Goniec

Register Login

Nieruchomości

piątek, 06 lipiec 2018 14:24

Zoning by-laws oraz Ontario Building Code

Napisane przez

maciekczaplinskiCi wszyscy, którzy marzą o budowie własnego domu, wcześniej czy później będą mieli do czynienia z ograniczeniami i regulacjami budowlanymi, które wynikają z wymagań narzucanych przez zoning by-law oraz Ontario Building Code. Jest to niezwykle ważny temat o którym postaram się bardzo ogólnie napisać w dużym skrócie. Ten artykuł będzie dotyczył aspektu domów jednorodzinnych i bliźniaków.

Projektując każdy nowy dom, zanim przystąpi się do samej pracy koncepcyjnej, należy najpierw sprawdzić, jakie są „lokalne” wymagania urbanistyczne. Każde miasto ma swoje własne wymagania urbanistyczne i mogą się one znacznie różnić, nawet w obrębie kilku ulic. Te wymagania są zebrane w specjalnym (i bardzo obszernym) dokumencie nazywanym „zoning by-law”. Dokument ten jest od czasu do czasu modyfikowany, by podążać za zmianami wynikającymi z rozwoju miasta i zmianami stylu życia. Jak wspomniałem, każde miasto czy gmina mogą mieć inne wymogi urbanistyczne, choć zasadniczo wiele kryteriów jest podobnych w różnych rejonach.

Zasadniczo narzucone poprzez zoning by-law regulacje czy ograniczenia dotyczą takich spraw, jak: maksymalna wielkość domu na danej działce; maksymalna wysokość domu czy jego głębokość; minimalna dopuszczalna odległość od granicy z sąsiadem czy odległość domu od przodu działki. Jest też zawsze określone, jaka może być maksymalna zabudowana powierzchnia działki (coverage). Tych ograniczeń jest znacznie więcej, ale to są tylko przykłady.

Określana jest też maksymalna liczba unitów mieszkalnych, jaka może powstać na danej działce, typ zabudowy (dom wolno stojący czy bliźniak jako przykład) oraz jaki rodzaj działalności możemy na danej działce prowadzić. Na przykład jeśli działka ma w przepisach przeznaczenie na „single family residential”, to nie możemy na tej działce budować triplexu czy prowadzić działalności usługowej bez ewentualnego wystąpienia i uzyskania zgody na odstępstwo od zasady (o tym poniżej).

Zoning by-law narzuca nam pewne kryteria, według których musimy budować, ale nie narzuca nam, jak dom ma wyglądać. Nie określa, czym ma być pokryty dach, jaki materiał ma być na elewacjach; nawet nie określa wielkości okien. Nie narzuca nam również typu architektury, jaki możemy mieć w danej okolicy. Jest to taka trochę „wolna kanadyjka”, bo jak pracowałem w Bawarii jako architekt, to tam przepisy urbanistyczne bardzo ściśle narzucały wszystkie materiały wykończeniowe, jakich można było używać, kolory tynków czy kierunek nachylenia dachów. Dlatego podmiejskie tereny w Bawarii są odbierane jako bardzo uporządkowane – u nas panuje chaos. Ale co kraj to obyczaj.

Projektując nowy dom, często okazuje się, że „narzucone” wymagania urbanistyczne nie zawsze można spełnić. Czasami chcemy wybudować dom większy niż zoning by-law pozwala. Czasami chcemy, by był wyższy, bliżej do sąsiada itd. Jak taka sytuacja zaistnieje, to jest szansa o wystąpienie do specjalnej instytucji o uzyskanie odstępstwa od podstawowych wymagań urbanistycznych. Oczywiście to odstępstwo, o które chcemy wystąpić, musi być w ramach rozsądku i musi być uznane jako mające mało negatywny wpływ na otoczenie. Ta instytucja, do której musimy wystąpić o odstępstwo od zasady, nazywa się Committee of Adjustment, i jest ona przy każdym mieście. Sam proces jest trochę skomplikowany i jak kogoś on szczególnie interesuje, to proszę do mnie zadzwonić. Ale generalnie jest to długi proces, który trwa nawet do 3 – 4 miesięcy, i niestety jest dość kosztowny.

By wystąpić o zmiany, należy przygotować dokładne plany architektoniczne pokazujące wszystkie rzuty, wszystkie elewacje, proponowany plan zagospodarowania terenu wraz ze wszystkimi kalkulacjami (jak wysokość, wielkość, pokrycie działki itd.). Ponadto wymagany jest aktualny survey (plan urbanistyczny) oraz aplikacja i opis, o jakie odstępstwa od zasad występujemy. Taka aplikacja jest następnie sprawdzana przez planistów miejskich (zoning review). Jak wszystko jest skompletowane, sąsiedzi w promieniu do 200 m są informowani o naszych zamiarach i mogą stawić się na publicznej debacie na temat naszej propozycji (COA – zawsze ma kilka czy kilkanaście proponowanych projektów do rozpatrzenia). Rzadko kiedy sąsiedzi lubią zmiany i często mogą wyrażać swoją opozycję do proponowanego projektu. Jak jest to jedna osoba i powód jest na przykład taki, że straci prywatność czy na przykład będzie miał cień na działce – to najczęściej aplikacja przechodzi. Natomiast jak pojawi się na tym publicznym przesłuchaniu 20 – 40 sąsiadów, by protestować (a widziałem takie sytuacje), to wówczas może być różnie. Członkowie komisji to politycy i są wrażliwi na opinię publiczną. Na szczęście od decyzji COA można się odwołać, ale to ponownie zajmuje czas i pieniądze!

Co do ograniczeń wynikających z Ontario Building Code – to sprawa jest zupełnie inna. Tu nie ma i nie może być odstępstwa od wymagań. OBC również nie narzuca, jak nasz dom ma wyglądać architektonicznie, ale wprowadza wiele ograniczeń, które wpływają na to, jaki dom możemy mieć. Na przykład liczba i wielkość okien jest kontrolowana. Na przykład okna w bocznych elewacjach. Jeśli jesteśmy bliżej niż 3 stopy (90 cm) od granicy z sąsiadem, to nie możemy mieć okien w tej elewacji. Im dalej od granicy – tym dozwolona procentowo liczba i wielkość okien się zwiększa.

Przepisy zawarte w OBC – zasadniczo koncentrują się na sprawach bezpieczeństwa i prawidłowej sztuce budowania i nie można wystąpić do nikogo o ich zmianę.
Przykładów jest wiele: ilość wymaganej izolacji w ścianach czy w dachu; minimalna wielkość okien na przykład w rental apartment (by zabezpieczyć możliwość ucieczki w przypadku pożaru); minimalne wymagania strukturalne; odporność ogniowa ścian i podłóg; odpowiednia możliwość ucieczki w chwili zagrożenia; ilość dziennego światła, przepisy wentylacyjne itd.... Tych wymagań jest tak wiele, że aby być w stanie podpisywać projekty i składać je na pozwolenia na budowę, należy zdać specjalne egzaminy i uzyskać specjalną licencję. Nasza firma Domator Homes Inc. ma takie uprawnienia i często pomagamy zainteresowanym osobom w wielu sprawach związanych z uzyskaniem pozwoleń na budowę.

Tu właściwie sugestia do licznych kontraktorów, którzy budują domy w polskim środowisku. Jak ktoś myśli o budowie domów, to zapraszamy do współpracy. Możemy pomóc od znalezienia właściwej działki do projektu domu, załatwieniu pozwoleń, a następnie konsultacji w czasie budowy. Dlaczego, moim zdaniem, jest tak ważne, by nasza ewentualna współpraca zaczęła się już na etapie kupna działki?

Podam przykład. Ostatnio spotkałem klienta, który przyszedł już z zatwierdzonym projektem domu wielkości ponad 3500 stóp kwadratowych, by się poradzić w sprawach związanych z budową. Nawet nie chodzi o to, czy był to dobry projekt, ale istotny był fakt, że został on zaprojektowany na działce tyłem wychodzącej na bardzo aktywną linię kolejową (Toronto – Hamilton). Ani agent, który mu tę działkę wybrał, ani architekt, który mu dom zaprojektował, nic nie powiedzieli na temat lokalizacji. A moim zdaniem, jest to zła lokalizacja i zła inwestycja. Czy ktoś, kto ma wydać pewnie koło 2,5 mln na zakup domu, kupi go w takim miejscu?

Bardzo wątpię.

Maciek Czapliński
Tel. 905-278-0007

piątek, 29 czerwiec 2018 16:48

Czy condo jest dobre na downsizing (26/2018)

Napisane przez

maciekczaplinskiWiele osób, przechodząc na emeryturę, sprzedaje domy w mieście i kupuje mniejsze i tańsze domy poza miastem. Ale co mają robić ci, którzy owszem, chcą zamienić duży dom na coś mniejszego, ale niekoniecznie chcą się wynieść poza miasto?

W ostatnich latach pomogliśmy bardzo wielu ludziom wynieść się poza miasto. Sprzedając duży i drogi dom w mieście i kupując mniejszy i tańszy dom poza miastem, mamy wiele benefitów.

• Mniejsze opłaty, bo podatki są niższe, ubezpieczenie domu i samochodu są też niższe.

• Mamy zwykle dom lepiej przystosowany do wieku – gdyż prawie wszyscy kupują domy parterowe.

• Często są to domy znacznie nowsze niż te, co sprzedaliśmy w mieście – czyli mniej potrzebnych napraw.

• Zwykle w mniejszych miastach jest lepsze powietrze i zdrowszy styl życia.

• Po sprzedaży dużego domu i kupnie mniejszego pozostaje nam zwykle sporo na koncie na dokładanie do emerytury lub pomoc rodzinie.

Czyli zamiana domu na mniejszy i tańszy ma wiele korzyści.

Zdarza się jednak, że sporo ludzi nie chce wynosić się poza duże miasto z wielu zupełnie innych powodów:

• Nie chcą być z dala od rodziny i przyjaciół.

• Nie chcą być z dala od „swojego” lekarza rodzinnego, dentysty czy okulisty.

• Lubią atmosferę dużego miasta i łatwość korzystania z komunikacji miejskiej.

• Chcą mieć łatwy dostęp do imprez kulturalnych, bibliotek, muzeów, czy nawet lotniska.

Powodów można podawać wiele – ale wiadomo, że każdy ma swoje personalne preferencje.

Niestety, koszty życia w mieście oraz koszty domów są znacznie wyższe niż domów poza miastem i prosta zamiana domu dużego i często nieprzystosowanego do potrzeb ludzi starszych czy niepełnosprawnych nie jest taka prosta. Często okazuje się, że zamiana domu na dom nie przynosi oczekiwanych benefitów finansowych, bo domy parterowe są powszechnie poszukiwane i są zwykle bardzo kosztowne – szczególnie jak są nowsze i w dobrym stanie.

Jaka więc jest alternatywa? Oczywistym wyborem zwykle stają się condominia. Ale jakie wybrać? Zwykle kiedy przechodzimy z domu czy bliźniaka, to bardzo trudno jest nam się zmieścić w małym jednosypialniowym mieszkaniu. Naturalne jest, że większe mieszkania są zwykle w starszych budynkach, bo obecnie deweloperzy głównie nastawieni są na mieszkania jednosypialniowe lub jednosypialniowe z denem – bo te się najszybciej sprzedają pośród inwestorów i młodych ludzi zaczynających rodzinę. Problem z tymi dużymi mieszkaniami w starszych budynkach polega zazwyczaj na niezwykle wysokim maintenance, dochodzącym często do 1000 dol. Ponadto w starszych budynkach mamy duże ryzyko, że ze względu na wiek budynku potrzebne mogą być nieplanowane naprawy – co często nie jest uwzględnione w funduszu renowacyjnym i powstaje potrzeba special assessment, czyli zrzutki na dodatkowe naprawy. A te koszty mogą być ogromne.

Dlatego ja myślę, że nowsze budynki (już istniejące) lub te, co są dopiero sprzedawane z planów, powinny być brane pod uwagę. Kilka przykładów podam później, ale benefit kupowania z planów jest następujący.

Zwykle o downsizing zaczynamy myśleć 2 – 3 lata przed emeryturą. To właśnie jest idealny moment, by kupić mieszkanie z planów, bo zwykle będzie ono gotowe właśnie w czasie przejścia na emeryturę. Oczekując spokojnie na jego wybudowanie, możemy przygotować się do sprzedaży obecnie posiadanej nieruchomości i nawet zastanowić się, jak zainwestować ewentualne dodatkowe pieniądze, które mogą nam pozostać ze sprzedaży obecnie posiadanego domu.

Ja często sugeruję za te pieniądze kupno drugiego unitu, na wynajmowanie. Logika jest taka. Zamiast trzymać pieniądze w banku na prawie zerowy procent, zainwestowane pieniądze w drugie mieszkanie mogą nam przynosić około 2000 dol. miesięcznie za wynajęcie jednosypialniowego mieszkania. Po odjęciu wydatków (maintenance i podatek od nieruchomości) mamy na rękę około 1200 – 1300 dolarów miesięcznie. Te pieniądze pokryją nam wydatki związane z obsługą mieszkania, w którym sami mieszkamy, i nawet trochę powinno nam pozostać. Szczególnie że jak w pewnym wieku nie mamy już samochodu, możemy dodatkowo wynająć parking (jak go mamy) za około 200 dol. na miesiąc.

Ostatnio kupiłem dla kilku klientów właśnie takie „zestawy”, duże mieszkanie dla nich i mniejsze na wynajem w tym samym budynku. Zaleta tego jest też taka, że kiedy się okaże z czasem, że na skutek sytuacji rodzinnej może nam wystarczyć mieszkanie jednosypialniowe, to łatwo jest dokonać zamiany. Czyli możemy przenieść się do mniejszego zakupionego mieszkania, a wynająć większe za znacznie większe pieniądze.

Jeśli Państwo odwiedzą moją stronę internetową www.czaplinski.ca, to znajdą tam bardzo wiele ciekawych projektów. Zdaję sobie jednak sprawę, że wielu z Państwa nie ma dostępu do komputera albo nie bardzo wie, jak się nim posługiwać. Dlatego proszę o telefon do mnie. Ja zawsze go odbieram i chętnie się umówię na spotkanie i pomogę dokonać właściwego wyboru.

Dziś wspomnę o 4 projektach:

• W Etobicoke – Backyard Neighbourhood Condos – blisko Bloor i Parklawn. Bardzo ciekawy kompleks z bardzo ładnymi mieszkaniami. Dostępne są tam mieszkania 3-sypialniowe z denem – co jest to obecnie rzadkość.

• W Mississaudze – Hightlights of Mississauga – blisko plazy Wisła – niski 14-piętrowy budynek, gdzie mamy mieszankę mieszkań i townhouse’ów. Bardzo dobra lokalizacja dla Polonii.

• Edge Towers w Mississaudze – atrakcyjne zespół przy SQ1 – i powstającej linii LRT.

• Erin Square – przy Erin Mills i Eglinton. Bardzo ładne, duże i dobrze wycenione mieszkania.

To, co jest bardzo istotne, to fakt, że kupując z moją pomocą – płacą Państwo taką samą cenę za mieszkanie, jak kupując na własną rękę. Natomiast kupując ze mną, często otrzymujecie dodatkowe benefity. Dlatego zamiast lecieć zaraz do sales office na własną rękę, proszę do mnie zadzwonić i ja bardzo chętnie wybiorę się na zakupy razem z Wami. Moja pomoc jest dla Państwa zupełnie bezpłatna, bo moje wynagrodzenie jest wliczone w cenę. Natomiast, moim zdaniem, przez to, że ja wiem, jak czytać plany, oraz wiem, jakie mieszkania są najlepszą inwestycją, pomogę bardzo we właściwym wyborze i w przeprowadzeniu całej transakcji. Nawet jako bonus pomagam pokryć legal fees.

Maciek Czapliński
905-278-0007

piątek, 22 czerwiec 2018 15:18

Jeszcze raz o flipach (25/2018)

Napisane przez

maciekczaplinskiCzy flip, czyli szybka renowacja, jest ciągle receptą na szybkie pieniądze?

Wbrew pozorom, jest to niezwykle skomplikowany temat i wszystko zależy od bardzo wielu czynników. Faktem jest, że bardzo wiele osób, które szukają domów, mieszkań czy townhouse’ów do zakupu, często jest sfrustrowanych ich stanem technicznym czy estetyką.

Domy często są zupełnie nieprzygotowane do sprzedaży. Bardzo często są one brudne, źle pachną, mają często stare kuchnie i łazienki. To jestem jeszcze w stanie zrozumieć (bo nie każdy ma umiejętności renowacyjne albo dom sprzedaje osoba starsza, która nie ma energii na remonty). Mój problem polega na cenie! Najczęściej te „wymieszkane” i często zniszczone domy są wystawiane za takie same lub zbliżone ceny do domów w znacznie lepszym stanie estetycznym i technicznym.

Mogę zrozumieć, kiedy dotyczy to okolicy, w której dom wolno stojący, nawet podniszczony, ma wysoką wartość ze względu na okolicę, w której jest wiele nowych domów sprzedawanych często po parę milionów. Natomiast nie rozumiem tego, jeśli wystawiamy zaniedbane domy, mieszkania czy townhouse’y za zbyt wysoką cenę na typowym osiedlu czy w typowym budynku – licząc, że ktoś je kupi!

Tutaj właśnie widzę problem w zarabianiu pieniędzy na flipach. Owszem, jeśli kupimy dom bardzo okazyjnie, bo ktoś wystawi go zgodnie z prawdziwą wartością, to wówczas jest miejsce na zarobek. Ale jeśli osoba, która chce zrobić flip, kupi dom zbyt drogo, to oczywiście szansa na zarobek jest bardzo niska.

Inna sprawa, że wielu kontraktorów, pomimo wysokich cen zakupu, decyduje się jednak na spróbowanie tego sposobu zarabiania pieniędzy. I muszę przyznać, że na ogół Polacy robią to dość dobrze. Natomiast ostatnio zabrały się za to liczne inne nacje i tu gołym okiem widać różnicę. Byle jakie wykonanie, byle jakie najtańsze materiały, płytki, sprzęty gospodarcze i w dodatku absolutny brak pomysłów. Można powiedzieć, że slogan remontowy jest taki. „Przyjdzie kit i będzie git”. Takie podejście powoduje, że coraz więcej kupujących podchodzi z dużą rezerwą do flipów, obawiając się właśnie tego. Czyli że renowacja jest zrobiona byle jak i jak najtaniej.

Wiadomo, że rynek jest zdecydowanie wolniejszy niż rok temu, dlatego jeśli któryś z kontraktorów, planujący całą renowację z minimalnym profitem, mając bardzo napięte „finansowanie” i płacąc spore opłaty, by obsłużyć kredyt, może być narażony właściwie na straty, a nie na zyski. Czekanie ze sprzedażą miesiącami jest zabójcze finansowo i bardzo stresujące psychicznie. Szczególnie może to mieć miejsce w renowacjach apartamentów. Wielu kontraktorów zaczyna od „najtańszych” renowacji, czyli sporych apartamentów w budynkach wielopiętrowych. Owszem, jest to mały projekt, bo zwykle ogranicza się do kosmetyki (kuchnia, łazienki, podłogi, malowanie). Problem, jaki ja tu widzę, jest zwykle związany z faktem, że takie starsze i większe mieszkania mają obecnie niezwykle wysokie maintenance. Często sporo ponad 1000 dol. Inna trudność polega na tym, że ceny w każdym condominium są zwykle ustabilizowane i jeśli mamy nadzieję na zarobek, to nasza cena sprzedaży musi być znacznie wyższa niż to, co się dotychczas w budynku sprzedało. W ubiegłym roku takie historie się udawały, bo wszyscy „oszaleli” – na dzisiejszym rynku – jest to bardzo trudny manewr.

Co wobec tego sugeruję tym, którzy by jednak widzieli siebie, robiąc flipy? Nadal jest to dobry pomysł na życie, szczególnie że możemy pracować własnym tempem, bez stresu pracowania dla kogoś. Ale tak jak wspomniałem na wstępie, jest coraz trudniej ograniczać się do zmian kosmetycznych, które nie wymagają pozwoleń na budowę. Dziś, by zarobić na renowacji, należy zrobić więcej i lepiej – często należy zrobić sporą rozbudowę lub wybudować nowy dom. Tak więc pojęcie flip powinno być o takie kategorie poszerzone – rozbudowy i budowy – zamiast tylko kosmetyki.

Po tym wstępie kilka spraw, na które należy zwracać uwagę w przypadku flipów.

• Lokalizacja. Najważniejszy element. Tu nie wolno popełnić błędu. To zawsze jest i będzie najważniejszy element we wszystkich zakupach nieruchomości. Powinniśmy wybierać możliwie najlepszą dzielnicę, w której ludzie chcą mieszkać. Nie warto tu oszczędzać. Ale kupując nawet w dobrej dzielnicy, możemy popełnić błąd, kupując nieruchomość na przykład wychodzącą na tory kolejowe, czy linię wysokiego napięcia, czy autostradę.

• Typ domu, który kupujemy na flip. Zdecydowanie domy wolno stojące są lepszą inwestycją niż semi, szeregówki czy condo. Powinniśmy skoncentrować się na remontach domów wolno stojących, bo możemy mieć na nich najlepszy zwrot nakładów. Jeśli planujemy dodanie drugiego piętra, to oczywiście domy parterowe są najlepszą alternatywą.

• Budżet. Wynika z prostej kalkulacji. Przewidywana cena sprzedaży minus zakładany profit, minus koszty sprzedaży, koszt projektu, koszt utrzymania domu w czasie renowacji. Mylnie przygotowany budżet – powoduje fiasko całej operacji. Cena przewidywanej sprzedaży powinna być realistyczna.

• Okazje. Zwykle wszyscy uważają, że power of sale to okazja. Dziś jest ich bardzo mało, bo zagrożony power of sale dom jest sprzedawany przez właścicieli. Natomiast sprzedaże spadkowe albo domy sprzedawane przez ludzi idących do domów starców – często są dobrą okazją.

• Zakres prac. Oczywiście wynika z budżetu – ale takie elementy domu, jak kuchnie i łazienki, zwykle się w tym muszą znaleźć. Dobra łazienka czy ciekawa kuchnia nie muszą kosztować fortuny. Proszę pamiętać, że pierwsze wrażenie się liczy najbardziej i często ludzie podejmują decyzję o zakupie domu w ciągu pierwszych 10 minut.

• Dobór materiałów. Poświęcając czas na szukanie dobrych materiałów po jeszcze lepszych cenach, to jeden z najlepszych sposobów zarabiania. Można kupić ładne płytki ceramiczne za 5,00 dol. za stopę, ale jeśli kupimy podobne za 1,00 dol., to już mamy profit!

• Koncepcja całej renowacji. Niestety, tu powstają największe problemy. Wiele osób, które zaczynają flipy, oszczędza na pomocy profesjonalistów od projektowania i myśli, że dom wystarczy pomalować i powiesić nowe szafki w kuchni, by zarobić pieniądze. Niestety, często jest to zrobione niezbyt gustownie i typowo. Klienci szukają czegoś bardzo unikatowego i dobrze zaplanowanego. I tu pomoc specjalistów jest bardzo przydatna.

• Konsekwencja wykonanych prac. Często obcinając koszty – wymieniamy pewne elementy, oszczędzając błędnie na innych. Na przykład ostatnio widziałem renowację w kuchni, w której owszem, zmieniono szafki i blaty, ale pozostawiono stare, ohydne płytki podłogowe. Wyglądało to bardzo źle! Inny przykład to łazienki, w których każdy element czy kran są w innym stylu, bo były on sale.

• Staging. Coraz częściej pojawia się tendencja do urządzania domu wystawionego do sprzedaży specjalnie dobranymi meblami i dodatkami, by stworzyć wrażenie przytulności. Urządzony dom (ale niezagracony) – prezentuje się znacznie lepiej niż pusty. Potencjalni kupujący widzą siebie w takim domu i dużo szybciej podejmują decyzję. Warto wydać na staging pieniądze, bo zwykle takie domy sprzedają się szybciej i drożej.

• Finansowanie. Tanie finansowanie, jakie mamy obecnie, powoduje, że nie należy się bać wydać trochę ekstra. Często powodem, dlaczego nie inwestujemy we właściwy dom (odpowiednio drogi), jest obawa przed ceną. Jeśli pomyślimy o tym w ten sposób, że ekstra 100.000 dolarów w pożyczce na rok kosztuje tylko 3000 dol. w oprocentowaniu, to może to zabezpieczyć nam lepszy obiekt do renowacji. Ten ekstra wydatek może być bardzo opłacalny. Natomiast dobra lokalizacja może dać nam ogromny zwrot!

Maciek Czapliński
905-278-0007

maciekczaplinskiPisałem wielokrotnie o tak zwanym „downsizing”, czyli zmianie dużego domu na mniejszy. Jest to szczególnie popularne posunięcie, gdy przechodzimy na emeryturę. Ale jak to wygląda obecnie, kiedy słyszy się o zwolnieniu sprzedaży domów w Toronto i okolicach? Czy oznacza to, że również zmniejszyła się liczba ludzi, którzy chcą sprzedać duży i drogi dom „w mieście” – i zmienić na mniejszy?

Muszę powiedzieć, że w pewnym stopniu mamy do czynienia z naczyniami połączonymi. Wiadomo, że jak ceny wydają się chwilowo niższe i trudniej jest sprzedać obecny dom za to, co byśmy chcieli uzyskać – to wówczas zwykle odkładamy decyzję o „downsizing” na dalszy termin. Jest to poniekąd naturalny odruch. Ale czy czekanie na powrót do „dobrych starych czasów” (sprzed roku, kiedy wszystko szło na pniu za szalone pieniądze) jest właściwym posunięciem? Czy to jest właściwe podejście? Być może, że tak w niektórych przypadkach, ale moim zdaniem, jest wiele ważnych argumentów, które przemawiają, by nie czekać ze zmianą domu. Z tym że można podejść do tego w trochę inny sposób.

Zanim wyjaśnię, co mam na myśli, przypomnę kilka ważnych faktów:

– Faktem jest, że liczba sprzedanych nieruchomości (szczególnie bardziej drogich, powyżej miliona) spadła znacznie w stosunku do ubiegłego roku. Również w wielu przypadkach uzyskiwane ceny są obecnie niższe w obrębie Metro Toronto niż rok temu.

– Trend ten może się jeszcze utrzymać przez jakiś czas, ale historycznie rzecz biorąc, nastąpi moment, kiedy ceny zaczną wzrastać ponownie, jak tylko gospodarka ponownie będzie bardziej aktywna i być może ponownie na rynku nieruchomości pojawią się zagraniczni inwestorzy (była to jedna z obietnic wyborczych Douga Forda o zniesienie „foreign tax”).

– Inną sprawa jest to, że spowolnienie sprzedaży dotyczy głównie domów drogich i w obrębie Metro. Poza miastem, w takich miejscach, jak Guelph, Kitchener, St. Catharines, Simcoe i wiele innych, gdzie ceny są znacznie niższe i często nie przekraczają 400.000 dol. za dom wolno stojący – rynek jest bardzo aktywny i z roku na rok ceny wzrastają szybko. Wynika to z faktu, że sporo ludzi kupuje tam domy jako inwestycję do wynajmowania. Również wiele dużych firm – szczególnie high tech – chętnie wynosi się poza duże metropolie – ściągając do pracy wielu młodych.

– Bierne oczekiwanie ze zmianą domu powoduje, że ceny domów, które chcemy kupić (w mniejszym i tańszym mieście), idą w górę – a cena domu, który mamy w Toronto, stoi na razie w miejscu i nie wiadomo, kiedy zacznie ponownie wzrastać.

Co zrobić? Ile czekać? Wszak często myślimy o takim ruchu w chwili przejścia na emeryturę czy kilka lat wcześniej. Czekanie w tym wieku nie zawsze jest wskazane. Nasza „gwarancja” ma termin ważności i chcemy jeszcze skorzystać z życia, póki jesteśmy w dobrej formie. Odpowiedź na pytanie, co robić, jest dość prosta i ja oczywiście chętnie pomogę moją sugestią wprowadzić ją w życie.

Kiedy myślimy o „downsizing”, to zwykle mamy dom spłacony w całości albo nasz „mortgage” jest relatywnie mały. Jest to niezwykle ważny fakt, by moja sugestia miała sens. To, o czym chcę napisać, nazywa się „equity”.

Jeśli mamy na przykład dom wartości jednego miliona dolarów, to bez większych trudności możemy dostać od banku pożyczkę do 65 proc. wartości domu.

Ten specjalny „mortgage” zabezpieczony jest wartością domu. Jest to tak zwana „homeline” i zwykle jest ona udzielana na tak zwany „bank prime rate”.

Można też oczywiście postarać się o tak zwany zamknięty „mortgage” na niższy procent niż linia kredytowa. Z tym że „homeline” ma pełną elastyczność nadpłat bez żadnej kary.

Mój pomysł polega na czymś bardzo prostym. Mając załatwioną „home line” (pomagam w ich organizacji), możemy kupić nieruchomość w mniejszym i tańszym mieście bez potrzeby (na razie) sprzedaży naszego obecnego domu. Jakie są tego benefity?

Kupujemy dom, do którego możemy się przeprowadzić już teraz. Nie musimy czekać z decyzją. Nie musimy obawiać się wzrostu cen i możemy znaleźć dom przystosowany do naszego wieku, Czyli najczęściej bungalow (dom parterowy).

Nie musimy sprzedawać domu, który posiadamy w Toronto czy Mississaudze, w tym momencie. Możemy taki dom wynająć i poczekać na to, jak ceny zaczną ponownie wzrastać, zanim go sprzedamy!

W dzisiejszych czasach ceny za wynajmowanie są niezwykle wysokie i przeciętny dom wolno stojący wynajmowany jest obecnie za około 3000 dol. na miesiąc. Taka suma pokrywa opłaty za całkowite utrzymanie domu zakupionego za około 500.000 dol. wraz z podatkiem od nieruchomości. Jest to ogromny benefit, bo nie tylko mieszkamy za darmo, to jeszcze ktoś spłaca za nas zaciągniętą pożyczkę na zakup mniejszego domu, tym samym budując nasze equity.

Możemy, jak wspomniałem, sami zamieszkać w nowym domu od razu, ale jeśli do przejścia na emeryturę mamy trochę czasu i dojazdy do pracy byłyby zbyt uciążliwe, możemy dom, który kupiliśmy za miastem, wynająć na przykład studentom (Guelph, St. Catharines, Waterloo).

Oczywiście, jak ktoś nie chce się wynosić poza duże miasto, bo nie chce stracić kontaktu z rodziną czy mieć blisko do lekarza – to zawsze można kupić condo apartament tu na miejscu z takim samym założeniem. Wynajmujemy nasz obecny dom, a ten ktoś będzie płacił za nasze koszty zamieszkania w condo.

Ja wiem, że ten pomysł może wydawać się w pierwszym momencie skomplikowany, ale tak naprawdę jest niezwykle prosty i bardzo bezpieczny, a ja osobiście mogę go pomóc Państwu przeprowadzić.

Na zakończenie, chciałbym trochę zmienić temat. Zapraszam Czytelników do odwiedzania naszej strony internetowej domator.com i czaplinski.ca. Pierwsza strona jest wersją angielską, druga jest wersją polską. Ponieważ, jak Czytelnicy zauważyli, od dawna już reklamuję nowe domy i nowe mieszkania na sprzedaż z planów, to postanowiłem zamieścić więcej informacji o obecnych projektach i oczywiście będę je jeszcze uzupełniał. Obecnie w Mississaudze rekomenduję trzy ciekawe inwestycje.

Edge Towers – jest zlokalizowane przy SQ1 przy Hurontario i Elm Dr. W. – Trzy bardzo ciekawie zaprojektowane wieże, które szybko staną się symbolem miasta! Doskonałe wyposażenie, bardzo ciekawe plany.

Erin Square – to dopiero co otwarty nowy kompleks – jeszcze nieotwarty dla ogółu. Będą tam dwie wieże połączone kilkupiętrowym łącznikiem, w którym będzie zaplecze rekreacyjne oraz basen na jego dachu. Bardzo atrakcyjne ceny.

Highlights of Mississauga – kompleks, który powstanie blisko plazy Wisła. 14-piętrowy budynek, plus skrzydło, które zawierać będzie „stacked townhouses”. Mieszkania są różnej wielkości i są w różnych cenach, zaczynają się od trochę ponad 300.000 dolarów.

Na mojej stronie jest już jeszcze więcej propozycji. Wszyscy zainteresowani mogą wypełnić bardzo prosty formularz kontaktowy i ja się z Państwem umówię na spotkanie. Moja pomoc w zakupie mieszkań z planów dla Państwa jest zupełnie bezpłatna i nie wpływa na cenę sprzedaży, Czy sami kupicie, czy z moją pomocą – to cena jest ta sama.

Ale… dobrze jest mieć po swojej stronie doświadczonego konsultanta, który wie, na co zwracać uwagę, może pomóc dokonać właściwego wyboru, załatwić pożyczkę hipoteczną oraz pomóc w wielu innych sprawach.

Maciek Czapliński
905-278-0007

piątek, 08 czerwiec 2018 18:33

Czy agent jest potrzebny przy kupnie z planów?

Napisał

maciekczaplinskiDość często piszę o kupnie nowych mieszkań i domów z planów oferując moją pomoc. Powstaje pytania czy przy takich zakupach poniekąd z „katalogu” agent pośrednictwa nieruchomości jest w ogóle potrzebny? Przecież wiele z tych projektów jest ogłaszanych w Internecie i można powiedzieć, ze są dostępne dla wszystkich którzy maja dostęp do komputera.

Czy tak jest na prawdę? Częściowo jest to prawda ale nie do końca. Otóż bardzo wielu developerów zanim “otworzy” biuro sprzedaży dla szerokiej publiczności zwykle zaprasza do współpracy wybraną grupę agentów nazywanych często “preferred agents” albo VIP Platinium Agents. Ci agenci w zamian za przyprowadzenie potencjalnych klientów mają możliwość zaoferowania im specjalnych promocji i zachęt. Czasami jest to bezpłatny parking czy locker. Czasami jest to możliwość tak zwanego bezpłatnego “assignment”. Chodzi o to, że większość developerów chce przetestować rynek zanim tak naprawdę zacznie sprzedaż nieruchomości, by wyczuć czy projekt się powiedzie czy nie. A w zamian jest skłonna zaoferować lepsze warunki dla pierwszych klientów.
Nasz Domator Team ma duże doświadczenie w takich projektach i wielokrotnie byliśmy zapraszani jako jedyny team z naszego polskiego środowiska.
Przypomnę tylko kilka projektów: “Address on High Park”, “Evolution Place”, “Kingsway by the River”, “Westlake Encore”, “Mirabella Condo”, “The Roncy”, „Edge Towers” i wiele innych. Nasze doświadczenie we współpracy z developerami daje naszym klientom po pierwsze szansę zakupu nieruchomości często na lepszych warunkach i (mając dostęp do sprzedaży na początku) – lepszego wyboru mieszkań.
Ale nawet jeśli wkraczamy do akcji już po tym jak biuro sprzedaży jest otwarte dla szerszej publiczności, zawsze mamy szansę podzielić się naszym doświadczeniem i pomóc dokonać właściwego wyboru. Najlepsze jest to, że czy zrobią to Państwo na własną rękę, czy zrobicie to za naszą pomocą - to cena zakupu będzie ta sama!
Developer nie oferuje mieszkań taniej, bo ktoś przyszedł sam bez agenta.
Dlaczego więc nie skorzystać z czegoś co jest dla Państwa za darmo a często wręcz może przynieść pewne benefity? Na pewno kupując z agentem, który ma doświadczenie w takich transakcjach można uniknąć wielu błędów. Na przykład mało kto zna się na czytaniu planów czy ma dobrą orientację w terenie. Często już po fakcie może się okazać, że kupiliśmy mieszkanie bardzo mało funkcjonalne albo źle zlokalizowane w budynku.
Zakup to jedna sprawa, ale jest jeszcze kwestia wyboru właściwego prawnika, który ma doświadczenie w takich transakcjach, załatwienie finansowania – co często jest trochę trudne, inspekcji miejsca przed przejęciem i wielu innych drobnych spraw, czy nie warto mieć po swojej stronie doświadczonego i „bezpłatnego” konsultanta?

Prawdą jest, że w praktyce możemy dotrzeć do każdego projektu na terenie Toronto i okolic. Ale oczywiście koncentrujemy się najczęściej na zachodniej i centralnej części GTA.
Ostatnio zostaliśmy zaproszeni do wielu nowych projektów. Kilka z nich jest już na mojej stronie czaplinski.ca a więcej zostanie dołożonych już wkrótce. Na tej stronie staram się zamieścić krótką informacje o projekcie, ceny mieszkań, plany mieszkań, jakie są zachęty oraz oczywiście ilustracje.
W tej chwili oprócz Edge Towers, mamy zaproszenie do dopiero co otwartego projektu Erin Square koło Erin Town Centre, Highlight of Mississauga przy plazie Wisła, M-City Condos przy SQ1, Wesley Tower przy Ratuszu, The Way (niskie townhousy) przy South Millway i wiele innych. Ta lista projektów będzie w najbliższych dniach jeszcze powiększana by dać Państwu możliwość wyboru mieszkań i domów w różnych zakresach cenowych,
Bo jest prawdą, że ceny za stopę kwadratową pomiędzy mieszkaniami potrafią się znacznie różnić – i nie ma tu nic dziwnego, bo cena za „inch” kwadratowy samochodu, też się różni w zależności od marki i wyposażenia. Podobnie jest z mieszkaniami. Cena może zależeć od wielu czynników jak lokalizacja, trudność konstrukcji, wyposażenie, wielkość budynku itd. Dlatego czasami kiedy słyszę od kogoś, kto kupił mieszkanie w bardzo tanim budynku, że zrobił „deal” - nie zawsze jest to prawdą. Budynki niektóre poprzez prestiż nabierają na wartości szybko i są poszukiwane przez kupujących. Inne mniej atrakcyjne, często nie trzymają wartości. I tu ponownie kłania się przydatność doświadczonego agenta, który może pomóc we właściwym wyborze.

Jeszcze jedna uwaga na koniec. Przeglądając na Internecie linki do nowych projektów na stronach internetowych często wymagana jest „rejestracja” by uzyskać dostęp do dodatkowych informacji. I nie ma w tym nic złego, by się zarejestrować z tym, ze kiedy pada pytanie czy “macie agenta” sugerowałbym odpowiedz „YES” i wystarczy wpisać moje imię i nazwisko (jak będzie takie pytanie) lub dane kogoś z naszej firmy Realty Executives Domator Inc.
Często taka informacje można wpisać w “additional notes”. Oczywiście możemy też spotkać się i rejestracji możemy dokonać razem. Tak jak wspomniałem, nasz serwis jest dla Państwa bezpłatny a cena sprzedaży i tak nie jest obniżana. Co więc jest do stracenia? Moim zdaniem NIC, natomiast zysk może być znaczny!
Pomoc, porada, znalezienie lepszego finansowania oraz UWAGA! W przypadku nowych projektów płacimy nawet do $1,000 na koszty zamknięcia transakcji. Oczywiście jest jeszcze szansa wygrania Mercedesa Clasy B250. Proszę pamiętać. Wyważanie otwartych drzwi nie ma sensu!

Zapraszam do odwiedzenia mojej strony www.czaplinski.ca jest tam coraz więcej ciekawych projektów nowych mieszkań i domów do wyboru!

Czekam na pytania pod numerem 905-278-0007.

Maciek Czapliński

piątek, 01 czerwiec 2018 08:07

Jak się kupuje z planów (22/2018)

Napisane przez

maciekczaplinskiMożna bez obaw powiedzieć, że początek sprzedaży nowych mieszkań z planów miał bardzo gorący początek. Dla tych którzy może nie wiedzą o co chodzi przypomnę, że rozpoczęła się sprzedaż nowych apartamentów z planów w bardzo atrakcyjnym zespole na rogu Hurontario oraz Elm Dr. West znanym pod nazwą Edge Towers.

Będzie to bardzo atrakcyjny kompleks z wielu względów. Po pierwsze znakomita lokalizacja. Tuż przy powstającej już wkrótce szybkiej kolei miejskiej (LRT), która połączy Port Credit z Brampton oraz oczywiście Mississauga poprzez GO z Toronto. Bliskość do SQ1, YMCA, Sheridan Collage oraz wielu innych atrakcji spowoduje łatwość wynajmowania tych mieszkań dla inwestorów.

Z punktu widzenia inwestorów jest również ważne, że Mississauga jest jednym z największych i najlepiej rozwijających się miast w Kanadzie i jednym z największych miast w Ontario.

Ceny mieszkań w Mississauga są ciągle znacznie niższe niż w Toronto – a nowe rozwiązania komunikacyjne spowodują, że wiele osób będzie skłonnych dojeżdżać do Mississauga, by kupić taniej. Tak jak stało się z Oakville czy Burlington. Taki „dopływ” nowych klientów spowoduje wzrost cen, a to jest duża szansa dla tych, którzy kupują mieszkania na tym etapie projektu, kiedy ceny są najlepsze.

W ubiegły weekend tylko VIP Platinium Agents, mogli zapraszać swoich klientów do salonu sprzedaży. Wiele osób, które przyszły „z ulicy” do salonu sprzedaży (bez VIP Agent), zostało odesłanych „z kwitkiem”. Dlatego, jeśli planujecie Państwo wizytę w salonie „na własną rękę” to będzie nie możliwe.

Natomiast można to zrobić dzwoniąc do mnie i ja mogę być w salonie w ciągu 30 minut.

W ostatni weekend sprzedawały się najlepiej mieszkania jednosypialniowe z denem oraz mniejsze dwusypialniowe. Te pierwsze zaczynały się od $429,900 plus $1.000 za każde piętro powyżej piątego pietra. Dwusypialniowe zaczynały się od $501,900. Sporo zostało sprzedanych, choć ciągle jeszcze jest co wybrać.

Z tym, że tak jak w pierwszym budynku – te tańsze unity idą szybko i może w ciągu 2 tygodni ich już nie być. To co jest bardzo dobre – każdy z tych unitów ma dwie pełne łazienki – co w przypadku wynajmowania (które jest bardzo lukratywne w tej okolicy) daje bardzo dużą przewagę nad innymi mieszkaniami z jedną łazienką w innych budynkach.

Warto trochę napisać o procedurze zakupu mieszkań z planów, która jest rzeczywiście inna, niż w przypadku kupna istniejących mieszkań w tak zwanym „resale market”. Typowo umowy na nowe mieszkania podpisuje się na przygotowanych przez Developera formularzach.

Ceny są ustalone z góry i nie ma negocjacji, jak w przypadku „re-sale”. Natomiast Developer często oferuje bonusy w formie zachęt.

W tym przypadku parking jest oferowany za $15,000 (na razie) zamiast $45,000. Kupujący dostają locker za darmo, szansę przepisania unitu na inną osobę (sprzedaży przed przejęciem) – jest to równowartość $5,000, szansę wynajmowania unitu przed rejestracją budynku oraz gwarancję że opłaty dodatkowe nie przekroczą $8,000

Jak już wybierzemy unit, który nam odpowiada (po zapoznaniu się z planami oraz wykończeniami oraz zobaczeniu MODEL SUITE), przygotowywana jest umowa „wstępna”, którą się podpisuje by zarezerwować sobie wybrany unit. W tym momencie musimy również jako dowód dobrej woli zostawić depozyt (czek personalny) na $5,000 (który nie jest deponowany).

Od tej chwili mamy 10 dni by podjąć ostateczną decyzję – kupujemy czy nie! Jeśli się nie rozmyślimy to unit jest kupiony.

Jeśli zmienimy zdanie – to nie ma żadnych konsekwencji prawnych i umowa jest nie ważna a depozyt wraca do nas. W czasie tych 10 dni, możemy naszą umowę przejrzeć z prawnikiem czy zasięgnąć opinii od rodziny czy ekspertów.

Jak już umowa się umocni, to jeszcze jeden ważny dokument jest potrzebny – potwierdzenie, że się kwalifikujemy na pożyczkę na zakup mieszkania. Jest to trochę moim zdaniem „science fiction” oczekiwać by banki dawały potwierdzenia i gwarantowały pożyczkę na 2 lub 3 lata do przodu, ale ja pomagam taki dokument uzyskać dla moich klientów.

Wymagane są również „postdated” czeki na całą sumę wymaganego downpayment (15% rozłożone na cały rok). Jak to załatwimy to po tym już tylko czekamy na nasze mieszkanko!

Wiem, że projekt ten wzbudza duże zainteresowanie z wielu powodów: atrakcyjna lokalizacja, jakość wykonania i oczywiście atrakcyjne ceny.

Tak jak wspomniałem na wstępie obecnie trwa sprzedaż tylko poprzez VIP Agents – ja jestem jednym z nich. Dlatego, jeśli Państwa projekt ten zainteresował zapraszam do dzwonienia i do umawiania się na personalne spotkania i konsultacje. Salon jest otwarty codziennie od 12 do 7 p.m. oprócz piątków. Wystarczy zadzwonić do mnie i ja bardzo chętnie spotkam się z Wami w Salonie Sprzedaży. Jest to naprawdę najlepsze miejsce do rozmów bo można zobaczyć model całego kompleksu, można zobaczyć „model suite” oraz wykończenia plus łatwo jest sprawdzić co jeszcze zostało.

Jeśli to możliwe to proszę dzwonić dzień wcześniej ale w „nagłych przypadkach” mogę nawet być w stanie spotkać się nawet w ciągu 30 minut.
Wszyscy zainteresowani uzyskaniem więcej informacji mogą odwiedzać moją stronę www.czaplinski.ca lub mogą dzwonić do mnie na numer 905-278-0007 lub wysłać e-mail na adres Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

Na mojej stronie można znaleźć plany oraz fantastyczne symulacje pokazujące budynek, zaplecze oraz mieszkania. Po ceny należy dzwonić lub wysłać zapytanie poprzez e-mail.

Gdyby tak się złożyło, że ktoś wpadnie do Salonu bez umawiania się ze mną, to proszę na recepcji powiedzieć, że są Państwo ode mnie i poprosić o Anię.

Ona mówi po polsku i bardzo chętnie mnie zastąpi a jak będzie potrzeba to ja jestem zwykle w zakresie 30 minutowego dojazdu. Nie ma oczywiście przymusu, by coś kupić, ale kiedy patrzę na ceny w Toronto oraz na jakość, jaka będzie oferowana w tym zespole – to jest to moim zdaniem, jeden z tych projektów, których nie można przegapić.

piątek, 01 czerwiec 2018 08:07

Jak się kupuje z planów (22/2018)

Napisane przez

maciekczaplinskiMożna bez obaw powiedzieć, że początek sprzedaży nowych mieszkań z planów miał bardzo gorący początek. Dla tych którzy może nie wiedzą o co chodzi przypomnę, że rozpoczęła się sprzedaż nowych apartamentów z planów w bardzo atrakcyjnym zespole na rogu Hurontario oraz Elm Dr. West znanym pod nazwą Edge Towers.

Będzie to bardzo atrakcyjny kompleks z wielu względów. Po pierwsze znakomita lokalizacja. Tuż przy powstającej już wkrótce szybkiej kolei miejskiej (LRT), która połączy Port Credit z Brampton oraz oczywiście Mississauga poprzez GO z Toronto. Bliskość do SQ1, YMCA, Sheridan Collage oraz wielu innych atrakcji spowoduje łatwość wynajmowania tych mieszkań dla inwestorów.

Z punktu widzenia inwestorów jest również ważne, że Mississauga jest jednym z największych i najlepiej rozwijających się miast w Kanadzie i jednym z największych miast w Ontario.

Ceny mieszkań w Mississauga są ciągle znacznie niższe niż w Toronto – a nowe rozwiązania komunikacyjne spowodują, że wiele osób będzie skłonnych dojeżdżać do Mississauga, by kupić taniej. Tak jak stało się z Oakville czy Burlington. Taki „dopływ” nowych klientów spowoduje wzrost cen, a to jest duża szansa dla tych, którzy kupują mieszkania na tym etapie projektu, kiedy ceny są najlepsze.

W ubiegły weekend tylko VIP Platinium Agents, mogli zapraszać swoich klientów do salonu sprzedaży. Wiele osób, które przyszły „z ulicy” do salonu sprzedaży (bez VIP Agent), zostało odesłanych „z kwitkiem”. Dlatego, jeśli planujecie Państwo wizytę w salonie „na własną rękę” to będzie nie możliwe.

Natomiast można to zrobić dzwoniąc do mnie i ja mogę być w salonie w ciągu 30 minut.

W ostatni weekend sprzedawały się najlepiej mieszkania jednosypialniowe z denem oraz mniejsze dwusypialniowe. Te pierwsze zaczynały się od $429,900 plus $1.000 za każde piętro powyżej piątego pietra. Dwusypialniowe zaczynały się od $501,900. Sporo zostało sprzedanych, choć ciągle jeszcze jest co wybrać.

Z tym, że tak jak w pierwszym budynku – te tańsze unity idą szybko i może w ciągu 2 tygodni ich już nie być. To co jest bardzo dobre – każdy z tych unitów ma dwie pełne łazienki – co w przypadku wynajmowania (które jest bardzo lukratywne w tej okolicy) daje bardzo dużą przewagę nad innymi mieszkaniami z jedną łazienką w innych budynkach.

Warto trochę napisać o procedurze zakupu mieszkań z planów, która jest rzeczywiście inna, niż w przypadku kupna istniejących mieszkań w tak zwanym „resale market”. Typowo umowy na nowe mieszkania podpisuje się na przygotowanych przez Developera formularzach.

Ceny są ustalone z góry i nie ma negocjacji, jak w przypadku „re-sale”. Natomiast Developer często oferuje bonusy w formie zachęt.

W tym przypadku parking jest oferowany za $15,000 (na razie) zamiast $45,000. Kupujący dostają locker za darmo, szansę przepisania unitu na inną osobę (sprzedaży przed przejęciem) – jest to równowartość $5,000, szansę wynajmowania unitu przed rejestracją budynku oraz gwarancję że opłaty dodatkowe nie przekroczą $8,000

Jak już wybierzemy unit, który nam odpowiada (po zapoznaniu się z planami oraz wykończeniami oraz zobaczeniu MODEL SUITE), przygotowywana jest umowa „wstępna”, którą się podpisuje by zarezerwować sobie wybrany unit. W tym momencie musimy również jako dowód dobrej woli zostawić depozyt (czek personalny) na $5,000 (który nie jest deponowany).

Od tej chwili mamy 10 dni by podjąć ostateczną decyzję – kupujemy czy nie! Jeśli się nie rozmyślimy to unit jest kupiony.

Jeśli zmienimy zdanie – to nie ma żadnych konsekwencji prawnych i umowa jest nie ważna a depozyt wraca do nas. W czasie tych 10 dni, możemy naszą umowę przejrzeć z prawnikiem czy zasięgnąć opinii od rodziny czy ekspertów.

Jak już umowa się umocni, to jeszcze jeden ważny dokument jest potrzebny – potwierdzenie, że się kwalifikujemy na pożyczkę na zakup mieszkania. Jest to trochę moim zdaniem „science fiction” oczekiwać by banki dawały potwierdzenia i gwarantowały pożyczkę na 2 lub 3 lata do przodu, ale ja pomagam taki dokument uzyskać dla moich klientów.

Wymagane są również „postdated” czeki na całą sumę wymaganego downpayment (15% rozłożone na cały rok). Jak to załatwimy to po tym już tylko czekamy na nasze mieszkanko!

Wiem, że projekt ten wzbudza duże zainteresowanie z wielu powodów: atrakcyjna lokalizacja, jakość wykonania i oczywiście atrakcyjne ceny.

Tak jak wspomniałem na wstępie obecnie trwa sprzedaż tylko poprzez VIP Agents – ja jestem jednym z nich. Dlatego, jeśli Państwa projekt ten zainteresował zapraszam do dzwonienia i do umawiania się na personalne spotkania i konsultacje. Salon jest otwarty codziennie od 12 do 7 p.m. oprócz piątków. Wystarczy zadzwonić do mnie i ja bardzo chętnie spotkam się z Wami w Salonie Sprzedaży. Jest to naprawdę najlepsze miejsce do rozmów bo można zobaczyć model całego kompleksu, można zobaczyć „model suite” oraz wykończenia plus łatwo jest sprawdzić co jeszcze zostało.

Jeśli to możliwe to proszę dzwonić dzień wcześniej ale w „nagłych przypadkach” mogę nawet być w stanie spotkać się nawet w ciągu 30 minut.
Wszyscy zainteresowani uzyskaniem więcej informacji mogą odwiedzać moją stronę www.czaplinski.ca lub mogą dzwonić do mnie na numer 905-278-0007 lub wysłać e-mail na adres Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

Na mojej stronie można znaleźć plany oraz fantastyczne symulacje pokazujące budynek, zaplecze oraz mieszkania. Po ceny należy dzwonić lub wysłać zapytanie poprzez e-mail.

Gdyby tak się złożyło, że ktoś wpadnie do Salonu bez umawiania się ze mną, to proszę na recepcji powiedzieć, że są Państwo ode mnie i poprosić o Anię.

Ona mówi po polsku i bardzo chętnie mnie zastąpi a jak będzie potrzeba to ja jestem zwykle w zakresie 30 minutowego dojazdu. Nie ma oczywiście przymusu, by coś kupić, ale kiedy patrzę na ceny w Toronto oraz na jakość, jaka będzie oferowana w tym zespole – to jest to moim zdaniem, jeden z tych projektów, których nie można przegapić.

maciekczaplinskiOd jakiegoś już czasu zapowiadałem przygotowania do rozpoczęcia sprzedaży drugiego budynku w bardzo atrakcyjnym zespole pod nazwą Edge Towers. Przypomnę, że jest to nowo powstający zespół mieszkalny, który będzie zawierał trzy wieże, powstający na roku Hurontario oraz Elm Dr. West, tuż przy powstającej stacji szybkiej kolejki miejskiej, która połączy Port Credit z Brampton. Projekt ten stanie się symbolem Mississaugi ze względu na bardzo atrakcyjną architekturę i na ogromne poparcie burmistrza tego miasta. Praktycznie budowa wieży pierwszej rusza na dniach i świadczy to o tym, że projekt budowany przez Solmar Development powstanie na czas (2020).

        W tej chwili rusza sprzedaż mieszkań w budynku II, tylko poprzez nieliczną grupę agentów (VIP Platinum Agents), do której domator team należy. Dziś (22 maja 2018) miało miejsce spotkanie z deweloperem i firmą Davie Real Estate Inc. (odpowiedzialną za sprzedaż całego kompleksu). W czasie spotkania zapoznaliśmy się z cenami, planami oraz procedurą sprzedaży.

        Ceny najmniejszych mieszkań zaczynają się od 354.900 dol. Są to mieszkania jednosypialniowe o powierzchni 493 sf z jedną łazienką i balkonem. Mieszkania z jedną sypialnią + denem – zaczynają się od 429.900 dol., mają powierzchnię 574 sf, mają półtorej łazienki oraz balkon. Mieszkania dwusypialniowe zaczynają się od 498.900 dol., mają dwie pełne łazienki oraz balkon. Powierzchnia 673 sf. W chwili obecnej oferowanych jest 8 planów do wyboru i można je znaleźć na mojej stronie internetowej www.czaplinski.ca.

        Kupujący w tej chwili mają szansę skorzystać z kilku promocji:

        FREE ASSIGNMENT – czyli możliwość odsprzedaży unitu w każdej chwili przed jego przejęciem. Normalnie taka opcja kosztuje 5000 dol.

        FREE LOCKER – czyli schowek na rzeczy, jak rowery, walizki, wózki. Normalnie jest to 4000 dol. dodatkowo.

        LOT LEVY CAP – koszty płacone przy zamknięciu, a dotyczące tak zwanych development charges – nie przekroczą 7000 dol.

        EXTENDED DEPOSIT STRUCTURE – 15 proc. wpłaty jest rozłożone na rok. Przy przejęciu w 2020 wymagane będzie dodatkowe 5 proc.

        ABILITY TO RENT DURING OCCUPANCY – jest to istotne dla inwestorów – jeśli planujemy zakup z zamiarem wynajmowania mieszkania jako naszą inwestycję, możemy legalnie to robić od chwili dostania kluczy. W wielu kompleksach jest to możliwe dopiero od chwili, kiedy budynek zostanie formalnie zarejestrowany jako korporacja.

        PARKING 10.000 dol. – normalny koszt parkingu wynosi 45.000 dol., ale w tej chwili w ramach promocji z unitami 1+den oraz 2-sypialniowymi można kupić parking po promocyjnej cenie. Kupując unity poniżej 500 stóp kw., można wpisać się na listę oczekujących na parking.

DLA MOICH KLIENTÓW 

SPECJALNA PROMOCJA

        Ci wszyscy, którzy zakupią mieszkanie w budynku Edge Tower II z moją lub Kasi pomocą, otrzymają bonus 750 dol. na zamknięcie na usługi prawnika.

        Pomożemy także wynająć mieszkanie, jeśli jest ono kupowane z myślą o inwestycji, nie pobierając wynagrodzenia za naszą usługę (listing fee).

        Jaka jest procedura zakupu i co należy zrobić, jeśli ktoś jest zainteresowany zakupem?

        Po pierwsze, proszę odwiedzić moją stronę internetową, gdzie są zamieszczone plany oferowanych do sprzedaży mieszkań oraz dodatkowe informacje. Według wymagań dewelopera, nie możemy umieszczać cen w Internecie, ale możemy je podawać przez telefon lub e-mail. Jeśli jakiś plan wzbudzi zainteresowanie, proszę do mnie zadzwonić lub napisać. Można też po prostu wypełnić załączony na mojej stronie dokument pod nazwą EDGE TOWERS SUITE REQUEST FORM. Proszę podać możliwie wszystkie informacje oraz pierwszy, drugi oraz trzeci wybór jeśli chodzi o mieszkania. Te zamówienia są zbierane od wszystkich VIP Agents do tej soboty rana i po tym nastąpi rozdzielenie unitów (jak ktoś nie zdąży wypełnić „zamówienia” do soboty, proszę je wysłać do mnie po prostu tak szybko, jak będzie to możliwe). Ponieważ jesteśmy na początku sprzedaży i mamy dostęp do całego budynku, jest ogromna szansa, że dostaniecie to, czego chcecie. Gdyby były jakieś problemy, to mam bardzo dobry kontakt z właścicielem firmy i zawsze mogę poprosić o pomoc. Wypełnione formy wraz z kopią prawa jazdy proszę wysyłać na mój e-mail Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript. lub fax 905-822-2922 jak najszybciej. Im szybciej je przekażę do firmy, która prowadzi sprzedaż, tym lepsze miejsce będzie w kolejce.

        Po rozdzieleniu mieszkań w sobotę, każda osoba będzie informowana o przydziale i zapraszana na przyjście do salonu sprzedaży na Elm Dr. West na podpisanie dokumentów. Ja będę zawsze obecny w takiej sytuacji, by czuwać nad przebiegiem podpisywania oraz by odpowiadać na pytania. W czasie tego spotkania potrzebny będzie czek na 5000 dol., ale nie jest on „kaszowany” do momentu, kiedy transakcja nie stanie się wiążąca. Oznacza to, że przez 10 dni od momentu podpisania umowy wstępnej, kupujący mają prawo zmienić zdanie i wycofać się z transakcji. Jest to bardzo wygodne i na pewno ten czas do namysłu zdejmuje dużo presji z samego faktu zakupu.

        W chwili podpisywania wstępnej transakcji otrzymacie również dokładną listę wymaganych wpłat oraz terminów. Jest to suma 15 proc. ceny rozłożona w czasie, na przestrzeni roku.

        W ciągu 20 dni po tym, jak umowa będzie już wiążąca, potrzebny będzie list od banku lub mortgage brokera, potwierdzający, że kwalifikujecie się na ten zakup. Jest to, tak szczerze mówiąc, w tym momencie trochę „wymaganie na wyrost” – i jak będzie potrzeba, pomogę w tej sprawie.

        Dlaczego właściwie zachęcam Państwa do tej inwestycji? Bo jest dobra z wielu względów:

        Bardzo atrakcyjna lokalizacja – centrum Mississaugi, tuż przy powstającej linii LRT. Na piechotę do SQ1, Sheridan Collage, City Hall, YMCA itd.

        Znakomity rental base – mieszkania do wynajęcia są tutaj bardzo poszukiwanie i ciągle ich brakuje.

        Budynek jest projektowany na najwyższym standardzie wyposażeń i według zapewnień dewelopera, będzie najbardziej luksusowym w Mississaudze.

        Plany mieszkań są niezwykle dobrze przemyślane, a ich standard wyposażenia przewyższa konkurencję.

        Jest ogromna szansa, że inwestorzy podwoją swój wkład już w chwili odbierania mieszkań.

        Wykorzystując equity zgromadzone w już spłaconym domu, możemy mieć stały miesięczny dochód.

        Mieszkań brakuje, a ceny mieszkań w Mississaudze są znacznie niższe niż w Toronto i na pewno będą wzrastały.

        Czekam na pytania pod numerem 905-278-0007.

Maciek Czapliński

piątek, 18 maj 2018 08:16

Gorący rynek mieszkaniowy

Napisane przez

maciekczaplinskiW chwili obecnej można wręcz powiedzieć, że rynek sprzedaży takich mieszkań jest rozpalony do czerwoności. Jest to zupełne przeciwieństwo w porównaniu ze sprzedażą domów i połówek!

Według statystyk TREB, w porównaniu do ubiegłego roku (który to był absolutnie szalony i poza wszelkimi statystykami) liczba domów sprzedanych jest znacznie niższa. To jest zresztą bardzo odczuwalne i zauważalne. Z drugiej strony, pomimo że sprzedaż spadła, ceny wcale się nie załamały i nadal są wysokie. Owszem, może spadły trochę w stosunku do ubiegłorocznego szalonego okresu, ale i tak są znacznie wyższe niż dwa lata temu.

        Zupełnie inaczej wygląda sprawa ze sprzedażą condo apartment. Jako przykład podam praktyczną obserwację. Zwykle w centrum Mississaugi w każdej chwili było około 30-50 mieszkań na sprzedaż poniżej 400.000 dol. Dziś jest ich znacznie mniej. Poniżej 375.000 dol. jest ich może w danej chwili  5 do 10. Reszta jest blisko lub ponad 400.000 dol. I mówię tu o mieszkaniach jednosypialniowych lub z jedną sypialnią z denem. 

        Według danych statystycznych TREB – ceny za mieszkania w ciągu roku wzrosły statystycznie o ponad 20 proc. To niesamowita różnica! Oczywiście, niektóre kompleksy wzrosły nawet o więcej – inne wzrosły nieznacznie! Głównie można powiedzieć, że „nowsze” mieszkania, których ceny były w granicach 295.000 do 375.000 dol. z niskim maintenance, wzrosły najbardziej. Mieszkania w starych budynkach (a szczególnie w tych ze złą reputacją, jak Roshe Court), z wysokim maintenance – wzrosły bardzo mało albo wcale! Dlatego nie sugeruję takich kompleksów jako dobrej inwestycji.

        Dlaczego tak się dzieje? Kilka bardzo prostych powodów, które przełożyły się na przyrost wartości:

        • Afordability, czyli osiągalność – ponieważ ceny domów w ostatnich latach tak gwałtownie wzrosły, większość populacji nie jest w stanie zapłacić obecnych cen. Dlatego jest takie ogromne zainteresowanie „dostępnymi” condo apartments.

        • Wiele osób nie jest obecnie w stanie otrzymać pożyczki hipotecznej po wprowadzeniu nowych przepisów na zakup domu. Mogą ewentualnie dostać ją na zakup mieszkań.

        Jedyną alternatywą dla młodej populacji staje się obecnie zakup mieszkania. Ponieważ zwykle zaczynają oni zakładanie rodzin później niż takie samo pokolenie 25 lat temu, wystarcza im na początek małe, ale własne mieszkanie.

        • Oczywiste jest, że małe mieszkanie, ale w nowym budynku z dobrym zapleczem do aktywności, jak gym, roof top do BBQ i recreation room – jest bardziej atrakcyjnym wyborem niż starszy budynek bez żadnego zaplecza i w dodatku zwykle ze znacznie wyższym maintenance.

        • Została zachwiana podaż i popyt! Duża liczba chętnych do kupna i mała liczba oferowanych mieszkań. Idealna mieszanka na to, co się dzieje obecnie na rynku!

        • W dodatku oprócz naporu ludzi, którzy chcą kupić mieszkanie dla siebie, pojawiła się ogromna liczba inwestorów. Tak, to prawda! Dziś w okolicy SQ1 jednosypialniowe mieszkanie wynajmuje się za 1800 dol./mies., dwusypialniowe za 2200 dol.! W centrum Toronto jest to nawet 3500 dol. Oczywiste jest, że przy takich cenach inwestorzy bardzo chętnie kupują i wynajmują mieszkania, bo cashflow jest znakomity. 400.000 dol. trzymane w banku da nam około 6000 dol. zwrotu. Kupione mieszkanie za 400 tys. da nam 12.000 dol. zwrotu minimum plus może przyrosnąć na wartości minimum drugie tyle! (3-proc. roczny minimalny przyrost wartości).

        Ponieważ brakuje mieszkań w sprzedaży „wtórnej”, warto, moim zdaniem, zainteresować się mieszkaniami sprzedawanymi z planów. Jednym z bardzo ciekawych projektów, który oferuję do sprzedaży, znany jest pod nazwą Edge Towers. Jest to dobra okazja dla inwestorów, ale również znakomita okazja dla tych wszystkich, którzy chcą kupić coś dla siebie, ale być może nie są jeszcze gotowi albo potrzebują czasu na zebranie pieniędzy – bo termin oddania do użytku to połowa 2020 roku!

        Projekt Edge Towers zlokalizowany jest na rogu Hurontario i Elm Dr. W. Z tego miejsca jest tylko 5-7 minut piechotą do SQ1, gdzie nie tylko jest superatrakcyjne centrum handlowe, ale również Sheridan Collage, YMCA, Centralna Biblioteka, City Hall, Celebration Square i szereg innych atrakcji. Mississauga się gwałtownie rozwija i jest obecnie jednym z większych miast w Kanadzie z najlepszą infrastrukturą. Wzdłuż Hurontario już wkrótce powstanie LRT – szybka kolej łącząca Port Credit z Brampton, a także – poprzez połączenie z GO Transit – łatwiejszy dostęp do Toronto.

        Projekt zawiera trzy wieże. W wieży pierwszej wszystkie mieszkania jednosypialniowe z denem oraz małe mieszkania dwusypialniowe są wyprzedane. Pozostało trochę mieszkań większych, od 750 do 1200 stóp kwadratowych, które są idealne dla ludzi myślących o downsizing i kupnie mieszkań dla siebie. Sprzedaż budynku numer 2 zacznie się za 10 dni i, moim zdaniem, będzie to ciągle bardzo atrakcyjna oferta cenowo. W porównaniu z Etobicoke czy Toronto, gdzie cena za stopę kwadratową często przekracza obecnie 1000 dol., to ceny w tym kompleksie są bardzo atrakcyjne. Potwierdza to zresztą znaczna liczba inwestorów spoza Mississaugi, którzy mogą kupić tu mieszkanie dwusypialniowe za cenę jednosypialniowego w centrum Toronto.

        Tych wszystkich, których ten temat zainteresował, zapraszam do odwiedzenia mojej strony internetowej www.czaplinski.ca. Wkrótce będzie można znaleźć tam ceny i plany mieszkań. Obecnie można zobaczyć symulacje komputerowe pokazujące, jak ten kompleks oraz mieszkania będą wyglądały. Można też dzwonić do mnie pod numer 905-278-0007, bym wpisał zainteresowanych na listę. Wszyscy, którzy się zapiszą, będą mieli możliwość pierwszeństwa wyboru po promocyjnych cenach. Znając dewelopera, w pierwszym momencie otwarcia sprzedaży na pewno będą też specjalne zachęty. Wpisanie się na listę nie zmusza do zakupu, ale daje możliwość wyboru!

        Kupno mieszkań z planów może w praktyce podwoić inwestycję w ciągu trzech lat! Proszę nie czekać! To znakomita i bezpieczna  inwestycja.

Maciek Czapliński

piątek, 11 maj 2018 08:15

Jeszcze trochę o błędach (19/2018)

Napisane przez

maciekczaplinskiKupno domu jest ważną i często skomplikowaną decyzją. Co kupić, gdzie, na co zwrócić uwagę? Pytań jest wiele i gdy robimy to sami, na własną rękę, możemy popełnić wiele kosztownych błędów. 

Z kupowaniem domów to jak z leczeniem. Każdy w rodzinie jest ekspertem i każdy ma coś do powiedzenia. Niestety, nie zawsze uwagi są słuszne. Nie ma idealnego domu i w każdym będą mniejsze lub większe usterki czy to funkcjonalne, czy techniczne. Dlatego gdy czasami po miesiącach poszukiwań, gdy widzieliśmy już dziesiątki domów z agentem i jesteśmy gotowi dokonać wyboru, nagle pytamy „rodzinnego eksperta” o opinię (który nie widział żadnego domu) – możemy uzyskać odpowiedź niekoniecznie taką, jakiej byśmy oczekiwali, bo bazuje ona często na braku znajomości rynku. Nie zniechęcam tu do „porad rodzinnych”, ale jeśli chcemy, by były one właściwe – to namawiam do „rodzinnego oglądania” domów. Wówczas porady będą oparte na doświadczeniu. 

        Wybierając domy, często nie zauważamy problemów funkcjonalnych i technicznych, dlatego że by to widzieć od razu, potrzebne jest doświadczenie, i tu rzetelny agent powinien być waszym „zabezpieczeniem”, i o tych błędach napiszę, ale zanim to zrobię, wspomnę o  jeszcze jednym ważnym rodzaju błędów, jakie popełniają kupujący. Jest to typ domu, który kupujemy. Ja rozumiem, że nie każdy może mieszkać w pięknym domu na dużej działce i jeszcze z basenem. Wiele osób ledwo stać tylko na zakup małego condo. Tak jest często, ale równie często wybór typu nieruchomości wynika z braku właściwej informacji. Kupując condominium z wysokim maintenance, często nie uświadamiamy sobie, że dodatkowe 450 dol. za opłaty to tyle, ile by pokrywało spłatę 100.000  dol. pożyczki hipotecznej. Inny fakt, to że 1000 dol. za wynajmowanie basementu – pokrywa ponad 200.000 dol. za spłaty hipoteczne. Innymi słowy, opłaty za townhouse kupiony za 400.000 dol. będą wyższe niż spłaty za dom (semi) wartości 600.000 dol. – jeśli ma on rental unit. 

        Zwykle zachęcam klientów do zakupu nieruchomości z potencjałem. Najlepiej domu z opcją wynajmu, ale również z potencjałem na przyszłą rozbudowę. Takie domy szybko nabierają wartości. Zwykle zniechęcam do zakupu stacked townhouses czy back to back townhouses. Świetny pomysł dla deweloperów, którzy zwiększają profit, wciskając wiele więcej osób na ten sam teren. Bardzo zły zakup dla tych, którzy się dają wsadzić na taką „minę”. Te unity, jak się zestarzeją i będą wymagały napraw – będą wręcz okropne i stracą na wartości. Przecież nie tylko nie da się w nich mieszkać, to również nie mając maintenance (back to back towns), będą upadały szybko pod względem technicznym. Kiedy przyjdzie czas na zmianę dachów, wymianę okien, malowanie elewacji itd. – nikt nie będzie tego robił w tym samym czasie i będzie to wszystko tak zrobione, na ile każdego stać.

        Ale wróćmy do tematu. Gdy odwiedzamy dziesiątki domów, na których obejrzenie mamy czasem tylko kilka minut, trudno jest czasami skoncentrować się na tym, co widzimy. Często po takim krótkim czasie podejmujemy decyzję o złożeniu oferty. Wielu oglądających często już po wyjściu z domu nie bardzo pamięta, co widziało. Tu, jak wspomniałem na początku – bardzo ważną rolę musi odegrać agent, który powinien wiedzieć, na co zwrócić uwagę swoim klientom.

        Do funkcjonalnych błędów zaliczyłbym między innymi:

        Brak właściwej strefy wejściowej do domu – ciasny korytarz, gdzie nie można na raz ubierać się czy rozbierać w kilka osób, brak odpowiednio dużej szafy na ubrania, brak miejsca, by zmienić obuwie – są oczywistymi problemami.

        Nieustawność pomieszczeń i ich wielkość – czasami, gdy oglądamy nieumeblowane pomieszczenia – wydają się one znacznie większe. Warto sobie wyobrazić ustawienie mebli. Czasami okazuje się, że dom jest tak zaprojektowany, że nie ma miejsca na kanapę czy stół do jedzenia. Popularny tak zwany open concept – nie ma zbyt wiele ścian na meble czy na powieszenie TV!

        Brak miejsca do jedzenia w kuchni – za mała kuchnia jest jednym z poważniejszych problemów. W dzisiejszym stylu życia – kuchnia to nie tylko gotowanie, to również miejsce, gdzie spędzamy czas z rodziną i przyjmujemy gości.  

        Brak połączenia strefy dziennej z ogrodem – dotyczy to szczególnie starszych domów. Łatwy dostęp do ogrodu oraz bliskość kuchni do ogrodu są wysoko cenione przez nabywców.

        Brak odpowiedniej liczby łazienek – warto pamiętać, że dziś dom powinien mieć przynajmniej dwie pełne łazienki – jeśli ma służyć rodzinie! To jest ten element, który znacznie ułatwia sprzedaż nieruchomości.

        Brak szaf i miejsca na przechowywanie różnych rzeczy! Wiemy, jak szybko dom zapełnia się różnymi rzeczami. Od ubrań do ozdób choinkowych! Brak miejsca do przechowywania „potrzebnych “ rzeczy jest powodem ciągłego bałaganu.

        Brak właściwego światła dziennego – domy budowane są na coraz mniejszych i węższych działkach. Często światło dzienne dochodzi do nas poprzez jedno lub dwa małe okna. Warto w czasie oglądania (dziennego) wyłączyć na moment sztuczne oświetlenie, by zorientować się, czy dom nie jest zbyt ciemny.

        Ustawienie do stron świata – większość z nas, Polaków, woli słoneczne ogrody, dotyczy to również większości kupujących z innych stron świata. Najbardziej poszukiwane są ogrody wychodzące na południe, południowy zachód, zachód oraz północny zachód.

        Lokalizacja –  pod hasłem lokalizacji rozumiem nie tylko dobrą okolicę, ale również unikanie linii wysokiego napięcia, autostrad, wysypisk śmieci czy złego sąsiedztwa. Wiele osób nie lubi sąsiedztwa szkół, szpitali czy cmentarzy – choć to są zwykle spokojni „sąsiedzi”.

        Zwracając uwagę na elementy techniczne domu – należy skierować uwagę na te składniki, które mogą wymagać natychmiastowej wymiany lub napraw – co wiąże się z kosztami.                         Stan zewnętrzny domu – zaniedbany dom z pozapadanym podjazdem, poniszczonymi drzwiami do garażu, dachem do natychmiastowej wymiany lub poobrywanymi rynnami – powinien być pierwszym ostrzeżeniem, gdy oglądamy domy. Odwrotnie, dom w idealnym zewnętrznym stanie, może dużo powiedzieć o wnętrzu nawet przed jego oglądaniem.

        Rodzaj ogrzewania – jest kolosalna różnica pomiędzy ogrzewaniem przy pomocy elektrycznych baseboards a ogrzewaniem gazowym. Głównie chodzi o koszty, ale również w przypadku baseboards nie możemy łatwo dołożyć klimatyzacji. 

        Nie wszyscy wiedzą, że projektując dom, musimy uwzględnić ogrzewanie, natomiast posiadanie klimatyzacji to luksus i często mamy domy, w których jej nie ma. To jest może luksus, ale latem coraz trudniej wytrzymać w domach bez centralnej klimatyzacji. Na szczęście technika poszła do przodu i obecnie istnieją bardzo łatwe do zainstalowania systemy centralne, nawet jeśli nie mamy kanałów nawiewnych.

        Tablica elektryczna – wymagane obecnie minimalne zasilanie to 100 amperów. 

        Okna – okna w nowszych domach są przeważnie robione z winylu i są one bardzo trwałe. W wielu starszych domach okna będą musiały być zmienione. Ich konstrukcja jest przestarzała i powodują ogromne straty cieplne. Stare okna mogą zwiększać rachunki za energię nawet o 30-40 procent. 

        To są te podstawowe problemy techniczne, na które jest łatwo zwrócić uwagę. 

        Pozostałe problemy techniczne powinna wychwycić inspekcja domu przez licencjonowanego inspektora.

Maciek Czapliński