Goniec

Switch to desktop Register Login

Nieruchomości

piątek, 05 czerwiec 2015 16:54

Opłaty związane z zakupem (23/2015)

Napisane przez

maciekczaplinskiKOSZTY JEDNORAZOWE PRZY ZAKUPIE NIERUCHOMOŚCI

Legal Fees – czyli usługi prawnika odpowiedzialnego za dokończenie transakcji. Zwykle opłata za samo honorarium w typowej transakcji wynosi około 800-1000 dolarów (w zależności od kancelarii). Dodatkowo prawnik ponosi cały szereg opłat związanych na przykład z rejestracją pożyczki, sprawdzeniem rejestrów w miastach czy innych urzędach, koszty pocztowe itd. Te dodatkowe opłaty zwykle zamykają się w granicach 300-500 dol. Tak więc należy być przygotowanym na koszt do około 1500 dol. plus HST.

Land Transfer Tax – podatek pobierany przez prowincję Ontario. Podatek ten naliczany jest w zależności od ceny zakupu. Można powiedzieć, że w przybliżeniu wynosi on 1,25 proc. od ceny zakupu (do ceny 500.000 dol.). Kupujący po raz pierwszy są zwolnieni z pierwszych 2000 dol. należnej opłaty. Więcej o LTT przy okazji. W Metro Toronto, dodatkowo naliczany jest podobny podatek, z tym że kupujący po raz pierwszy też mają specjalną ulgę w wysokości 3725 dol.

High Ratio Mortgage Insurance – jeśli kupujemy nieruchomość z 20-proc. down payment lub większym, to niepotrzebne jest specjalne ubezpieczenie pożyczki.

Jeśli natomiast mamy mniej niż 20 proc. wpłaty, to wymagane jest specjalne ubezpieczenie, bez którego banki, nie podejmą ryzyka udzielenie pożyczki hipotecznej. Jest kilka instytucji, które takie pożyczki ubezpieczają, ale najbardziej znana jest Canada Mortgage & Housing Corporation (CMHC). Więcej na ten temat innym razem, ale warto wiedzieć, że samo ubezpieczenie jest zwykle doliczane do pożyczki hipotecznej, natomiast podatek HST naliczany na premium ubezpieczenia musi być zapłacony w chwili "zamykania" transakcji.

Home Inspection – nie jest to wymagana usługa, ale obecnie jest bardzo popularna. Typowa inspekcja kosztuje około 300-600 dol. plus HST.

Title Insurance – jest nieobowiązkowe, ale moim zdaniem bardzo ważne. Jednorazowy koszt zależy od ceny zakupu i dla nieruchomości w cenie około 500.000 dol. – wynosi około 500 dol. To ubezpieczenie jest bardzo przydatne i chroni nas w wielu sytuacjach. Na przykład gdyby się okazało, że poprzedni właściciele nie zapłacili podatku od nieruchomości i miasto dopomina się go od nowych właścicieli – to ubezpieczenie nas ochroni.

Ogólnie można założyć, że wszystkie dodatkowe tak zwane jednorazowe opłaty związane z przejęciem nieruchomości powinny zmieścić się od 1,5 do 2,5 proc. od ceny zakupu nieruchomości. Jest to oczywiście przybliżony szacunek i odchyłki od standardu zawsze się mogą zdarzyć.

KOSZTY STAŁE PRZY UTRZYMANIU NIERUCHOMOŚCI

Mortgage Payment – czyli spłata pożyczki hipotecznej. Wysokość spłat miesięcznych będzie zależna od wysokości pożyczki, od aktualnego oprocentowania oraz długości spłaty pożyczki (amortyzacji). Istnieją specjalne tabele umożliwiające w łatwy sposób obliczenie wysokość spłat. Obrazują one, jaki jest koszt pożyczenia 1000 dol. miesięcznie, biorąc pod uwagę różne okresy amortyzacji oraz różne oprocentowania pożyczki. Wiedząc, jakie jest aktualne oprocentowanie za mortgage oraz w ciągu ilu lat chcieliby Państwo spłacić pożyczkę (amortization), należy współczynnik wzięty z tabeli pomnożyć przez liczbę tysięcy, które planują Państwo pożyczyć. Krótsza amortyzacja wpływa znacznie na oszczędności finansowe, ale jednocześnie powoduje, że spłaty będą wyższe. Na mojej stronie www.czaplinski.ca jest znakomity kalkulator do obliczania spłat. Zapraszam do spróbowania, jak to działa.

Property Tax – podatek miejski od nieruchomości. Wysokość podatku wyznaczana jest na podstawie tak zwanych asessment rolls bazujących na wartości rynkowej nieruchomości. W rejonie Peel podatek wynosi około 1 proc. wartości rynkowej domu. Poszczególne regiony prowadzą własną politykę podatkową. W zależności od potrzeb budżetu miejskiego podatek może być podnoszony, zwykle o minimalną wartość 2-3 proc. w skali roku. W Mississaudze na przykład przeciętny podatek miejski dla domów w cenie 450.000-550.000 dol. może kształtować się od około 4500 do około 5500 dol. Płacenie podatku miejskiego jest tak samo ważne jak spłacanie pożyczki hipotecznej. Niepłacone podatki miejskie mogą doprowadzić do sytuacji, w której miasto będzie próbowało doprowadzić do przymusowej sprzedaży nieruchomości, by odzyskać zaległe podatki. W zależności od miasta, może to zająć nawet do 3 lat w zaległych podatkach. Opłaty za podatek miejski są zwykle podzielone na spłaty kwartalne. Bardzo wygodną form płacenia za podatek miejski jest upoważnienie banku, w którym umieszczony jest mortgage, do pobierania z Państwa konta sumy w wysokości 1/12 wartości podatku miejskiego razem z opłatami za pożyczkę.

Utilities – czyli koszty opłat za wodę, światło, ogrzewanie itd. Będą one głównie zależały od osobistych przyzwyczajeń i sposobu używania tych elementów. Koszt zużycia wody i światła jest łatwy do kontroli i można mieć na niego duży wpływ. Koszt ogrzewania zależy w dużym stopniu od wielkości domu, odporności cieplnej i konstrukcji ścian, typu okien oraz od systemu ogrzewczego. Jednym z najbardziej efektywnych systemów jest ogrzewania gazowe, gdzie nośnikiem ciepła jest nadmuchiwane gorące powietrze (forced air). Planując wydatki, powinni Państwo liczyć się z kosztem około 300-400 dol. miesięcznie na pokrycie opłat za utilities.

Condominium Fee – dotyczy wyłącznie nieruchomości takich jak apartamenty czy townhouse'y i określane jest również jako maintenance. Są to miesięczne opłaty pokrywające koszty związane z utrzymaniem kompleksu i poszczególnych unitów. Wysokość condominium fee zależy od kompleksu i od tego, jakie elementy są w nim zawarte. Logiczne jest, że jeśli zawiera ono koszt ogrzewania, wody i światła, to opłaty będą wyższe. Jeśli condominium fee zawiera tylko management fee, koszt utrzymania czystości w kompleksie, to opłaty będą niższe. Koszt ten może wahać się od 80 do 1000 dol. i więcej. Najczęściej kształtuje się w granicach 170-600 dol. Condominium fee dotyczy tylko tych form zamieszkania, które są objęte tak zwanym condominium act.

Home Insurance – ubezpieczenie domu jest obowiązkowe tak długo, jak długo będą Państwo mieć pożyczkę hipoteczną, ale nawet i po jej spłaceniu wskazane jest trzymać nadal ubezpieczenie domu od kradzieży, pożaru, odpowiedzialności cywilnej itd. Koszt ubezpieczenia przeciętnego domu powinien kształtować się w granicach 40-100 dol. miesięcznie i będzie się różnił w zależności od wielkości domu, zawartości polisy ubezpieczeniowej i wielu innych czynników. W przypadku condominiów podstawowe ubezpieczenie zawarte jest w maintenance, ale ciągle warto wykupić ubezpieczenie od włamania oraz odpowiedzialności cywilnej (content insurance), które nie jest wcale drogie.

Mortgage Insurance – to nic innego niż ubezpieczenie na wypadek śmierci (life insurance). Nie jest ono obowiązkowe, ale moim zdaniem jest konieczne, szczególnie jeśli mamy rodzinę, na której nam zależy. Są różne formy ubezpieczeń i o tym innym razem, natomiast warto wiedzieć, że oferowane ubezpieczenie przez banki jest zwykle tańsze, ale mniej korzystne dla posiadacza polisy czy jego beneficjentów.

Na zakończenie zachęcam do odwiedzenia mojej strony www.czaplinski.ca Znajdą tam Państwo informacje kontaktowe do prawników, agentów ubezpieczeniowych oraz brokerów od hipotek.

piątek, 29 maj 2015 16:08

Twój dom: Domy na emeryturę

Napisane przez

maciekczaplinskiW tym roku pomogłem wielu rodzinom znaleźć dom poza Metro Toronto. Powodów takiej decyzji może być wiele, ale głównie są to przyczyny finansowe. Jak wiemy wszyscy, obecnie ceny domów są bardzo wysokie w Metro Toronto. Ostatnio średnia cena domów przekroczyła milion dolarów. Jest to bardzo niedobra informacja dla tych, którzy muszą kupić dom dla rodziny. Ale jest to bardzo dobra informacja dla tych, którzy już domy mają spłacone. Nagle się okazuje, że posiadają oni ogromne "equity". 

Jest oczywiście też faktem, że jeśli osoba starsza mieszka w domu na przykład w okolicy Roncesvalles, to ten dom najczęściej ma ponad sto lat i wymaga mnóstwo napraw, opłat za ogrzewanie, ma zapewne wysokie podatki, które nie jest łatwo opłacić z emerytury. Domy takie również nie bardzo są przystosowane do potrzeb osób starszych, bo zarówno łazienki, jak i schody są poważnym problemem. Można oczywiście taki ogromny dom zamienić na mieszkanie w Metro Toronto lub mniejszy domek w Etobicoke lub Mississaudze. Rozwiąże to problem schodów, ale nie będzie wcale tanim rozwiązaniem, bo ceny za mieszkania i małe domki w całym Toronto są wysokie.

Jaka jest alternatywa? Otóż jest bardzo ciekawa. Domy, które zakupiłem ostatnio dla moich klientów, były wszystkie w rejonie Niagary, Welland oraz Ford Erie.

Rejon ten jest bardzo dobrze położony i ma łatwy dostęp z Toronto. Ma też bardzo dobry, bo ciepły mikroklimat. Ceny domów są tam po prostu nie do przebicia. Dla jednych z klientów kupiłem za 250.000 dol. jedenastoletni bungalow z podwójnym garażem z wykończonym basementem na bardzo ładnej działce w bardzo spokojnym osiedlu pięć minut od jeziora Erie. Innym klientom kupiłem dom w Welland za 308.000 dol. – dom ma tylko sześć lat, jest to bungalow z podwójnym garażem i z wykończonym walk-out basementem.

Jaki jest benefit takiego posunięcia? Bardzo prosty. Korzystając z gorącego torontońskiego rynku, możemy sprzedać nasz dom za bardzo dobre pieniądze. Często jest to 600.000 dol. i więcej. Za połowę kupujemy dom poza miastem za gotówkę, drugą możemy zainwestować na 8-10 proc., czyli mamy dobry stały dochód, pieniądze na życie (które jest tańsze w tych rejonach). 300.000 dol. zainwestowane na 8 proc. w skali roku daje 24.000 dol. dochodu. To plus emerytura wystarczy na spokojne życie. Również podatki od nieruchomości są mniejsze, bo naliczane są od niższej wartości domu. Spłacony dom i stały dochód dają nam poczucie bezpieczeństwa finansowego. Ta wygodna sytuacja powoduje, że coraz więcej emerytów w Toronto zaczyna myśleć podobnie i ten rynek też zaczyna być gorący – tak wynikało z mojej rozmowy z kilkoma lokalnymi agentami. Dlatego nie warto zbyt długo czekać z decyzją, jeśli ktoś myśli o takiej zamianie.

Wspomniałem o inwestowaniu pieniędzy na 8-10 proc. Jakiego typu inwestycje mam na myśli? Osobiście po wielu latach próbowania różnych inwestycji, doszedłem do wniosku, że inwestuję tylko w takie, na których się znam i nad którymi mam kontrolę. Dlatego przestałem inwestować w giełdę, która moim zdaniem jest czystą spekulacją przypominającą ruletkę. Owszem, niektórzy odnoszą sukces, ale zwykle kosztem takich ludzi jak my. Osobiście uważam, że jedną z lepszych inwestycji są nieruchomości oraz pożyczki udzielane pod ich zastaw. Mam tu na myśli tak zwane "drugie hipoteki" (second mortgages). Są one udzielane pod zastaw nieruchomości w sytuacjach, kiedy osoba pobierająca taką pożyczkę ma zwykle minimum 15 proc. na "down payment". Bank jest skłonny pożyczyć do 70-75 proc. wartości kupowanej nieruchomości i brakuje owych 10-15 proc., by zamknąć transakcję.

Pożyczki takie są zwykle udzielane na jeden rok do dwóch lat – właśnie na od 6 do 10 proc. oprocentowania, plus "fees", które zwykle są wynagrodzeniem dla mortgage brokera, który taką pożyczkę organizuje, ale za to też wyszukuje potencjalnych potrzebujących. Inwestycja taka jest bardzo bezpieczna, szczególnie przy obecnym rynku, kiedy nieruchomości ciągle idą w górę, pod jednym warunkiem. Kiedy współpracują Państwo z osobą, do której macie zaufanie i która jest w stanie trzeźwo ocenić wartość nieruchomości, pod którą pożyczacie pieniądze. Mortgage broker jest osobą, którą może znaleźć zainteresowanych pożyczkobiorców i ewentualnie sprawdzić ich kredyt. Zamówiony "apraiser", czyli wyceniacz nieruchomości – może podać jakąś liczbę, która ma odzwierciedlać wartość nieruchomości, pod którą pożyczamy pieniądze. Ale tak naprawdę zaufany agent jest tą osobą, która może potwierdzić właściwą inwestycję lub nie. Raz jeszcze wracamy do słowa "zaufanie" – które zwykle wynika z lat doświadczenia oraz często wieloletniej znajomości.

Może powstać jeszcze jedno pytanie. Co ja tam będę robił? Otóż takie miejsca, jak Crystal Beach, Niagara-on-the-Lake czy Welland, są na górze list najlepszych miejsc na emeryturę. Jest tam mnóstwo ludzi, z którymi można się poznać i wspólnie spędzać czas. Jest tam też wiele specjalnych programów – skierowanych do ludzi na emeryturze.

Zachęcam do spotkań w tej sprawie. Ja naprawdę lubię tam pokazywać domy, jest to prawie jak wyjazd na wakacje.

piątek, 22 maj 2015 15:53

OPGT - co to jest?

Napisane przez

maciekczaplinskiOd czasu do czasu trafiają na rynek domy sprzedawane przez Public Guardian & Trustee. Są one zwykle bardzo zaniedbane, ale wzbudzają ogromne zainteresowanie wśród inwestorów szukających domów do remontów. Myślę, że warto opisać, co to za instytucja i jak odbywa się sprzedaż.

OPGT, czyli w rozwinięciu Ontario Public Guardian & Trustee – podlega pod biuro prokuratora generalnego Ontario i jest instytucją rządową powołaną do:

• opieki nad ludźmi niepełnosprawnymi,
• nadzoru nad publicznymi instytucjami charytatywnymi,
• poszukiwania spadkobierców i sprzedaży nieruchomości w sytuacjach, kiedy nie było testamentu,
• inwestowania środków publicznych,
• likwidacji dóbr firm, które ogłosiły upadłość.

Wynika z tego, że OPGT ma bardzo szeroką gamę funkcji, ale my dziś przedyskutujemy tę część, która dotyczy real estate.

Zdarza się, że ktoś umiera w Ontario i pozostawia nieruchomość. Jeśli taka osoba nie zostawia testamentu oraz często nie ma żadnych legalnych spadkobierców, to OPGT wkracza do akcji. Co się dzieje wówczas? Wiadomo, że pusta nieruchomość nie może pozostać w takim stanie w nieskończoność. W takiej sytuacji, jeśli nie ma innych wytycznych, OPGT wszczyna proces, który ma na celu odszukanie potencjalnych spadkobierców oraz sprzedaż pustej nieruchomości. OPGT wyznacza powiernika (estate trustee), który nadzoruje cały proces. Nieruchomości, które kwalifikują się na sprzedaż poprzez OPGT, muszą spełniać następujące warunki:

• zmarły był rezydentem Ontario albo miał tutaj nieruchomość,
• zmarły nie pozostawił testamentu albo jeśli wyznaczył zarządzającego (executor) – ta osoba w międzyczasie zmarła lub jest niezdolna do wykonania swojego zadania,
• nie ma żadnych spadkobierców mieszkających w Ontario lub jeśli są, to są oni niepełnoletni lub niesprawni umysłowo,
• wartość nieruchomości musi być oszacowana na więcej niż 10 000 dol. po zapłaceniu kosztów pochowania zmarłego i zapłaceniu jego długów.

Zrozumiałe jest, że w tej sytuacji proces sprzedaży staje się niezwykle skomplikowany i poddany niezwykłej skrupulatności. Jeśli ktoś doświadczył negocjacji z bankami w procesie "power of sale" i uważał, że jest to skomplikowane, to składanie ofert poprzez OPGT jest wielokrotnie bardziej skomplikowane i frustrujące. Myślę, że czas na kilka szczegółów.

Sama wycena nieruchomości jest robiona poprzez zatrudnionych przez OPGT rzeczoznawców. Po uzyskaniu 2 – 3 niezależnych wycen oraz opinii agenta, który współpracuje z OPGT, dom trafia do systemu MLS dostępnego dla wszystkich agentów.

• Po wprowadzeniu domu do systemu MLS – oferty są akceptowane tylko poprzez faks lub e-mail, ale dopiero po sześciu dniach od wprowadzenia do systemu.
• Oferty muszą być składane na zmodyfikowanych poprzez OPGT formularzach – które chronią interes instytucji – nie zawsze interes kupującego.
• Nieruchomość jest sprzedawana w "as is condition", czyli tak jak jest bez żadnych gwarancji czy reprezentacji. Nie ma zwykle mapki geodezyjnej, a sprzęty gospodarcze są zazwyczaj niesprawne.
• Preferowane są oferty bezwarunkowe i jeśli w wielu sytuacjach konkurujemy z 5 – 10 innymi ofertami, jest to niemalże konieczność.
• Wraz z ofertą należy złożyć depozyt w wysokości 10 proc. oferowanej ceny. Dla wielu kupujących jest to duży problem.

To wszystko, o czym wspomniałem, nie jest jeszcze takie frustrujące. Frustrujący jest sam proces oczekiwania na wynik składanej oferty. W normalnej sytuacji, kiedy mamy do czynienia z właścicielem nieruchomości, czy nawet bankiem, możemy oczekiwać odpowiedzi na ofertę w tym samym dniu czy w ciągu kilku dni. Zwykle wiemy szybko, czy mamy dom, czy nie. Jeśli nawet nasza oferta nie zostanie zaakceptowana, to często dostajemy kontrofertę, do której możemy się ustosunkować.

W przypadku OPGT proces jest zupełnie inny. Nieruchomości oferowane przez OPGT są zwykle bardzo zniszczone, ale często ceny są atrakcyjne i zwykle wielu kontraktorów próbuje je kupić. Jak wspomniałem, OPGT nie przyjmuje ofert przez sześć pierwszych dni. Po tym czasie należy złożyć ofertę przygotowaną według bardzo ścisłych instrukcji. Jeśli popełni się najmniejszy błąd lub odstępstwo od wymagań – automatycznie oferta zostanie odrzucona. Składana oferta musi być ważna przez sześć dni biznesowych. W ciągu tych sześciu dni zwykle napływają kolejne oferty. Jeśli OPGT otrzyma lepszą ofertę niż te, co są już złożone, odrzucane są wszystkie (z szansą na poprawę) i proces zaczyna się od początku. Można złożyć ofertę z poprawkami, nowym depozytem i mieć nadzieję, że po sześciu dniach biznesowych otrzymamy odpowiedź... ale jeśli po kilku dniach pojawi się ponownie lepsza oferta – zabawa zaczyna się od początku. OPGT nie negocjuje ofert – albo je akceptuje, albo je odrzuca w całości.

Ja osobiście brałem udział w wielu takich przetargach, ale często po 2 – 3 podejściach klienci tracą cierpliwość i szukają "łatwiejszych" do kupienia nieruchomości. Z drugiej strony, cierpliwość popłaca i czasami warto pocierpieć, by kupić dom z potencjałem.

Inny temat, o którym chciałbym dziś napisać, dotyczy prawa własności, a wiąże się trochę z wcześniejszym tematem poprzez to, że właśnie nabiera on znaczenia w przypadku śmierci. Temat śmierci jest i był zawsze takim tematem, którego próbujemy unikać. Dotyczy to też nieruchomości. Wielu ludzi nie ma spisanych testamentów i pozostawia sprawy majątkowe w bałaganie prawnym. Prawidłowo byłoby już po zakupie nieruchomości napisać, jak nasz majątek ma być rozdysponowany po naszym odejściu. W praktyce mało kto przed 65. rokiem życia nawet o tym myśli. Dlatego w przypadku majątku małżeńskiego, jeśli nie było innych pisemnych dyspozycji, przyjmuje się zasadę, że majątek przechodzi automatycznie na pozostającego przy życiu małżonka. Ten rodzaj własności majątkowej określany jest jako "JOINT TENANCY" i zasadniczo wszyscy prawnicy, którzy zamykają transakcję zakupu nieruchomości, sugerują, by była ona zarejestrowana w ten sposób.

Są jednak w życiu sytuacje, w których małżonkowie mogą wybrać inną formę własności określaną "TENANTS IN COMMON". W tym przypadku małżonkowie mogą zażyczyć sobie, by każde z nich miało na przykład 50 proc. udziału (lub inne proporcje mogą być wybrane) w nieruchomości. W przypadku odejścia jednego z małżonków – pozostający przy życiu zachowuje swoje 50 proc. własności – natomiast pozostałe 50 proc. jest rozporządzane zgodnie z testamentem – jeśli został tak sporządzony. Jeśli go nie było – automatycznie jest on dołączany do całej masy spadkowej, tworząc "estate" – i w takich sytuacjach najczęściej sąd lub administrator zajmuje się podziałem majątku. Ta forma własności jest popularna, kiedy małżonkowie byli już wcześniej w związku i chcą zabezpieczyć swoje dzieci z tego związku. Podobna zasada własności może być w przypadku, kiedy na przykład rodzice kupują nieruchomość z dorosłymi dziećmi na spółkę.

Łatwo się domyślić, że w przypadku typowych domów i "normalnych" układów małżeńskich pierwsza forma jest najbardziej powszechna. Natomiast drugi rodzaj "wspólnej" własności ma częściej zastosowanie, gdy w grę wchodzą poważne pieniądze. Drugi typ własności jest też często używany w sytuacjach, kiedy nieruchomość jest kupowana na biznes przez partnerów. Na przykład, dwóch kontraktorów kupuje nieruchomość z myślą o budowie domu na sprzedaż. Czysty rozsądek nakazuje, by dom był zakupiony jako "TENANCY IN COMMON".

Ten rodzaj własności nie tylko zabezpieczy ich interes w przypadku niespodziewanej śmierci, ale nawet w przypadku spornym, każdy z nich ma swoje niepodważalne 50 proc. (lub inne proporcje).

sobota, 16 maj 2015 00:20

Cancellation czy suspension

Napisane przez

maciekczaplinskiJeśli ktoś wystawił dom na sprzedaż i po pewnym czasie zmienił zdanie i nie chce już tego domu sprzedawać, powstaje pytanie, czy zdjęcie domu z rynku jest łatwe? 

Życie pisze różne scenariusze i może się zdarzyć, że nasza sytuacja życiowa uległa zmianie i sprzedaż domu przestała nas interesować. Zdarza się to nawet dość często. Równie często prawdziwym powodem, dlaczego chcą Państwo zdjąć dom z rynku, niekoniecznie jest chęć rezygnacji ze sprzedaży, a brak zadowolenia z wyników pracy agenta, który ją prowadzi.

Dlatego tak naprawdę radziłbym, jeśli pojawia się już taka sytuacja, że nie chcemy więcej naszej nieruchomości sprzedawać, odbyć szczerą rozmowę z waszym przedstawicielem (agentem). Jeśli decyzja o zdjęciu domu z rynku naprawdę wynika ze zmiany planów lub sytuacji życiowych, to wasz agent, jeśli jest osobą normalną, zrozumie Państwa sytuację i pewnie pomoże tę sprawę rozwiązać. Jeśli z kolei zdjęcie domu z rynku wynika z braku satysfakcji ze współpracy z agentem, to wówczas często szczera rozmowa może dużo załatwić. Agent, wiedząc, co jest powodem niezadowolenia, na pewno dołoży starań, by sytuację poprawić. Czyli pierwszy krok to szczera rozmowa i próba zrozumienia drugiej strony.

Proszę pamiętać, że podpisując kontrakt na sprzedaż nieruchomości, podpisują Państwo wiążącą legalną umowę na określony okres nie z indywidualnym agentem, a z firmą brokerską, dla której on pracuje. W przypadku MLS listing (taki co wchodzi do systemu komputerowego) minimalny okres, na który listing musi być podpisany, to 60 dni. Tak zwane "Exclusive Listing" może być podpisany nawet na jeden dzień.

Oznacza to, że jeśli kontrakt dojdzie do daty, w której ma wygasnąć, umowa z firmą brokerską wygasa i nie musimy jej kontynuować. Problem jest, że często nie będąc przewidującym, podpisują Państwo umowy na bardzo długie okresy, nawet do roku. I wówczas w sytuacjach, o których dziś mówimy, czekanie na wygaśnięcie kontraktu nie jest dobrą alternatywą. Co wówczas robić?

Otóż istnieją dwie opcje:

Pierwsza nazywa się "Suspension of Listing Agreement", czyli zawieszenie kontraktu sprzedaży. Druga opcja to "Cancellation of Listing Agreement", czyli unieważnienie kontraktu sprzedaży.

Warto wiedzieć, jakie są różnice pomiędzy tymi sytuacjami.

Żadna firma brokerska nie może nas zmusić do sprzedaży wbrew naszej woli, ale również podpisując kontrakt z firmą brokerską, podpisaliśmy wiążący prawny dokument. W prawie kontraktowym jest tak, że każdy kontrakt można unieważnić, jeśli obie strony kontraktu się na to zgodzą.

Oznacza to, że jeśli w jakiś sposób uzyskamy zgodę firmy brokerskiej na zwolnienie nas z umowy wcześniej, to wówczas możemy podpisać dokument nazywany "Cancellation of Listing Agreement". W chwili podpisania przez obie strony tego dokumentu dom może być zdjęty z rynku z efektem natychmiastowym. Proszę jednak pamiętać, że są pewne warunki zwolnienia z umowy, które będą nas obowiązywać. Na przykład, jeśli zaraz po zwolnieniu z kontraktu sprzedamy dom prywatnie osobie, która była przyprowadzona do tego domu przez agentów real estate, kiedy był ważny kontrakt, to wówczas firma brokerska może domagać się pełnego wynagrodzenia. Okres ten nazywany jest "holdover period" i zwykle wynosi od 60 do 90 dni. Jak można zachęcić firmę brokerską do podpisania unieważnienia? Najprościej jest zapłacić pełne albo uzgodnione wynagrodzenie, jakie ta firma miała otrzymać. Czasami to się opłaca.

Druga opcja to "Suspension of Listing Agreement". Jeśli nie jesteśmy w stanie porozumieć się z firmą brokerską i nie uda nam się uzyskać opcji, o której wspomniałem przed chwilą, to wówczas możemy domagać się zawieszenia sprzedaży (suspension). Zawieszenie może trwać do końca kontraktu, kiedy nie mamy ochoty, by nasz dom był pokazywany czy sprzedawany. Może też być ono podpisane na określony okres – na przykład na tydzień, który spędzamy na wakacjach. Proszę pamiętać, że podpisanie "suspension" nie zwalnia nas z kontraktu i w tym czasie nie możemy wystawić domu na sprzedaż z inną firmą czy sprzedać go prywatnie. Kontrakt, który pierwotnie podpisaliśmy, jest ważny do końca jego trwania.

Trochę inny temat. Załóżmy, że mamy dom do sprzedaży i pojawiła się oferta, którą zaakceptowaliśmy warunkowo. Czy w tym czasie można akceptować inne oferty?

Jest to bardzo częste pytanie, jakie mi zadają klienci. Więc jeśli przychodzi warunkowa oferta, to jest ona zwykle warunkowa na pięć biznesowych dni, kiedy kupujący zazwyczaj załatwia pożyczkę i ewentualnie robi inspekcję domu. W tym czasie możemy nadal pokazywać dom, do momentu kiedy nie dostaniemy dokumentu nazywanego "Waiver", a który usuwa warunki z oferty. Dopiero wówczas dom naprawdę jest sprzedany. Oczywiście, gdyby pojawiła się inna zainteresowana osoba naszym domem i chciałaby złożyć ofertę, to możemy popatrzeć na nią zupełnie legalnie. Możemy ją nawet zaakceptować, ale... (to jest ważne) pod warunkiem, że oferta, którą już mamy, się unieważni. To jest zupełnie logiczne, bo gdybyśmy zaakceptowali tę drugą ofertę bez takiego warunku, to mogłoby się okazać, że sprzedalibyśmy tę samą nieruchomość dwóm różnym osobom. Ważne jest też, że pierwsi kupujący, którzy złożyli ofertę, mają jakby pierwszeństwo i gdyby nawet druga oferta była drastycznie lepsza finansowo, to dopóki oni z zakupu nie zrezygnują, nic nie możemy zrobić.

Pisałem tu o typowej ofercie warunkowej (finansowanie i inspekcja), które to warunki są na relatywnie krótki okres. Natomiast może się zdarzyć, że złoży ktoś ofertę na nasz dom, kto musi sprzedać własny, by był w stanie kupić naszą własność. W tego typu ofertach wkładany jest specjalny paragraf, który pozwala sprzedającym nadal oferować dom na sprzedaż i nawet akceptować oferty, pod warunkiem że gdy to nastąpi, ludzie, którzy złożyli pierwszą ofertę, zostaną poinformowani o nowej ofercie i będą mieli możliwość w z góry określonym czasie podjąć decyzję, czy usuwają swój warunek na sprzedaż swojej posiadłości, czy nie. Ta klauzula nazywa się "Escape Clause" i zwykle daje pierwszym kupującym od 24 do 72 godzin na podjęcie decyzji.

Jak wspomniałem wcześniej, mamy obecnie bardzo gorący rynek i jest to zdecydowanie rynek sprzedających. To oni dyktują warunki. Jeśli ktoś wystawia dobrze wyceniony dom, szczególnie w niższej kategorii cenowej – co dziś w Mississaudze wynosi około 500.000 dol. – to może nawet mieć kilku chętnych na jego nabycie. Dlatego kupujący obecnie często składają oferty bezwarunkowe, nie chcąc stracić szansy zakupu. Jeśli już nawet uda nam się, że nie mamy konkurentów na dom, który chcemy zakupić, to sprzedający mogą nam dać tylko dwa lub trzy dni na wypełnienie warunków, bo nie chcą być związani umową warunkową przez pięć dni bankowych. W przypadkach ekstremalnych sprzedający mogą nawet zawrzeć w ofercie warunek, o którym przed chwilą wspomniałem, czyli "Escape Clause" na 24 godziny.

Jedno jest ważne – akceptując drugą ofertę, należy być bardzo ostrożnym, by nie sprzedać tego samego domu dwóm różnym kupującym.

piątek, 08 maj 2015 23:14

Tea Garden i emerytura

Napisane przez

maciekczaplinskiJeśli słyszy się określenie, że coś się sprzedaje jak świeże bułeczki, to tak wyglądała sprzedaż nowych mieszkań w niedzielę w czasie specjalnie zorganizowanego spotkania, w którym mogła uczestniczyć cała Polonia za naszym pośrednictwem. Mała, 10-osobowa grupa agentów z terenu całego Toronto została zaproszona przez Phantom Development do sprzedaży bardzo ekskluzywnego budynku.

Nasza firma została zaproszona do współpracy jako jedyna z polskiego środowiska. Budynek ten powstanie w 2018 roku naprzeciw Bayview Village Mall i dwie minuty od stacji metra. W tę niedzielę również mieli szansę kupować Chińczycy, których reprezentowała jedyna firma z ich środowiska. To było niesamowite, bo firma ta zatrudniła całą ekipę radiową i na żywo w chińskim radiu prowadziła kampanię reklamową i mówiła o tym projekcie. Efekt był taki, ciągle napływała fala nowych klientów i ponad 40 proc. mieszkań zostało sprzedanych w czasie tego kilkugodzinnego spotkania. Ci, co się dłużej zastanawiali, mieli problemy z rezerwacją niektórych bardziej popularnych modeli, bo te znikały szybko. Na szczęście ci z Państwa, którzy pojawili się na spotkaniu, byli w stanie dostać to, co chcieli, dzięki między innymi temu, że obecny na sali właściciel Phantom Development, Henry Strasser, bardzo lubi Polaków i pozwolił nam wybrać kilka unitów, które trzymał na liście rezerwowej. Przedłużył on również do 9 maja możliwość kupna mieszkań dla naszych klientów, zanim projekt będzie dostępny dla innych. Sugerowałbym, że jeśli ktoś jest zainteresowany zakupem w tym budynku, by nie czekać. Inni agenci zaproszeni do współpracy nie próżnują i ciekawe modele szybko się kończą. Praktycznie wszystkie jednosypialniowe unity są już sprzedane, jedna sypialnia plus den mają ograniczoną podaż. Sporo jest dwusypialniowych mieszkań, ale te też znikają szybko. 

tea garden -SALE 01Dlaczego to jest taka niezwykła okazja? Bardzo mały budynek, bo tylko 111 mieszkań, w znakomitej lokalizacji w okolicy bardzo drogich domów i ulubionej przez chińskich inwestorów. Ten budynek będzie miał właśnie przez to znakomitą wartość przy odsprzedaży! Bardzo dobre ceny mieszkań i wysoki standard wykończeń. Na przykład appliances są firmy BOSH. Kuchnie i łazienki bardzo wysokiej jakości. Salon sprzedaży mieści się w budynku, który ten deweloper wybudował wcześniej, i można w nim zobaczyć jakość i dbałość o detal.

Wszyscy zainteresowani mogą wejść na moją stronę www.czaplinski.ca i poczytać więcej i ewentualnie wypełnić formę rejestracyjną. Wówczas agent z naszej firmy będzie z Państwem w kontakcie. Dla tych, którzy nie lubią Internetu czy komputerów, oczywiście jesteśmy do dyspozycji w Starskym II lub możemy umówić się w salonie sprzedaży. Proszę zadzwonić wcześniej pod numer 905-820-6969, by się umówić. Ja jestem dostępny pod numerem 905-278-0007.

Zupełnie inny temat 

W ostatnich 30 dniach pomogłem 3 rodzinom znaleźć dom poza Metro Toronto. Jaki to ma sens? Ogromny, ale głównie finansowy. Jak wiemy wszyscy, ceny domów są bardzo wysokie w Metro Toronto. Ostatnio średnia cena domów przekroczyła milion dolarów. Jest to bardzo niedobra informacja dla tych, którzy muszą kupić dom dla rodziny. Ale jest to bardzo dobra informacja dla tych, którzy już domy mają spłacone, bo nagle się okazuje, że posiadamy ogromne equity.

Jest oczywiście też faktem, że jeśli osoba starsza mieszka w domu na przykład w okolicy Roncesvalles, to ten dom najczęściej ma ponad sto lat i wymaga mnóstwo maintenance, opłat za ogrzewanie, ma zapewne wysokie podatki, które nie jest łatwo opłacić z emerytury. Domy takie również są nie bardzo przystosowane do potrzeb osób starszych, bo zarówno łazienki, jak i schody są problemem. Można oczywiście taki ogromny dom zamienić na mieszkanie w Metro Toronto lub mniejszy domek w Etobicoke lub Mississaudze, co rozwiąże problem, ale nie będzie wcale tanim rozwiązaniem, bo ceny za mieszkania i małe domki też są wysokie.

Jaka jest alternatywa? Otóż jest bardzo ciekawa. Domy, które zakupiłem dla moich klientów, były wszystkie w rejonie Niagary, Welland oraz Fort Erie. Rejon ten jest bardzo dobrze położony i ma łatwy dostęp z Toronto. Natomiast ceny domów są tam po prostu nie do przebicia. Dla jednych z klientów kupiłem za 250.000 dol. jedenastoletni bungalow z podwójnym garażem z wykończonym basementem na bardzo ładnej działce na bardzo spokojnym osiedlu 5 minut od jeziora Erie. Innym klientom kupiłem dom w Welland za 308.000 dol. – dom ma tylko 6 lat, jest to bungalow z podwójnym garażem i z wykończonym walk-out basementem. Mój klient już po fakcie powiedział mi, że gdy podjechaliśmy pod ten dom, a nie wiedział, jaka jest jego cena, pomyślał sobie – dlaczego ja mu pokazuję domy za 600.000 dol. Gdy wszedł do środka, obejrzał dom i dowiedział się, że kosztuje tylko 300.000 dol. – decyzja była szybka.

Jaki jest benefit takiego posunięcia? Bardzo prosty. Korzystając z gorącego torotońskiego rynku, możemy sprzedać dom za 600-700 tysięcy. Za połowę kupujemy dom za gotówkę, drugą możemy zainwestować na 8-10 proc., czyli mamy dobry stały dochód, by mieć pieniądze na życie (które jest tańsze), podatki (które są znaczne niższe), oraz mamy poczucie bezpieczeństwa finansowego. Ten rynek też zaczyna być gorący, co wynikało z mojej rozmowy z kilkoma lokalnymi agentami, bo coraz więcej ludzi z Metro Toronto zaczyna o tym myśleć.

Może być jeszcze jedno pytanie. Co ja tam będę robił? Otóż takie miejsca, jak Crystal Beach, Niagara-on-the-Lake czy Welland, są na górze list najlepszych miejsc na emeryturę. Jest tam mnóstwo ludzi, z którymi można się poznać i wspólnie spędzać czas. Jest tam też wiele specjalnych programów – skierowanych do ludzi na emeryturze.

Zachęcam do spotkań w tej sprawie. Ja naprawdę lubię tam pokazywać domy, jest to prawie jak wyjazd na wakacje.

piątek, 01 maj 2015 16:07

Tea Garden

Napisane przez

W tym tygodniu w imieniu swoim i całego DOMATOR Team oraz Phantom Development chciałbym zaprosić całą Polonię do przedsprzedaży jeszcze niedostępnego dla ogółu projektu, który powstanie w North York tuż przy Bayview Village Mall.

Jest to jedna z najbardziej prestiżowych lokalizacji w Toronto, gdzie średnia cena domów sięga 1,6 miliona.

tea garden11

"Boutique style" budynek będzie miał tylko 11 pięter i tylko 113 mieszkań. Znakomita lokalizacja oraz limitowana liczba unitów gwarantują powodzenie tej inwestycji.

Dlaczego jest to atrakcyjna lokalizacja? Tylko dwie minuty na piechotę do Bayview Subway Station; przez ulicę do Bayview Village Mall; tylko 7 minut samochodem do North York Hospital; szybki dostęp to Toronto Downtown poprzez system metra, wiele parków, doskonałych szkół i brak dobrej jakości mieszkań do wynajęcia.

Bardzo atrakcyjne ceny. Niższe niż okoliczne nowo budowane condominia – od 276.000 dol. za jednosypialniowe unity, 349.000 dol. za jedną sypialnię z denem. Wszystkie mieszkania mają balkony. Mieszkania będą bardzo dobrze wyposażone. W cenie wliczonych jest 6 appliances. Garaż i locker są dostępne za ekstra dopłatą.

Domator TEAM ma zarezerwowanych 25 mieszkań dla naszych klientów tylko do 3 maja. Tylko do tego czasu mają Państwo możliwość wyboru mieszkań bez kolejek.

Budynek będzie oddany do użytku w 2018 roku na wiosnę.

Kupujący z nami mają: – możliwość odsprzedaży unitu przed zakończeniem budowy (assignment), możliwość wynajmowania unitu w czasie oczekiwania na rejestrację oraz maksymalny koszt zamknięcia ustalony został na 5000 dol. Pierwsza wymagana wpłata to 3000 dol. Pozostałe wpłaty są rozłożone w czasie w dogodny sposób.

tea-map2By zobaczyć plany mieszkań oraz ceny – należy umówić się na spotkanie z jednym z członków Domator Team w Starsky II w czasie naszych dyżurów. Telefon do biura w Starsky II 905-820-6969.

Proszę nie zwlekać, bo najlepsze unity sprzedają się bardzo szybko.

W niedzielę, 3 maja – o 14.00 zorganizowany jest specjalny "sales event".

Wszyscy zainteresowani powinni wpisać się na naszą listę poprzez stronę www.czaplinski.ca. Na tej stronie są dodatkowe informacje. Można też wpisać się na listę w Starskym II lub dzwoniąc do Maćka Czaplińskiego pod bezpośredni numer kontaktowy 905-278-0007.

Proszę nie zwlekać. Jest to wyjątkowo atrakcyjna oferta. Jedna z lepszych, jakie mieliśmy od bardzo dawna.

Maciek Czapliński
www.czaplinski.ca
905-278-0007

sobota, 25 kwiecień 2015 15:24

Tea Time i new home warranty

Napisane przez

maciekczaplinskiKilka dni temu zostałem zaproszony jako jeden z 10 agentów z całego GTA (i jedyny z polskiego środowiska) przez Phantom Development do sprzedaży zupełnie nowego projektu, który powstanie w North York tuż przy Bayview Village Mall. Jest to jedna z najbardziej prestiżowych lokalizacji w Toronto, gdzie średnia cena domów sięga 1,6 mln dol. Ten budynek będzie bardzo mały, bo tylko 11 pięter i po 11 mieszkań na piętrze. To zapewni jego ekskluzywność i dlatego będzie on znakomitą inwestycją.

Znakomita lokalizacja:

• 2 minuty na piechotę do Bayview Subway Station;
• Przez ulicę do Bayview Village Mall;
• 7 minut samochodem do North York Hospital;
• Szybki dostęp to Toronto Downtown przez system metra;
• 84 proc. punktacja "Walkscore" – oznacza to, że w tej okolicy można praktycznie wszystko załatwić na piechotę.

Świetne ceny, bo już od 276.000 dol. za jednosypialniowe unity, 349.000 dol. za jedną sypialnię z denem i 415.000 dol. za dwusypialniowe mieszkania. Wszystkie mieszkania mają balkony lub duże tarasy. Przy tych cenach, tej lokalizacji oraz małej liczbie oferowanych mieszkań jest to znakomita inwestycja, która szybko nabierze wartości.

Mieszkania będą oczywiście bardzo dobrze wyposażone. Garaż i locker są dostępne za ekstra dopłatą.

Co jest ważne, że ta wyjątkowa oferta i możliwość zakupu na zasadzie pierwszeństwa będzie możliwa tylko do końca kwietnia. Ja mam zarezerwowanych aż 25 mieszkań dla swoich potencjalnych klientów, ale tylko do końca miesiąca. W tym czasie mają Państwo możliwość wyboru bez kolejek na zasadzie pierwszeństwa.

Budynek będzie oddany do użytku w 2018 roku na wiosnę

Kupujący z nami otrzymają:

• Free assigment – czyli możliwość odsprzedaży;
• Free island w kuchni;
• Free rental w czasie interim occupancy;
• 5000 dol. maksymalny koszt "levies".

Przewidywany maintenance to 54 centy za stopę kwadratową. Zawarte będzie w nim ogrzewanie i chłodzenie, ubezpieczenie budynku, naprawy budynku oraz fundusz rezerwowy.

Jeszcze warto wspomnieć o wymaganych wpłatach. 3000 dol. w chwili podpisania wstępnej umowy. 5% minus 3000 dol. w ciągu miesiąca, 5% po 90 dniach, 2,5% po 180 dniach, 2,5% po 250 dniach, 2,5% po 540 dniach i ostatnie 2,5% w 2018 r.

Proszę więc nie zwlekać. Jest to wyjątkowo atrakcyjna oferta. Jedna z lepszych, jakie mieliśmy od dawna.

***

Tak przy okazji warto przypomnieć o specjalnym ubezpieczeniu, jakim są objęte wszystkie nowe jednostki mieszkalne budowane w Ontario. W Ontario funkcjonuje korporacja nazywana TARION, która zabezpiecza prawa nowych właścicieli domów zgodnie z Ontario New Home Warranties Plan Act.

Korporacja ta jest finansowana całkowicie ze składek płaconych przez budowniczych nowych condo i domów. Każdy budowniczy nowych domów musi być według prawa zarejestrowany w tej korporacji i każda nowo budowana jednostka musi być rejestrowana w programie NHWP.

Każda nowa jednostka mieszkalna pokryta jest jedno-, dwu- i siedmioletnią gwarancją.

Jednoroczna gwarancja zabezpiecza przed:

• defektami w wykonawstwie i użytych materiałach budowlanych; dom musi być zbudowany zgodnie z Ontario Building Cod oraz nadawać się do zamieszkania;
• jednoroczna gwarancja zabezpiecza również przed niezatwierdzonymi przez kupujących zmianami w zastosowanych materiałach wykończeniowych oraz opóźnieniami w przekazaniu domu.

Dwuletnia gwarancja pokrywa:
• penetrację wody przez tak zwaną "building envelope", czyli fundamenty, okna, drzwi czy uszczelnienia;
• defekty w wykonawstwie lub materiałach użytych w systemach elektrycznym, ogrzewczym oraz hydraulicznym;
• defekty w wykonawstwie oraz w zewnętrznych materiałach wykończeniowych;
• poważne defekty strukturalne (pękające basements);
• naruszenia dotyczące sekcji Ontario Building Code dotyczącej zdrowia i bezpieczeństwa.

Siedmioletnia gwarancja pokrywa:
• główne elementy konstrukcyjne, które są związane z przenoszeniem ciężarów konstrukcji, czyli belki konstrukcyjne, kolumny czy ściany piwniczne;
• pokrywa ona również poważne defekty w wykonawstwie i materiałach, które mogą utrudniać bezpieczne zamieszkanie w domu.

New Home Warranty Program (NHWP) zabezpiecza również przed utratą depozytu.

Kupujący nowy dom ma gwarancję, że depozyt do 40.000 dol. jest zabezpieczony dla tak zwanych freeholds i do 20.000 dla condominium. Kupujący condominium ma dodatkową gwarancję wynikającą z Condominium Act, na dodatkowe 20.000 dol. depozytu.

NHWP – zabezpiecza również kupujących przed kosztami wynikającymi z opóźnienia w przekazywaniu nieruchomości.

Budowniczy ma prawo opóźnić przekazanie domu do 5 dni bez obowiązku poinformowania kupujących oraz bez rekompensaty finansowej. Budowniczy ma obowiązek poinformować na 65 dni przed przejęciem domu o opóźnieniu, które wynosi powyżej 15 dni. Budowniczy ma wówczas prawo jednorazowo przedłużyć takie zamknięcie aż do 120 dni. W przypadku kiedy spodziewane opóźnienie jest mniejsze niż 15 dni, budowniczy może poinformować o nim 35 dni przed datą, która była wyznaczona jako data zamknięcia transakcji.

W wypadku gdy builder nie dopilnuje powyższych formalności – może być on odpowiedzialny za Państwa koszty utrzymania w wysokości do 100 dol. na dzień. Do maksymalnej sumy 5000 dol.

piątek, 17 kwiecień 2015 16:31

Dom za miastem (16/2015)

Napisane przez

maciekczaplinskiWiemy, że ceny domów w całym GTA są bardzo wysokie. Warto wiedzieć, jak wygląda sprawa zakupu domu poza GTA trochę dalej i być może też na trochę większej działce.

To jest często prawdą, że im dalej od CN Tower, to tym taniej. I rzeczywiście dla wielu z kupujących szukanie poza dużymi aglomeracjami może być jedyną alternatywą, pod warunkiem że nasza praca nie wymaga bycia blisko GTA. Takie miasta, jak Kitchener, Barrie czy Hamilton, na pewno mają lepsze ceny niż Toronto, Mississauga czy Oakville. Ceny są tam często takie, jakie były w GTA 5-6 lat temu, czyli często o 30, a nawet 35 proc. niższe.

Wiadomo, że małe miasteczka są tańsze, bo jest tam mniej imigracji i mniej pracy! Czyli idealne miejsce na emeryturę i dla tych, którzy nie mają problemów z dojazdami do pracy. Z kolei kiedy musimy dojeżdżać, należy naprawdę poważnie rozważyć opłacalność. Czy czas, który spędzimy w korkach, oraz dodatkowa benzyna zrównoważą niższą cenę, którą zapłacimy za dom. Należy pamiętać, że 100.000 dol. różnicy w cenie domu to około 450 dol. miesięcznie w spłatach. Teraz jeśli spędzimy na dojazdy ekstra 2 godziny dziennie, czyli około 10 na tydzień, a 40 na miesiąc plus koszt benzyny, to oszczędność zaczyna być dyskusyjna. Należy też pamiętać, że ceny domów szybciej rosną na terenie GTA i może się okazać, że owszem, zapłacimy więcej, ale zwrot, czyli przyrost wartości, też będzie większy.

Natomiast jest wiele osób zainteresowanych zakupem domów nie aż tak daleko za miastem, ale za to na działkach przynajmniej 1-2-akrowych. Pomiędzy na przykład Milton a Oakville albo w Erin, gdzie ceny są ciągle bardzo dobre. Zakup takich domów i sprawy, na które warto zwrócić uwagę, są trochę inne niż przy zakupie typowych domów i wydaje mi się, że warto o kilku podstawowych napisać.

Źródło ogrzewania – poza miastem rzadko mamy do czynienia z naturalnym gazem. Najczęściej jako źródło ogrzewania używany jest prąd, olej opałowy lub propan gas. Ten ostatni robi się coraz popularniejszy ze względu na lepszą cenę i łatwość dostaw. W ostatnich latach jako uzupełniające źródło energii zaczyna być używana coraz częściej energia słoneczna oraz energia z wód gruntowych. Niestety, koszt instalacji tych urządzeń jest znacznie wyższy niż w Europie, gdzie ich popularność jest ogromna. Jest to zrozumiałe – energia u nas jest jeszcze tania w porównaniu z Europą. Koszt takiej instalacji zwraca się na przestrzeni wielu lat i przy ciągle niskich cenach energii niewielu Kanadyjczyków podejmuje taką decyzję. Kupując dom z ogrzewaniem olejowym, należy w czasie składania oferty zwrócić szczególną uwagę na zbiorniki, w których przechowywany jest olej. Jeśli są one zakopane w ziemi, to bądźmy przygotowani na duży problem! Jeśli są na zewnątrz ponad terenem – też należy je dokładnie zbadać. Najlepiej zabezpieczyć się, kupując taki dom, żądaniem inspekcji stanu zbiorników na koszt sprzedających. To jest obszerny temat i zainteresowani mogą do mnie dzwonić.

Źródło wody pitnej – w podmiejskich domach "miejska" czy, inaczej mówiąc, centralnie dostarczana i oczyszczana woda jest raczej rzadkością. Jeśli mamy do czynienia z taką sytuacją, to wówczas o jakość wody i jej ilość dbają lokalne władze. W przypadku własnego ujęcia (studnia głębinowa) głównym problemem będzie przydatność wody do picia, czyli jej smak, potencjalne bakterie, oraz ilość pompowanej wody (wydajność studni). Kupując dom ze studnią, należy dokonać odpowiednich testów. Składając ofertę – należy pamiętać o zawarciu specjalnych klauzul w umowie, które będą nas chroniły w przypadku, kiedy woda byłaby skażona lub studnia nie miała pożądanej wydajności. Woda ze studni głębinowej może mieć dziwny smak spowodowany minerałami, dlatego często istnieje potrzeba specjalnych filtrów oraz zmiękczaczy do wody. Są to oczywiście dodatkowe koszty, o których należy pamiętać.

Sposób odprowadzania ścieków – w przypadku pozbywania się ścieków centralny system kanalizacji występuje poza miastem bardzo rzadko. Jeśli mamy taki system – to oczywiście nie mamy problemów. Natomiast za miastem najczęściej mamy do czynienia z "septic tank", czyli po polsku z "szambem".

W takim przypadku ważne jest, by sprawdzić, czy jest ono czyszczone i czy zainstalowane jest zgodnie z normami i przepisami lokalnych władz.

Przeciętnie – septic tank jest czyszczony raz na 2-3 lata – z tym że częstotliwość zależy od wielkości samego urządzenia, jak i rodziny, która z niego korzysta. Budowa nowego "septic system" może być bardzo kosztowna i waha się od 15 do 30 tysięcy. – W czasie składania oferty – warto pamiętać o specjalnych klauzulach pozwalających na sprawdzenie systemu lub nakładających obowiązek zagwarantowania sprawności szamba przez sprzedających.

Sposób usuwania odpadków – śmieci są zazwyczaj odbierane spod domu, ale często istnieje konieczność wywożenia ich do centralnie zlokalizowanego składu. To utrudnienie czasami jednak może wyjść na dobre, gdyż często uczy nas być bardziej oszczędnym w kreowaniu gór śmieci. To samo dotyczy surowców wtórnych, choć nie wszystkie gminy stosują jeszcze "recykling" program.

Telekomunikacja (telefon/Internet) – najczęściej nasze rozmowy podmiejskie będą jako "long distance" – choć to ostatnio jest już coraz mniejszym problemem dzięki konkurencji między kompaniami telefonicznymi oferującymi różnego rodzaju zniżki. Natomiast ciągle mogą występować ograniczenia w tak zwanym szybkim Internecie, choć i tu dzięki postępowi – coraz częściej możemy korzystać z komunikacji bezprzewodowej czy satelitarnej.

Poczta – nie zawsze jest dostarczana pod drzwi i może być wymagane odbieranie jej z pobliskiego miasteczka. Z drugiej strony – może to fajnie, gdyż rzadziej oglądamy niechciane rachunki! Ponadto – coraz częściej piszemy e-maile niż listy.

HST – jeśli kupujemy farmę, to farmy są objęte podatkiem HST (cena zakupu) – w przeciwieństwie do domów za miastem – zakwalifikowanych jako "residence".

Pomimo pewnych niedogodności mieszkanie za miastem uspokaja nerwy i z pewnością jest warte polecenia. I jak wspominałem wielokrotnie – inwestycja w znaczną ilość ziemi potrafi przynieść świetne rezultaty.

piątek, 10 kwiecień 2015 16:02

First time buyers

Napisane przez

maciekczaplinskiCzasami słyszy się określenie "kupujący po raz pierwszy", czyli "first time buyers". Jakie przywileje mają tacy kupujący i jaka jest ich szansa na zakup pierwszego domu, kiedy ceny są, jak wiemy wszyscy, coraz wyższe?

Według prawa, osoba, którą określamy jako "first time buyers", to jest taki kupujący, który w okresie ostatnich 5 lat nie miał nieruchomości na własność na terenie Kanady. Czyli jeśli ktoś był właścicielem domu, ale było to ponad 5 lat temu i od 5 lat nie posiada nieruchomości – to wówczas jest on (ona) zaliczany (a) do tej kategorii. Niestety, jeśli nieruchomość kupuje para (małżeństwo), to by zostać zaliczonym jako "kupujący po raz pierwszy" – oboje nie mogli mieć nieruchomości w ostatnich 5 latach. Jest to, moim zdaniem, trochę krzywdzące – bo przynajmniej powinni oni być uprawnieni do połowy benefitów. Ale przepisy są takie, jakie są.

Jakie są benefity i przywileje dla kupujących po raz pierwszy? Nie ma ich zbyt wiele. Pierwszy to ulga w płaceniu Land Transfer Tax. Jak pewnie wszyscy wiedzą, w chwili zakupu każdej nieruchomości w Ontario musimy zapłacić specjalny podatek nazywany Land Transfer Tax. Dodatkowo na terenie GTA płacony jest podobny podatek – określany Toronto Land Transfer Tax. Nie będę opowiadał, jak jest on naliczany, ale nie są to małe pieniądze (około 1,5-2 proc. ceny zakupu). Kupujący po raz pierwszy są zwolnieni z płacenia pierwszych 2000 dol. w przypadku ontaryjskiego Land Transfer Tax i pierwszych 3225 dol., jeśli zakupiona nieruchomość jest na terenie GTA i byłaby objęta torontońskim Land Transfer Tax. Drugi przywilej to możliwość użycia środków zgromadzonych na RRSP na downpayment przy zakupie pierwszego domu. Z tym że nie jest to bez ograniczeń. Owszem, można wyjąć do 20.000 dol. na osobę, czyli łącznie 40.000 dol. na parę, ale pieniądze te należy później zwrócić na fundusz RRSP w ratach rocznych rozłożonych na 15 lat. Jeśli któraś z rat zostanie pominięta, to jej odpowiednik zostanie dodany do naszych dochodów za dany rok. Benefitem tej opcji – czyli wykorzystania pieniędzy z RRSP na downpayment – jest możliwość w pewnym stopniu kupna domu bez downpayment. Jak to pracuje? Otóż wiemy, że minimalny wymagany downpayment to 5 proc. Ale jeśli nie mamy tych pieniędzy, ale mamy dobry "kredyt", możemy pożyczyć pieniądze na RRSP z banku. Następnie po 90 dniach od momentu zdeponowania na koncie RRSP – możemy te pieniądze wyjąć i użyć na downpayment. Owszem, pożyczkę na RRSP należy spłacać, ale w wielu przypadkach przy szybko rosnących cenach domów bardziej się to opłaca niż latami zbieranie na downpayment.

Prawdziwym problemem dla kupujących pierwszy dom są obecnie ceny! Jak wiemy, ceny nieruchomości w ostatnich 2-3 latach wzrosły dramatycznie i nic nie wskazuje, by to się zmieniło. 3-4 lata temu można było kupić niezły dom wolno stojący w Mississaudze za 500.000 dol. Dziś taki sam dom kosztuje 650.000 dol.! Pamiętam czasy, kiedy zaczynałem w real estate 24 lata temu, że za taką sumę można było kupić posiadłość w Lorne Park lub bardzo dobry dom na Kingsway! Średni dom wówczas kupowało się na poziomie 200-250 tysięcy i wielu kupujących po raz pierwszy nawet przy wyższym oprocentowaniu, mogło jako swój pierwszy dom kupić dom wolno stojący lub tak zwany bliźniak. Dziś – przy wysokich cenach, dla wielu kupujących po raz pierwszy jedyną alternatywą są condominia, które dziś kosztują tyle co kiedyś kosztowały domy. Dlatego rynek condominiów dziś przeżywa taki boom – bo praktycznie jest to jedyna alternatywa dla kupujących po raz pierwszy... Ale powstaje pytanie, czy to jest jedyna alternatywa i czy rzeczywiście zakup condominium to jest taki dobry pomysł?

Zróbmy kilka wyliczanek. Jeśli kupimy condo (małe około 650 stóp kw.) za około 250.000 dol. z 5-proc. downpayment przy oprocentowaniu 2,8 proc. rozłożonym na 25 lat, to nasze opłaty za hipotekę, property tax oraz maintenance wyniosą około 1666 dol./mies. plus około 100 dol. za hydro. Czyli około 1750 dol./mies.

Czy jest lepsza alternatywa? Moim zdaniem tak. Jeśli kupimy semi dateched dom (bliźniak) za 500.000 dol., ale z tak zwanym rental potential, to nasze opłaty będą następujące. Zakładając ten sam procent i amortyzację oraz 5 proc. downpayment i że podatki będą około 4000 dol. rocznie, a miesięczne koszty świadczeń (utilities) wyniosą 450 dol., przy tych założeniach koszt utrzymania takiej nieruchomości wyniesie około 2983 dol./m. To nie jest mało, ale jeśli za basement otrzymamy 1000 dol. miesięcznie, co jest zupełnie realne, to nasze własne opłaty za bliźniak z rental income i małe mieszkanko, za które płacimy sami, są prawie takie same! Proszę pamiętać, że mówimy o jednosypialniowym mieszkanku o powierzchni około 600 stóp kw. w bloku bez ogródka, w którym maintenance jest poza naszą kontrolą – versus w końcu spory domek, w którym nasze mieszkanie będzie miało przynajmniej 1200-1500 stóp kw., 3 sypialnie i ogródek. W takim domu możemy mieszkać z rodziną przez wiele lat. W małym condo – bardzo szybko okaże się, że jest mało miejsca i nawet nie ma gdzie się spotkać z przyjaciółmi. Jest jeszcze jeden bardzo poważny plus takiego zakupu (semi z rental). Plus inwestycyjny! W końcu spłacając podobną sumę miesięcznie, budujemy equity od dwukrotnie wyższej sumy. Po latach płacenia, nawet jeśli ceny by stały w miejscu – dom będzie wart 500.000 dol. – condo połowę!

Typ domu, który się idealnie nadaje do wynajmowania, to są najczęściej domy parterowe (raised bungalow) albo 4- lub 5-poziomowe back-splits. W niektórych przypadkach dolny unit może mieć lepszy dostęp do ogrodu niż górny. Wówczas można rozważyć opcję wynajęcia górnego mieszkania nawet za 1500-1600 dol. miesięcznie i wówczas nasze opłaty personalne za utrzymanie własnego domu będą niższe niż za wynajmowanie 1-sypialniowego mieszkania.

Mam nadzieję, że te wyliczanki pobudzą Państwa do myślenia i zachęcą do podjęcia właściwych decyzji. Zapraszam do dzwonienia i do rozmowy. My kochamy pracować z kupującymi po raz pierwszy i aż szkoda, że przez wysokie ceny jest ich coraz mniej.

Na marginesie jeszcze dwie uwagi. Ponieważ ceny nieruchomości poszły znacznie w górę, coraz więcej ludzi zmuszonych jest do wynajmowania.

Często się zdarza, że rodzice wynajmują jedno mieszkanie, a dorosłe dzieci płacą rent za inne. Przy dzisiejszych cenach jest to zwykle razem około 2500 do 3000 dol./mies. Czy nie lepiej byłoby w takiej sytuacji kupić taki dom, w którym mogą mieszkać pod jednym dachem dwie rodziny i spłacać go razem? To jest na pewno lepsza opcja.

Druga uwaga dotyczy inwestorów. Często kupują Państwo condo na inwestycje, by je wynajmować. Moim zdaniem, jest znacznie lepszy "cash flow", jeśli kupimy zamiast dwóch apartamentów po 250.000 dol. jeden semi detached za 500.000 dol. z dwoma apartamentami do wynajęcia. Dlaczego tak się dzieje? Zainteresowanych zachęcam do rozmów indywidualnych, gdzie wszystko pokażę i wyliczę na konkretnych przykładach. Zapraszam do współpracy – ja zawsze mam czas dla Państwa!

czwartek, 02 kwiecień 2015 22:55

MLS Listing (14/2015)

Napisane przez

maciekczaplinskiBy wystawić dom na sprzedaż, należy podpisać kontrakt z agentem. Warto wiedzieć, co taki kontrakt zawiera.

Wprowadzając dom do sprzedaży, należy podpisać kontrakt z firmą brokerską. Nieruchomość może być sprzedawana za pomocą systemu Multiple Listing (MLS) albo przy pomocy Exclusive Listing. W obu przypadkach obecnie podpisujemy taki sam kontrakt. Ale różnica pomiędzy Multiple Listing a Exclusive Listing jest zasadnicza. W pierwszym przypadku nieruchomość jest wprowadzana do specjalnej bazy danych, do której mają dostęp wszyscy agenci real estate (oraz wszyscy poprzez stronę realtor.ca). Powoduje to znakomitą ekspozycję na rynku i przysparza potencjalnych klientów. W przypadku Exclusive Listing – nieruchomość nie jest wprowadzana w system komputerowy MLS – w związku z tym promocja jest ograniczona tylko do tego, co indywidualny agent może zaoferować, czyli najczęściej znak przed nieruchomością, strona internetowa agenta czy ogłoszenia w prasie.

Wiadomo, że Multiple System ma zdecydowanie większą szanse powodzenia, z tym że niektórzy, chcąc przetestować rynek albo obniżyć koszty, zaczynają od Exclusive System.

Dokument ten określa podstawowe zależności pomiędzy właścicielem nieruchomości a firmą brokerską.

•Podpisany kontrakt daje wyłączne prawo do reprezentowania interesów właścicieli nieruchomości wybranej jednej firmie brokerskiej.

•Dokument określa wysokość wynagrodzenia, czyli commission płaconego firmie brokerskiej, która ma listing, oraz tej firmie brokerskiej, która przyniesie ofertę.

•Określa on czas trwania kontraktu; w przypadku Multiple Listing wymagane minimum wynosi 60 dni; w przypadku Exclusive Listing nie ma wymaganego minimum.

•Kontrakt daje wyłączne prawo reklamowania powierzonego do sprzedaży domu zatrudnionej firmie między innymi poprzez umieszczenie domu w systemie MLS, umieszczenie znaku sprzedaży, ogłoszenia prasowe. Czasami inni agenci mogą reklamować w mediach ten sam dom ale wymaga to zgody ze strony agenta, który ma podpisany kontrakt MLS.

•Podpisując kontrakt, właściciele zgadzają się udostępniać dom do pokazywania przez agentów zrzeszonych w real estate board ich klientom zainteresowanym zakupem.

•Firma sprzedająca nie jest odpowiedzialna za potencjalne zniszczenia dotyczące nieruchomości – chyba że wynikają one z ewidentnego zaniedbania agenta. Każda firma brokerska jest ubezpieczona i w wypadku zniszczeń z winy jej przedstawiciela – ubezpieczalnia pokryje straty.

•Właściciele zobowiązują się do kierowania wszystkich osób zainteresowanych nieruchomością do zatrudnionego agenta.

•Właściciel wyraża zgodę na udostępnienie wszystkich informacji dotyczących oferowanej do sprzedaży nieruchomości w systemie MLS.

Może zaistnieć sytuacja, że agent mający listing będzie reprezentował dwie strony – czyli będzie tak zwanym podwójnym agentem. Podpisując kontrakt, właściciele nieruchomości akceptują taką sytuację

Kontrakt zawiera również paragraf dotyczący tak zwanej "holdover close". Oznacza to, że jeśli dom nie zostanie sprzedany i już po wygaśnięciu kontraktu właściciel sprzeda dom prywatnie jednej z osób oglądających dom w trakcie trwania kontraktu, może on być odpowiedzialny za wynagrodzenie dla agenta. Jeśli transakcja nastąpi w ciągu czasu określonego w trakcie podpisywania kontraktu.

Warto wiedzieć, że jeśli sprzedajemy tak zwany "matrimonial home" i na dokumentach własności domu występuje tylko jedno nazwisko, to po podpisaniu listingu przez obie osoby będące w związku, nie istnieje potrzeba w czasie negocjacji oferty otrzymania podpisu osoby niebędącej na dokumentach.

Kontrakt musi być podpisany przez wszystkich właścicieli, którzy są zarejestrowani na tytule własności, by był ważny. Po podpisaniu przez wszystkich właścicieli, jedna z kopii umowy musi zostać wręczona podpisującym. Jeśli to nie nastąpi – kontrakt może być unieważniony.

Czy warto sprzedawać dom poprzez agenta, czy lepiej robić to na własną rękę?

Oczywiście, że zdecydowanie lepiej i bezpieczniej jest zatrudnić zawodowca. Owszem, czasami skuszeni wizją zaoszczędzenia na wynagrodzeniu płaconym agentom, czyli "commission", próbujemy robić to na własną rękę, ale zapominamy o całym szeregu problemów, na które możemy się narazić!

•Umowa kupna i sprzedaży jest ważnym kontraktem prawnym – nieznajomość prawa czy pewnych kruczków prawnych, może narazić nas na straty finansowe albo spowodować, że umowa będzie nieważna.

•Brak umiejętności negocjacji często powoduje straty finansowe i nadmierną poufałość za strony potencjalnych klientów.

•Gorsza ekspozycja na rynku – agenci wiedzą, jak najlepiej nieruchomość pokazać, by wywołała największe zainteresowanie.

•Zwykle agenci, którzy pracują z kupującymi, czyli reprezentujący "buyers" – omijają domy sprzedawane prywatnie, bo nie mają (najczęściej) oferowanego wynagrodzenia. Sprzedający prywatnie zwykle przez to tracą możliwość dotarcia do około 90 proc. rynku kupujących.

•Umawianie pokazów, robienie "open houses", ciągła potrzeba bycia dostępnym są bardzo uciążliwe. Możemy wpuszczać do domu ludzi, którzy nawet nie kwalifikują się na zakup. Agenci mają system, który świetnie pracuje i pozwala unikać takich problemów.

•Do domów wystawianych "prywatnie" często dzwonią agenci, którzy chcą przejąć listing. Zwykle po 2-3 dniach prywatny listing zamienia się w MLS Listing.

•Domy wystawiane poprzez system MLS zwykle uzyskują wyższe ceny niż sprzedawane prywatnie – tak więc agenci i tak "zarobią" na swoje wynagrodzenie.

Maciek Czapliński

416-999-3023