Goniec

Register Login

Nieruchomości

piątek, 26 lipiec 2013 22:03

Prace wokół domu

Napisane przez

maciekczaplinskiMamy pełnię lata i wielu posiadających domy planuje wykorzystać cieplejszą porę roku, by swoje domy trochę usprawnić. Czasami jest to rozbudowa, czasami jest to renowacja. Jakie prace wokół domu i w domu można robić bez potrzeby uzyskiwania pozwolenia ze strony miasta?

Zacznijmy od listy tych elementów, które nie wymagają pozwolenia:

* Wymiana okien, jeśli otwory nie były zmieniane;
* Wymiana pokrycia dachowego – jeśli jest to podobny materiał;
* Malowanie elewacji lub jej naprawa (stucco);
* Naprawa kominów;
* Landscaping – jeśli nie ma de-cków powyżej 2 stóp ponad teren lub ścianek oporowych powyżej 2 stóp;
* Płoty do 6' – o ile nie ograniczają widoczności – domy narożne;
* Przestawianie wewnętrznych ścian działowych – czyli niekonstrukcyjnych;
* Wszelkie wewnętrzne prace remontowe – w tym istniejące łazienki, kuchnie.

Wiele prac udaje się wykonać bez tak zwanego permitu – najczęściej jest to wykańczanie piwnic. Zasadniczo miasto nie ingeruje w tego typu prace, jeśli nie jest to tworzenie dodatkowych mieszkań.

Nawet jeśli prace są wykonane bez pozwoleń, to zachęcam, by wszystkie ważne sprawy, jak – instalacja elektryczna, ogrzewcza, wodnokanalizacyjna – powierzyć licencjonowanym fachowcom.

Natomiast wszystkie zmiany konstrukcyjne w domu zasadniczo wymagają ubiegania się o zezwolenie. Dobudowa piętra bez pozwolenia wydaje się mało prawdopodobnym zamierzeniem – ale z tym się również spotkałem.

Tak więc wszelkie rozbudowy domów, osobne wejścia do piwnicy, solaria, garaże, decki, jeśli są powyżej 2 stóp od terenu – wymagają ubiegania się o pozwolenie. Jeśli usuwają Państwo wewnętrzną ścianę nośną i nie chcecie zgłaszać tego do miasta – podejmujecie spore ryzyko. Jeśli jednak już na to się decydujecie, to przynajmniej jeśli nie macie w tym doświadczenia – koniecznie zatrudniajcie prawdziwych i sprawdzonych fachowców.

Proszę pamiętać, że urzędy miejskie mają prawo sprawdzenia, co Państwo robią na swoim terenie, i często reagują na doniesienia życzliwych sąsiadów.

Miasto ma prawo po stwierdzeniu, że prace są wykonywane bez pozwolenia – nakazać ich wstrzymanie (stop order) do czasu uzyskania pozwolenia na budowę.

W sytuacji, gdy zezwolenie nie może być wydane, miasto ma prawo do nakazania usunięcia nielegalnej konstrukcji. Nie warto narażać się na tak duże problemy i często koszty.

– Czy wszystkie pozwolenia na budowę, wymagają skomplikowanych rysunków i zatrudniania fachowców do ich wykonania?

Nadal jeśli chodzi o proste sprawy, jak garaż wolno stojący, deck, porch lub wejście do basementu, miasto akceptuje rysunki wykonane przez właścicieli nieruchomości. Miasto stoi na pozycji, że takie rysunki łatwo jest wykonać samemu bez dużego doświadczenia. Istnieją wręcz gotowce, które urzędy budowlane akceptują. Warto wiedzieć, że czas zatwierdzania takich prostych projektów jest zwykle znacznie szybszy niż projektów domów – i można zrobić to prawie w biegu. Natomiast do wszystkich poważniejszych prac – czyli projektów budowy nowych domów lub rozbudowy istniejących, gorąco zachęcam do korzystania z pomocy dobrych fachowców, którzy powinni według nowych przepisów zdać odpowiednie egzaminy i posiadać ważne licencje kwalifikacyjne.

Nasza firma Domator Homes – posiada taką licencję. Projekt domu – jest moim zdaniem tym elementem procesu, na którym wręcz nie wolno oszczędzać. Projekt to nie tylko rysunki na budowę – to również musi być coś znacznie więcej. Wczucie się w Państwa styl życia, odkrycie potrzeb rodzinnych, estetyka, przewidywanie trendów rynku i wiele, wiele innych kryteriów.

Proszę pamiętać, że koszt materiałów budowlanych oraz robocizny włożony w źle zaprojektowany dom może być podobny jak koszt włożony w dom ciekawy – jednak końcowy efekt użytkowy oraz wartości domu może być zasadniczo różny. Różnica kilku tysięcy dolarów przeznaczona na dobry projekt zwróci się na pewno.

Na zakończenie tej części warto przypomnieć, jak na wartość nieruchomości wpływają poszczególne elementy, w które inwestujemy.

* RENOWACJA KUCHNI 73 proc.
* RENOWACJA ŁAZIENKI 71 proc.
* PROFESJONALNE POMALOWANIE WNĘTRZA 62 proc.
* WŁAŚCIWE POMALOWANIE ZEWNĘTRZA 62 proc.
* DOBUDOWA POKOJU DZIENNEGO 56 proc.
* WYKOŃCZONY BASEMENT 52 proc.
* PROFESJONALNIE URZĄDZONY OGRÓD 48 proc.
* NOWY PIEC DO OGRZEWANIA 48 proc.
* CENTRALNA KLIMATYZACJA 42 proc.
* APARTAMENT DO WYNAJMOWANIA 40 proc.
* POKÓJ PRZYSTOSOWANY DO PRACY W DOMU 35 proc.
* BASEN 16 proc.

Maciek Czapliński

niedziela, 21 lipiec 2013 10:21

Powódź

Napisane przez

maciekczaplinskiTydzień temu mieliśmy największe w historii opady deszczu na terenie GTA. Wiele domów zostało zalanych, wiele samochodów zostało zatopionych. Jak się odnosi ubezpieczenie domów do takiej sytuacji, czy domy są ubezpieczone przed zalaniem?

Zanim odpowiem na to pytanie, krótka uwaga na temat samych ubezpieczeń domów i ich konieczności. Dom – jest zwykle największą inwestycją życiową dla większości z nas.

Kiedy kupujemy dom i mamy pożyczkę hipoteczną, posiadanie ubezpieczenia jest koniecznością, bez której bank nie pożyczy nam pieniędzy. Ale nawet jak dom jest całkowicie spłacony – i w takiej sytuacji ubezpieczenie nie byłoby konieczne – brak ubezpieczenia byłby całkowitym brakiem odpowiedzialności. Tym bardziej że koszt ubezpieczenia nie jest aż tak wysoki w stosunku do ryzyka braku ubezpieczenia.

Ubezpieczenie domu nie tylko zabezpiecza nas przed pożarem czy kradzieżą, ale również często przed odpowiedzialnością cywilną w razie nieszczęśliwych wypadków na terenie naszej nieruchomości.

Zabawne jest, że wymagane przez banki ubezpieczenie ma nas zabezpieczać przed pożarem czy kradzieżą, ale nie ma wymagania, by ubezpieczać dom przed powodzią.

Co jest jeszcze bardziej niesamowite, że tak naprawdę to nie ma w Kanadzie możliwości ubezpieczenia od zalania, które nastąpiło poprzez ląd.
Oznacza to, że jeśli Państwa dom został zalany przez wodę, która dostała się do domu przez okna czy drzwi, bo poziom wody w okolicy gwałtownie się zmienił – wasza ubezpieczalnia w większości przypadków odmówi wypłacenia odszkodowania. I proszę mi wierzyć, że w tej chwili to, co się wydarzyło w GTA, dla wielu właścicieli domów będzie ogromnym problemem.

Ubezpieczalnie będą bezwzględne i będą się starały skorzystać z tego, że powódź jest "aktem Bożym", czyli nie jest pokryta przez ubezpieczenie.
Są jednak przypadki, w których typowa polisa może nas od pewnych strat wynikających z zalania ochronić.

• Backup kanalizacji zwykle występuje, gdy kanalizacja została zablokowana (np. przez zanieczyszczenia lub przelanie po ulewnym deszczu) i woda dostanie się do domu poprzez kanalizację.

W tym przypadku taka sytuacja jest pokrywana przez większość polis, ale niektóre polisy ubezpieczeniowe wykluczają tę opcję, dlatego wykupując nową polisę, warto dopilnować, by ta opcja była zawarta.

• Szkody w wyniku burzy, kiedy woda deszczowa wchodzi do domu przez otwór wywołany przez burzę (np. zerwane pokrycie dachowe lub wybite okna). Ważne jest, aby pamiętać, że większość polis wyklucza szkody, które spowodowane zostały, jeśli albo okno, albo drzwi były pozostawione otwarte przez zapomnienie lub budynek był w złym stanie technicznym.

Wiele firm konkuruje na rynku, sprzedając ubezpieczenia domów. Oferowane rodzaje ubezpieczeń i szczegółowe sformułowania użyte w polisach różnią się zależnie od firmy, Ważne jest, aby dokładnie zapoznać się z "warunkami" kupowanej polisy ubezpieczeniowej. Warto zadawać pytania w chwili podejmowania decyzji.

W pytaniu wspomniałeś również o samochodach, które zostały zalane. Tu sprawa przedstawia się znacznie lepiej. W większości przypadków zatopienie samochodu jest pokrywane przez ubezpieczenie samochodowe i wystarczy zgłosić się do swojej kompanii, by zarejestrować taki wypadek.

 

Co robić, jeśli nasz dom został zalany? Co jest najważniejsze?

Oczywiście pierwsza i najważniejsza sprawa to bezpieczeństwo ludzi. Zalany dom należy ewakuować jak najszybciej. Głównie chodzi tu o osoby z ograniczeniami ruchowymi, czyli osoby starsze, oraz dzieci.

Jeśli poziom wody jest wysoki, oczywiste jest, by nie próbować ratować dobytku, a raczej pomyśleć o sobie.

Druga sprawa to niebezpieczeństwo związane z porażeniem prądem. Jeśli to jest możliwe, to należy wyłączyć główne zasilanie, ale uważać należy, by nie zostać porażonym prądem.

Po zalaniu – należy jak najszybciej skontaktować się z przedstawicielem firmy ubezpieczeniowej i zgłosić wypadek, a następnie zająć się dokumentacją strat oraz usuwaniem uszkodzeń. Wszystkim zależy, by życie wróciło do normy jak najszybciej.

Ważne jest osuszenie zalanych pomieszczeń jak najszybciej, bo jeśli pozostaną one wilgotne, to bardzo szybko pojawi się pleśń, która oczywiście ma swoje konsekwencje zdrowotne oraz wpływa negatywnie na wartość nieruchomości.

Oczywiste jest, że zazwyczaj zalanym miejscem są piwnice. Jeśli są one wykończone, to po pierwsze, należy je opróżnić z rzeczy, które należy przenieść na wyższy poziom i nie składać jedne na drugich. Warto kupić kilka wentylatorów, by powodować ruch powietrza.

W wielu przypadkach zaistnieje potrzeba szybkiego remontu, który zwykle obejmuje wymianę zamoczonego drywallu oraz wymianę podłóg.

Maciek Czapliński

piątek, 12 lipiec 2013 23:25

Depozyt

Napisane przez

maciekczaplinskiMoi znajomi, kupując ostatnio pierwszy dom, zostali zaskoczeni faktem, że musieli wraz z ofertą zapłacić depozyt. Powiedz więcej na ten temat. Po co jest ten depozyt, jak duży jest i czy jest on konieczny?

Depozyt, czyli zaliczka, jest koniecznym elementem kontraktu.

Jest zrozumiałe, że kiedy sprzedajemy naszą nieruchomość, a często w tym samym czasie kupujemy następną, chcemy, by kupujący od nas czuli się w jakimś stopniu związani umową i nie zmienili zdania w ostatniej chwili. Dlatego zaliczka (depozyt) jest takim zabezpieczeniem i dlatego z punktu widzenia sprzedających dobrze, by była jak ona jak największa.

Na przykład w GTA na dom wartości 500.000 dol. dobrze widziana minimalna wysokość byłaby na poziomie 10.000 dol. Oczywiście 50.000 dol. brzmi lepiej, ale często jest to nierealna suma, bo wielu kupujących nie dysponuje takim depozytem. Najczęściej "equity" jest w domu, który zamieniamy, a nie na koncie bankowym.

Wysokość depozytu zależy też od lokalizacji. Na przykład, daleko poza Toronto – depozyty są zwykle znacznie niższe – bo ludzie znają się zwykle od lat i nie czują się zagrożeni. Ostatnio kupując dom dla klientów w Crystal Beech – wymagany depozyt wynosił 500 dol. Gdybym taki zaproponował w Toronto – byłaby kupa śmiechu.

Wysokość depozytu zależeć też będzie od sytuacji, w jakiej kupujemy nieruchomość. Jeśli jest to normalna transakcja – to wówczas obowiązują standardy. Jeśli jednak mamy do czynienia z tak zwaną "multiple offer situation" – czyli kilka czy kilkanaście ofert na jeden dom, to wówczas depozyt jest jedną z form strategii kupna. Im wyższy, tym lepszy.

Osobiście raz przeżyłem sytuację, że mój klient tak bardzo chciał domu, który kupował, że jego depozyt był w wysokości ceny, którą oferował za ten dom. Czyli to naprawdę była "cashoffer". Ale taka sytuacja zdarza się niezwykle rzadko.

Depozyt zwykle idzie do firmy, która sprzedaje nieruchomość, i jest umieszczany w "trust account". Czasami jednak depozyt może iść bezpośrednio do prawnika, który zamyka transakcję, lub innej wskazanej w umowie instytucji.

Depozyt stanowi oczywiście część całej sumy, którą kupujący musi zapłacić za nieruchomość. Z depozytu też firma sprzedająca płaci komisowe agentom. Czyli jeśli wysokość depozytu przekracza wysokość wynagrodzenia agentów – nadwyżka jest zwracana sprzedającym. Jeśli jednak depozyt jest mniejszy niż całkowite komisowe dla agentów, to wówczas prawnik zamykający transakcję dosyła brakującą kwotę do firmy.

 

Gdyby się kupujący nieruchomość rozmyślili i wycofali z transakcji – co się dzieje z depozytem?

Zależy, kiedy nastąpi wycofanie. Jeśli w czasie kiedy kupujący ma na to czas – czyli w czasie kiedy może usunąć warunki z oferty lub nie (zwykle do 10 dni w zależności od warunków) – to wówczas depozyt jest zwracany w całości.

Jeśli jednak nastąpi to już w okresie, kiedy warunki zostały usunięte, to sytuacja znacznie się komplikuje.

Jak wspomniałem na wstępie – depozyt jest trzymany w firmie, która sprzedawała nieruchomość (najczęściej) na tak zwanym "Trust Account".

Jeśli kupujący wiedzą, że nie będą w stanie zamknąć transakcji, mogą poprzez własnego agenta (czasami prawnika) poinformować drugą stronę i za proponować ugodę. Często w takiej sytuacji depozyt w części lub całości przechodzi na rzecz sprzedających i podpisuje się dokument nazywany "Mutual Release" – który zwalnia wszystkie strony od wzajemnych roszczeń i określa, jak depozyt jest dzielony. To jest "kulturalny" sposób załatwienia sprawy.

Często jednak może się okazać, że kupujący nie chcą tracić depozytu i nie są skłonni pójść na ugodę. Czasami z kolei straty poniesione przez sprzedających z powodu niedotrzymania umowy przez kupujących są tak znaczne, że wysokość depozytu ich nie pokryje.

W takich sytuacjach – sprawa jest kierowana zwykle do sądu i sąd zadecyduje o podziale depozytu lub ewentualnie zasądzeniu dodatkowych kosztów.
Z tym że sprawy w sądach trwają latami i wcale nie zawsze ten, co ma rację, wygrywa sprawę. Taki jest niestety system prawny.

Maciek Czapliński

Mississauga

sobota, 06 lipiec 2013 14:54

Inspekcja domu

Napisane przez

maciekczaplinski– Jak przebiega typowa inspekcja domu i jakich odkryć mogą kupujący dom się spodziewać?

– Na wstępie warto powiedzieć, że istnieje kilka różnych typów inspekcji domów. Ta najbardziej typowa dotyczy elementów strukturalnych i mechanicznych w domu. Istnieją inne typy inspekcji dotyczące na przykład obecności szkodliwych substancji, takich jak na przykład azbest. Są inspekcje dotyczące obecności cieków wodnych; inspekcje prowadzone przez specjalistów z Fung Shui. To są specjalistyczne inspekcje i są stosowane raczej rzadko. Typowa inspekcja techniczna jest najbardziej popularna. Taka inspekcja techniczna trwa zwykle 2-3 godziny. Oczywiście w pewnych przypadkach może trwać znacznie dłużej.

Inspektor ocenia stan nieruchomości w danym okresie, bazując na wizualnej inspekcji. Za skrzętnie ukryte wady inspektor zwykle nie odpowiada.

Sprawdzane są wszystkie elementy domu – od fundamentów, poprzez wszystkie urządzenia mechaniczne; instalacja elektryczna do elementów zewnętrznych – dach, ściany, rynny okna itd. Zwykle inspektor ma swój specjalny notatnik, w którym zaznacza wszystkie uwagi. Po zakończeniu inspekcji – ów notatnik zostaje wręczony osobie zamawiającej inspekcję – czasami ze specjalnym poradnikiem mówiącym o tym, jak dom jest zbudowany i jak naprawiać jego poszczególne elementy.

Inspektor w wielu przypadkach jest w stanie określić przybliżony koszt poszczególnych napraw oraz zasugerować potencjalnych wykonawców. Nie należy oczekiwać cudów. To, co jest skrzętnie ukryte przez sprzedających, może ulec przeoczeniu. Jednak doświadczony inspektor jest w stanie wychwycić większość poważnych problemów.

Czasami raport z inspekcji może pomóc uzyskać małą redukcję ceny – nawet już po zakończonych negocjacjach. Nie oznacza to wcale, bym sugerował słuchaczom, by zawsze wykorzystywali inspekcję do dodatkowych obniżek ceny.

– Wspomniałeś, że nie wszystko inspektor jest w stanie wychwycić. W związku z tym czy warto robić inspekcję? Jaki jest typowy koszt inspekcji?

– Koszt zależy od firmy i od zakresu inspekcji. Typowy koszt kształtuje się na poziomie 350-550 dol.

Czy warto robić inspekcję, to zależy od wielu czynników, między innymi od wieku domu. Zrozumiałe jest, że im starszy dom, tym więcej elementów może wymagać naprawy.

Domy do 5 lat – najczęściej objęte są gwarancją i inspekcja często nie ma wiele sensu. Warto sprawdzić fundamenty i czy nie ma wody w piwnicy. W tym przypadku raport inspektora często bywa używany do negocjacji z firmą budowlaną lub NHWP, by uzyskać gwarancyjne naprawy.

Dom do 10 lat to ciągle nowy dom – nie ma zwykle większych problemów.

W tym przypadku również najczęstszymi problemami jest wilgoć w piwnicy i pęknięcia fundamentów. Oczywiście po takim okresie mogą się już pojawić pierwsze problemy z dachami czy piecami – jeśli były słabej jakości.

Domy około 15 lat – tu już często pojawiają się pierwsze poważniejsze problemy. Należy liczyć się z wymianą dachu, niektórych typów okien, czasami pieca czy klimatyzacji. Czasami pojawia się konieczność remontu łazienki – szczególnie w okolicach prysznica.

Domy 20-30 lat – koniecznie należy zwracać uwagę na dachy, urządzenia mechaniczne, okna, łazienki oraz oczywiście ślady wilgoci w piwnicy. Jeśli nic nie było robione w domu w tym wieku – należy spodziewać się poważnych wydatków.

Często również oprócz spraw technicznych należy liczyć się z inwestycjami wynikającymi ze względów estetycznych. 20-30-letnia kuchnia zwykle już nie zadowala żadnej pani domu – to samo często dotyczy łazienek.

Domy ponad 40 lat – powinny być sprawdzane, szczególnie jeśli nic nie było w nich robione. Należy spodziewać się wielu problemów technicznych – inspekcja jest najczęściej wręcz niezbędna.

Jakość domów często zależy od okresu, w którym były budowane. Na przykład domy budowane pod koniec lat 80. i na początku 90. – w szczycie boomu budowlanego – były często budowane szybko, tanio i byle jak. Dziś, pomimo że minęło tylko 15-16 lat – są one często wręcz w złym stanie technicznym i wymagają generalnych remontów. Objawy zaniedbania są często widoczne gołym okiem; pognite drewniane okna i drzwi garażowe, które nigdy nie były właściwie pomalowane; podnosząca się dachówka przypomina o potrzebie natychmiastowej wymiany. Wystarczy na przykład przejechać się w okolicy tuż na zachód od Square One w Mississaudze – by zobaczyć wiele takich przykładów.

Innym zjawiskiem są domy budowane w latach 70. Powszechnie stosowano wówczas kable elektryczne z drutu aluminiowego. Nie jest to żaden poważny problem techniczny i jak się tego spodziewamy, to łatwo jest klientów przygotować i wytłumaczyć im obecność aluminium. To samo dotyczy innych potencjalnych "szkodliwych" substancji, których szkodliwość jest czasami nadmiernie nagłaśniana – na przykład dotyczy to UFFI, Vermiculate Insullation itd. Doświadczony agent czy inspektor, znając wiek domu oraz buildera – z góry jest w stanie przewidzieć pewne problemy.

Ważne jest też, od kogo się dom kupuje. Istnieją właściciele, którzy domy niszczą i prawie nowy dom może wymagać całkowitego remontu. Na drugim biegunie są właściciele, którzy nawet dom stary utrzymują w bardzo dobrym stanie. Trzeba przyznać, że najczęściej domy Europejczyków są bardzo zadbane i właściwie pielęgnowane.

Chciałbym podkreślić, że dom 30-40-letni, a nawet starszy, jeśli był pielęgnowany – zwykle może być bardzo dobrym zakupem. Nie ma zazwyczaj żadnych problemów strukturalnych, gdyż wówczas budowano jeszcze bardziej w stylu europejskim, czyli zewnętrzne ściany były z tak zwanej "solid masonry", czyli cegły i pustaka. To daje tym domom ogromną wytrzymałość oraz łatwość rozbudowy – na przykład dodanie drugiego piętra nie sprawia żadnych problemów.

Maciek Czapliński

Mississauga

sobota, 29 czerwiec 2013 11:46

Dom za miastem

Napisane przez

maciekczaplinski- Mam pytanie, czy kupowanie domu poza miastem, czyli trochę z dala od cywilizacji, jest inne i na co zwracaę uwagę jeśli tak jest?

Mówiąc o domach za miastem, mamy na myśli domy na przynajmniej 1-akrowych działkach, a nie domy w subdivisions poza miastem, które mają pełny serwis wszystkich mediów. Oczywiście, że zakup domu poza miastem trochę się różni. Ale tylko trochę.

Obecnie wiele rzeczy, które kiedyś sprawiały kłopoty, dziś dzięki postępowi cywilizacji i technologii przestały być problematyczne. Inaczej też wygląda sprawa, kiedy kupujemy tak zwany "cottage", a inaczej kiedy kupujemy dom całoroczny. Kiedy kupujemy "cottage" – tak zwana wygódka w lasku czy woda z jeziora – są często normalne i akceptowalne. W przypadku domów całorocznych to oczywiście nie wchodzi w rachubę.

A teraz kilka spraw, o których należy pamiętać, kiedy planujemy zakup domu "poza miastem".

Źródło ogrzewania – poza miastem rzadko mamy do czynienia z naturalnym gazem. Najczęściej jako źródło ogrzewania używany jest prąd, olej opałowy lub propan. Ten ostatni robi się coraz popularniejszy ze względu na lepszą cenę i łatwość dostaw. W ostatnich latach jako uzupełniające źródło energii zaczyna być używana coraz częściej energia słoneczna oraz energia z wód gruntowych. Niestety, koszt instalacji tych urządzeń jest znacznie wyższy niż w Europie, gdzie ich popularność jest ogromna. Jest to zrozumiałe – energia u nas jest jeszcze tania w porównaniu z Europą. Koszt takiej instalacji zwraca się na przestrzeni wielu lat i przy ciągle niskich cenach energii niewielu Kanadyjczyków podejmuje taką decyzję.

Źródło wody pitnej – w podmiejskich domach "miejska" czy inaczej mówiąc centralnie dostarczana i oczyszczana woda jest raczej rzadkością. Jeśli mamy do czynienia z taką sytuacją. to wówczas o jakość wody i jej ilość dba lokalne władze. W przypadku własnego ujęcia (studnia głębinowa) głównym problemem będzie przydatność wody do picia, czyli jej smak; potencjalne bakterie oraz ilość pompowanej wody (wydajność studni). Kupując dom ze studnią, należy dokonać odpowiednich testów. Składając ofertę – należy pamiętać o zawarciu specjalnych klauzul w umowie, które będą nas chroniły w przypadku kiedy woda byłaby skażona lub studnia nie miała pożądanej wydajności. Woda ze studni głębinowej może mieć dziwny smak spowodowany minerałami, dlatego często istnieje potrzeba specjalnych filtrów oraz zmiękczaczy do wody. Są to oczywiście dodatkowe koszty, o których należy pamiętać.

Sposób odprowadzania ścieków – w przypadku pozbywania się ścieków centralny system kanalizacji występuje poza miastem bardzo rzadko. Jeśli mamy taki system – to oczywiście nie mamy problemów. Natomiast za miastem najczęściej mamy do czynienia z "septic tank", czyli po polsku z szambem. W takim przypadku ważne jest, by sprawdzić, czy jest ono czyszczone i czy zainstalowane jest zgodnie z normami i przepisami lokalnych władz. Przeciętnie – septic tank jest czyszczony raz na 2 – 3 lata – z tym że częstotliwość zależy od wielkości samego urządzenia, jak i rodziny, która z niego korzysta. Budowa nowego "septic system" może być bardzo kosztowne i waha się od 15 do 30 tysięcy. – W czasie składania oferty – warto pamiętać o specjalnych klauzulach pozwalających na sprawdzenie systemu lub nakładających obowiązek zagwarantowania sprawności szamba przez sprzedających.

Sposób usuwania odpadków – śmieci rzadko są odbierane spod domu i często istnieje konieczność wywożenia ich do centralnie zlokalizowanego składu. To utrudnienie czasami jednak może wyjść na dobre, gdyż często uczy nas być bardziej oszczędnym w kreowaniu gór śmieci. To samo dotyczy surowców wtórnych, choć nie wszystkie gminy stosują jeszcze recykling program.

Telekomunikacja (telefon/Internet) – najczęściej nasze rozmowy podmiejskie będą "long distance" – choć to ostatnio jest już coraz mniejszym problemem dzięki konkurencji między kompaniami telefonicznymi oferującymi różnego rodzaju zniżki. Natomiast ciągle mogą występować ograniczenia w tak zwanym szybkim Internecie, choć i tu dzięki postępowi – coraz częściej możemy korzystać z komunikacji bezprzewodowej czy satelitarnej.

Poczta – zwykle nie jest dostarczana pod drzwi i może wymagane być odbieranie jej z pobliskiego miasteczka. Z drugiej strony – może to fajnie, gdyż rzadziej oglądamy niechciane rachunki! Ponadto – coraz częściej piszemy e-maile niż listy.

HST – jeśli kupujemy farmę, to farmy są objęte podatkiem HST (cena zakupu) – w przeciwieństwie do domów za miastem – zakwalifikowanych jako "residence".

Śnieg na podjazdach zimą – może wymagać ekstra pracy i to samo dotyczy trawy latem, ale jeśli potraktuje się to jako ćwiczenia, to można w tym znaleźć przyjemność. Z drugiej strony – jest wielu kontraktorów, którzy chętnie wykonają tę pracę za drobną opłatą.

Dzikie zwierzęta – potrafią czasami powodować straty – szczególnie w uprawianych warzywnikach lub buszując w niezabezpieczonych śmieciach, ale jeśli będziemy o tym pamiętać, te utrudnienia można zminimalizować.

Pomimo pewnych niedogodności mieszkanie za miastem uspokaja nerwy i z pewnością jest warte polecenia. I jak wspominałem wielokrotnie – inwestycja w znaczną ilość ziemi potrafi przynieść świetne rezultaty.

Maciek Czapliński

sobota, 22 czerwiec 2013 22:58

Basen

Napisane przez

maciekczaplinski– Maćku, jak na razie takie sobie lato. Wielu z nas marzy o własnym basenie. Moje pytanie jest, czy basen podnosi wartość domu?

Panuje powszechne przekonanie, że basen wpływa na podniesienie wartości nieruchomości. W rzeczywistości nie zawsze jest to prawdą.

Liczne badania statystyczne pokazują, że większość Kanadyjczyków przywiązuje znacznie mniej wagi do posiadania własnego basenu niż na przykład do dużej wygodnej kuchni, ładnej funkcjonalnej łazienki, wykończonego basementu.

Statystycznie wydajemy zdecydowanie więcej pieniędzy na te usprawnienia niż na budowanie basenu. Oczywiście, wynika to często z naszych możliwości finansowych i tak zwanych priorytetów. Poważna renowacja kuchni wraz ze sprzętami gospodarstwa domowego potrafi kosztować tyle co wybudowanie basenu.

Jeśli stać nas tylko na jeden wydatek, wiadomo, co zwykle wygrywa! Zresztą ponownie warto wspomnieć o badaniach statystycznych, według których zainwestowane pieniądze w kuchnię zwykle zwracają się w 73 proc. i zdecydowanie podnoszą wartość domu, gdy pieniądze wydane na basen zwracają się w 16 proc. i zdarza się, że posiadanie basenu może nawet utrudniać sprzedaż nieruchomości.

Dotyczy to głównie domów w niższej kategorii cenowej, gdzie, po pierwsze, basen może zajmować większość i tak małego ogródka, a po drugie – nowych potencjalnych właścicieli może być nie stać na dodatkowe koszty związane z utrzymaniem basenu, które w przeciętnym przypadku kształtują się na poziomie od 600 do 2000 dol. za sezon.

Największy wpływ na koszt utrzymania basenu mają koszty związane z ogrzewaniem wody. Czyli im bardziej gorące i dłuższe lato, tym mniej nas będzie kosztowało utrzymanie basenu.

 

– Czy orientujesz się w kosztach wybudowania basenu? Czy są obecnie lepsze i gorsze rozwiązania?

Jest to bardzo obszerny temat i na koszt basenu wpływać będzie wiele czynników. Baseny w ziemi, czyli "inground", są zdecydowanie bardziej kosztowne niż baseny zbudowane na terenie, "above ground". Na koszt basenu będzie wpływała jego wielkość, materiał, z jakiego jest wykonany, sprzęt do filtrowania wody i dostarczania chemikaliów oraz tak zwany landscaping wokół basenu.

Skoncentrujmy się na basenach wbudowanych w teren. Najtańsze są baseny z dnem i ścianami (liner) z plastiku (winyl) – najdroższe są z betonu okładane ceramiką lub kamieniem. W naszym klimacie te pierwsze są znacznie łatwiejsze do utrzymania.

Koszty wybudowania basenu mogą mieć ogromny rozrzut – od 20.000 do 200.000 dol.! I naprawdę wiele tu zależy od tego, kiedy budujemy basen, kto jest naszym kontraktorem, jakich materiałów użyjemy.

Coraz bardziej popularne stają się małe baseny zwane "lap pools", w których płyniemy przeciwko sztucznie wytworzonemu nurtowi. Takie baseny mogą być instalowane nawet na małych działkach i ich ceny zaczynają się już od 12.000.

Z nowszych rozwiązań w Kanadzie warto wspomnieć, że coraz częściej stosowane są baseny ze słoną wodą! Pozwala to uniknąć dużej ilości chemikaliów oraz takie baseny ponoć wymagają mniej pracy, by utrzymać je w czystości.

 

– Czy posiadanie basenu wpływa na wyższy podatek od nieruchomości?

Zasadniczo nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Jak zawsze należy popatrzeć na każdy przypadek indywidualnie. Jeśli mamy mały stary basen na naszej małej działce – to możemy z całą stanowczością "walczyć" z zawyżoną wyceną naszej nieruchomości przez miasto.

Z drugiej strony, jeśli ktoś wybuduje luksusowy basen za 200.000 dol., to oczywiście miasto uzna, że wpływa to na podniesienie wartości rynkowej naszej nieruchomości. Właśnie o tym należy pamiętać, że podatki od nieruchomości płacimy na podstawie "assessed market value" i jeśli nie zgadzamy się z wyceną (assessment), to możemy się od niego odwołać! Czy skutecznie? Nie zawsze jest to łatwe.

Na zakończenie warto pamiętać, że jak się kupuje dom z basenem, należy w czasie zakupu zażądać inspekcji basenu oraz sprawdzenia stanu technicznego sprzętów związanych z jego utrzymaniem. Jak kupujemy dom latem – jest to dość proste.

Natomiast kupując dom zimą – musimy zawrzeć takie warunki w ofercie, które dawałyby nam szansę sprawdzenia basenu na wiosnę i w razie odkrycia problemów – sprzedający byliby za nie odpowiedzialni.

niedziela, 16 czerwiec 2013 01:31

Czy agent jest nadal potrzebny?

Napisane przez

maciekczaplinskiMaćku, przy obecnym dostępie do Internetu prawie każdy dom oferowany na sprzedaż można znaleźć w Internecie. Czy wobec tego agent, który ma pomóc znaleźć dom dla kupujących, jest nadal potrzebny?

Jest on potrzeby bardziej niż kiedykolwiek przedtem! Nadmiar informacji może być często bardzo trudny do właściwej oceny i selekcji. Chciałbym, by Państwo myśleli o agentach real estate jako swoich bardzo ważnych konsultantach.

Pomoc w wyborze domu to nie tylko pokazywanie domów dostępnych na rynku potencjalnym kupcom. To jest trywialne i do tego nie potrzeba być ekspertem. Sztuka zaczyna się, kiedy należy obiektywnie ocenić wartość pokazywanych domów, umieć odrzucić domy, które są w złej lokalizacji, są nieciekawe funkcjonalnie, mają problemy techniczne czy są wycenione zbyt wysoko. Agent pracujący dla kupujących nie powinien być tak zwanym "YES MANEM". Powinien on potrafić dawać klientom sugestie i właściwe wskazówki. To jest bardzo trudne i wymaga od agenta dużej odporności psychicznej i wiedzy, ale tego właśnie klienci powinni oczekiwać.

Większość ludzi poszukujących domów nie ma właściwego rozeznania rynku, nie orientuje się w cenach, nie ma rozeznania, które okolice są lepsze, a które gorsze. Jeśli trafią poprzez Internet na agenta, który sprzedaje swój listing i któremu nie zależy na ich interesie, ale na szybkiej sprzedaży własnego listingu – skutki mogą być tragiczne i mierzone w dziesiątkach tysięcy dolarów.

Proszę pamiętać, agenci, którzy pracują dla kupujących nieruchomość, są opłacani przez sprzedających i naprawdę ma ogromny sens korzystanie z ich pomocy.

Doświadczony agent pracujący dla "kupujących" nazywany obecnie buyers broker – nie tylko pomoże znaleźć okazję, ale również będzie w stanie pomóc Państwu przygotować właściwą ofertę, która jest ważnym dokumentem prawnym. Negocjacja ceny jest innym ważnym elementem.

Wielu poszukujących nieruchomości próbuje kupić dom bezpośrednio od agenta, który listuje dom, mając nadzieję na znaczną oszczędność finansową. Najczęściej nie jest to prawdą. Agenci, którzy listują dom, pracują dla sprzedających i wcale nie są skłonni zaniżać cenę, by pomóc kupującym. Wręcz przeciwnie, jest znacznie łatwiej uzyskać lepszą ceną, mając swojego własnego agenta, który pracując dla nas i znając ceny i rynek, jest bardziej skuteczny w negocjacjach. Również dzwoniąc do wielu agentów, którzy mają listingi, narażają się Państwo na "przypadkowość".

Od kilku już lat w real estate pojawiło się pojęcie buyer broker – jest to agent, który właśnie na podstawie podpisanego kontraktu współpracuje z kupującymi przy znalezieniu nieruchomości.

Taki kontrakt określa w sposób formalny zasady współpracy, a przede wszystkim określa jej czas, zasady wynagrodzenia oraz terytorium działania. Jest to bardzo ważny dokument i o nim powiem więcej za tydzień.

Wracając do twojego pytania. Radziłbym używać Internetu do ogólnego rozpoznania rynku, ale do znalezienia własnego domu – zdecydowanie radziłbym nawiązać współpracę z "własnym" wybranym agentem real estate.

Wybór agenta jest jednym z najważniejszych posunięć. To tak jak z dentystą czy księgowym, którzy najczęściej są wybierani na wiele lat. W każdym z tych przypadków współpraca powinna opierać się na całkowitym zaufaniu, które często przeradza się w wieloletnią przyjaźń.

 

W czym jeszcze, oprócz znalezienia wymarzonego domu, agent zajmujący się kupującymi nieruchomość może pomóc?

Wspomniałem już o ofercie i negocjacjach. Pozostaje oczywiście znacznie więcej spraw do załatwienia przy kupnie nieruchomości. Wspomnę tu o kilku sprawach.

Finansowanie – umiejętność zorganizowania finansowania oraz doradzenia właściwego finansowania – jest bardzo ważnym czynnikiem naszej pracy. My jako agenci real estate – często kierujemy naszych klientów do wybranego banku. Naszym obowiązkiem jest umiejętność doradzenia, który mortgage i dlaczego jest lepszy lub gorszy w danej indywidualnej sytuacji.

Prawnik – na ogół większość z nas nie korzysta z pomocy prawników, dopóki nie mamy specyficznej potrzeby. Kupno domu jest jedną z takich sytuacji, w których prawnik jest niezbędny. Którego wybrać? Agent w tej sytuacji jest często znakomitym kontaktem.

Ubezpieczenia – jakie i w jakiej firmie kupić ubezpieczenie domu? Czy warto ubezpieczyć się na życie, kupując dom? Czy lepiej ubezpieczyć hipotekę, czy raczej wykupić ubezpieczenie personalne na życie?

Znajdowanie odpowiedzi na te pytania na własną rękę bez pomocy własnego konsultanta potrafi być zbyt kosztowne!

Renowacje czy rozbudowy domów są często marzeniem wielu naszych rodaków. Jest to znakomity sposób na tworzenie własnego miejsca pracy oraz zarabiania pieniędzy. Ale bez właściwej i rzetelnej porady opartej na wiedzy i zaufaniu – nasza inwestycja może stanąć pod znakiem zaufania.

Inspekcja domu – który inspektor ma sprawdzić dom? Czy warto robić inspekcję? To częste dylematy kupujących.

Jest jeszcze wiele innych pytań, na które kupujący dom potrzebują odpowiedzi – od początku do końca procesu. "Własny" agent jest dla kupujących najważniejszym ogniwem i doradcą.

Maciek Czapliński

Mississauga

sobota, 08 czerwiec 2013 23:03

Kupno czy sprzedaż?

Napisane przez

maciekczaplinskiW jakiej kolejności dokonać zamiany domu? Czy najpierw sprzedać obecny dom i szukać nowego, czy odwrotnie, najpierw kupić, a później sprzedawać?

Rzeczywiście jest to zupełnie inna sytuacja, niż kiedy kupujemy pierwszą nieruchomość. Wówczas najczęściej jesteśmy w sytuacji, kiedy wynajmujemy nasze miejsce zamieszkania (chyba że mieszkamy u rodziny). W takiej sytuacji nie ma pośpiechu i stresu. Jedynym ograniczeniem jest, do jak długiego wypowiedzenia jesteśmy zobowiązani w chwili znalezienia wymarzonej nieruchomości.

Zupełnie inaczej zaczyna wyglądać sytuacja, kiedy zamieniamy nieruchomości. Wówczas koordynacja sprzedaży i zakupu zaczyna być niezmiernie ważna. Liczba czynników, które należy brać pod uwagę, jest ogromna, z tym że nasza psychiczna odporność jest najważniejsza.

Osobiście sugeruję klientom, by najpierw sprzedać posiadaną nieruchomość, a dopiero po uzyskaniu wiążącej umowy kupna-sprzedaży kupować nową. Szczególnie jest to ważne w sytuacji, kiedy mamy duży mortgage do spłacania, a nie dysponujemy znacznymi dochodami.

Zadają mi klienci czasami pytanie – "Co będzie, jak nie znajdziemy na czas właściwego domu?". – Cóż – w najgorszym przypadku – można wynająć na okres przejściowy apartament – choć w praktyce jeśli zapewnimy sobie ostatecznie długi okres na poszukiwania – 3 do 4 miesięcy – najczęściej nie będzie to konieczne! Wizja konieczności wynajęcia (w ostateczności) mieszkania – będzie dla wielu ludzi mniejszym złem niż konieczność utrzymywania dwóch nieruchomości.

Jeśli sprzedają Państwo dom, który cieszy się dużym zainteresowaniem, można nawet dołożyć specjalną klauzulę pozwalającą na przedłużenie czasu opuszczenia domu o dodatkowe 30-60 dni. Jest to szczególnie łatwe, jeśli dom jest kupowany przez klientów, którzy wynajmują mieszkanie i kupują swój pierwszy dom.

Oczywiście jeśli wolą Państwo najpierw kupić nowy dom, a następnie sprzedawać obecny – logiczne jest również zapewnić sobie w trakcie negocjacji kupna jak najdłuższy termin przejęcia nieruchomości. Da nam to czas na marketing i spokojną sprzedaż posiadanego domu.

Tak naprawdę duży wpływ na to, który wariant wybrać, ma tak zwana sytuacja rynkowa.

Jeśli mamy do czynienia z tak zwanym "buyers market", czyli nadmiarem domów do sprzedaży przy minimalnej liczbie kupujących – to zdecydowanie zacząłbym od sprzedaży, a zakupu w drugiej kolejności.

W sytuacji odwrotnej, tzw. "sellers market" – braku podaży domów do sprzedaży – można zdecydować się na kupno najpierw, a sprzedaż później.

Problemy:

W przypadku sprzedaży najpierw, a kupna później:

* Może istnieć potrzeba ponownej przeprowadzki – jeśli na czas nie znajdziemy właściwej posiadłości;

* Konieczność wynajmowania przejściowego miejsca;

* Istnieje możliwość kary za wyrejestrowanie pożyczki – jeśli nie możemy jej przetransferować z jednej nieruchomości na drugą;

W przypadku najpierw kupna a późniejszej sprzedaży:

* Jeśli zaistnieje problem z przejęciem kupionego domu – mortgage – może być konieczne zerwanie umowy i ogromne koszty prawne. Czasami może być jednocześnie kilka transakcji – efekt domina – wówczas koszty prawne mogą być astronomiczne!

* By zamknąć transakcję, może istnieć konieczność zorganizowania tzw. bridge financing – jest to czasami dogodne rozwiązanie, by zyskać na czasie i łatwe jest w sytuacji, kiedy mamy duże equity, ale w przypadku kiedy nasze zasoby finansowe są znikome – może to przekroczyć możliwości finansowe!

 

No właśnie, wspomniałeś o "bridge financing" – co to jest?

Ponieważ nie mamy wiele czasu – tylko w kilku zdaniach wyjaśnię, o co tu chodzi.

Jeśli sprzedaliśmy naszą nieruchomość i zakupiliśmy następną – zdarzyć się może, że nie można zgrać terminów przejęcia nieruchomości na ten sam dzień. Czasami wynika to z wygody (czas na przeprowadzkę lub drobny remont); czasami wynika to z sytuacji poza naszą kontrolą. Wówczas – jeśli nasza sytuacja finansowa będzie uznana przez bank za bezpieczną – może się on zgodzić na ograniczony czas (zwykle do 90 dni) – na utrzymywanie przez nas dwóch nieruchomości. Bank wykłada za nas pieniądze na zamknięcie transakcji zakupu (tak by ta odbyła się bez przeszkód) i jesteśmy wówczas odpowiedzialni za dwa zarejestrowane mortgage'e. Wiadomo, że bank zrobi to tylko, kiedy nasz kredyt jest dobry, upewni się, że stać nas na większe spłaty, czasami bank chce zobaczyć wiążącą umowę sprzedaży naszej nieruchomości itd.

Jest to dobra alternatywa w trudnych sytuacjach, choć nie wszyscy mogą sobie na nią pozwolić!

Maciek Czapliński

sobota, 01 czerwiec 2013 22:24

Jak inwestować we "flip"?

Napisane przez

maciekczaplinskiCo należy wiedzieć, jeśli myślimy o zrobieniu pieniędzy na "flipach" – czyli szybkich renowacjach?

Zacznę od tego, że chciałbym zaprosić licznych polskich kontraktorów do współpracy. Często jest tak, że borykacie się panowie z wycenami prac dla klientów, a tak naprawdę moglibyście robić coś "dla siebie" i być za to dobrze wynagrodzeni. Jest wiele sposobów, by to zrobić, ale to wymaga prywatnych konsultacji, na które zapraszam. Bardzo lubię taką formę współpracy i zwykle pomagam zainteresowanym od początku do końca. Czyli od zakupu poprzez pomoc projektową do pomocy w czasie budowy i sprzedaży.

* Zacznijmy od najważniejszej decyzji. Jest to lokalizacja! Tu nie wolno popełnić błędu. To zawsze jest i będzie najważniejszy element we wszystkich zakupach nieruchomości. Powinniśmy wybierać możliwie najlepszą dzielnicę i nie warto tu oszczędzać. Ale kupując nawet w dobrej dzielnicy, możemy popełnić błąd, kupując nieruchomość na przykład wychodzącą na tory kolejowe, czy linię wysokiego napięcia, czy autostradę. Proszę pamiętać, że dziś pożyczanie pieniędzy jest relatywnie tanie i lepiej wziąć ekstra 100.000 dol. pożyczki na rok, co wyniesie w oprocentowaniu tylko około 3000 dol., niż ryzykować słabą lokalizację bez potencjału.

* Druga ważna sprawa to typ domu, który kupujemy na "flip". Zdecydowanie domy wolno stojące są lepszą inwestycją niż semi, townhousy czy condo. Powinniśmy skoncentrować się na remontach domów wolno stojących, bo możemy mieć na nich najlepszy zwrot nakładów. Remonty na przykład condominium – mają zwykle najmniejszą szansę powodzenia. Wybierając domy wolno stojące na "flip", też należy zwracać uwagę na wiele rzeczy. Jeśli planujemy dodanie drugiego piętra, to oczywiście domy parterowe są najlepszą alternatywą. Jeśli nie planujemy dobudowy – to należy wybierać dom, który jest wystarczająco obszerny, by można było w nim coś zrobić. Małe i ciasne domy – zwykle są trudne do odsprzedaży z dużym zyskiem.

* Cena zakupu versus cena sprzedaży – należy dokładnie wiedzieć, jaki maksymalnie zakres finansowy zrobionego domu będzie można uzyskać, dlatego szukamy domów, których nikt "nie chce", bo są "kosmetycznie zaniedbane" – i przeciętna osoba ich nie kupi. Często są to domy sprzedawane przez ludzi starszych czy przez rodzinę zmarłej osoby.

* Domy naznaczone (stigma) – domów, w których na przykład uprawiano marihuanę – pomimo że można je dostać taniej – raczej bym nie polecał. To samo dotyczy domów po pożarze czy domów, gdzie popełnione brutalne morderstwo.

* Budżet – wynika z prostej kalkulacji. Przewidywana cena sprzedaży minus zakładany profit, minus koszty sprzedaży, koszt projektu i budowy, koszt utrzymania domu w czasie renowacji. Mylnie przygotowany budżet – powoduje fiasko całej operacji. Cena przewidywanej sprzedaży powinna być realistyczna.

* Zakres prac – oczywiście wynika z budżetu – ale takie elementy domu, jak kuchnie i łazienki, zwykle się w tym muszą znaleźć. Dobra łazienka czy ciekawa kuchnia nie muszą kosztować fortuny. Proszę pamiętać, że pierwsze wrażenie się liczy najbardziej i często ludzie podejmują decyzję o zakupie domu w ciągu pierwszych 10 minut.

* Czas – zła organizacja, która powoduje, że czekamy na materiały czy podwykonawców, kosztuje i często prowadzi do przekroczenia budżetu.

* Dobór materiałów – poświęcenie czasu na szukanie dobrych materiałów po jeszcze lepszych cenach, to jeden z najlepszych sposobów zarabiania. Można kupić ładne płytki ceramiczne za 500 dol. za stopę, ale jeśli kupimy podobne za 100 dol., to już mamy profit! Każdy zaoszczędzony dolar pozostaje natychmiast w naszej kieszeni

* Koncepcja całej renowacji – niestety tu powstają największe problemy. Wiele osób, które zaczyna "flipy", oszczędza na pomocy profesjonalistów od projektowania i myśli, że dom wystarczy pomalować i powiesić nowe szafki w kuchni, by zarobić pieniądze. Niestety, często jest to zrobione niezbyt gustownie. Klienci szukają czegoś bardzo unikalnego i dobrze zaplanowanego.

I tu pomoc specjalistów jest bardzo przydatna.

* Zakres wykonanych prac – często obcinając koszty – wymieniamy pewne elementy, oszczędzając błędnie na innych. Na przykład ostatnio widziałem renowację w kuchni, w której owszem, zmieniono szafki i blaty ale pozostawiono stare ohydne płytki podłogowe. Wyglądało to bardzo śle!

* Dekoracja (staging) - coraz częściej pojawia się tendencja do urządzania domu wystawionego do sprzedaży specjalnie dobranymi meblami i dodatkami, by stworzyć wrażenie przytulności. Urządzony dom (ale nie zagracony) – prezentuje się znacznie lepiej niż pusty. Potencjalni kupujący widzą siebie w takim domu i dużo szybciej podejmują decyzję. Warto wydać na "staging" pieniądze, bo zwykle takie domy sprzedają się szybciej i drożej. Nie oznacza to, co często widziałem, że wstawimy stare meble pozbierane z różnych miejsc i to uznamy za "urządzony dom". W takim przypadku lepiej tego nawet nie robić.

Jak zawsze zapraszam do współpracy. Proszę korzystać z mojego doświadczenia w tej dziedzinie. Konsultacje są bezpłatne, a często mogą Państwu pomóc.

Maciek Czapliński

sobota, 25 maj 2013 12:31

Problemy z ubezpieczeniem

Napisane przez

maciekczaplinskiWiem, że w niektórych przypadkach firmy ubezpieczeniowe nie zawsze chcą ubezpieczać zakupione domy. Słyszałam na przykład, że domy z ogrzewaniem na olej mają ten problem. Czy możesz naświetlić ten temat?

Jest zrozumiałe, że firmy ubezpieczeniowe obawiają się kłopotów – i zawsze ważą ryzyko, zanim zgodzą się na udzielenie ubezpieczenia.

Jeśli wiedzą o problemie, który może się wydarzyć, to zwykle nie ma szans, by podjęły one ryzyko. Bardzo stary dach, dom w złym stanie technicznym, pusty dom – mogą być powodem żądania wyższej stawki! To również może dotyczyć domów ze zbiornikami na olej opałowy (oil tank).

Słyszymy o tym czasami, ale dotyczy to głównie starszych domów i głównie budowanych poza miastem. Problem zaczął się od zbiorników, które były dawniej typowo zakopywane w ziemi na zewnątrz budynku. Jak należy się domyślać, była to tak zwana bomba z opóźnionym zapłonem. Metal, z którego robione były zbiorniki, ulegał powolnej korozji i nagle okazało się, że niektóre z nich ciekną. Z tym zwykle wiązało się zanieczyszczenie środowiska, łącznie z zanieczyszczeniami wód podskórnych.

Jak łatwo się domyślić, koszty usunięcia zanieczyszczeń były bardzo wysokie i często były pokrywane przez firmy ubezpieczeniowe. Nic dziwnego, że są one obecnie bardzo ostrożne.

Problem dotyczy głównie, jak wspomniałem, zbiorników zakopanych w ziemi, ale jak często się w życiu składa, podobne problemy są wrzucane do jednego garnka. Dlatego obecnie firmy ubezpieczeniowe są również ostrożne ze zbiornikami umieszczonymi we wnętrzu domów.

Obecnie przepisy wymagają, by wszystkie zbiorniki zakopane w ziemi były zarejestrowane z TSSA (Technical Standards and Safety Authority), by mogły być napełniane olejem. Oczywiście muszą one przejść odpowiednią inspekcję. Istnieje tendencja, by usunąć zbiorniki z gruntu jak najszybciej.

Bez odpowiednich i bardzo trudnych testów w przypadku zakopanych zbiorników jest obecnie prawie niemożliwe otrzymanie ubezpieczenia.

W przypadku zbiorników wewnętrznych – sprawa jest prostsza, ale zwykle i tak będzie wymagany raport kompanii zatwierdzonej przez TSSA o stanie zbiornika, by uzyskać ubezpieczenie. Czasami firmy ubezpieczeniowe zadowalają się rachunkiem za dostawę oleju od zaaprobowanej kompanii. Z tym że zbiorniki, które są starsze niż 25 lat, są trudne do ubezpieczenia.


Czy są inne przypadki, kiedy firmy ubezpieczeniowe odmawiają ubezpieczenia domów ze względu na problemy techniczne?

Takich przypadków może być bardzo wiele. Z tym że niektóre są łatwe do "naprawienia", inne nie tak łatwe. Jednym z nich jest klasyczny (ale łatwo naprawialny problem) tak zwanego elektrycznego serwisu o mocy 60 A. Obecne przepisy wymagają, by minimalne zasilanie było 100 A. Łatwo to sprawdzić, patrząc na główny bezpiecznik przy tablicy elektrycznej. Jeśli okaże się, że mamy do czynienia z 60-amperowym zasilaniem, to jest to zwykle tylko i wyłącznie sprawa zatrudnienia elektryka z licencją, który może łatwo wystąpić o nowy wyższy serwis i dokonać wymiany tablicy i głównego bezpiecznika.

W takich sytuacjach firmy ubezpieczeniowe chętnie dają nam czas, by tego dokonać. Jest to zwykle do 30 dni po przejęciu nieruchomości.

Innym przykładem jest instalacja elektryczna na tak zwanych tubs & knobs (czyli z początku elektryczności). Taka instalacja nie jest również obecnie akceptowana. W takich sytuacjach kompanie wymagają kompletnego nowego okablowania w ubezpieczanym domu. Zdarza się, że jeśli ktoś ma taką instalację – co jest już rzadkością, i ma ubezpieczenie z tą samą kompanią od lat – że kompania przymknie oko, ale nowi klienci są zwykle bez szans!

Również niektóre kompanie mają problem z okablowaniem z aluminium, które było bardzo powszechne w latach 70. – są to jednak odosobnione sytuacje! Wtedy wystarczy zwykle raport z inspekcji systemu poprzez ESA (Electrical Safety Authority), by uzyskać ubezpieczenie.

Inne typowe problemy to wadliwa konstrukcja, niezgodnie z przepisami zainstalowany piec na drewno, szkodliwe substancje, dom po pożarze itd.

Natomiast prawdziwe problemy obecnie są z domami, w których uprawiano marihuanę. Takie domy, zanim ewentualnie któraś z firm zgodzi się je ubezpieczyć, wymagać będą bardzo specjalistycznych testów i raportów, które są kosztowne i czasochłonne. Firmy ubezpieczeniowe boją się ryzyka, które wynika z obecności grzyba (mould). Nie chodzi tu tylko o sam budynek, ale również ewentualny wpływ na zdrowie nowych właścicieli.

Wiedząc o tym, kupujący mogą się zabezpieczyć. Odpowiednia klauzula w ofercie, która daje kupującym czas na załatwienie ubezpieczenia domu, załatwia sprawę i pozwala uniknąć wielu problemów w przyszłości.

Maciek Czapliński