Goniec

Register Login

Nieruchomości

piątek, 05 październik 2018 16:13

Czy można nagiąć przepisy urbanistyczne? (40/2018)

Napisane przez

maciekczaplinskiCzasami kiedy kupimy działkę budowlaną w mieście albo dom z zamiarem rozbudowy, wydaje nam się, że możemy wybudować sobie dom naszych marzeń. Okazuje się jednak bardzo szybko, kiedy zaczynamy dom projektować, że istnieje cały szereg ograniczeń i przepisów urbanistycznych, którym musimy się podporządkować. Jest to zupełnie logiczne, bo gdyby każdy mógł budować dom “swoich marzeń” bez żadnych restrykcji i ograniczeń to szybko by się okazało, że marzenia się bardzo różnią i nagle żylibyśmy w bardzo “chaotycznym” i trochę zaśmieconym dziwolągami środowisku.

Przepisy, które regulują co można budować, i w którym miejscu w mieście nazywane są “Zoning By-Law” i są one opracowywane dla każdego miasta i poszczególnych rejonów miasta oddzielnie. Oczywiście przepisy te istnieją od dziesięcioleci i dlatego od czasu do czasu są one modyfikowane i dostosowywane do nowych zmieniających się realiów rozwoju miasta.

Na przykład w Toronto przed połączeniem w jedną aglomerację miejską istniały w obrębie każdego “starego miasta”, takiego jak Etobicoke czy Scarborough bardzo różne wymagania urbanistyczne. Dlatego kiedy powstało Toronto jako „Metro Toronto”, po wielu latach przygotowań wprowadzano w 2013 nowe “City Wide Zoning By-Law” - jednolite dla całego miasta. Zabawne jest jednak to, że nadal projektując domy należy patrzeć na nowe wymagania urbanistyczne oraz na stare wymagania w obrębie każdego „starego miasta” i projektować domy według “najbardziej restrykcyjnego” przypadku z obu zoningów. Ten proceder będzie trwał jeszcze przez wiele lat zanim nowe przepisy zostaną uznane za jedyne obowiązujące.

Przepisy Zoning By-law określają wiele kryteriów jak: maksymalną wielkość budynku, maksymalną wysokość, odległość od granic, typ nieruchomości jaki możemy wybudować, itd. Można te informacje znaleźć w każdym “planning department” każdego miasta. Taka wizyta może być bardzo pożyteczna dla ludzi, którzy nie są wykształceni w kierunku projektowania i czytania długich i skomplikowanych przepisów urbanistycznych. W tym przypadku planista udzielający informacji, będzie w stanie udzielić bardzo skróconych i istotnych informacji.

Dla tych, którzy są bardziej zaawansowani - doskonałym źródłem informacji są “interactive maps”, które obecnie praktycznie każde większe miasto posiada w internecie. Jak zlokalizujemy taki portal z mapami - wystarczy wpisać nazwę ulicy oraz numer domu i natychmiast zobaczymy działkę, która nas interesuje oraz szczegółowe wymagania urbanistyczne. Oczywiście, nie jest łatwo wyłuskać esencję z bardzo skomplikowanego języka zawodowego i łatwo jest popełnić błąd. Jeszcze raz sprawdza się potęga internetu.

W idealnym świecie każdy powinien przestrzegać przepisów, ale też każdy ma prawo do odrobiny fantazji. Czasami dom , który chcemy wybudować jest większy czy wyższy niż przepisy wymagają. Czasami też się dzieje, że dom budowany 50 lat temu, który właśnie planujemy remontować nie spełnia obecnych wymagań urbanistycznych bo uległy (przepisy) one zmianom. Czasami mamy ochotę podzielić większą działkę na dwie mniejsze by wybudować dwa domy. Co robić w takiej sytuacji?

Otóż, w obrębie każdego miasta istnieje instytucja nazywana “Committee of Adjustments” (COA), która zajmuje się takimi przypadkami. Działa to tak, że jak chcemy wystąpić o odstępstwo od zasad, musimy przygotować dokładne rysunki pokazujące naszą propozycją i wraz z listą potrzebnych “adjustments”. Ale skąd wiedzieć jakie zmiany są nam potrzebne?

Otóż, zanim właściwie złożymy aplikację w COA o zmiany, warto jest jeszcze zrobić jeden dodatkowy krok. Proponowane rozwiązanie warto jest złożyć na ZPR (Zoning Preliminary Review). Kosztuje to trochę (mniej niż $750), ale wyćwiczony w tym procesie Planista Miejski, wychwyci wszystkie potrzebne zmiany do przepisów urbanistycznych jakie potrzebujemy i da nam ich listę.

Rysunki wraz aplikacją, opłatami oraz wynikiem przeglądu ZPR można złożyć w biurze administracyjnym COA osobiście. Można to też dokonać przez e-mail. Biuro to po otrzymaniu dokumentacji, sprawdza nasze oczekiwane wymagania oraz zasięga opinii fachowców z planning department i innych miejskich służb. Po wstępnej analizie - informacja o naszym proponowanym projekcie jest wysyłana do wszystkich zamieszkałych domów w promieniu 150 m, by ich mieszkańcy wiedzieli co jest planowane w ich okolicy.

Ponieważ jest to proces publiczny raz na dwa tygodnie wyznaczone jest posiedzenie COA, na którym każdy ubiegający się o zmiany (lub jego przedstawiciel) prezentuje swoje proponowane zmiany. Sąsiedzi mają prawo do wyrażenia swojej opinii na takim spotkaniu. Po wysłuchaniu obu stron członkowie COA podejmują decyzję w jawnym głosowaniu. Decyduje większość. Od decyzji COA można się odwołać w ciągu 20 dni do instancji nadrzędnej, którą do niedawna było Ontario Municipal Board (OMB). Samo odwołanie nie jest zbyt kosztowne, ale by było skuteczne wskazane jest zatrudnienie prawników oraz ekspertów. Może to sięgać tysięcy dolarów. Również okres oczekiwania na wysłuchanie odwołania w OMB mogło trwać miesiące! Dlatego stworzono obecnie TORONTO LOCAL APPEAL BODY (TLAB), które rozpatruje odwołania znacznie szybciej i taniej.

Pozytywne jest to, że w większości przypadków członkowie COA przychylają się do próśb “aplikantów” o odstępstwa. Często nawet opozycja sąsiadów nie jest tu problemem bo członkowie COA bardziej polegają na opinii ekspertów niż przejmują się protestami sąsiadów. Zdarzają się jednak odstępstwa i dobrze przygotowany protest sąsiadów - może zaważyć na negatywnej opinii nawet wbrew logice - bo członkowie COA to są Radni Miejscy - czyli politycy, którzy liczą się z opinią “tłumu”.

piątek, 28 wrzesień 2018 08:34

Czy downsizing się opłaca? (39/2018)

Napisane przez

maciekczaplinski        Zwykle w takich sytuacja mocno polecam kupno domu około godziny jazdy z Mississauga w takich miejscach, jak Guelph, Brantford, Cambridge czy Paris (brzmi kusząco); lub na północy koło Wasaga Beach. Sugeruję również kupno domów nie starszych niż 15 lat  oraz raczej domów parterowych (bungalow) – by uniknąć schodów. 

Na wstępie zaznaczę, że piszę tutaj o sytuacji, kiedy osoby przechodzące na emeryturę (albo tuż przed wiekiem emerytanym) zmieniają dom większy i zwykle droższy na tańszy i mniejszy. Czy to się opłaca? Moim zdaniem najczęściej TAK. A wielu przypadkach jest to też koniecznością i jedynym logicznym rozwiązaniem, by poprawić swoją sytuację finansową.

        Są oczywiście indywidualne sytuacje, kiedy ktoś przechodząc na emeryturę jest niezwykle zamożny i fakt, że przestaje pracować i zarabiać nie wpływa na jego „life style”. Jednak statystycznie są to zwykle znikomo procentowe sytuacje. Dla zdecydowanej liczby emerytów (i przed emerytów) brak stałych regularnych dochodów zdecydowanie wpływa na obniżenie możliwości finansowych oraz znacznie wpływa na zmianę stylu życia. 

        Podjęcie decyzji o tym, by dokonać „downsizing” (czyli zmiany domu) nie jest łatwe. Ale tym, którzy mają tyle zdrowego rozsądku by to zrobić serdecznie gratuluję. Ci, którzy się zdecydują zwykle poprawiają znacznie swoją sytuację finansową obniżając ekspozycję do codziennych wydatków takich jak mortgage, wysokie property tax czy wysokie koszty utrzymania. 

        Na drugim biegunie jest też spora grupa ludzi, którzy kurczowo trzymają się „obecnych własnych” domów i nigdy nie decydują się na ten ruch (downsizing). Kto ma rację? Warto czy nie warto?

        Zróbmy kilka założeń i posłużmy się przykładem i prostą matematyką. To zwykle pomaga uświadomić sobie lepiej jakie są zalety „downsizing”

        Najpierw napiszę o tych, którzy się nie decydują na zmianę domu na mniejszy i jednocześnie nie wiedzą jak wykorzystać „equity” zawarte we własnej nieruchomości. 

        Zakładając, że średnia cena domu w Toronto jest teraz na poziomie jednego milliona dolarów to utrzymanie takiego domu powinno się kształtować następująco (jeśli nie mamy na nim zadłużenia). Podatek od nieruchomości wynosi 0.8% od wartości rynkowej czyli około $8,000 rocznie (czyli $666 miesięcznie). Koszty energii przeciętnie wyniosą $150 na miesiąc. Ogrzewanie średnio $300 na miesiąc. Woda przeciętnie $50 na miesiąc, a ubezpieczenie $1,200 na rok czyli $100 na miesiąc. To są bardzo skromne i zaniżone założenia, ale łatwo policzyć, że jest to przynajmniej $1,266 miesięcznie nie licząc żadnych kosztów napraw (a domy są zwykle stare), a te potrafią być wysokie. Jak by nie liczyć jeśli mamy dwoje emerytów to cała jedna (dobra) emerytura idzie na opłaty po to tylko by utrzymać „obecny” dom. Czyli połowa dochodu jest tracona co miesiąc na utrzymania zbyt dużego i zbyt drogiego domu do faktycznych potrzeb. Warto również dodać, że wraz z wiekiem poważnym problemem stają się schody. 

        Sytuacja jest zupełnie inna kiedy decydujemy się na „downsizing” i kupno mniejszego i nowszego domu. Zwykle w takich sytuacja mocno polecam kupno domu około godziny jazdy z Mississauga w takich miejscach, jak Guelph, Brantford, Cambridge czy Paris (brzmi kusząco); lub na północy koło Wasaga Beach. Sugeruję również kupno domów nie starszych niż 15 lat  oraz raczej domów parterowych (bungalow) – by uniknąć schodów. 

        Jaki jest plus takiego wyboru? Ogromny. 

        Ceny są przynajmniej niższe o połowę a nawet często jest to jedna trzecia tego co w Toronto. Oznacza to, że po sprzedaży drogiego domu w Toronto i zakupie mniejszego (nowszego i bardziej przystosowanego do potrzeb ludzi starszych) domu – będziemy mieli prawie $500,000 lub więcej gotówki na „włożenie” do banku lub jeszcze lepiej na mądrą inwestycję. 

        Koszty utrzymania takiego mniejszego domu będą oczywiście niższe niż dużego domu w Toronto. Podatek powinien być na poziomie $4,000 rocznie ($333/miesięcznie), Ogrzewanie koło $200 miesięcznie (mniejszy dom i lepsza izolacja), niższe ubezpieczenie przynajmniej o 30%, woda i prąd pewnie tak samo. Czyli miesięczne utrzymanie domu spadnie z $1,266 w Toronto do około  $750 na miesiąc poza miastem. To może wydawać się małą różnicą ale…. Zaleta „down sizing” jest taka, że możemy mądrze zainwestować nasze „uwolnione” ze starego domu pieniądze. Wiele osób robi pasywny ruch czyli wkłada pieniądze do banku i praktycznie widzi jak inflacja i niskie procenty powodują utratę ich wartości. Ale dla wielu ma to i tak bardzo kojący wpływ bo jest „kupka”, z której można czerpać. 

        Jednak znacznie lepszym rozwiązaniem jest inwestycja, w której pomagam moim Klientom! Inwestycja w „rental property” (albo w dwie). I taka inwestycja jest najczęściej bezstresowa, bo ja to organizuję w taki sposób… Dziś ciągle można kupić w Centrum Mississauga  mieszkanie jednosypialniowe lub z denem od $350,000 do $400,000. Wynajmują się one obecnie jak świeże bułki za $1,800-$2,100 na miesiąc. Jeśli kupujemy je za gotówkę to nasze koszty utrzymania będą takie: „Maintenance” około $400/M i podatek od nieruchomości około $250/M. 

        Czysty dochód z jednego mieszkania to około $1,200 z dwóch mieszkań $2,400 (lub więcej).

        Jest to $2,400 stałego bezpiecznego miesięcznego dochodu. Dwie dobre emerytury EXTRA! Czy to jest trudna matematyka? 

        Myślę, że każdy to rozumie i korzyść jest widoczna. Ale to nie wszystko! Wszystkie zakupione nieruchomości będą nabierały na wartości. Dom za miastem około 5% ($20,000) rocznie. Conda w Mississauga przynajmniej 4% rocznie ($16,000) czyli nasze equity rośnie o około $36,000 co roku! Gdybyście państwo włożyli owe $500,000 „luźnych” pieniędzy do banku to po roku otrzymalibyście pewnie około $5,000 w oprocentowaniu. 

        To jest oczywiste, że $14,400 czystego dochodu z wynajmowania jednego mieszkania plus $16,000 przyrostu na jego wartości jest znacznie lepszym posunięciem.

        Jeszcze jedna sprawa. Wiem, że wiele osób nie robi takich inwestycji z obawy kłopotów z lokatorami. One mogą się zdarzyć, ale wcale nie są takie powszednie. By się w dużym stopniu zabezpieczyć warto skorzystać z mojej pomocy przy znalezieniu lokatorów oraz można zatrudnić management company, która będzie doglądała unitu, pobierała opłaty i pilnowała porządku. Koszt takiej usługi wynosi zwykle jeden „rent” miesięczny rocznie.

        Oczywiste, jest również, że nie wszyscy chcą wynosić się poza miasto z obawy przed utratą kontaktu z rodziną czy przyjaciółmi, odległościami to „swoich” lekarzy, albo po prostu nie chcą już posiadać domu ze względu na ilość pracy, jaki każdy dom wymaga.         

        Wówczas „downsizing” może wyglądać trochę inaczej. Za sprzedany dom można pomyśleć o kupnie dwóch (czasami wystarczy na trzy) kondominiów. Jedno w którym zamieszkamy, drugie na wynajem. To rozwiązanie jest szczególnie korzystne dla ludzi, którzy są już sami bo pojedynczo trudniej jest dom utrzymać. Takie rozwiązanie pozwala nam pozostać w rejonie, do którego jesteśmy przyzwyczajeni i jednocześnie mieć sporą niezależność finansową.

        Wszystkich, których temat ten interesuje, proszę o bezpośredni kontakt. Mam w tym temacie ogromne doświadczenie i pomogłem bardzo wielu klientom. Oczywiście każda sytuacja może być inna i chętnie ją przedyskutuję.

piątek, 21 wrzesień 2018 05:30

Czy wykończony basement podnosi wartość domu?

Napisane przez

maciekczaplinskiPanuje powszechne przekonanie, że wykończony basement znacznie podnosi wartość domu. I jest to prawda, ale jeśli jest on właściwie zaprojektowany i wykonany.

Ciągle na pierwszym miejscu jeśli chodzi o opłacalność w co inwestować pozostaje kuchnia, później łazienki, a następnie drewniane podłogi, malowanie, szafy itd.
Proszę pamiętać, że ponury, ciemny, a czasami wilgotny basement będzie wręcz odstraszał i zniechęcał przed zakupem domu. Jeśli mamy go zrobić źle i byle jak, to lepiej nie robić go wcale. Z drugiej strony, w wielu przypadkach (szczególnie małych domów) – jest to najtańszy sposób, by uzyskać dodatkową przestrzeń życiową, w której może powstać kino domowe, gym, dodatkowa sypialnia czy miejsce na różne hobby.

Nie wolno zapominać, że basement może też być przystosowany, by służył jako dodatkowe mieszkanie do wynajęcia (lub niezależna jednostka dla członka rodziny). Takie dodatkowe mieszkanie w dzisiejszych czasach może okazać się bardzo istotne, by móc uzyskać dochód pomagający w spłatach hipoteki (szczególnie dla tych, co kupują pierwszy dom), albo dla ludzi, którzy są już na emeryturze i potrzebują dodatkowy dochód, by zapłacić za podatki od nieruchomości, koszty ogrzewania i podobne wydatki bez potrzeby sięgania do pieniędzy (i tak małych) z emerytury.

W chwili obecnej przepisy pozwalają na tworzenie dodatkowej jednostki mieszkalnej w obrębie własnego domu pod warunkiem, że spełni ona wymagania bezpieczeństwa, które bazują na Ontario Building Code (jakie to wymagania w dalszej części). Kruczek polega na tym, że by stworzyć taką jednostkę mieszkalną powinno się przejść przez proces legalizacji poprzez Building Department. Proces ten nie jest wcale skomplikowany, a mimo to tylko znikoma liczba ludzi, którzy robią dodatkowe mieszkania – zadaje sobie trud, by to zrobić. Efekt jest taki, że wiele mieszkań w basementach, nie spełnia żadnych norm bezpieczeństwa czy standardów jakości mieszkania.

Oczywiście, ktoś może powiedzieć to co z tego? A to, że niestety od czasu do czasu zdarzają się pożary i giną ludzie, a kary za takie postępowanie są zbyt niskie, by zachęcały do przestrzegania przepisów. Szczególnie „kreatywni” są Hindusi, którzy „tworzą” takie miejsca do mieszkania, że włosy stają dęba (pod turbanem).
Zalety legalizacji apartamentu są ogromne. Po pierwsze, zmniejszamy prawdopodobieństwo wypadku, a gdyby się zdarzył nikt nam nie może nic zarzucić. Przy sprzedaży taki legalny unit znacznie podnosi wartość domu, bo kupujący dom z legalnym apartamentem, ma prawo użyć dochód z niego do kwalifikacji na hipotekę.

W dzisiejszych czasach, kiedy ceny domów są dla większości z nas bardzo wysokie w stosunku do naszych zarobków wynajmowanie części domu może być sprawą konieczności i jedynym rozwiązaniem, które pozwoli kupić własny dom. Wielu moich klientów korzystało z takiej opcji i jak dotychczas nie słyszałem o zbyt wielu złych doświadczeniach.

Wielu z nas stać na zapłacenie $2000 miesięcznie za utrzymanie domu. Niestety jest to zbyt mała suma – przy obecnych cenach nieruchomości - by myśleć o własnym domu jeśli dysponujemy minimalnym 5% downpayment. Natomiast gdy kupią Państwo dom, w którym znajduje się apartament do wynajęcia może to zmienić diametralnie sytuację. Taki apartament można zwykle wynająć za około od 1000 do $1,500 miesięcznie. Przy obecnym braku tanich apartamentów – wynajęcie zwykle nie sprawia żadnych kłopotów. Ów dodatkowy dochód – pozwoli obsłużyć przy obecnych oprocentowaniach – pożyczkę hipoteczną na dodatkowych prawie 200 do 350 tysięcy (variable mortage). Jeśli apartament jest legalny ten dochód możemy dodać do aplikacji na pożyczkę w banku. Przy takiej pomocy i własnych wydatkach na poziomie $2000 miesięcznie, mogą Państwo obsłużyć utrzymanie domu w cenie nawet do $700,000. To oczywiście całkowicie zmienia sytuację. W cenie około 700,000 tysięcy – jest ciągle duży wybór nieruchomości do kupienia.

Wracając do basementów - nie ważne czy wykańczamy basement na własne potrzeby czy na potrzeby wynajmowania jest kilka zasad, o których musimy pamiętać.

Projekt - często jest to pierwszy błąd który popełniamy. Nie mając pojęcia o projektowaniu robimy plany, sami mając mało pojęcia o fukkcji i wymaganiach ergonomii. Projekty powstają na budowie bez właściwych wymiarów i są często bardzo przypadkowe.

Oszczędność kilkuset czy kilku tysięcy dolarów za projekt powoduje wydajemy dziesiątki tysięcy, by często mieć końcowy produkt, z którego nie jesteśmy zadowoleni.

Obecnie proste kuchnie, które wyglądają lekko i stanowią integralną część basementu - są modne.

Łazienki - jak już wydajemy pieniądze to przynajmniej łazienka z prysznicem. Widziałem często łazienki na drugim biegunie przesady - ogromne z wanną wielkości małego basenu. Zwykle stoją puste i są nieużywane.

Bary - często prosty blat albo właściwie zaprojektowana mała kuchnia spełni funkcję baru.

Nagłośnienie - obecnie szczególnie w mniejszych domach piwnica spełnia rolę miejsca spotkań rodzinnych dlatego “home theatre” przeżywa renesans. Warto pomyśleć o miejscu na duży ekran lub projektor. Nagłośnienie jest coraz częściej bezprzewodowe.

Planując basement zdecydowanie warto pamiętać o zaprojektowaniu niezależnego wejścia, warto też powiększyć okna, które są w piwnicy i jest wiele sposobów, by to zrobić. Jeśli mamy dwie możliwości ucieczki z piwnicy - pomaga nam to w przypadku kiedy planujemy wynajęcie .

Ważne jest by planując basement uwzględnić sprawy akustyki i bezpieczeństwa dlatego warto jest zainwestować w izolację akustyczną, która wygłusza strop pomiędzy poziomami, sufit i ściany powinny mieć odporność ogniową jedną godzinę. To zwykle można uzyskać poprzez 5/8“ drywall
Warto pomyśleć o połączeniu smog alarm który jest w piwnicy z tym, który jest na pierwszym poziomie tak by w wypadku pożaru na jednym poziomie, drugi został ostrzeżony.

Drzwi pomiędzy basement, a resztą domu jeśli myślimy o wynajmowaniu, muszą być odporne na działanie ognia przez minimum 1 godzinę
Warto również wiedzieć, że nie każdy styl domu nadaje się do stworzenia dodatkowego apartamentu. Idealnym stylem domu do przeróbek są backsplits szczególnie backsplit 4 i 5 poziomowe. Bardzo łatwym do przeróbek jest tak zwany raised bungalow. Niektóre sidesplits są również dobre. Najwięcej kłopotów jest ze stworzeniem apartamentów w nowych domach – które w większości są domami dwupiętrowymi. Są one bardzo głęboko posadowione, najczęściej nie mają osobnego wejścia do basement oraz są zlokalizowane tak blisko siebie, że nie zawsze jest szansa stworzenia osobnego wejścia.

Wszystkich, których ten temat zainteresował zapraszam do kontaktu ze mną. Nie tylko pomogę znaleźć dom, który nadaje się na stworzenie dodatkowego dochodu, ale również mogę pomóc w sprawach projektowo wykończeniowych.

Maciek Czapliński
Tel. 905-278-0007

maciekczaplinskiCzasami przychodzi taki moment w życiu, kiedy mamy odłożonych trochę pieniędzy albo mamy spłacony dom i zaczynamy się zastanawiać, jak wykorzystać nasze zgromadzone zasoby finansowe. W Kanadzie mamy oczywiście bardzo dużo różnorodnych form inwestycji. Giełda, Canada Bonds, Mutual Founds, Syndicated Mortgages, Second Mortgages i wiele innych. Ja osobiście zawsze polecam real estate, czyli nieruchomości, gdyż uważam, że są bezpieczne i nie wymagają zbyt dużego zaangażowania.   

        Jest prawdą, że wielu ludzi zrobiło ogromne pieniądze, inwestując na giełdzie, ale moim zdaniem, równie wielu, albo nawet więcej na niej straciło. Jasne jest, że są gracze, którzy są w takich inwestycjach biegli i mają czas i możliwości ciągłej kontroli, co się dzieje z ich inwestycją. Ale większość z nas nie ma takich umiejętności i zawierzamy pieniądze różnym przypadkowym maklerom. Nie zawsze tak naprawdę działającym w naszym najlepszym interesie. 

        Z nieruchomościami jest zupełnie inaczej. Jest to zwykle inwestycja, która stale idzie w górę mniej lub więcej, ale historycznie zawsze. Jest to też inwestycja, która w przeciwieństwie do giełdy jest czymś wymiernym. Dom czy condo – bez względu czy idzie w górę, czy w dół, jest czymś, z czego możemy sami korzystać, albo możemy je wynająć, by uzyskać dochód. Z giełdą jest inaczej. Jak „stock” straci wartość, to często idzie to do zera. W takiej sytuacji możemy płakać, ale nikt nam nie zwróci naszych utraconych inwestycji. Czyli jedna z głównych zalet inwestycji w nieruchomości to ich BEZPIECZEŃSTWO.

        Inną z poważnych zalet inwestowania w nieruchomości jest fakt, że albo sami możemy w niej mieszkać, albo możemy ją wynajmować. W naszym klimacie i tak potrzebujemy dachu nad głową. Jeśli nie posiadamy czegoś na własność (lub chwilowo na spółkę z bankiem), to musimy miejsce do mieszkania wynajmować, przez lata wyrzucając setki tysięcy dolarów w błoto. Czyli posiadając nieruchomość, w której mieszkamy – OSZCZĘDZAMY. 

        Ci, co kupili nieruchomości 20 lat temu, nabywali je za około 250 tysięcy. Dziś wiele z nich wartych jest przynajmniej 800 tysięcy do miliona. A często znacznie więcej. Czyli praktycznie „nic nie robiąc”, tylko płacąc za hipotekę, wielu z nas stało się milionerami.  Gdybyśmy wpłacali na konto do banku taką samą sumę jak na „mortgage”, to nasz wynik finansowy byłby znacznie mniejszy. Dzieje się to dzięki szybszemu niż w bankach przyrostowi wartości.

        Warto również wspomnieć trochę o ogólnej sytuacji geopolitycznej, jaką mamy w naszym rejonie Kanady.

        • Kanada jest jednym z najlepszych według wielu statystyk krajów do zamieszkania. Mamy ogromne zasoby surowców mineralnych, wody i bardzo stabilną sytuację, jeśli chodzi o bezpieczeństwo kraju. Inwestorzy z całego świata chcą tu inwestować.

        • Metro Toronto – jest jedną z najważniejszych „lokomotyw ekonomicznych” tego kraju. Ściąga to mnóstwo inwestorów i imigrantów często ze znacznymi zasobami finansowymi. Powoduje to brak mieszkań i „dostępnych” nieruchomości. To powoduje, że ceny nieruchomości (mieszkań) tylko będą wzrastały.

        • Nie wszyscy mieszkańcy GTA mogą kupić nieruchomość, bo albo nie mają na „down payment”, albo nie mogą się zakwalifikować na pożyczki. Dlatego rynek wynajmowania mieszkań jest i będzie bardzo mocny przez wiele następnych lat i już obecnie ceny za wynajem są bardzo atrakcyjne dla inwestorów.

        • W stosunku do takich miejsc na świecie, jak Londyn, Nowy Jork, Los Angeles, Paryż, Hongkong i wiele innych miejsc – nasze ceny są ciągle niezwykle atrakcyjne!

        Piszę o tym wszystkim, by jeszcze raz uświadomić wszystkim myślącym o inwestowaniu w „real estate”, że jest to ciągle bardzo dobra inwestycja z dużym marginesem bezpieczeństwa i dużym potencjałem na przyrost wartości. Ale klucz do sukcesu polega na cierpliwości. Jakby nastąpiło małe zachwianie rynku (co czasami się zdarza), to nie wolno panikować i w popłochu sprzedawać nieruchomości. W takiej sytuacji warto poczekać (na przykład wynajmując nieruchomość zagranicznym studentom) i na pewno po jakimś czasie wszystko wróci do normy.

        Jest wiele ciekawych projektów, do których zachęcam na naszej stronie www.czaplinski.ca, ale jednym z projektów, który uważam, że jest naprawdę superciekawy, jest Backyard Condos. Ten kompleks powstanie w Etobicoke, blisko Bloor i Prince Edward, czyli z łatwym dostępem do metra. Jest to zespół trzech budynków. Pierwszy jest już całkowicie wyprzedany i budowa jest w trakcie. Drugi, 10-piętrowy budynek, który oferuję do sprzedaży w tej chwili, ma tylko 140 mieszkań. Każde mieszkanie jest bardzo ciekawie zaprojektowane i ma obszerny balkon. Budynek zlokalizowany jest w bardzo spokojnej okolicy, co jest ogromną zaletą w przeciwieństwie do zatłoczonego i skażonego spalinami Toronto. Ciekawe są ceny, bo już od 440.000 dol. można kupić ładne mieszkanie z garażem (wartości 40.000 dol.) i „locker” (wartości 7500 dol.) wliczonymi w cenę. Podobnej wielkości mieszkanie w samym Toronto kosztuje przynajmniej 100.000 dol. więcej. 

        Inna ciekawostka, to ceny za stopę kwadratową (szczególnie większych mieszkań). W chwili obecnej większość cen w innych nowych budynkach (jak Mirrabella Condos czy The Roncy) wynosi od 850 do 1000 dol. za stopę kwadratową. W tym zespole na przykład bardzo atrakcyjny model o powierzchni 1324 stóp kwadratowych i posiadający 3 sypialnie i den jest oferowany za 638 dolarów za stopę kwadratową. To jest przynajmniej o 25 proc. taniej niż inne podobne budynki w GTA. To naprawdę znakomita okazja! 

        Wiem, że wielu z Państwa w tym momencie „rzuci wszystko” i poleci do „sales office”, by skorzystać z tak wspaniałej okazji. Ale tutaj zwracam uwagę na bardzo ważną sprawę. Czy Państwo pójdą tam sami, czy ze mną, to cena zakupu będzie taka sama. Nie będzie taniej. Ale kupując ze mną, będzie łatwiej i lepiej. Ja pomogę (korzystając z mojego doświadczenia architekta) wybrać właściwy plan. Pomogę wybrać najlepsze materiały wykończeniowe. Pomogę zorganizować finansowanie. Finałową inspekcję. Wybrać właściwego prawnika itd. Dlatego zachęcam do współpracy. Po co wyłamywać otwarte drzwi, kiedy ja, pracując dla was (bez żadnych dodatkowych kosztów), będę waszym konsultantem i pomocnikiem w tym dość mimo wszystko skomplikowanym procesie. 

        Warto wiedzieć, że według statystyk, zainwestowane pieniądze w zakup mieszkania z planów zwykle podwajają swoją wartość w ciągu trzech lat. Czy jakiś bank oferuje takie zwroty na inwestycji? I to bardziej bezpieczne?

Maciek Czapliński

Tel. 905-278-0007

piątek, 07 wrzesień 2018 09:18

Nowy dom na „starej” działce

Napisane przez

maciekczaplinskiPraktycznie w każdym miejscu w Toronto, Etobicoke czy Mississaudze widać powstające nowe domy. Myślę tu o domach budowanych na miejscu burzonych „starych” domów. Dlaczego się tak dzieje i czy to się opłaca?

Na pewno się opłaca, skoro ludzie to robią. Z tym że nie wszyscy, budując nowe domy, zawsze kierują się tylko i wyłącznie chęcią zysku. Wiele domów budowanych jest przez ludzi, którzy chcą w nich mieszkać. Całe Metro Toronto zagęszcza się z roku na rok. Odczuwalny jest brak domów w stosunku do liczby mieszkańców. Ci, co mieszkają na peryferiach, skazani są na uciążliwe dojazdy do pracy. W tym samym czasie istniejąca struktura miejska nie jest wykorzystana w pełni. Rząd prowincyjny wręcz popiera to, co się dzieje obecnie, czyli intensyfikację zabudowy. Zmieniane są przepisy urbanistyczne ułatwiające kupowanie pojedynczych działek i dzielenie ich na dwie mniejsze. Jest to najprostsza metoda, by „zagęścić” miasto.

Często innym powodem budowy nowych domów na „starych “ działkach jest fakt, że dziś ludzie (szczególnie z pieniędzmi) oczekują innych standardów. Jedna łazienka na dom, niskie sufity czy małe pomieszczenia – nie są już akceptowalne. Można oczywiście robić renowacje, ale renowacje mogą tylko częściowo poprawić sytuację.

Istotnym powodem budowy nowych domów jest też fakt, że tak naprawdę następuje prawdziwa rewolucja w stylu i sposobie budowy domów. Bardziej nowoczesny wygląd, lepsze materiały, domy bardziej energooszczędne. Niekoniecznie wielkie, ale za to znakomicie wyposażone.

Ponieważ obecnie coraz bardziej odczuwalny jest brak wolnych terenów pod budowę, to burzenie starych domów, by wybudować nowe, jest najczęściej jedyną alternatywą. Jeśli myślimy o budowie w mieście, to największym problemem jest właśnie brak wolnych terenów. Większość terenów jest już zabudowana i sporadyczne wolne działki, jeśli pojawiają się na sprzedaż, są albo wcale nie takie tanie, albo lokalizacyjnie nie są wcale atrakcyjne. Koszty działek są bardzo zróżnicowane i tu oczywiście decyduje cena rynkowa. Sprzedający chce dostać jak najwięcej, kupujący chce odwrotnie. Cena będzie zależała od lokalizacji, wielkości oraz atrakcyjności. Aktualnie – w Mississaudze ceny działek zwykle zaczynają się na poziomie 650-750 tysięcy dolarów. W Toronto są na poziomie 700 tysięcy dolarów i więcej.

Często od „pustych” działek, na których nigdy nie było domu, naliczany jest podatek HST, czyli dokłada to znaczny koszt do jej ceny zakupu. Jeśli „gołą” działkę kupuje budowniczy i robi to z zamiarem budowy i sprzedaży, to ma on oczywiście możliwość rozpisania HST oraz kosztów HST naliczanych w czasie budowy od materiałów i robocizny. Cały ten podatek jest zwykle dokładany do ceny sprzedaży i przechodzi on na kupującego. Inaczej jest, jeśli kupujemy działkę dla siebie.

Wówczas najczęściej podatek HST jest niestety naszym kosztem. Oprócz HST, kiedy kupujemy „dziewiczą” działkę, musimy liczyć się z dodatkowym kosztem pod nazwą „Development Charges”. Są to opłaty, z których miasta pokrywają część kosztów związanych z rozwojem infrastruktury, jak budowa szkół, ścieków, tranzyt, drogi itd. Jest to jednorazowa opłata i nie ma od tego ucieczki. Dzisiaj w Mississaudze (Peel) ta opłata od każdej nowej jednostki mieszkalnej wynosi 40.391 dol. dla condo, 54.544 dol. dla domów. Nie jest to mało! Nic dziwnego, że tacy poważni deweloperzy, jak Mattamy, są kochani przez miasta – bo płacą ogromne pieniądze na rozwój infrastruktury, które to koszty oczywiście w końcowym efekcie wychodzą z indywidualnych kieszeni kupujących. W przypadku użycia do budowy działki, na której już kiedyś stał dom (i został zburzony) – unikamy tej opłaty.

Jest jeszcze kilka innych spraw, o których warto wiedzieć.

Koszty podłączeń – w przypadku istniejącej działki może się zdarzyć, że uda się nam uniknąć niektórych kosztów związanych z podłączeniem nowych serwisów, jak woda, ścieki, prąd, gaz. Z tym że jeśli robimy rozbudowę domu i na przykład dokładamy piętro – to może to być dobre rozwiązanie. Natomiast jeśli budujemy nowy dom na miejscu starego – to rzadko jest to dobre rozwiązanie. Jeśli burzymy dom, który był budowany 50 lat temu, to na pewno te serwisy nie będą odpowiednie dla nowych standardów. Zwykle rura doprowadzająca wodę od ulicy powinna być powiększona z typowej grubości 1/2 cala do 1 cala. Odprowadzanie ścieków z typowo żeliwnych lub kamionkowych rur powinno być zamienione na plastyk (PCV). Dawniej prąd był doprowadzany w powietrzu od słupa do domu, dziś chcemy, by był pod ziemią. Koszty poszczególnych podłączeń są różne w różnych miejscach, ale są to spore pieniądze, liczone w tysiącach dolarów.
W przypadku domów za miastem, czasami możemy wykorzystać istniejącą studnię czy szambo, ale to też wymaga dokładnych badań, czy to jest warte zrobienia.
Finansowanie – w przypadku kupna pustej działki, poważny problem pojawia się z jej finansowaniem. Jest trudno znaleźć bank, który to robi. Czasami banki chcą 50 procent lub więcej „down payment”, by to zrobić. Procenty też są często wyższe. Znacznie łatwiej jest uzyskać pożyczkę, kiedy kupujemy działkę z domem. Tu nawet czasami jesteśmy w stanie kupić taką nieruchomość z minimalną wpłatą.

„Demolition” – jeśli kupimy dom do zburzenia, to dochodzi często dodatkowa opłata – koszt wyburzenia domu. Ale jeśli popatrzy się na cały proces oraz całkowite koszty budowy, to moim zdaniem, i tak się to opłaca.

Reasumując – co jest lepsze? Kupno działki bez domu czy z domem, kiedy planujemy budowę? To zależy i każda sytuacja ma swoje zalety i minusy i każda musi być przeanalizowana indywidualnie. Jedno jest pewne, łatwiej jest znaleźć dom do wyburzenia z ładną działką niż ładną działkę bez domu.

Chciałbym na zakończenie przypomnieć, że od lat jestem zaangażowany w projektowanie i budowę domów i wszyscy zainteresowani tym procesem, od kupna domu do zburzenia, poprzez projekt, do budowy nowego, mogą się ze mną kontaktować. Ja mogę Państwu pomóc nie tylko kupić działkę czy dom, ale również pomóc dom zaprojektować, otrzymać pozwolenia na budowę i nawet wybudować.

piątek, 24 sierpień 2018 10:37

Portability (34/2018)

Napisane przez

maciekczaplinskiZdarza się, że kupiliśmy nieruchomość i w chwili zamknięcia transakcji wybraliśmy pożyczkę zamkniętą na pięć lat. Po upływie dwóch lub trzech lat nagle dochodzimy do wniosku, że chcemy zamienić dom na inny, ale by to zrobić, musimy sprzedać dom, w którym mieszkamy. Często wstrzymujemy się z tym ruchem w obawie przed karą za zerwanie umowy z bankiem. Powstaje pytanie, czy naprawdę mamy powód do obaw? 

        To oczywiście zależeć będzie od tego, jaki mamy mortgage. Wielu kupujących nieruchomości wybiera mortgage zamknięty na pięć lat, obawiając się, że ich spłaty mogą pójść w górę. Często kosztem wybrania wyższego oprocentowania, wybieramy „spokój”, jaki nam ma zapewnić  stały procent i stałe spłaty przez następne lata. Jednak życie pisze różne scenariusze i może się okazać, że już po kilku latach nasze plany się zmieniają i jesteśmy zmuszeni sprzedać dom albo zamienić go na inny.  

        Panuje przekonanie, że każda zmiana domu jest związana z karą pieniężną za „zerwanie umowy”. Jest to prawda w niektórych przypadkach, ale nie we wszystkich. Po pierwsze, kary mogą dotyczyć tylko tak zwanych pożyczek zamkniętych (closed mortgage) zawartych na określony okres. Pożyczki otwarte (open) czy zmienne (variable) zwykle można przerwać bez dodatkowej kary.

        Wracając do pożyczek zamkniętych, warto wiedzieć, że praktycznie każdy mortgage udzielany przez tak zwane chartered banks – ma wbudowany przywilej nazywany portability.  Oznacza to, że jak długo osoba płacąca mortgage nie jest spóźniona z opłatami, ma ona szansę na przeniesienie pożyczki z jednej nieruchomości na drugą. Jeśli bank zaaprobuje nową nieruchomość jako „zastaw”, to po prostu mortgage jest przerejestrowywany z jednej nieruchomości na drugą. 

        W przypadku kupna większego i droższego domu, mamy szansę dobrania kredytu i nie płacimy kary. W przypadku kupna mniejszego domu i redukcji pożyczki (mortgage) może nastąpić kara, ale tylko naliczana od różnicy, której już „nie potrzebujemy”

        W praktyce oznacza to, że wcale  nie trzeba czekać pięciu lat, by zmienić dom na inny. Jest to częste i błędne przekonanie. W przypadku zmiany domu na większy i podwyżki sumy mortgage’u, można również w niektórych przypadkach wynegocjować od banku korzystniejszą stopę oprocentowania (jeśli oprocentowania są niższe niż kilka lat temu).

        Przefinansowanie domu może być znakomitą okazją do pozbycia się niektórych długów. Czasami długi, które mamy na kartach kredytowych lub za spłaty samochodów, można włączyć w spłaty pożyczki i w ten sposób obniżyć miesięczne obciążenie. Oczywiście pod warunkiem, że bank to zaakceptuje. Ma to zwykle miejsce w sytuacji, kiedy nieruchomości nabrały wartości (tak jak to ma miejsce ostatnio).

        W opisanym powyżej przypadku, kiedy przenosimy pożyczkę z domu na dom, nie musimy się obawiać kary (albo będzie ona mała). 

        Ale w przypadku, kiedy sprzedajemy dom, zanim upłynie okres zawartej z bankiem umowy, i nie kupujemy następnej nieruchomości, należy spodziewać się kary za zerwanie umowy. Dlatego warto wiedzieć, jakie są to pieniądze, bo to może wpłynąć na decyzję, sprzedawać czy nie. Warto również wiedzieć, że karę zapłacimy również, jeśli nie będziemy sprzedawać nieruchomości, ale nasz (zamknięty) mortgage przeniesiemy do innego banku przed datą jego wygaśnięcia, bank tracący biznes nałoży na nas karę. 

        W każdym przypadku zerwania umowy hipotecznej zwyczajową karą jest tak zwany interest differential, czyli różnica w oprocentowaniu do końca trwania umowy, lub trzymiesięczne oprocentowanie. Bank wybiera zwykle tę opcję, która przynosi większy zysk bankowi.

        Interest differential zwykle ma miejsce w sytuacjach, kiedy zawieraliśmy umowę w okresach, kiedy procenty były wyższe niż panujące obecnie. Popatrzmy na teoretyczny przykład – załóżmy teoretycznie, że pożyczyliśmy 100.000 dol. na pięć lat na oprocentowanie 5% trzy lata temu i do końca kontraktu pozostały nam następne dwa lata. Bank policzy różnicę pomiędzy obecnym oprocentowaniem na dwa lata (załóżmy, że jest to 2,75%) (posted rate) a panującym trzy lata temu. Jest to w naszym przykładzie 1,25%, co w ciągu dwóch lat pozostających do końca kontraktu daje 2500 dol. różnicy w opłatach. Jeśli mamy na przykład 500 tysięcy pożyczki do „zerwania”, to nasza kara będzie bardzo duża, bo aż 12.500 dol.

        Three interest payment ma zwykle miejsce w sytuacjach, kiedy panujące w chwili zerwania umowy procenty są wyższe niż obowiązujące w chwili zawarcia umowy. Przy tych samych założeniach 5% od stu tysięcy daje w skali roku 5000 dol. w procentach; podzielone przez 12 miesięcy i pomnożone razy trzy – daje w sumie 1249 dol. kary. 

        Czy ktoś ma wątpliwość, który wariant zostanie wybrany przez bank? Zawsze większa kara!

        By wiedzieć na pewno, jaka czeka nas kara za zerwanie umowy z bankiem,  warto również wiedzieć, że istnieje specjalny dokument, o który możemy poprosić nasz bank, zanim podejmiemy decyzję o sprzedaży. Nazywa się on mortgage verification.  Dokument ten będzie zawierał informację, jaka będzie kara za zerwanie umowy z bankiem. Moim zdaniem, jest to bardzo ważne, by wiedzieć i nie podejmować decyzji w ciemno. Kary mogą być niezwykle wysokie i to może wpłynąć na decyzję, sprzedawać czy nie!

        Z drugiej strony, jeśli ktoś kupił dom trzy lata temu za na przykład 500.000 dol., to ten dom jest teraz wart około 700 do 800 tysięcy dol., bo tak wzrosły ceny. Czyli jeśli nawet sytuacja wymusi na nas sprzedaż, to nawet po opłaceniu wysokiej kary i tak pozostaniemy z ogromnym zyskiem. Czyli tak naprawdę nie ma powodów do zmartwień.

Maciek Czapliński

Tel. 905-278-0007

piątek, 17 sierpień 2018 08:42

Koszty przy sprzedaży (33/2018)

Napisane przez

maciekczaplinskiTydzień temu pisałem o kosztach związanych z zakupem nieruchomości. Dziś chcę przypomnieć, jakie koszty są związane ze sprzedażą nieruchomości.

        Pierwszy i zwykle największy koszt dotyczący sprzedaży nieruchomości to koszt za usługi agentów real estate. Potocznie określane jest to jako „commission” i jego wysokość zwykle wywołuje najwięcej kontrowersji! W Kanadzie typowo „commission” dla obu agentów reprezentujących i kupujących, i sprzedających zawarte jest w cenie sprzedaży.  Wysokość wynagrodzenia płaconego firmom brokerskim, jest ustalana w czasie podpisywania kontraktu na sprzedaż i jest ono sprawą umowną, ale obowiązują pewne typowe zasady. Typowe całkowite wynagrodzenie wynosi zwykle pomiędzy 4,5 a 6 proc., z tym że wiele firm promuje specjalne niższe „commission”, zwykle startując od 3,5 proc. plus HST.

        Firma brokerska, która dostaje „listing”, z pieniędzy przeznaczonych na całkowite wynagrodzenie opłaca firmę (agenta), który przynosi ofertę (reprezentuje kupujących). Proszę pamiętać, że ponad 80 proc. wszystkich kupujących współpracuje z agentami przy zakupie, gdyż dla kupujących usługi „ich agenta” są zwykle bezpłatne.

        Wysokość proponowanego wynagrodzenia dla agentów reprezentujących kupujących musi być zaznaczona w systemie MLS – by agenci wiedzieli z góry, ile zostaną zapłaceni. Typowe obecnie wynagrodzenie dla agentów przyprowadzających kupców („buyers brokers”) wynosi 2,5 proc. + HST od ceny sprzedaży!  Niektórzy sprzedający próbują oferować mniejsze wynagrodzenie dla agentów pracujących z kupującymi – widziałem nawet takie sumy jak 1 dolar! Jaki jest tego efekt – łatwo przewidzieć. Dom taki jest omijany przez wszystkich agentów, którzy mają kontrakt z kupującymi. Zwykle po jakimś czasie sfrustrowany sprzedający oferuje normalne wynagrodzenie, by wreszcie sprzedać nieruchomość.

        Ogłaszany często przez agentów „1% commission” zwykle dotyczy tylko tak zwanego „listing fee” – czyli wynagrodzenia dla firmy brokerskiej, która wprowadza dom na rynek! Oprócz tego nadal należy liczyć się z wynagrodzeniem dla agenta przynoszącego ofertę i jest to, jak wspomniałem wcześniej, typowo 2,5 proc. Tak więc totalne i całkowite wynagrodzenie w tym przypadku wynosi 3,5 proc. + HST – i to pokrywa wynagrodzenie dla obu kompanii zaangażowanych w transakcję.

        Jak wspomniałem, wynagrodzenie dla agentów jest jednym z większych wydatków, ale tak naprawdę dobrze poprowadzona sprzedaż i fachowość agenta często powoduje, że dom jest sprzedawany za znacznie wyższe pieniądze niż w przypadku prywatnej sprzedaży i często ten zysk pokrywa „commission”. Ponadto, współpracując z agentem, unikamy kosztownych pomyłek prawnych, potrzeby inwestowania własnych środków w marketing, organizowania pokazów itd.

        Prawnik

        Innym ważnym wydatkiem, o którym należy pamiętać, jest koszt za usługi prawnika. Zwykle – podobnie jak przy zakupie nieruchomości – koszt w typowym przypadku kształtuje się na poziomie 1000 – 1200 dol. za samo honorarium.  Plus poniesione koszty, które zwykle mogą mieścić się pomiędzy 100 a 500 dol. Od całości naliczany jest podatek HST.

        Należy pamiętać, że wszystkie zadłużenia, czyli podatki miejskie, wyroki sądowe, „leans” czy „special assessments”, które  są zarejestrowane na danej nieruchomości, muszą być zapłacone, zanim nowy właściciel dokona przejęcia nieruchomości.

        To są typowe wydatki, natomiast często zdarza się, że jesteśmy zaskakiwani karą za zerwanie umowy z bankiem. Zdarza się to, gdy sprzedajemy dom przed upływem terminu pożyczki hipotecznej.

        Zacznijmy od przypomnienia, co to jest „mortgage”? „Mortgage” jest to pożyczka na kupno nieruchomości, zabezpieczona poprzez właśnie zakupioną nieruchomość. Oznacza to w praktyce, że jeśli sprzedamy nieruchomość, to bank traci zabezpieczenie pożyczki, i dlatego żąda jej spłacenia. Likwidując umowę z pożyczkobiorcą, bank może ponieść straty inwestycyjne. Dlaczego? Dlatego, że pieniądze na „mortgage” długoterminowy („closed”) są brane od inwestorów, którzy mają obiecane i gwarantowane dywidendy. Na przykład większość pieniędzy, które bank inwestuje w pożyczki hipoteczne, jest z tak zwanego „Bond Market”. Tak zwany „gap” pomiędzy tym, za ile bank udziela pieniędzy na „mortgage”, a ile musi zapłacić inwestującym – jest profitem banku. Zrozumiałe jest, że jeśli bank zagwarantował 3 lata temu osobie inwestującej w „bonds” profit w wysokości 3 proc. i zmuszony jest dziś zerwać umowę z pożyczkobiorcą na „mortgage” – to może utracić swój zysk oraz nadal bank jest zobowiązany do płacenia dywidend inwestorom. 

        Bankom nie zależy na tym, czy ktoś zmieni formę zabezpieczenia. Oznacza to w praktyce, że jeśli ktoś sprzeda dom przed upływem pięcioletniego terminu i kupi w tym samym czasie inny dom, to po prostu można przenieść „mortgage”, czyli zabezpieczenie pożyczki, z domu na dom bez większych problemów. Jeśli ktoś kupuje większy dom, to wówczas banki nawet chętnie podwyższą pożyczkę. Jeśli obecnie są niższe procenty niż kilka lat temu, to nowa część podwyżki będzie na obecnie panujący procent – co ogólnie wpłynie na niższy ogólny procent.

        Inaczej sytuacja wygląda, gdy sprzedajemy dom i nie kupujemy innego. Zwyczajowo karą za zerwanie umowy jest tak zwany „interest differential” lub trzymiesięczne oprocentowanie. Bank zawsze wybiera tę opcję, która przynosi wyższy profit. 

        „Interest differential” zwykle ma miejsce w sytuacjach, kiedy zawieraliśmy umowę w okresach, kiedy procenty były wyższe niż panujące obecnie. Trzymiesięczne oprocentowanie ma zwykle miejsce w sytuacjach, kiedy obecnie panujące procenty są wyższe niż obowiązujące w chwili zawarcia umowy.

        Posłużmy się przykładem.

        „Interest differential” – załóżmy, że wzięliśmy 100.000 dol. pożyczki na 5,5 proc. trzy lata temu i do końca kontraktu pozostały następne dwa lata. Bank policzy różnicę pomiędzy obecnym oprocentowaniem na dwa lata 3,75 proc. („posted rate”) a tym, na jaki mamy umowę. Jest to w tym przypadku 1,75 proc., co w ciągu dwóch lat pozostających do końca kontraktu daje 3500 dol. różnicy w opłatach. 

        Trzymiesięczny „interest” jako kara – przy tym samym założeniu 5,5 proc. od stu tysięcy daje w skali roku 5500 dol. w oprocentowaniu. Ta suma podzielona przez 12 miesięcy i pomnożona razy trzy – daje 1375 dol. kary. 

        Czy ktoś ma wątpliwość, który wariant zostanie wybrany przez bank? Wiadomo, że pierwszy. Jak ktoś „wisi” bankowi „mortgage” w wysokości 500.000 dol., to ta kara staje się naprawdę wysoka.

        Wszystkim, którzy myślą o sprzedaży domu bez zakupu następnego albo planują przefinansować dom, radziłbym, zanim zaczniemy ten proces, udać się do banku, w którym mamy „mortgage”, i poprosić o dokument nazywany „mortgage verification”. Bank ma obowiązek na piśmie podać, jaka będzie kara za zerwanie umowy. Jest z tym związany minimalny koszt, ale jest to ważne, gdyż tak naprawdę dopiero ten dokument pozwoli nam podjąć decyzję bazującą na potwierdzonych liczbach.

Maciek Czapliński

tel. 905-278-0007

piątek, 10 sierpień 2018 15:03

Opłaty związane z zakupem (32/2018)

Napisane przez

maciekczaplinskiPlanując zakup nieruchomości warto wiedzieć jakie będą typowe koszty związane z tym procesem. Podzielę je na koszty jednorazowe i koszty stałe.

KOSZTY JEDNORAZOWE PRZY ZAKUPIE NIERUCHOMOŚCI

Legal Fees - Czyli koszt usługi prawnika odpowiedzialnego za dokończenie transakcji. Zwykle opłata za samo honorarium w typowej transakcji wynosi około $800 do $1100 dolarów  (w zależności od kancelarii). Dodatkowo prawnik  dolicza cały szereg opłat związanych, na przykład,  z rejestracją pożyczki, sprawdzeniem rejestrów w „Land Registry”, listami, które wysyła do różnych miejskich departamentów,  kosztami przesyłek kurierskich, itd. Te dodatkowe opłaty zwykle zamykają się w granicach $300-$500. Tak więc należy być przygotowanym na koszt usług prawnika w wysokości około $1,500 plus HST. 

Provincial Land Transfer Tax - podatek pobierany przez prowincję Ontario.  Podatek ten naliczany jest w zależności od ceny zakupu. Formuła jest dość skomplikowana, ale można powiedzieć, że w przybliżeniu podatek wynosi 1.25% od ceny zakupu (do ceny zakupu $500,000). Prowincyjny LTT od jednego milliona ceny zakupu wynosi $16,475. Kupujący po raz pierwszy są zwolnieni z pierwszych $2,000 należnej opłaty.

Toronto Land Transfer Tax - W Metro Toronto, dodatkowo naliczany jest „Toronto Transfer Tax” podobny podatek z tym, że kupujący po raz pierwszy też mają specjalną ulgę w wysokości $3,725. Torontoński Land Transfer Tax od milliona dolarów wynosi $15,725. Czyli kupujący dom w obrębie Metro Toronto za million dolarów – muszą zapłacić przy zamknięciu podatek w wysokości $32,200 – Ta bardzo dużo i nic dziwnego, że wiele osób wynosi się z Metro z tego powodu!

High Ratio Mortgage Insurance - Jeśli, kupujemy nieruchomość z 20% downpayment lub większym, to nie potrzebne jest specjalne ubezpieczenie pożyczki. Jeśli natomiast mamy mniej niż 20% wpłaty to wymagane jest specjalne ubezpieczenie, bez którego banki, nie podejmą ryzyka udzielenie pożyczki hipotecznej. Jest kilka instytucji, które takie pożyczki ubezpieczają, ale najbardziej znana jest Canada Mortgage & Housing Corportation (CMHC).   Warto wiedzieć, że samo ubezpieczenie jest zwykle doliczane do pożyczki hipotecznej, natomiast podatek prowincyjny naliczany na składkach ubezpieczenia musi być zapłacony w chwili “zamykania” transakcji. Jeśli ktoś ma tylko 5% na wpłatę to składka wynosi 4% od pożyczanej sumy! To bardzo wysoko i nic dziwnego, że wielu młodych ludzi wycofało się z kupowania.

Home Inspection - nie jest to wymagana usługa, ale obecnie jest bardzo popularna. Typowa inspekcja kosztuje około $300-$600 plus HST.

Title Insurance - jest nieobowiązkowe, ale moim zdaniem, jest bardzo ważne. Jednorazowy koszt zależy od ceny zakupu i dla nieruchomości około $500,000 - wynosi około $500. To ubezpieczenie jest bardzo przydatne i chroni nas w wielu sytuacjach. Na przykład, gdyby się okazało, że poprzedni właściciele nie zapłacili podatku od nieruchomości i miasto dopomina się go od nowych właścicieli. To ubezpieczenie nas ochroni. Jest bardzo wiele benefitów i bardzo zachęcam, by tutaj nie oszczędzać!

New Condo and New Houses – Kupując nowe condo z planów czy nowy dom z planów należy dodatkowo liczyć się z tak zwanymi „builder closing cost”. To może być nawet spora suma. W tych kosztach developerzy zwykle naliczają tak zwane „levies”, czyli podatek narzucany przez miasto na rozwój infrastruktury, koszty ubezpieczenia TARION (czyli gwarancja na nowe domy), koszty podłączenia wody, prądu itd. Koszt ten może iść w tysiące dolarów i zwykle przy zakupie nowego condo sięga $10,000 i więcej.

KOSZTY STAŁE PRZY UTRZYMANIU NIERUCHOMOŚCI.

Mortgage Payment - czyli spłata pożyczki hipotecznej. Wysokość spłat miesięcznych będzie zależała od wysokości pożyczki, od aktualnego oprocentowania oraz długości spłaty pożyczki (amortyzacji). Typowa amortyzacja to 25 lat.  Istnieją specjalne tabele umożliwiające w łatwy sposób obliczenie wysokość spłat. Obrazują one, jaki jest koszt pożyczenia $1000 miesięcznie biorąc pod uwagę różne okresy amortyzacji oraz różne oprocentowania pożyczki. Wiedząc, jakie jest aktualne oprocentowanie za mortgage oraz w ciągu ilu lat chcieliby Państwo spłacić pożyczkę (amortization), należy  współczynnik wzięty z tabeli pomnożyć poprzez ilość tysięcy które planują Państwo pożyczyć. Krótsza amortyzacja wpływa znacznie na oszczędności finansowe ale jednocześnie powoduje, że spłaty będą wyższe. Na mojej stronie www.czaplinski.ca jest prosty i znakomity kalkulator do obliczania spłat. Zapraszam do spróbowania jak to działa.  

Property Tax - podatek miejski od nieruchomości. Wysokość podatku wyznaczany jest na podstawie tak zwanych asessment rolls, które bazują na aktualnej wartości rynkowej nieruchomości. W rejonie Peel podatek wynosi około 1% wartości rynkowej domu. Poszczególne regiony prowadzą własną politykę podatkową. W zależności od potrzeb budżetu miejskiego podatek może być podnoszony, zwykle o minimalną wartość 2-3% w skali roku. W Mississaudze na przykład, przeciętny podatek miejski dla domów w cenie $450,000-$550,000 może kształtować się od około $4500 do około $5500. Płacenie podatku miejskiego jest tak samo ważne jak spłacanie pożyczki hipotecznej. Nie płacone podatki miejskie mogą doprowadzić do sytuacji, w której miasto będzie próbowało doprowadzić do przymusowej sprzedaży nieruchomości, by odzyskać zaległe podatki. W zależności od miasta, może to zająć nawet do 3 lat w zaległych podatkach. Opłaty za podatek miejski są zwykle podzielone na spłaty kwartalne. Bardzo wygodną form płacenia za podatek miejski jest upoważnienie banku, w którym umieszczony jest mortgage do pobierania z Państwa konta sumy w wysokości 1/12 wartości podatku miejskiego razem z opłatami za pożyczkę. Z podatków miejskich utrzymywane jest „Miasto”, transport, szkoły, biblioteki, policja – praktycznie wszystko co utrzymuje Miasto w ruchu.

Utilities - czyli koszty opłat za wodę, światło, ogrzewanie, itd. Będą one głównie zależały od osobistych przyzwyczajeń i sposobu używania tych elementów. Koszt zużycia wody i światła jest łatwy do kontroli i można mieć na niego duży wpływ. Koszt ogrzewania zależy w dużym stopniu od wielkości domu, odporności cieplnej i konstrukcji ścian, typu okien oraz od systemu ogrzewczego. Jednym z najbardziej efektywnych systemów jest system ogrzewania gazowego, gdzie nośnikiem ciepła jest nadmuchiwane gorące powietrze (forced air). Planując wydatki powinni Państwo liczyć się z kosztem około $300-$400 miesięcznie na pokrycie  opłat za ulilities.

Condominium Fee -  dotyczy wyłącznie nieruchomości takich jak apartamenty czy townhouses i określane jest również jako maintanance. Są to miesięczne opłaty pokrywające koszty związane z utrzymaniem kompleksu i poszczególnych unitów. Wysokość condominium fee zależy od kompleksu i od tego jakie elementy są w nim zawarte. Logiczne jest, że  jeśli zawiera ono koszt ogrzewania, wody i światła, to opłaty będą wyższe. Jeśli condominium fee zawiera tylko management fee, koszt utrzymania czystości w kompleksie, to opłaty będą niższe. Koszt ten może wahać się od $80 do $1000 i więcej. Najczęściej kształtuje się w granicach $170-$600. Condominium fee dotyczy tylko tych form zamieszkania, które są objęte tak zwanym condominium act. 

Home Insurance - ubezpieczenie domu jest obowiązkowe tak długo, jak długo będą Państwo mieć pożyczkę hipoteczną, ale nawet i po jej spłaceniu wskazane jest trzymać nadal ubezpieczenie domu od kradzieży, pożaru, odpowiedzialności cywilnej, itd. Koszt ubezpieczenia przeciętnego domu powinien kształtować się w granicach $40-$100 miesięcznie i będzie się różnił w zależności od wielkości domu, zawartości polisy ubezpieczeniowej i wielu innych czynników. W przypadku kondominiów podstawowe ubezpieczenie zawarte jest w maintenance, ale ciągle warto wykupić jest ubezpieczenie od włamania oraz odpowiedzialności cywilnej (content insurance), które nie jest wcale drogie.

Mortgage Insurance - to nic innego niż ubezpieczenie na wypadek śmierci (life insurance). Nie jest one obowiązkowe, ale moim zdaniem, jest ono konieczne, szczególnie jeśli mamy rodzinę, na której nam zależy. 

        Są różne formy ubezpieczeń i o tym pisałem innym razem, natomiast warto wiedzieć, że oferowane ubezpieczenie przez banki jest zwykle tańsze, ale mniej korzystne dla posiadacza polisy czy jego beneficjentów. 

piątek, 03 sierpień 2018 18:46

Ubezpieczenia (31/2018)

Napisane przez

maciekczaplinskiSam proces zakupu nieruchomości oraz posiadanie domu wiąże się często z potrzebą posiadania (wykupienia) rożnego rodzaju ubezpieczeń. Warto wiedzieć z jakimi ubezpieczeniami możemy się spotkać i czy ich posiadanie jest obowiązkowe.

Wiele osób uważa, że ubezpieczenia są jeszcze jednym ze sposobów na „wyciąganie” pieniędzy, ale moim zdaniem, kiedy wydarzy się nieszczęście – ci co mają ubezpieczenia – są chronieni. Ci, co ich nie mają, wpadają w bardzo wielkie kłopoty. Ale zacznijmy po kolei, czyli od wymienienia, jakie ubezpieczenia mogą wystąpić w procesie zakupu i posiadania domu oraz na ustaleniu, które są obowiązkowe a które są dobrowolne.

CMHC Mortgage Insurance – Jeśli mamy mniej niż 20% wpłaty czyli „down payment” żaden „normalny” Bank nie udzieli nam pożyczki hipotecznej bez spełnienia bardzo rygorystycznych wymagań kwalifikacyjnych oraz bez wykupienia specjalnego ubezpieczenia. To ubezpieczenia zabezpiecza Bank – a nie kupujących.

Jeśli mamy tylko 5% na wpłatę to premium według nowych zasad wynosi 4% (w przeszłości 2.5%) Moim zdaniem, jest to niezwykle wysoka stawka szczególnie, że dodatkowo kwota ubezpieczenia jest objęta jeszcze podatkiem prowincyjnym. Jedynym plusem tego ubezpieczenia jest fakt, że „premium” można dodać do hipoteki i spłacać razem z mortgagem. Przykładowo przy $100,000 pożyczki nasze premium wyniesie $4,000 (i będzie dodane do pożyczki), ale podatek prowincyjny od $4.000 musi być zapłacony przy zamknięciu transakcji. Jest to ubezpieczenie obowiązkowe, jeśli mamy mniej niż 20% wpłaty.

Title Insurance – jest to ubezpieczenie nie obowiązkowe, ale moim zdaniem jedno z najważniejszych, które warto mieć. Po pierwsze, jest ono relatywnie tanie i kupujemy je tylko raz na cały okres posiadania nieruchomości. Ubezpieczenie to, na przykład, przy koszcie zakupu nieruchomości za $500,000 wyniesie w granicach $500. Chroni ono nas przed błędami prawników, ale również przed fałszerzami, zaległymi podatkami, błędami na mapkach geodezyjnych i wszelkimi defektami prawnymi, jakie dotyczą zakupionej nieruchomości.

Na przykład, zdarza się, że zamykający transakcję prawnik nie dostanie na czas informacji o zaległych podatkach od nieruchomości. Jeśli nie zostaną one wyrównane w dniu przejęcie nieruchomości, podatki takie stają się automatycznie „problemem” nowych właścicieli. To może iść w tysiące dolarów. Mając ubezpieczenie – nie musimy się martwić.

Inny przykład. W dzisiejszych czasach, kiedy fałszerstwa stają się nagminne, ktoś może zarejestrować pożyczkę hipoteczną bez naszej zgody i wiedzy na naszym, czasami już spłaconym domu. „Title Insurance” wybroni nas z takich problemów.

Mortgage Insurance – to nie jest nic innego niż ubezpieczenie na życie. Ten rodzaj ubezpieczenia nie jest wymagany, ale moim zdaniem jeśli ktoś ma pożyczkę hipoteczną i rodzinę to byłoby kompletną głupotą nie mieć ubezpieczenia na życie czyli innymi słowy „na wypadek śmierci”.

Można takie ubezpieczenie wykupić poprzez Bank, który nam udziela pożyczki albo można kupić je od niezależnego Brokera Ubezpieczeniowego. Plusem kupna poprzez Bank jest fakt, że dla palaczy premium jest podobne jak dla niepalących.

Natomiast kupno poprzez „niezależnego” Brokera daje zwykle lepsze stawki ubezpieczeniowe, ale również można takie ubezpieczenie wykupić na całe życie, 5 lat, 10 czy 15 i w chwili zmiany Banku nie musimy wykupywać ubezpieczenia ponownie.

W mojej blisko 30-letniej pracy w real estate, wiele razy zdarzyło mi się mieć sytuacje, że ktoś nagle odszedł „do krainy wiecznych łowów”. Ci, co wykupili ubezpieczenia – pozostawili rodziny w smutku, ale przynajmniej bez potrzeby żebrania o pomoc. Ci, co pożałowali $50 miesięcznie (bo tyle może już być wystarczającą sumą składki) – pozostawili rodziny w smutku i w biedzie!

Home Insurance – Jeśli dom jest spłacony to nie musimy mieć tego ubezpieczenia. Ale jeśli mamy pożyczkę hipoteczną – to Bank będzie domagał się wykupienia ubezpieczenia chroniąc swoje interesy. Ale…. kto o zdrowym rozsądku nie będzie miał „Home Insurance”? Ten rodzaj ubezpieczenia zasadniczo zabezpiecza nas przed kosztami pożaru, włamania, odpowiedzialności cywilnej (wypadek na naszym terenie), pogryzienia przez psa, itd. Wypadki się zdarzają i jak długo nic się nie dzieje, czasami zastanawiamy się czy warto mieć ubezpieczenie? Ale moja odpowiedz jest - WARTO i to bardzo.

Kilka razy zdarzyło mi się, że klienci mieli poważny pożar. Wówczas ubezpieczalnia może taki dom odbudować w całości albo wyremontować a w czasie kiedy to robi pokrywają koszty wynajęcia zastępczego domu. Warto jednak wiedzieć, że w takich przypadkach możemy zamiast korzystać z pomocy firm, które współpracują z ubezpieczalniami i robią naprawy czy odbudowy – poprosić o wypłatę wartości ubezpieczenia i zatrudnić własnych fachowców.

Mówiąc szczerze, firmy pracujące dla ubezpieczalni są niezwykle drogie. Robiąc naprawy na własną rękę możemy znacznie lepiej wykorzystać środki, jakie otrzymamy.

Disability Insurance – wiadomo, że zawsze mamy obawę – co się wydarzy, jak nagle zachorujemy i nie będziemy mogli pracować. Kto będzie spłacał pożyczkę? To niestety jest poważny problem. Czy warto wobec tego mieć ubezpieczenie od niezdolności do pracy? Myślę, że warto, ale jest ono niezwykle kosztowne i zwykle zaczyna działać dopiero po 60-90 dniach przerwy w pracy. Nie jest to ubezpieczenie obowiązkowe.

Moim zdaniem, jak ktoś ma „disability insurance” jako benefit z pracy to jest to super sprawa, ale jeśli mielibyśmy płacić $200-$300 miesięcznie by je wykupić to być może warto tą sumę przeznaczyć na nadpłacanie pożyczki lub wpłacać ją na specjalne konto i w ten sposób budować „reserve fund”.

To są główne i typowe ubezpieczenia z jakimi się spotkamy kupując lub posiadając dom, ale kreatywność firm ubezpieczeniowych oraz różnych biznesów jest ogromna i może się zdarzyć, że spotkamy się jeszcze z innymi specjalistycznymi ubezpieczeniami.

Na przykład, typowa polisa na ubezpieczenie domu zwykle nie zawiera pokrycia na wypadek powodzi czy huraganu. Takie ubezpieczenie należy dodać do polisy osobno. Można również wykupić dodatkowe ubezpieczenie dotyczące problemów prawnych, podróży, utraty bagażu, itd. Ale o tych opcjach trzeba rozmawiać z agentem ubezpieczeniowym.

Czasami są oferowane ubezpieczenia „stanu technicznego domu” czyli gdyby się popsuł piec, klimatyzacja, sprzęty gospodarcze itd.

Również warto pamiętać, że nowe domy są zwykle objęte TARION warranty nawet to 7 lat na niektóre elementy, ale o tym innym razem.

piątek, 27 lipiec 2018 11:18

Power of sale (30/2018)

Napisane przez

maciekczaplinskiW przeszłości „power of sale”, czyli przymusowa sprzedaż nieruchomości przez instytucję finansową, która pożyczyła pieniądze na pożyczkę hipoteczną, była dość częstym zjawiskiem. Pamiętam końcówkę lat 80. czy połowę 90., kiedy miejsce miało załamanie rynku – znaki z napisem „Power of Sale” były prawie na każdej ulicy. Na obecnym rynku, kiedy praktycznie każdy dobrze wyceniony dom sprzedaje się relatywnie szybko – niewiele jest domów sprzedawanych za pomocą „power of sale”. Jeśli ktoś nie radzi sobie ze spłatami, zwykle wystawia dom na sprzedaż sam bez ingerencji banku, a uzyskane pieniądze zwykle wystarczą na pokrycie kosztów zaległych opłat i jeszcze coś pozostanie w kieszeni. Taka sytuacja ma zwykle miejsce, kiedy jest tendencja wzrostowa cen rynkowych albo kiedy rynek jest relatywnie ustabilizowany. Inaczej ma się sprawa, jeśli mamy tendencję spadkową cen nieruchomości oraz nie mamy wielu kupujących (tak jak wspomniałem na wstępie). Wówczas „power of sale” (POS) staje się bardzo popularnym zjawiskiem.

Określenie „power of sale” budzi zawsze emocje. Powszechnie panuje przekonanie, że kupno domu sprzedawanego poprzez „power of sale” jest superokazją.

Moim zdaniem, jest to najczęściej błędne przekonanie. Wiele osób myśli, że bank sprzedaje dom za tak zwany „balance of the mortgage” – czyli za zaległe pieniądze i poniżej wartości rynkowej. Nie ma nic bardziej błędnego! Prawo do sprzedaży przy pomocy POS – nakłada na bank znaczne obowiązki. Między innymi obowiązek ścisłego rozliczenia się ze wszystkich wydatków związanych ze sprzedażą przejętej na mocy POS nieruchomości.

Bank ma obowiązek sprzedaży przejętego domu w oparciu o aktualną wartość rynkową. Dlatego każda cena oferowanej do sprzedaży nieruchomości za pomocą POS bazuje zwykle na wycenach przygotowanych przez kilku rzeczoznawców zwanych „appraisers”.

Wymagania te mają na celu chronienie właścicieli „tracących” domy przed błędami ze strony urzędników. Tracący nieruchomość w przypadku, gdy czuje, że jego interes finansowy ucierpiał w wyniku akcji banku, ma prawo wnieść sprawę do sądu i domagać się zadośćuczynienia. Dlatego banki skrupulatnie pilnują, by wyceny nieruchomości były zgodne z wartością rynkową i by wszystkie poczynania były doskonale udokumentowane. Jest to robione po to, by uniknąć potencjalnych spraw sądowych. Między innymi dlatego proces negocjacji ceny nieruchomości wystawionej przez bank na mocy „power of sale” nie przebiega wcale tak szybko i czasami wymaga dużej cierpliwości. Proszę pamiętać, bankowi się nie spieszy, jest to instytucja finansowa, która nie kieruje się emocjami, a tylko ścisłym interesem ekonomicznym. Urzędnik bankowy przeprowadzający sprzedaż często nawet nie wie, jak sprzedawany dom wygląda i gdzie dokładnie jest on zlokalizowany.

Ponadto domy sprzedawane poprzez „power of sale” są często niszczone przez tracących je ludzi. Sprzedawane są one w „as is conditions”. Zabierane są często wszystkie elementy domu, które można zabrać i sprzedać. Sprzęty gospodarstwa domowego, lampy, nawet pokrywki od przełączników elektrycznych. Czasami koszt napraw niweczy spodziewaną oszczędność. W wielu przypadkach – „hasło” „power of sale” – przyciąga wielu chętnych do kupna domu (liczących na dobry deal) i zdarza się sytuacja, że pojawia się więcej ofert niż jedna, co w końcowym efekcie prowadzi do podbicia ceny.

Znacznie lepsze okazje zdarzają się w przypadku, kiedy domy są sprzedawane w przymusowych sytuacjach przez osoby prywatne, takich jak rozwody, sprzedaże spadkowe, przeniesienia służbowe, domy będące długo na rynku, domy puste – kiedy właściciel jest pod presją sprzedaży.

Powstaje pytanie, co to jest właściwie „power of sale” i kiedy się je stosuje?

Biorąc pożyczkę hipoteczną z banku, podpisujemy umowę zwaną „mortgage document”. Dokument ten zawiera między innymi klauzulę dającą prawo bankowi sprzedaży „naszej” nieruchomości bez potrzeby ubiegania się o wyrok sądowy, jeśli będziemy zalegali z opłatami. Ta klauzula to jest paragraf dotyczący „power of sale”. Większość z nas, podpisując dokumenty z bankiem, nawet nie wie, że jest ona częścią naszej umowy, bo kto czyta drobny druk? Nawet jakbyśmy chcieli ten paragraf usunąć z umowy, to bank by tego nie zaakceptował i by nam nie dał pieniędzy.

Ale wróćmy do POS. Małe opóźnienie w spłacaniu pożyczki hipotecznej nie zawsze musi powodować utratę domu. Bankom nie zależy na zabieraniu domów – robią to tylko z konieczności. Zwykle jeśli następuje 15-dniowe opóźnienie, bank (osoba z banku) – dzwoni, by dowiedzieć się o przyczynę opóźnienia. Często trwa to dłużej, bo każdy przypadek jest rozpatrywany indywidualnie. Jeśli opóźnienie wynika z choroby lub przejściowych kłopotów finansowych, a klient ma dobry rekord w banku, to bank może pozwolić na opuszczenie jednej lub kilku spłat, by właściciele złapali „oddech”. Jeśli posiadłość ma bardzo mały „mortgage” w stosunku do swojej wartości („loan to value ratio”) – to istnieje nawet możliwość pożyczenia dodatkowych pieniędzy pod jej zastaw, by móc spłacać pożyczkę. Jeśli jednak sytuacja finansowa osób zalegających z opłatami nie rokuje nadziei na poprawę, banki są dość bezwzględne. Jeśli zaległe płatności nie zostaną uregulowane w ciągu od 15 do 45 dni, bank może wysłać specjalny list, który zaczyna POS. Osoba, która otrzyma taki list, ma 35 dni na uregulowanie zaległości. Jeśli zaległości zostaną uregulowane, to akcja zostaje wstrzymana automatycznie. Jeśli to nie nastąpi – bank ma prawo sprzedać nieruchomość na mocy „power of sale” bez potrzeby wyroku sądowego. Dom jest zwykle opróżniany z właścicieli przy pomocy szeryfa i często przy pomocy siły. Sprzedaż przeprowadzana jest zwykle poprzez system MLS za pośrednictwem agenta zatrudnionego w tym celu przez bank.

W USA bardzo popularną metodą odzyskiwania domów przez banki jest procedura zwana „foreclosure”. Różnica pomiędzy „power of sale” a „foreclosure” jest dość zasadnicza. By sprzedawać dom za pomocą „power of sale” – bank nie musi występować do sądu po pozwolenie na sprzedaż. Za to tracący nieruchomość ma prawo do spłacenia długów i odzyskania nieruchomości aż do momentu, kiedy nowy właściciel nie „zamknie” transakcji. Nazywa się to po angielsku „right to redemption”. W przypadku „foreclosure” pożyczkodawca musi uzyskać wyrok sądowy, a tracący nieruchomość nie ma prawa do jej odzyskania, gdy wyrok zostanie wydany. „Foreclosure” daje instytucjom finansowym znacznie więcej swobody w decydowaniu, za ile i kiedy sprzedadzą „przejętą” nieruchomość. Nie ma również możliwości domagania się rozliczeń kosztów sprzedaży od banku. W tej sytuacji „zabrany” dom może być sprzedany „za długi” w dosłownym tego słowa znaczeniu. Jest to czysty kapitalizm i niestety w czasach kryzysu wiele osób traci dorobek całego życia bez możliwości odwołania się do sądu.

Całe szczęście, w Kanadzie „foreclosure” jest rzadkością.

Maciek Czapliński
905-278-0007