Goniec

Register Login

Nieruchomości

maciekczaplinskiIle obecnie kosztuje wybudowanie domu?

Jest to bardzo szeroki temat.

Zwykle budowlańcy pytani o koszt budowy podają cenę za stopę kwadratową. Jest to jednak tylko cena orientacyjna i zwykle jeśli podpisujemy kontrakt na budowę, cena jest rozbita na poszczególne elementy, jak wykopy, fundamenty, struktura, materiały wykończeniowe itd. Nigdy nie należy akceptować wycen, które podają jedną końcową wartość, bez szczegółowej wyceny rozbitej na poszczególne elementy z detalicznym wyszczególnieniem, co w nich jest zawarte.

Do celów informacyjnych można oczywiście wstępnie rozmawiać o cenie za stopę kwadratową. Jak zwykle rozrzut może być duży, od 90 do 400 dol. za stopę. Nie oznacza to wcale, że by dostać cenę za budowę, wystarczy wziąć podawaną cenę za stopę, pomnożyć przez wielkość domu. Na dzień dzisiejszy cena budowy średniej jakości domu wolno stojącego powinna mieścić się pomiędzy 120 a 250 dol. za stopę i oczywiście na cenę końcową wpływ ma szereg czynników:

Domy budowane indywidualnie na pojedynczej działce z pewnością będą droższe niż domy budowane masowo. Zwykle z domem budowanym indywidualnie idzie w parze lepsza jakość i dbałość o szczegóły. Gdyby nawet w obu przypadkach – masowej produkcji i indywidualnego domu, można było uzyskać tę samą jakość, to i tak dom budowany masowo powinien być tańszy w budowie z wielu powodów. Większy front prac pozwala zastosować więcej automatyzacji, maszyny budowlane, istnieje większa szansa negocjacji z subkontraktorami itd.

Inna sprawa to miejsce budowy. Dom budowany w terenie, gdzie jest łatwy dostęp do budowy, miejsce na składowanie materiałów, parking dla pracowników, będzie tańszy do budowy niż dom w centrum miasta, gdzie nie ma miejsca na składanie materiałów, parkingi itd. Koordynacja kosztuje.

Są firmy, które mają swoje niepodważalne standardy finansowe, które mogą również zawierać opłaty za nadzór budowlany. Można oczywiście zaoszczędzić, zatrudniając poszczególnych subkontraktorów indywidualnie, z tym że nie mając doświadczenia w prowadzeniu budowy, pozorna oszczędność może kosztować bardzo wiele w końcowym efekcie.

Jest zrozumiałe, że im lepsze materiały wykończeniowe, tym wyższa musi być końcowa cena. Są oczywiście możliwości znalezienia doskonałych materiałów na wyprzedażach – szczególnie obecnie. Jeśli gdzieś można zaoszczędzić pieniądze, to właśnie poświęcając czas na wyszukiwanie takich okazji.

Przeliczając cenę budowy na stopy kwadratowe przy tej samej jakości wykonania, okazuje się, że cena za stopę jest wyższa przy małych domach niż przy większych. To jest łatwe do wyjaśnienia – pewne stałe koszty rozkładają się na mniejszą lub większą liczbę stóp. Na przykład podłączenie wodne, podłączenie do prądu, podłączenie do kanalizacji itd.

Domy w masowej produkcji budowane na nowej ziemi – działki są tańsze. By wybudować dom w starej dzielnicy – najczęściej musimy kupić istniejący dom, by na jego miejscu budować. To zdecydowanie wpływa na koszt całości.

Okres budowania – budowanie latem nie wymaga ogrzewania, ale z kolei zimą może być łatwiej o wykonawców.

Typ domu – domy dwupiętrowe są tańsze w budowie niż domy parterowe o tej samej powierzchni. Jest to logiczne – w przypadku domów parterowych wykopy, fundamenty, powierzchnia dachu – będą znacznie większe. Cena za budowę bliźniaka powinna być niższa niż za dom wolno stojący.

Liczba łazienek, jakość kuchni – to zrozumiałe, że są to najdroższe elementy domu i ich ilość i jakość jest wprost proporcjonalna do ceny.

Rozwiązanie architektoniczne ma wprost proporcjonalny wpływ na koszty. Lepsze domy obecnie mają ściany z 2x6 studs – domy na subdivisions mają czasami ściany z 2x4 – co jest droższe w budowie, wiadomo, z tym że domy z grubszymi i cieplejszymi ścianami będą tańsze w ogrzewaniu. Dachy na przykład budowane z kratownic (trassess) są tańsze niż budowane na miejscu.

 

Co się bardziej opłaca, rozbudować istniejący dom czy budować nowy?

Prosta odpowiedź brzmi – to zależy! Każdy przypadek należy rozważać indywidualnie.

Jeśli dom, który chcemy rozbudować, ma bardzo solidną strukturę, wysoki basement i być może garaż (najlepiej podwójny) – to czasami w przypadku bungalow – najprościej i najbardziej oszczędnie jest dołożyć drugie piętro. Jeśli ktoś chce dobudować jeden pokój do istniejącego domu, jest to też OK.

Z drugiej strony, jeśli mamy do czynienia z bardzo starym domem, w którym basement jest niski, mury piwniczne wyraźnie wskazują na ślady wilgoci, a dodatkowo dom jest bez garażu i nie ma miejsca na jego dodanie, to w takich przypadkach często najlepszym rozwiązaniem jest spychacz.

Proszę pamiętać, że czasami pozorna oszczędność na początku budowy wynikająca z zachowania fundamentów – w efekcie końcowym może kosztować nas ogromne pieniądze. Czy zdecydowaliby się Państwo robić koronkę albo mostek na chorym korzeniu? Na pewno nie! Ale często jest to robione w stosunku do domów. Proszę pamiętać, że nawet jeśli fundamenty i ściany wydają się zdrowe, to zwykle stare fundamenty nie mają właściwej izolacji przeciw wilgoci oraz tak zwane "weeping tiles" nadają się do wymiany. Jeśli jeszcze dodamy, że w starych domach zwykle należy wymienić rury doprowadzające wodę do nieruchomości, odprowadzające ścieki, zwiększyć zasilanie energetyczne oraz doizolować ściany termicznie, to często okazuje się, że taniej i lepiej jest zacząć od początku, czyli od wyburzenia.

Zostawienie ścian fundamentowych może nam zaoszczędzić około 20.000-30.000 dol., ale praca wokół tych "zaoszczędzonych" pieniędzy często może być w końcowym efekcie kosztowna. Bardzo często miałem do czynienia z przypadkami, w których zachowane mury, w czasie budowy przez nieuwagę wykonawców zostały naruszone i w końcowym efekcie i tak musiały być wyburzone.

Podsumowując – jeśli robimy rozbudowę dla siebie i chcemy naprawdę zaoszczędzić – to czasami warto zachować istniejące mury, natomiast w przypadku budowy domów na "biznes" zdecydowanie radziłbym budować od początku. Proszę pamiętać, że budowa od początku jest szybsza oraz mamy większą elastyczność w projektowaniu nowego domu!

Maciek Czapliński

Mississauga

niedziela, 05 maj 2013 07:08

Oferty

Napisane przez

maciekczaplinskiJeśli pojawi się oferta na nasz dom, jak przebiega proces negocjacji? Co jest ważne i na co zwrócić uwagę?

Oferta kupna i sprzedaży oraz sam proces negocjacji jest bardzo obszernym tematem. Dziś podam tylko kilka podstawowych informacji.

Pisemna oferta kupna jest zwykle inicjowana przez agenta reprezentującego kupujących. Przygotowywana jest na standardowych formularzach opracowanych przez Real Estate Board. Formularze te opracowane są przez prawników i w poszczególnych punktach zawarte są typowe paragrafy chroniące obie strony. Modyfikowane są tylko te elementy oferty, które w formie pisemnej określają warunki, na jakich potencjalny klient gotowy jest kupić wystawioną do sprzedaży nieruchomość.

Wstępna oferta zawiera takie detale, jak proponowana cena, proponowany depozyt, warunki, jeśli oferta jest ofertą warunkową, dzień przejęcia nieruchomości oraz tak zwane "inclusions" – czyli określa, jakie sprzęty gospodarstwa domowego zawarte będą w cenie.

Depozyt, który towarzyszy ofercie, wynosi zwykle 3-5 proc. ceny wywoławczej. Jeśli oferta zostanie zaakceptowana, to depozyt przekazywany jest firmie reprezentującej właścicieli i umieszczany jest na specjalnym koncie – Trust Account.

Oferta jest ważna tylko przez określony czas. Może to być tydzień, mogą to być dosłownie godziny. Jeśli nie zostanie ona rozpatrzona w tym czasie, to traci swoją ważność.

Właściciel domu, który otrzymuje ofertę, może w określonym ofertą czasie: zaakceptować ją bez zmian, dokonać zmian i zaproponować kupującym swoje warunki, nazywane jest to "counter offer", lub jeśli oferta nie jest do zaakceptowania, pozwolić jej wygasnąć.

Jeśli oferta złożona przez kupujących rokuje nadzieję na szczęśliwe zakończenie, zwykle następują zmiany i oferta wraca do kupujących. Nazywa się to "sign-back" lub "counter-offer".

Zwykle oferta krąży pomiędzy dwoma stronami przez jakiś czas. Za każdym razem strona robiąca zmiany zwykle przedłuża czas na akceptację oferty.
Negocjacje zwykle trwają, dopóki jedna ze stron nie zaakceptuje wszystkich warunków w składanej jej ofercie. Nie ma limitu co do liczby "counter-offers", ale zwykle wystarczają 2-4 tury negocjacji, by uzyskać kontrakt akceptowany przez obie strony.

W procesie negocjacji biorą udział dwie strony – kupujący i sprzedający nieruchomość. Strona, która w końcowym efekcie akceptuje warunki drugiej strony – podpisuje na ofercie "confirmation of acceptance".

Wszelkie zmiany w ofercie po tym stadium – mogą być dokonywane tylko poprzez inny dokument zwany "amendment to agreement".

Zaakceptowana oferta trafia do prawnika, który od tego momentu reprezentuje swoich klientów aż do zakończenia transakcji.

Należy pamiętać, że wszystkie negocjacje i uzgodnienia muszą być na piśmie.


Opowiadałeś, jak przebiega proces negocjacji przy jednej ofercie. Co się dzieje, jeśli jest więcej ofert niż jedna na ten sam dom?

Sytuacja, w której mamy kilka ofert na jeden dom, nazywana jest "multiple offer situation". Z perspektywy sprzedających dom jest to wymarzona okoliczność. Kilku chętnych na ten sam dom to niemalże gwarancja sprzedaży domu szybko i często ponad wystawioną cenę. Najczęściej wystarczy przeanalizować wraz z agentem wszystkie oferty i wybrać najlepszą.

Z perspektywy kupujących jest to dużo bardziej skomplikowana i denerwująca sytuacja i chciałbym poświęcić jej trochę uwagi.

Jeśli znajdą Państwo dom i okaże się, że jest na niego kilka ofert, należy zdawać sobie sprawę, że zwykle cena sprzedaży będzie wyższa niż w przypadku pojedynczej oferty. Dlatego należy zadać sobie pytanie, jak bardzo nam zależy na kupowanym domu?

Jeśli jest to przeciętny dom jakich wiele, to można albo zrezygnować ze składania oferty, albo złożyć ofertę zgodną z Państwa osobistym odczuciem wartości.

Natomiast jeśli dom, na który chcą Państwo składać ofertę, jest tym jedynym i wymarzonym domem spełniającym wszystkie (lub prawie wszystkie) oczekiwania, to sytuacja się zmienia. Warto wówczas zastanowić się, jak grać by wygrać?

Należy pamiętać, że w przypadku kilku ofert zwykle wygrywają te, które mają najmniej warunków oraz oferują najwyższą cenę. Przed prezentacją oferty wiemy, ile ogólnie ich będzie. Jeśli mamy do czynienia z jedną konkurencyjną ofertą, strategia może wyglądać inaczej niż w przypadku pięciu konkurencyjnych ofert.

Oferty bezwarunkowe, oferujące datę przejęcia oczekiwaną przez sprzedających oraz oferujące dobrą cenę, mają największe szansę akceptacji.
Oferty warunkowe na załatwienie pożyczki lub inspekcję domu – zwykle nie mają wielu szans na akceptację.

Żaden z agentów przynoszących ofertę nie wie, jaką cenę i jakie warunki oferuje konkurencja. Jedynie właściciele sprzedawanego domu i ich agent mają pełny przegląd sytuacji. Dla kupujących oznacza to dość duży stres oraz odrobinę hazardu. Każdy tysiąc dolarów dodany do oferowanej ceny zwiększa szansę. Jeśli walczą Państwo o wymarzony i unikatowy dom, warto czasami zapłacić trochę więcej. Wszak dodatkowe na przykład 5000 – stanowi tylko około 22 dol. w miesięcznych spłatach.

Oczywiście należy do końca zachować zdrowy rozsądek. Czasami nie warto poddawać się emocjom. Agent real estate znający rynek powinien być tutaj bardzo ważnym doradcą.

Finałowa cena w przypadku kilku ofert może przekroczyć cenę wywoławczą. W różnych rejonach miasta i w różnych kategoriach cenowych ta nadwyżka może wyglądać inaczej. W Mississaudze w przypadku domów do 400.000 dol. – rzadko przekracza 10.000 dol. Natomiast w okolicy na przykład Bloor/Prince Edward zdarzają się przebitki nawet o 30-50 tysięcy dol. Wszystko wynika z podaży i popytu. Wszystkie te rejony, w których domy bywają kupowane na spekulację poprzez kontraktorów i gdzie buduje się domy na zamówienie – zwykle osiągają wyższe ceny.

Maciek Czapliński

Mississauga

niedziela, 28 kwiecień 2013 10:52

Mój dom: Losowanie samochodu

Napisane przez

domator17


maciekczaplinskiW ostatni piątek nasza firma Realty Executives Domator miała losowanie samochodu dla tych wszystkich klientów, którzy z nami kupili i sprzedali nieruchomości w 2011–2012 roku. Myślę, że warto przypomnieć trochę historię tego wydarzenia i jak samo losowanie przebiega.

Pierwsze losowanie miało miejsce w 1996 roku i dotyczyło klientów z 1995 roku. Czyli z moich obliczeń wynika, że w tym roku było to 16. losowanie. Na początku losowaliśmy Hondę Civic, a od czterech lat losujemy Mercedesa. Gdy po raz pierwszy losowaliśmy samochód w 1996 roku – byliśmy pierwszą i jedyną firmą real estate, która wpadła na taki pomysł. Po drodze i obecnie mamy naśladowców, ale my mamy satysfakcję, że to był nasz oryginalny pomysł.

Losowanie samochodu jest formą podziękowania dla wszystkich naszych klientów, którzy z nami albo zakupili, albo sprzedali nieruchomość. Każdy, kto sprzedał lub zakupił nieruchomość, ma jedną szansę, ale ci co kupili i sprzedali, mają dwie szanse w losowaniu! W tegorocznej edycji mieliśmy ponad 330 losów! Od początku wszystkie losowania miały miejsce w Restauracji Fregata – i chciałbym ogromnie podziękować za bardzo profesjonalną pomoc w organizacji poprzednich imprez. W tym roku Fregatę zamieniliśmy na równie przyjazne miejsce, a mianowicie Centrum Jana Pawła II w Mississaudze.

Samo losowanie ma charakter uroczystego obiadu, w czasie którego mamy występy i samo losowanie. W tym roku mieliśmy potrójny "treat". Nastrój pomagał nam stworzyć Marek Majewski z zespołem; gwiazdą wieczoru była Karolina Ingleton a dodatkowo na zakończenie wystąpił Wojtek Gawenda z Kabaretu pod Bańką.

Wróćmy do samego losowania i jego zasad. Otóż, przed losowaniem wysyłamy zaproszenia do wszystkich kwalifikujących się klientów. Każdy, kto chce uczestniczyć w losowaniu, musi przyjść na losowanie osobiście lub wysłać swojego przedstawiciela.

Po przyjściu na miejsce, każdy wrzuca los (losy) do bębna losującego. Gdy wszystkie losy są już w bębnie losującym, zaczyna się pierwszy etap losowania. W sumie wyciągamy czterokrotnie po 4 losy finałowe. Te 16 losów jest następnie umieszczane w oddzielnym pojemniku (oczywiście pod nadzorem wszystkich obecnych). Z tych losów na zasadzie odwrotnej kolejności wyłaniamy zwycięzców.

Czyli pierwszy los wyciągnięty z tej puli odpada i "odpadający" wyciąga następny los, który odpada. I tak się dzieje do ostatniego losu. Ostatni los, który pozostaje w pojemniku, jest losem zwycięskim.

Zanim powiem, kto wygrał w tym roku, chciałbym przypomnieć, że od 4 lat pomaga nam w przygotowaniu losowania Mercedes Benz. Jego przedstawiciel – Roy Milicevic, był oczywiście obecny na losowaniu i on też otworzył ostatni – zwycięski los. W tym roku daliśmy możliwość zwycięzcom wybrania samochodu z całej serii Mercedesów! Oznacza to, że równowartość B 250 – może być przeznaczona jako down payment.
MERCEDESA B 250 w tym roku wygrali Agnieszka i Krzysztof Łysiak. Radości nie było końca.

Oprócz głównej nagrody, mieliśmy w tym roku ponad 40 nagród pocieszenia. Wiele z nich było sponsorowanych przez biznesy, z którymi współpracujemy od lat. Jest to bardzo miły fakt, bo świadczy o tym, że biznesy powinny się popierać. Wypada mi z tego miejsca wymienić biznesy, które nam pomogły i ufundowały cenne nagrody:

Joanna i Krzysztof Beresniewicz – Avanti Surveying; Roy Cocciollo – Monster Mortgages; Ed Nakon – prawnik; Małgorzata i Witold Manitius – Polimex; Monika Liberek – prawnik; Sławek Musiał – Mortgage Broker; Rafał Tyszler – Bluerey Home Inspections; Starsky Supermarket; Optical Trends 4U; Karol Nowysz – Firma All Dom; Leszek i Ewa Dziadeccy – Advantage Group of Financing; Zbigniew Świderski – Pegaz; Polish Credit Union; Przemek Poznański – Smart Furnitures; Jerzy Szapowałow – TEKMAN Flooring; Robert Rusiak – YOURWAYDESIGN; Roman Rusiak – Roman's clock & jewelery; Uptown Hair Studio & Aestetics; Domenic D'Urzo – Scotiabank; Peter Dejnicki – Olkamar Electric; Marek Krzewski – MKX Universal; Monika Girzewski – Arbonne; Paweł Świtalski – Professional Kitchen Design; Barbara Lachowicz – D'INMENTION; Greg's Automotive; White Lotus Flowers.

Wszystkim sponsorom serdecznie dziękujemy, a w imieniu całego DOMATOR TEAM, czyli Kasi Czaplińskiej, Agnieszki Czaplińskiej, Łukasza Chełminiaka, Iwony Nowysz, Marka Klugi, Anny Koby, Doroty Szapowałow, Małgorzaty Wielądek oraz własnym całą Polonię zapraszamy do współpracy.

Dzięki naszym klientom nasza firma może w ramach podziękowania sponsorować wiele wydarzeń polonijnych!
Raz jeszcze dziękujemy!!!! Oczywiście, gratulujemy państwu Łysiakom!

Maciek Czapliński

Mississauga

Zdjęcia: Mario Caputa

niedziela, 21 kwiecień 2013 00:16

Mój dom: Z agentem czy bez?

Napisane przez

maciekczaplinski– Trochę przewrotne pytanie. Czy warto sprzedawać dom poprzez agenta, czy lepiej robić to na własną rękę?

– Oczywiście, że zdecydowanie lepiej i bezpieczniej jest zatrudnić zawodowca. Owszem, czasami skuszeni wizją zaoszczędzenia na wynagrodzeniu płaconym agentom, czyli "commission", próbujemy robić to na własną rękę, ale zapominamy o całym szeregu problemów, na które możemy się narazić!

* Umowa kupna i sprzedaży jest ważnym kontraktem prawnym – nieznajomość prawa czy pewnych kruczków prawnych może narazić nas na straty finansowe albo spowodować, że umowa będzie nieważna.

* Brak umiejętności negocjacji często powoduje straty finansowe i nadmierną poufałość za strony potencjalnych klientów.

* Gorsza reklama na rynku – agenci wiedzą, jak najlepiej nieruchomość pokazać, by wywołała największe zainteresowanie.

* Zwykle agenci, którzy pracują z kupującymi, czyli reprezentujący "buyers" – omijają domy sprzedawane prywatnie, bo nie mają (najczęściej) oferowanego wynagrodzenia. Sprzedający prywatnie zwykle przez to tracą możliwość dotarcia do około 90 proc. rynku kupujących.

* Umawianie pokazów, robienie "open houses", ciągła potrzeba bycia dostępnym, jest to bardzo uciążliwe. Możemy wpuszczać do domu ludzi, którzy nawet nie kwalifikują się na zakup. Agenci mają system, który świetnie pracuje i pozwala unikać takich problemów.

* Na domy wystawiane "prywatnie" często dzwonią agenci, którzy chcą przejąć listing. Zwykle po 2 – 3 tygodniach prywatny listing zamienia się w MLS listing.

* Domy wystawiane poprzez system MLS zwykle uzyskują wyższe ceny niż sprzedawane prywatnie – tak więc agenci i tak "zarobią" na swoje wynagrodzenie.

 

– By wystawić dom na sprzedaż, należy podpisać kontrakt z agentem. Co taki kontrakt zawiera?

– Wprowadzając dom do sprzedaży, należy podpisać kontrakt z firmą brokerską. Nieruchomość może być sprzedawana za pomocą systemu "multiple listing" (MLS) albo przy pomocy "exclusive listing". W obu przypadkach obecnie podpisujemy taki sam kontrakt. Ale różnica pomiędzy "multiple listing" a "exclusive listing" jest zasadnicza. W pierwszym przypadku nieruchomość jest wprowadzana do specjalnej bazy danych, do której mają dostęp wszyscy agenci real estate (oraz wszyscy zainteresowani poprzez stronę realtor.ca). Powoduje to znakomitą reklamę na rynku i wśród potencjalnych klientów. W przypadku "exclusive listing" – nieruchomość nie jest wprowadzana w system komputerowy MLS – w związku z tym promocja jest ograniczona tylko do tego, co indywidualny agent może zaoferować, czyli najczęściej znaku przed nieruchomością, strony internetowej agenta czy ogłoszenia w prasie. Wiadomo, że "multiple system" ma zdecydowanie większą szansę powodzenia, z tym że niektórzy, chcąc przetestować rynek albo obniżyć koszty, zaczynają od "exclusive system".

Dokument ten określa podstawowe zależności pomiędzy właścicielem nieruchomości a firmą brokerską.

* Podpisany kontrakt daje wyłączne prawo do reprezentowania interesów właścicieli nieruchomości wybranej jednej firmie brokerskiej.

* Dokument określa wysokość wynagrodzenia, czyli "commission", płaconego dla firmy brokerskiej, która ma "listing", oraz tej firmy brokerskiej, która przyniesie ofertę.

* Określa on czas trwania kontraktu; w przypadku "multiple listing" wymagane minimum wynosi 60 dni; w przypadku "exclusive listing" nie ma wymaganego minimum.

* Kontrakt daje wyłączne prawo reklamowania powierzonego do sprzedaży domu zatrudnionej firmie między innymi poprzez umieszczenie domu w systemie MLS, umieszczenie znaku na sprzedaż, ogłoszenia prasowe.

* Podpisując kontrakt, właściciele zgadzają się udostępniać dom do pokazywania przez agentów zrzeszonych w Real Estate Board oraz ich klientom zainteresowanym zakupem.

* Firma sprzedająca nie jest odpowiedzialna za potencjalne zniszczenia dotyczące nieruchomości – chyba że wynikają one z ewidentnego zaniedbania agenta. Każda firma brokerska jest ubezpieczona i w wypadku zniszczeń z winy jej przedstawiciela – ubezpieczalnia pokryje straty.

* Właściciele zobowiązują się do kierowania wszystkich osób zainteresowanych nieruchomością do zatrudnionego agenta.

* Właściciel wyraża zgodę na udostępnienie wszystkich informacji dotyczących oferowanej do sprzedaży nieruchomości w systemie MLS.

Może zaistnieć sytuacja, że agent mający "listing" będzie reprezentował dwie strony – czyli będzie tak zwanym podwójnym agentem. Podpisując kontrakt, właściciele nieruchomości akceptują taką sytuację.

Kontrakt zawiera również paragraf dotyczący tak zwanego "holdover close". Oznacza to, że jeśli dom nie zostanie sprzedany i już po wygaśnięciu kontraktu właściciel sprzeda dom prywatnie jednej z osób oglądających dom w trakcie trwania kontraktu, może on być odpowiedzialny za wynagrodzenie dla agenta. Jeśli transakcja nastąpi w ciągu czasu określonego w trakcie podpisywania kontraktu.

Warto wiedzieć, że jeśli sprzedajemy tak zwany "matrymonial home" i na dokumentach własności domu występuje tylko jedno nazwisko, to po podpisaniu "listingu" przez obie osoby będące w związku, nie istnieje potrzeba w czasie negocjacji oferty otrzymania podpisu osoby nie będącej na dokumentach.

Kontrakt musi być podpisany przez wszystkich właścicieli, którzy są zarejestrowani na tytule własności, by był ważny. Po podpisaniu przez wszystkich właścicieli, jedna z kopii umowy musi zostać wręczona podpisującym. Jeśli to nie nastąpi – kontrakt może być unieważniony.

Maciek Czapliński

sobota, 13 kwiecień 2013 00:10

Mój dom: Problemy z domem

Napisane przez

maciekczaplinskiKupując "starsze" nieruchomości, możemy spodziewać się pewnych problemów technicznych i środowiskowych. Czy możesz coś na ten temat powiedzieć?

Problemy techniczne mogą wystąpić nawet w relatywnie nowych domach, jeśli nie są one właściwie pielęgnowane. Zwykle podstawowe problemy są łatwe do wychwycenia w czasie rutynowej inspekcji technicznej domu. Natomiast problemy, o których chciałbym dziś powiedzieć, są czasami trudne do wychwycenia i nie są często widoczne na pierwszy rzut oka. Problemy te dotyczą zwykle starszych budynków.

* Zakopane w ziemi zbiorniki na olej opałowy. Jest to coraz rzadszy problem, ale ciągle od czasu do czasu – szczególnie na podmiejskich terenach – zdarzają się domki, w których "medium" opałowym był olej przechowywany w zbiorniku zakopanym w ziemi. Po latach taki zbiornik może zacząć przeciekać, gdyż rdza robi swoje. Oczywiste jest, że powodować może to ogromne skażenie terenu i, co za tym idzie, duże problemy techniczne. Domy takie są bardzo trudne do ubezpieczenia. W chwili obecnej wręcz wymagane jest usunięcie takiego zbiornika z ziemi i zastąpienie go nowym. Wiążą się z tym ogromne koszty.

* Aluminiowe okablowanie domu nie jest tak naprawdę problemem, ale media poprzez nagłaśnianie sprawy zrobiły z tego problem. Aluminium stosowano w końcowych latach 70., kiedy brakowało miedzi, bo ta była potrzebna do produkcji amunicji na wojnę w Wietnamie. Nie jest ono stosowane obecnie, ale ciągle spotykamy wiele domów z tym typem okablowania. Jeśli tylko zachowamy właściwe środki ostrożności, to nie będziemy mieli żadnych problemów. Wbrew powszechnej opinii, nie jest wcale trudno znaleźć firmę, która ubezpieczy nasz dom. Zwykle jednak będzie wymagana specjalna inspekcja przeprowadzona przez ESA (Electrical Safety Authority).

* UFFI – było używane jako środek izolacyjny w latach 70. Zostało ono wycofane całkowicie z użytku w Kanadzie w latach 80. Najbardziej rozpowszechniony środek ten był w latach 1975–78. W tym czasie ocieplono przy jego pomocy w Kanadzie około 100.000 domów. W tych latach istniał nawet specjalny program rządowy, który dopłacał właścicielom domów, by docieplali je przy pomocy UFFI. Okazało się, że ta początkowo cudowna izolacja wydzielała gaz – formaldehyd. Jego obecność została dość szybko połączona z podrażnieniami dróg oddechowych, chronicznym katarem, bólami głowy, ogólnym zmęczeniem, a nawet sugerowano, że może wywoływać ona raka. Spowodowało to prawdziwą panikę, do tego stopnia, że domy, które posiadały UFFI, stały się bardzo trudne do sprzedaży. Rząd federalny został zmuszony pod naporem opinii publicznej do wprowadzenia programu pomagającego finansowo właścicielom domów w usunięciu UFFI. Prowadzone intensywne badania laboratoryjne próbujące potwierdzić szkodliwość UFFI nigdy nie zakończyły się sukcesem. Okazało się, że gaz zawarty w piance, szybko ulegał rozpadowi. Po latach na skutek rozpadu i ulatniania się formaldehydu – problem praktycznie przestał istnieć. Warto dodać, że w USA UFFI zostało ponownie wprowadzone do użytku w 1983 roku, i jest powszechnie używanym materiałem izolacyjnym, gdyż nic nie potwierdziło jego szkodliwości.

* Vermiculite Insulation – była używana prawie przez 60 lat pod nazwą Zonollite. Zaprzestano jej używania w połowie lat 80. Liczbę domów zaizolowanych przy jej pomocy w Stanach i Kanadzie szacuje się na 16 milionów. Jest to mineralna izolacja wytwarzana z surowca pozyskiwanego ze złoża w miejscowości Libby w Montanie. Surowiec ten po poddaniu prażeniu zachowywał się podobnie jak popcorn i tworzył kryształy bardzo lekkie o dobrych właściwościach izolacyjnych. Używano jej jako sypkiej izolacji na poddaszach (attic) lub do izolacji ścian zewnętrznych zmieszanej z cementem. Oczywiście po jakimś czasie okazało się, że produkt ten zawiera stężenie azbestu do 1 proc. – i pojawił się kłopot. Często izolacja ta mylona jest z izolacją z celulozy, fiberglass czy rock wool. Rozpoznanie jest proste. Granulki mają kolor brązowo-różowy lub brązowo-srebrny i mają kształt małej harmonii.

* Azbest – od dawna jest on kojarzony jako materiał, który może powodować raka. Drobne pyłki azbestu wdychane, osadzają się w płucach. Jak wprowadzano azbest jako materiał izolacyjny, widziano jego świetne właściwości, odporność cieplna i niskie przewodnictwo ciepła. Większość domów, w których na przełomie wieku instalowano instalację wodną (kaloryfery), miało rury rozprowadzające gorącą wodę zawinięte matami azbestowymi – nadal jest to spotykane w wielu starych domach.

Zabawne jest to, że wpadamy w panikę, słysząc o potencjalnych skażeniach (które występują w znikomej liczbie domów), a tym samym zapominamy o właściwej wentylacji i wymianie powietrza w nowych domach. Na skutek wielkiej ilości sztucznych produktów używanych obecnie w budownictwie, jak i ze względu na to, że używamy w kółko tego samego powietrza – okazuje się, że może być ono skażone 100-krotnie bardziej niż to, co jest na zewnątrz naszych domów. Tak więc pamiętajmy o wentylacji i wymianie powietrza w naszych mieszkaniach!

Poważnym problemem naszych czasów są tak zwane "grow houses". Czyli domy, w których uprawiano trawkę (marihuanę).

Jest to ostatnio największym problemem, na który możemy natrafić. Najgorsze jest to, że często nie wiemy o problemie, zanim nie jest za późno.

Domy, w których uprawiano "trawkę" na większą skalę – mają problemy z grzybem, co może spowodować poważne konsekwencje zdrowotne, prawne oraz spadek wartości naszego domu. Jest to na tyle obszerny temat, że zajmiemy się tym innym razem.

Maciek Czapliński

Mississauga

piątek, 05 kwiecień 2013 23:59

Mój dom: Losowanie mercedesa

Napisane przez

maciekczaplinski– Już wkrótce Domator Team będzie organizował swoją tradycyjną imprezę – losowanie samochodu. Czy możesz podać więcej detali?

Zacznijmy od terminu i miejsca! Losowanie odbędzie się 19 kwietnia 2013 roku – czyli za dwa tygodnie! Tym razem będzie to w Centrum Jana Pawła II, a początek imprezy to godzina 19.00. Jest to piątkowy wieczór!

Zasady są bardzo proste i niezmienne od 15 lat. Po pierwsze, w losowaniu w tym roku biorą udział Ci, którzy nabyli lub sprzedali nieruchomość za naszym pośrednictwem i przejmują nieruchomość przed 18 kwietnia 2013 roku.

Wszyscy uprawnieni do losowania otrzymali specjalne zaproszenia na tą imprezę. Zaproszenia zostały wysłane dwa tygodnie temu. Jeśli ktoś zawarł więcej niż jedną transakcję – otrzymuje odpowiednią liczbę kuponów do losowania. Jeśli ktoś uważa, że powinien dostać zaproszenie, a nie otrzymał go do dnia dzisiejszego, proszony jest o kontakt telefoniczny lub poprzez e-mail. Poczta czasami płata figle, ale wszystko można naprawić.

Impreza ma charakter uroczystego obiadu (na koszt domator team), w czasie którego przebiega losowanie głównej nagrody! Pomagał nam będzie w prowadzeniu imprezy zespół muzyczny. Będzie wiele ciekawych gości oraz oprócz Mercedesa B200 – przewidujemy nagrody pocieszenia! Wszyscy, którzy otrzymają zaproszenie – muszą przyjść osobiście na losowanie – lub jeśli nie mogą tego zrobić – powinni wysłać zastępców. Tylko zaproszenia tych osób, które przyjdą na losowanie, będą brały w nim udział. Proszę się nie spóźniać (za bardzo) – losy są przyjmowane do losowania tylko do godziny 19.40 i po rozpoczęciu losowania nie będzie możliwości dołożenia losów do bębna losującego.

Zasada losowania jest prosta. Losujemy ze wszystkich wrzuconych do bębna losującego – 12 przypadkowych losów finałowych. Następnie na zasadzie odwrotnej kolejności z tych finałowych losów – losujemy zwycięski los. Jak wspomniałem, odpadający z losowania otrzymują nagrody pocieszenia.
Są to zwykle dość znaczące nagrody, jak iPad, wycieczki, kosze ze smakołykami itd. Wiele nagród fundowanych jest przez nasz TEAM, ale są też liczne nagrody fundowane przez naszych sponsorów lub firmy, które z nami współpracują.

Jeśli ktoś chciałby ufundować nagrodę pocieszenia i jednocześnie zostać zaproszony na losowanie samochodu – proszony jest o kontakt. Jest to znakomita forma promocji swojej firmy. Serdecznie zapraszam.

 

– Czy pamiętasz wszystkich zwycięzców losowania hondy / mercedesa na przestrzeni lat?

Oczywiście, że tak. Z wieloma z nich spotykam się przy przeróżnych okazjach, żyjemy przecież w małym środowisku, i zawsze się okazuję, że ktoś nowo poznany zna kilku naszych znajomych! Nie będę tu wymieniał wszystkich zwycięzców, gdyż w tej chwili jest to już długa lista, ale jeśli któryś z nich dziś nas słucha, to serdecznie ich pozdrawiamy i oczywiście namawiamy do powtórki!

Maciek Czapliński

905-278-0007

maciekczaplinskiOczywiście! Nie tylko warto je mieć, wręcz powinno się je mieć!
Niestety, w większości sytuacji, nie lubimy o tym myśleć, bo kojarzy się ono ze śmiercią i mamy po cichu nadzieję, że nas to nie dotknie. Niestety, to się zdarza, a wówczas – jeśli nie mamy ubezpieczenia – często mamy do czynienia z tragedią nie tylko osobistą, ale również finansową dla naszej rodziny.
I o tym chciałbym porozmawiać dziś w aspekcie nieruchomości.


Banki zwykle kupującym nieruchomości oferują MORTGAGE INSURANCE. Nie jest to nic innego niż ubezpieczenie na życie (life insurance). Nie jest ono obowiązkowe, ale moim zdaniem każdy powinien je mieć. Jeśli ktoś ma mortgage, ale nie ma rodziny, o którą się musi martwić, lub nie jest tak zwanym głównym żywicielem rodziny – to być może ubezpieczenie to nie jest aż tak konieczne. Natomiast osoba, która jest odpowiedzialna za rodzinę, szczególnie z małymi dziećmi, zdecydowanie powinna mieć takie ubezpieczenie.


Są dwa typy ubezpieczeń na życie – jeden oferowany poprzez banki, drugi oferowany poprzez niezależnych agentów. Są różne rodzaje ubezpieczeń (długo- i krótko terminowe) i o nich powinniście Państwo porozmawiać z agentami ubezpieczeniowymi, ale jest kilka różnic pomiędzy ubezpieczeniami oferowanymi przez banki a indywidualnych agentów, o których należy wiedzieć.


Różnica pomiędzy ubezpieczeniem poprzez bank a poprzez agenta jest zasadnicza. W przypadku "bankowego" ubezpieczenia – w chwili śmierci ubezpieczonego – spłacana jest tylko pozostała (niespłacona) część pożyczki hipotecznej. Oznacza to, że rodzina nie będzie miała żadnego obciążenia na domu, ale również jeśli było to jedyne ubezpieczenie, nie będzie miała żadnych innych pieniędzy i może być zmuszona do sprzedaży nieruchomości. Jedyną zaletą tego typu ubezpieczenia jest to, że raz ustalona stawka ubezpieczenia nie ulega zmianom wraz z wiekiem ubezpieczonych oraz nie ma rozróżnienia na palaczy i niepalących.


Natomiast w przypadku niezależnego ubezpieczenia:
– W chwili śmierci ubezpieczonej osoby – rodzina dostaje ubezpieczenie do ręki i może zadecydować, co z nim zrobi.
– Pożyczka może zostać spłacona w całości, w części lub środki mogą zostać zainwestowane w lepszy sposób. Wstępna wysokość ubezpieczenia może być ustalana indywidualnie – i może przekraczać wartość mortgage'u – co może być bardzo istotne w przypadku rodziny z dziećmi.
– W przypadku zmiany instytucji finansowej (kiedy przechodzimy z banku do banku z naszym mortgage'em) – polisa nie ulega zmianie – w wypadku bankowego ubezpieczenia – polisa może utracić ważność.
– Polisę można kontynuować po spłaceniu pożyczki hipotecznej – w przypadku bankowego ubezpieczenia – polisa wygasa wraz ze spłatą pożyczki.
Na zakończenie chciałbym dodać, że nie mam osobiście żadnych korzyści z namawiania, by się ubezpieczać. Nie jestem agentem ubezpieczeniowym i nie dostaję za to żadnych pieniędzy. Natomiast spotkałem się z wieloma sytuacjami, kiedy wydarzyło się nieszczęście i wówczas okazało się, że nikt nie jest w stanie nam pomóc. Jeśli nie chcą Państwo polegać na jałmużnie, to warto pomyśleć o zabezpieczeniu w formie ubezpieczenia na życie i zdrowie!

– No właśnie, wspomniałeś o ubezpieczeniu "na zdrowie". Powiedz o tym i powiedz, czy są jeszcze inne rodzaje ubezpieczeń, które wiążą się z nieruchomościami, a o których powinniśmy wiedzieć? 

– TERMINAL ILlNESS INSURANCE. Bardzo ciekawy koncept. Wykupuje się ubezpieczenie na określoną sumę. Wydaje mi się, że maksymalne świadczenie wynosi 250.000 dol. Składki są zależne od wieku osoby ubezpieczanej i zwykle kontrakt podpisuje się na 10 lat. W wypadku choroby śmiertelnej potwierdzonej przez lekarza – ubezpieczenie wypłacane jest w całości. Suma ta pozwala osobie ubezpieczonej na walkę z chorobą, no i oczywiście, jeśli jest to możliwe w danej sytuacji, mamy o jeden problem mniej. Nie musimy martwić się, z czego utrzymamy rodzinę czy zapłacimy mortgage (jeśli go mamy). Do chorób śmiertelnych zaliczane są między innymi zawał serca, rak itd. Najlepszym elementem tego ubezpieczenia jest to, że jak nie skorzystamy z wypłaty świadczeń – to nasze składki są nam wypłacane prawie w 70 proc.! Czyli takie ubezpieczenie to małe ryzyko finansowe – a w przypadkach krytycznych może pomóc w trudnej sytuacji!


Inne ubezpieczenia, równie ważne, choć zupełnie inne, ale wiążące się z nieruchomościami, to:

HOME INSURANCE. Ubezpieczenie jest tak długo obowiązkowe, jak długo mamy mortgage. Wymagane jest poprzez instytucję finansową, jako forma zabezpieczenia pożyczki. Mortgage jest pożyczką udzielaną pod zastaw nieruchomości. W przypadku, gdyby dom się spalił i nie byłby ubezpieczony – a właściciele nie mieliby środków na jego pełną odbudowę – interes banku byłby poważnie zachwiany. Dlatego banki wymagają – by ubezpieczenie domu pokrywało tak zwany "replacement value". Oczywiście ubezpieczenie domu, moim zdaniem, należy mieć nie tylko, jak się ma mortgage. Dom jest zwykle największą inwestycją życiową indywidualnego obywatela i we własnym interesie – należy mieć taką inwestycją ubezpieczoną. Ubezpieczenie domu nie jest zbyt kosztowne – wynosi około 500-1000 dol. w skali roku, i zależy od wartości domu oraz, jak w przypadku ubezpieczeń samochodowych od tak zwanych "elementów polisy", jak na przykład, wysokość wkładu własnego, maksymalna wysokośći liability itd. Ubezpieczenie domu sprzedawane jest jako pakietu również pokrywający inne elementy ryzyka, jak na przykład włamania, pogryzienie przez psa czy katastrofy naturalne. Ubezpieczenie za dom można połączyć z ubezpieczeniem za samochód – zwykle daje to 10-proc. zniżkę.

HIGH RATIO MORTGAGE INSURANCE (CMHC lub GE Capital)
Ubezpieczenie pożyczki hipoteczne, jest obowiązkowe, jeśli "down payment" jest mniejszy niż 20 proc. Ubezpieczenie to jest formą zabezpieczenia pożyczki ze strony banku w przypadku, kiedy należałoby sprzedać dom w sytuacji przymusowej. Ubezpieczenie to płacone jest jednorazowo w chwili zakupu nieruchomości i uzależnione jest w sposób procentowy od wysokości "down payment". Przy 5 proc. wpłaty – wynosi obecnie 2,75 proc. od pożyczonej sumy. Przy np. 15 proc. wpłaty wynosi tylko 1,75 proc. od pożyczonej sumy. Na ogół składka za ubezpieczenie jest doliczana do pożyczki za mortgage i płacona jest razem z nią. Obowiązuje również podatek HST na wartość składki – który musi być zapłacony przy zamknięciu transakcji.
TITLE INSURANCE. Chroni przed utratą wartości rynkowej nieruchomości wynikającej z problemów prawnych. Chroni przed stratami finansowymi, które mogą wynikać z działalności oszustów na przykład rejestrujących nie utoryzowane pożyczki na nieruchomości. Koszt tego ubezpieczenia w stosunku do benefitów, jakie daje, jest marginalny i najważniejsze tylko jednorazowy. Proszę pytać prawnika, który będzi zamykał transakcję, o to ubezpieczenie. Naprawdę warto je mieć! Przy cenie zakupu domu 500.000 – ubezpieczenie wyniesie około 500 dol. – czyli bardzo niewiele.


Maciek Czapliński

piątek, 22 marzec 2013 22:01

Twój dom: Podział działki

Napisane przez

maciekczaplinskiJednym z czynników, który znacznie wpływa na cenę budowy, jest koszt ziemi. Czy wobec tego nie byłoby taniej kupić jedną działkę i podzielić ją na dwie i wybudować na niej dwa domy? Czy jest to łatwe do wykonania?


Na szczęście nie! Bo inaczej mieszkalibyśmy na jeszcze mniejszych działkach niż obecnie.
Ale zacznijmy od podstawowego rozgraniczenia. Pierwsze, działki, o których chciałbym wspomnieć, to działki w obrębie miast czy miasteczek. Drugi typ działek, o których porozmawiamy, to działki poza miastami.
Miejskie tereny są zwykle objęte bardzo klarownymi i jednoznacznymi przepisami urbanistycznymi (zoning-bylaw), które dokładnie określają, czy dana działka może być przeznaczona pod zabudowę, czy nie. A jeśli tak, to czy jest przewidziana pod zabudowę mieszkaniową, czy na przykład pod instytucjonalną albo przemysłową.


W przepisach (zoning-bylaw) określane są dokładne wymagania co do minimalnej wielkości działki, jej szerokości, głębokości itd. Przepisy te określają również, co na takiej działce może być wybudowane. Mam tu na myśli gabaryty budynku, jego wysokość, odległość od sąsiadów itd. Te wymagania mogą być różne dla poszczególnych rejonów miasta, dlatego za każdym razem należy je sprawdzać. Można to obecnie sprawdzać poprzez Internet lub bezpośrednio w "planning department" odpowiedniego miasta.


Myśląc o podziale działki na przykład na połowę, należy sprawdzić, jakie są minimalne wymagania, i wówczas wiedząc, jakimi parametrami dysponujemy, możemy prawie od razy wiedzieć, czy mamy szansę na sukces, czy nie.


To jest dopiero początkowy etap. Jeśli widzimy, że mamy szansę na podział, to należy przygotować odpowiednie rysunki, pokazujące proponowane działki, i wystąpić formalnie o taką decyzję. Niestety, nie jest to coś, co można robić samemu. Do podziału niezbędne jest zatrudnienie fachowca, którym jest "land surveyor" z licencją. Tylko taka osoba może przygotować rysunki, które miasto może rozpatrzyć na specjalnej sesji Committee of Adjustment.


Niestety, nie jest to też za darmo. Koszt "land surveyor" – zależy od wielkości zlecenia, ale honorarium za typowy podział na pół zwykle wynosi około 2000-3000 dol. Opłaty do miasta są podobne, ale oprócz tego należy zapłacić tak zwane "development charges", które są kosztowne i w różnych miastach mogą kosztować inaczej. Na ogół sięgają 20.000-40.000 dol. od każdej nowo utworzonej działki. Jeśli proponowany podział działki spełnia wszystkie wymagania określone w przepisach urbanistycznych, to zwykle nie będzie problemu z podziałem. Natomiast jeśli nie spełnia wszystkich wymagań, to jest jeszcze szansa na wystąpienia o tak zwany "Minor Variance" również poprzez Committee of Adjustment. Niestety, za dodatkową opłatą. Szansa na sukces jest często 50/50. Warto również wiedzieć, że finansowanie "gołej" ziemi jest trudne oraz że kupując ziemię, płacimy HST.
To, o czym dotychczas wspominałem, dotyczy typowych rozwiązań. Są jednak w każdym mieście tereny, które mają swoje specjalne ograniczenia czy wymagania. Są tereny, na których miasta starają się zachować specjalny charakter, i wówczas wszystkie starania o podział są z góry skazane na niepowodzenie. Miasto często narzuca z góry, jaki rodzaj zabudowy będzie dopuszczalny, i na przykład nie dopuszcza do budowy bliźniaków w rejonie, gdzie są same domy wolno stojące.


Innymi słowy – podziały działek są możliwe, ale nie są wcale proste. Zanim zacznie się wydawać duże pieniądze, należy porozmawiać z fachowcami.


Wobec tego jak wygląda podział działek za miastem? Czy jest łatwiej to zrobić?


Wcale nie! Kiedy patrzymy na dużą 100-akrową farmę i widzimy oczami wyobraźni, ile działek moglibyśmy na niej zmieścić oraz ilość dolarów, jakie można by było zarobić – to nie jesteśmy odosobnieni w naszych marzeniach. Gdyby to było takie proste – już dawno wszystko byłoby podzielone na małe działki.


Na szczęście – rząd prowincyjny i rządy lokalne czuwają nad tym, by nie nastąpiło nadmierne podzielenie terenu.
Zacznijmy od tego, że duże połacie Ontario są z założenia wyłączone ze wszelkich przyszłych podziałów. Należą one do rządu albo są pod ochroną różnego innego rodzaju (Escarpment, Credit Valley Conservation itd). Myśl za tym jest taka, by tereny unikalne ze względu na topografię, wpływ na środowisko – chronić dla przyszłych pokoleń w takim stanie, w jakim są, i nie pogarszać stanu istniejącego.
Inne tereny to są tereny rolne, które powinny być chronione ze względu na ich wartość dla społeczeństwa jako źródło pracy i żywności. Takie farmy, jeśli są odpowiednio duże, mają opcję raz na jakiś czas wydzielić jedną 1-akrową działkę na potrzeby rodziny farmera.
Oczywiście od wszystkich zasad są odstępstwa oraz wszystkie zasady mogą być zmienione, jeśli są odpowiednio umotywowane. Wiadomo, że w miarę rozwoju miast, nowe tereny są przekształcane z rolniczych na mieszkaniowe. By to było możliwe, stworzony został specjalny proces przekształcania (re-zoning) objęty ścisłymi i jasno określonymi zasadami. Nie mamy tu czasu, by dokładnie ten proces opisać, ale podstawowe założenie jest takie, że osoby proponujące podział terenu, muszą przygotować bardzo szczegółowe opracowania pokazujące, jak teren ma być podzielony z uwzględnieniem dróg, terenów zielonych, uzbrojenia terenu itd. Taki plan jest następnie poddany długiemu procesowi oceny włącznie z konsultacją ze społeczeństwem. Jak już proponowany podział uzyska pozytywną opinię, to narzucane są na taki podział specjalne wymagania i ograniczenia. Jak łatwo się domyślić, nie są to tanie działania i przeciętna prywatna osoba nie ma aż tak głębokich kieszeni, by to zrobić. Mówimy tu o setkach tysięcy dolarów. Sama praca papierkowa to dopiero początek. Jak podział zostanie już zaakceptowany, to teren należy fizycznie uzbroić i podzielić. Tu mówimy jeszcze o większych sumach. Dlatego w Kanadzie istnieje wiele dużych firm, które się tym zajmują – są to tak zwani "land developers".


Wracając do pytania – to podział działek za miastem jest zwykle bardziej kosztowny i trudniejszy niż w mieście. Nie oznacza to, że nie warto kupować ziemi z potencjałem na przyszły podział. Zawsze może pojawić się "land developer", który zaoferuje nam sumę pieniędzy wartą grzechu za działkę z potencjałem na podział!


Podsumowując, we wszystkich przypadkach, o których dziś mówimy, planując zakup nieruchomości z myślą o przyszłym podziale, warto konsultować decyzje z ludźmi, którzy mają doświadczenie w tych sprawach. 


Na zakończenie jeszcze dodam, że istnieje kilka polskich firm, które mogą pomóc w podziałach czy przygotować "land survey". Dwie z nich warte polecenia to: Avanti Surveyors (Chris Beresniewicz – 416-231-1174) oraz Cuningham LTD (Jarek Legat – 905-845-3497).

sobota, 16 marzec 2013 10:37

Twój dom: Cena wywoławcza

Napisane przez

maciekczaplinski– Chciałbym Cię zapytać dzisiaj o wycenę domu! Jak to się odbywa? Na jakiej podstawie agenci ustalają cenę?

– Są cztery najważniejsze elementy wpływające na cenę nieruchomości:
Lokalizacja – to pierwszy i najważniejszy składnik. Miejsca atrakcyjne zawsze mają wielu chętnych. Miejsc słabych – nikt nie chce.
Aktywność rynku nieruchomości. Jeśli mamy rynek sprzedających (brak podaży, a duży popyt) – to ceny są wysokie i często zawyżane. Odwrotnie, jeśli mamy rynek kupujących (nadwyżka podaży nad popytem), to ceny zwykle spadają i należy obniżać cenę, by nieruchomość sprzedać.
Typ i jakość nieruchomości. Domy wolno stojące zwykle są najbardziej pożądane, a szczególnie te w dobrym stanie technicznym.
Wielkość nieruchomości – zwykle jest wprost powiązana z ceną.
Zacznijmy od tego, jak agenci podchodzą do wyceny nieruchomości. Najważniejszym narzędziem są statystyki MLS.
Agenci mogą w każdej chwili sięgnąć do archiwów MLS – i sprawdzić, za jaką cenę sprzedały się lub nie sprzedały się podobne nieruchomości do tej, którą chcemy wycenić. Porównuje się wielkość, typ domu, lokalizację oraz wykończenie domu. Oczywiście, statystyki są tylko pomocą – do właściwej wyceny potrzebny jest instynkt, który przychodzi z doświadczeniem i wyczuciem rynku!
Rynek kupujących – należy wyceniać dom bardzo realistycznie – a nawet czasami zaniżyć cenę, by sprzedać dom blisko ceny wywoławczej.
Agenci, bazując na statystykach, proponują cenę wywoławcza, ale na ostateczną cenę, za którą dom zostanie wystawiony – ogromny wpływ mają właściciele – gdyż to do nich należy ostateczna decyzja. Niestety, często się zdarza, że cena zostaje zawyżona!
Tendencja do zawyżania ceny przez właścicieli jest zupełnie naturalnym odruchem. Każdy uważa swój dom za najlepszy, każdy z nas wie najlepiej, ile w dom zainwestował pieniędzy oraz osobistych emocji. Brak obiektywizmu często stoi na drodze do właściwej oceny faktycznej wartości nieruchomości.


Czasami zawyżanie ceny wynika z braku znajomości rynku, a czasami z chęci zminimalizowania strat, jeśli dom był kupiony zbyt drogo lub pochłonął nadmierną ilość pieniędzy na renowację.


Chciałbym podać kilka zasad, które pozwolą zrozumieć, jak działa rynek, i które mogą się przydać, kiedy będą Państwo planowali sprzedaż własnego domu.


* Im niższa cena wywoławcza, tym nieruchomość wzbudzi zainteresowanie większej liczby potencjalnych kupców i dzięki temu może szybciej się sprzedać;


* Im cena wywoławcza jest bliższa realnej ceny rynkowej – tym wyższe i bardziej realne są składane oferty;


* Atrakcyjnie wyceniona nieruchomość powoduje, że można spodziewać się kilku ofert, co może dać Państwu szansę uzyskania ceny wyższej od wywoławczej;


* Agenci real estate – którzy pracują w danej okolicy, doskonale orientują się w cenach nieruchomości. Dobrze wyceniony dom będzie przez nich chętniej pokazywany i agenci będą zachęcać do jego kupna;


* Trafiona cena nie musi być zmieniana co kilka dni.


Odwrotnie – jeśli dom został wprowadzony na rynek za zbyt wysoką cenę, to w miarę czasu nastąpić muszą zmiany ceny (price adjustments).


– Ile zwykle udaje się w dzisiejszych warunkach utargować z ceny domu?


– Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie. Jak zawsze wszystko zależy od sytuacji oraz miejsca. Rynek real estate jest rynkiem lokalnym i cyklicznym. Wiele zależy od podaży i popytu w danej okolicy. Ciekawe i dobrze wycenione nieruchomości znikają szybko i często za pełną cenę.
Na normalnym zrównoważonym rynku wielu właścicieli domów, wystawiając swój dom na sprzedaż, zostawia miejsce na negocjację. Zwykle jest to 3-5 proc. powyżej tego, co naprawdę chcieliby uzyskać. Zdarzają się jednak przypadki, w których cena jest zawyżona o 10-15 proc. Nadmierne zawyżenie ceny prowadzi do nikłego zainteresowania domem. Dom, który znajduje się długo na rynku, w miarę czasu wzbudza coraz mniejsze zainteresowanie. Jeśli zdarzy się, że właściciel domu naprawdę jest zmuszony do szybkiej sprzedaży – może doprowadzić to do sytuacji, że dom zostanie sprzedany znacznie poniżej oczekiwań. Często superokazje dla kupujących wynikają z nieprzemyślanego zawyżenia ceny przez sprzedających.


Właściciel zbyt wysoko wycenionego domu liczy często, że pomimo ceny, ktoś złoży ofertę. Zdarza się to czasem, ale oferowana cena bywa zwykle za niska i prowadzi do frustracji obu stron.
Agencji orientujący się w cenach domów w danej okolicy – będą z daleka omijać te, które są zbyt wysoko wycenione. Jeśli nawet ktoś ten dom zobaczy, to porównując go z innymi domami w okolicy, szybko zorientuje się, że ma do czynienia ze złą inwestycją.
W ostatnim okresie zwykle udaje się utargować 2 do 3 proc. od ceny wywoławczej. Oczywiście jest to tylko statystyczna sytuacja. Są większe utargi, ale zdarza się często, że cena zakupu przekracza cenę wywoławczą w sytuacji, kiedy mamy kilka ofert na tę samą nieruchomość. A ostatnio często ma to miejsce.


Maciek Czapliński
Mississauga

905-278-0007

piątek, 08 marzec 2013 22:56

Twój dom: "For Sale by Owner"

Napisane przez

maciekczaplinskiW przeszłości poruszaliśmy już temat "For Sale by Owner" – czyli sprzedaży nieruchomości bez pomocy profesjonalnych agentów. Od jakiegoś czasu zmieniono przepisy i umożliwiono takim kompaniom, jak "Property Guys", wprowadzanie prywatnych listingów do systemu MLS. Czy to się opłaca? Czy korzyść z niskiego "commission" jest warta wybrania tej drogi?

Zdecydowanie NIE!!! Moim zdaniem, korzystanie z takich "darmowych" kompanii w efekcie prowadzi do strat i problemów.
Obecny rynek nieruchomości jest, jak Państwo słyszeli, niezwykle aktywny. Brakuje domów do sprzedaży i z pewnością wystawiony dom na sprzedaż przez właściciela ze znakiem "For Sale by Owner" lub przy pomocy "Property Guys" ma szansę sprzedaży, ale czy to się opłaca? Czy chęć zaoszczędzenia od 3,5 do 6 proc. na wynagrodzeniu dla agentów nie prowadzi do znacznie większych strat zarówno finansowych jak i czasowych? Zastanówmy się razem!
Kupujący dom z tablicy "For Sale by Owner" lub sprzedawanego przy pomocy "Property Guys" – zdają sobie sprawę, że właściciel nie płaci wynagrodzenia dla agentów i w praktyce to oni chcą skorzystać z tej oszczędności. W normalnej sytuacji negocjacje są pozostawione agentom, którzy znając rynek, będą dbali o to, by cena odpowiadała wartości rynkowej. W przypadku "prywatnych transakcji" kupujący często oprócz negocjacji ceny, chce również uzyskać dodatkową obniżkę ze względu na brak wynagrodzenia dla agentów.


Kompanie takie jak "Property Guys" mają swoje opłaty, które należy zapłacić z góry – bez względu czy się dom sprzeda czy nie. "Normalni" agenci – płaceni są tylko po doprowadzeniu sprzedaży do szczęśliwego końca.


Dom sprzedawany przez właściciela ma bardzo ograniczoną reklamę. Zwykle sprzedający dom ograniczają się do znaku przed domem, "open house" w weekend oraz czasami ogłoszenia w lokalnej gazecie. Ogłoszenia są kosztowne, dlatego często bardzo szybko przestają się one ukazywać. Sam znak jest widoczny tylko dla przypadkowych przejezdnych. Zatrudniając agenta – sprzedający mają dużo większą widoczność domu poprzez wprowadzenie go do systemu MLS, gdzie listing jest oferowany do sprzedaży 24 godziny na dobę. Często ostatnio się zdarza, że dom wywołuje duże zainteresowanie (szczególnie w niższych kategoriach cenowych) – i możemy uzyskać kilka ofert, a co za tym idzie, możliwość sprzedaży powyżej ceny wywoławczej.


Następny problem to kwestia spotkań, by pokazać dom oferowany do sprzedaży. Zamiast spędzać swój własny czas w pracy lub na przyjemnościach – sprzedający dom bez agenta lub z "Property Guys"– musi niemalże być w domu cały czas. Najczęściej spędzając weekendy na robieniu "open houses".


Typowe jest, że na znak "For Sale by Owner" – dzwonią agenci real estate próbujący namówić właściciela na sprzedaż domu za ich pośrednictwem. Istnieją wręcz specjaliści w tej dziedzinie, którzy często nie biorą "nie" za odpowiedź i potrafią nagabywać tak długo właściciela domu, aż wreszcie się podda.


Statystyki mówią, że ponad 70 proc. domów wystawianych na sprzedaż przez właścicieli bez agentów, po 2 – 4 tygodniach jest ponownie na rynku, tylko z udziałem agentów.
Wystawienie domu na rynek to jedna sprawa. Pozostają również negocjacje i oferta. Niewielu właścicieli sprzedających dom ma przygotowanie, by napisać ofertę, która jest ważnym kontraktem prawnym. Kupujący dom również mają poważne obawy, czy nie popełnią błędu, podpisując ofertę bez pomocy agenta lub prawnika, często omijając z daleka takie domy.
Z pierwszej części wynika, że wystawiający dom na sprzedaż bez pomocy agenta czy kompanii, która tylko wprowadza dom do systemu MLS, często nie zdają sobie sprawy z ilości pracy i odpowiedzialności, jaka ich czeka.


Każdy ma prawo sprzedawać swój własny dom samemu i jeśli ktoś czuje, że chce spróbować to zrobić, może być to nowe ciekawe doświadczenie. Pomimo to zachęcam do korzystania z usług "profesjonalnych" agentów z kilku następujących powodów.


Kupujący dom (buyers) – nie płacą komisowego agentom. W związku z tym ponad 95 proc. kupujących trafia więc do Agentów Real Estate i z nimi współpracuje. Jak zapewne Państwo wiedzą, agenci ,którzy pracują z kupującymi, podpisują specjalny kontrakt na współpracę na określony okres. Chcąc sprzedać dom samemu, (i nie płacić "commission"), rezygnują Państwo z tej ogromnej rzeszy klientów gotowych do kupna. Ograniczają się tylko do tak zwanych "bargain hunters" – tych, którzy szukają okazji i chcą często kupić dom poniżej wartości rynkowej.
Sprzedając samemu – narażeni są Państwo na wpuszczanie do domu i na negocjacje z ludźmi, których nie znacie i którzy być może nawet nie kwalifikują się finansowo na zakup nieruchomości. Jest przecież ogromna liczba ciekawskich oglądaczy.
Planując sprzedać dom – należy umieć go wycenić zgodnie z wartością rynkową. Nie będąc w tej dziedzinie fachowcem – jak wycenić własny dom? Czy wycena nie jest zawyżona lub zaniżona? Wiadomo, że dom o zawyżonej wartości często w końcowym efekcie sprzedaje się poniżej wartości.
Często mając do czynienia z kupującymi bezpośrednio, narażeni mogą być Państwo na nadmierną poufałość lub często na dość niegrzeczne zachowania. Osoba trzecia prowadząca negocjacje pozwala zachować dystans i kontrolować zachowania obu stron.
Bez znajomości prawa kontraktowego – można popełnić niewybaczalne i kosztowne błędy.


Pomimo że zatrudnimy w pewnych przypadkach taką kompanię jak "Property Guys" i wprowadzimy nasz dom do systemu MLS, nadal tak naprawdę są Państwo skazani na siebie!


Kompanie takie nie prowadzą dla was negocjacji, nie umawiają spotkań, nie pomagają we właściwej wycenie nieruchomości. Owszem, dostajemy literaturę, jak to zrobić, ale doświadczenia nie da się kupić tak łatwo.


Niedawno – miałem klientów, którzy bardzo chcieli zobaczyć dom w Oakville, listowany przez taką właśnie tanią kompanię, której biuro było aż w Ottawie. Osobiście próbowałem umówić spotkanie w celu pokazania tego domu przez trzy kolejne dni – bez skutku.


W ostateczności, zrezygnowaliśmy z oglądania i moi klienci kupili inny dom. Dom, który chciałem zobaczyć – do dziś się nie sprzedał!


Maciek Czapliński
Mississauga

905-278-0007