Goniec

Switch to desktop Register Login

Nieruchomości

piątek, 08 wrzesień 2017 14:27

ABC oferty

Napisane przez

maciekczaplinskiPo tygodniach poszukiwań trafiamy na nasz „wymarzony” dom. Czas złożyć ofertę.

Warto wiedzieć o kilku sprawach. Oferta kupna i sprzedaży oraz sam proces negocjacji jest bardzo obszernym tematem. Dziś podam tylko kilka podstawowych informacji.

Pisemna oferta kupna jest zwykle inicjowana przez agenta reprezentującego kupujących. Przygotowywana jest ona na standardowych formularzach opracowanych przez Real Estate Board. Formularze te opracowane są przez prawników i w poszczególnych punktach zawarte są typowe paragrafy chroniące obie strony. Modyfikowane są tylko te elementy oferty, które w formie pisemnej określają warunki na jakich potencjalny klient gotowy jest kupić wystawioną na sprzedaż nieruchomość.

Wstępna oferta zawiera takie detale, jak proponowana cena, proponowany depozyt, warunki, jeśli jest to oferta warunkowa, dzień przejęcia nieruchomości oraz tak zwane inclusions – czyli określa, jakie sprzęty gospodarstwa domowego zawarte będą w cenie.
 
Depozyt, który towarzyszy ofercie, wynosi zwykle 3-5 proc. ceny wywoławczej. Jeśli oferta zostanie zaakceptowana, to depozyt przekazywany jest firmie reprezentującej właścicieli i umieszczany na specjalnym koncie – Trust Account.
 
Oferta jest ważna tylko przez określony okres. Może to być tydzień, mogą to być dosłownie godziny. Jeśli nie zostanie ona rozpatrzona w tym czasie, to traci swoją ważność.
 
Właściciel domu, który otrzymuje ofertę, może w określonym ofertą czasie: zaakceptować ją bez zmian, dokonać zmian i zaproponować kupującym swoje warunki, nazywane jest to counter-offer, lub jeśli oferta nie jest do zaakceptowania, pozwolić jej wygasnąć.
 
Jeśli oferta złożona przez kupujących rokuje nadzieję na szczęśliwe zakończenie, zwykle następują zmiany i oferta wraca do kupujących. Nazywa się to sign-back lub counter-offer.
 
Zwykle oferta krąży pomiędzy dwoma stronami przez jakiś czas. Za każdym razem strona robiąca zmiany zwykle przedłuża czas na akceptację oferty.
 
Negocjacje zwykle trwają, dopóki jedna ze stron nie zaakceptuje wszystkich warunków w składanej jej ofercie. Nie ma limitu co do liczby counter-offers, ale zwykle wystarczają 2 – 4 tury negocjacji, by uzyskać kontrakt akceptowany przez obie strony.
 
W procesie negocjacji biorą udział dwie strony – kupujący i sprzedający nieruchomość. Strona, która w końcowym efekcie akceptuje warunki drugiej strony – podpisuje na ofercie confirmation of acceptance. Wszelkie zmiany w ofercie po tym stadium – mogą być dokonywane tylko poprzez inny dokument zwany  amendment to agreement.
 
Zaakceptowana oferta trafia do prawnika – który od tego momentu reprezentuje swoich klientów aż do zakończenia transakcji.
 
Należy pamiętać, że wszystkie negocjacje i uzgodnienia muszą być na piśmie.

Inaczej proces negocjacji przebiega, kiedy mamy kilka ofert, z którymi musimy konkurować. Sytuacja, w której mamy kilka ofert na jeden dom, nazywana jest multiple offer situation. Z perspektywy sprzedających dom jest to wymarzona okoliczność. Kilku chętnych na ten sam dom to niemalże gwarancja sprzedaży domu szybko i często ponad wystawioną cenę. Najczęściej wystarczy przeanalizować wraz z agentem wszystkie oferty i wybrać najlepszą.
 
Z perspektywy kupujących jest to dużo bardziej skomplikowana i denerwująca sytuacja i chciałbym poświęcić jej trochę uwagi.
 
Jeśli znajdą Państwo dom i okaże się, że jest na niego kilka ofert, należy zdawać sobie sprawę, że zwykle cena sprzedaży będzie wyższa niż w przypadku pojedynczej oferty. Dlatego należy zadać sobie pytanie, jak bardzo nam zależy na kupowanym domu?
 
Jeśli jest to przeciętny dom, jakich wiele, to można albo zrezygnować ze składania oferty, albo złożyć ofertę zgodną z Państwa osobistym odczuciem wartości.
 
Natomiast jeśli dom, na który chcą Państwo składać ofertę, jest tym jedynym i wymarzonym domem spełniającym wszystkie (lub prawie wszystkie) oczekiwania, to sytuacja się zmienia. Warto wówczas zastanowić się, jak grać, by wygrać?
 
Należy pamiętać, że w przypadku kilku ofert zwykle wygrywają te, które mają najmniej warunków oraz oferują najwyższą cenę. Przed prezentacją oferty wiemy, ile ogólnie ich będzie. Jeśli mamy do czynienia z jedną konkurencyjną ofertą, strategia może wyglądać inaczej niż w przypadku pięciu konkurencyjnych ofert.
 
Oferty bezwarunkowe, oferujące datę przejęcia oczekiwaną przez sprzedających oraz oferujące dobrą cenę, mają największe szansę akceptacji.
 
Oferty warunkowe na załatwienie pożyczki lub inspekcję domu – zwykle nie mają wiele szans na akceptację.
 
Żaden z agentów przynoszących ofertę nie wie, jaką cenę i jakie warunki oferuje konkurencja. Jedynie właściciele sprzedawanego domu i ich agent mają pełny przegląd sytuacji. Dla kupujących oznacza to dość duży stres oraz odrobinę hazardu. Każdy tysiąc dolarów dodany do oferowanej ceny zwiększa szansę. Jeśli walczą Państwo o wymarzony i unikatowy dom, warto czasami zapłacić trochę więcej. Wszak dodatkowe na przykład 5000 – stanowi tylko około 22 dol. w miesięcznych spłatach. Oczywiście należy do końca zachować zdrowy rozsądek. Czasami nie warto poddać się emocjom. Agent real estate znający rynek powinien być tutaj bardzo ważnym doradcą.
 
Finałowa cena w przypadku kilku ofert może znacznie przekroczyć cenę wywoławczą. W różnych rejonach miasta i w różnych kategoriach cenowych ta nadwyżka może wyglądać inaczej. W Mississaudze w przypadku domów do 600.000 tys. – często przekracza 50.000 dol. Natomiast w okolicy na przykład Bloor/Princ Edward zdarzają się przebitki nawet o 200.000 tysięcy dol. Wszystko wynika z podaży i popytu. Wszystkie te rejony, w których domy bywają kupowane na spekulację przez kontraktorów i gdzie buduje się domy na zamówienie – zwykle osiągają wyższe ceny.
 

piątek, 01 wrzesień 2017 15:51

Jak inwestować w real estate

Napisane przez

maciekczaplinskiJest wiele sposobów inwestowania w nieruchomości. Najbardziej typowy to kupno nieruchomości, by w niej zamieszkać i powoli ją spłacać. Mamy dach nad głową i jednocześnie w chwili spłacenia domu – znaczne zabezpieczenie finansowe poparte wartością nieruchomości. Ale istnieje też spora liczba inwestorów, którzy już zbudowali equity i chcą je zainwestować ponownie w real estate, bo są przekonani, że jest to pewna i bezpieczna inwestycja.
Ja osobiście podzieliłbym inwestowanie w nieruchomości na kilka głównych nurtów:

• Kupowanie nieruchomości z zamiarem remontu lub budowy nowego domu.
• Kupowanie nieruchomości z zamiarem wynajmowania w dłuższym okresie.
• Kupowanie nowych nieruchomości z planów z nadzieją na przyrost wartości.
• Inwestowanie w pożyczki hipoteczne – najczęściej tak zwane drugie lub trzecie hipoteki.

piątek, 25 sierpień 2017 17:29

Mirabella

Napisane przez

maciekczaplinskiDziś chciałbym napisać na dwa zupełnie różne tematy. Pierwszy temat nasunęło samo życie. Drugi dotyczy nowego projektu w bardzo ciekawej lokalizacji. Zacznijmy od „życiowego” tematu.
To jest bardzo ciekawa historia, która przydarzyła mi się ostatnio i, moim zdaniem, jest warta opisania, bo może pobudzić do myślenia. Jak Państwo pamiętają, kilka razy pisałem o downsizing. Często sugerowałem takie rozwiązanie, by sprzedać droższy dom w Toronto (lub okolicy) i kupić znacznie mniejszy dom (lub mieszkanie) dla siebie. Zwykle powstaje pytanie, jak bezpiecznie zainwestować nadwyżkę, która może być bardzo znacząca? Czy włożyć na spekulacyjne inwestycje obiecujące wysokie zwroty? Czy włożyć pieniądze „bezpiecznie” do banku, ale na bardzo niski zwrot? Moim zdaniem, żaden z tych pomysłów nie jest godny zainteresowania. Ja osobiście uważam, że inwestycja w drugą nieruchomość, przynoszącą stały miesięczny zysk, jest najlepszym rozwiązaniem. Nie tylko mamy stały dochód, ale również, jak wskazuje historia, nieruchomości przyrastają na cenie i po jakimś czasie wartość naszej inwestycji może się podwoić, czy nawet potroić.
To rozwiązanie jest niezwykle atrakcyjne, ale często potencjalni „inwestorzy”, będąc często w już zaawansowanym wieku, boją się angażować w rental properties z obawy przed problemami z lokatorami. Z mojego doświadczenia wynika, że tak naprawdę problemy nie są wcale takie częste, jak się o tym mówi, ale… zawsze jest taka możliwość i często ludzie się tego obawiają.
Otóż klienci, o których opowiadam, po rozmowie ze mną wpadli na trochę inne rozwiązanie. Otóż mają oni dwójkę dorosłych dzieci, które dotychczas mieszkają z nimi pod jednym dachem i chcą się uniezależnić. Od dawna myślą o kupnie „własnego” condo, ale jak to zwykle bywa, nie mają zbyt dużo odłożonych pieniędzy, a uzyskanie pożyczki dla młodych ludzi zwykle jest skomplikowane. To, co zrobili moi klienci, jest niezwykle proste. Sprzedany dom pozwolił im kupić całkiem niezły bungalow poza miastem. Część pieniędzy pozostawili w banku na wyjazdy i przyj

TOWERS

emności. Natomiast byli w stanie również kupić dwa mieszkania na wynajem, czyli inwestycję. Z tym że zamiast wynajmować je ludziom obcym, wynajęli je swoim dzieciom. Umowa jest taka, że początkowe ceny wynajmu są trochę preferencyjne, by pomóc dzieciom wystartować (ale to tylko w pierwszym roku). Później spłaty są normalne (principle i interest).
Moi klienci są szczęśliwi, bo nie tylko pomogli wystartować dzieciom w posiadaniu własnych mieszkań, ale również mają stały dochód. To rozwiązanie ma też kilka innych zalet. Po pierwsze, uczy odpowiedzialności młodych ludzi. Moi klienci mogliby dać gotówkę dzieciom do ręki, by kupiły nieruchomość. Ale to często powoduje, że pieniądze są trwonione i mój klient zostałby bez dochodu „na stare lata” Taka forma pomocy uczy dyscypliny młodych ludzi, a rodzice zawsze mogą zapisać im to mieszkanie na własność w swoim testamencie.
Czyli reasumując, dwie pieczenie na jednym ogniu. Stały dochód i pomoc dzieciom!
A teraz chciałbym napisać trochę na temat nowego projektu.
Kilka dni temu zostałem zaproszony do sprzedaży nowego codominium z planów. W tym tygodniu mam spotkanie z przedstawicielem firmy deweloperskiej i po tym spotkaniu (pewnie za tydzień) będę mógł podać więcej szczegółów. Według zapewnień, jakie otrzymałem, klienci „doma

LOCATION

tor team” będą mieli:
• Uprzywilejowany akces do najlepszych cen i dobrych rzutów mieszkań.
• Bardziej w czasie rozłożoną strukturę wpłat,
• Prawo do odsprzedaży przed przejęciem unitu,
• Bezpłatną usługę prawnika, by przejrzeć dokumenty zakupu,
• Zamrożone maksymalne koszty płacone na zamknięcie.
Ten nowy projekt, pod nazwą Mirabella Condos, jest zlokalizowany na 1926 Lake Shore Blvd. West w Toronto.
Będą to dwa 38-piętrowe budynki. Mieszkania będą 1-, 2- i 3-sypialniowe z balkonami. Piękną sprawą jest to, że mieszkania od strony południowej będą miały widok na jezioro Ontario i Toronto, a mieszkania od północy na High Park. Oczywiście w tym przypadku im wyżej, tym lepiej!
Fantastyczna lokalizacja:
• Bezpośredni akces do Lake Shore Waterfront z parkami oraz plażami,
• Dostęp do High Park,
• TTC w zasięgu ręki,
• Szybki dojazd do downtown, CNE, BMO Field czy Ricoh Coloseum,
• 5 minut do Go Station na Exhibition.
Ceny mieszkań będą od 350 tys. dol. do 1 miliona.
Podatki w takiej sytuacji około 1 proc. ceny zakupu, maintenance około 50 centów od stopy kwadratowej.
Budynek będzie znakomicie wyposażony i będą tam niezwykle rozbudowane facilities.
Jak wspomniałem, dużo więcej szczegółów będę mógł podać już wkrótce. Mówię dziś o tym po to, by zainteresowane osoby już teraz kontaktowały się ze mną w bardzo prosty sposób. Wystarczy wysłać mi krótki e-mail lub zadzwonić do mnie a ja będę wpisywał Państwa na listę. Wkrótce również będzie można zapisywać się poprzez moją stronę internetową. Przypomnę mój e-mail Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

maciekczaplinski        Na wstępie chciałbym powiedzieć, że nie ma żadnych mierników określających idealny  dom. Każdy dom jest oceniany subiektywnie. Jednym ludziom przeszkadzają pewne elementy czy rozwiązania danego domu, a innym wcale nie.      

        Co wpływa negatywnie na wartość domu? Takich czynników jest bardzo wiele. Niektóre z nich nie zawsze są zależne od nas czy łatwe do naprawienia. Z drugiej strony, istnieje szereg negatywnych składników, które możemy poprawić, by zlikwidować ich negatywny wpływ. 

        Zacznijmy od niektórych elementów, na które nie mamy wpływu:

        Lokalizacja – domy, które sąsiadują z liniami wysokiego napięcia, torami kolejowymi, autostradami,  bardzo ruchliwymi arteriami czy wysypiskiem śmieci, zwykle sprzedają się znacznie dłużej i za mniejsze pieniądze. Wielu kupujących nie lubi również bezpośredniego sąsiedztwa ze szkołami, plazami czy zakładami przemysłowymi. Kupując dom, należy pamiętać o tym fakcie i starać się unikać wątpliwych lokalizacji.

        Stygma (piętno) – domy, w których uprawiano marihuanę, są zwykle niechętnie kupowane ze względu na obawy zdrowotne. Domy, w którym poprzedni właściciel zmarł, a jeszcze gorzej, gdyby popełnił samobójstwo, są zwykle unikane przez kupujących. To samo dotyczy domów, w których popełniono brutalne przestępstwo. Domy wychodzące na cmentarz są dla jednych ogromnym minusem, dla innych bardzo pożądanym elementem. Pierwsi boją się duchów, drudzy cenią sobie spokój i prywatność.

        Domy zabytkowe (Heritage Homes) – są to zwykle atrakcyjne domki o historycznym znaczeniu dla danego miasta. Jeśli ktoś jest gotowy taki dom zaakceptować, to może być nawet bardzo dobra reklama do prowadzeniu w nim biznesu. Natomiast wszelkie przeróbki do takich domów mogą być problematyczne, dlatego większość kupujących unika tego typu zakupów.

        Szkodliwe substancje – obecność azbestu, Urea Formaldehyde Foam Insulation  (UFFI), Vermiculite Insulation czy „mould” zdecydowanie wpływa na obniżenie sprzedawalności danej nieruchomości. Dla większości kupujących jest to poważny problem, pomimo że tak naprawdę moim zdaniem często jest to wyolbrzymione i na przykład jeśli chodzi o UFFI, to dawno już środki te, nawet jeśli były zainstalowane, przestały wydzielać jakiekolwiek opary. W USA środek ten jest używany powszechnie i nie budzi obaw.

        Zbiorniki na olej opałowy – te, które są prawdziwym problemem, to są te zakopane w ziemi. Po latach mają one tendencję do wycieków, a tym samym bardzo kosztownych napraw czy kosztów usunięcia. Domy, które mają takie zbiorniki, są bardzo trudne do ubezpieczenia.

        Czynnik ludzki – tak zwany przekrój społeczny ma zdecydowanie wpływ na ceny nieruchomości. Nie zawsze chodzi tu tylko o kolor skóry, ale często o to, jak niektóre nacje dbają o domy albo nie!

        A teraz elementy, które negatywnie wpływają na wartość nieruchomości, ale które w jakiś sposób możemy kontrolować lub poprawić poprzez modernizację, renowację albo konwersję. 

        Rodzaj ogrzewania – zwykle elektryczne jest mniej mile widziane niż nadmuchowe, ale wraz ze wzrostem kosztów gazu to może się zmienić.

        Serwis zasilający dom mniejszy niż 100 amperów – zmiana zasilania na większe jest łatwa, ale dla niektórych jest to po prostu niedogodność.

        Aluminiowe okablowanie domu – nie jest prawdziwym problemem, jeśli się o tym wie i odpowiednio podchodzi do wszelkich przeróbek. Panuje przekonanie, że takich domów nie można ubezpieczyć. Jest to nieprawda.

        Problemy funkcjonalne domu – brak przestrzeni do życia czy zła strefa wejściowa.

        Problemy techniczne domu – stary piec, okna, kuchnie, łazienki czy dach – potrafią zniechęcić wielu do zakupu. Z drugiej strony, wielu renowatorów poszukuje właśnie takich domów.

        Liczba łazienek – obecnie lubimy komfort i często brak dodatkowej łazienki powoduje, że dom nie jest kupowany.

        Baseny – tu zdania są podzielone, ale statystycznie 70% ich nie chce.

        Dlatego warto mieć agenta, który te wszystkie sprawy zna i będzie wiedział jak niektóre problemy rozwiązać.

        Mówiłeś o bardzo wielu problemach, które mogą zaistnieć w domach. Czy wobec tego jeśli ktoś sprzedaje swój dom i wie o pewnych problemach – powinien on czy ona je ujawnić?

        To, o czym mówisz, w real estate określane jest jako „disclosure”, czyli poinformowanie. Odpowiedź brzmi – to zależy. Jeśli problemy są widoczne gołym okiem i na przykład dotyczą ewidentnych problemów technicznych, jak stary dach czy okna albo stara kuchnia – to kupujący powinien sam to odkryć lub przy pomocy inspektora. To są normalne sytuacje i nie prowadzą do problemów.

        Za to jeśli ukryjemy poważne sprawy, takie jak fakt, że w domu uprawiano marihuanę czy ktoś w nim zmarł, to takie sprawy wyjdą na jaw zaraz po przejęciu domu, bo doniosą o tym życzliwi sąsiedzi.

        Konsekwencje mogą być bardzo poważne, a przede wszystkim kosztowne!

        To samo dotyczy ukrywania cieknących basementów czy innych poważnych ukrywanych spraw konstrukcyjnych.

        Jeśli wiemy, że istnieją problemy strukturalne albo z wilgocią, to lepiej je albo ujawnić i dostać pisemne potwierdzenie, że kupujący o tym wie, ale wówczas tracimy na cenie sprzedaży. Lepszym rozwiązaniem jest naprawa problemów i otrzymanie gwarancji, która pomoże nam uzyskać zwykle lepszą cenę.

piątek, 11 sierpień 2017 07:56

Reverse mortgage

Napisał

maciekczaplinski        Słyszy się często określenie REVERSE MORTGAGE. Jakie ma to zastosowanie w stosunku do domów?

        Reverse mortgage (odwrotna pożyczka hipoteczna), jak sama nazwa wskazuje, jest formą finansowania, która pozwala zadłużać się do maksymalnie z góry ustalonej kwoty w sposób powolny bez potrzeby miesięcznych opłat. 

        Ta forma pożyczki została wymyślona z myślą o ludziach w wieku emerytalnym, którzy mają małe dochody i brakuje im środków na utrzymanie nieruchomości. Według bardzo „optymistycznych” reklam, można „uwolnić” spore pieniądze „zamrożone w domu”, by je wykorzystać na pomoc dla dzieci, podróże, opłaty konieczne związane z domem itd.... Według reklam, „uwolnionych” pieniędzy nie potrzeba wcale spłacać do momentu, kiedy opuścimy nasz dom, czy przenosząc się do domu starców, sprzedając dom, czy odchodząc na „drugą stronę tęczy”. „Żyć nie umierać...”

        Zwykle jak coś jest tak piękne, to jest w tym jakiś podstęp. Moim osobistym zdaniem i zdaniem wielu ekspertów, tak zwany reverse mortgage powinien być ostatnim wyborem, by przetrwać na emeryturze. Na pewno nie pierwszym. A teraz kilka faktów:

        • W Kanadzie najbardziej agresywnie promowanym planem jest CHIP Home Income Plan oferowany przez Home Equity Bank.

        • Program ten jest oferowany dla ludzi 55 i więcej i można zaciągnąć dług do maksymalnie 55 proc. wartości nieruchomości, z tym że Home Equity Bank rzadko wypłaca więcej niż 40 proc. wartości nieruchomości jednorazowo.

        • Nieruchomość, pod którą otrzymujemy pożyczkę, musi być wyceniona przez rzeczoznawcę przysłanego przez Home Equity Bank. Wycena jest zwykle bardzo konserwatywna.

        Aplikant ponosi koszty związane z załatwieniem pożyczki, czyli appraisal, porady prawnika oraz rejestracji pożyczki. Łącznie jest to około 3000 dol.

        1. Udzielana pożyczka ma znacznie wyższe oprocentowanie niż porównywalne hipoteki. Obecnie Home Equity Bank liczy 5,9 proc. za 5-letni zamknięty mortgage. Normalne banki liczą koło 3 proc. Ponieważ program ten jest tak zaplanowany, że nic nie spłacamy, to całe oprocentowanie jest dokładane do zadłużenia i nagle się okazuje, że zadłużenie rośnie w bardzo szybkim tempie. Na przykład emeryt, który „dostanie” 150.000 dol. wypłaty jako cash advance, po 10 latach będzie winny 268.298 dolarów.  W ten sposób „przejadamy” nasze zasoby, które mamy w nieruchomości, w bardzo szybkim tempie. Kiedy wreszcie jesteśmy zmuszeni dom sprzedać albo się z niego wyprowadzić, to może się okazać, że wyprowadzamy się z gołymi rękami.

        2. Proszę pamiętać, że Home Equity Bank nadzoruje sprzedaż nieruchomości, nie zawsze dbając o interes „byłych właścicieli”. Raczej dba o swój. Koszty sprzedaży też są zawyżane.

        3. Pożyczane pieniądze są rejestrowane na tytule własności na „pierwszym miejscu” – oznacza to, że ta pożyczka ma pierwszeństwo przed wszystkimi innymi długami i praktycznie oddajemy nasz dom w „bankowe” ręce.

        4. Wielu ludzi sięga po tę formę pożyczki, bo znalazło się w chwilowych kłopotach zdrowotnych czy finansowych i ponieważ według „reklam” jest łatwo się zakwalifikować na pożyczkę, bo niepotrzebne są żadne dochody, tylko wycena domu. Nawet personalny credit score nie musi być super. Według reklam, pożyczkę tę można spłacić w każdej chwili, ale... po pierwsze, tylko 5 proc. wszystkich pożyczkobiorców to się udało. A ci, którzy to zrobili, byli skazani na płacenie wysokich kar za zerwanie umowy. W pierwszym roku jest to 11-miesięczne oprocentowanie. Po trzech latach kara spada do 4-miesięcznego oprocentowania. Kara jest anulowana, jeśli właściciel umiera, i jest zmniejszana, kiedy przenosi się on do domu starców i bank może położyć „łapkę” na nieruchomości. 

        5. Proszę również pamiętać, że według reklamy, nie musimy spłacać pożyczki, ale... musimy utrzymywać nieruchomość w dobrym stanie technicznym, płacić podatki oraz utilities. Jeśli Home Equity Bank zobaczy, że coś jest nie tak, to może nas zmusić do sprzedaży nieruchomości albo pokryje zaległości, ale dorzuci należność do naszego długu.

        Program jest reklamowany jako fantastyczna alternatywa dla seniorów. Być może pracuje dla niektórych, szczególnie tych, którzy są mało zaradni i nie wiedzą, w co się pakują. Moim zdaniem, jest to program, który należy omijać z daleka, bo są lepsze rozwiązania. Moim zdaniem, jest to współczesna LICHWA w białych rękawiczkach.

        Czy są wobec tego lepsze rozwiązania?

        Jeśli mamy taką możliwość, to warto w pewnym momencie życia załatwić w każdym normalnym banku – Home Equity Line. Może być ona nawet do 65 proc. wartości domu.

        • Jest ona na znacznie mniejszy procent niż to, co oferuje CHIP.

        • Jest to pożyczka, która może być spłacona w każdej chwili bez kary. 

        • Wraz ze wzrostem wartości nieruchomości, można ubiegać się o zwiększenie linii.

        • Do końca my decydujemy, co się dzieje z naszym domem.

        Oczywiście, wielu seniorów nie ma dochodów, by się zakwalifikować na taką formę pożyczki, dlatego uważam, że znacznie lepszą alternatywą niż CHIP jest najprostsze rozwiązanie określane słowem downsizing, w którym mogę wszystkim zainteresowanym pomóc.

        Jeśli mamy dom (często wart 1 milion) i go sprzedamy, mamy ogromną elastyczność:

        • możemy na przykład wynająć mieszkanie za około 1500 dol./mies., lokując całą sumę na bezpieczne 3-4 proc. rocznie. Dochód 30-40 tys. rocznie nie tylko pokryje nasz rent, ale jeszcze da nam mały dochód. Cały czas nasza gotówka jest dostępna. Ten sposób jest oczywiście pasywny;

        • możemy też kupić condo za 350.000 dol. jedno dla nas, jedno na wynajem. Pozostanie nam około 200.000 dol. na zabezpieczenie i wydatki. Nasze miesięczne wydatki spadną do około 700 dol. za condo w którym mieszkamy. Dochód z wynajmowanego conda net wyniesie 12.000 dol.  rocznie, a dodatkowo 5 proc. przyrostu rocznie na wartości dwóch mieszkań daje około 35.000;

        • inna opcja to kupno semi detached z rental income – podobna sytuacja. Mieszkamy za darmo i jeszcze mamy dochód.

        Zdaję sobie sprawę, że kiedy dochodzimy do pewnego wieku i nie mamy wokół siebie życzliwych osób, to często łapiemy za przysłowiową brzytwę. Nie znamy przepisów, często nie znamy języka i dajemy się nabrać na bardzo pozytywne reklamy. Dlatego Ci wszyscy, którzy potrzebują porady czy pomocy, proszeni są o kontakt. Chętnie umówię się na spotkanie i pomogę podjąć właściwą decyzję! 

piątek, 04 sierpień 2017 07:37

Czy warto się ubezpieczać?

Napisane przez

maciekczaplinski        W odniesieniu do nieruchomości istnieje wiele ubezpieczeń. Warto wiedzieć, jakie są najbardziej typowe i czy warto je kupować? Są one często diametralnie różne. Niektóre są dobrowolne. Niektóre są obowiązkowe. Chciałbym przypomnieć, jakie są typowe ubezpieczenia i dlaczego warto lub trzeba je mieć.

        • MORTGAGE INSURANCE. Nie jest to nic innego niż ubezpieczenie na życie (life insurance). Nie jest ono obowiązkowe, ale moim zdaniem każdy powinien je mieć. Jeśli ktoś ma mortgage i nie ma rodziny, o którą się musi martwić, lub nie jest tak zwanym głównym żywicielem rodziny – to być może ubezpieczenie to nie jest aż tak konieczne. Natomiast osoba, która jest odpowiedzialna za rodzinę, szczególnie z małymi dziećmi, zdecydowanie powinna mieć takie ubezpieczenie. Są dwa typy ubezpieczeń na życie – jeden oferowany poprzez banki, drugi oferowany poprzez niezależnych agentów. Są różne rodzaje ubezpieczeń (długo- i krótkoterminowe) i o nich powinni Państwo porozmawiać z agentami ubezpieczeniowymi, ale jest kilka różnic pomiędzy ubezpieczeniami oferowanymi przez banki a indywidualnych agentów, o których należy wiedzieć.

        Różnica pomiędzy ubezpieczeniem oferowanym przez bank a poprzez agenta jest zasadnicza. W przypadku „bankowego” ubezpieczenia – w chwili śmierci ubezpieczonego spłacana jest tylko pozostała (niespłacona) część pożyczki hipotecznej. Oznacza to, że rodzina nie będzie miała żadnego obciążenia na domu, ale również, jeśli było to jedyne ubezpieczenie, nie będzie miała żadnych innych pieniędzy i może być zmuszona do sprzedaży nieruchomości. Jedyną zaletą tego typu ubezpieczenia jest to, że raz ustalona stawka ubezpieczenia nie ulega zmianom wraz z wiekiem ubezpieczonych oraz nie ma rozróżnienia na palaczy i niepalących. 

        Natomiast w przypadku niezależnego ubezpieczenia:

        • W chwili śmierci ubezpieczonej osoby – rodzina dostaje ubezpieczenie do ręki i może zadecydować, co z nim zrobi.

        • Pożyczka może zostać spłacona w całości, w części lub środki mogą zostać zainwestowane w lepszy sposób. Wstępna wysokość ubezpieczenia może być ustalana indywidualnie – i może przekraczać wartość mortgage’u – co może być bardzo istotne w przypadku rodziny z dziećmi. 

        • W przypadku zmiany instytucji finansowej (kiedy przechodzimy z banku do banku z naszym mortgage’em) – polisa nie ulega zmianie – w wypadku bankowego ubezpieczenia – polisa może utracić ważność.

        • Polisę można kontynuować po spłaceniu pożyczki hipotecznej – w przypadku bankowego ubezpieczenia – polisa wygasa wraz ze spłatą pożyczki.

        Nie jestem agentem ubezpieczeniowym i nie dostaję za to żadnych pieniędzy. Natomiast spotkałem się z wieloma sytuacjami, kiedy wydarzyło się nieszczęście i wówczas okazało się, że nikt nie jest w stanie pomóc. Jeśli nie chcą Państwo polegać na jałmużnie, to warto pomyśleć o zabezpieczeniu w formie ubezpieczenia na życie i zdrowie!

        • TERMINAL ILLNESS INSURANCE.  Bardzo ciekawy koncept. Wykupuje się ubezpieczenie na określoną sumę. Wydaje mi się, że maksymalny benefit wynosi 250.000 dol. Składki są zależne od wieku osoby ubezpieczanej i zwykle kontrakt podpisuje się na 10 lat. W wypadku choroby krytycznej potwierdzonej przez lekarza – ubezpieczenie wypłacane jest w całości. Suma ta pozwala osobie ubezpieczonej na walkę z chorobą, no i oczywiście, jeśli jest to możliwe w danej sytuacji, mamy o jeden problem mniej. Nie musimy martwić się, z czego utrzymamy rodzinę czy zapłacimy mortgage (jeśli go mamy). Do chorób krytycznych zaliczane są miedzy innymi zawał serca, rak itd. Najlepszym elementem tego ubezpieczenia jest to, że jak nie skorzystamy z wypłaty premium – to nasze składki są nam wypłacane prawie w 70 proc.! Czyli takie ubezpieczenie to małe ryzyko finansowe – a w przypadkach krytycznych może pomóc w trudnej sytuacji!

        • HOME INSURANCE. Ubezpieczenie jest tak długo obowiązkowe, jak długo mamy mortgage. Wymagane jest poprzez instytucję finansową, jako forma zabezpieczenia pożyczki. Mortgage jest pożyczką udzielaną pod zastaw nieruchomości. W przypadku, gdyby dom się spalił i nie byłby ubezpieczony – a właściciele nie mieliby środków na jego pełną odbudowę – interes banku byłby poważnie zachwiany. Dlatego banki wymagają, by ubezpieczenie domu pokrywało tak zwany replacement value. Oczywiście ubezpieczenie domu, moim zdaniem, należy mieć nie tylko, jak się ma mortgage. Dom jest zwykle największą inwestycją życiową indywidualnego obywatela i we własnym  interesie – należy mieć taką inwestycję ubezpieczoną. Ubezpieczenie domu nie jest zbyt kosztowne – wynosi około 700-1500 dol. w skali roku i zależy od wartości domu oraz, jak w przypadku ubezpieczeń samochodowych, od tak zwanych elementów polisy, jak na przykład wysokość deduction, maksymalna wysokość liability itd. Ubezpieczenie domu sprzedawane jest jako „package”  również pokrywający inne elementy ryzyka, jak na przykład włamania, pogryzienie przez psa i katastrofy naturalne. Ubezpieczenie za dom można połączyć z ubezpieczeniem za samochód – zwykle daje to 10-proc. zniżkę.

        • HIGH RATIO MORTGAGE INSURANCE (CMHC lub GE Capital). Ubezpieczenie pożyczki hipotecznej, jest obowiązkowe, jeśli down payment jest mniejszy niż 20 proc. Wiele banków obecnie nawet wymaga tego ubezpieczenia do 25 proc. wartości down payment. Ubezpieczenie to jest formą zabezpieczenia pożyczki ze strony banku, w przypadku kiedy należałoby sprzedać dom w sytuacji przymusowej. Ubezpieczenie to płacone jest jednorazowo w chwili zakupu nieruchomości i uzależnione jest w sposób procentowy od wysokości down payment. Przy 5 proc. wpłaty – wynosi obecnie 2,75 proc. od pożyczonej sumy. Przy np. 15 proc. wpłaty wynosi tylko 1,75 proc. od pożyczonej sumy. Na ogół składka za ubezpieczenie jest doliczana do pożyczki za mortgage i płacona jest razem z nią. Obowiązuje również podatek HST na wartość składki – który musi być zapłacony przy zamknięciu transakcji. 

        • TITLE INSURANCE. Chroni przed  utratą wartości rynkowej nieruchomości wynikającej z problemów prawnych. Chroni przed stratami finansowymi, które mogą wynikać z działalności oszustów, na przykład rejestrujących nieautoryzowane pożyczki na nieruchomości. Chroni przed błędami prawnika w czasie zamykania transakcji. Na przykład zaległe podatki miejskie (property tax), jeśli nie są spłacone w czasie zamykania transakcji – przechodzą na nowych właścicieli. To ubezpieczenie nas od tego chroni. Koszt tego ubezpieczenia w stosunku do benefitów, jakie daje, jest marginalny i najważniejsze, tylko jednorazowy. Proszę pytać prawnika, który będzie zamykał transakcję, o to ubezpieczenie. Naprawdę warto je mieć! Przy cenie zakupu domu 500.000 dol. – ubezpieczenie wyniesie około 500 dol. – czyli bardzo niewiele.

piątek, 28 lipiec 2017 08:10

Kanadyjski system budowania

Napisane przez

maciekczaplinski        Sposób budowania typowych domów mieszkalnych w Polsce i w Kanadzie bardzo się różni. Który system jest lepszy?

        Nie mam tu na myśli wieżowców, bo te są budowane w obu krajach bardzo podobnie. Ale jeśli mówimy o przeciętnych domach jednorodzinnych, to na ogół sposób budowania w Polsce i sposób budowania w Kanadzie różnią się diametralnie. W Polsce ciągle dominuje system budowania tradycyjny, ze ścianami nośnymi z cegły lub betonu oraz wylewanymi stropami betonowymi. Na szczęście przez ostatnie 20 lat system ten został znacznie „poprawiony” dzięki zastosowaniu systemu szkieletowego w wielu nowo budowanych domach. Zamiast ścian nośnych mamy obecnie słupy. Ściany działowe są obecnie coraz częściej stawiane podobnie jak w Kanadzie przy pomocy metalowych studs. Zamiast typowego tynku coraz częściej stosowany są płyty gipsowe. W pewien sposób, można powiedzieć, że system budowania w Polsce zaczerpnął wiele dobrych pomysłów ze stosowanego systemu w Kanadzie.  

piątek, 21 lipiec 2017 08:26

Jak podejść do sprzedaży na dzisiejszym rynku

Napisane przez

maciekczaplinski        Rynek sprzedaży nieruchomości w ciągu kilku miesięcy przeszedł od „galopu” do bardzo spokojnego „kłusa”. Czy to wpływa na to, jak domy powinny być przygotowane do sprzedaży? Zdecydowanie tak! Ten szalony okres, który na szczęście się zakończył, minął i pewnie już nie wróci. Dziś ponownie zaczynają działać pewne stałe zasady, które pomagają sprzedać dom i które chciałbym przypomnieć.

        Wycena wywoławcza nie na podstawie „ile chcemy zarobić”, a nie na podstawie realnej wartości rynkowej. Możemy wystawić dom na sprzedaż nawet za najbardziej nierealną cenę. Natomiast cena, za jaką dom zostanie sprzedany, jest dyktowana przez realia rynku i sytuację rynkową. Nadmiernie zawyżona cena zniechęca kupujących nawet do próbowania oferty, co prowadzi do frustracji sprzedających. Często oglądając podobne domy w podobnej okolicy, widzimy różnicę w cenie nawet o 100.000. Prowadzi to do frustracji – bo nie mamy ofert, ale z drugiej strony, nie ma nic dziwnego, jeśli cena jest zawyżona.  

piątek, 14 lipiec 2017 08:00

Czy są powody do obaw?

Napisane przez

maciekczaplinski        To, że żyjemy w tak zwanym świecie medialnym, kompletnie uzależnionym od przepływu informacji, ma potwierdzenie również w odniesieniu do real estate. W dzisiejszych czasach każdy jest ekspertem, każdy ma dostęp do licznych informacji i każdy stara się wyciągać własne wnioski, które w wielu przypadkach niewłaściwie interpretowane, mogą prowadzić do niepotrzebnej nerwowości w podejmowaniu decyzji.

        Wszyscy pamiętają nieprawdopodobnie gorący rynek pod koniec ubiegłego i na początku tego roku. Brak nieruchomości na sprzedaż, zachwiany popyt i szalone ceny! Wszyscy obserwowaliśmy z niedowierzaniem, jak z miesiąca na miesiąc nieruchomości szły w górę o 5 proc. czy 10 proc. Właściciele domów zacierali ręce, potencjalni kupujący wpadali w depresję. Czy był to zdrowy rynek? Czy mogło być tak bez końca? Odpowiedź jest „oczywiście, że nie”. Ten szalony rynek wynikał raz z zachwianej podaży (było na rynku 20 proc. domów w stosunku do tego, co jest dziś), ale również z tego, że „każdy będąc ekspertem” i słuchając mediów, które podgrzewały sytuację, próbował podejść do rynku nieruchomości jak do „stock market” – typowo spekulacyjnie. Wielu inwestorów kupowało nieruchomości z założeniem, że po roku zarobią znaczną sumę bez potrzeby nawet inwestycji w remont, zarabiając tylko na spekulacyjnym wzroście wartości. Szczególnie w Vancouverze była popularna sytuacja określana flipping offers, gdzie spekulant odsprzedawał umowę kupna  sprzedaży następnej osobie z poważnym zyskiem jeszcze przed zakończeniem transakcji.

        Oczywiście, że taki szalony okres musiał się w pewnym momencie zakończyć. Czy oznacza to, że rynek się załamał? Że nieruchomości spadną na wartości? Jak podejść do obecnego rynku?

piątek, 07 lipiec 2017 14:54

Portability

Napisane przez

maciekczaplinski        Zdarza się, że kupiliśmy nieruchomość i w chwili zamknięcia transakcji wybraliśmy pożyczkę zamkniętą na 5 lat. Po upływie 2 lub 3 lat nagle dochodzimy do wniosku, że chcemy zamienić dom na inny i musimy sprzedać ten, w którym mieszkamy. Ale wstrzymujemy się z tym ruchem w obawie przed karą za zerwanie umowy z bankiem. Powstaje pytanie, czy naprawdę mamy powód do obaw? 

        To oczywiście zależeć będzie  od tego, jaki mamy mortgage. Wielu kupujących nieruchomości wybiera mortgage zamknięty na 5 lat, obawiając się, że ich spłaty mogą pójść w górę. Często kosztem wybrania wyższego oprocentowania, wybieramy „spokój”, jak nam ma zapewnić  stały procent i stałe spłaty przez następne lata. Życie pisze różne scenariusze i może się okazać, że już po kilku latach nasze plany się zmieniają i jesteśmy zmuszeni sprzedać dom albo zamienić go na inny. Panuje przekonanie, że każda zmiana domu jest związana z karą pieniężną za „zerwanie umowy”. Jest to prawda w niektórych przypadkach, ale nie we wszystkich.