Goniec

Register Login

Nieruchomości

czwartek, 17 styczeń 2019 13:27

Trochę o nowym roku

Napisane przez

maciekczaplinskiChciałbym na początku wszystkich Czytelników serdecznie pozdrowić i złożyć najserdeczniejsze życzenia wszelkiej pomyślności w 2019 roku! Jest to mój pierwszy tekst  po przerwie Świąteczno / Nowo Rocznej. Człowiek nawet się nie obejrzał, a już 1/24 roku minęła!

        Zawsze na początku roku, wiele osób zastanawia się jaki będzie ten rok w real estate? Nie mam przysłowiowej szklanej kuli, ale osobiście myślę, że będzie to w miarę spokojny rok bez szalonych przyrostów cen (szczególnie w przypadków domów ponad million dolarów). Ale jak zawsze podkreślam – to wszystko zależy od lokalizacji i od tego co nam politycy zgotują. 

        Domy na typowych subdivisions na przykład w Mississauga, Oakville, Milton itd. będą raczej utrzymywały swoją cenę, jeśli są czyste i zadbane. Gorzej utrzymane domy (ponieważ rynek moim zdaniem będzie spokojny) mogą nawet trochę stracić na cenie. 

        Domy natomiast w Toronto, a szczególnie w okolicach w których jest już budowanych wiele nowych domów – pójdą w górę. Cena ziemi zaczyna być już tak ogromna, że co na niej stoi nie ma specjalnie znaczenia. Ale czy spadek nawet kilku procentowy na cenie domu jest czymś co powinno nas martwić? 

        To zależy. 

        Jeśli kupiliśmy dom na spekulację (flip) – to jest to dodatkowe utrudnienie. Jeśli zamierzamy w takim domu mieszkać dłużej (10 lat i więcej) – to nie warto się martwić, bo ceny za 10 lat i tak będą wyższe.

        Jest jednak ogromna grupa ludzi, która ma domy od bardzo dawna,  (kupione czasami 20 lat temu i więcej). Ceny takich domów na przestrzeni tych lat wzrosły ogromnie (czasami po 3 lub 4 razy). Często spotykam się z sytuacjami, kiedy właściciele takiego domu myśląc, że ceny sprzedaży spadły o kilka procent wstrzymują się z decyzją zamiany domu do momentu kiedy ceny znów się podniosą. To jest błędne założenie. Często taka zamiana wynika, że stylu życia czy potrzeby downsizing. Oczekiwanie latami na wzrost cen i bycie w zawieszeniu nie jest dobrym pomysłem. Owszem, może sprzedamy taniej, ale też kupimy taniej! Natomiast profit na inwestycji, którą zrobiliśmy do tej pory jest i tak ogromny.

        To, co może wpłynąć na  rynek nieruchomości to oczywiście to, co się dzieje za południową granicą. Moim zdaniem, chimeryczny prezydent, który miesza ile się da wewnątrz i na zewnątrz swojego kraju, by odwrócić uwagę od swoich osobistych grzeszków kosztem wszystkich, na pewno nie jest czymś co gwarantuje stabilną gospodarkę. Z drugiej strony, wybory nowego premiera Kanady – będą też ciekawe. Jak wiemy Justin Trudeau – jakoś nie przypadł do gusty Donaldowi. Niestety nasze gospodarki są połączone i to wpływa negatywnie na ekonomię.

        Rynek real estate, jest w naszym klimacie bardzo uzależniony od pór roku. Zwykle w okresie końca roku do prawie końca stycznia, niezbyt wiele się dzieje. Ludzie zajęci są Świętami Bożego Narodzenia, przygotowaniami do Sylwestra, często też wyjazdami na słoneczne południe. 

        Dlatego typowe jest, że jest to najwolniejszy okres roku. Ale „wiosna w real estate” zaczyna się znacznie wcześniej niż „wiosna kalendarzowa”. Praktycznie jeśli ktoś myśli o sprzedaży domu w tym roku to już powinien pomyśleć o tym z końcem stycznia czy początkiem lutego. Nie twierdzę tutaj, że dom już trzeba wystawić tak wcześnie, ale jest to dobry okres na przygotowania. 

        Spotkanie z agentem real estate czy rozmowa z bankiem lub mortgage brokerem. Przygotowania, trochę trwają. Jeśli jesteście Państwo zainteresowania, to oczywiśćie  ja i Kasia, chętnie umówimy się na spotkanie i poradzimy co i jak zrobić by dom sprzedać szybko i za najlepszą sumę. Nie wszyscy wiedzą co warto, a czego nie warto robić  w domu, by go dobrze sprzedać.

        Oczywiście uwielbiamy pracować z kupującymi i jak ktoś planuje zakup domu i nie wie jak do tego się zabrać, również prosimy o kontakt. My wbrew temu co czasami słyszymy, pomagamy w zakupie lub sprzedaży domów w każdej kategorii cenowej. Od domów dla kupujących po raz pierwszy do domów dla ludzi, którzy szukają domów dla rozwijającej się rodziny, albo domów dla ludzi starszych. Nasze doświadczenia architektów i budowniczych domów jest ogromnie przydatne. Wiemy na co zwracać uwagę i wiemy jak ewentualnie dom przystosować na różne potrzeby. 

        Inny aspekt to finansowanie. Poprzez nasze prawie już 30-letnie doświadczenia wiemy jak podejść nawet do trudnych finansowań przy zmieniających się przepisach. Również mając takie wszechstronne doświadczenie, wiemy jak unikać kosztownych błędów. 

        To co będzie bardzo popularne w tym roku to inwestowanie w mieszkania. Nowe z planów oraz używane (re-sale), ale w dobrych nowszych budynkach ( ze względu na niższe maintenance). W chwili obecnej jest to jedna z najbardziej bezpiecznych inwestycji na rynku i jedna z najlepszych finansowo. Jest to szczególnie ciekawe rozwiązanie dla ludzi, którzy mają „wolne” pieniądze, które leżą w banku i praktycznie nie przynoszą dochodu. Przy obecnych cenach za rent, bardzo łatwo jest uzyskać dobry i stabilny dochód właśnie z wynajmowania. 

        Szczególnie dobre rejony do wynajmowania są w centrum Toronto, południowym Etobicoke. Również centrum Mississauga jest świetnym rejonem. Jest tutaj ogromna liczba studentów zagranicznych, których rodzice często by dostać mieszkania – płacą sami bez przymusu za rok z góry!

        Jest kilka kompleksów, które są warte polecenia dla inwestorów. Dziś wymienię trzy.

        Backyard Condos. - Kończy się sprzedaż fazy drugiej w tym projekcje, który zlokalizowany jest w Etobicoke przy Park Lawn i Bery Road. Pozostało już bardzo mało mieszkań. Jest to bardzo ciekawe założenia na terenie starej Plaza. Powstaną tutaj 3 budynki mieszkalne i budynek usługowy. Bydynki maja do 10 kondygnacji i są bardzo dobrze wpisane są w okolicę. Ciekawie zaprojektowane mieszkania oraz bardzo dobra cena za stopę kwadratową w porównaniu do innych budynków.  Super lokalizacja, bardzo blisko do Bloor i Subway! 

        TANU  -  znakomita lokalizacja bo w samym Port Credit – bardzo blisko Credit River.  14 piętrowy budynek – bardzo mądre przemyślane mieszkania, bardzo wysokiej jakości wykończenia. Ten projekt był wprowadzony na sprzedaż z końcem 2018 roku i jest jeszcze sporo mieszkań do wyboru. 

        Edge Towers – Projekt zawiera 3 wieże. Pierwsza  jest całkowicie wysprzedana. Druga w połowie. Trzecia jest w przygotowaniach do sprzedaży. Znakomita lokalizacji, bardzo blisko SQ1. Świetne miejsce na inwestycję. 

        Więcej info o każdym projekcje można znaleźć na naszej stronie www.czaplinski.ca Oczywiście zainteresowani zakupem mieszkań z planów, proszeni są o kontakt z nami bezpośrednio. Nasza pomoc jest dla Państwa bezpłatna i nie wpływa negatywnie na wysokość ceny, którą będziecie płacić. 

        Natomiast fakt, że mamy zwykle pierwszeństwo dostępu zanim ma do nich dostęp publiczność, a nawet agencji, daje naszym klientom bardzo dobrą szansę na profit.

czwartek, 10 styczeń 2019 12:46

Jeszcze raz o Edge Towers

Napisane przez

maciekczaplinskiO tym projekcje po raz pierwszy pisałem ponad rok temu. 

Ale o dobrych rzeczach warto od czasu do czasu przypominać.

Projekt ten reklamowany jest pod nazwą Edge Towers – powstanie na narożniku Hurontario i Elm Dr. West. Ii będzie składał się z trzech bardzo charakterystycznych wież o zróżnicowanych wysokościach. Pierwsza, najniższa (już całkowicie sprzedana i której budowa rusza za kilka miesięcy) będzie miała 35 pięter wysokości. Druga wieża (aktualnie w sprzedaży) będzie miała 45 pięter, a trzecia wieża (jeszcze nie w sprzedaży), będzia miała 55 pięter. Deweloper to firma Solmar, która ma 25 lat doświadczenia w takich przedsięwzięciach i której ambicją jest by ten cały kompleks stał się wizytówką Mississauga.   

Jest to doskonała inwestycja z wielu względów:

        Lokalizacja – Tuż przy Hurontario i Burnhampthorpe. Na piechotę do SQ1, Sheridan Collage, Living Art Centre, YMCA i wielu innych atrakcji. Jak Państwo wiedzą wzdłuż Hurontario powstanie wkrótce linia LRT, która połączy Południe Mississauga z centrum Brampton. Ułatwi to ruch na linii południe – północ oraz ułatwi połączenie obu miast z centrum Toronto poprzez GO Transit.

        Ceny – W tej fazie mieszkania zaczynają się od  $434,900, za jednosypialniowe mieszkanie do ponad $584,900 za dwusypialniowe mieszkanie. Co jest ważne, to obecnie trwa specjalna promocja, która zawiera parking wartości $45,000 w cenie zakupu. Normalnie dotychczas, parking trzeba było kupować osobno, za dodatkową opłatą.

        Układ mieszkań – Bardzo ciekawe i przemyślane plany. Każde mieszkanie ma minimum półtora łazienki (oprócz najmniejszych). Najczęściej sypialnie są rozdzielone strefą dzienną. Wysokie sufity 9 stóp oraz fantastyczny standard wykończenia – znacznie powyżej typowego standardu (możne je zobaczyć w sale office). Osobiście rozmawiałem z jednym z właścicieli kompanii Solmar, który stwierdził, że ich ambicją jest by budynek był rozpoznawalny jako symbol Mississauga, ale również by był znany z jakości wykończeń i znakomitego stylu życia. Dlatego bardzo dużo uwagi zostało przeznaczonej na dobór materiałów ale również na projekt zaplecza rekreacyjnego.

        W chwili obecnej trwa sprzedaż mieszkań w fazie II. Faza III jest w przygotowaniu. By uzyskać wszelkie informacja, jak: dokładne ceny, rzuty mieszkań, struktura wpłat, przewidywane maintenance, itd. należy kontaktować się z nami. Ci, którzy się tym projektem zainteresują  mogą odwiedzić moją strone www.czaplinski.ca (jest tam specjalny link do informacji). Można też dzwonić lub wysłać e-mail do mnie na adres Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

        Warto napisać kilka słów o strukturze wpłat. Dla ułatwienia kupujących zostały one znacznie rozłożone w czasie. Pierwsze 5% należy wpłacić w ciągu 30 dni od chwili zawarcia umowy na zakup. Następne 5% wartości wpłacone powinno być po pół roku. Następne 2.5% ceny zakupu po roku czasu, a ostatnie 2.5% po półtora roku. Jest to zdecydowanie bardzo komfortowo rozłożona struktura wpłat. W chwili zamknięcia transakcji czyli w styczniu 2022 roku deweloper wymaga jeszcze jednej wpłaty 5%-wej. Dzięki, temu, że całkowita wpłata (rozłożona w praktyce na 3 lata) wynosi 20% - unikamy bardzo dużego ubezpieczenia CMHC, które wynosi tysiące dolarów. Przewidywany maintenance jest na poziomie 49 centów za stopę powierzchni.

Czy kupno nowych mieszkań się opłaca?

        Nowe mieszkania najczęściej kupują inwestorzy albo ci, którym się nie spieszy. W normalnej sytuacji, kiedy ktoś potrzebuje miejsce do mieszkania w ciągu kilku tygodni czy miesięcy – to zwykle szuka tego na rynku „wtórnym”, czyli MLS.  Natomiast, jak ktoś chce kupić mieszkanie dla siebie lub inwestycję i skorzystać z możliwości rozłożonych w czasie wpłat oraz licząc na przyrost wartości zanim będzie zmuszony do odbioru mieszkania – to kupno z planów jest dobrą alternatywą.

        Zwykle od momentu podpisania umowy na kupno nowego mieszkania do momentu odbioru – mijają 2-3 lata. Jak wspomniałem wcześniej spłaty są rozłożone, bardzo korzystnie w czasie.

        15% wpłacone jako zaliczka leży na specjalnym koncie u prawnika chronionym przepisami przed defraudacją. W normalnym runku nieruchomości ceny rosną wraz z upływem czasu. W ostatnich latach kondominia przyrastały minimum 5% rocznie, ale często nawet 10%. W chwili obecnej szacuje się, że będzie to 3-4 %. Oznacza to, że jak kupiliśmy coś 3 lata temu i teraz przychodzi czas odbioru, to zakupione mieszkanie jest warte więcej przynajmniej o 10-15% na dzisiejszym rynku niż było warte 3 lata temu. Oznacza to, że nasza wpłata praktycznie podwoiła się.  Jest to innymi słowy 100% profitu na naszej inwestycji w ciągu 2 do 3 lat. Czy ktoś zna lepszy (i bezpieczniejszy) investment? 

        Ale jak wyciągnąć profit z inwestycji? Otóż ludzie różnie do tego podchodzą:

        Assignment (pisałem o tym tydzień temu) – niektórzy deweloperzy pozwalają na odsprzedaż zakupionego unitu przed faktycznym jego przejęciem. Musi to się odbyć za zgodą dewelopera i nie zawsze możemy ogłaszać tej nieruchomości na systemie MLS. Często istnieje konieczność pokrycia opłat manipulacyjnych ($500-$3000) ale jest to bardzo atrakcyjne rozwiązanie. Odsprzedający kontrakt praktycznie nie ponosi żadnych dodatkowych kosztów oprócz depozytu, który wpłacił, commission i administracyjnych opłat. Może on łatwo zarobić prawie tyle co zainwestował.

        Część inwestorów sprzedaje unit zaraz po jego przejęciu i rejestracji budynku (korporacji). Jest to łatwiejsze niż za pomocą „assignment” - bo mamy lepszą ekspozycję poprzez system MLS, ale…. wielu sprzedających nie zdaje sobie sprawy, że Revenue Canada może upomnieć się o zwrot HST zawartego w cenie każdego nowego mieszkania. Ma to miejsce, jeśli sprzedajemy nowo odebrane mieszkanie bez przetrzymania go przez przynajmniej rok. Proszę sobie wyobrazić, że musimy odprowadzić 13% od ceny, za którą zakupiliśmy mieszkanie do rządu? To może być prawie równoznaczne z utratą całego zysku.  

        Lepszym rozwiązaniem i w pełni legalnym jest po przejęciu mieszkania, zamieszkanie w nim na rok. W tym przypadku HST nie jest problemem. Można też wynająć mieszkanie na rok. W tym przypadku jest zasada, że owszem musimy odprowadzić HST do Revenue Canada, ale po pokazaniu umowy na wynajem otrzymamy ten podatek z powrotem. Po upływie roku, możemy je sprzedać nie tracąc HST. Obecne czynsze za wynajmowanie mieszkań są w Mississauga na poziomie $2,000 na miesiąc i więcej za jednosypialniowy unit. To zasadniczo pokrywa 100% kosztów. 

        Zainteresowanych projektem Edge Towers ale też każdym innym projektem sprzedawanym z planów zapraszamy do współpracy. Nasz Domator Team, służy pomocą. Mamy dostęp do bardzo wielu projektów i to często wcześniej zanim mają do niego dostęp inni agenci czy publiczność. Najlepsze jest też to, że nasza pomoc jest dla Państwa bezpłatna i nie wpływa na podwyższenie ceny zakupu. Przeciwnie, kupując poprzez nas często macie Państwo specjalne dodatkowe bonusy czy promocje. Zapraszam do współpracy. 

czwartek, 03 styczeń 2019 14:51

Na czym polega „Assignment” i co to jest?

Napisane przez

maciekczaplinskiW obrębie GTA jest obecnie kilkaset nowych kondominiów albo w fazie budowy albo w fazie przedsprzedaży. Jak wiadomo, cykl od sprzedaży do przejęcia mieszkania trwa latami i może pojawić się sytuacja życiowa, że chętnie „odstąpilibyśmy” naszą umowę, którą zawarliśmy z builderem osobie trzeciej bez czekania do momentu kiedy budynek zostanie faktycznie ukończony.

Takie „odsprzedanie” umowy nazywa się właśnie “Assignment”. Po odsprzedaniu (przepisaniu) umowy na „nowo kupującego”, przejmuje on w praktyce cały kontrakt, który „oryginalny kupiec” zawarł z builderem. Brzmi to bardzo prosto - ale jest wiele kruczków prawnych, o których należy wiedzieć, by nie być w poważnych problemach finansowych. „Odsprzedawanie” kontraktu zawartego z deweloperem jest też bardzo powszechnym procederem mającym często charakter spekulacyjny. Istnieją „inwestorzy”, którzy potrafią co roku dokonać bardzo wiele takich transakcji. Dlatego Revenue Canada coraz częściej patrzy na to jako zarobek, z którego też chce dostać część w podatkach.

Assignment ma spore korzyści dla sprzedających (oryginalny kupiec) i kupujących (nowy kupiec).

Korzyści dla sprzedającego kontrakt/przepisującego

Ma on szansę na spory zysk, szczególnie jeśli zakupił condo kilka lat wcześniej, a odbiera je obecnie. Cena rynkowa mieszkania kupionego z planów w tym czasie mogła wzrosnąć nawet od 15 do 20%.

Nie musi on płacić kosztów zamknięcia wyznaczonych przez buildera oraz Land Transfer Tax. Nie jest odpowiedzialny za HST rabat. W normalnej sytuacji, jeśli, ktoś sprzedaje nieruchomość bez wprowadzenia się do niej zaraz po przejęciu, musi zwrócić HST rabat do buildera (Chyba, że mieszkanie było wynajmowane przez rok zanim je sprzedamy, to wówczas możemy odzyskać HST rabat od rządu).

Unika kosztów utrzymania condo, takich jak pożyczka hipoteczna, podatki od nieruchomości czy maintenance, gdyż do momentu przejęcia mieszkania koszty te nie występują. Sprzedawany jest tylko kontrakt, czyli umowa.

Korzyści dla kupującego/przejmującego condo.

Condo kupowane poprzez “assignment” są zwykle tańsze niż, te same oferowane przez dewelopera, gdyż deweloper dostosowywuje ceny sprzedaży do aktualnych cen rynkowych. Ceny są zwykle niższe, kiedy zaczyna się sprzedaż i w miarę czasu są one podnoszone.

Kupujący ma często jeszcze szanse na wybranie wykończeń nowego mieszkania.

Kupujący condo poprzez assignment - może je często kupić ze znacznie mniejszym depozytem, niż ten który był wymagany przez developera. Czasami może to być nawet tylko 5% wpłaty. W takiej sytuacji oryginalny pierwszy kupujący musi poczekać na zwrot swojego depozytu do chwili przejęcia mieszkania przez drugiego kupującego.

Co należy wiedzieć kiedy rozważmy zakup poprzez assignment?

Większość umów z deweloperem zabrania sprzedaży condo poprzez assignment.

Jeśli pierwotny kontrakt miał pozwolenie na assignment to należy sprawdzić, jakie są wymagania. Deweloper często wymaga, by taka umowa była na specjalnych formularzach oraz może naliczyć opłaty manipulacyjne.

Jeśli oryginalny kontrakt nie miał tej klauzuli, to można wystąpić do dewelopera o pozwolenie na „assignment”. Często deweloper udzieli zgody jeśli mamy właściwe argumenty oraz pokryjemy wymagane opłaty manipulacyjne. Jeśli jednak deweloper nie zgodzi się na ten manewr - to nie za dużo możemy zrobić i musimy czekać do przejęcia mieszkania, by je sprzedać. Jeśli uzyskamy zgodę na assignment - należy sprawdzić, jakie są wymagania, warunki i opłaty. Należy też sprawdzić jakie formy reklamy są dopuszczalne. Zwykle deweloper nie pozwala wprowadzać mieszkania, które chcemy sprzedać poprzez „assignment” do systemu MLS.

Jeśli znajdziemy chętnego do przejęcia condo - należy wynegocjować dokładnie całą transakcję (wszystkie detale) i być pewnym, że mamy wiążącą transakcję zanim wystąpimy o zgodę od dewelopera na zaakceptowanie tej osoby. Często deweloper pozwala na jedną bezpłatną transakcję (przepisanie kontraktu na osobę trzecią) i nie chcemy tracić tej opcji.

W większości przypadków osoba akceptująca assignment, akceptuje oryginalną umowę z builderem w całości, dlatego ważne jest, by była ona przejrzana przez prawnika zanim ją podpiszemy. Ważne jest, by wszystkie warunki umowy pomiędzy sprzedającym i kupującym były jasno określone i dołączone do oryginalnej umowy, która została podpisana z deweloperem. Istnieje specjalny formularz opracowany przez Real Estate Association, z którego można skorzystać.

W wielu przypadkach sprzedający (przepisujący) płaci wszystkie koszty przepisania umowy - jest to forma zachęty, by transakcja doszła do skutku.

Wiadomo, że z perspektywy sprzedającego (przepisującego) najlepiej byłoby dostać zarówno depozyt, który został wpłacony oraz profit w momencie przepisania umowy. Z perspektywy kupującego jest to zwykle bardziej skomplikowane. Depozyt wymagany przez deweloperów zwykle wynosi 15%-25% wyjściowej ceny zakupu i jest rozłożony w czasie kilku lat. Kupujący poprzez assignment często nie mają takiej sumy, nie mówiąc już o wypłaceniu profitu. Zwykle sprzedający otrzymuje balans depozytu oraz profit dopiero w momencie końcowego przejęcia condo.

Warto wiedzieć również, że finansowanie mieszkań, które są przepisane nie jest takie łatwe. Banki nie wypłacą pieniędzy osobie, która odstępuje nieruchomość. Pieniądze są przekazane deweloperowi dopiero w trakcie przekazania gotowego obiektu. Nazywa się to “occupancy closing”. Dlatego sprzedający (przepisujący) umowę musi uzbroić się w cierpliwość. Gdyby się jednak okazało, że “occupancy closing” już miało miejsce - wówczas zamknięcie transakcji może być w każdej chwili po tym, jak developer podpisze zgodę na assignment (przepisanie).

Warto wiedzieć, że jeśli z jakiś powodów „nowo” kupujący, który przejmie kontrakt nie zamknie transakcji to oryginalny kupujący (ten co sprzedał umowę) nadal będzie odpowiedzialny finansowo za poniesione przez dewelopera straty. Dodatkowo wcale nie oznacza to, że deweloper pozwoli mu zamknąć transakcję i przejąć mieszkanie. Dlatego warto w umowie dołożyć klauzulę, która by dawała taką możliwość i uzyskać zgodę dewelopera. Inaczej możemy stracić nie tylko mieszkania ale i depozyt.

Kilka ostatnich uwag:

Finansowanie - jest znacznie trudniejsze do uzyskania w przypadku assignments i dlatego warto współpracować z brokerami, którzy mają z tym doświadczenie

Czas - ten rodzaj kontraktów zajmuje dużo więcej czasu niż normalne umowy kupna i sprzedaży

HST - należy być super ostrożnym. Jeśli oryginalny kupujący kupował condo dla siebie to będzie ono zwolnione z HST. Jeśli jednak jest to spekulant i zakupił kilka mieszkań to może się okazać, że HST może być dodatkowo doliczone. Ważne jest by w umowie wyraźnie zaznaczyć i mieć zagwarantowane, że HST jest zawarte.

czwartek, 20 grudzień 2018 15:59

Rok w real estate

Napisane przez

maciekczaplinskiZbliżający się koniec roku zachęca do pewnych podsumowań.

        Nie będę Państwa zanudzał statystykami bo i tak nikt tego nie będzie pamiętał, ale mogę opisać jakie mieliśmy trendy na rynku nieruchomości i jak moim zdaniem rok następny będzie wyglądał. Ale zanim o tym napiszę i wyjaśnię dlaczego różne trendy mają miejsce to najpierw warto przypomnieć o kilku sprawach.

czwartek, 13 grudzień 2018 15:09

Podatek od zysku (50/2018)

Napisane przez

maciekczaplinskiCeny nieruchomości praktycznie podwoiły się w ciągu ostatnich 5 lat. Jest to doskonała informacja, dla wielu z nas szczególnie kiedy zbliżamy się do wieku emerytalnego. Nagle okazuje się, że praktycznie bez “naszego” udziału nasze pieniądze jakie potrzebujemy na emeryturę podwoiły się. Niestety dla młodych ludzi, którzy dopiero planują zakup nieruchomości – wysokie ceny są dużą barierą.

         Często dostaję pytanie od Państwa “czy będę musiał zapłacić podatek od przyrostu wartości nieruchomości?”  

        To zależy. Zasadnicza różnica będzie wynikała z tego, jak będziemy mogli zakwalifikować naszą nieruchomość, na której “zarobiliśmy” pieniądze. Jeśli będzie to nasz dom, w którym mieszkamy i używamy go jako nasz dom rodzinny “prime residence”, to wówczas taka nieruchomość (jak na razie) jest zwolniona z podatków od przyrostu wartości. Oznacza to w praktyce, że zarobione pieniądze łącznie z profitem pozostaną do naszej dyspozycji i po sprzedaży nieruchomości nie musimy martwić się o płacenie podatków.

        Nie istnieje również konieczność szczegółowych rozliczeń finansowych. Jest to bardzo korzystny przepis, który powinniśmy się starać wykorzystywać planując naszą przyszłą niezależność finansową. 

        Wiele ludzi w Kanadzie w miarę lat zmienia domy z tańszych na droższe. Można patrzeć na to jako kaprys, ale jak się tylko zastanowimy głębiej jest to fantastyczny sposób by zgromadzić niezły kapitał, który pozwoli nam spokojnie myśleć o emeryturze bez potrzeby martwienia się o płacenie podatków od zysku czyli przyrostu wartości. Dla porównania gdybyśmy trzymali pieniądze w banku lub na giełdzie czy w każdej innej inwestycji i zarabiali na oprocentowaniu - to niestety musimy od zarobków płacić podatek, który zasadniczo w przypadku oprocentowań bankowych musi być rozliczany rocznie. 

        Popatrzmy na przykład. Jeśli ktoś by trzymał $500,000 gotówki w banku przez ostatnie 5 lat to pewnie jego profit byłby na poziomie 2% w skali roku czyli około $10,000 za 5 lat trzymania pieniędzy w banku. Od tej sumy oprocentowania zapłaciłby podatek około 25% wartości zarobku (minimum). Dom kupiony 5 lat temu za $500,000 jest dziś warty około $900,000. Jest  to ogromna różnica. I jeśli jest to “prime residance” cały profit jest wolny od podatku. Gdyby była to nieruchomość inwestycyjna, to podatku nie płacimy do czasu, kiedy jej nie sprzedamy.

        Jak wspomniałem, przyrost wartości w tym przypadku jest zwolniony z podatku i przeciwieństwie do “inwestycyjnych nieruchomości” nie musimy tak dokładnie wykazywać czy udowadniać naszych wydatków związanych z inwestycjami w dom.  Oznacza to, że jak mamy “wolne” pieniądze i zainwestujemy je w poprawienie standardu naszego domu to po jego sprzedaży z zyskiem możemy spokojnie uniknąć podatków i przerzucić cały profit na następny dom. Nic więc dziwnego, że wiele osób robi ciągłe renowacje, przenosi się z domu do domu by w ten sposób skorzystać z “ulgi podatkowej”  Kiedy w końcu uda się im zamieszkać w całkowicie spłaconym i odpowiednio wartościowym domu - można dużo spokojniej myśleć o emeryturze.

        Jeśli posiadamy kilka nieruchomości - to tylko jedna z nich może być zadeklarowana jako “prime residence” Oznacza to, że na przyrost wartości domu wakacyjnego (cottage) czy inwestycji przynoszącej nam dochód (rental property) - będziemy musieli zapłacić podatek, ale jest on płatny tylko (i dopiero) w chwili sprzedaży. 

        Na szczęście w Kanadzie do inwestycji w nieruchomościach rząd podchodzi w miarę rozsądnie. W przypadku inwestycyjnych nieruchomości podatek, będzie liczony od zysku. Czyli ważne jest by umieć wykazać się wydatkami czy czasami wręcz stratami - by zminimalizować opłaty. Dlatego skrzętnie należy gromadzić wszystkie rachunki i potwierdzenia wydatków, które ponieślismy w czasie posiadania “drugiego” domu. 

        Dotychczas, jak ktoś sprzedawał “prime residence”, czyli dom w którym mieszka, nie musiał zgłaszać tego do Revenue Canada. Wszelki profit zrobiony na takim domu był praktycznie “tax free”, bo domy, w których mieszkaliśmy i zakwalifikowane jako “prime residence” miały “tax exemption” .

        Według obecnych  zasad “prime residences” ciągle są zwolnione z podatku od przyrostu wartości, ale sprzedaż takiego domu musi być zgłaszana do Revenue Canada w okresie składania zeznań podatkowych.  W ten sposób Revenue Canada, będzie miało pewną kontrolę nad tym ile razy i kto sprzedaje nieruchomość określaną jako “prime residence”. Była to (zdaniem Revenue Canada) spora luka, bo niektórzy co bardziej zaradni potrafili w ciągu roku “obrócić” trzy lub więcej nieruchomości twierdząc, że są to ich “prime residence”. Posuniecie to ma ograniczyć “flipping” nieruchomości. Dotychczas wielu kontraktorów kupowało w jednym roku 2-3 domy do renowacji, które później sprzedawało z profitem bez potrzeby płacenia podatków. Niektórzy bardziej wyrafinowni, kupowali nieruchomości na różnych znajomych w zamian za drobne korzyści finansowe. Było to łatwe, bo nie było potrzeby zgłaszania takich transakcji. Jeśli się okaże, że Revenue Canada zacznie sprawdzać bardziej dokładnie co się dzieje z “prime residences” będzie wiele niemiłych niespodzianek. 

        To posunięcie jest również skierowane przeciw tak zwanym “foreign investors” głównie z Chin, którzy kupują domy w Kanadzie często na podstawione osoby. Są one podawane jako “rodzina”,  która ma status “Resident of Canada”. Tak naprawdę te podstawione osoby nie byłyby w stanie kupić wielomilionowych domów za własne pieniądze. Spekulanci z zagranicy, nagminnie kupowali drogie domy w Toronto i Vancouver na “członków rodziny” , którzy tak naprawdę nie byli się nawet w stanie zakwalifikować na mortgage. Pieniądze były przesyłane do Kanady jako “prezent” od wujka czy tatusia. Dom był kupowany za gotówkę. Jeśli taki inwestor kupił dom za $1 million 3 lata temu, dziś jest on wart $1.5 miliona. Po sprzedaży nieruchomości nie tylko inwestor “wyprał” często brudne pieniądze, (które często były wysyłane bez wiedzy urzędu skarbowego z jego kraju), ale miał jeszcze czysty i nie opodatkowany profit $500,000. Taki proceder stał się bardzo powszechny i rządy prowincji   utemperował go poprzez wprowadzenie 15% podatku dla obcokrajowców.

        Warto jeszcze wiedzieć co się dzieje w przypadku domów, kupowanych z planów, które niektórzy sprzedają zanim się do nich wprowadzą i to często z dużym zyskiem. Jest to bardzo ciekawy i specyficzny aspekt.  Bardzo popularny jest wśród Kanadyjczyków pomysł na kupowanie nieruchomości z planów, a następnie w chwili odebrania kluczy, natychmiastowej jej sprzedaży.  Zwykle dzieje się tak ze sporym zyskiem sięgającym od 10-20% oryginalnie zapłaconej ceny. Czyli, jeśli ktoś kupił mieszkanie za $350,000 2 lub 3 lata temu to to mieszkanie obecnie jest warte około $420,000. Nawet jeśli koszty sprzedaży i przejęcia wyniosą $35,000 (commission, land transfer tax, builders development charges), to i tak profit wyniesie około $35,000. To bardzo dobry profit bo proszę pamiętać, że “nasza rzeczywista” inwestycja w zakup to tylko 15% wpłaty wymaganej przed buildera ($52,500) – reszta to była pożyczka hipoteczna. 

        Ten proceder trwał latami, dopóki Revenue Canada nie zauważyła ile traci pieniędzy. Dlatego obecnie przejęcie mieszkania i natychmiastowa sprzedaż nie ma żadnego sensu. Jeśli tak zrobimy to Revenue Canada na pewno nas odnajdzie i poprosi o zwrot zawartego w każdej cenie nowych mieszkań podatku HST, plus ewentualnie rozliczenia zysku. Utrata 13% (zwracanie HST) nie ma żadnego sensu dlatego wiedząc o takich posunięciach warto się przygotować.

        Pierwsze rozwiązanie najprostsze to, jak ktoś nie ma jeszcze domu (mieszkania), należy się do nowo przejętej nieruchomości się wprowadzić przynajmniej na rok i  traktować ją jako “prime residence”. Jak odmieszkamy rok, to możemy taką nieruchomość sprzedać i cały profit jest wolny od podatków. 

        Druga sytuacja jest inna. Jeśli mamy już inny dom uważany, jako “prime residence” to możemy nową kupioną na inwestycję nieruchomość przejąć, ale następnie należy ją na rok wynająć. Owszem, będziemy musieli częściowo zapłacić HST, ale uzyskamy jego zwrot, zasadniczo, w całości. Dzięki takiemu rozwiązaniu przynajmniej nie “tracimy” HST. Wynajęte mieszkanie możemy sprzedać po roku płacąc podatek od profitu, ale możemy też je trzymać latami (w tym czasie nie musimy płacić podatku od przyrostu wartości). Czasami jak się do takiego domu czy mieszkania wprowadzimy po 5-10 latach i pomieszkamy tam następne kilka, zwykle nikt nie będzie się upominał o płacenie podatku od profitu. Jest jeszcze jedna często stosowana opcja polegająca na sprzedaży nieruchomości przed formalnym jej przejęciem. By to zrobić należy mieć w chwili zakupu mieszkania (domu) z planów podpisany z deweloperem specjalny dokument nazywany “assignment”. Upoważnia on nas to odsprzedaży naszego kontraktu z deweloperem osobie trzeciej zanim sami otrzymamy klucze do mieszkania (domu). Jest to trochę skomplikowany proceder, o którym napiszę innym razem, ale efekt jest taki, że jak znajdziemy osobę zainteresowaną naszym kontraktem to ustala się sumę “odstępnego” i kupujący od nas przejmuje zasadniczo nasze zobowiązania. Czyli musi zapłacić Land Transfer Tax, Development Charges, jest odpowiedzialny za HST. My “odstępując” kontrakt, praktycznie wychodzimy z czystym profitem bez brudzenia sobie rąk. W ‘dobrych czasach” niektórzy inwestorzy mieli kupione po kilkanaście mieszkań w taki sposób. Oczywiście obecnie Revenue Canada, również próbuje się tym procederem zainteresować.

czwartek, 06 grudzień 2018 13:23

TANU - Port Credit

Napisane przez

Właśnie ruszyła sprzedaż najnowszego projektu w Port Credit nazwanego TANU. 

        Zacznę od stwierdzenia, że TANU jest to jeden z lepszych projektów jaki miałem okazję reprezentować.

        Powód dlaczego tak twierdzę jest bardzo prosty. Fantastyczna lokalizacja. 

        Projekt powstanie w bardzo atrakcyjnej części Mississauga jakim jest Port Credit. Jeśli pomyślą Państwo o całej Mississauga, to tak naprawdę Port Credit jest jednym z nielicznych miejsc, gdzie ludzie przyjeżdżają nawet z najdalszych zakątków miasta, by pochodzić po ulicach (szczególnie latem), wejść do dobrej restauracji na obiad czy na drinka, pospacerować po nabrzeżu jeziora Ontario czy Credit River. To miejsce żyje! Jest bardzo dynamiczne i przyciąga swoją energią. W ostatnich 15 latach powstało tu wiele ciekawych inwestycji, ale również kilka fantastycznych i nowych jest w przygotowaniu.

        Projekt, o którym piszę i gdzie zachęcam do kupna nazywa się TANU. Zastanawiałem się skąd się ta nazwa wzięła? Otóż, według architektów i dewelopera proponowany budynek projektowany jest jako „Tranquil Place”, „Amenity Rich”, „Naturally Crafted” i „Urban Village” - pierwsze litery tych określeń tworzą nazwę TANU. (Nie wiem dlaczego przypomina mi to odcinek „Stawki większej niż życie” o Oberfuehrer WOLF). Faktem jest, że wyraźnie widać w proponowanym rozwiązaniu nacisk na inność i nacisk na zgodę z naturą.

        Muszę, przyznać, że budynek ten nie jest projektowany z myślą o typowych inwestorach; takich, którzy chcą kupić coś tanio i następnie wynająć to, by sprzedać zakupione mieszkanie po kilku latach ze znacznym zyskiem. Ten budynek, jest pomyślany bardziej dla ludzi, którzy chcą tu zamieszkać dłużej, być może nawet bardzo długo. Jest to idealny budynek, dla tych, którzy chcą, na przykład, przenieść się tutaj na emeryturę i nie chcą już mieszkać w domu, natomiast chcą mieć bardzo ładne mieszkanie z dużym balkonem (lub tarasem) i korzystać ze wspaniałej lokalizacji. Jest to też doskonały dom, dla tych co pracują w Down-town, ale nie chcą ścisku i zanieczyszczeń Toronto. Budynek jest zlokalizowany 7 minut na piechotę od GO Port Credit i praktycznie mieszkając w tej okolicy posiadanie samochodu (szczególnie dla ludzi starszych) nie jest konieczne. Wszystkie sklepy i usługi są w zasięgu paru minut spaceru.

        Sam budynek będzie zlokalizowany na rogu Stavebank Rd i Park St. East. - przez ulicę do sportowej areny, biblioteki oraz bardzo ładnego parku. Sklepy, liczne restauracje, usługi – wszystko w okolicy.

        Budynek będzie miał 15 pięter i 204 mieszkania w wielkościach od trochę ponad 600 sf do 1,500 sf. Ceny zaczynają się od trochę ponad $500,000. Parking i locker można zakupić osobno.

        Sprzedaż tego budynku zaczęła się 2-go grudnia (tylko poprzez VIP Agents) i sam widziałem, że sporo mieszkań już się sprzedało. Ceny mogą się wydawać w pierwszym momencie wysokie, ale jak porównałem ten projekt z innymi obecnie oferowanymi projektami na sprzedaż (takimi jak M-City Condos, 293 The Kingsway czy Mirrabella Condos) to ceny i to co jest za to oferowane jest znacznie lepsze – a żaden z tych innych projektów nie ma tak dobrej lokalizacji.

        Przewidywany maintenance jest na poziomie 50 centów za stopę powierzchni. Wpłaty związane z zakupem są rozłożone w czasie (15% w ciągu 6 miesięcy), a budynek przewidywany jest do oddania w lutym 2021 roku.

Budynek zaprojektowany jest przez IBI Architects i TACK Interior Design. Budynek jest zaprojektowany według najnowszych trendów i architektura odzwierciedla dbałość o detale. 

        Będzie on też znakomicie wyposażony w dodatkowe udogodnienia jak: Fitnes Centre, Yoga Studio, Fitnes Deck, Private Dining Room, Movie Theatre, Game Rooms, Guest Suite, Business Center, Pet Spa, ogromny zewnętrzny taras z miejscem na BBQ, ognisko, oraz miejscem do prywatnych medytacji. 

        Cały teren będzie bardzo starannie zadrzewiony i bardzo naturalnie utrzymany. Budynek będzie miał oczywiście lobby z recepcją oraz (ciekawostka) oprócz normalnego pomieszczenia na paczki (zakupy internetowe stają się coraz bardziej popularne) będzie on miał chłodzony pokój w którym trzymane będą zamawiane „on-line” zakupy spożywcze. 

        Ponadto cały budynek jest projektowany jako „smart building”. Wszystko może być sterowane elektronicznie i na odległość poprzez smartphone. Regulacja ogrzewania, oświetlenia, wpuszczanie gości czy ekipy do sprzątania. Otwieracz do drzwi garażowych, będzie pamiętał naszą tablicę rejestracyjną i nie będzie potrzeby szukania „pilota”. Budynek ten będzie miał jeszcze wiele innych innowacji.

        Same mieszkania są też niezwykle ładnie zaprojektowane i zachęcam do zobaczenia planów na mojej stronie internetowej. Sufity 9 i 10 stopowe. Penthouse 12 stóp wysokości. Drewniane podłogi, dobrej jakości kuchnie i łazienki. Super jakości appliances.

        Tak jak wspomniałem sprzedaż się dopiero co zaczęła i salon sprzedaży nie jest jeszcze otwarty dla szerokiej publiczności. Jeśli kogoś ten projekt zainteresował, to proszę do mnie zadzwonić. Ja lub Kasia chętnie się umówimy na spotkanie w salonie sprzedaży, który jest w Port Credit. W czasie takiego nie zobowiązującego spotkania, mogą Państwo lepiej zapoznać się z projektem, zobaczyć makietę budynku, wyposażenie kuchni i łazienek, zobaczyć plany i ewentualnie dokonać wyboru.

        Proszę pamiętać, że przy zakupie każdego nowego mieszkania, kupujący ma 10 dni, by po podpisaniu wstępnej umowy, skonsultować zakup z prawnikiem, bankiem czy rodziną, i jeśli zmieni się decyzję, można bez żadnych komplikacji to zrobić.

        1.  Warto wiedzieć, że ci którzy kupią z nami w tej chwili, nie tylko dostaną najniższe dostępne ceny ale również w ramach promocji obniżkę ceny od $10,000 do $20,000 w zależności od modelu. Ponadto dodatkowy bonus wartości $10,000 na „upgrades”

        2.  Również możliwość zagwarantowania sobie „assignment”

        3.  Capped Development Charges (1B $8K, 2B $10K, 3B $12K)

        4.  Roczny GO Presto Pass – wartości $2,500

        5.  Free Bicycle Locker

        6. Roczne bezpłatne członkostwo w „Car Share Program”

        Proszę pamiętać, nasza pomoc jest dla Państwa bezpłatna i nie wpływa na wysokość ceny. Proszę wpisywać nas jako waszych Agentów, gdybyście sami rejestrowali się Państwo na ten projekt (lub każdy inny). Serdecznie zapraszam do współpracy.

Maciek Czapliński 905-278-0007

Strona Internetowa www.czaplinski.ca

czwartek, 29 listopad 2018 16:25

Dlaczego korzystać z agenta przy kupnie

Napisane przez

maciekczaplinskiWiele osób planujących zakup nowych nieruchomości z planów (czyli bezpośrednio od Dewelopera) nawet nie zdaje sobie sprawy, że mogłaby dokonać takiego zakupu korzystając z pomocy VIP Agenta Real Estate. Jaki to jest agent? Taki, który uzyskał aprobatę Developera, która najczęściej wynika z wieloletniego doświadczenia oraz często poprzedniej współpracy. Taki „akredytowany” agent potrafi być bardzo pomocny i współpraca z nim ma szereg benefitów.

Tych benefitów jest bardzo wiele:

        Nasz serwis jest bezpłatny dla kupujących bo płaci nam za nasz serwis deweloper. I czy klienci kupią z naszą pomocą czy bezpośrednio od dewelopera to cena jest  ta sama. Nasza pomoc nie wpływa na wysokość ceny! Czy warto w takim razie zrezygnować z pomocy kogoś, kto ma doświadczenie w tym procesie?  Czy warto wyważać otwarte drzwi?

        Pierwszeństwo dostępu do wielu projektów. Builderzy często zapraszają wybranych agentów to sprzedaży na zasadzie pierwszeństwa, jako “Platinium VIP Agents” zanim jeszcze projekt jest oferowany publicznie. Wówczas często są najlepsze ceny i najlepsze mieszkania do wyboru. Wielu z naszych klientów, którzy skorzystali z naszej pomocy na tym etapie zarobiło dużo pieniędzy.

        - Umiejętność wyboru właściwej inwestycji. W GTA powstają setki projektów, ale nie wszystkie mają duży potencjał dla inwestorów. My umiemy wyselekcjonować te, które szybko się sprzedadzą i nabiorą wartości. Przykłady to “Address on High Park”, “Evolution” czy “Kingsway by the River”.  

        - Specjalne oferty. We wstępnych fazach sprzedaży zanim projekt oferowany jest publicznie deweloper by uzyskać momentum, oferuje specjalne bonusy. Czasami jest to bezpłatny parking, locker czy lepszy “design package”. Tak bywa bardzo często. Na początku parking potrafi być bezpłatny. Gdy sprzedaż otwiera się dla wszystkich, kupujący muszą zapłacić dodatkowo $40,000 za parking. 

        - Dodatkowe zachęty. Często oprócz tego, dodatkowo jesteśmy w stanie wynegocjować na przykład bezpłatną opcję przepisania mieszkania przed jego przejęciem (assignment) czy postarać się zagwarantować jakie będą maksymalne dodatkowe koszty zamknięcia (cap on builder closing cost)

        - Nasza znajomość procesu i przepisów przy zakupie nowych mieszkań pozwala naszym klientom na zakup bez stresu. Poza tym legalny język w umowach jest często nie bardzo zrozumiały dla nas Polaków.

        - Umiejętność czytania planów i pomoc we właściwym wyborze mieszkania. Nasze doświadczenie architektów jest tu też bardzo pomocne. Dzięki temu możemy wybrać  takie  mieszkania, które wiemy, że sie będą dobrze odsprzedawały i są funkcjonalne.

        - Pomoc w zasugerowaniu prawników, którzy wiedzą, jak czytać bardzo obszerne umowy sporządzane przed deweloperów i ewentualnie mogą uchronić nas od złego zakupu.

        - Pomoc w uzyskaniu  “mortgage approval”  z długim zamknięciem, jaki jest wymagany przez deweloperów. Nie wszyscy bankierzy chcą to robić - my znamy kilku, którzy będą bardzo pomocni.

        - Pomoc w odzyskaniu HST

        Pomoc w wynajęciu nowo odebranego mieszkania, jeśli istnieje taka potrzeba, by uniknąć niespodzianki w postaci płacenia HST dla Revenue Canada.

        Mogę oczywiście wymienić wiele innych zalet współpracy z nami, ale mam nadzieję, że te które już wymieniłem przekonają Państwa, by do nas dzwonić i prosić o pomoc. Ale jest jedna bardzo ważna techniczna sprawa, którą muszę tu podkreślić. Często szukacie Państwo mieszkań na stronach różnych deweloperów na własną rękę. Nie ma w tym nic złego. Ale tam często pada pytanie czy pracujecie z Agentem Real Estate. Musicie zaznaczyć, że TAK i czasami podać nasz kontakt byśmy mogli Państwa reprezentować i byśmy mogli Wam pomóc. 

        Czasami jeżdżą Państwo po salonach sprzedaży. Ta sama sprawa - proszę na pytanie, czy pracujecie z Agentem, odpowiadać TAK. Cena zakupu będzie ta sama, ale benefity ze współpracy, o których pisałem nie przepadną. Zapraszam do Starskiego - być może warto wziąć kilka naszych wizytówek przed wyprawą do “Sales Offices”

        Warto jeszcze przypomnieć, że dodatkowym benefitem jest również jeszcze szansa wygrania Mercedesa Clasy B. Proszę pamiętać. Wyważanie otwartych drzwi samemu nie ma sensu!

        W chwili obecnej na terenie Etobicoke oraz Mississauga jest kilka projektów wartych polecenia:

        - Backyard Condos – ten projekt jest w Etobicoke w okolicy Park Lawn Rd. i Berry Rd. Łatwy dostęp do subway i Bloor West Village. Bardzo ładny mały kompleks i moim zdaniem, bardzo atrakcyjne ceny. Na większe mieszkania tylko trochę powyżej $600 za stopę, co jest niezwykle atrakcyjną sumą w chwili obecnej.

        - Edge Towers – ten projekt będzie wizytówką Mississaugi. Na skrzyżowaniu Hurontario i Elm Rd. W. na powstającej linii szybkiej kolei, trzy spektakularne wieże. Ciągle dobre ceny na mniejsze mieszkania poniżej $400,000.

        - Highlights of Mississauga – świetna lokalizacja tuż koło Plazy Wisła. Projekt jest praktycznie wyprzedany, ale ostatnio deweloper wprowadził do sprzedaży ostatnie dwa wolne piętra i można coś jeszcze „dostać”.

        - M City Condo 3 – najwyższy planowany budynek w Mississauga w powstającym nowym kompleksie. Moim zdaniem, są lepsze projekty.

        - Perla Towers (Pinnacle International) – prawie wyprzedany projekt na Eglinton i Hurontario, ale bardzo przyzwoite ceny oraz parking w cenie unitu.

        - Keystone Condos (Kaneff) – nowo otwarty projekt na Burnhamthorpe

        - Tanu Condos – Port Credit – wspaniała okolica do mieszkania. Ceny od ponad $550 tysięcy ale na pewno dobre miejsce do zamieszkania.

        Mamy oczywiście dostęp do znacznie większej liczby projektów. Zainteresowanych współpracą zapraszamy na niezobowiązujące spotkania – chętnie zaproszę Państwa do naszego domu na kawę.

        Więcej informacji Czytelnicy mogę znaleźć na mojej stronie internetowej www.czaplinski.ca

Maciek Czapliński

Tel. 905-278-0007

piątek, 23 listopad 2018 12:44

UBEZPIECZENIA

Napisane przez

maciekczaplinskiWielu ludzi uważa, że ubezpieczenia to zbędny wydatek. Twierdzą, że ubezpieczenia to jest wyciąganie pieniedzy…. 

        Ale dzieje się tak tylko do momentu kiedy spotka ich nieszczęście. Wówczas ci co je mają mogą w miarę spokojnie spać. Ci co nie mają ubezpieczenia potrafią być w ogromnych problemach.

        Jest bardzo wiele różnych rodzajów ubezpieczeń tylko specyficznie dotyczących nieruchomości. Dziś właściwie ograniczę się tylko do trzech, moim zdaniem, najbardziej istotnych. I jak ktoś ich nie ma, to moim zdaniem, bazującym na prawie 30 latach w biznesie i na wielu tragediach, które doświadczyłem – robi błąd!

        Ubezbieczenia o których napiszę to:

        Mortage Insurance (Life Insurance)

        Home Insurance (Fire Insurance)

        Title Insurance

MORTGAGE INSURANCE  Nie jest to nic innego niż ubezpieczenie na życie (life insurance).Nie jest ono obowiązkowe, ale moim zdaniem, każdy powinien je mieć. Jeśli ktoś ma pożyczkę hipoteczną ale nie ma rodziny, o którą musi się martwić lub nie jest tak zwanym głównym żywicielem rodziny – to być może ubezpieczenie na życie nie jest aż tak konieczne. Natomiast osoba, która jest odpowiedzialna za rodzinę, szczególnie z małymi dziećmi zdecydowanie powinna mieć taki typ ubezpieczenia. 

        Są dwa typy ubezpieczeń na życie – jeden oferowany jest poprzez banki, drugi oferowany jest poprzez niezależnych agentów ubezpieczeniowych. Są różne rodzaje ubezpieczeń (długo i krótko terminowe) i o nich powinniście Państwo porozmawiać z agentami ubezpieczeniowymi, ale jest kilka istotnych różnic pomiędzy ubezpieczeniami oferowanymi przez banki, a oferowanymi przez indywidualnych agentów, o których należy wiedzieć.

        W przypadku “bankowego” ubezpieczenia – w chwili śmierci ubezpieczonego – spłacana jest tylko pozostała (nie spłacona część) pożyczki hipotecznej. Oznacza to, że rodzina nie będzie miała żadnego obciążenia na domu, ale również jeśli było to jedyne ubezpieczenie, nie będzie miała żadnych innych pieniędzy i może być zmuszona do sprzedaży nieruchomości. Jedyną zaletą tego typu ubezpieczenia jest to, że raz ustalona stawka ubezpieczenia nie ulega zmianom wraz z wiekiem ubezpieczonych oraz nie ma rozróżnienia w opłatach na palaczy i niepalących. 

        Natomiast w przypadku niezależnego ubezpieczenia:

        W chwili śmierci ubezpieczonej osoby – rodzina dostaje ubezpieczenie do ręki i może zadecydować, co z nim zrobi.

        Pożyczka może zostać spłacona przez spadkobierców w całości lub w części.

        Środki mogą zostać zainwestowane, w lepszy sposób. 

        Wstępna wysokość ubezpieczenia może być ustalana indywidualnie – i może przekraczać wartość mortgage – co może być bardzo istotne w przypadku rodziny z dziećmi. 

        W przypadku zmiany instytucji finansowej (kiedy przechodzimy z banku do banku z naszym mortgagem) – polisa nie ulega zmianie – w wypadku bankowego ubezpieczenia – polisa może utracić ważność.

        Polisę można kontynuować nawet po spłaceniu pożyczki hipotecznej – w przypadku bankowego ubezpieczenia – polisa wygasa wraz ze spłatą pożyczki.

        Chciałbym dodać, że nie mam osobiście żadnych korzyści z namawiania, by się ubezpieczać. Nie jestem agentem ubezpieczeniowym i nie dostaję za to żadnych pieniędzy. Natomiast spotkałem się z wieloma sytuacjami, kiedy wydarzyło się nieszczęście i wówczas okazało się, żę nikt nie jest w stanie nam pomóc. Znam sporo przypadków, że nawet ludzie relatywnie młodzi zmarli nagle i wówczas rodzina pozostała w długach i kłopotach. 

        Innym bardzo ważnym ubezpieczeniem jest:

HOME INSURANCE. Ubezpieczenie jest tak długo obowiązkowe, jak długo mamy mortgage. Wymagane jest poprzez instytucję finansową, jako forma zabezpieczenia pożyczki. Mortgage jest pożyczką udzielaną pod zastaw nieruchomości. W przypadku, gdyby dom się spalił i nie byłby ubezpieczony – a właściciele nie mieli środków na jego pełną odbudowę – interes banku byłby poważnie zachwiany. Dlatego banki wymagają - by ubezpieczenie domu pokrywało tak zwany “replacement value”. Oczywiście, ubezpieczenie domu moim zdaniem, należy mieć nie tylko, jak się ma mortgage. Dom jest zwykle największą inwestycją życiową indywidualnego obywatela i we własnym  interesie – należy mieć taką inwestycją ubezpieczoną. Ubezpieczenie domu nie jest zbyt kosztowne – wynosi około $500-$2000 w skali roku i zależy od wartości domu oraz jak w przypadku ubezpieczeń samochodowych od tak zwanych elementów polisy, jak na przykład, wysokość wkładu własnego, maksymalnej wysokości liability itd. Ubezpieczenie domu sprzedawane jest jako “package”  również pokrywający inne elementy ryzyka jak na przykład włamania, pogryzienie przez psa i czy katastrofy naturalne. Ubezpieczenie za dom można połączyć z ubezpieczeniem za samochód – zwykle daje to 10% zniżkę.

        Wielu naszych klientów korzystało z polisy w różnych trudnych przypadkach życiowych. Zdarzały się pożary. Zdarzały się włamania, a nawet sprawy znacznie poważniejsze. Jako przykład podam sytuację, naszego klienta, któremu doszczętnie spalił się 10-letni dom. Oczywiście, ubezpieczalnia zaproponowała odbudowanie domu według istniejących planów. Za moją poradą klient wybrał opcję taką, że wybrał pieniądze za dom i rzeczy zawarte w domu i następnie zaprojektowałem mu i pomogłem zorganizować budowę zupełnie nowego i nietypowego domu wykorzystując jedynie istniejące fundamenty. Końcowy efekt jest naprawdę bardzo atrakcyjny.

        Ostatni rodzaj ubezpieczenia, o którym chcę napisać to 

TITLE INSURANCE.  Chroni ono przed  “utratą wartości rynkowej nieruchomości” wynikającej z problemów prawnych czy innych na przykład struktualnych.  

        Chroni przed stratami finansowymi, które mogą wynikać z działalności oszustów na przykład rejestrującymi nie autoryzowane pożyczki na nieruchomości.  Zdarza się, że w wielu komputerów, ktoś może zarejestrować pożyczkę pon nasz spłacony dom. Takie sprawy się zdarzają i oszustwa są chorobą cywilizacji.

        Błędami prawników – prawnicy nie zawsze są nie omylni. Owszem możemy się z nimi sądzić jak „spieprzą” sprawę, ale jest to znacznie łatwiej robić jak ktoś (firma ubezpieczeniowa) nas wspiera i pomaga finansować poczynania.

        Wstecznie naliczanym podatkiem od nieruchomości na nowych właścicieli – często się zdarza, że podatki od nieruchomości są nie rozliczone do dnia zamknięcia transakcji. Gdy to się zdarzy, to według prawa, nowy właściciel jest za nie zapłacone przez sprzedających podatki odpowiedzialny. To mogą być znaczne sumy. Raz moim klientom się przydarzyło ponad $7,000 – na szczęście Title Insurance wziął to w swoje ręce i moi klienci nie musieli niczego płacić.

        Inny przykład dotyczy problemów strukturalnych. Spotkałem niedawno klientów, którzy kupili dom w Erin, i okazało się że ktoś go kiedyś rozbudował bez pozwoleń budowlanych i w dodatku tak, że dom był strukturalnie niebezpieczny i groził zawaleniem. Trwało to 2 lata, ale w końcowym efekcie otrzymali oni od Title Insurance blisko $300,000 odszkodowania, które mogą użyć na budowę nowego domu.

        Koszt tego ubezpieczenia w stosunku do benefitów jakie daje jest marginalny i najważniejsze że jest tylko jednorazowy. Proszę pytać prawnika, który będzie zamykał transakcję o to ubezpieczenie. Naprawdę warto je mieć! Przy cenie zakupu domu $500,000 - ubezpieczenie wyniesie tylko około $500 - czyli bardzo niewiele.

piątek, 16 listopad 2018 08:50

Wygodny dom na emeryturę

Napisane przez

maciekczaplinskiMówiłeś w przeszłości o tym, że wiele osób przechodząc na emeryturę zamienia domy na mniejsze. Ale jakie te domy powinny być? Jakie elementy twoim zdaniem są istotne?

Prawdą jest, że wraz ze zmianą wieku „rodziny” mamy naturalnie inne potrzeby i oczekiwania w stosunku do domu w jakim zamieszkujemy. Młoda rodzina zwykle potrzebuje znacznie większego domu. Potrzebuje kilka sypialni dla dzieci i gości, czasami ekstra sypialnię na tak zwany home office (czyli komputer i ewentualnie inne urządzenia jak scanery, printery itd.) Często basement wykańcza się po to, by stworzyć tam gym, bar czy ewentualnie kino domowe. Duży ogród nie jest problemem, bo jest siła do koszenia trawy. 

        Ale wraz ze zmianą wieku oraz ze spadkiem zarobków szczególnie w chwili przejścia na emeryturę, nasze priorytety zdecydowanie się zmieniają. Duży i drogi w utrzymaniu dom przestaje cieszyć. Jest wręcz uciążliwością. Trudno go ogrzać, posprzątać, naprawiać czy nawet codziennie obejść. Zdarza się, że niektórzy z właścicieli tygodniami nie idą do basementu czy na drugie piętro, bo schody są zbyt uciążliwe do korzystania. 

        Oczywiste jest, że wiele osób kiedy przechodzi na emeryturę, często zamienia duży dom na coś mniejszego. Często jest to obszerne condominium. Dzieje się tak z trzech głównych powodów. Brak schodów, brak potrzeby napraw zewnętrznych do domów oraz brak potrzeby pielęgnacji ogrodu. Takie rozwiązanie wydaje się niezwykle wygodne i logiczne. Ale ma ono też niestety swoje problemy. 

        Pierwszy problem (moim zdaniem) to niezwykle wysokie maintenance. Przy dzisiejszych wysokich cenach mieszkań, mieszkanie w dobrym budynku o powierzchni 1,200 stóp kwadratowych (lub więcej) kosztuje znacznie powyżej $800,000. Maintenance swobodnie zaczyna się na poziomie $600 miesięcznie  w nowych budynkach (bez hydro) ale w starszych budynkach bardzo często dochodzi do $1,200/M i więcej. Jest to spory wydatek nawet jeśli mamy takie mieszkanie kupione za gotówkę. 

        Drugi problem jaki ja widzę, to jest fakt, że pewna fizyczna aktywność jest potrzebna w życiu. Minimalny ogródek, gdzie można trochę się zrelaksować z psem (czy kotem) lub pogrzebać w ziemi przy pomidorach lub kwiatkach, bardzo dobrze wpływa na zdrowie fizyczne i psychiczne. 

        A trzeci problem jaki widzę, to jest fakt, że z wiekiem potrzebujemy spokoju, a niestety większość condos jest bardzo „busy”. Różni ludzie, windy, regulacje – Itd. To wyprowadza z równowagi i nie robi nasz szczęśliwymi ludźmi.

        Jaki więc powinien być dom dla ludzi 55+? Moim zdaniem dom parterowy (bungalow), najlepiej na nie za dużej  działce. Ale nie każdy bungalow wygląda tak samo. Niektóre są tak zaprojektowane, że mają kontakt z ogrodem, inne nie!  Poza Toronto w zakresie od 45 do 60 minut jazdy można znaleźć sporo „nowszych bungalows” domów z praktycznym i poprawnym układem funkcjonalnym dla ‘starszych ludzi” w cenach od 450K do 600K. Do niedawna było znacznie taniej, ale ogromny „exodus” w ostatnich 3 latach ludzi z Toronto w wieku emerytalnym spowodował znaczny wzrost cen. – Pomimo tego i tak ciągle można tam o połowę taniej kupić znacznie lepszy dom.

        Te „nowsze” w rozwiązaniach funkcjonalnych bungalows, zwykle mają tylko 2 sypialnie i 2 łazienki na głównym poziomie, wyższe sufity, podwójny garaż, open concept design i połączenie living room z ogrodem.

        Niestety w Toronto czy Mississauga, jest mało takich nowszych rozwiązań i zwykle „starsze bungalows mogą nawet nie mieć garażu, mają jedną łazienkę i często nie mają nawet połączenia z ogrodem. Dlatego szukając domu dla siebie na emeryturę warto wiedzieć na co zwracać uwagę i dobrze jest skorzystać z pomocy osoby, która ma w tym kierunku doświadczenie.

        Na szczęście przeróbki w domach parterowych są niezwykle łatwe do zrobienia. Praktycznie można przesunąć lub usunąć każdą ściankę, zmienić układ funkcjonalny, dołożyć łazienkę, włożyć skylight, czy wybić dodatkowe okna. 

        Jest to łatwe dla ludzi, którzy mają w tym doświadczenie, ale dla przeciętnej osoby może to być udręka. Dla zainteresowanych osób ja mogę zaoferować specjalną pomoc. Mogę pomóc w znalezieniu bungalow do kupna, który ma dobry potencjał. Następnie mogę pomóc w projekcje, pozwoleniach na renowacje i pomóc przeprowadzić całą renowację pod klucz. Mogę to zrobić dzięki temu, że współpracuję z super-uczciwym kontraktorem (przy okazji naszym zięciem), który ma ogromne doświadczenie w tego typu przeróbkach.

         Co dom przystosowany dla ludzi „starszych” powinien mieć?

        Oczywiście wszystko jest uzależnione od możliwości finansowych oraz od indywidualnych preferencji. Ale kilka spraw jest moim zdaniem koniecznych remontując dom na „retirement”.

        dom parterowy, ale taki by miał dostęp z living room i kuchni do ogrodu,

        możliwie bezpośredni dostęp z domu do garażu,

        minimum 2 sypialnie i minimum 2 łazienki na głównym poziomie. 

        Kupując dom z 3 sypialniami, łatwo jest przerobić jedną sypialnię na drugą łazienkę i walk-in-closet. open concept design w rejonie kuchni i living room; możliwie cathedral ceiling i skylights 

        kuchnia i przynajmniej jedna łazienka muszą być zaprojektowane tak, by nawet osoba na wózku inwalidzkim mogła swobodnie się po nich poruszać. 

        Należy też odpowiednio wysoko zaprojektować counters (niżej niż normalnie). Prysznic powinien być obszerny i bez progu.  

        pralnia - koniecznie na głównym poziomie.       Wskazane jest też by była  obszerna spiżarnia.

        Drzwi minimum 34 inches szerokości. 

        Projektując deck – warto zadbać by można wydostać się na niego bez przeszkód. Czyli minimalny próg.

        Ja osobiście proponowałbym, by system grzewczy bazował na ogrzewaniu podłogowym by zminimalizować kurz i alergie. Natomiast klimatyzacja, powinna być od góry by zwiększyć jej efektywność. 

        Oczywiście media, internet, smart lighting, security system – to wszystko staje się dzisiaj standardem.

        I moim zdaniem, jeszcze jedna ważna sprawa. Zasadniczo kupując bungalow, zakładamy, że mało będziemy korzystać z basementu. Czy oznacza to, że ma on stać pusty? Ja osobiście jestem zwolennikiem przerobienia go na super-przyjemny basement apartment z osobnym wejściem. Dlaczego? Odpowiedź jest prosta. Dopóki jesteśmy finansowo w dobrej formie nie musimy go wynajmować, ale jeśli emerytura jest skromna to taki apartament, jeśli jest dobrze zrobiony łatwo jest wynająć za $1200-$1500. To jest naprawdę znacząca suma, która pozwoli zapłacić za podatki, za utilities, ubezpieczenie i nawet koszenie trawy!  

        Jak się to ma do kupna condo, gdzie co miesiąć musimy płacić maintenance i podatek? W przypadku domu z rental income, możemy mieszkać „za darmo” i właściwie w lepszych warunkach! Oczywiście takie mieszkanko może też być dla członka rodziny albo dla osoby, która nas nami pielęgnuje. 

        Zdecydowanie bungalows są bardzo poszukiwane, bo ich mało się obecnie w mieście buduje. Teren jest drogi i deweloperzy chcąc zmaksymalizować profit – budują duże domy na małych działkach. A moim zdaniem, popyt na bungalows będzie ogromny – szczególnie, po fajnym remoncie. 

czwartek, 08 listopad 2018 18:31

Oferty warunkowe

Napisane przez

maciekczaplinskiW odniesieniu do nieruchomości słyszy się czasami określenie „nieruchomość warunkowo sprzedana” Warto wiedzieć, co to oznacza i jakie warunki najczęściej występują.

Jeśli pojawiła się oferta na dany dom, która została zaakceptowana przez sprzedających i kupujących; czyli obie strony w kontrakcie zgodziły się na wszystkie ważne aspekty transakcji, takie jak cena, czas przejęcia nieruchomości oraz ustalono, które sprzęty domowe są w niej zawarte, natomiast kupujący poprosił o ekstra czas na zorganizowanie, na przykład, finansowania lub sprawdzenie stanu technicznego nieruchomości - to właśnie jest to stan określany jako “warunkowa sprzedaż”

        W transakcjach kupna i sprzedaży nieruchomości – najbardziej typowe warunki, jakie kupujący dodają do oferty to warunek na zorganizowanie finansowania oraz warunek na sprawdzenie stanu technicznego nieruchomości przez  zatrudnionego  inspektora. W typowych sytuacjach zwykle czas przeznaczony na wypełnienie obu warunków nie przekracza 5 dni biznesowych. Jeśli kupującemu uda się zorganizować finansowanie oraz jest zadowolony z wyników inspekcji domu to wówczas powinien podpisać dokument nazywający się „waiver”, który usuwa warunki, o których wspomnieliśmy z oferty i tym samym oferta nabiera mocy prawnej. Jeśli kupujący chce wycofać się z zawartej umowy – to właśnie w trakcie tych pierwszych 5 dni biznesowych, może zrobić to bez większych problemów. Jeśli kupujący wypełni warunki i podpisze waiver i umowa stanie się wiążąca – to wycofanie się z transakcji zaczyna mieć poważne konsekwencje prawne.

        Wspomniane dwa typowe warunki – czyli finansowanie i inspekcja są najbardziej typowe natomiast istnieje wiele innych potencjalnych warunków, które można użyć. Na przykład, kupujący kondominium, często robią ofertę warunkową na sprawdzenie stanu finansowego i prawnego korporacji, w obrębie której zakupują unit. Sprzedający musi wówczas na własny koszt dostarczyć dokument nazywany „Estoppel Certificate”, który w bardzo dokładny sposób opisuje stan finansowy i legalny koorporacji. Jeśli kupującego prawnik uzna, że status korporacji jest niezadawalający, składający ofertę może się z niej wycofać.

        Z innych spotykanych warunków, może być na przykład warunek na zaakceptowanie danej nieruchomości przez osobę trzecią, warunek na sprawdzenie zoningu, warunek na uzyskanie ubezpieczenia nieruchomości, sprawdzenie przydatności wody do picia i wiele innych. 

        Zdarzają się też sytuacje, że kupujący dom, jest już posiadaczem domu, który jest jeszcze nie sprzedany. Wielu kupujących boi się ryzyka i składa ofertę warunkową na kupno, pod warunkiem, że sprzeda swój własny dom. Zwykle nie jest to bardzo dobrze przyjmowana oferta przez sprzedających. Pomimo, że mają oni prawo nadal sprzedawać swoją nieruchomość, to w praktyce ich szanse sprzedaży spadają drastycznie.  Osobiście, jeśli otrzymuję taką ofertę na mój listing to raczej odradzam moim klientom jej akceptację.

        Oczywiście, to nie koniec wszystkich warunków. Ale te, o których wspomniałem są najbardziej typowe.  W przypadku każdego warunku, tylko jedna strona ma prawo usunięcia warunku. Ta strona, która go włożyła do oferty. Warto również wspomnieć, że im więcej warunków w składanej ofercie tym trudniej negocjować cenę. W przypadku, kiedy mamy kilka ofert na jeden dom, oferta warunkowa najczęściej odpada w przedbiegach.

        Jeszcze jeden komentarz. Czasami kupujący wkładają warunek w ofertę, by mieć tak zwaną furtkę, by się ze złożonej oferty wycofać. Należy być bardzo ostrożnym w takich sytuacjach - bo jeśli sprzedający udowodni że kupujący mógł otrzymać pożyczkę, ale udawał że nie - to czasami mogą być poważne konsekwencje łącznie z utratą depozytu.

        Powstaje pytanie czy jak dom jest sprzedany warunkowo, można nadal na niego składać oferty? Czy można na przykład zaoferować więcej pieniędzy i przebić cenę?

        W przypadku przebijania ceny to najczęściej odpowiedź jest nie! Czyli jeśli sprzedamy dom dziś warunkowo na finansowanie i następnego dnia ktoś zaoferuje nam $10, 000 więcej, to niestety pierwsza umowa musi być respektowana i nie możemy zapomnieć o niej i wybrać lepszą ofertę. Natomiast można tą nową ofertę zaakceptować pod warunkiem, że pierwsza oferta jeśli jest warunkowa – nie umocni się. To nie zdarza się często, ale jak wiemy, życie pisze różne scenariusze.

        Większość składanych ofert warunkowych nie ma czegoś, co nazywa się escape clause. Czyli nie daje sprzedającym, możliwości wycofania się z oferty.  Wyjątkiem jest oferta warunkowa na sprzedaż nieruchomości. Jeśli kupujący złożył ofertę na zakup nieruchomości pod warunkiem, że sprzeda swój dom, właściciel nadal może sprzedawać swój dom. Jeśli otrzyma on inną korzystną ofertę to wówczas pierwszy kupujący ma 24 godziny czasu by albo usunąć warunek albo wycofać się z transakcji. Nazywane jest to „escape clause”.

Strona 1 z 26