Goniec

Register Login

Nieruchomości

czwartek, 14 styczeń 2016 21:54

Kostaryka

Napisane przez

maciekczaplinski    To nasze pierwsze spotkanie w Nowym Roku. Wspominałeś, że wybierasz się do Kostaryki w czasie naszej ostatniej audycji. Po opaleniźnie widać, że miałeś pogodę. Czy mógłbyś coś powiedzieć na temat real estate w tym kraju oraz na temat budowania domów?

    W ostatnim czasie miałem szansę odwiedzić Kostarykę. Chciałbym podzielić się z czytelnikami kilkoma spostrzeżeniami na temat architektury, budownictwa oraz real estate.

    Architektura jest ze zrozumiałych względów zupełnie inna niż w Kanadzie. Można powiedzieć, że domy tubylców tak naprawdę nie mają nic wspólnego z architekturą. Po prostu chodzi o dach nad głową. Za to domy ludzi, którzy przyjeżdżają na stałe do Kostaryki, potrafią być bardzo ciekawe. Na charakter domów ma ogromny wpływ klimat i przyroda. Kostaryka jest krajem o bardzo zróżnicowanym klimacie. W większości jest to klimat tropikalny i bardzo gorący, dlatego domy są tak budowane, by chronić przed słońcem i często obfitymi deszczami. Typowe są ogromne werandy, otwory okienne bez szyb, ale za to z siatkami, by chronić przed owadami. Wiatraki pod sufitami oraz z oczywistych powodów brak ogrzewania. Bardzo pożądanym dodatkiem jest klimatyzacja, ale ze względu na koszty energii nie wszyscy ją mają. Raczej projektuje się domy tak, by miały one naturalny przewiew. Ten naturalny przewiew jest ogromnie istotny z jeszcze jednego powodu. Jeśli dom nie miałby naturalnego wietrzenia, to bardzo szybko opanowałyby go grzyby i pleśń. W tym klimacie zawsze walczy się z tym lub z insektami, które postanowiły sobie wybrać nasz dom na siedzibę. Mówię tu o termitach, mrówkach czy skorpionach.  Domy tubylców najczęściej budowane są z lekkiej konstrukcji drewnianej, bo nauczeni doświadczeniem, obawiają się oni trzęsień ziemi. Domy przyjezdnych są typowo większe od domów tubylców i często budowane są ze zbrojonych bloczków, też ze względu na trzęsienia. Nie spotkałem się z żadnym domem, który miałby piwnicę.

    Domy tubylców budowane są często blisko drogi, w pobliżu wybrzeża, dla łatwości dostępu. Domy "przyjezdnych" są zazwyczaj budowane wyżej w górach, często dla lepszych widoków, ale również dlatego, że im wyżej, tym chłodniej. Z tym się wiąże fakt, że drogi dojazdowe są często bardzo strome i trudno przejezdne. By dojechać do domu, należy mieć samochód z napędem na cztery koła. Działki są wycinane w zboczach gór i często wiąże się z tym spory dodatkowy koszt, bo należy te tereny umacniać, by się nie obsuwały w czasie ulewnych deszczy.

    Budowa domów jest niezwykle prosta. Prosty fundament do 2 stóp poniżej terenu, ściany z bloczków. Dachy z drewna. Wszystko bardzo lekkie. Podłogi na ogół ceramiczne. Wszystko dostosowane do klimatu i warunków naturalnych.

    Przeciętny dom można wybudować za około 100.000 dol. plus działka od 50.000 do 200.000 dol. w zależności od lokalizacji oraz drogi dojazdowej. Ogromną zaletą Kostaryki są niskie podatki od nieruchomości oraz na ogół bardzo dobra woda pitna. Ujęcia wody znajdują się często w górach.

    Ogromnym minusem jest brak adresów. O ile w miastach są ulice i numery domów, to poza miastem adres jest często typowo opisowy. Tak jak w "Czterech pancernych", "wedle trzech buczków". Odwiedziłem tam sporo mieszkających na stałe Polaków i często musiałem kierować się liczbą mostków na drodze czy śmietnikiem, czy jakimś innym charakterystycznym elementem. To fajnie, jak się jedzie na obiad, ale nie bardzo wiem, jak ambulanse w wypadku nagłym sobie radzi.

    A teraz trochę o real estate. W przeciwieństwie do Kanady i wielu krajów rozwiniętych, real estate nie ma zorganizowanej formy w Kostaryce. Nie ma nadrzędnej instytucji, która nadzoruje, jak postępują agenci (tak jak RECO w Ontario), nie ma centralnego banku danych, czyli systemu MLS. Nie ma regionalnych "real estate boards". Nie ma specjalnych wymogów czy kursów, które należy zaliczyć, by zostać agentem. Są dwudniowe kursy, ale też nie są obowiązkowe. Czyli jest to forma "wolnej kostarykanki" – każdy robi to, jak mu się podoba. Na szczęście wielu agentów, którzy przenieśli się na stałe z Kanady czy USA lub  innych krajów, stosuje pewne zasady wyniesione z krajów rodzimych i oferuje dość dobry serwis. Każda firma promuje wyłącznie swoje własne listingi poprzez stronę internetową firmy oraz poprzez ogłoszenia w prasie. Agenci oczywiście sprawdzają, co oferują inne firmy, i czasami kooperują ze sobą.

    Sprzedający mają do wyboru dwa rodzaje listingów. Pierwszy to tak zwany "open" – oznacza to, że informują oni kilka firm o chęci sprzedaży nieruchomości i jeśli któraś z firm przyprowadzi kupca, to wówczas zapłacą oni wynagrodzenie, które w takim przypadku zwyczajowo wynosi około 6 proc. Drugi rodzaj listingu nazywany jest "exclusive". Jest on podpisywany z jedną firmą, która wówczas wprowadza ten listing na własną stronę oraz reklamuje nieruchomość w prasie. Plusem tego rozwiązania jest fakt, że mamy trochę lepszą ekspozycję na rynku. "Commission" przy tego typu listingu wynosi zwykle 8 proc. Listingi w Kostaryce są podpisywane na 6-12 miesięcy, bo nie jest to aż tak aktywny listing jak w Kanadzie. Nie ma tu też "lock box", czyli agenci pokazujący dom muszą uzgodnić z właścicielami lub ich agentem wszelkie pokazy. Jak wspomniałem, drogi i adresy w Kostaryce są bardzo trudne do znalezienia, dlatego organizacja pokazów, znalezienie domu czy dojazd nastręczają wiele trudności.

    Ceny są jak wszędzie bardzo różne. Można kupić niezły dom już od 100 tys. dol., a prawdziwy pałac za 500 tys. – niestety dla nas, obecnie ceny są w dolarach amerykańskich, czyli dla nas nagle wzrosły one o 30 proc.

    W Kostaryce bardzo ważną rolę przy zakupie spełnia prawnik. W Kanadzie mamy "Land Registery System", w którym każda zarejestrowana nieruchomość ma sprawdzoną historię i możemy mieć pewność, że nie będzie po zapłaceniu pieniędzy żadnych problemów. W Kostaryce działa podobny system, jaki był w Kanadzie w przeszłości, nazywany "Registry System". Podobnie jak w przeszłości w Kanadzie – prawnik w Kostaryce musi iść wstecz 40 lat, by sprawdzić wszystkie poprzednie transakcje i czy wszyscy zostali zapłaceni i wyrejestrowani z tytułu własności. Zrozumiałe jest, że jest to kosztowne, czasochłonne i często niedokładne. Dlatego należy uzbroić się w cierpliwość.

    Spotkałem w czasie pobytu wielu Polaków mieszkających czasowo lub na stałe w tym kraju. Na ogół wszyscy są zadowoleni i zrelaksowani, pomimo że podstawowe artykuły potrzebne do życia, jak benzyna, samochody, alkohol czy wszystkie importowane artykuły spożywcze kosztują tyle co w Kanadzie. Natomiast ze względu na bardzo gorący klimat, je się tam znacznie mniej, pije się dobrą wodę, mało się jeździ, podatki są niskie, chodzi się w jednej koszulce i szortach (Winners by tam zbankrutował). Tak więc koszt życia jest znacznie niższy i jest ono bardzo spokojne. Jest to bezpieczny kraj, chociaż tubylcy mają lepkie ręce i idąc na plażę, nie warto zostawiać cennych rzeczy w samochodzie.

    Dla wszystkich zainteresowanych tym krajem polecam kontakt z Małgosią Wielądek z naszego teamu, która ma tam swój dom i chętnie udzieli informacji czy pomoże w znalezieniu domu w okolicy Jacko (wymawia się Hako). Z kolei w okolicy bliżej Panamy poznałem polskiego agenta, który mieszka tam na stałe i prowadzi wraz ze swoją partnerką biuro pośrednictwa. Jest to pan Zbyszek Bodziak – zainteresowani kontaktem mogą do mnie dzwonić.

niedziela, 03 styczeń 2016 22:49

Podsumowanie (1/2016)

Napisane przez

maciekczaplinski    Jak zwykle o tej porze roku ze zdziwieniem zauważamy, że to już tuż-tuż, gdy będziemy mówili o roku 2015 jako "minionym". Czy czas zwariował? Być może dlatego, że żyjemy w świecie naładowanym informacjami i środki przekazu są wszechobecne – czas ucieka coraz szybciej.

    Jaki był to rok w real estate?

    Tak samo szybki i zwariowany jak w naszym życiu. Rok 2015 zdecydowanie był rokiem preferującym sprzedających. Ceny domów w Vancouverze wzrosły o 15 procent, w Toronto o 10 procent. W obu miastach średnia cena domów sięga miliona dolarów. Na każdy atrakcyjny dom normą było kilka lub kilkanaście ofert.

    Rekord został ustalony w okolicy Avenue Rd. i Yonge, gdzie na jeden dom wpłynęło 96 ofert i sprzedano go za o 150 procent więcej niż cena wywoławcza.  

    Problemem sprzedających nie było, jak sprzedać, ale nagle, co później kupić. Powstała forma błędnego koła. Sprzedający nie chcieli sprzedawać domów, bo chcieli coś najpierw kupić. Ponieważ nie było nic do kupienia, nie wystawiali swoich domów na sprzedaż. Brak domów do sprzedaży oraz niskie procenty nakręcały ceny do nieprawdopodobnego poziomu.

    Ci, którzy sprzedawali domy i wynosili się poza Metro Toronto, byli w doskonałej sytuacji, bo mogli uzyskać bardzo dobre ceny, kupując domy z dala od Metro za często 30 procent cen torontońskich. Natomiast w zdecydowanie najgorszej sytuacji są kupujący po raz pierwszy. Dysponując często minimalnym 5-procentowym "downpayment", nie są oni obecnie w stanie kupić domu w Toronto poniżej 500.000 dol., chyba że zdecydują się na małe condominium. Ten rodzaj akomodacji jest dobry dla osób bez rodzin, dlatego coraz więcej ludzi wynosi się na peryferia, gdzie ciągle można znaleźć jakiś bliźniak do pół miliona – czasami nawet z apartamentem do wynajęcia, co znacznie ułatwia spłaty. Ta koncepcja staje się coraz bardziej popularna, szczególnie od kiedy posiadanie "rental unit" stało się legalne, a chętnych do wynajmowania mieszkań w domkach nie brakuje, bo ceny za wynajem w condominiach są niezwykle wysokie, a "unity" są mikroskopijne.  

    Brak domów oferowanych na sprzedaż był odczuwalny w tym roku do tego stopnia, że nawet ludzie dysponujący bardzo dobrym budżetem do 750.000 dol. czasami poddawali się, gdy nic nie mogło ich zadowolić.

    Pamiętam zdjęcie z "Toronto Star" młodej pary, która trzymała transparent z napisem: "Jesteśmy bezdomni. Mamy półtora miliona dolarów i nie możemy kupić domu. Sprzedaj nam swój". Czy to jest normalne? Na pewno nie.  

    Obecnie, kiedy każdy ma bardzo dobry dostęp do informacji i każdy może znaleźć prawie każdy dom oferowany na sprzedaż, to spirala się jeszcze bardziej nakręca. Dochodzi do paradoksu, że ludzie kupują byle co, by tylko kupić. Dotyczy to też tych, którzy kupują nieruchomości z myślą o "flipie". Przestaje działać zdrowy rozsądek. Przejmuje stery hazard. Naprawdę, by dokonać właściwego wyboru, trzeba mieć mocne nerwy i dużo szczęścia.

    Czy to się zmieni? Czy ceny spadną?  Oczywiście, że możemy spekulować na temat gospodarki czy wzrostu stóp procentowych. Wiadomo, że dla inwestorów spoza Kanady, Metro Toronto "staniało" w tym roku o 30 procent, bo dolar kanadyjski stracił na wartości do amerykańskiego. Dlatego wyraźnie widać ogromny kapitał napływający, by kupić "tanie" domy (brzmi to zabawnie).

    Natomiast nie ma, moim zdaniem, szans, by procent pozostał na tym samym poziomie co obecnie. Nasza gospodarka nadal potrzebuje niskich oprocentowań, by się "kręciła", ale wzrost oprocentowań w USA, który już nastąpił,  wymusi jakiś ruch na naszym banku centralnym, by ratować dalej spadającego naszego dolara.

    Zresztą mała podwyżka może trochę uspokoić rynek, bo droższy pieniądz będzie zmuszał do myślenia.  Uspokojenie rynku byłoby, moim zdaniem, nawet pożądane, bo przyrosty cen na takim poziomie jak obecnie powodują,  że wkrótce nie będzie stać normalnych ludzi na dach nad głową.

    Mam nadzieję, że ceny w 2016 się ustabilizują i osobiście, wbrew oczekiwaniom wielu pesymistów, uważam, że ceny nie spadną i real estate ciągle będzie bardzo dobrą i bezpieczną inwestycją, czego życzę wszystkim zainteresowanym!  

Maciek Czapliński

piątek, 18 grudzień 2015 10:08

Zmiany do "downpayment"

Napisane przez

maciekczaplinskiNie tak dawno nowy minister finansów Bill Morneau zapowiedział zmiany dotyczące wymaganego minimalnego "downpayment" przy zakupie nieruchomości. Nowe zmiany będą dotyczyły tylko domów poniżej 1 miliona dolarów, gdyż domy droższe i tak wymagają obecnie, by minimalny "downpayment" wynosił 20 proc. i nie ma wymagania, by pożyczka hipoteczna była ubezpieczona w CMHC.

Nie jest tajemnicą, że ceny nieruchomości bardzo szybko wzrastają. Według Canadian Real Estate Association, średnia cena domu w Toronto wynosi 630.000 dol. i wzrosła o 7,5 proc. w ciągu roku. W Vancouverze średnia cena jest zbliżona do 1 miliona i wzrosła prawie o 15 proc. w ciągu roku. Pomimo że nikt na razie nie boi się, że ceny domów gwałtownie spadną, to rząd postanowił wprowadzić nowe wymagania dotyczące minimalnego "downpayment", które wejdą w życie od lutego 2016 roku. W chwili obecnej można kupić dom do miliona dolarów z 5-proc. "downpayment". Budzi to obawy, że w wypadku małej korekty cenowej całe "equity", które mamy w nieruchomości, zostanie wymazane. Pożyczki z takim niskim "downpayment" są ubezpieczane w CMHC i banki nie muszą się obawiać strat finansowych, ale zwiększenie wymaganego "equity" ograniczy potencjalne straty dla CMHC, gdyby nastąpiło załamanie rynku.

Wprowadzane zmiany będą następujące. Na domy do 500.000 dol. wymagany "downpayment" będzie wynosił nadal 5 proc. wartości. Czyli w przypadku zakupu za 500.000 dol. "downpayment" to nadal 25.000 dol. Dziesięć procent "downpayment" będzie wymagane tylko na porcję ceny ponad 500.000 dol. Czyli jeśli kupimy nieruchomość za 750.000 dol., to nasz całkowity "downpayment" wyniesie 50.000 dol. (5 proc. od 500.000 dol. i 10 proc. od 250.000 dol.).

piątek, 11 grudzień 2015 17:06

Home Equity Plan

Napisane przez

maciekczaplinskiCzasami oglądając telewizję, możemy zobaczyć reklamę, która zachęca do zaciągania pożyczki pod zastaw domów, tzw. CHIP. O co tu chodzi?

Zacznijmy od rozszyfrowania skrótu CHIP. Rozwinięcie jest następujące: Canadian Home Income Plan. Jest to plan, który jest dostępny w większości miejsc w Kanadzie dla ludzi powyżej 60. roku życia i jest oferowany przez Home Equity Trust. Plan ten pozwala właścicielom kwalifikujących się nieruchomości na pożyczenie pod ich zastaw do 40 proc. ich wartości, z tym że maksymalna zaaprobowana pożyczka nie może przekroczyć 500.000 dol.

Krótko mówiąc, jest to coś, co jest określane po angielsku jako "reverse mortgage".

By zakwalifikować się na tę pożyczkę, nie potrzeba dokumentować swojego dochodu, ale musi to być spłacona nieruchomość, w której mieszkamy ("principal residence"), musi być ona wyceniona i zaaprobowana przez Home Equity Trust (na koszt aplikanta). Na ten rodzaj pożyczek kwalifikują się wszelkiego rodzaju domy określane jako "freehold" i "condominia". Natomiast kooperatywy, domy modularne oraz farmy nie są objęte tym programem.

Suma, na którą zostaniemy zakwalifikowani do pożyczenia, zależy oczywiście od wyceny nieruchomości i jej lokalizacji, ale również od naszego wieku, płci oraz stanu małżeńskiego aplikanta. Procent, który płacimy, jest niestety wyższy niż obowiązujące w tym samym czasie pożyczki hipoteczne, zwykle o od 1 do 3 procent.

Hasło reklamowe, które na pewno utkwiło Państwu w pamięci: "Wouldn't it be nice?" – promuje podstawowy koncept tego planu, który pozwala seniorom mieszkać we własnym domu, korzystając z pożyczanych pod jego zastaw pieniędzy bez potrzeby "kiedykolwiek" ich spłaty do momentu, kiedy sprzedamy dom, przeprowadzimy się w inne miejsce albo – co się niestety zdarza często – przeniesiemy się "na łono Abrahama".

Jedynym obowiązkiem ludzi, którzy korzystają z tego planu, jest płacenie podatków od nieruchomości, opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości oraz utrzymywaniem nieruchomości w dobrym stanie technicznym.

Sumę, na którą zostaliśmy zaakceptowani, możemy wybrać jako jednorazowy "zastrzyk" finansowy albo rozłożyć na miesięczne wypłaty. Możemy z tych pieniędzy nie tylko "żyć", ale również poczynić inwestycje lub poważne zakupy (samochód na przykład).

Wydaje się, że jest to ciekawy plan, ale czy warto z niego korzystać? Moim zdaniem, absolutnie nie! W pewnych sytuacjach, kiedy mamy do czynienia z ludźmi, którzy nie mają rodziny albo nie mają wyobraźni, plan ten może zadziałać, ale jak się nad tym zastanowimy, to niestety moim zdaniem, jest to "skok na kasę w białych rękawiczkach".

Owszem, w ramach planu dostajemy pewną sumę pieniędzy do dyspozycji pod zastaw naszej nieruchomości. Owszem, plan przewiduje, że możemy zadłużenie spłacić w całości w każdej chwili. Ale skąd "normalny" człowiek na emeryturze ma wziąć na to środki? W praktyce, jak zaczniemy z tego planu korzystać, to owszem, nie musimy spłacać przyznanej sumy, ale również, moim zdaniem, tracimy naszą niezależność.

Jak wspomniałem na początku, pod zastaw domu możemy otrzymać maksimum 40 procent jego wartości. Jeśli jest to dom wart w chwili wypełniania aplikacji na CHIP – 500.000 dol., to możemy otrzymać 200.000 dol. kredytu do wykorzystania. Według planu CHIP, nie musimy spłacać kredytu, ale wszelki "interest" jest naliczany dwa razy w roku i dokładany do tego, co jesteśmy dłużni. W efekcie po 15 latach nasz dług wobec Home Equity Trust będzie wynosił około 600.000 dol., pomimo że pożyczyliśmy tylko 200.000 dol. Oczywiście przy normalnym rynku dom, który posiadamy, też nabierze wartości, ale może się okazać, że jak przeżyjemy te 15 lat i sprzedamy dom, by na przykład pójść do domu starców, tak naprawdę pozostanie nam bardzo mało pieniędzy.

Co wobec tego robić? Jakie są inne sposoby zabezpieczenia się w okresie emerytalnym? To jest bardzo obszerny temat i wszystkich zainteresowanych zapraszam do indywidualnych spotkań, bo każda sytuacja jest inna i niepowtarzalna. Natomiast zdecydowanie sugerowałbym na przykład zamiast CHIP pomyśleć o "down sizing". Co to jest? Ludzka natura jest taka, że przywiązujemy się do miejsca i nie chcemy się przeprowadzać. Dlatego często widzę ludzi starszych, którzy żyją w ogromnych (zdecydowanie za dużych dla nich) domach. Owszem, domy te są spłacone (najczęściej) – ale ciągle wymagają znacznych opłat, by je utrzymać. Niestety, niewielkie zazwyczaj emerytury powodują, że musimy żyć skromnie i bardzo oszczędnie.

Moim zdaniem, należy pomyśleć o sprzedaży domu i kupieniu znacznie mniejszej posiadłości – być może nawet poza Metro Toronto. Patrzyłem na przykład na domy w ten weekend w Guelph i widziałem szereg dobrych domów na poziomie 250.000 dol., które kosztowałyby w Mississaudze dwa razy tyle. Jeśli mamy dom wart 500.000 dol. (tak jak podawałem w przykładzie) i kupimy dom za połowę, to inwestując pozostałe 250 tys. dol., możemy zapewnić sobie niezły dochód i nie utonąć w długach jak w przypadku programu CHIP.

Jest jeszcze cały szereg innych rozwiązań, które pozwalają seniorom spokojniej i godniej pozostać we "własnym domu" – ale te rozwiązania chętnie przedyskutuję z każdym zainteresowanym indywidualnie.

piątek, 04 grudzień 2015 14:27

Na co zwracać uwagę przy oglądaniu domów?

Napisane przez

maciekczaplinskiGdy odwiedzamy dziesiątki domów, na których obejrzenie mamy czasem tylko kilka minut, trudno jest czasami skoncentrować się na tym, co widzimy. Często po takim krótkim czasie podejmujemy decyzję o złożeniu oferty. Wielu oglądających często już po wyjściu z domu nie bardzo pamięta, co widziało. Tu – bardzo ważną rolę musi odegrać agent, który powinien wiedzieć, na co zwrócić uwagę swoim klientom. Elementy, na które należy zwracać uwagę, podzielmy na funkcjonalne i techniczne. Do funkcjonalnych elementów zaliczyłbym między innymi:

Brak właściwej strefy wejściowej do domu – ciasny korytarz, gdzie nie można na raz ubierać się czy rozbierać w kilka osób, brak odpowiednio dużej szafy na ubrania, brak miejsca, by zmienić obuwie – są oczywistymi problemami.

Nieustawność pomieszczeń i ich wielkość – czasami, gdy oglądamy nieumeblowane pomieszczenia – wydają się one znacznie większe. Warto sobie wyobrazić ustawienie mebli. Czasami okazuje się, że dom jest tak zaprojektowany, że nie ma miejsca na kanapę czy stół do jedzenia. Popularny tak zwany "open concept" – nie ma zbyt wielu ścian na meble!

Brak miejsca do jedzenia w kuchni – za mała kuchnia jest jednym z poważniejszych problemów. W dzisiejszym stylu życia kuchnia to nie tylko gotowanie – to również miejsce, gdzie spędzamy czas z rodziną i przyjmujemy gości.

Brak połączenia strefy dziennej z ogrodem – dotyczy to szczególnie starszych domów. Łatwy dostęp do ogrodu oraz bliskość kuchni do ogrodu są wysoko cenione przez nabywców.

Brak odpowiedniej liczby łazienek – warto pamiętać, że dziś dom powinien mieć przynajmniej dwie pełne łazienki – jeśli ma służyć rodzinie! To jest ten element, który znacznie ułatwia sprzedaż nieruchomości.

Brak szaf i miejsca na przechowywanie różnych rzeczy! Wiemy, jak szybko dom zapełnia się różnymi rzeczami. Od ubrań do ozdób choinkowych! Brak miejsca do przechowywania "potrzebnych" rzeczy jest powodem ciągłego bałaganu.

Brak właściwego światła dziennego – domy budowane są na coraz mniejszych i węższych działkach. Często światło dzienne dochodzi do nas przez jedno lub dwa małe okna. Warto w czasie oglądania (dziennego) wyłączyć na moment sztuczne oświetlenie, by zorientować się, czy dom nie jest zbyt ciemny.

Ustawienie do stron świata – większość z nas, Polaków, woli słoneczne ogrody, dotyczy to również większości kupujących z innych stron świata. Najbardziej poszukiwane są ogrody wychodzące na południe, południowy zachód, zachód oraz północny zachód.

Lokalizacja – pod hasłem lokalizacji rozumiem nie tylko dobrą okolicę – ale również unikanie linii wysokiego napięcia, autostrad, wysypisk śmieci czy złego sąsiedztwa. Wiele osób nie lubi sąsiedztwa szkół, szpitali czy cmentarzy – choć to są zwykle spokojni "sąsiedzi".

Oglądając elementy techniczne domu – należy zwrócić uwagę na te składniki, które mogą wymagać natychmiastowej wymiany lub napraw – co wiąże się z kosztami. Ważniejsze elementy, na które należy zwrócić uwagę, to:

Stan zewnętrzny domu – zaniedbany dom z pozapadanym podjazdem, poniszczonymi drzwiami do garażu, dachem do natychmiastowej wymiany lub poobrywanymi rynnami – powinien być pierwszym ostrzeżeniem, gdy oglądamy dom. Odwrotnie dom w idealnym zewnętrznym stanie, może dużo powiedzieć o wnętrzu nawet przed jego oglądaniem.

Rodzaj ogrzewania – jest kolosalna różnica pomiędzy ogrzewaniem przy pomocy elektrycznych "baseboards" a ogrzewaniem gazowym. Głównie chodzi o koszty, ale również w przypadku "baseboards", nie możemy łatwo dołożyć klimatyzacji. Nie wszyscy wiedzą, że projektując dom, musimy zaprojektować ogrzewanie, natomiast posiadanie klimatyzacji to luksus i często mamy domy, w których jej nie ma. To jest może luksus, ale latem coraz trudniej wytrzymać w domach bez centralnej klimatyzacji. Na szczęście technika poszła do przodu i obecnie istnieją bardzo łatwe do zainstalowania systemy centralne, nawet jeśli nie mamy kanałów nawiewnych.

Forced air piec ogrzewczy oraz system klimatyzacji – warto sprawdzić ich wiek. Jeśli piec zbliża się do 25 lat, a klimatyzator do 15 lat – może to grozić ich wymianą. Koszt takiej operacji zwykle kształtuje się około 3000 – 5000 dol.

Tablica elektryczna – wymagane obecnie zasilanie to minimum 100 amperów. Jeśli oglądany dom ma zasilanie 60 amperów to jest to za mało i wystąpi problem z ubezpieczeniem takiego domu. Koszt zwiększenia zasilania wynosi około 1500 – 2000 dol.

Okna – okna w nowszych domach są przeważnie robione z winylu i są one bardzo żywotne. W wielu starszych domach okna będą musiały być zmienione. Ich konstrukcja jest przestarzała i powodują ogromne straty cieplne. Stare okna mogą zwiększać rachunki za energię nawet o 30-40 procent.

Attyka – rzadko zaglądamy na poddasze, oglądając domy. Natomiast w czasie robienia "home inspection", zdecydowanie warto sprawdzić, ile i jakiej izolacji tam się znajduje. Źle zaizolowana attyka jest odpowiedzialna za bardzo duże straty ciepła. To jak chodzenie bez czapki zimą. Poprawienie izolacji jest niezwykle łatwe i specjalne firmy robią to w ciągu jednego dnia, a koszt nie jest aż tak duży. Często poniżej 1000 dol.

Oglądając "basement" – warto zwrócić uwagę na ślady wilgoci – woda w piwnicy to poważny problem i duży wydatek. Tu koszty napraw mogą dochodzić do dziesiątków tysięcy w poważnych przypadkach, choć naprawa małego przecieku nie jest aż tak kosztowna i w zależności od metody może wynosić od 400 do 1500 dol.

Łazienki – należy szczególnie sprawdzić okolice prysznica oraz miejsca pod umywalką na potencjalne ślady wilgoci.

Kuchnia – proszę sprawdzić okolice zlewu, poszukując problemów z wilgocią. Tam też zwykle trzymane są śmieci, a przy śmieciach potrafią gromadzić się "robaczki" – których oczywiście nie chcemy kupić!

Sufity – jeśli popatrzymy na sufit na najwyższej kondygnacji i zobaczymy ślady przecieków z dachu, to oczywiście może świadczyć to o problemach z jego pokryciem. Poniszczone i mokre sufity pod łazienkami świadczą o wyciekach z łazienek.

czwartek, 26 listopad 2015 22:42

C O A

Napisane przez

maciekczaplinskiCzęsto, kiedy kupimy działkę budowlaną w mieście albo dom do rozbudowy, wydaje się nam, że możemy wybudować sobie dom marzeń. Okazuje się jednak szybko, że istnieje cały szereg ograniczeń i przepisów, którym musimy się podporządkować.

Jest to zupełnie logiczne, bo gdyby każdy mógł budować dom "swoich marzeń" bez żadnych restrykcji, to szybko by się okazało, że marzenia się bardzo różnią i nagle żylibyśmy w bardzo "chaotycznym" środowisku. Przepisy, które regulują, co można budować i w którym miejscu, nazywane są "zoning by-law" i są one opracowywane dla każdego miasta i poszczególnych jego rejonów oddzielnie. Oczywiście przepisy te istnieją od dziesięcioleci i dlatego od czasu do czasu są one modyfikowane i dostosowywane do nowych realiów.

Na przykład w Toronto przed połączeniem w jedną aglomerację istniały w obrębie każdego "starego miasta", takiego jak Etobicoke czy Scarborough, bardzo różne wymagania urbanistyczne. Dlatego po wielu latach przygotowań wprowadzono w 2013 nowe "City Wide Zoning By-Law" – jednolite dla całego miasta Toronto. Zabawne jest jednak to, że nadal projektując domy, należy patrzeć na nowe oraz na stare wymagania i projektować według "najgorszego" przypadku z obu "zoningów". Ten proceder będzie trwał jeszcze przez kilka lat, zanim nowe przepisy zostaną uznane za jedyne obowiązujące.

"Zoning by-law" określają maksymalną wielkość budynku, maksymalną wysokość, odległości od granic, typ nieruchomości, jaki możemy wybudować, itd. Można te informacje znaleźć w każdym "planing department" każdego miasta. Taka wizyta może być bardzo pożyteczna dla ludzi, którzy nie są wykształceni w kierunku projektowania i czytania długich i skomplikowanych przepisów. W tym przypadku planista będzie w stanie udzielić bardzo skróconych i esencjonalnych informacji.

Dla tych, którzy są bardziej zaawansowani – doskonałym źródłem informacji są "interactive maps", które obecnie praktycznie każde większe miasto posiada. Jak zlokalizujemy taki portal z mapami – wystarczy wpisać nazwę ulicy oraz numer domu i natychmiast zobaczymy działkę, która nas interesuje, oraz szczegółowe wymagania urbanistyczne.

W idealnym świecie każdy powinien przestrzegać przepisów, ale też każdy ma prawo do odrobiny fantazji. Czasami dom, który chcemy wybudować, jest większy czy wyższy, niż wymagają przepisy. Czasami też się dzieje tak, że dom budowany 50 lat temu, który właśnie planujemy remontować, nie spełnia obecnych wymagań urbanistycznych. Czasami mamy ochotę podzielić większą działkę na dwie mniejsze. Co robić w takiej sytuacji?

Otóż w obrębie każdego miasta istnieje instytucja nazywana Committee of Adjustments (COA), która zajmuje się takimi przypadkami. Działa to tak, że gdy chcemy wystąpić o odstępstwo od zasad, musimy przygotować dokładne rysunki pokazujące naszą propozycję wraz z listą potrzebnych "adjustments". Rysunki wraz z aplikacją i opłatami – złożyć w biurze administracyjnym COA. Biuro to po otrzymaniu dokumentacji sprawdza nasze oczekiwane wymagania oraz zasięga opinii fachowców z "planing department" i innych miejskich służb. Po wstępnej analizie – odpowiednia informacja jest wysyłana do wszystkich zamieszkanych domów w promieniu 200 m, by ich mieszkańcy wiedzieli, co jest planowane w ich okolicy. Ponieważ jest to proces publiczny, raz na dwa tygodnie wyznaczone jest posiedzenie COA, na którym każdy ubiegający się o zmiany (lub jego przedstawiciel) prezentuje swoje proponowane zmiany. Sąsiedzi mają prawo do wyrażenia swojej opinii na takim spotkaniu. Po wysłuchaniu obu stron członkowie COA podejmują decyzję w jawnym głosowaniu. Decyduje większość. Od decyzji COA można się odwołać w ciągu 20 dni do instancji nadrzędnej, która nazywa się Ontario Municipal Board (OMB).

Samo odwołanie nie jest zbyt kosztowne, ale by było skuteczne, wskazane jest zatrudnienie prawników oraz ekspertów. Może to kosztować tysiące dolarów. Również okres oczekiwania na wysłuchanie odwołania może trwać miesiącami!

Pozytywne jest to, że w większości przypadków członkowie COA przychylają się do próśb "aplikantów" o odstępstwa. Często nawet opozycja sąsiadów nie jest tu problemem, bo członkowie COA bardziej polegają na opinii ekspertów niż protestach sąsiadów. Zdarzają się jednak odstępstwa i dobrze przygotowany protest sąsiadów – może zaważyć na negatywnej opinii nawet wbrew logice – bo członkowie COA to są radcy miejscy – czyli politycy, którzy liczą się z opinią "tłumu".

piątek, 20 listopad 2015 00:07

Foreclosure [47/2015]

Napisane przez

maciekczaplinskiGdy spłaty kredytów hipotecznych są opóźnione, kredytodawcy (banki i inne instytucje finansowe) mają dwie typowe opcje do dyspozycji, aby odzyskać pożyczone pieniądze ("mortgage"): "power of sale" lub "foreclosure". W Stanach Zjednoczonych kredytodawcy najczęściej wybierają tę drugą opcję – czyli "foreclosure". W Kanadzie preferowanym środkiem pozbywania się zadłużonych nieruchomości jest sprzedaż przy pomocy "power of sale". Warto wiedzieć, na czym polega różnica w obu przypadkach.

"Foreclosure" jest postępowaniem prawnym, w którym wierzyciel hipoteczny (bank) uzyskuje nakaz sądowy usunięcia prawa właścicieli (tracących dom) do spłacenia długu i odzyskania traconej nieruchomości. W takim przypadku po wydaniu wyroku sądowego, tracący dom traci wszelkie prawa do nieruchomości.

Istnieją oczywiście ścisłe zasady proceduralne w tym procesie i trwa on zwykle znacznie dłużej niż w przypadku "power of sale". Jak wspomniałem, bank w tym przypadku zostaje wyłącznym właścicielem nieruchomości i proces sprzedaży przebiega zupełnie inaczej:

• Bank ma prawo sprzedać nieruchomość za cenę, jaka mu odpowiada, i nie musi się z tego tłumaczyć przed byłym właścicielem, dlaczego to robi,

• Proces sprzedaży nie musi być natychmiastowy, czyli bank może zatrzymać niektóre nieruchomości jako swój "asset",

• Wierzyciel hipoteczny nie musi negocjować z potencjalnymi nabywcami w dobrej wierze, by uzyskać najlepszą cenę,

• Wszelkie nadwyżki środków uzyskanych ze sprzedaży stają się własnością banku i nie są przekazywane tracącym dom,

• Właściciel jest uprawniony do wglądu w rozliczenia przed ostatecznym nakazem sądowym, lecz nie później jak już "foreclosure" będzie zatwierdzone przez sąd.

• Jeśli istnieje niedobór środków na spłacenie pożyczki, bank nie może ubiegać się o odzyskanie ich od właściciela.

Prawo do sprzedaży na mocy "power of sale" jest wpisane w Kanadzie do każdej umowy o kredyt hipoteczny. Prawo to umożliwia pożyczkodawcy możliwość sprzedaży nieruchomości, kiedy pożyczkobiorca nie spłaca swoich zobowiązań, bez potrzeby ubiegania się o decyzję sądu. Nie będę wchodził w detale, jak sam proces przebiega i kiedy bank może wszcząć "power of sale", ale to co jest ważne, to to że prawo to nakłada również pewne obowiązki i ograniczenia na pożyczkodawców. Czyli bank sprzedając nieruchomość na podstawie POS ("power of sale"), musi przestrzegać pewnych zasad:

• Cena, za którą bank sprzedaje nieruchomość, musi być uzasadniona i bazować na jej wartości rynkowej,

• Proces sprzedaży nie może być odkładany w nieskończoność,

• Bank musi negocjować cenę sprzedawanej nieruchomości z potencjalnymi nabywcami w dobrej wierze, starając się uzyskać jak najwyższą możliwą cenę,

• Po sprzedaży nieruchomości – tracący ją ma prawo wglądu do wszystkich kosztów związanych ze sprzedażą,

• Wszelkie nadwyżki środków odzyskanych ze sprzedaży muszą być przekazane właścicielowi tracącemu dom ("mortgagor"),

• Z kolei tracący dom może być odpowiedzialny za wszelkie deficyty związane ze sprzedażą. Dlatego banki wymagają, by pożyczki z małym "down payment" były ubezpieczone w CMHC,

• Tracący nieruchomość do ostatniej chwili (do zamknięcia) ma prawo do spłacenia zaległych długów i odzyskania traconej nieruchomości.

Moja osobista teoria jest taka, że powszechne stosowanie "foreclosure" w USA, przyczyniło się w znaczny sposób do spadku wartości nieruchomości w czasie ostatniego kryzysu finansowego. System, który stosujemy w Kanadzie, czyli sprzedaż zadłużonych nieruchomości przy pomocy "power of sale", jest bardziej stabilny dla rynku.

Dlaczego tak jest? Otóż jak pisałem wcześniej, "power of sale" nakłada na bank obowiązek sprzedaży odebranych domów według wartości rynkowej i nakłada na bank obowiązek rozliczenia się ze wszystkich pieniędzy. Powoduje to, że nawet zabrane przez bank domy są sprzedawane w podobnej cenie jak wszystkie inne domy wystawiane na rynek MLS w danej okolicy.

Odwrotnie dzieje się w USA. Gdy bank uzyska bezwarunkowe prawa do nieruchomości przy pomocy "foreclosure", to wówczas może sprzedać nieruchomość, kiedy chce i za ile chce i nic nikomu do tego! Powoduje to, że na rynku mogą się znaleźć domy nawet w dobrych dzielnicach – wystawione znacznie poniżej wartości rynkowej, bo bank po prostu chce odzyskać swoje pieniądze. Jest to superokazja dla kupujących, ale to pozostaje na rekordzie cen sprzedaży i w sposób automatyczny pociąga w dół wartość wszystkich pozostałych nieruchomości w danej okolicy. Ci, którzy chcą sprzedać dom, bazując na wartości rynkowej, nagle muszą konkurować z domami wystawionymi przez banki za znacznie niższe pieniądze.

Wiadomo, że potencjalni kupujący będą w pierwszej kolejności szukali okazji w postaci "foreclosure", a domy wystawiane na sprzedaż przez właścicieli będą stały na rynku. Ci, chcąc sprzedać, będą zmuszeni do obniżenia ceny, by znaleźć chętnych, i zaczyna się tworzyć efekt czarnej dziury. Ceny idą w dół, brakuje chętnych do zakupu, ceny spadają i zaczyna się panika. Ponieważ, jak wiemy, w USA pieniądze na domy były do niedawna pożyczane na prawo i lewo bez sprawdzania nawet możliwości spłacania pożyczki przez kredytobiorców, cały kraj bazował na spekulacji - potencjalnych obiektów sprzedawanych przy pomocy "foreclosure" nie brakuje i przez wiele jeszcze lat nie będzie ich brakowało.

Na szczęście, w Kanadzie mieliśmy i mamy zupełnie inną politykę pożyczania pieniędzy i dlatego, pomimo że często słyszę pytanie, czy u nas tak będzie jak w USA – moje przekonanie jest takie, że NIE! My mamy rynek nieruchomości zbudowany na zdecydowanie bardziej stabilnych zasadach. Dlatego nie należy się obawiać inwestycji w nieruchomości.

piątek, 13 listopad 2015 14:22

Inwestycja w real estate

Napisane przez

maciekczaplinskiJest wiele sposobów inwestowania w nieruchomości. Większość ludzi kupuje nieruchomości, by w nich zamieszkać i powoli je spłacać. To jest najbardziej typowy sposób inwestowania. Mamy dach nad głową i jednocześnie w chwili spłacenia domu – znaczne zabezpieczenie finansowe poparte wartością nieruchomości.

Ale istnieje też spora liczba inwestorów, którzy już zbudowali equity i chcą je zainwestować ponownie w real estate, bo są przekonani, że jest to pewna i bezpieczna inwestycja.

Ja osobiście podzieliłbym inwestowanie w nieruchomości na kilka głównych nurtów:

1. Kupowanie nieruchomości z zamiarem remontu lub budowy nowego domu,

2. Kupowanie nieruchomości z zamiarem wynajmowania w dłuższym okresie,

3. Kupowanie nowych nieruchomości z planów z nadzieją na przyrost wartości,

4. Inwestowanie w pożyczki hipoteczne – najczęściej tak zwane drugie lub trzecie hipoteki.

Każdy z tych sposobów inwestowania jest dobry i ma swoich licznych zwolenników.

Pierwszy sposób – wymaga dużej wiedzy nie tylko o trendach rynkowych, ale również wymaga wyczucia, gdzie warto inwestować i ile, by wypracować jakiś profit.

Jest to zwykle inwestycja krótkoterminowa i wymagająca sporych nakładów finansowych. Koszty zakupu, remontu oraz sprzedaży muszą być tak skalkulowane, by profit miał sens. Czasami klienci bez doświadczenia próbują to robić na własną rękę po obejrzeniu w TV kilku odcinków programów takich jak "Property Brothers", gdzie wszystko wygląda bardzo prosto i bardzo tanio. W praktyce może się okazać, że rzeczywistość jest zupełnie inna i jeśli nie ma się pomocy doświadczonych ludzi, profit jest żaden albo bardzo mały. Nie zniechęcam do tego sposobu inwestowania. Wręcz polecam i zachęcam. Ale naprawdę należy być bardzo ostrożnym i pamiętać o kilku ważnych czynnikach, jak: lokalizacja, budżet, właściwy projekt i czas. Jest to bardzo dobry sposób na inwestowanie dla ludzi, którzy sami potrafią dużo pracy wykonać i mają doświadczenie w budowaniu, czyli licznych w naszym środowisku kontraktorów. To, czego tym projektom (szczególnie szybkim renowacjom) brakuje – to oryginalności. Jak patrzę na niektóre zdjęcia, to wszystkie kuchnie czy łazienki wyglądają tak samo lub podobnie.

Te same back-splash, te same stainless steel appliances czy szafki kuchenne. A wystarczy poprosić jakiegoś projektanta wnętrz o pomoc i na pewno nowe pomysły się pojawią.

Drugi sposób inwestowania – czyli wynajem – ma bardzo wielu zwolenników i jest relatywnie prostym i bardzo bezpiecznym długoterminowym sposobem.

Zabezpieczeniem inwestycji jest zakupiony dom i nawet jeśli mogą nastąpić drobne wahnięcia rynku, to i tak zawsze historycznie nieruchomości nabierają wartości . Moim zdaniem, od 1996 r., kiedy mieliśmy największy kryzys ceny (który ja pamiętam), ceny wzrosły minimum 3 – 4 razy w zależności od lokalizacji.

Czy opłaca się to robić? Na pewno tak, z tym że ja osobiście jestem zwolennikiem kupowania domów lub połówek zamiast apartamentów czy townhouse'ów na ten rodzaj inwestycji. Przyczyna jest prosta. W przypadku domów i połówek nie ma typowego maintenance, które jest zwykle wliczane w rent, co oznacza, że wychodzi z kieszeni właściciela. Popatrzmy na kilka przykładowych wyliczanek.

Jeśli zakupimy semi (bliźniak) za 500.000 dol., w którym możemy zrobić dwa apartamenty (co jest obecnie legalne), to możemy wynająć basement za 1000 dol. plus utilities, a górę za 1500 dol. plus utilities. To dokładnie tyle, ile będzie wynosiła spłata przy obecnych oprocentowaniach od całej ceny wraz z podatkiem od nieruchomości. W przypadku condo apartament za 250.000 dol., możemy go wynająć za około 1400 dol. miesięcznie. Opłaty za cały mortgage wyniosą około 1120 dol. plus 200 dol. za property tax plus minimum 350 dol. za maintenance – czyli całość 1620 dol. Wygląda, że musimy minimalnie dopłacać, co też nie jest najgorsze, ale w pierwszym przypadku budujemy equity od 500.000 dol., w drugim o połowę mniejsze. Dodatkowo warto pamiętać, że domy bez maintenance nabierają około 5 proc. na wartości rocznie (ostatnio znacznie szybciej). Condo przyrastają 3-4 proc. Czyli znów znacznie lepszy profit.

Trzeci sposób inwestowania – jest bardzo bierny i średnioterminowy. Kupno nowych domów czy condo z planów. Dajemy zaliczkę i czekamy na odbiór od 2 do 3 lat. W typowym wzrastającym rynku, kiedy mieliśmy minimalny wzrost 5 proc. rocznie, można było nowo odebrany budynek czy condo sprzedać z 15-20-proc. profitem. Byli tacy, co kupowali 5-10 mieszkań rocznie. Był to bardzo atrakcyjny proceder bez brudzenia rąk i bez wielkiego ryzyka. Jak często w takich sytuacjach, czasy i przepisy się zmieniają. Po pierwsze, rynek – szczególnie jeśli chodzi o condo apartamenty – znacznie się zmienił. Jest obecnie wielka konkurencja nowych budynków, które są już w chwili zakupu drogie, co odstrasza inwestorów od spekulacji. Obecnie wielu deweloperów nie może sprzedać nowych budynków, co opóźnia ich rozpoczęcie, a czasami skasowanie projektu. Jeśli się okaże, że projekt zostanie skasowany po dwóch latach – inwestor dostanie zwrot depozytów, ale jednocześnie straci dwa lata inwestycji, bo dostaje zwrot zasadniczo bez żadnego oprocentowania.

Inny problem to HST. To jest dłuższy temat i napiszę o tym wkrótce, ale jeśli ktoś kupił nowy dom czy condo i sprzedał je zaraz po przejęciu, może być odpowiedzialny za 13 proc. HST, które jest wliczone w cenę sprzedaży. Revenue Canada ostatnio bardzo szuka takich "inwestorów" i bardzo redukuje profit. Są sposoby, by tego uniknąć, ale o tym innym razem bardziej obszernie.

Czwarty sposób (bardzo bezpieczny i niewymagający martwienia się o dom) – to tak zwane 2 lub 3 pożyczki hipoteczne. Tak się składa, że są ludzie, którzy mogą dostać tak zwany conventional mortgage z banku, czyli 80 proc. wartości domu, ale ponieważ mają słaby kredyt, nie mogą dostać ubezpieczenia z CMHC.

Oznacza to, że potrzebują pożyczyć pieniądze – zwykle na wyższy procent.

I tu pojawia się potrzeba drugich pożyczek hipotecznych. Typowe jest, że nie przekraczają one łącznie razem z pierwszym mortgage'em 90 proc. wartości domu.

Czyli kupujący musi mieć minimum 10 proc. własnych pieniędzy. Co jest atrakcyjne w takich inwestycjach? Są one na relatywnie wysoki procent, bo od 8 do 12 proc. w zależności od ryzyka i wielkości pożyczki. Są one zabezpieczone nieruchomością – i tu należy umieć wycenić jej wartość, by uniknąć pożyczek pod zastaw bezwartościowej nieruchomości. Są one krótkoterminowe (rok lub dwa) i każde odnowienie może przynosić dodatkowy profit.

Cztery przytoczone tu sposoby inwestowania w real estate to tylko niektóre z wielu, ale wszystkie łączy jedna ważna cecha. Są bardzo bezpieczne i często przynoszą swoim właścicielom dodatkowe korzyści. Na przykład rental property, która w pewnym momencie się spłaci i przynosi swoim właścicielom stały dochód na przykład 2500 dol. miesięcznie, jest lepszą inwestycją niż pieniądze w banku czy Canada Pension Plan.

Maciek Czapliński

czwartek, 05 listopad 2015 22:55

Problemy z domem

Napisane przez

maciekczaplinskiKupując "starsze" nieruchomości, możemy spodziewać się pewnych problemów technicznych i środowiskowych. Im starszy dom, tym więcej problemów możemy oczekiwać. Wiadomo, że sto lat temu inaczej budowano niż obecnie. Domy nie miały właściwych fundamentów jak dzisiaj i często były one z kamieni rzecznych. Wystarczy popatrzeć na domy budowane w okolicy High Park. Niskie i wilgotne basementy są tam normą.

Z drugiej strony, problemy techniczne mogą wystąpić nawet w relatywnie nowych domach, jeśli nie są one właściwie pielęgnowane. Zwykle podstawowe problemy są łatwe do wychwycenia w czasie rutynowej inspekcji technicznej domu. Natomiast problemy, o których chciałbym dziś napisać, są czasami trudne do wychwycenia i nie są często widoczne na pierwszy rzut oka. Na szczęście występują one w niewielkiej liczbie budynków, zwykle sprzed 1980 roku.

• Zakopane w ziemi zbiorniki na olej opałowy. Jest to coraz rzadszy problem, ale ciągle od czasu do czasu – szczególnie w podmiejskich nieruchomościach – zdarzają się domy, w których "medium" opałowym był olej przechowywany w zbiorniku zakopanym w ziemi. Po latach taki zbiornik może zacząć przeciekać, gdyż rdza robi swoje. Oczywiste jest, że powodować może to ogromne skażenie terenu i, co za tym idzie, duże problemy techniczne. Domy takie są bardzo trudne do ubezpieczenia. W chwili obecnej wręcz wymagane jest usunięcie takiego zbiornika z ziemi i zastąpienie go nowym. Wiążą się z tym ogromne koszty. Dlatego jeśli kupujemy dom ze zbiornikiem olejowym zakopanym w ziemi, konieczne jest uwzględnienie specjalnych warunków w umowie kupna i sprzedaży, by uniknąć poważnych problemów.

• Aluminiowe okablowanie domu nie ma tak naprawdę aż takiego znaczenia, ale media poprzez nagłaśnianie sprawy zrobiły z tego duży problem. Aluminium stosowano w końcowych latach 70., kiedy brakowało miedzi, bo ta była potrzebna do produkcji amunicji na wojnę w Korei. Nie jest ono stosowane obecnie, ale ciągle spotykamy wiele domów z tym typem okablowania. Jeśli tylko zachowamy właściwe środki ostrożności, to nie będziemy mieli żadnych problemów. Wbrew powszechnej opinii, nie jest wcale trudno znaleźć firmę, która ubezpieczy nasz dom. Zwykle jednak będzie wymagana specjalna inspekcja przeprowadzona przez ESA (Electrical Safety Authority).

• UFFI (Urea formaldehyde foam insulation) – było używane jako środek izolacyjny w latach 70. Zostało ono wycofane całkowicie z użytku w Kanadzie w latach 80. Najbardziej rozpowszechniony środek ten był w latach 1975–78. W tym czasie ocieplono przy jego pomocy w Kanadzie około 100.000 domów. W tych latach istniał nawet specjalny program rządowy, który dopłacał właścicielom domów, by docieplali je przy pomocy UFFI. Okazało się po czasie, że ta początkowo cudowna izolacja wydzielała gaz – formaldehyd. Jego obecność została dość szybko połączona z podrażnieniami dróg oddechowych, chronicznym katarem, bólami głowy, ogólnym zmęczeniem, a nawet sugerowano, że może wywoływać on raka. Spowodowało to prawdziwą panikę, do tego stopnia, że domy, które posiadały UFFI, stały się bardzo trudne do sprzedaży. Rząd federalny został zmuszony pod naporem opinii publicznej do wprowadzenia programu pomagającego finansowo właścicielom domów w usunięciu UFFI. Prowadzone intensywne badania laboratoryjne próbujące potwierdzić szkodliwość UFFI nigdy nie zakończyły się sukcesem. Okazało się, że gaz zawarty w piance, szybko ulegał rozpadowi. Po latach na skutek rozpadu i ulatniania się formaldehydu – problem praktycznie przestał istnieć. Warto dodać, że w USA UFFI zostało ponownie wprowadzone do użytku w 1983 roku, i jest powszechnie używanym materiałem izolacyjnym, gdyż nic nie potwierdziło jego szkodliwości.

• Vermiculite Insulation – było używane prawie przez 60 lat pod nazwą Zonollite. Zaprzestano jego używania w połowie lat 80. Liczbę domów zaizolowanych przy jego pomocy w Stanach i Kanadzie szacuje się na 16 milionów. Jest to mineralna izolacja wytwarzana z surowca pozyskiwanego ze złoża w miejscowości Libby w Montanie. Surowiec ten po poddaniu prażeniu zachowywał się podobnie jak popcorn i tworzył kryształy bardzo lekkie, o dobrych właściwościach izolacyjnych. Używano go jako sypkiej izolacji na poddaszach (attic) lub do izolacji ścian zewnętrznych zmieszanego z cementem. Oczywiście po jakimś czasie okazało się, że produkt ten zawiera stężenie azbestu do 1 proc. – i pojawił się kłopot. Często izolacja ta mylona jest z izolacją z celulozy, fiberglass czy rock wool. Rozpoznanie jest proste. Granulki mają kolor brązowo-różowy lub brązowo-srebrny i mają kształt małej harmonii.

• Azbest – od dawna jest on kojarzony jako materiał, który może powodować raka. Drobne pyłki azbestu, wdychane, osadzają się w płucach. Jak wprowadzano azbest jako materiał izolacyjny, widziano jego świetne właściwości, odporność cieplną i niskie przewodnictwo ciepła. Większość domów, w których na przełomie wieku zakładano instalację wodną (kaloryfery), miała rury rozprowadzające gorącą wodę zawinięte matami azbestowymi – nadal jest to spotykane w wielu starych domach.

Zabawne jest to, że wpadamy w panikę, słysząc o potencjalnych skażeniach (które występują w znikomej liczbie domów), a tym samym zapominamy o właściwej wentylacji i wymianie powietrza w nowych domach. Na skutek wielkiej ilości sztucznych produktów używanych obecnie w budownictwie, jak i faktu, że używamy w kółko tego samego powietrza – okazuje się, że czasami może być ono skażone stokrotnie bardziej niż to, co jest na zewnątrz naszych domów.
Tak więc pamiętajmy o wentylacji i wymianie powietrza w naszych mieszkaniach!

piątek, 30 październik 2015 14:09

Legalizować czy nie

Napisane przez

maciekczaplinskiW przeszłości pisałem wielokrotnie o apartamentach w piwnicy (basement). Pomagają one spłacać pożyczki hipoteczne i są znakomitym dodatkiem do budżetu rodzinnego. Ostatnio przepisy się zmieniły i obecnie można ubiegać się o legalny dodatkowy apartament w domu. Powstaje pytanie, jaki jest benefit "legalizacji" apartamentu, skoro wiele osób wynajmuje je bez pozwolenia?

Jest wiele korzyści z legalizacji nowych lub istniejących apartamentów i nie wymienię tutaj pewnie wszystkich, ale kilka najważniejszych warto rozważyć:

• Jeśli mamy istniejący, ale niezalegalizowany unit, możemy w każdej chwili otrzymać nakaz jego legalizacji, a jeśli to będzie niemożliwe, nakaz jego likwidacji. Często "życzliwi" sąsiedzi robią donosy do miasta, że w domu jednorodzinnym mieszkają dwie rodziny. Miasto musi reagować na takie donosy i inspektor miejski, jak już pojawi się u nas w domu, dokona inspekcji i sprawdzi, czy apartament jest legalny. W przeszłości zwykle kończyło się to nakazem jego likwidacji. Obecnie mamy szansę ewentualnie ubiegać się o jego legalizację, ale to czasami może być skomplikowane, jeśli istniejący unit ma zbyt wiele problemów technicznych.

• Zalegalizowany unit możemy wynajmować bez obawy konsekwencji, czyli na przykład niespodziewanej inspekcji z miasta. Dochód z niego może być rozliczany w naszych podatkach. W wypadku ubiegania się o refinansowanie pożyczki hipotecznej albo ubieganie się o nową hipotekę, możemy dochód z apartamentu użyć do kwalifikacji.

• Nielegalny apartament w razie wypadku (pożaru, zalania, kradzieży czy tragicznej śmierci lokatorów) może przysporzyć właścicielom dużo problemów prawnych. Ubezpieczalnie w takich sytuacjach często umywają ręce i nagle może się okazać, że tak naprawdę to nie mamy ubezpieczenia. Jeśli ktoś nas weźmie do sądu z powództwa cywilnego, to mogą być to wielomilionowe sprawy. Jeśli okaże się, że śmierć lub uszkodzenie ciała nastąpiło w wyniku naszych zaniedbań, to możemy nawet skończyć w więzieniu.

• Mając zatwierdzony plan budowy nowego lub make over istniejącego apartamentu, możemy bez obawy inwestować pieniądze w jego urządzanie, gdyż nie mamy obawy, że jakiś urzędnik nakaże nam jego likwidację. Typowe w nielegalnych apartamentach jest to, że są często budowane "byle jak". Nikt nie inwestuje wielkich pieniędzy, bo ma obawę, jak długo może to robić (wynajmować). Takie "byle jak" wykończone apartamenty dostają "byle jakich" lokatorów. Często desperatów, którzy nie mogą nic wynająć w typowych condominiach, bo nie mają pracy lub mają bardzo słaby kredyt.
Odwrotnie – jeśli nasz apartament do wynajęcia jest bardzo ładny i dobrze wykończony, możemy dosłownie przebierać w chętnych – bo każdy chce mieszkać czysto i ładnie.

• Jednym z głównych problemów w przypadku tworzenia apartamentu w domach jest osobne wejście (szczególnie do piwnicy). Wielokrotnie widziałem zewnętrzne schody, robione "po cichu", a następnie nagabywanie przez miasto, by je usunąć albo by zlikwidować apartament. Obecnie nie musimy bawić się w kotka i myszkę, bo mamy prawo stworzyć drugą jednostkę mieszkalną. Dlatego warto wystąpić o pozwolenie i legalizację, by uniknąć problemów.
Piece of mind – czyli po polsku spokojna głowa – to jest to, co jest wiele warte i możemy to uzyskać, jeśli tylko zmienimy nasz sposób myślenia! Po co robić sprawy po cichu i łamać prawo, kiedy możemy uzyskać wszystkie korzyści w sposób legalny.

Jak wspomniałem wcześniej, obecne przepisy pozwalają na tworzenie "drugiej jednostki mieszkalnej". Większość ludzi myśli natychmiast, że ma to być basement, ale niekoniecznie. Drugi unit może być na przykład na piętrze, kiedy pierwszy zajmuje parter i piwnicę.

Przypomnę teraz, jakie są podstawowe wymagania, by drugi unit w domu mógł być zatwierdzony ze względu na bezpieczeństwo.

• Wytrzymałość "ogniowa" ścian oraz sufitów pomiędzy unitami musi wynosić minimum 45 minut. Wszystkie elementy strukturalne podpierające ściany czy sufit też muszą mieć taką odporność

• Droga ucieczki – czyli klatka schodowa musi wytrzymać 45 minut naporu ognia.

• Ściany i sufit pomiędzy unitami muszą mieć odporność dźwiękową 50 decybeli.

• Minimum jedna droga ucieczki dla unitów na poziomie terenu i powyżej. Dwie dla basementów. Jedną może być okno o minimalnym wymiarze 20 na 20 cali oraz minimum 3 stopy (czyli metr) powyżej podłogi.

• Połączony system ostrzegania pomiędzy unitami – fire alarm, który jest połączony i działa w obu unitach w przypadku pożaru.

• Wykrywacz dwutlenku węgla w każdym unicie.

• Drzwi pomiędzy unitami powinny mieć 1 godzinę odporności ogniowej i wyposażone muszą być w samozamykający się element oraz mieć uszczelki, które zmniejszają penetrację dymu.

• Dla każdego unitu musi być zagwarantowany jeden parking w posiadłości.

• Minimalna wysokość w obrębie unitu powinna wynosić 8 stóp.

Naszym klientom, kupującym z nami nieruchomości, bardzo chętnie oferujemy pomoc w zaprojektowaniu drugiego unitu i dostosowaniu zakupionego domu do wynajmowania. By unit był zatwierdzony, niezbędne jest wystąpienie o building permit, ale również o zoning certificate. Wymaga to trochę pracy i bez doświadczenia i umiejętności w projektowaniu, nie jest to takie łatwe. Same koszty w mieście nie są aż takie duże i kształtują się na poziomie do 500 dol. Nasze doświadczenie będzie bardzo pomocne, jeśli wybiorą Państwo tę drogę.

Również jeśli ktoś by potrzebował pomocy w budowie takiego unitu już po uzyskaniu pozwolenia, może skorzystać z naszych kontaktów. Mamy wielu zaprzyjaźnionych kontraktorów gotowych podjąć się tego zadania.