.   

        Jest prawdą, że wielu ludzi zrobiło ogromne pieniądze, inwestując na giełdzie, ale moim zdaniem, równie wielu, albo nawet więcej na niej straciło. Jasne jest, że są gracze, którzy są w takich inwestycjach biegli i mają czas i możliwości ciągłej kontroli, co się dzieje z ich inwestycją. Ale większość z nas nie ma takich umiejętności i zawierzamy pieniądze różnym przypadkowym maklerom. Nie zawsze tak naprawdę działającym w naszym najlepszym interesie. 

        Z nieruchomościami jest zupełnie inaczej. Jest to zwykle inwestycja, która stale idzie w górę mniej lub więcej, ale historycznie zawsze. Jest to też inwestycja, która w przeciwieństwie do giełdy jest czymś wymiernym. Dom czy condo – bez względu czy idzie w górę, czy w dół, jest czymś, z czego możemy sami korzystać, albo możemy je wynająć, by uzyskać dochód. Z giełdą jest inaczej. Jak „stock” straci wartość, to często idzie to do zera. W takiej sytuacji możemy płakać, ale nikt nam nie zwróci naszych utraconych inwestycji. Czyli jedna z głównych zalet inwestycji w nieruchomości to ich BEZPIECZEŃSTWO.

        Inną z poważnych zalet inwestowania w nieruchomości jest fakt, że albo sami możemy w niej mieszkać, albo możemy ją wynajmować. W naszym klimacie i tak potrzebujemy dachu nad głową. Jeśli nie posiadamy czegoś na własność (lub chwilowo na spółkę z bankiem), to musimy miejsce do mieszkania wynajmować, przez lata wyrzucając setki tysięcy dolarów w błoto. Czyli posiadając nieruchomość, w której mieszkamy – OSZCZĘDZAMY. 

        Ci, co kupili nieruchomości 20 lat temu, nabywali je za około 250 tysięcy. Dziś wiele z nich wartych jest przynajmniej 800 tysięcy do miliona. A często znacznie więcej. Czyli praktycznie „nic nie robiąc”, tylko płacąc za hipotekę, wielu z nas stało się milionerami.  Gdybyśmy wpłacali na konto do banku taką samą sumę jak na „mortgage”, to nasz wynik finansowy byłby znacznie mniejszy. Dzieje się to dzięki szybszemu niż w bankach przyrostowi wartości.

        Warto również wspomnieć trochę o ogólnej sytuacji geopolitycznej, jaką mamy w naszym rejonie Kanady.

        • Kanada jest jednym z najlepszych według wielu statystyk krajów do zamieszkania. Mamy ogromne zasoby surowców mineralnych, wody i bardzo stabilną sytuację, jeśli chodzi o bezpieczeństwo kraju. Inwestorzy z całego świata chcą tu inwestować.

        • Metro Toronto – jest jedną z najważniejszych „lokomotyw ekonomicznych” tego kraju. Ściąga to mnóstwo inwestorów i imigrantów często ze znacznymi zasobami finansowymi. Powoduje to brak mieszkań i „dostępnych” nieruchomości. To powoduje, że ceny nieruchomości (mieszkań) tylko będą wzrastały.

        • Nie wszyscy mieszkańcy GTA mogą kupić nieruchomość, bo albo nie mają na „down payment”, albo nie mogą się zakwalifikować na pożyczki. Dlatego rynek wynajmowania mieszkań jest i będzie bardzo mocny przez wiele następnych lat i już obecnie ceny za wynajem są bardzo atrakcyjne dla inwestorów.

        • W stosunku do takich miejsc na świecie, jak Londyn, Nowy Jork, Los Angeles, Paryż, Hongkong i wiele innych miejsc – nasze ceny są ciągle niezwykle atrakcyjne!

        Piszę o tym wszystkim, by jeszcze raz uświadomić wszystkim myślącym o inwestowaniu w „real estate”, że jest to ciągle bardzo dobra inwestycja z dużym marginesem bezpieczeństwa i dużym potencjałem na przyrost wartości. Ale klucz do sukcesu polega na cierpliwości. Jakby nastąpiło małe zachwianie rynku (co czasami się zdarza), to nie wolno panikować i w popłochu sprzedawać nieruchomości. W takiej sytuacji warto poczekać (na przykład wynajmując nieruchomość zagranicznym studentom) i na pewno po jakimś czasie wszystko wróci do normy.

        Jest wiele ciekawych projektów, do których zachęcam na naszej stronie www.czaplinski.ca, ale jednym z projektów, który uważam, że jest naprawdę superciekawy, jest Backyard Condos. Ten kompleks powstanie w Etobicoke, blisko Bloor i Prince Edward, czyli z łatwym dostępem do metra. Jest to zespół trzech budynków. Pierwszy jest już całkowicie wyprzedany i budowa jest w trakcie. Drugi, 10-piętrowy budynek, który oferuję do sprzedaży w tej chwili, ma tylko 140 mieszkań. Każde mieszkanie jest bardzo ciekawie zaprojektowane i ma obszerny balkon. Budynek zlokalizowany jest w bardzo spokojnej okolicy, co jest ogromną zaletą w przeciwieństwie do zatłoczonego i skażonego spalinami Toronto. Ciekawe są ceny, bo już od 440.000 dol. można kupić ładne mieszkanie z garażem (wartości 40.000 dol.) i „locker” (wartości 7500 dol.) wliczonymi w cenę. Podobnej wielkości mieszkanie w samym Toronto kosztuje przynajmniej 100.000 dol. więcej. 

        Inna ciekawostka, to ceny za stopę kwadratową (szczególnie większych mieszkań). W chwili obecnej większość cen w innych nowych budynkach (jak Mirrabella Condos czy The Roncy) wynosi od 850 do 1000 dol. za stopę kwadratową. W tym zespole na przykład bardzo atrakcyjny model o powierzchni 1324 stóp kwadratowych i posiadający 3 sypialnie i den jest oferowany za 638 dolarów za stopę kwadratową. To jest przynajmniej o 25 proc. taniej niż inne podobne budynki w GTA. To naprawdę znakomita okazja! 

        Wiem, że wielu z Państwa w tym momencie „rzuci wszystko” i poleci do „sales office”, by skorzystać z tak wspaniałej okazji. Ale tutaj zwracam uwagę na bardzo ważną sprawę. Czy Państwo pójdą tam sami, czy ze mną, to cena zakupu będzie taka sama. Nie będzie taniej. Ale kupując ze mną, będzie łatwiej i lepiej. Ja pomogę (korzystając z mojego doświadczenia architekta) wybrać właściwy plan. Pomogę wybrać najlepsze materiały wykończeniowe. Pomogę zorganizować finansowanie. Finałową inspekcję. Wybrać właściwego prawnika itd. Dlatego zachęcam do współpracy. Po co wyłamywać otwarte drzwi, kiedy ja, pracując dla was (bez żadnych dodatkowych kosztów), będę waszym konsultantem i pomocnikiem w tym dość mimo wszystko skomplikowanym procesie. 

        Warto wiedzieć, że według statystyk, zainwestowane pieniądze w zakup mieszkania z planów zwykle podwajają swoją wartość w ciągu trzech lat. Czy jakiś bank oferuje takie zwroty na inwestycji? I to bardziej bezpieczne?

Maciek Czapliński

Tel. 905-278-0007

Strona 1 z 25