Goniec

Switch to desktop Register Login

Nieruchomości

czwartek, 21 grudzień 2017 22:57

Ostatni tekst w tym roku

Napisane przez

maciekczaplinski        Dzisiejszy tekst jest moim ostatnim w tym roku (przerwa świąteczno-noworoczna wypełniona podróżą do Afryki). Jak zawsze w takiej chwili nasuwa się pytanie, jaki był ten kończący się rok w „real estate” i jaki będzie następny?

        Kończący się rok był ogromnie zróżnicowany. Szalony początek roku. Ceny rosły z tygodnia na tydzień. Wszystkich opanowało szaleństwo zakupu. Brakowało domów do sprzedaży, a na każdy, który się pojawiał, było czasami 10 lub więcej chętnych. Nawet domy, które by normalnie stały na rynku i nikt by ich nie chciał, sprzedawały się jak świeże bułki. Astronomiczne ceny sprzedaży i bardzo wielu sfrustrowanych kupujących. Dochodziło do absurdów i sam miałem kilkanaście listingów, które sprzedały się znacznie powyżej wartości (moim zdaniem), ale ku oczywistemu zadowoleniu moich klientów. 

        Ten szalony rynek powodował, że wiele osób, które nawet nie myślały o sprzedaży domu, czasami dla hazardu wystawiały domy znacznie powyżej rynkowej wartości w nadziei uzyskania jeszcze wyższej ceny. I często się to udawało. Ja takich czasów nie pamiętam i mam nadzieję, że nigdy nie wrócą. Ten okres „bitting wars” trwał do przełomu kwietnia i maja i dość szybko przeszedł do zupełnie normalnego i prawie zbalansowanego rynku.

        Szalony okres początku roku przypisywany był brakowi nieruchomości na rynku, który wynikał z ogromnego popytu w obrębie całego GTA. Przypisywany był on również tak zwanym „foreign investors”, którzy po wprowadzeniu 15-proc. podatku od zakupu nieruchomości w Vancouverze, „rzucili się” na Toronto i okolice. Rząd Ontario, by zbalansować i uspokoić rynek, w trybie nagłym wprowadził w życie taki sam podatek już w kwietniu tego roku – i muszę przyznać, że wraz z wejściem przepisu w życie – rynek się uspokoił. Czy był to fakt, że „foreign investors” przestali kupować? Nie myślę. Kupujący zagraniczni inwestorzy i tak mają ogromne przebicie, przeważnie operując w dolarach amerykańskich, a kupując w kanadyjskich (różnica w kursie walut). Dla wielu z nich (szczególnie z Chin) ceny i tak są bardzo niskie w porównaniu do cen w Hongkongu na przykład. Wprowadzenie podatku miało raczej charakter uspokajający psychikę lokalnych kupujących, którzy nagle przestali czuć często wyimaginowany wpływ zagranicznej konkurencji. 

        Jak wspomniałem, późna wiosna, lato i początek jesieni w tym roku były aktywne, choć ciągle było trudno dostać to, czego się chciało, za cenę, którą chcieliśmy zapłacić. Była zdecydowanie mniejsza konkurencja, ale wielu sprzedających, ciągle mając nadzieję na ceny z wiosny – zawyżało ceny wywoławcze, licząc na łut szczęścia. Ten trend właściwie trwa cały czas, z tym że rynek, moim zdaniem, naprawdę zwolnił (co potwierdzają wszystkie statystyki). 

        Wiele osób wyczekuje na to, co wydarzy się po Nowym Roku. A wydarzyć się może sporo. Rząd, jak wszyscy wiedzą, wprowadził pewne obostrzenia do kwalifikacji na hipoteki już w tym kończącym się roku. Dla tych wszystkich, którzy nie mają 20 proc. na „down payment”, wprowadzono tak zwany „stress test”, który polega na tym, że kupujący (z mniejszym „down payment” niż 20 proc.) musi kwalifikować się na pożyczkę, bazując na oficjalnym oprocentowaniu pożyczek („posted rate”) hipotecznych opartych na 5-letnim terminie. Od nowego roku – również ci, którzy mają 20 proc. lub więcej na wpłatę – będą musieli być kwalifikowani według tego samego „stress test” – czyli bazując na oficjalnym oprocentowaniu.

        Dla wyjaśnienia – w Kanadzie często „posted” (oficjalny procent) jest znacznie wyższy niż „discounted” (specjalny) – który to banki oferują swoim klientom. Różnica wynosi około 2 proc. Kanadyjska rodzina zarabiająca 100.000 dol. na rok mogła dotychczas, używając „discounted rate”, uzyskać pożyczkę do 700.000 dol. Według nowych zasad, używając „posted rate”, będzie mogła uzyskać pożyczkę na trochę ponad 540.000 dol. To ogromna różnica, bo tak naprawdę w tej cenie niewiele można kupić. Ten nowy przepis może spowodować, że początek roku będzie trochę polegał na wyczekiwaniu. Ci, co chcą kupić – kwalifikując się na mniej – będą mniej aktywni na rynku. Ci, co chcą sprzedać – nie chcąc zaniżyć ceny – będą wstrzymywali się z wystawieniem nieruchomości na sprzedaż. Moim zdaniem, miną 2 – 3 miesiące i rynek zaakceptuje zmiany i wszystko wróci do normy, gdyż kilka spraw jest oczywistych:

        Mamy bardzo aktywną i stabilną gospodarkę z bardzo małym bezrobociem;

        Brakuje terenów mieszkalnych i domów w całym GTA; 

        Posiadanie nieruchomości jest najlepszą długoterminową inwestycją, jaka została wymyślona. Jeśli nie traktujemy nieruchomości spekulacyjnie – to zawsze wygramy;

        Mamy ogromny napływ imigrantów;

        Zagraniczni inwestorzy nadal lubią Kanadę, jako jeden z najlepszych krajów do życia;

        Procenty są ciągle bardzo atrakcyjne;

        Nowe przepisy zawsze można obejść.

        Czytając niektóre opinie na temat przewidywań, „co będzie w następnym roku”, widziałem też takie opinie, że rynek wzrośnie o 6,8 proc. To mnie naprawdę rozbawiło. Jak ktoś może wymyślać takie wyssane z palca liczby? A czemu nie 11,75 proc.? Albo 2,35 proc. Moim zdaniem, wszelkie takie przewidywania są czystą spekulacją i rzadko kto kiedykolwiek pociąga do odpowiedzialności takiego proroka.

        Ja osobiście nie wiem, jak rynek zareaguje! Moim zdaniem,  na początku roku, ponieważ wiele osób będzie kwalifikowało się na mniej – ceny „tańszych” mieszkań i domów mogą pójść w górę – bo będzie większa liczba ludzi szukających takich „tanich” nieruchomości. Droższe domy (powyżej miliona) mogą być chwilowo łatwiejsze do kupienia za niższą cenę (bo mniej osób będzie się kwalifikowało). Ale wszystko to się ustabilizuje z lepszą wiosenną pogodą. Nie wiem, o ile procentowo nieruchomości wzrosną, ale jestem przekonany, że nie „spadną”. Moim osobistym zdaniem, stały wolny wzrost na poziomie 3-4 proc. rocznie jest zawsze lepszy niż wzrosty, które mieliśmy ostatnio, o 15-25 proc. rocznie. To jest chory objaw i mam nadzieję, że wprowadzone przepisy uspokoją rynek. Na zdrowym rynku kupujący mogą zaplanować zakup i zebrać potrzebne środki. Na „chorym” rynku jest to niemożliwe.

        Na zakończenie, korzystając ze świątecznego nastroju, chciałbym przytoczyć anegdotę dotyczącą stuprocentowej trafności przewidywań. Na przełomie wieku pewien lekarz położnik był znany ze stuprocentowej trafności przewidywań płci oczekiwanego dziecka. Nigdy się nie mylił. Kiedy przeszedł na emeryturę, ktoś go spytał o jego talent. Lekarz uśmiechną się i odpowiedział: To bardzo proste. Jak rodzice przychodzą na wizytę i pytają, czy będzie to chłopczyk czy dziewczynka, zwykle mówię dziewczynka, ale w papiery wpisuję chłopczyk. Jak urodzi się dziewczynka, to nikt nie narzeka. Jeśli jednak urodzi się chłopczyk i rodzice przyjdą, by „złożyć reklamację”, to spokojnie wyciągam dokumenty i otwieram je na stronie, gdzie jak byk jest napisane „chłopczyk”. „Państwo mnie źle zrozumieli”, mówię, pokazując wpis. 

        Ta anegdota jest w nawiązaniu do przewidywań rynkowych. Każdy może przewidywać, a i tak rynek sam pisze scenariusze.

        Życzę wszystkim czytelnikom wspaniałych Świąt Bożego Narodzenia i prawdziwej Polskiej Wigilii. Niekoniecznie z „Santa Clausem”, ale z Jezusem, najbliższą rodziną i przyjaciółmi. Oczywiście wspaniałego Sylwestra i wszelkiej pomyślności w Nowym Roku!

Maciek Czapliński

piątek, 15 grudzień 2017 07:46

Proces budowy

Napisane przez

maciekczaplinski        Oprócz sprzedaży domów – również je projektujesz i budujesz. Wiem, że właśnie kończysz budować wasz własny dom. Czy możesz powiedzieć trochę na temat budowania i co jest ważne? 

        Proces wybudowania domu dla kogoś, kto to już robił, nie jest aż tak skomplikowany, natomiast robienie tego na własną rękę po raz pierwszy może być bardzo ryzykowne i często bardzo kosztowne. Zanim zaczniemy budować wymarzony dom, najpierw musimy mieć miejsce, w którym będziemy to robić, czyli działkę budowlaną. Jak wiadomo, dziś znalezienie pustej działki w mieście zaczyna być prawie niemożliwe. Najczęściej musimy kupić stary dom, by go zburzyć lub rozbudować. Często na tym etapie – czyli wyborze miejsca, popełniamy największy błąd. Często by „zmniejszyć” koszty całej inwestycji,  idziemy na kompromis i wybieramy tańszą i często gorszą lokalizację. Zapominając, że trzy najważniejsze składniki przy zakupie (lub budowie) domu to – lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. 

        Następna sprawa to projekt i wybór projektanta. 

        Jest to, moim zdaniem, następny etap, na którym popełnianych jest najwięcej błędów. Większość potencjalnych inwestorów traktuje projekt i usługi architekta jako zło konieczne. Potrzebny jest ktoś, by narysował plany, które potrzebne są do zaczęcia budowy. Jak to zrobić, by było to tanio? Może znaleźć jakiś pomysł w gazecie czy u buildera i po prostu przerobić i dostosować do miejsca? Może znajdę jakiegoś kreślarza, który zrobi to za kilkaset dolarów? To jest, niestety, typowe podejście – dlatego wiele „custom homes” przypomina typowe domy na „subdivisions” i naprawdę rzadko domy są przemyślane i dostosowane do indywidualnych potrzeb. Oczywiście cudów się nie wymyśli, ale dobry i przemyślany projekt, po pierwsze, może spowodować oszczędności już w samej fazie budowania, ale również będzie dawał nam więcej satysfakcji na co dzień i zwykle się znacznie lepiej sprzedaje niż typowy „cookie cutter”.

        Zatwierdzanie projektu.

        Jak rysunki są już gotowe do złożenia do miasta, następuje proces zatwierdzania. Podanie o „permit” składa się w urzędzie miejskim (building department) i koszt jest zwykle wyliczany jako 1 proc. przewidywanych kosztów budowy. Niektóre miasta mają swoje własne typowe stawki kosztów budowy, na podstawie których dokonywane są obliczenia. Inne miasta polegają na deklaracji aplikanta – co do przewidywanych kosztów. Niestety, w zależności od miasta, dalszy proces może przebiegać zupełnie inaczej. To znaczy każde miasto ma inną szybkość, z jaką pracują tam urzędnicy. Najgorszym miastem, moim zdaniem, jest Mississauga. Na drugim miejscu jest Etobicoke. W Mississaudze jest tak rozbudowana biurokracja, że proces zatwierdzania projektów przebiega często w nieskończoność. Są oczywiście wyjątki od reguły, ale zamiast zwykle deklarowanych przy składaniu 2 – 4 tygodni, najczęściej są to 2 – 4 miesiące. Jeśli jeszcze nasz projekt zlokalizowany jest poniżej QEW, to sytuacja komplikuje się jeszcze bardziej. W tym rejonie wymagany jest najczęściej dodatkowy etap, zanim „building permit” zostanie wydany. Jest to tak zwany „site plan approval”. Są to wstępne rysunki pokazujące, jak nasz proponowany dom ma wyglądać (rzuty i elewacje), oraz bardzo szczegółowa mapka lokalizacyjna pokazująca, jak nasz proponowany dom będzie osadzony na działce. Ten proces łatwo może wydłużyć nasze oczekiwanie o następne 2 miesiące (w Mississaudze) plus niestety ostatnio drastycznie zdrożał i koszt wynosi około 4500, kiedy do niedawna była to 1/3.

        Organizacja budowy. Management.

        Jak już złożymy projekt do miasta i wiemy, że mamy kilka tygodni, zanim zostanie on zatwierdzony, warto zastanowić się, jak chcemy zorganizować samą budowę. Wiadomo, że każdy dom składa się z bardzo dużej liczby zróżnicowanych elementów i sam proces budowy jest rozbity na różne etapy. Często musimy zacząć od wyburzenia starego domu, następnie wykopy, fundamenty, ściany piwniczne, dreny, izolacja, zasypanie wykopów, „framing”... itd. Dla kogoś, kto wie, co robi, to proste, dla nowicjuszy to ciężka nauka, która kosztuje. A koszty za poszczególne elementy od jednego subkontraktora do drugiego potrafią się różnić bardzo znacznie. Często subkontraktorzy, widząc, że właściciel, który chce wybudować swój własny dom, nie ma jeszcze doświadczenia, są bezlitośni i zawyżają stawki. Na początku, kiedy zaczynamy budowę i nie mamy doświadczenia – pieniądze idą bardzo szybko i może się okazać, że budżet szybko zostanie przekroczony i zabraknie pieniędzy na prace wykończeniowe.

        Wielu „budujących”, by uniknąć takiej sytuacji, próbuje zatrudnić kontraktora, podpisując kontrakt na całość budowy wraz z elementami wykończeniowymi. Jest to oczywiście dobry pomysł, ale też jest tu wiele kruczków. Po pierwsze, by to zrobić, należy doskonale orientować się w szczegółach, czego chcemy. Na etapie wstępnym, czyli wykopów, „framing”, czy nawet elewacji jest to jeszcze dosyć proste, ale kiedy przychodzi do prac wykończeniowych, potrafią być spore problemy. Wiadomo, że kontraktor nie chce stracić na budowie i chce zarobić profit, dlatego będzie szukał oszczędności, gdziekolwiek jest to możliwe. Tańsze materiały, tańsze okna, płytki, dach itd. Właściciel często musi zgadzać się na takie materiały czy rozwiązania, jakie mu proponuje budowniczy, albo dopłacać ekstra za lepsze. Powoduje to ciągły stres i częste nieporozumienia.

        Moim zdaniem, znacznie lepszym rozwiązaniem jest zatrudnienie głównego wykonawcy, który jest płacony ustalone z góry „management fee”. Jest to czasami ustalona suma, ale najczęściej jest to procent od kosztów budowy i materiałów. Jest to oczywiście umowna suma, ale najczęściej jest to zakres od 10-15 proc. Jak to pracuje i dlaczego jest to, moim zdaniem, lepsze rozwiązanie? Otóż po pierwsze, mamy lepszą kontrolę nad tym, ile płacimy za poszczególne etapy, ba, na każdym możemy poprosić naszego menedżera o kilka wycen od różnych subkontraktorów. Sami też możemy dla porównania uzyskać podobne wyceny. To samo dotyczy materiałów wykończeniowych. Możemy wybierać to, co jest najtańsze, albo to, co jest najlepsze i najbardziej dla nas pożądane. Nie musimy się obawiać, jak w poprzednim rozwiązaniu, że kontraktor zmusza nas do tego, co jest korzystne dla niego a nie dla nas. Wszelkie oszczędności, które wynikną ze znalezienia okazyjnych materiałów albo tańszych wykonawców, pozostają w naszej kieszeni. Jest jeszcze jedna zaleta – jeśli okaże się, że menedżer nie spełnia naszych oczekiwań albo nie jest do końca uczciwy – łatwiej jest taki związek zakończyć, niż w przypadku kiedy mamy wykonawcę na całość za ustaloną cenę. Znacznie trudniej jest wówczas znaleźć chętnego do zakończenia budowy.

        Jest to obszerny temat i jeśli to Państwa interesuje, to proszę dzwonić do mnie.

piątek, 08 grudzień 2017 08:01

Działka oraz koszty budowy

Napisane przez

maciekczaplinski       Często panuje przeświadczenie, że jeśli się kupi pustą działkę i wybuduje się dom, to będzie taniej! Wiele osób nie zdaje sobie sprawy z kosztów i pewnych problemów związanych z zakupem „gołej” działki. 

        • Brak wolnych terenów – jeśli myślimy o budowie w mieście, to największym problemem jest brak wolnych terenów. Większość terenów jest już zabudowanych i sporadyczne wolne działki, jeśli pojawiają się do sprzedaży, są albo wcale nietanie, albo lokalizacyjnie nie są wcale takie atrakcyjne.

        • Koszty działek – tu oczywiście decyduje cena rynkowa. Sprzedający chce dostać jak najwięcej, kupujący chce odwrotnie. Cena będzie zależała od lokalizacji, wielkości oraz atrakcyjności. Dzisiaj – w Mississaudze ceny zwykle zaczynają się na poziomie 550-850 tysięcy dolarów.

        • Od „pustych” działek naliczany jest podatek HST, czyli dokłada to znaczny koszt do jej ceny. Jeśli „gołą” działkę kupuje budowniczy i robi to z zamiarem budowy i sprzedaży, to ma on oczywiście możliwość rozpisania HST oraz kosztów HST naliczanych w czasie budowy od materiałów i robocizny. Cały ten podatek powinien być dołożony do ceny sprzedaży i przechodzi on na kupującego. Inaczej jest, jeśli kupujemy działkę dla siebie. Wówczas podatek HST jest niestety naszym kosztem.

        • „Development charges” – kupując „gołą” działkę, musimy się liczyć z zapłaceniem tak zwanych „development charges”. Są to opłaty, z których miasta pokrywają część kosztów związanych z rozwojem infrastruktury. Jak budowa szkół, ścieków, tranzyt, drogi itd.! Jest to jednorazowa opłata i nie ma od tego ucieczki. Dzisiaj w Mississaudze (Peel) ta opłata od każdej nowej jednostki mieszkalnej wynosi około 40.000 dol. od condo i około  55.000 od domów. Nie jest to mało! W przypadku użycia do budowy działki, na której już kiedyś stał dom – unikamy tej opłaty.

        • Koszty podłączeń – w przypadku istniejącej działki może się zdarzyć, że uda się nam uniknąć niektórych kosztów związanych z podłączeniem nowych serwisów, jak woda, ścieki, prąd, gaz. Z tym że jeśli robimy rozbudowę domu i na przykład dokładamy piętro – to może to być dobre rozwiązanie. Natomiast jeśli budujemy nowy dom na miejscu starego – to rzadko jest to dobre rozwiązanie. Jeśli burzymy dom, który był budowany 50 lat temu, to na pewno te serwisy nie będą odpowiednie dla nowych standardów. Zwykle rura doprowadzająca wodę od ulicy powinna być powiększona z typowej 1/2 cała do 1 cała. Odprowadzanie ścieków z typowo żeliwnych lub kamionkowych rur powinno być zamienione na plastyk. Dawniej prąd był doprowadzany w powietrzu od słupa do domu, dziś chcemy, by był pod ziemią. Koszty poszczególnych podłączeń są różne w różnych miejscach, ale są to spore pieniądze liczone w tysiącach dolarów. 

        • Finansowanie – w przypadku kupna „gołej” działki, poważny problem pojawia się z jej finansowaniem. Zasadniczo banki nie są zainteresowane finansowaniem działek. Musimy ją kupić z własnych zasobów albo korzystając z prywatnych, bardzo kosztownych pożyczek. Znacznie łatwiej jest uzyskać pożyczkę na kupno działki z domem. Tu nawet czasami jesteśmy w stanie dać tylko 5 proc. wpłaty.

        • „Demolition” – jeśli kupimy dom do zburzenia, to dochodzą często dodatkowe opłaty, jak koszt wyburzenia domu.

        Drugi powszechny mit jest związany z kosztami budowy. Wiele osób uważa, że taniej jest budować dom dla siebie niż kupić dom gotowy.

        Wszystko zależy od tego, jakie są nasze oczekiwania i jakie jest nasze nastawienie.

        Zrozumiałe jest, że typowy deweloper zwykle tak kalkuluje koszty, by mieć jakiś profit. Ktoś, kto buduje na raz sto domów, może mieć inny profit na pojedynczym domu, niż ktoś kto buduje jeden dom. Zrozumiałe jest też, że jeśli ktoś buduje setki domów, może negocjować inne ceny za robociznę czy materiały budowlane, niż ktoś kto buduje jeden dom. Deweloper, budując setki domów, kupuje działki po znacznie niższych kosztach, niż ktoś kto robi to indywidualnie. To samo dotyczy projektów – deweloper powtarza te same modele – my musimy zapłacić za projekt na zamówienie. Itd.

        Moim osobistym zdaniem, taniej najczęściej wychodzi kupić gotowy dom niż budować samemu, między innymi z właśnie wymienionych kilku powodów.

        Nie oznacza to wcale, że nie zachęcam do budowania na własną rękę lub jeszcze lepiej z pomocą fachowców.

        Moim zdaniem, jeśli nawet z oczywistych względów nie wybudujemy domu taniej – to na pewno jesteśmy w stanie zrobić to lepiej. 

        Jak wspomniałem na wstępie – deweloper jest nastawiony na profit i szuka oszczędności wszędzie, gdzie jest to możliwe, dbając tylko o to, by dom spełniał minimalne wymagane standardy i był zgodny z przepisami. Każda ekstrawagancja – obniża profit.  Owszem, builderzy oferują czasami tak zwane „upgrades”, ale po takich kosztach, że to się nam tak naprawdę mało opłaca.

        Jeśli budujemy dla siebie, to jest oczywiste, że zainstalujemy lepsze okna, lepszy dach, lepszą kuchnię, łazienki itd. Lepsza jakość kosztuje. Nie myślę, że ktoś, kto buduje dom dla siebie, użyje płyty wiórowej na „subfloor” – w przypadku domów budowanych masowo to jest typowe! Zwykle projektując oświetlenie, zrobimy znacznie więcej punktów świetlnych niż wymagane minimum. To jest jeden z wielu powodów, dlaczego budowanie dla siebie będzie droższe. 

        Ale z drugiej strony, jeśli zrobimy to w dobrej lokalizacji, umiejętnie wydając pieniądze, to mamy szansę nie tylko mieć znacznie lepszy dom, ale w chwili sprzedaży szansę na znaczny profit!

piątek, 01 grudzień 2017 07:59

Czy pogoda wpływa na aktywność rynku?

Napisane przez

maciekczaplinski        Zbliżamy się do końca roku. Pogoda zwykle zmienia się na gorsze. Czy pogoda i pora roku wpływają na aktywność rynku nieruchomości?

        Oczywiście, że tak! Proszę pamiętać, że by nastąpiła transakcja w real estate, potrzebni są sprzedający i kupujący. O ile sprzedający po wystawieniu domu na sprzedaż mogą spokojnie oczekiwać na wizyty kupujących, a ich „towar” jest oferowany w Internecie 24 godziny na dobę i potencjalny kupiec może zobaczyć zdjęcia i przeczytać opis, ale tak naprawdę aktualna wizyta w sprzedawanym domu decyduje, czy ktoś o nim pomyśli poważnie, czy nie. Oczywiście są wyjątki, kiedy dom jest kupowany przez zagranicznych inwestorów, którzy tylko polegają na zdjęciach. Natomiast zdecydowana większość kupujących ogląda domy osobiście i wówczas podejmuje decyzję. 

        Oczywiste jest, że tak jak na przykład kiedy mieliśmy upalne lato – to większość kupujących wolała spędzić czas w chłodnym miejscu lub nad jeziorem na północy niż biegać i oglądać domy. Był to zresztą też okres wakacyjny. Wiele osób w tym czasie odkłada plany związane z zakupem, ponieważ wyjeżdża na wakacje, czasami blisko, czasami daleko. Taki sam efekt ma bardzo zła pogoda w innej porze roku. Deszczowy dzień zwykle nie sprzyja pokazom. Bardzo mroźna pogoda i śnieżyce też nie  zachęcają do akcji. Dlatego tradycyjnie wiosna oraz wczesna jesień są tymi najbardziej aktywnymi miesiącami, bo pogoda sprzyja pokazom, a domy prezentują się lepiej, kiedy trawa jest zielona. 

        Można powiedzieć, że aktywność na rynku nieruchomości jest zdecydowanie połączona z pogodą. Ale nie tylko. Jest też powiązana z większymi świętami. Wiadomo, że kiedy nadchodzą święta Bożego Narodzenia – od praktycznie połowy grudnia do połowy stycznia wszyscy są zajęci przygotowaniami do świąt albo planują wakacje. Praktycznie wszelka aktywność w real estate zamiera. Często w takich sytuacjach nawet niższa oferta może być atrakcyjna dla sprzedających – jeśli czas ich goni i muszą sprzedać nieruchomość.

        Rynek zamiera również w niektóre „long weekends”, jak na przykład Canada Day czy Labour Day. I może to dobrze, bo każdy musi mieć czas na trochę wypoczynku.

        Oprócz pogody i świąt, ogromny i często negatywny wpływ może mieć sytuacja ekonomiczna, zamachy terrorystyczne czy epidemie chorób zakaźnych.

        Każdy pamięta „September 11” – po tym ataku, tak jak ja pamiętam – wszystko zamarło na dobre trzy miesiące. Nic się nie sprzedawało. Nikt nic nie kupował. Tylko szybka interwencja banków, które drastycznie obniżyły oprocentowania pożyczek, by pobudzić gospodarkę – uratowały sytuację. Nie tylko w stosunku do nieruchomości, ale również w stosunku do całego biznesu.

        Pamiętają Państwo rok 2008? Kiedy zostaliśmy zaskoczeni bardzo złymi informacjami ekonomicznymi dotyczących systemu bankowego w USA – kiedy to wiele banków zbankrutowało? Ten okres miał też zły wpływ nawet w Kanadzie na aktywność rynkową.

        Inny przykład to SARS na wiosnę 2003 roku – przez kilka miesięcy trudno było kogokolwiek namówić na wyjście z domu, co dopiero by patrzeć na domy. Zmarły wówczas 44 osoby (mniej niż w wypadkach samochodowych w tym samym okresie), ale obawa przed zarażeniem była ogromna.

        To wszystko, o czym piszę, potwierdza jedną ważną sprawę. Żyjemy w wirtualnym świecie, gdzie informacje dzięki „social media” oraz Internetowi docierają do wszystkich w ciągu paru minut. Reagujemy na informację bardzo często bardziej emocjami niż zdrowym rozsądkiem. I tego często nam brakuje, jeśli myślimy o real estate. Inwestycja w nieruchomości, jeśli jest długoterminowa, to zawsze się uda. Potwierdzają to wszystkie badania i statystyki. I nie jest zależna od pogody, epidemii czy problemów ekonomicznych.

* * * * * 

        Kompletna zmiana tematu. Jak wiemy, w nowym roku wprowadzone będą nowe zasady kwalifikowania się na pożyczki hipoteczne dotyczące tych, co mają 20 proc. lub więcej wpłaty. Czy to spowoduje spadek cen?

        Przyznam się, że nie mam stuprocentowej pewności, co będzie, bo rynek musi sam się do tego ustosunkować, ale zanim wyrażę swój pogląd, szybko przypomnę tym, którzy nie wiedzą, o co chodzi, o jakich zmianach piszę. 

        Otóż dotychczas, jak ktoś kupował nieruchomość i miał 20 proc. wpłaty (lub więcej), był kwalifikowany na „mortgage”, bazując na tak zwanym „discounted rate” na 5 lat. Czyli obecnie tuż poniżej 3 proc. W praktyce oznacza to, że rodzina z dochodem 100.000 dol. i 20 proc. wpłaty obecnie może zakupić nieruchomość do około 730.000 dol. 

        Po nowym roku, kiedy kwalifikacja na pożyczkę będzie bazowała na 5-letnim „posted rate” (4,89 proc.), dom, który można będzie zakupić z tym samym dochodem, spadnie cenowo do 571.000 dol. Jest to poważny problem, bo ja ostatnio nie widziałem żadnego domu w tej cenie ani w Mississaudze, Brampton, ani w Milton czy Oakville. To może być poważny problem szczególnie dla tych, co chcą kupić pierwszy dom. Z drugiej strony, już od dawna przy obecnych cenach „first time buyers” zostali wymazani z rynku, bo ceny są zbyt wysokie. 

        Moje osobiste zdanie jest następujące:

        • W wielu przypadkach obecnie ceny są zdecydowanie zawyżone i sprzedający muszą być bardziej realistyczni. Taki „szał cenowy”, jaki był na początku roku, pewnie nie wróci przez wiele, wiele lat. W praktyce może się okazać, że niektóre domy będą sprzedawane taniej, niż chcieliby tego właściciele. Ale domy w dobrych lokalizacjach powinny się przed spadkiem cen obronić.

        • Jeśli się okaże, że przepis ten zdecydowanie zahamuje rynek, to może się wydarzyć, że szybko zostanie on wycofany z życia.

        • Jak się pojawia nowy przepis, to zaraz się pojawia sposób, jak można go obejść. W tym przypadku może się okazać, że bardzo rozwinie się dopisywanie trzeciej osoby (lub czwartej) do aplikacji, by podwyższyć dochody. Dla młodych ludzi pomoc rodziców może okazać się jedynym rozwiązaniem.

        • Prawda jest taka, że gdyby w Kanadzie wszystkie „mortgage’e” były zatwierdzane według faktycznych dochodów, połowa ludzi nigdy by pożyczki nie otrzymała. Jestem pewny, że „mortgage brokers” będą bardziej przydatni od stycznia niż kiedykolwiek wcześniej. „Kreatywne” finansowanie będzie bardzo powszechne.

piątek, 17 listopad 2017 08:05

Czym się różni zakup z planów od zakupu z MLS

Napisane przez

maciekczaplinski        Często piszę o zakupie mieszkań z planów prosto od buildera. Czym to się różni od zakupu poprzez system MLS?

        Różnica jest ogromna! Zakup „nowych mieszkań” z planów kieruje się zupełnie innymi zasadami niż zakup „używanych mieszkań” poprzez system MLS (Multiple Listing System). Warto sobie uzmysłowić niektóre różnice, bo to może pomóc w podjęciu decyzji, który sposób wybrać do zakupu mieszkania .

        Zacznijmy od mieszkań oferowanych poprzez system MLS (omawiane tutaj elementy decydujące o wyborze i zakupie nie są przytaczane w jakiejś specjalnej kolejności).

        • Wiek mieszkań – poprzez system MLS oferowane są mieszkania w każdym wieku. Od bardzo „starych” do czasami zupełnie nowych. Często ci, co odebrali właśnie nowe mieszkania kupione od dewelopera, wprowadzają  je do systemu MLS, by zarobić na wzroście cen.

        •  Łatwość oglądania w „naturze” – to jest ogromna zaleta, bo wiele osób nie ma wyobraźni czytania planów i zobaczenie „prawdziwego” mieszkania jest znacznie łatwiejszym sposobem wyboru niż wybór z planów. Łatwo w takim przypadku zobaczyć też, jak wygląda otoczenie oraz czy nasz widok z okna jest wart zakupu. 

        • Klarowne koszty związane z zakupem – w przypadku zakupu z MLS nie ma ukrytych kosztów. HST nie dotyczy „resale”. Nie ma też „development charges”. Płacimy tylko za prawnika oraz Land Transfer Tax.

        • Ograniczona podaż – jest dużo mieszkań do wyboru w systemie MLS, ale często w danym budynku jest tylko jedno dostępne do sprzedaży mieszkanie, które nam odpowiada. Dlatego często zwlekanie z decyzją prowadzi do sytuacji, że ktoś to mieszkanie kupi i nas wyprzedzi. Zdarza się też, że musimy konkurować z innymi, jeśli pojawi się druga lub trzecia oferta.

        • Szansa na negocjacje – jeśli nie mamy konkurencji i rynek jest zbalansowany – mamy szansę na „negocjowanie” ceny. Oczywiście w ramach rozsądku.

        • Składanie ofert – w przypadku istniejących mieszkań („resale”) możemy składać oferty warunkowe na załatwienie pożyczki, inspekcję czy sprawdzenie stanu finansowego korporacji. 

        • „Downpayment” zaczyna się od 5 proc. – to jest niezwykle ważny aspekt. Taka mała wpłata umożliwia wielu kupującym po raz pierwszy kupić „pierwszy dom czy mieszkanie” W przypadku zakupu z planów minimalny „downpayment” jest wyższy.

        • Finansowanie – jest znacznie prostsze do otrzymania, bo banki widzą produkt, który finansują.

        • „Status Certificate” – jest łatwo sprawdzić, w jakim stanie finansowym i prawnym jest każda korporacja. Jest to istniejący podmiot prawny, który musi stosować się do wielu wymagań i przepisów. 

        • Inspekcja – istniejącą nieruchomość jest łatwo ocenić pod względem stanu technicznego.

        • Okres oczekiwania na fizyczne przejęcie mieszkania może być bardzo szybki. Typowo wynosi 30-90 dni. Jeśli ktoś potrzebuje zamieszkać szybko we własnym mieszkaniu (domu) – MLS jest często jedyną opcją. Można tu znaleźć mieszkanie gotowe do natychmiastowego przejęcia. 

        W wypadku zakupu z planów może być więcej niewiadomych, gdyż nie kupujemy istniejącej jednostki mieszkalnej (najczęściej), ale podpisujemy kontrakt na jej wybudowanie.

        • Kupno z planów – wybór mieszkania w tym przypadku jest z planów i wymaga sporo wyobraźni. Czasami to, co kupimy, odbiega od naszych „oczekiwań”.

        • Brak możliwości negocjacji ceny. Czasami deweloper dla zachęty oferuje bezpłatny parking lub „locker”.

        • Długi okres oczekiwania – zwykle 2 – 3 lata. To długi okres, ale wielu inwestorów lubi ten fakt, bo mogą się finansowo przygotować.

        • „Downpayment” jest rozłożony w czasie, ale jest to zwykle 20 proc. ceny – to jest cenne dla wielu inwestorów. Wielu z nich w wypadku zakupu mieszkań na inwestycję używa „equity” z posiadanego już domu. A jeśli nie mają takiej możliwości – rok, w którym muszą dostarczyć wpłatę, zmusza ich do oszczędności.

        • Konieczność podejmowania decyzji dotyczącej wyposażenia – w przypadku kupna istniejących mieszkań nie mamy możliwości wyboru wykończeń. W przypadku zakupu nowego mieszkania z planów mamy kilka opcji. Nie znaczy to jednak, że zawsze dostaniemy to, co nam się podoba.

        • Nie do końca wiadomy jest całkowity koszt zamknięcia – Land Transfer Tax i koszt prawnika są łatwe do przewidzenia, ale tak zwane „levies” są zwykle ciężkie do przewidzenia. Dlatego ważne jest, by mieć w kontrakcie klauzulę określającą maksymalną sumę, jaka może być naliczona. 

        • Nie do końca pewne są koszty miesięczne („utilities”) – zwykle kilka pierwszych lat mamy szansę na niskie opłaty w stosunku do powierzchni. Ale to może się szybko zmienić.

        • Umowa podpisywana z deweloperem – w przypadku zakupu przez MLS – kupujemy mieszkanie od osoby. W przypadku „pre-construction” kupujemy od korporacji. 

        • HST wliczone w cenę zakupu – na nowe produkty naliczany jest HST (również na domy). Należy uważać, by uniknąć konieczności zwrotu tego podatku do Revenue Canada.

        • Zwykle pierwszy rok od przejęcia jest trochę spędzany „na budowie” – często się składa, że deweloper stara się przekazać gotowe mieszkania dla kupujących, ale jest często opóźniony z wykończeniem  zaplecza, jak lobby, „fitness area”, baseny itd. 

        • „Assignment” – jest to możliwość odsprzedaży „unitu” przed jego fizycznym przejęciem. Jest to bardzo atrakcyjna opcja dla inwestorów, bo często się zdarza, że od momentu zakupu do momentu przejęcia cena idzie w górę o 10 – 20 proc. Dlaczego nie skorzystać i nie zarobić?

        Przytoczone powyżej niektóre aspekty zakupu poprzez system MLS oraz prosto z planów są tylko po to, by zrozumieć najbardziej typowe różnice przy zakupie „nowych” versus „używanych” mieszkań. Z którego systemu zakupu skorzystać, pozostawiam to Państwu.

        Na zakończenie chciałbym przypomnieć o niezwykle ciekawym projekcie z planów, który oferujemy w Mississaudze, pod nazwą Edge Towers. Narożnik Hurontario oraz Elm Dr. West.

        Edge Towers – jest moim zdaniem niezwykle interesującym projektem, który wzbudził ogromne zainteresowanie. Do tego stopnia, że 70 proc. wszystkich mieszkań z fazy pierwszej jest już sprzedanych. Zostały one sprzedane, jeszcze zanim ten projekt oficjalnie otwarto dla szerokiego ogółu, w ciągu trzech tygodni, od czasu, jak „Platinum Agents” mogli zapraszać swoich klientów.                 

        To, co jest bardzo ważne w sukcesie tego projektu, to: 

        • Doskonała lokalizacja – tuż przy powstającej linii LRT, która połączy Port Credit z Brampton. Spacerkiem do SQ1, Sheridan Collage, Celebration Square i wielu innych atrakcji. Bardzo ciekawe plany. Minimum 1,5 łazienki nawet w najmniejszych „unitach”. 

        • Doskonałe wyposażenie i bardzo ciekawa architektura.

        • Ceny startują już od 350.000 dol.

        Szczegóły na mojej stronie www.czaplinski.ca.

czwartek, 09 listopad 2017 21:43

Assignment - co warto wiedzieć

Napisane przez

maciekczaplinski        W obrębie GTA jest obecnie kilkaset nowych condominiów albo w fazie budowy albo w fazie przed-sprzedaży. Jak wiadomo, cykl od sprzedaży do przejęcia mieszkania trwa latami i może pojawić się sytuacja życiowa, że chętnie „sprzedalibyśmy” naszą umowę, którą zawarliśmy z builderem, osobie trzeciej, bez czekania do momentu, kiedy budynek zostanie faktycznie zakończony. Takie „odsprzedanie” umowy nazywa się właśnie assignment. Po odsprzedaniu umowy nowo kupującemu, przejmuje on w praktyce cały kontrakt, który pierwszy kupiec zawarł z builderem. Brzmi to bardzo prosto – ale jest wiele kruczków prawnych, o których należy wiedzieć, by nie narazić się na poważne problemy finansowe. 

        „Odsprzedawanie” kontraktu  zawartego z deweloperem jest też bardzo powszechnym procederem, mającym często charakter spekulacyjny. Istnieją „inwestorzy”, którzy potrafią co roku dokonać bardzo wiele takich transakcji. Dlatego Revenue Canada coraz częściej patrzy na to jak na zarobek, z którego też chce dostać część w podatkach. 

        Assignment ma benefity dla sprzedających i kupujących. 

Benefity dla sprzedającego 

kontrakt/przepisującego:

        • Ma on szansę na spory profit, szczególnie jeśli zakupił condo kilka lat temu, a odbiera je obecnie. Cena rynkowa w tym czasie mogła wzrosnąć nawet od 15 do 20 procent.

        • Nie musi płacić kosztów zamknięcia wyznaczonych przez buildera oraz Land Transfer Tax.

        • Nie jest odpowiedzialny za HST rabat. W normalnej sytuacji, jeśli ktoś sprzedaje nieruchomość bez wprowadzenia się do niej zaraz po przejęciu, musi zwrócić HST rabat do buildera (chyba że mieszkanie było wynajmowane przez rok, zanim je sprzedamy, to wówczas możemy odzyskać HST rabat od rządu).

        • Unika kosztów utrzymania condo, takich jak pożyczka hipoteczna, podatki od nieruchomości czy maintenance, gdyż do momentu przejęcia mieszkania koszty te nie występują.

Benefity dla kupującego/

przejmującego condo:

        • Condo kupowane poprzez assignment są zwykle tańsze niż te same oferowane przez dewelopera, gdyż deweloper dostosowuje ceny do cen aktualnych rynkowych.

        • Kupujący ma często jeszcze szanse na wybranie wykończeń nowego mieszkania.

        • Kupujący condo poprzez assignment – może je często kupić ze znacznie mniejszym depozytem niż ten, który był wymagany przez dewelopera.

        Co należy wiedzieć, kiedy rozważamy zakup poprzez assignment?

        • Większość umów z deweloperem zabrania sprzedaży condo poprzez assignment. 

        • Jeśli oryginalny kontrakt miał pozwolenie na assignment, to należy sprawdzić, jakie są wymagania. Deweloper często wymaga, by taka operacja była na specjalnych formach oraz może naliczyć opłaty manipulacyjne.

        • Jeśli oryginalny kontrakt nie miał tej klauzuli, to można wystąpić do dewelopera o odstępstwo od zasady. Często deweloper udzieli zgody, jeśli mamy właściwe argumenty oraz pokryjemy jego wymagane opłaty manipulacyjne. Jeśli jednak deweloper nie zgodzi się na ten manewr – nie za dużo możemy zrobić i musimy czekać do przejęcia. Jeśli uzyskamy zgodę na assignment – należy sprawdzić, jakie są wymagania, warunki i opłaty. Należy też sprawdzić, jakie formy reklamy są dopuszczalne. Zwykle MLS jest zabroniony. 

        • Jeśli znajdziemy chętnego do przejęcia condo – należy wynegocjować dokładnie całą transakcję (wszystkie detale) i być pewnym, że mamy wiążącą transakcję, zanim wystąpimy o zgodę od dewelopera na zaakceptowanie tej osoby.  Często deweloper pozwala na jedną bezpłatną transakcję i nie chcemy tracić tej opcji.

        • W większości przypadków osoba akceptująca assignment, akceptuje oryginalną umowę z builderem w całości, dlatego ważne jest, by była ona przejrzana przez prawnika, zanim ją podpiszemy. Ważne jest, by wszystkie warunki umowy pomiędzy sprzedającym i kupującym były jasno określone i dołączone do oryginalnej umowy, która została podpisana z deweloperem. Istnieje specjalna forma opracowana przez Real Estate Association, z której można skorzystać.

        • W wielu przypadkach sprzedający (przepisujący) płaci wszystkie koszty przepisania umowy – jest to forma zachęty, by transakcja doszła do skutku.

        • Wiadomo, że z perspektywy sprzedającego (przepisującego) najlepiej byłoby dostać zarówno depozyt, który został wpłacony, oraz profit w momencie przepisania umowy. Z perspektywy kupującego jest to zwykle bardziej skomplikowane. Depozyt wymagany przez deweloperów zwykle wynosi 15-25 proc. wyjściowej ceny zakupu i jest rozłożony w czasie kilku lat. Kupujący poprzez assignment często nie mają takiej sumy, nie mówiąc już o proficie. Zwykle sprzedający otrzymuje balans depozytu oraz profit dopiero w momencie końcowego przejęcia condo. 

        • Warto wiedzieć również, że finansowanie mieszkań, które są przepisane, nie jest takie łatwe. Banki nie wypłacą pieniędzy osobie, która odstępuje nieruchomość. Pieniądze są przekazane deweloperowi dopiero w trakcie przekazania gotowego obiektu. Nazywa się to occupancy closing.  Dlatego sprzedający (przepisujący) umowę musi uzbroić się w cierpliwość. Gdyby się jednak okazało, że occupancy closing już miało miejsce – wówczas zamknięcie transakcji może być w każdej chwili, po tym jak deweloper podpisze zgodę na assignment (przepisanie).

        Warto wiedzieć, że jeśli nowy kupujący, który przejmie kontrakt, ale nie zamknie transakcji z jakichś powodów to oryginalny kupujący (ten co sprzedał umowę) nadal będzie odpowiedzialny finansowo za poniesione przez dewelopera straty i wcale nie oznacza to, że deweloper pozwoli mu zamknąć transakcję i przejąć mieszkanie. Dlatego warto w umowie dołożyć klauzulę, która by dawała taką możliwość, i uzyskać zgodę dewelopera. Inaczej możemy stracić depozyt.

        Kilka ostatnich uwag:

        • Finansowanie – jest znacznie trudniejsze do uzyskania w przypadku assigments i dlatego warto współpracować z brokerami, którzy mają z nimi doświadczenie.

        • Czas – ten rodzaj kontraktów zajmuje dużo więcej czasu niż normalne umowy kupna i sprzedaży.

        • HST – należy być superostrożnym. Jeśli oryginalny kupujący kupował condo dla siebie, to będzie ono zwolnione z HST. Jeśli jednak jest to spekulant i zakupił kilka mieszkań, to może się okazać, że HST może być dodatkowo doliczone. Ważne jest, by w umowie wyraźnie zaznaczyć i mieć zagwarantowane, że HST jest zawarte.

czwartek, 02 listopad 2017 22:31

Nowe projekty z planów (44/2017)

Napisane przez

maciekczaplinski        Wiele osób poszukuje ciekawych projektów z planów na inwestycję lub do własnego użytku. Wszystkich zainteresowanych zapraszam na moją stronę internetową www.czaplinski.ca. Obecnie oferuję tam 6 projektów z planów, które chciałbym przedstawić.

        Zdecydowanie są one warte zainteresowania.

        Edge Towers – Jest, moim zdaniem, w tej chwili niezwykle interesującym projektem, który wzbudził ogromne zainteresowanie. Do tego stopnia, że 70 proc. wszystkich mieszkań z Fazy Pierwszej jest już sprzedanych. Zostały sprzedane, jeszcze zanim ten projekt został oficjalnie otwarty dla szerokiego ogółu, w ciągu 3 tygodni od czasu, jak Platinum Agents mogli zapraszać swoich klientów. W najbliższą sobotę będzie uroczyste oficjalne otwarcie tego projektu z udziałem burmistrz Mississauga Bonnie Crombie, na które Domator został zaproszony jako jedna z nielicznych firm real estate. To, co jest bardzo ważne w sukcesie tego projektu, to:

        • Doskonała lokalizacja – tuż przy powstającej linii LRT, która połączy Port Credit z Brampton. Spacerkiem do SQ1, Sheridan Collage, Celebration Square i wielu innych atrakcji.

        • Bardzo ciekawe plany. Minimum 1,5 łazienki nawet w najmniejszych unitach. 

        • Doskonałe wyposażenie i bardzo ciekawa architektura

        Kingsway by the River – Ten projekt również spotkała się z fantastycznym przyjęciem. Faza pierwsza sprzedała się w 2 miesiące. Obecnie pozostało około 15 mieszkań w fazie drugiej. Jest to niski, 8-piętrowy budynek na Dundas St. West pomiędzy Royal York i Prince Edwards. Słynne i prestiżowe Kingsway! Znakomite szkoły, dużo zieleni, szybki akces do Subway. Ceny są bardzo atrakcyjne i ciągle jest dostępne mieszkanie za 311.000 dol. wraz z parkingiem i lockerem! Jest spory wybór mieszkań od 380 do 450 tysięcy dolarów.  Projekt jest przewidywany do oddania w 2020 roku i z tego, co wiem, będzie na czas.

        Mirabella Condos – Ten projekt powstaje na skrzyżowaniu Lakeshore Rd. West i Windjammer Ave. w Toronto. Bardzo atrakcyjna lokalizacja. Dosłownie na brzegu jeziora Ontario z bardzo bliskim dojściem do High Park. Będą to dwie wieże połączone podium. Budynek ma bardzo klasyczny wygląd i na pewno będzie zauważalny ze względu na lokalizację i wygląd, ponieważ jest to praktycznie jeden z ostatnich budynków, który będzie miał taki łatwy dostęp do jeziora Ontario oraz fantastyczne widoki!

        The Roncy – Jest to zdecydowanie inny projekt od poprzednich. W samym sercu Roncesvalles, które przechodzi obecnie niesamowitą metamorfozę. Do niedawna był to rejon trochę zaniedbany. Jest to obecnie miejsce, w którym wszyscy chcą mieszkać i które stało się modne! 

        Ten budynek będzie miał mniej niż 100 mieszkań i tylko 8 pięter. Zaplecze nie jest aż tak bardzo rozbudowane, ale deweloper jest zdania, że w okolicy jest tyle do robienia, że budynek może być trochę skromniej wyposażony, jeśli chodzi o pomieszczenia rekreacyjne.

        Royal Q Towns – Zupełnie nowy projekt. Sprzedaż zaczęła się od 4 listopada. Jest to bardzo mały zespół townhouse’ów na skrzyżowaniu Queensway i Royal York. Tylko 55 unitów. Każdy ma roof top. Ceny od 900 tys. do jednego miliona!

        Oak & Co – Bardzo atrakcyjny projekt w Oakville. Skrzyżowanie Dundas i Trafalgar. Tak zwane „Up Town” . Miejsce, które się obecnie niezwykle rozwija. Bardzo blisko do wszelkich biznesów oraz do Sheridan College. Kompleks, który będzie miał kilka wież. Obecnie oferowana jest do sprzedaży wieża druga. W wieży pierwszej jest ciągle kilka mieszkań do zakupu. Ceny już od 360.000 dol. z parkingiem.

        Wszystkich zapraszam do odwiedzenia tej strony www.czaplinski.ca, by otrzymać więcej informacji, zobaczyć plany mieszkań, ceny, wymagane wpłaty oraz wszelkie inne dostępne informacje. Jest też możliwość łatwego kontaktu ze mną. Wystarczy wypełnić prostą rejestrację i ja się osobiście skontaktuję z każdą zainteresowaną osobą, by umówić się w odpowiednim salonie sprzedaży!

        Warto wiedzieć, jak typowo wygląda procedura zakupu w przypadku nowych mieszkań z planów.

        • Zwykle zaczyna się od wizyty w salonie sprzedaży. Tam często pomagam w wyborze mieszkania i wypełnieniu worksheet. Jest to forma, w której podajemy nasze dane personalne oraz te mieszkania, które nas interesują do zakupu. Czasami, kiedy projekt jest bardzo popularny, musimy podać pierwszy, drugi i trzeci wybór.

        • Zwykle tego samego dnia albo po kilku dniach, kiedy nasz wybór  zostanie potwierdzony, następuje podpisanie standardowej umowy z deweloperem oraz wypisanie depozytów zgodnych z payment schedule. Na tym etapie jest to umowa wstępna i jeszcze nieobowiązująca. Warto dodać, że wszystkie depozyty są chronione przez prawo i nie ma obawy ich utraty w przypadku, gdyby projekt nie doszedł do skutku.

        • Po podpisaniu wstępnej umowy następuje 10 dniowy cool-off period. Jest to wymagany przepisami okres, w którym to kupujący mają czas na przemyślenie swojej decyzji, jak również, jeśli czują taką potrzebę, zasięgnięcie opinii prawnika na temat podpisanej umowy. Moim zdaniem, wszystkie umowy są bardzo zbliżone i tak naprawdę prawnik nie ma tam nic do zakwestionowania. Tysiące ludzi co miesiąc takie umowy podpisują.

        • Po upłynięciu 10-dniowego okresu, kiedy umowa stanie się wiążąca, przychodzi czas na „załatwienie finansowania”. W praktyce nie chodzi o pożyczkę hipoteczną, ale tylko list z banku, który potwierdzi, że osoba kupująca kwalifikuje się na pożyczkę wysokości zakupu pomniejszonej o 20 proc. (taki jest zwykle wymagany własny wkład przy zakupie z planów). To wymaganie jest narzucone poprzez przepisy prowincyjne.

        • Od chwili zakupu do chwili przejęcia mieszkania zwykle mija okres 2-3 lat. W tym czasie zwykle niewiele się dzieje (oprócz budowy), ale zwykle kilka miesięcy przed wyznaczonym przejęciem, ci, co kupili mieszkania, zapraszani są do wybrania materiałów wykończeniowych (zwykle jeden ze wstępnie wybranych zestawów).

        • Tuż przed odebraniem kluczy zwykle odbywa się Pre-closing Inspection. Jest to wizyta w skończonym, ale jeszcze nieprzekazanym mieszkaniu (domu), podczas której mamy szansę wychwycić usterki i braki, które są rejestrowane przez przedstawiciela dewelopera na specjalnej formie. Usterki takie są często usuwane jeszcze przed przeprowadzką, ale tak naprawdę deweloper ma do roku, by to zrobić.

        • Otrzymanie kluczy, czyli Possession, nie oznacza jeszcze, że jesteśmy oficjalnymi właścicielami. Okres ten, od kiedy otrzymamy klucze do momentu kiedy formalnie budynek zostanie zarejestrowany, nazywa się interim occupancy period.  W tym czasie możemy mieszkać w odebranym mieszkaniu za wyznaczoną przez dewelopera opłatą miesięczną, która zawiera wszystko (maintenance, opłatę za używanie, property tax). Dobrze jest, jeśli deweloper pozwala w tym okresie wynajmować mieszkanie osobom trzecim. Jeśli nasze mieszkanie było zakupione z zamiarem inwestycyjnym, to bardzo pomaga w utrzymaniu bez dodatkowych obciążeń finansowych. Okres ten może trwać od 2 do 8 miesięcy. Zwykle ci, co wprowadzili się pierwsi (niższe piętra), muszą czekać najdłużej. 

        • Rejestracja zwykle następuje, jak przynajmniej 50-60 proc. mieszkań jest zasiedlonych i następuje rejestracja korporacji, która będzie odpowiedzialna za legalny nadzór nad budynkiem poprzez wybraną radę dyrektorów.

        Na zakończenie chcę dodać, że wielu z Państwa decyduje się na zakup mieszkań z planów na własną rękę i często uczy się na własnych błędach. Tak się składa, że bardzo wielu deweloperów wręcz woli, by kupujący nowe mieszkania robili to z pomocą „własnego” agenta. To, co jest ważne, to cena „bez” czy „z” agentem jest taka sama dla kupujących. Dlaczego więc nie skorzystać z naszej pomocy? Ja osobiście mam dostęp do bardzo wielu projektów z pierwszej ręki, zanim jeszcze są one dostępne dla szerokiego ogółu. A zakup w tym pierwszym momencie jest zwykle najlepszą inwestycją.  

        Zapraszam do współpracy!

czwartek, 26 październik 2017 19:35

Gdzie zainwestować (43/2017)

Napisane przez

maciekczaplinski        Na rogu Hurontario i Elm Dr. West powstaną trzy wieże mieszkalne. Pierwsza wieża będzie oddana do użytku w 2020 roku i będzie miała 35 pięter. Druga będzie wyższa, 45 pięter, a trzecia będzie najwyższym budynkiem w Mississaudze – 55 pięter. Sprzedaż pierwszej wieży ruszyła 11 października i z fazy pierwszej tego projektu niewiele już zostało. Pojedyncze mieszkania od 6. do 26. piętra. Za kilka dni ruszy faza druga – czyli mieszkania powyżej 26. Z czym się należy liczyć, to że ceny mogą pójść w górę. Dlatego ci wszyscy, którzy się wahali z zakupem, mają jeszcze szansę w tym tygodniu na podjęcie decyzji. 

        Przypomnę kilka szczegółów. Kompleks powstaje prawie w centrum Mississaugi i tuż przy przygotowywanej do budowy linii LRT, która połączy Port Credit z Brampton wzdłuż Hurontario. 

        Budowany będzie przez firmę SOLMAR, która ma dobrą i ustaloną reputację. Tak się złożyło, że miałem przyjemność odbyć osobistą, prawie godzinną rozmowę z szefem tej firmy, który zapewnił mnie, że projekt będzie na czas i będzie bardzo dobrze wybudowany. Powiedział on między innymi, że jego osobistą filozofią jest, by oferować mieszkania doskonale wyposażone i nie zarabiać dodatkowych pieniędzy na tak zwanych upgrades. Oznacza to, że to, co się widzi jako model unit w Sales Office, będzie tym, co kupujący otrzymują. Powiedział mi też, że pozwolenia na budowę są już w mieście i czekają na zatwierdzenia. Wyraził też bardzo sympatyczny stosunek do Polaków, bo jako Włoch, dzięki szacunkowi do JPII (Jana Pawła II), czuje się bardzo z nami związany. 

        Ceny mieszkań w fazie pierwszej zaczynają się od 349.000 i za każde piętro doliczane jest 1000 dol. Każde mieszkanie ma minimum 1,5 łazienki i mają one bardzo dobry układ funkcjonalny. Najdroższe w tej fazie mieszkania 2-sypialniowe plus DEN zaczynają się od 539.000 dol.

        Każde mieszkanie ma balkon, jest doskonale wyposażone oraz w tej chwili kupujący otrzymują bezpłatnie locker oraz prawo do assignment – czyli odsprzedaży kontraktu przed zakończeniem transakcji. Parkingi są do nabycia za dodatkową opłatą. 

        Maintenance będzie na poziomie 48 centów od stopy kwadratowej mieszkania i zawiera wszystko oprócz prądu (nawet szybki Internet). Wpłaty są rozłożone w czasie i w ciągu roku wymagane jest 15 proc. wartości zakupionego mieszkania. Ostatnie 5 proc. w chwili odebrania unitu. 

        Cały budynek jest doskonale wyposażony i ma wszelkie udogodnienia, jak gym, party room, garden BBQ area, guest suit, theatre itd.

        Ci wszyscy, których ten projekt zainteresuje, mogą odwiedzić moją stronę internetową www.czaplinski.ca, na której można znaleźć plany mieszkań oraz informacje na temat wykończeń oraz również obrazki pokazujące, jak projekt będzie wyglądał. 

        Można poprzez moją stronę wpisać się na listę zainteresowanych, a ja z przyjemnością się z każdym spotkam na miejscu w salonie sprzedaży i pomogę dokonać wyboru.

        Na mojej stronie jest też kilka innych ciekawych projektów wartych zainteresowania. Na przykład jeden nowy w Oakville na rogu Trafalgar i Dundas.

        Powstaje pytanie czy kupno mieszkania z planów jest dobrą inwestycją?

        Ja osobiście uważam, że tak. Oczywiście jest zawsze mała szansa, że projekt nie dojdzie do skutku i nie zarobimy na nowym mieszkaniu, to jest właściwie jedyne ryzyko. To, co jest ważne, że w przeciwieństwie do innych inwestycji, takich jak syndicated mortgages, nasz depozyt jest chroniony przez prawo i nie istnieje szansa, by go utracić, gdy deweloper zbankrutuje. Ale wróćmy do zakupu jako inwestycji.

        Zwykle kiedy kupujemy nowe mieszkanie z planów, wymagany jest depozyt do 15 proc. ceny zakupu w ciągu pierwszego roku od chwili podpisania kontraktu. Jeśli nie ma opóźnień, to inwestycja taka trwa typowo 3 lata od chwili zaczęcia sprzedaży. W tym czasie nasz wkład na przykład od mieszkania zakupionego za 400.000 dol. wyniósł  60.000 dol. Tak się składało przez wszystkie ostatnie lata, że mieszkania wzrastały minimum od 3 do 7 proc. rocznie (ostatnio nawet więcej). Przy takim założeniu zakupiona nieruchomość po trzech latach powinna być warta od 432.000 do 472.000 dol. Jeśli popatrzymy na nasz wstępny finansowy wkład, to nasza „inwestycja” zarobi od 50 do 100 proc. wkładu.  Jest to od 15 do 33 proc. na „wkładzie”  Najlepsze jest to, że ryzyko jest małe i zabezpieczone jest nieruchomością, a nie spekulacyjnym przyrzeczeniem.

        Wielu kupujących robi właściwie tylko to. Czyli wkłada pieniądze w nowy projekt, a następnie odsprzedaje kupione mieszkanie jeszcze przed przejęciem, unikając sporo kosztów, takich jak land transfer tax i development charges. Po odliczeniu kosztów i tak zwykle sporo pozostaje w kieszeni.

        „Słabą” stroną sprzedaży poprzez assignment jest fakt, że większość deweloperów nie pozwala korzystać z systemu MLS jako formy reklamy, uważając, że jest to dla nich konkurencja, szczególnie w przypadku kiedy mają jeszcze kilka własnych unitów do sprzedaży. Wiadomo, że unit sprzedawany nie poprzez system MLS ma zdecydowanie mniejszą ekspozycję i trudniej jest znaleźć chętnego. Dlatego lepszym rozwiązaniem jest przejęcie unitu, bo wówczas, jak już jesteśmy właścicielami, mamy prawo sprzedawać poprzez system MLS. 

        Ale... tu też należy uważać. Mało ludzi wie, że jeśli sprzedamy mieszkanie kupione z planów i zrobimy to przed upływem roku, to będziemy odpowiedzialni za zwrot HST. Jest to ogromna suma i zdecydowanie nie warto tego robić. Uniknąć można tego w bardzo prosty sposób. Albo zamieszkać w tym miejscu przez rok, albo wynająć je na rok (minimum). To ogromna oszczędność i warto to wykorzystać. Innym plusem „poczekania” przez rok ze sprzedażą jest fakt, że zwykle kiedy deweloper oddaje nowy budynek, przynajmniej do roku zajmuje mu „wykończenie” samego otoczenia i wszystkich amenities, lobby itd. W chwili kiedy budynek jest jeszcze w budowie, ceny są jeszcze nie takie gorące, ale w chwili kiedy cały budynek jest zakończony, można liczyć na znacznie lepszy zwrot na inwestycji.

        Oczywiście nie każdy myśli od razu o sprzedaży odebranego mieszkania. Możemy w nim zamieszkać albo je wynająć. Przy ogromnie wysokich cenach za wynajem (szczególnie w nowych budynkach) to też się opłaca. Dziś przy SQ1 w Mississaudze średnia cena za wynajęcie 1 sypialni z denem wynosi 1900 dol. Za dwusypialniowe mieszkanie nawet 2200 do 2400 dol. Przy takim dochodzie i 20 proc. wpłaty zakupione mieszkanie zasadniczo się spłaca. Jeśli przyrost cen się będzie utrzymywał nawet na poziomie 3 proc. rocznie, to nie tylko budujemy equity poprzez przyrost cen, ale również lokator co roku spłaca naszą pożyczkę. 

        Inna sprawa jest taka, że wielu ludzi ma ogromne pieniądze w banku, za które otrzymuje może 1 proc. zwrotu w skali roku, od czego musi płacić podatki. Jeśli ktoś ma w banku 400.000 dol., to w skali roku dostanie 4000 dol. Jeśli, z drugiej strony, kupi się za tę sumę mieszkanie, to roczny dochód przed kosztami wyniesie 24.000 dol. Po odjęciu kosztów, takich jak podatek od nieruchomości (3000 dol. rocznie) oraz maintenance (300 dol. miesięcznie) – pozostanie nam 17.400 dol. stałego dochodu. Jest to 4 razy tyle co dostaniemy z banku! Plus jeśli rynek wzrasta – nieruchomość nabiera wartości.

czwartek, 19 październik 2017 23:05

Opłaty związane z zakupem (42/2017)

Napisane przez

maciekczaplinskiKOSZTY JEDNORAZOWE PRZY ZAKUPIE NIERUCHOMOŚCI

        Land Transfer Tax – Podatek pobierany przez prowincję Ontario. Podatek ten naliczany jest w zależności od ceny zakupu. Można powiedzieć, że w przybliżeniu wynosi on 1,25 proc. od ceny zakupu (do ceny 500.000 dol.). Kupujący po raz pierwszy są zwolnieni z pierwszych 2000 dol. należnej opłaty. Więcej o LTT przy okazji. W Metro Toronto dodatkowo naliczany jest podobny podatek, z tym że kupujący po raz pierwszy też mają specjalną ulgę wysokości 3725 dol.

        Legal Fees – Czyli usługi prawnika odpowiedzialnego za dokończenie transakcji. Zwykle opłata za samo honorarium w typowej transakcji wynosi około 800-1200 dolarów (w zależności od kancelarii). Dodatkowo prawnik  ponosi cały szereg opłat związanych na przykład z rejestracją pożyczki, sprawdzeniem rejestrów w miastach czy innych urzędach, koszty pocztowe itd. Te dodatkowe opłaty zwykle zamykają się w granicach 200-500 dol. Tak więc należy być przygotowanym na koszt do około 1500 dol. plus HST. 

        High Ratio Mortgage Insurance – Jeśli kupujemy nieruchomość z 20-proc. down payment lub większym, to niepotrzebne jest specjalne ubezpieczenie pożyczki. Jeśli natomiast mamy mniej niż 20 proc. wpłaty, to wymagane jest specjalne ubezpieczenie, bez którego banki nie podejmą ryzyka udzielenia pożyczki hipotecznej. Jest kilka instytucji, które takie pożyczki ubezpieczają, ale najbardziej znana jest Canada Mortgage & Housing Corportation (CMHC). Więcej na ten temat innym razem, ale warto wiedzieć, że samo ubezpieczenie jest zwykle doliczane do pożyczki hipotecznej, natomiast podatek HST naliczany na premium ubezpieczenia musi być zapłacony w chwili zamykania transakcji.

piątek, 13 październik 2017 07:46

Edge Towers (41/2017)

Napisane przez

maciekczaplinski        Tydzień temu pisałem o bardzo ciekawym nowym projekcie sprzedawanym z planów. Jeszcze raz przypomnę ten projekt i podam kilka nowych szczegółów dla potencjalnych zainteresowanych.

        Projekt ten pod nazwą Edge Towers – powstanie na narożniku Hurontario i Elm Dr. West. Sprzedaż zaczęła się w tym tygodniu. Deweloper to firma Solmar, która ma 25 lat historii w takich przedsięwzięciach. Cały kompleks będzie miał trzy wieże. Pierwsza ma być gotowa do oddania w 2020 roku i zawierać będzie prawie 300 mieszkań.   

        Jest to doskonała inwestycja z wielu względów:

        Lokalizacja – Tuż przy Hurontario i Burnhampthorpe. Na piechotę do SQ1, Sheridan Collage, Living Art Centre, YMCA i wielu innych atrakcji. Jak Państwo wiedzą, wzdłuż Hurontario powstanie wkrótce linia LRT, która połączy południe Mississaugi z północą.

        Ceny – Mieszkania będą zaczynały się od 349 tysięcy za jednosypialniowe mieszkanie z denem, do ponad 400 tys. za dwusypialniowe. Ponieważ w tym kompleksie będą trzy wieże i pierwsza faza zawiera tylko 293 mieszkania, to wiadomo, że faza druga i trzecia będą naturalnie droższe. Dlatego jest tak ważne, by nie przegapić szansy zakupu w tej chwili, na samym początku projektu.

        Układ mieszkań – Bardzo ciekawe i przemyślane plany. Każde mieszkanie ma minimum półtorej łazienki. Najczęściej sypialnie są rozdzielone strefą dzienną. Wysokie sufity, 9 stóp, oraz fantastyczne wykończenia – znacznie powyżej standardu – możne je zobaczyć w sale office.

        W chwili obecnej sprzedaż mieszkań jest tylko poprzez Platinum Agents – do których też jestem zaliczony. By uzyskać wszelkie informacje, jak dokładne ceny, rzuty mieszkań, struktura wpłat, przewidywane maintenance itd., należy zapisać się na listę zainteresowanych. Ci, którzy się tym projektem zainteresują teraz, mogą wpisać się na listę, odwiedzając moją stronę www.czaplinski.ca (jest tam specjalny link do zapisów). Można też dzwonić lub wysłać e-mail do mnie na adres Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..

        Czy kupno nowych mieszkań się opłaca?

        Nowe mieszkania najczęściej kupują inwestorzy albo ci, którym się nie spieszy. W normalnej sytuacji, kiedy ktoś potrzebuje miejsca do mieszkania w ciągu kilku tygodni czy miesięcy – to zwykle szuka tego na rynku „wtórnym”, czyli MLS.  Natomiast jak ktoś chce kupić mieszkanie dla siebie lub na inwestycję i skorzystać z możliwości rozłożonych w czasie wpłat oraz liczy na przyrost wartości, zanim będzie zmuszony do odbioru mieszkania – to kupno z planów jest dobrą alternatywą.

        Zwykle od momentu podpisania umowy kupna nowego mieszkania do momentu odbioru mijają dwa – trzy lata. Czasami nawet dłużej. Zwykle pierwsza wpłata 5 proc. wymagana jest w ciągu pierwszych 30 dni, później zwykle następne 5 proc. po 90-120 dniach. Następne 5 proc. zwykle po 270-365 dniach. Ostatnie typowe 5 proc. jest wpłacane w chwili uzyskania tak zwanej occupancy, czyli w chwili przejęcia unitu.

        Tak się składa, że 15 proc. wpłacone jako zaliczka leży na specjalnym koncie chronionym przepisami przed defraudacją. Na normalnym rynku nieruchomości ceny rosną wraz z upływem czasu. W ostatnich latach condominia przyrastały minimum 5 proc. rocznie, ale często nawet 10 proc. Oznacza to, że jak kupiliśmy coś trzy lata temu i teraz przychodzi czas odbioru, to zakupione mieszkanie jest warte więcej przynajmniej o 15 proc. na dzisiejszym rynku niż było warte trzy lata temu. Oznacza to, że nasza wpłata praktycznie podwoiła się. Jest to, innymi słowy, 100 procent profitu na naszej inwestycji w ciągu dwóch do trzech lat. Czy ktoś zna lepszy (i bezpieczniejszy) investment? 

        Ale jak wyciągnąć profit z inwestycji? Otóż ludzie różnie do tego podchodzą:

        Assignment – niektórzy deweloperzy pozwalają na odsprzedaż zakupionego unitu przed faktycznym jego przejęciem. Musi to się odbyć za zgodą dewelopera i nie zawsze możemy ogłaszać tę nieruchomości w systemie MLS. Często istnieje konieczność pokrycia opłat manipulacyjnych (500-3000 dol.), ale jest to bardzo atrakcyjne rozwiązanie. Odsprzedający kontrakt praktycznie nie ponosi żadnych dodatkowych kosztów oprócz depozytu, który wpłacił, commission i administracyjnych opłat. Może on łatwo zarobić prawie tyle, co zainwestował.

        Część inwestorów sprzedaje unit zaraz po jego przejęciu i rejestracji budynku (korporacji). Jest to łatwiejsze niż za pomocą assignment – bo mamy lepszą ekspozycję poprzez system MLS, ale… wielu sprzedających nie zdaje sobie sprawy, że Revenue Canada może upomnieć się o zwrot HST zawartego w cenie każdego nowego mieszkania. Ma to miejsce, jeśli sprzedajemy nowo odebrane mieszkanie bez przetrzymania go przez przynajmniej rok. Proszę sobie wyobrazić, że musimy odprowadzić 13 proc. od ceny, za którą zakupiliśmy mieszkanie, do rządu. To może być prawie równoznaczne z całym profitem.  

        Lepszym rozwiązaniem i w pełni legalnym jest po przejęciu mieszkania, zamieszkanie w nim na rok. W tym przypadku HST nie jest problemem. Można też wynająć mieszkanie na rok. W tym przypadku jest zasada, że owszem, musimy odprowadzić HST do Revenue Canada, ale po pokazaniu umowy wynajmu otrzymamy ten podatek z powrotem. Po upływie roku możemy je sprzedać, nie tracąc HST. 

Strona 1 z 21