Jeśli ktoś chce wybudować dom jak najtaniej i robi to jako biznes z zamiarem sprzedaży takiego domu, to oczywiście będzie miał inne podejście do budowy, wyboru materiałów budowlanych oraz standardów wykończenia.

Ile kosztuje wybudowanie domu za stopę kwadratową? Jest to często zadawane mi pytanie. Czy  można na nie odpowiedzieć w sposób jednoznaczny?

        Nie bardzo. Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na tak zadane pytanie, bo koszty budowy domów zależą od bardzo wielu składników oraz od podejścia do samego procesu budowy. 

        Jeśli ktoś chce wybudować dom jak najtaniej i robi to jako biznes z zamiarem sprzedaży takiego domu, to oczywiście będzie miał inne podejście do budowy, wyboru materiałów budowlanych oraz standardów wykończenia. Takie podejście do budowy najczęściej reprezentują firmy deweloperskie, które robią masową produkcję domów, zazwyczaj już sprzedanych z planów, które są budowane na coraz mniejszych działkach w sposób coraz bardziej byle jaki. Klient, który zakupił taki dom, i tak jest szczęśliwy, że coś mu się udało „dostać”, ale tak naprawdę kupił kota w worku, którego najczęściej odsprzeda zaraz po przejęciu, przy okazji robiąc jakiś profit. W takim przypadku deweloper, produkując domy na masową skalę, szuka wszelkich oszczędności, bo im taniej to zrobi, tym więcej mu w kieszeni pozostanie. 

        Podobne podejście reprezentują niektórzy indywidualni kontraktorzy, którzy budując domy na biznes albo robiąc tak zwany flip, starają się, by wszystko było jak najtaniej i jak najbardziej na efekt, niekoniecznie z dbałością o jakość i trwałość. Tanie szafki kuchenne czy łazienkowe, najtańsze granity (brzydkie, ale sztuka się liczy), najtańsze appliances, okna itd. Wszystko przykryje warstwa farby i dom idzie na rynek. Jak cena jest odpowiednia, nikt nie kwestionuje jakości i tak się biznes kręci. 

        Na szczęście jest też ogromna rzesza dobrych kontraktorów, którzy pomimo że budują na biznes, dbają o jakość i czasami estetykę. Wiedzą oni, że jest cała grupa klientów z pieniędzmi, którzy mogą zapłacić za jakość i którzy rozumieją, że dobrze wybudowany dom musi kosztować.

        Jeśli ktoś mnie wobec tego pyta, jaki jest koszt budowy za stopę kwadratową, planując wybudowanie domu marzeń, to muszę się zapytać, czy chodzi tu o standard i jakość z subdivision – czy chodzi tu o jakość budowy z wyższej półki.  Tak naprawdę nie ma jednoznacznej odpowiedzi na takie pytanie i jak się mówi po angielsku, „sky is the limit”. 

        Kiedyś rozmawiając z jednym z moich przyjaciół kontraktorów dokładnie na ten temat (a było to 10 lat temu), kiedy wszyscy podawali koszt budowy za stopę na poziomie 200 dol., on stwierdził, że on nie umie budować poniżej 600 dol. za stopę. Ale ponieważ miał doskonałą jakość budowania – to był bardzo zajęty, bo jego klienci tego się domagali. Natomiast ci, co budowali „tanio”, często nie mieli co robić, bo ich klientela nadal uważała, że 200 dol. za stopę to zbyt dużo, i szukała tańszych rozwiązań. 

        Wracając do tytułowego zagadnienia, to nie ma jednoznacznej odpowiedzi na pytanie o koszt budowy. Koszt zależeć będzie od bardzo wielu czynników. Wiadomo, że budując dla siebie i planując pozostanie w budowanym domu przez wiele lat – nie będziemy szukać oszczędności w sprawach oczywistych. Wiadomo, że dobrej jakości okna czy dobrej jakości pokrycie dachowe, lepszy piec, lepsze krany, lepsze płytki czy hardwood to wszystko kosztuje.  Ci, co to rozumieją, chętnie zainwestują w „jakość”, a to podniesie koszt za stopę. Na drugim biegunie są tacy, którzy próbując wybudować taniej – używają do budowy często przypadkowych materiałów, które znaleźli na przecenie lub odzyskali z rozbiórki. Widziałem na przykład kontraktora, który w nowo budowanym domu miał przypadkowe okna, które kupował na przecenach. Nie tylko wymiary były różne, ale również odcienie bieli się bardzo różniły, nie wspominając o konstrukcji poszczególnych okien. Inny „budowniczy” kładący zawodowo płytki – postanowił dom wykończyć tymi płytkami, które mu pozostały z różnych budów. Efekt był taki, że na jednym poziomie było wiele różnych płytek w różnych wielkościach i w różnych kolorach. Owszem, dom został wybudowany „taniej”, ale czy o to tylko tu chodzi? Dobra jakość i dobre materiały zwykle dodają wartości. A odwrotnie jest odwrotnie!

        Jest jeszcze wiele innych elementów, które wpływają na ostateczny koszt wybudowanego domu.

        • Koszt działki – obecnie często należy kupić stary dom i go zburzyć, by mieć miejsce na wybudowanie nowego. Im lepsza lokalizacja – tym większa cena. Z drugiej strony, jakość lokalizacji determinuje budżet, jaki możemy wydać na budowę. Budując w słabej okolicy, nie możemy przesadzić z jakością. I odwrotnie.

        • Koszt projektu – dobry projekt kosztuje, ale często znacznie wpływa na sukces inwestycyjny oraz sukces rodzinny (radość z posiadania ładnego domu). Słaby projekt jest często najgorszą decyzją, jaką robimy, wydając ciężko zarobione pieniądze. Co z tego, że na początku zaoszczędzimy, kiedy na końcu stracimy? 

        • Czas przygotowania budowy – zdarza się, że kupujemy dom, a później miesiącami załatwiamy wszelkie pozwolenia, projekty, finansowanie itd. Jak dom stoi pusty i nie przynosi dochodu – to wszystkie opłaty dodają się do ceny ostatecznej. Nie wszyscy wiedzą, że plany i pozwolenia na budowę można robić, zanim nawet oficjalnie przejmiemy dom. Przy dobrej organizacji pozwolenie na budowę może być gotowe w chwili przejęcia domu. 

        • Koszty uzbrojenia terenu – kupując stary dom, teoretycznie możemy się dołączyć do istniejącego systemu kanalizacji czy dostarczania wody lub prądu – ale czy jest to dobry pomysł? Jeśli istniejące utilities nie są zgodne z obecnymi standardami – należy je wymienić.

        • Koszty finansowania – to może być prawdziwy problem – często chwytając się brzytwy, pożyczamy pieniądze na budowę na lichwiarski procent, bo liczymy, że to będzie na krótki okres. Niestety, większość budów się przeciąga i koszty szybko rosną. A przecież istnieją dość korzystne programy finansowania budowy domów przez niektóre banki. Często również można wykorzystać (jak mamy) equity z posiadanego już domu.

        • Development charges – budując na działce, na której nigdy wcześniej nie było domu, będziemy odpowiedzialni za levies (development charges), co w Mississaudze przekracza obecnie 50.000 dol.

        Moim zdaniem, jeśli planujemy wybudowanie domu marzeń, to na pewno nie wybudujemy go taniej, niż gdybyśmy kupili dom na subdivision. Budując dom dla siebie, na pewno nie będziemy używać byle jakich materiałów lub ścinać narożników. Dlatego koszt będzie głównie zależał od tego, jakie mamy marzenia i oczywiście od tego, jakie mamy możliwości finansowe.

Maciek Czapliński

 Słyszy się o różnych pomysłach inwestycyjnych bazujących na „equity”, czyli wartości spłaconego domu. Jednym z nich jest kupno dodatkowej „rental property”. Czy to się opłaca?

Większość ludzi, kiedy kupuje pierwszą nieruchomość, pożycza pieniądze z banku. Kiedy po jakimś czasie nastąpi taki moment, że dom jest spłacony, typowym zachowaniem jest, że mieszkamy w takim domu i cieszymy się naszą „wolnością” od pożyczki hipotecznej. Nie ma w tym nic złego, ale czy możemy zrobić coś, co bez dużego wysiłku przyniesie  nam jakiś dochód teraz i w przyszłości? Część ludzi inwestuje zgromadzone „equity” na giełdzie, część ludzi kupuje cottage, czasami pożycza pieniądze na procent. To są jedne z dostępnych opcji. Ale dziś chciałbym zasugerować coś, co, moim zdaniem, ma minimum ryzyka i jednocześnie jest inwestycją, nad którą mamy pełną kontrolę.

        Ale zacznijmy od wyjaśnienia pojęcia „equity”. Na tak zwany chłopski rozum – jeśli mamy dom, który jest wart 900.000 dol. (typowa obecnie cena za dom w Mississaudze) i jest on całkowicie spłacony, to mimo że możemy nie mieć innych oszczędności, to nasza gotówka, którą w razie konieczności będziemy mogli dysponować, jest równa w przybliżeniu wartości domu. To jest właśnie „equity”.

        Według obecnych przepisów, banki mogą pożyczyć właścicielom domów bez potrzeby sprzedaży domu, a tylko pod ich zastaw, aż do 65 proc. jego wartości w formie linii kredytowej. Możemy nawet zadłużyć dom do 80 proc. wartości, ale te ostatnie 15 proc. będzie w formie pożyczki hipotecznej. Jest to możliwe oczywiście pod warunkiem, że mamy dobry kredyt i dochód, który możemy wykazać w wysokości pozwalającej na obsługę zadłużenia. Czyli w tym przypadku, jeśli założymy wartość domu jako 900.000 dol., to 65 proc. wartości wyniesie 585.000 dol., które możemy zaciągnąć jako pożyczkę w formie „secured line of credit”. Linia kredytowa będzie zwykle pożyczana na tak zwany „prime rate” i będzie praktycznie tak jak mortgage otwarty, czyli taki, który można spłacić w każdej chwili bez kary. Możemy oczywiście pożyczyć pod dom pieniądze jako typowy mortgage zamknięty. Będzie to zwykle pożyczka na niższy procent niż linia kredytowa, ale też mająca mniejszą elastyczność spłat.

        Ale wróćmy do inwestowania pieniędzy, które dostaniemy z banku pod zastaw naszej „obecnej” nieruchomości. Otóż jeśli wyciągniemy 585.000 dol. z domu, w którym mieszkamy, to możemy zainwestować te pieniądze w następną nieruchomość. Część ludzi kupuje nowe „condo”, licząc na przyrost wartości od zakupu do sprzedaży zaraz po przejęciu. Z tym że taka inwestycja trwa od zadatku do sprzedaży około 2 do 3 lat.

        Ja osobiście radziłbym kupno tak zwanego bliźniaka,  w którym już są albo mogą być zrobione dwa apartamenty do wynajmowania. Najlepszy rodzaj domów do tego celu to domy parterowe (bungalowy) lub „backsplits” (cztero- lub pięciopoziomowe).

        Dochód z takiego domu przy obecnych cenach zwykle wynosi około 1600-1800 dolarów miesięcznie za górny apartament i około 1000-1200 dol. za dolny apartament plus lokatorzy zwykle płacą za „utilities”. Czyli możemy założyć, że dochód wyniesie około 2600-3000 dol. miesięcznie. Jeśli kupimy bliźniak za 700.000, to spłata pożyczki  przy amortyzacji 25-letniej oraz 3,3-proc. oprocentowaniu wyniesie około 3400 dol. na miesiąc. Ubezpieczenie nieruchomości około 50 dol. na miesiąc, podatek od nieruchomości około 330 dol. na miesiąc. Razem jest to spłata na poziomie 3800 dol. Może się wydawać, że musimy dokładać 800 dol. miesięcznie, by dom się spłacał. Ale to nie jest prawda. W praktyce warto pamiętać, że z sumy, która wpływa na mortgage, prawie połowa idzie na spłatę pożyczki („principal”), a połowa to oprocentowanie. Oznacza  to, że praktycznie kupno drugiego domu nie zmienia naszych obciążeń finansowych. W praktyce dom się nie tylko sam utrzymuje, ale jednocześnie co roku nasze zaciągnięte zadłużenie pod zastaw naszego własnego domu spłacane jest o 12.000 dol. Dodatkowo trzeba pamiętać, że domy idą średnio w górę 5 proc. rocznie, co stanowi przyrost wartości przynajmniej o 35.000 dol. Nawet gdyby to była połowa tej sumy, to łącznie z tym, co spłacamy, nasze „equity” wzrasta na poziomie 30.000 dol. rocznie. Czy wiecie, ile przyniosłoby Państwu umieszczenie 585.000 dol. na procent w banku? Mniej niż 7000 dol. na rok. W ostatnich 10 latach domy wzrastały średnio minimalnie o 5 proc. rocznie. Czy można coś takiego powiedzieć o gotówce w banku? Wręcz przeciwnie – inflacja zwykle zabija cały profit. W przeciwieństwie do trzymania pieniędzy w banku, domy w naturalny sposób drożeją wraz z inflacją. 

        Słyszy się ostatnio uwagi, że domy są bardzo drogie (co jest prawdą) i że na pewno lada moment ceny spadną. Oczywiście, że taki moment może nastąpić, ale jeśli traktujemy inwestycję w nieruchomości długoterminowo, a nie jako spekulację, to nie mamy powodów do obaw. Nawet jeśli nastąpi korekta cen, to po pewnym czasie i tak ceny pójdą w górę i przewyższą tę, którą zapłaciliśmy. Historycznie, nigdy nie było inaczej (oprócz ekstremalnych sytuacji). 

        Posiadanie tak zwanej „rental property” ma jeszcze wiele innych zalet. Dochód z wynajmu musimy uwzględniać w podatkach, ale wówczas możemy odpisywać remonty, oprocentowanie, podatki itd. To wszystko co jest naszym wydatkiem związanym z  utrzymaniem drugiego domu. Często remonty, które robimy w głównym domu, można rozpisać jako robione w wynajmowanym domu!

        Inwestycja w nieruchomości ma też ogromną zaletę bezpieczeństwa. W przeciwieństwie do giełdy czy innych ryzykownych inwestycji, mamy pełne zabezpieczenie zainwestowanego kapitału oraz pełną swobodę nad tym, kiedy możemy czy musimy się z takiej inwestycji wycofać. Moim zdaniem, jest to zdecydowanie lepsze niż oferowane „syndicated mortgage”, które są często formą piramidy i wielu inwestorów straciło na nich ogromne pieniądze!

        A z drugiej strony, po co by się było wycofywać? Jeśli taki dom nam się spłaci, to będzie przynosił nam około 3000 dol. miesięcznie stałego dochodu, w chwili kiedy będziemy chcieli trochę zwolnić tempo naszego życia. 

        Jest jeszcze inny aspekt takiej inwestycji. Otóż mieszkając w naszym pierwszym domu, który jest naszą „prime residence”, po pewnym czasie na pewno pomyślimy o zmianie dużego domu na mniejszy. Wówczas można sprzedać ten pierwszy dom, a przenieść się do domu znacznie mniejszego, nawet pozostawiając lokatorów z dolnego poziomu. Nagle może się okazać, że nie tylko mamy sporo gotówki, ale jednocześnie ktoś, mieszkając w „basemencie”, płaci nam za wszelkie świadczenia, a w chwili kiedy zapragniemy spędzenie zimy na Florydzie – dopilnuje naszego domu tak przy okazji. 

        Ten ruch również pozwoli nam w ogromnym stopniu zminimalizować podatki, które moglibyśmy zapłacić, gdybyśmy sprzedawali „rental property”, bo nagle drugi dom staje się naszą „prime residence”, co otwiera wiele opcji podatkowych.

Maciek Czapliński
905-278-0007