Goniec

Switch to desktop Register Login

Nieruchomości

piątek, 04 maj 2012 13:22

Maciek Czapliński: Mój dom

Napisane przez

  Bardzo gorący rynek!

osiemmilionowhome- Od ponad dwudziestu lat jesteś w biznesie real estate. Jak oceniasz obecny rynek?

      - Bardzo GORĄCY! Osobiście przeżyłem bardzo różne okresy w tym biznesie. Pamiętam rok 1996, kiedy przeżywaliśmy długą recesję i trudno było kogokolwiek namówić na domy w Lorne Park na ravinie za 350.000 do 500.000 dol. Dziś te ceny należy pomnożyć przez trzy! Pamiętam oczywiście czas po "September 11" – kiedy wszystko zamarło na kilka miesięcy. Dziś – to co się dzieje, jest kompletną odwrotnością tych czasów. W GTA, nieruchomości, a szczególnie tak zwane FREEHOLDS, sprzedają się jak świeże bułki – prawie bez wyjątku. Wyjątkiem są oczywiście jak zawsze:

       •nieruchomości w złych lokalizacjach;

      •wycenione zdecydowanie za wysoko na swój stan techniczny, wielkość i lokalizację;

      •nieruchomości ze stygmą – tam gdzie hodowano marihuanę, ktoś zmarł, koło linii wysokiego napięcia itd.

      Najnowsze statystyki opublikowane przez TREB (Toronto Real Estate Board) potwierdzają, że mamy wzrastający rynek. I tak, porównując marzec tego i poprzedniego roku:

      •w tym roku sprzedano 9690 nieruchomości w porównaniu do 8986, czyli wzrost o 7,8 proc.;

      •średnia cena wzrosła z 456.234 dol. do 501.614 dol., czyli o 9,9 proc.;

      •średni czas potrzebny na sprzedaż nieruchomości (właściwie wycenionej) spadł do 21 dni z 22 dni.

      Oczywiście wzrost cen był różny w różnych kategoriach cenowych. Najbardziej wzrosły ceny domów wolno stojących, bo średnio o 11 proc., następnie bliźniaki o 7 proc., townhouse'y o 5 proc., a condominia o 3 proc. Raz jeszcze potwierdza się zasada, że lepszy "własny i ciasny domek" niż luksusowe condo!

      Czemu należy przypisać taki mocny rynek nieruchomości? Składa się na to wiele czynników:

      •historycznie niskie oprocentowania pożyczek – około 3-proc. bank prime rate (Bank of Canada Overnight Rate 1,0 proc. niezmienne od prawie dwóch lat);

      •ogólnie gospodarka kanadyjska jest odbierana jako stabilna i nie są przewidywane gwałtowne zmiany;

      •wskaźnik bezrobocia jest w obrębie GTA prawie niezmienny od lat – oficjalnie wynosi 8,6 proc., ale tak naprawdę to jest znacznie niższy, bo wiele biznesów operuje na gotówkowych rozliczeniach;

      •GTA – odbierane jest jako jedno z najbardziej stabilnych miejsc na świecie do inwestycji. Ceny tu są ciągle znacznie niższe niż w innych wielkich aglomeracjach światowych – to przyciąga wielu inwestorów;

      •stały dopływ imigracji – nakręca popyt;

      •ale to, co jest najważniejsze, to to, że na przestrzeni ostatnich lat nieruchomości okazały się najlepszą formą inwestycji. Zwroty znacznie przewyższają tu to, co mogą zaoferować banki na swoich GIC czy podobnych inwestycjach. Wiele osób zniechęciło się do giełdy i woli bezpieczne inwestycje w nieruchomości.

      - Powstaje wobec tego pytanie, kiedy to się zakończy? Kiedy nastąpi załamanie?

      - Przyznam się, że sam z dużym zainteresowaniem obserwuję to, co się dzieje, i czasami patrzę z niedowierzaniem, jak bardzo ceny się zmieniły na przestrzeni dosłownie kilku lat. Dziś w Mississaudze trudno znaleźć dom wolno stojący poniżej 400.000 dol. – kiedy jeszcze dwa – trzy lata temu można było przebierać. Nie ma odpowiedzi na to pytanie, czy rynek się załamie, czy nie, ale moje wyczucie podpowiada mi, że nie. Że ceny nadal będą wzrastały – tak długo, jak długo procenty będą niskie i ogólna sytuacja gospodarcza nie ulegnie gwałtownemu załamaniu. Osobiście myślę z kolei, że procenty pozostaną niskie – bo zarówno Kanada, jak i USA oraz większość rozwiniętych krajów świata mają ogromne deficyty i zadłużenia, które są też oprocentowane, czyli podnoszenie oprocentowania "samemu sobie" nie pomogłoby bilansować obsługi kredytu.

      Naturalną sprawą jest również ukryta inflacja, która tak naprawdę, pomimo że nielubiana, może okazać się pewnego rodzaju zbawieniem. Dlaczego? Bo będzie powodowała, pomimo wzrostu cen, możliwość wejścia w rynek nowym "kupującym po raz pierwszy".

      Tak – to jest to, co potrzebne jest, by rynek nieruchomości się nie załamał. Zawsze kupujący po raz pierwszy napędzali rynek. W chwili obecnej, ponieważ ceny są trochę poza kontrolą – wielu "first time buyers" przestało myśleć o zakupie, bo ich na to nie stać. Owszem, kupują oni obecnie głównie condominia (najmniej opłacalną inwestycję) – napędzając ten rynek ponad jego rzeczywistą wartość. I jeśli się naprawdę spodziewam, że cokolwiek się załamie w nieruchomościach, to właśnie ten rodzaj inwestycji. Nie prawdziwe "real estate", czyli ziemia – a beton i szkło – czyli bardzo abstrakcyjne miejsce na ziemi!

      - W świetle tego, co powiedziałeś, czy łatwiej jest OBECNIE sprzedać czy kupić?

      - Zdecydowanie łatwiej jest sprzedać niż kupić – oczywiście znów z pewnymi zastrzeżeniami:

      •nieruchomości dobrze wycenione, w dobrym stanie technicznym i w dobrych lokalizacjach sprzedają się w ciągu kilku dni – często z kilkoma ofertami na jedną nieruchomość;

      •domy wolno stojące są najbardziej poszukiwane;

      •rynek condominium jest trochę nasycony – nowi klienci wolą kupować od deweloperów – licząc na przebitkę cenową.

      Mamy do czynienia z rynkiem sprzedających, co po angielsku określa się "sellers market". W takiej sytuacji kupujący muszą być przygotowani na:

      •podejmowanie szybkiej decyzji zakupu, często bez możliwości ponownego zobaczenia domu;

      •możliwość "multiple offers";

      •płacenia pełnej ceny, a czasami ponad "asking price";

      •składanie ofert bezwarunkowych – czyli warto mieć zaaprobowany mortgage i czasami nie żądać wstępnej inspekcji domu przez inspektora;

      •ograniczony wybór w kategorii cenowej, na którą nas stać.

      Zauważyłem, że często w takiej sytuacji wielu kupujących przestaje działać racjonalnie, poddając się psychozie, by kupić cokolwiek za wszelką cenę. Z braku listingów w systemie MLS, czasami kupują "wątpliwe okazje" prywatnie i bez konsultacji z doświadczonym agentem, myśląc, że jak zaoszczędzili "commission", to zrobili superzakup. W rzeczywistości – okazuje się często, że przepłacili znacznie za dom w stosunku do cen rynkowych. Nie mówiąc o tym, że często przy okazji kupili kota w worku.

      Co wobec tego robić? Korzystać z pomocy doświadczonych agentów, którzy w czasie spotkania po obejrzeniu obecnej nieruchomości i zapoznaniu się z "wymarzonym zakupem", będą mogli zasugerować najlepszy rodzaj działania.

      Wszystkich zainteresowanych oczywiście zapraszam na bezpłatną konsultację osobiście ze mną lub z każdym członkiem naszego teamu!

Maciek Czapliński

Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

Mississauga

poniedziałek, 30 kwiecień 2012 19:27

Maciek Czapliński: Mój dom

Napisane przez

real-estate111Podatek od wzbogacenia

- Podatki są nielubianą koniecznością. Często moi klienci mają pytania na temat podatku od wzbogacenia w odniesieniu do nieruchomości. Jeśli ktoś sprzeda dom i na nim zarobi pieniądze, to czy płaci od zarobionych pieniędzy podatek od wzbogacenia?

      - Zanim odpowiem na to pytanie, chciałbym zaznaczyć, że podam tylko ogólne zasady dotyczące tego tematu. Po dokładniejsze informacje należy zwracać się do fachowców, takich jak prawnicy podatkowi i osoby zajmujące się podatkami.

      Zasadnicza różnica pomiędzy opłatami będzie wynikała z tego, jak będziemy mogli zakwalifikować naszą nieruchomość, na której "zarobiliśmy" pieniądze. Jeśli będzie to nasz dom, w którym mieszkamy i używamy go jako "prime residence", to wówczas taka nieruchomość (jak na razie) jest zwolniona z podatków od przyrostu wartości. Oznacza to w praktyce, że zarobione pieniądze łącznie z profitem pozostaną do naszej dyspozycji. Jest to bardzo korzystny przepis, który powinniśmy się starać wykorzystywać, planując naszą przyszłą niezależność finansową. Wielu ludzi w Kanadzie w miarę lat zmienia domy z mniejszych na większe lub – inaczej mówiąc – tańsze na droższe. Można patrzeć na to jako kaprys, ale jak się tylko zastanowimy głębiej, jest to fantastyczny sposób, by zgromadzić niezły kapitał, który pozwoli nam spokojnie myśleć o emeryturze bez potrzeby martwienia się o płacenie podatków od zysku, czyli przyrostu wartości. Dla porównania, gdybyśmy trzymali pieniądze w banku i zarabiali na oprocentowaniu – to niestety musimy od zarobków płacić podatek.

      Jeśli posiadamy kilka nieruchomości – to tylko jedna z nich może być zadeklarowana jako "prime residence". Oznacza to, że od przyrostu wartości domu wakacyjnego (cottage) czy inwestycji przynoszącej nam dochód (rental property) – będziemy płacić podatek. Na szczęście, w Kanadzie do inwestycji w nieruchomości rząd podchodzi w miarę rozsądnie. W przypadku inwestycyjnych nieruchomości podatek będzie liczony od zysku. Czyli ważne jest, by umieć wykazać się wydatkami czy czasami wręcz stratami – by zminimalizować opłaty. Dlatego skrzętnie należy gromadzić wszystkie rachunki i potwierdzenia wydatków, które ponieśliśmy. Wiele osób o tym nie myśli i jak przychodzi do późniejszych rozliczeń, są bezradni.

      Wróćmy na chwilę do pierwszej opcji, czyli "prime residence". Jak wspomniałem, przyrost wartości w tym przypadku jest zwolniony z podatku i w przeciwieństwie do "inwestycyjnych nieruchomości" nie musimy tak dokładnie wykazywać czy udowadniać naszych wydatków związanych z inwestycjami w dom. Oznacza to, że jak mamy "wolne" pieniądze i zainwestujemy je w poprawienie standardu naszego domu, to po jego sprzedaży z zyskiem możemy spokojnie przerzucić profit na następny dom. Nic więc dziwnego, że wiele osób robi ciągłe renowacje, przenosi się z domu do domu, by w ten sposób skorzystać z "ulgi podatkowej". Kiedy w końcu uda się im zamieszkać w całkowicie spłaconym i odpowiednio wartościowym domu – można dużo spokojniej myśleć o emeryturze.

      Moim zdaniem (i nie tylko moim) – posiadanie nieruchomości oprócz benefitów podatkowych, ma jeszcze wiele innych zalet. Pierwszy i podstawowy to sam fakt, że możemy z domu korzystać. Jeśli ktoś ma dom wartości na przykład 500.000 dol., to oprócz zabezpieczenia finansowego ma miejsce, w którym mieszka z rodziną, spotyka przyjaciół i po prostu korzysta z życia. Jeśli na odwrót, ktoś lubi cieszyć się pieniędzmi w banku – to co dobrego daje patrzenie na sumę na koncie, jak z pieniędzy nie korzystamy. Jest jeszcze inny aspekt. Im wyższa inflacja, tym szybciej pieniądze na koncie tracą wartość – natomiast nieruchomości w sposób automatyczny idą w górę, jak mamy inflację, i ich wartość automatycznie się uaktualnia. Moim zdaniem, dom jest najlepszym zabezpieczeniem finansowym.

      Jednym ze sposobów, w jaki można skorzystać ze zgromadzonego w domu "equity", jest "reversed mortgage" albo inny produkt, nazywany najczęściej "secured line of credit". W obu przypadkach chodzi o to samo. Banki wiedząc, że mamy spłacony dom w całości (albo w większej części) – chętnie pożyczą nam pieniądze pod jego zastaw – wiedząc, że w każdym przypadku ich "pożyczka" jest bezpieczna. Różnica pomiędzy "reversed mortgage" a "line of credit" zwykle jest taka, że to pierwsze rozwiązanie głównie skierowane jest do emerytów i bank nie oczekuje spłat za życia pożyczkobiorcy. Oczywiście koszt tego serwisu nie jest niski i osobiście wolę drugie rozwiązanie, gdzie płacimy procent od początku, ale też mamy większą swobodę dysponowania przyznaną linią, która zwykle dochodzi do 75 proc. wartości domu.

      - A co się dzieje w przypadku domów kupowanych z planów, które niektórzy sprzedają, zanim się do nich wprowadzą, często z dużym zyskiem?

      - Jest to bardzo ciekawy i specyficzny aspekt, który tylko dziś zahaczę i być może więcej powiem o tym innym razem. Rzeczywiście, bardzo popularny jest wśród wszystkich Kanadyjczyków pomysł na kupowanie nieruchomości z planów, a następnie w chwili odebrania kluczy, natychmiastowej sprzedaży. Zwykle ze sporym zyskiem sięgającym od 10 do 20 proc. pierwotnie zapłaconej ceny.

      Jest to w ostatnich kilku latach naturalny przyrost i jeśli ktoś kupił dom 1-2 lata temu po ówczesnych cenach, to dziś może liczyć na taki profit. Jak dotychczas rzadko się słyszało o tym, by Revenue Canada ścigało "spekulantów" i chciało podatku od profitu. Natomiast coraz częściej to samo Revenue Canada zaczyna szukać należnych mu pieniędzy z racji HST. O co tu chodzi? Otóż HST jest wliczone w cenę nowych domów i builder, sprzedając nowy dom – odzyskuje HST od rządu. I nie ma tu żadnych problemów, jeśli ktoś przejmie nową nieruchomość i do niej się przeprowadzi, albo się w niej zamelduje i sprzeda ją nawet po kilku miesiącach. Natomiast ci, którzy to zrobią od ręki i odsprzedadzą taką nowo przejętą nieruchomość nawet bez stworzenia pozorów, że się tam przenieśli, mogą być odpowiedzialni za zapłacenie HST do rządu! A to są duże pieniądze.

      Co należy zrobić? Przynajmniej na jakiś okres należy się w takim miejscu zameldować (zmienić prawo jazdy na ten adres), założyć telefon, Internet, czasami zaprenumerować gazetę itd., tworząc pozory, że jest to nasze miejsce zamieszkania. Wówczas Revenue nie jest tak dociekliwe i najczęściej pozostawia takie nieruchomości w spokoju.

Maciek Czapliński

Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

Mississauga

piątek, 20 kwiecień 2012 22:59

Inspekcja domu

Napisane przez

inspekcja- Czy mógłbyś powiedzieć, jak przebiega typowa inspekcja domu i na jakie odkrycia mogą kupujących dom czekać?
Maciek Czapliński: Na wstępie warto powiedzieć, że istnieje kilka różnych typów inspekcji domów. Ta najbardziej typowa dotyczy elementów strukturalnych i mechanicznych w domu. Istnieją inne typy inspekcji dotyczące na przykład obecności szkodliwych substancji, takich jak na przykład azbest. Są inspekcje dotyczące obecności cieków wodnych; inspekcje prowadzone przez specjalistów z Feng Szui. To są specjalistyczne inspekcje i są stosowane raczej rzadko. Typowa inspekcja techniczna jest najbardziej popularna. Taka inspekcja techniczna trwa zwykle 2 – 3 godziny. Oczywiście w pewnych przypadkach może trwać znacznie dłużej.

piątek, 13 kwiecień 2012 16:04

Open House

Napisane przez

OpenHouse- Chyba mamy wiosnę, bo kiedy jeździmy po mieście, widzimy wiele znaków agentów z napisem OPEN HOUSE. Co to oznacza i czy OPEN HOUSE jest dobra formą sprzedaży domów?

- "Open house" – czyli po polsku "otwarty dom" – umożliwia każdemu zainteresowanemu zobaczenie takiego domu bez potrzeby specjalnie umawiania się na wizytę. Innymi słowy – każdy, kto widzi znak "open house", może taki dom odwiedzić i od obecnego tam agenta zasięgnąć informacji o tym i ewentualnie innych oferowanych do sprzedaży domach.

Strona 21 z 21