Goniec

Register Login

Nieruchomości

piątek, 25 październik 2013 22:58

Downsizing

Napisane przez

maciekczaplinskiSłyszy się często określenie "downsizing" w odniesieniu do nieruchomości. Co to oznacza i być może kilka sugestii na ten temat?

"Downsizing" jest przeciwieństwem "upsizing". Zwykle tak to wygląda w przypadku domów, że kiedy kupujemy pierwszy dom, to już w tym momencie planujemy często kupno za kilka lat domu większego, bo zakładamy, że nasza rodzina się będzie powiększała oraz będzie nas stać na więcej. Jak wiemy, w Kanadzie w przeciwieństwie do Polski, ludzie zmieniają domy średnio co 5 lat. W tym czasie jeśli zaczęliśmy jako ludzie młodzi, po 2-4 zamianach domów, wielu z nas jest obecnie w sporym domu ale jesteśmy sporo starsi. Wszystko jest dobrze, jeśli nadal mieszkamy w nim z pełną rodziną, czyli czasami rodzicami oraz dziećmi. Często jednak po następnych kilku latach okazuje się, że dzieci dorosły i często są już na swoim, a my mieszkamy w pięknym i często spłaconym domu, który nagle okazuje się za duży na potrzeby tylko dwu osobowej rodziny. Oczywiście, jeśli dom jest spłacony, to nadal mieszkanie w nim jest tańsze niż wynajmowanie apartamentu, ale płacenie podatków od nieruchomości oraz ogrzewanie dużego domu może być po pewnym czasie bolesne. Dlatego warto by się zastanowić, czy nie ma lepszych rozwiązań. I tu warto pomyśleć właśnie o "downsizing".

Wiele domów, które moi klienci kupowali w Mississaudze 10 lat temu za 400.000 dol., dziś są warte blisko 800.000 dol. Czasami mamy je spłacone, czasami mamy jeszcze do spłacenia (jeśli płaciliśmy tylko minimum) około połowy z pierwotnej ceny zakupu. Logiczne rozwiązanie to sprzedać dom na obecnym dobrym rynku. Ze sprzedanych pieniędzy spłacić balans pożyczki hipotecznej i kupić dom mniejszy, w którym to przypadku zyskujemy kilka spraw. Po pierwsze, pozbywamy się pożyczki (jeśli ją mamy), po drugie, powinniśmy mniej wydawać na utrzymanie domu. Chyba nie ma w tym nic złego, by sobie trochę ulżyć ze spłatami. Gdyby się tak korzystnie okazało, że zostanie nam trochę pieniędzy po zamianie domów, to oczywiście można je za inwestować w rozsądną i bezpieczną inwestycję.

Kupując mniejszy dom, możemy również rozważać opcję kupienia takiej nieruchomości, w której jest albo można będzie stworzyć tak zwany "basement apartment". Jak wiemy, przepisy są obecnie bardziej liberalne i można będzie takie apartamenty wynajmować legalnie. Co to nam daje?

Po pierwsze, ogromną pomoc finansową. Średnio takie apartamenty wynajmują się za około 800-900 dolarów. To wystarcza z nadwyżką na zapłacenie podatków od nieruchomości oraz za tak zwany utilities (woda, gaz, prąd). Czyli wizja mieszkania "za darmo" jest bardzo realna. Drugim benefitem jest to, że na tym etapie życia często marzymy o podróżach. Jeśli mieszkamy w domu sami, to często obawiamy się z niego wyjechać na przykład na południe na kilka tygodni. Jeśli jednak mamy dobrych "lokatorów", to sprawa jest znacznie prostsza. Oni zwykle będą chętnie doglądać domu być może w zamian za drobną obniżkę na opłatach w tym czasie, kiedy nas nie ma.

Moim zdaniem, jest to idealne rozwiązanie, ale można jeszcze pójść krok dalej, korzystając z "downsizing". Jest to sugestia nie dla każdego, ale wydaje mi się warta uwagi.

Otóż w opisanej powyżej sytuacji mamy spłacony dom i mieszkamy za darmo. Być może nawet mamy nadwyżkę gotówki ze sprzedaży nieruchomości.

Piękne życie, ale.... Może warto zrobić jeszcze jedną inwestycję, która w przyszłości będzie płaciła nam regularny dochód. Myślę tu o zakupie nieruchomości, która będzie mogła być wynajmowana i przynosiła nam stały dochód.

Posłużę się przykładem. Bardzo popularnym domem, który przynosi największy dochód, jest tak zwany 5-poziomowy "backsplit". W tym typie domu łatwo jest stworzyć 3 niezależne apartamenty. Myślę tu o bliźniaku. Na obecnym rynku, można je zakupić pomiędzy 500.000 a 550.000 tysięcy. Jeśli damy na przykład 200.000 dol. na "downpayment" (wzięte jako linia kredytowa pod zastaw naszego domu), to wówczas pozostaje do spłaty 300-350 tysięcy. Obsługa takiego "mortgage'u" to jest około 1620 dolarów w przypadku 350 tysięcy pożyczki. Nasz dochód w przypadku domu, o którym mówię, wynosić będzie 1500 dol. z największego apartamentu oraz odpowiednio 800 i 900 dol. z dwóch pozostałych. Czyli w całości będzie to około 3200 dol. miesięcznie.

Wystarczy to z nadwyżką na obsługę pożyczki hipotecznej, zapłacenie podatków od nieruchomości, "utilities" (jeśli będą wliczone w cenę za wynajmowanie), a nawet obsługę naszej linii kredytowej, którą wzięliśmy pod zastaw naszego domu, w którym mieszkamy, by mieć pieniądze na "downpayment".

Jakie są korzyści takiego posunięcia? Wydaje mi się, że oczywiste. Po pierwsze, mamy coś, co nie kosztuje nas nic albo prawie nic, a co się spłaca i nabiera wartości i jest naszą inwestycją na emeryturę. Po drugie, przy odpowiednim ustawieniu spłat i płacąc z trochę ekstra, możemy taką nieruchomość spłacić znacznie szybciej niż normalnie. Nagle może się okazać po 10-15 latach, że nie tylko mamy dodatkowe "equity" pewnie warte 700.000 dol. (ceny pewnie wzrosną), ale również mamy stały dochód pewnie około 4000 dol. miesięcznie (ceny za wynajem też wzrosną).

Jest to lepszy plan niż najlepsze benefity z "Canada Pension Plan". Trudno się nie zgodzić z logiką takiego planu. Dlatego wszystkich, którzy są na tym etapie życia, zapraszam do spotkania osobistego ze mną, gdzie możemy taki plan wprowadzić w życie.

 

Jak mogą się czytelnicy szybko zorientować, ile ich dom jest obecnie wart i czy pomysł, o którym mówiłeś, jest dla nich realny?

By znaleźć obecną wartość rynkową (oczywiście w przybliżeniu), wystarczy do mnie zadzwonić pod numer 905-278-0007 (można też wysłać tekst, bo to jest moja komórka), albo można napisać e-mail na adres Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript. Ja bardzo chętnie sprawdzę, jakie były sprzedaże podobnych nieruchomości w ostatnim okresie i na podstawie tego będziemy mogli w dużym przybliżeniu dokonać kalkulacji. Jak wspomniałem, będzie to wycena przybliżona, bo by dom wycenić dokładniej będę potrzebował odwiedzić państwa i zobaczyć, w jakim stanie technicznym i jak ten dom utrzymany. Taki serwis jest całkowicie bezpłatny. My po prostu liczymy na tak zwany "future business". Jeśli Państwo wolą nas odwiedzić w naszym biurze w Starsky 2, to oczywiście każdy z naszej grupy chętnie pomoże w takiej wycenie.

Na zakończenie chciałby jeszcze wrócić trochę do inwestowanie w nieruchomości, wykorzystując "equity" w naszym obecnym domu.

Na początku mówiłem o "downsizing", czyli zmianie domu na mniejszy. Oczywiście nie każdy się chce przeprowadzać, albo obecny dom jest odpowiednio duży do potrzeb rodziny. Nie oznacza to, że nie możemy zrobić tego samego, co proponowałem wcześniej. Czyli wziąć linię kredytową pod zastaw obecnego domu i te pieniądze wykorzystać na inwestycję albo w nowy dom z planów, albo w dom, który będzie mógł być wynajęty i przynosić będzie nam dochód. Oczywiście chętnie mogę pomóc w przeprowadzeniu tego pomysłu wszystkim zainteresowanym.

Wspomniałem dwukrotnie o linii kredytowej pod zastaw nieruchomości. Jak to pracuje i co to jest? W uproszczeniu jest to rodzaj całkowicie otwartej pożyczki hipotecznej pod zastaw nieruchomości, która może być zatwierdzona do 65 proc. wartości nieruchomości. Czyli jeśli ktoś ma spłacony dom, który będzie wyceniony przez bank na 500.000 dol., to maksymalna linia kredytowa może być zarejestrowana do 325.000 dol. Większość banków oferuje tę pożyczkę na "prime rate" plus od 0,5 do 1 proc.

Ja mam niezwykłą możliwość załatwienia takiej pożyczki dla moich klientów nawet na "prime rate", czyli obecnie 3 proc.

Jaki jest benefit takiej pożyczki? Ogromny. Rejestracja i koszty z tym związane są jednorazowe i tak długo jak mieszkamy w tym samym miejscu, nie musimy jej odnawiać. Jest to forma linii kredytowej. Jak długo jej nie używamy - nie płacimy nic. Jeśli weźmiemy na przykład 100.000 dol. na "downpayment" na zakup drugiej nieruchomości, to w tym momencie zaczynamy za nią płacić. Możemy płacić minimum w postaci tylko oprocentowania, możemy nadpłacać ile chcemy. Nie ma żadnych limitów.

Taki rodzaj pożyczki jest też idealny dla tych wszystkich, którzy planują tak zwane "flipy", czyli szybkie renowacje, ale o tym innym razem.

Maciek Czapliński

piątek, 18 październik 2013 15:18

Kiedy umowa jest nieważna?

Napisane przez

maciekczaplinski– Porozmawiajmy o "Listing Agreement" – czyli kontrakcie na sprzedaż nieruchomości. Może się zdarzyć, że podpiszemy kontrakt na sprzedaż, ale po namyśle chcielibyśmy się z tego wycofać. Czy jest taka możliwość?

Zasadniczo to, o czym będziemy teraz mówić, może dotyczyć również innej umowy, którą czasami podpisujemy. Mam tu na myśli "Buyers Agency Agreement" – czyli umowę zakupu.

Najprostszy sposób unieważnienia każdej umowy to jest coś, co się nazywa "Mutual Agreement" – czyli porozumienie stron w kontrakcie. Każdy kontrakt może być unieważniony bez konsekwencji prawnych, jeśli obie strony się na to zgodzą.

Zdarzają się sytuacje, że obie strony chciałyby unieważnić kontrakt, wówczas podpisuje się dokument nazywany – "Mutual Release". Ten dokument zwalnia obie strony ze wzajemnych roszczeń prawnych, decyduje o ewentualnych kompensacjach finansowych za rozwiązanie kontraktu oraz zwykle zwalnia z odpowiedzialności prawnej osoby trzecie, czyli w tym przypadku agentów real estate.

Jak państwo wiedzą, kontrakty na sprzedaż czy na zakup zawierane są na określony okres. Najczęściej jest to 60-90 dni, rzadko dłużej. Jednak czasami może być to znacznie dłużej. Jeśli współpraca się nie układa, czasami jest lepiej spróbować dojść do porozumienia i rozwiązać kontrakt, zamiast się męczyć. Jak dojść do porozumienia? To często sprawa indywidualnych negocjacji.

Są również inne sytuacje, w których podpisany kontrakt jest nieważny. Wszystkie przykłady omówione w pierwszej części mają tu swoją ważność, ale jest kilka dodatkowych sytuacji, kiedy kontrakt jest nieważny lub może być unieważniony:

1. Kiedy dom jest na przykład własnością dwóch osób, a tylko jedna podpisała kontrakt.
2. Kiedy po podpisaniu kontraktu przez wszystkich właścicieli – agent zapomniał pozostawić kopii kontraktu.
3. Kiedy na kontrakcie nie ma daty, kiedy kontrakt ma wygasnąć – czyli tzw. expire date.

Oczywiście nie zawsze w przypadku powyżej omówionych sytuacji umowę się unieważnia. Jesteśmy tylko ludźmi i nikt nie jest idealny. Czasami kontrakt nie zostanie pozostawiony poprzez pośpiech. Jeśli obie strony akceptują pomyłkę – wszystko może być naprawione.

– Słyszałam ostatnio o sytuacji, w której umowa kupna i sprzedaży nieruchomości okazała się nieważna i transakcja nie została zakończona. W jakich przypadkach może się to zdarzyć?

Kupno lub sprzedaż nieruchomości zawsze wiąże się z podpisywaniem prawnego kontraktu. W związku z tym obowiązują tu normalne zasady prawa kontraktowego, które precyzują, kiedy umowa jest nieważna lub może zostać unieważniona.

Umowa zawarta przez osobę niezdolną do zawarcia kontraktu.

Za takie osoby uważa się te, które są pod wpływem alkoholu, narkotyków lub silnych lekarstw wpływających na możliwość trzeźwej oceny sytuacji. Umowa taka może być unieważniona przez osobę, natychmiast jak odzyskała ona trzeźwość oceny sytuacji. By unieważnić umowę, osoba, która ją unieważnia, musi udowodnić, że była pod wpływem takich środków, a druga strona kontraktu była świadoma tej sytuacji. Czasami takie udowodnienie nie jest proste.

Umowa zawarta z osobą niepełnoletnią.

W Ontario jako wiek, w którym można zawierać legalną umowę prawną, przyjęto 19 lat. Oznacza to w praktyce, że osoba, która nie ma skończonych 19 lat, a chciałaby się wycofać z zawartego kontraktu, ma na to dużą szansę. Natomiast jeśli przeciwna strona kontraktu jest pełnoletnia, to ta strona jest legalnie zobowiązana zawartym kontraktem.

Są jednak przypadki, w których umowa z osobą niepełnoletnią może być uznana za wiążącą. Ma to miejsce, kiedy osoba, która zawarła umowę jako niepełnoletnia, potwierdzi ważność umowy po uzyskaniu pełnoletności.

Umowa zawarta z osobą nieznającą języka angielskiego lub będącą analfabetą.

Osoby, które nie umieją czytać lub nie znają oficjalnego języka, mają prawo prosić o przeczytanie umowy lub jej tłumaczenie. Natomiast jeśli tłumaczący lub czytający umowę wprowadzi swoich klientów świadomie w błąd – kontrakt taki można unieważnić. Jeśli umowa jest znana osobie podpisującej nawet tylko w pryncypiach, nadal jest ona obowiązująca.

Umowa podpisana z nieistniejącymi firmami lub takimi firmami, które nie mają osobowości prawnej.

Jeśli zawiera się kontrakt z firmą, należy sprawdzić, czy ma ona osobowość prawną a osoba podpisująca kontrakt w imieniu firmy ma do tego prawo.
Umowa podpisana w imieniu właścicieli nieruchomości przez osobę prywatną nieposiadającą uprawnienia do podpisywania umowy.

Zdarza się, że właściciel nieruchomości jest na przykład poza krajem i pozostawia dokument nazywany "Power of Attorney" dla swojego reprezentanta, który w jego imieniu egzekwuje kontrakt. Jest to zupełnie legalne i często spotykane.

Natomiast zdarzały się przypadki, że lokatorzy pod dłuższą nieobecność właścicieli, próbowali sprzedać nieruchomość, w której mieszkali, by zagarnąć pieniądze. Jest to oczywiście objęte kodeksem karnym i taka umowa może być łatwo obalona, pod warunkiem że nie jest za późno!

Na szczęście są to rzadkie przypadki, ale warto być ostrożnym i w przypadkach wątpliwych starać się być przygotowanym na niespodzianki.

Maciek Czapliński

piątek, 11 październik 2013 22:32

Niespodzianki przy nowym domu

Napisane przez

maciekczaplinskiCzy należy spodziewać się większej liczby niespodzianek, kupując dom nowy niż "używany"?

Kupując dom "używany", kupujemy to, co widzimy i ewentualnie co sprawdzimy podczas "home inspection". W przypadku domów z planów, płacimy za nasze marzenia, które czasami w rzeczywistości wyglądają zupełnie inaczej. Przy obecnym rynku często tak naprawdę kupując nowy dom, nie mamy wcale zbyt wiele do powiedzenia. Domy sprzedają się tak szybko, że budowniczy niemalże nam "robi łaskę", że sprzedaje nam dom, niż odwrotnie. Wielodzienne kolejki pod otwierającymi się nowymi biurami sprzedaży powodują, że to nie klient ma jakieś przywileje czy prawa. To sprzedający dyktuje swoje warunki!

Ale wracając do pytania, należy wiedzieć o kilku zagadnieniach przy kupnie nowych domów z planów.

– Drobny druk – tym, na co należy między innymi zwracać uwagę przy kupnie nowych domów, są kontrakty pisane drobnym drukiem. Należy pamiętać, że kontrakt ten jest przygotowywany przez prawników reprezentujących firmę budowlaną w taki sposób, by zabezpieczać jej interesy. Niestety, są one tak pisane, że w sprawach spornych, kupujący nowy dom jest zwykle bez szans na walkę z budowniczym. Jest to tak zwana zasada "my way or highway", a ponieważ popyt przewyższa podaż, wszelkie próby wymagania od budowniczych często są nieskuteczne.

– Czytanie planów – Należy mieć dużą umiejętność czytania i rozumienia planów przy wyborze domu, który nie jest jeszcze wybudowany. Z planów trudno jest wychwycić osobom do tego nieprzygotowanym ewidentne problemy funkcjonalne, których nie brakuje. Często pomieszczenia w naturze, po wybudowaniu okazują się znacznie mniejsze, niż wynikałoby to z planów. Ponadto, często tak naprawdę to nie mamy zbyt wielkiego wyboru, bo ciekawsze plany są już zajęte.

– Ceny wywoławcze – domów są zwykle wyższe niż na billboardach reklamowych. Nieistniejąca możliwość negocjacji ceny oraz ukryte koszty zamknięcia transakcji. Dodatkowe opłaty za przyłącza, drzewa, parki, levees. Standardowo podatek HST będzie ukryty w cenie. Czasami niższe oferowane oprocentowanie jest również wbudowane w cenę sprzedawanego domu.

Bardzo wysokie koszty wszelkich usprawnień (upgrades) – na przykład podłoga drewniana może kosztować ponad 15,00 dol. za stopę kwadratową, gdy instalowana przez własnych fachowców kosztuje połowę tej sumy. Często istnieje bardzo ograniczona selekcja materiałów wykończeniowych. Oferowane płytki ceramiczne lub dywany są często najniższej jakości.

Typowe są wielotygodniowe opóźnienia w przekazaniu domu. Budowniczy ma obowiązek poinformować na 65 dni przed przejęciem o opóźnieniu, które będzie powyżej 15 dni. W wypadku gdy tego nie zrobi, kupujący może ubiegać się o odszkodowanie za opóźnienie od New Home Warranty Program w wysokości do 100 dol. na dzień. Jeśli kupujący dom wynajmuje apartament i może w nim pozostać do zamknięcia transakcji, to opóźnienie nie jest dużym problemem. Jeśli jednak sprzedało się własny dom i należy go opuścić w określonym czasie, to opóźnienie w przejęciu nowego domu może być bardzo poważnym problemem.

– Otoczenie nowego domu – czyli zieleń, podjazd itd. są zwykle wykańczane znacznie później. Życie w kurzu i bałaganie może trwać przez wiele miesięcy. Klimatyzacja jest często zakładana dopiero po skończeniu landscaping i wypoziomowaniu działki (grading).

– Usterki – Nowe domy na ogół spełniają wszelkie wymagania norm budowlanych, gdyż muszą być one budowane zgodne z Ontario Building Code.

Dlatego rzadko robi się pełną inspekcję domu przy jego odbiorze. Głównym problemem są drobne usterki, które zwykle są wychwycone w czasie tzw. "preclosing inspection" przed przejęciem domu. Jeśli budowniczy jest rzetelny, to usterki zostaną usunięte szybko, ale w wielu przypadkach trwa to do roku. Pęknięcia fundamentów są zwykle najpoważniejszym problemem technicznym w pierwszych latach po wybudowaniu i pokryte są gwarancją przez NHWP do dwóch lat. Inne drobne problemy techniczne są pokryte gwarancją do roku czasu.

– Czynnik ludzki – jest chyba jednym z największych problemów przy kupnie nowych domów. Żyjemy w Kanadzie i oczywiście wszyscy akceptujemy mieszankę kulturową, jak długo jest ona w zdrowych proporcjach. Wiele nowych osiedli przybiera zbyt etniczny charakter, który nie zawsze jest zgodny z naszymi oczekiwaniami.

– Niespodzianki – jak oglądamy plan nowego osiedla, to zwykle na makietach widzimy wiele drzew, czasami mały stawek itd. To wszystko by zachęcić kupujących. Dość często w praktyce okazuje się, że nagle dom wychodzi na ruchliwą drogę, linię wysokiego napięcia, skrzynki elektryczne i różnego rodzaju niechciane elementy

 

Wspomniałeś o tym, że w cenie nowych domów zawarty jest podatek HST. Jakie to ma znaczenie dla kupujących?

Dość znaczne! Po pierwsze, ceny wzrosły o 5-10 proc. tylko dlatego, że kupujący tak naprawdę płaci za "ukryte" w cenie HST. Ale ma to jeszcze jedno istotne znaczenie. Otóż dziś w każdym kontrakcie na zakup nowego domu prosto od buildera zawarta jest specjalna klauzula, która czyni kupującego nowy dom odpowiedzialnym za podatek HST. Jeśli kupujemy dom dla siebie i zamieszkamy w tym domu z ceny, którą płacimy za dom, builder odprowadza podatek HST do rządu i nic się nie dzieje.

Jednak jeśli ktoś kupuje nowy dom (nieruchomość) na spekulację i sprzeda ją następnej osobie (najczęściej z zyskiem) nawet bez wprowadzanie się to takiej nieruchomości, to może zaistnieć sytuacja, że Revenue Canada upomni się od takiej osoby o ten podatek HST, który jest zawarty w cenie.

Dlaczego się tak dzieje?

Otóż, gdy kupujemy nowy dom i będziemy w nim mieszkać (czyli dom jest na nasz użytek) – HST jest jak gdyby pomiędzy Revenue Canada a deweloperem. W przypadku spekulantów – Revenue Canada może uczynić "spekulanta" odpowiedzialnym za zapłacenie podatku.

Zdarza się to coraz częściej – dlatego dla wszystkich, którzy kupują domy z zamiarem natychmiastowej odsprzedaży – powinno to być przestrogą.

Maciek Czapliński

piątek, 04 październik 2013 22:48

Wiek i trwałość

Napisane przez

maciekczaplinskiKiedy kupujemy nowy dom, wiemy, że zasadniczo przez kilka najbliższych lat nie musimy się zasadniczo martwić o naprawy ani związane bezpośrednio z domem, ani ze sprzętami gospodarstwa domowego. Jednak wielu z nas kupuje domy używane i wówczas sytuacja jest inna – im starszy dom, tym więcej potencjalnie może być do "roboty". Czy mógłbyś naświetlić, jaka jest żywotność poszczególnych składników domu, by nasi czytelnicy mogli być ewentualnie przygotowani na być może czekające ich wydatki.

Należy pamiętać, że często na żywotność poszczególnych elementów domu ma wpływ ich właściwa instalacja oraz właściwa pielęgnacja! Znajomość żywotności niektórych elementów domu jest istotna, bo pozwala nam zaplanować wydatki.

Porozmawiajmy o kilku zasadniczych składnikach każdego domu.

Zacznijmy od pieców. Piec gazowy zazwyczaj wytrzymuje 15 do 25 lat, a cena nowego pieca wynosi 2000-4000 dol. Piec olejowy odpowiednio wytrzymuje 15 do 30 lat, a cena waha się od 3000 do 4500 dol.

Następnym ważnym składnikiem są pokrycia dachowe.

Standardowe dachówki asfaltowe wytrzymują od 12 do 15 lat; lepszej jakości mogą wytrzymać od 15 do 25 lat, a najwyższej jakości nawet od 35 do 40 lat. Są to nominalne wytrzymałości i czasami praktyka odbiega od teorii. Na żywotność dachówek wpływa bardzo wiele czynników, jak wentylacja dachu, kąt nachylenia, kolor, ilość drzew itd. Dachówki drewniane zwykle wytrzymują od 15 do 20 lat, choć nominalnie zakłada się, że wytrzymują dłużej. Dachówki cementowe wytrzymują 40-50 lat, a ceramiczne nawet dłużej. Pokrycie z łupku może wytrzymać nawet 100 lat i równie żywotne jest pokrycie z miedzi. Trudno się jednak spodziewać w Kanadzie, gdzie ludzie przeciętnie żyją w jednym domu nie dłużej niż 5-10 lat, by ktoś inwestował w pokrycie z miedzi, dlatego większość domów ma "tanie" pokrycie z papy.

Żywotność okien i ich trwałość zależy od konstrukcji. Wiele okien po 20-30 latach nadaje się do wymiany. Okna drewniane, jeśli nie są odpowiednio zabezpieczane, potrafią popsuć się nawet szybciej! Popularne obecnie okna z plastiku (winylu) powinny być bardziej żywotne i ich nominalna wytrzymałość może nawet sięgać 30-50 lat.

Rynny spustowe – często jeśli są z normalnej blachy – po 20 latach zaczynają mieć dziury. Obecnie coraz częściej mamy rury spustowe robione z aluminium oraz plastiku. Elementy zewnętrzne, na przykład drewniany siding, jeśli nie są pielęgnowane – po 20 latach mogą być do wymiany.

Kuchnie zwykle po 15 latach nadają się do wymiany, to samo dotyczy łazienek.

Domy do 5 lat zasadniczo powinny być bez problemów technicznych. Jest to w dużej mierze prawda, jeśli chodzi o żywotność poszczególnych składników domów. Niestety, w tym też czasie wychodzi najwięcej usterek wynikających z błędów wykonawczych lub z prostej grawitacji. Budynek zwykle osiada i potrafią w tym czasie pękać na przykład ściany w piwnicach. W domach, w których piwnice były wylewane w okresie wiosny i jesieni – problem ten jest rzadszy niż w tych, które były kopane i wylewane w czasie mrozów.

Domy od 5 do 10 lat zwykle mają również mało problemów.

W domach od 10 lat wzwyż, mamy coraz częściej do czynienia z potrzebą wymiany i napraw różnych składników.

W domach ponad 15 lat musimy liczyć się z takimi naprawami, jak dach, piec, okna itd.

Jeśli planujemy w jakimś domu pozostać na dłużej, ma wiele sensu, by wymieniając oryginalne elementy na nowe – poważnie zastanowić się nad ich jakością. Często mała różnica w cenie daje nam znacznie wyższą jakość.

 

Jak określić wiek domu, który oglądamy?

Osoba z doświadczeniem potrafi ocenić wiek domu z dużym przybliżeniem prawie na pierwszy rzut oka. Często jednak określenie wieku domu wymaga trochę pracy detektywa.

W określeniu wieku oglądanego domu może pomóc nam:

Znajomość konstrukcji i sposobu budowania w różnych okresach czasu;

Data instalacji pieca gazowego – jeśli jest on od nowości w danym domu;

Data instalacji Hot Water Tank (jeśli jest oryginalny);

Data wybita na uszczelkach aluminiowych w oknach i drzwiach;

Data na liczniku elektrycznym oraz rodzaj przewodów elektrycznych;

Naklejka z New Home Warranty Program najczęściej umieszczana na tablicy elektrycznej;

Data na denku od toalety (to zabawne, że niektóre toalety wytrzymują 50-60 lat);

Data na płytach chodnikowych wokół domów (szczególnie w nowszych osiedlach);

Data na elementach drewnianych domu (najczęściej "floor joist");

Data na survey (niestety nie zawsze jest dostępny);

Czasami można sprawdzić datę produkcji sprzętów domowych (zakładając, że nie były wymieniane od początku).

Wiek można określić również poprzez styl budowania, rodzaj cegły oraz cały szereg składników budowlanych. Agent z doświadczeniem będzie orientował się również, kiedy było budowane dane osiedle, a zwykle domy na tym samym osiedlu są w tym samym wieku.

Maciek Czapliński

niedziela, 29 wrzesień 2013 17:49

Jak móc pozwolić sobie na dom?

Napisane przez

maciekczaplinskiNie jest tajemnicą, że od wielu już lat ceny nieruchomości idą w górę. Ci, którzy chcą kupić swój pierwszy dom (mieszkanie), mocno się zastanawia, czy mogą sobie na to pozwolić. Co byś radził? Jak kupić własną nieruchomość i być w stanie ją spłacać?

– Rzeczywiście, kiedy popatrzymy z perspektywy czasu, to nieruchomości od lat idą w górę. Niestety, nie można powiedzieć tego samego o zarobkach. Kiedy spojrzymy na ceny z perspektywy 10 lat, czyli jako "banch mark" weźmiemy pamiętny September 11, 2001, to można powiedzieć, że ceny są wyższe przynajmniej o 50 proc. od tego momentu. Z tym że oprocentowanie jest niższe o 50 proc. również. Zawsze wspominamy "stare" czasy z rozczuleniem, ale jak się znaleźć w obecnych realiach? Jak ludzie, których zarobki nie są zbyt wysokie, mogą wystartować i kupić swój pierwszy dom?

Nie jest to takie proste, ale nie jest to też beznadziejne.

Naturalne jest, że kupujący po raz pierwszy, chcąc kupić coś własnego, często patrzą na cenę i wybierają zwykle to, co jest najtańsze. Najczęściej jest to condo, w drugiej kolejności townhouse. Pytanie jest – czy to, co jest najtańsze jako cena zakupu, zawsze jest "najtańsze" w utrzymaniu?

Popatrzmy na liczby:

Popatrzmy na condo za 250.000 dol. Załóżmy, że ktoś ma 20 proc. "down payment", czyli "mortgage" bez CMHC insurance – przy obecnych niskich oprocentowaniach od 200 tys. wyniesie to 882 dol. – to mało, ale po dodaniu "maintenance" około 570 dol. (wszystko bez TV kabla) oraz podatku od nieruchomości na poziomie 200 dol./mies., to spłata całkowita wyniesie 1652 dol./mies. Nie jest to już tak mało!

Pytanie – czy są lepsze opcje? Moim zdaniem są! I są to rozwiązania znane od lat, czyli sprawdzone.

Osobiście sugerowałbym poszukać takiej nieruchomości, która miałaby tak zwany "rental potential". Myślę tu o na przykład "semi detached" (są tańsze) w Brampton.

Wiem, że Polacy nie lubią tego miasta, ale ceny są tam dobre i w przedziale od 330-400 dol. tysięcy jest spory wybór. Sugerowałbym popatrzeć na bungalow lub "backsplit" z garażem i osobnym wejściem do piwnicy.

Przy tym samym założeniu, czyli 50 tys. dol. na "down payment" – "mortgage" będzie wynosił 280 tys. dol. plus 4,2 proc. premia CMHC. Spłata rozłożona na 25 lat amortyzacji i przy obecnym "variable" oprocentowaniu wyniesie około 1253 dol./mies. Dodajmy 300 dol. za podatek i 300 dol. za "utilities". Razem jest to 1852 dol./mies.!!! Dużo – potencjalnie tak, ale jeśli wynajmiemy piwnicę za 700-800 dol., to okazuje się, że nasza spłata wyniesie około 1100-1200 dol./mies., czyli tyle co obecnie kosztuje wynajęcie dwusypialniowego mieszkania w dość słabym bloku!

Trzeba też pamiętać, że ze spłaty 1253 dol. – spora część pozostaje nam w kieszeni!

Czy warto to robić? Tak! Wydatki i dochody związane z wynajmowaniem są TAX DEDUCTABLE!

Jeśli ktoś zdecydowanie nie lubi wynajmowania "obcym", może warto pomyśleć o takim domu, w którym mogą zamieszkać rodzice i dorosłe dzieci jako dwie rodziny. To też jest znakomita szansa na oszczędzanie.

Warto wspomnieć, jakie typy domów nadają się do wynajmowania najlepiej. Są to zwykle domy parterowe (bungalow), albo 4- lub 5-poziomowe "backsplits". To jest taki dom w którym tył jest wyżej niż przód. Niektóre "sidesplits" też się do tego znakomicie nadają.

To, na co należy zwracać uwagę, kupując takie domy, to osobne wejście, które zapewni prywatność, duże okna w piwnicy oraz przyzwoitą wielkość piwnicy.

 

Tym razem chciałabym zapytać o starszych ludzi, którzy mają własne domy – najczęściej dawno spłacone. Jak wiemy, emerytury w Kanadzie nie są duże. Jak utrzymać dom z emerytury?

– Żyjemy w jednym z najlepszych krajów na świecie, ale niestety emerytury są tu niskie i wiem, że trudno jest z emerytury utrzymać nieruchomość, jeśli nie mamy znacznych dochodów.

Pozytywne jest to, że wielu emerytów kupowało nieruchomości lata temu i obecnie te domy są warte bardzo dużo. Wystarczy popatrzeć na rejon Roncesvalles, gdzie domy sięgają obecnie poziomu 800-900 tys. dol.!!!

Niestety, są to często domy, które wymagają sporych wydatków na utrzymanie, i czasami wymagają kosztownych napraw. Rozumiem, że w pewnym wieku przeprowadzki są bardzo kłopotliwe, ale mimo wszystko warto się zastanowić nad opcjami.

Pierwsza opcja to CHIP – Canada Home Investment Plan – o którym rozmawialiśmy niedawno i który uznaliśmy za "scam", który wyciąga pieniądze od emerytów.

Druga opcja to "secured line of credit", która na dłuższą metę może też prowadzić do utraty kontroli nad nieruchomością.

Trzecia to tak zwane "downsizing" – czyli sprzedaż domu i kupno tańszej nieruchomości (niższe koszty utrzymania i niższe podatki) – różnicę można zainwestować, a otrzymany z inwestycji dochód pomoże nam w rodzinnym budżecie. Bez trudu można znaleźć inwestycję dającą 5 proc. zwrotu w skali rocznej – czyli 100.000 dol. daje nam 5000 dol. – odpowiednio 300 – 15 tys. dol. – czyli jak dobra kanadyjska emerytura!

Czwarta opcja to połączenie "down sizing" z "rental property".

Jeśli zrobimy dokładnie to, co sugeruję kupującym po raz pierwszy, czyli kupimy nieruchomość z potencjałem do wynajęcia i jednocześnie sprzedamy naszą spłaconą już nieruchomość, to po pierwsze, najprawdopodobniej kupimy mniejszy dom za gotówkę. Czyli wynajmowana piwnica za 800 dol./mies. zapłaci za nasze podatki oraz "utilities". Najprawdopodobniej zostanie nam z tej sumy około 300 dol./mies. dodatkowo, jeśli mamy nadwyżkę ze sprzedaży, możemy to zainwestować i z tych pieniędzy mieć dodatkowy dochód.

To, o czym rozmawiamy, wymaga indywidualnych rozmów, dlatego wszystkich zainteresowanych zapraszam na bezpłatne i bez zobowiązań konsultacje. Kto pyta nie błądzi!!!!

Maciek Czapliński

sobota, 21 wrzesień 2013 07:30

Dbaj o regularne spłacanie długów

Napisane przez

maciekczaplinskiChciałbym, byś mi wyjaśnił, co oznacza termin "beacon score". Wiem, że dotyczy to pożyczek, ale powiedz mi więcej na ten temat.

"Beacon score" (punktacja kredytowa) jest to numer na który patrzą pożyczkodawcy, kiedy ubiegamy się o pożyczkę. Każdy z nas ma taki numer przypisany do naszego nazwiska, SIN number oraz daty urodzenia. Najniższa możliwa punktacja to 300 punktów; najwyższa to 900 punktów (praktycznie nieosiągalna). Przeciętny dobry rekord to 700 punktów.
Wielu z nas wierzy, że powinniśmy mieć 800 punktów, by uzyskać najlepsze oprocentowanie. W rzeczywistości tylko 11 proc. Kanadyjczyków ma tak wysoką punktację.


By dostać dobre oprocentowanie, wystarczy mieć punktację na poziomie 680-700. Ale mając dobrego brokera od pożyczek, ciągle można dostać przyzwoite oprocentowanie nawet przy 600 punktach.
Według przepisów z 2008 roku – 600 punktów – to jest minimum, które musimy mieć, by ubiegać się o pożyczkę, jeśli mamy mniej niż 20 proc. "downpayment" (ubezpieczaną przez CMHC). Jeśli nasza punktacja jest niższa niż 600 punktów, to wówczas będziemy traktowani przez pożyczkodawców jako klienci "drugiej kategorii". Zwykle ma to odzwierciedlenie w wyższym oferowanym oprocentowaniu. Czasami nawet przekłada się to na dodatkowe 3,5 proc. oprocentowania w przypadku punktacji na poziomie 500.
Warto wiedzieć, jakie elementy mają wpływ na tę punktację:


* Historia płatności – zwykłe opóźnienie w regularnych płatnościach, które robimy co 30 dni ("mortgage", karty kredytowe) może obniżyć naszą punktację o 15-20 punktów w każdym przypadku. Historia płatności – zwykle jest odpowiedzialna za 35 proc. punktacji.


* Istniejące zadłużenie – jest odpowiedzialne za około 30 proc. punktacji. Banki patrzą, jakie jest nasze obecne zadłużenie i ile maksymalnie możemy obsłużyć w długach. Jeśli jesteśmy na maksimum zadłużenia, to wówczas mamy problem. Jeśli mamy zapas na poszczególnych "długach", to wówczas mamy szanse na więcej kredytu.


* "Wiek zadłużenia" – jest zwykle odpowiedzialny za 15 proc. punktacji. Zwykle tak zwany ustabilizowany kredyt powinien zawierać minimum trzy "formy" zadłużenia, każda przynajmniej z roczną historią. Jeśli mamy bardzo krótki czas naszej pożyczki (kilka miesięcy), to nie jest to często uważane jako ustabilizowany kredyt.


* Rodzaj kredytu – karty kredytowe, pożyczki hipoteczne oraz pożyczki z regularnych banków są traktowane jako bardzo pożądane i zwykle pozytywnie wpływają na naszą punktację; zwykle rodzaj kredytu odpowiedzialny jest za 10 proc. punktacji.


* "Zapytania o pożyczki" – za każdym razem, kiedy składamy podanie o pożyczkę, jest to odnotowane na naszym rekordzie. Każde "zapytanie" powoduje obniżenie punktacji o około 5 punktów. Czasami biegając między bankami i próbując znaleźć niższy procent na "mortgage", możemy zrobić sobie krzywdę. Im więcej banków odwiedzimy, "próbując" znaleźć lepszy "deal" – tym niższy będzie nasz kredyt. Zdecydowanie należy rozmawiać z "mortgage brokers", bo oni sprawdzają kredyt raz i wysyłają ten sam wyciąg z Credit Bureau do różnych banków, szukając najlepszej oferty dla nas.
Innym tematem, o którym warto wspomnieć, są bankructwa lub "consumer proposals". Kiedy pojawi się ich rekord w Credit Bureau, ma to poważny i negatywny wpływ na naszą możliwość uzyskania pożyczek, bez względu jak dawno miało to miejsce. Ale są sposoby, by pomimo rejestrowanego bankructwa w miarę szybko ubiegać się o kredyt. Kluczem jest umiejętność zbudowania nowego kredytu nawet w postaci tak zwanych "secured credit card", czyli kiedy wpłacamy na kartę na przykład 500 dol. jako zabezpieczenie i jest to nasz limit. Inną formą odbudowywania kredytu są pożyczki samochodowe czy meblowe, które dość łatwo uzyskać.


Jeszcze lepszym rozwiązaniem jest utrzymanie istniejącego kredytu przynajmniej w części. Zwykle, kiedy mamy kłopoty, przestajemy spłacać wszystkie długi. Jest to błąd. Należy wybrać i zatrzymać jedną – dwie lub więcej kart, które są najmniej zadłużone, i starać się je spłacać. Jak długo je płacimy na czas, nikt nam ich nie zabierze – i w ten sposób nasz kredyt może być odbudowywany od razu.
To nie są łatwe tematy i jak mają Państwo problemy, proszę radzić się specjalistów. Natomiast dbanie o kredyt jest bardzo istotne i często zły kredyt nawet przy dobrych dochodach, może uniemożliwić nam zakup wymarzonego domu.

Jeśli ktoś ma zły "beacon score" – jak może go poprawić? Czy są jakieś sposoby?


1. Sprawdzanie akuratności informacji w raporcie Credit Bureau. Tak się składa, że "nobody is perfect" – agencja zbierająca informacje o naszym kredycie też popełnia błędy. Dlatego w sytuacjach "krytycznych" powinniśmy bardzo dokładnie przeanalizować zawarte w raporcie informacje i jeśli odkryjemy błędy – natychmiast poprosić o ich sprostowanie. Błędy mogą dotyczyć nawet naszego SIN number lub daty urodzenia.


2. Zgłaszać błędy. Tak jak wspomniałem, Credit Bureau ma obowiązek sprawdzić potencjalne błędy, które są do niego zgłaszane. Takie jest prawo. Normalnie, jeśli zgłosimy błąd, kredytor musi udowodnić, że jego raport opóźnionej płatności jest prawdziwy. Jeśli tego nie zrobi, to wówczas możemy domagać się usunięcia niekorzystnej dla nas informacji.


3. Płacić długi na czas. Płacenie swoich zobowiązań finansowych na czas jest jednym z najważniejszych elementów, które wpływają na naszą dobrą historię kredytową. "Regularność" jest odpowiedzialna za prawie 1/3 dobrej punktacji. W naszym zajętym życiu czasami warto pewne płatności załatwić jako "automatyczne prepaiments", by uniknąć konieczności pamiętania.


4. Nadpłacanie długów. Nie zawsze jesteśmy w stanie nadpłacać wiele, ale jeśli pożyczkodawca widzi, że jesteśmy zadłużeni do maksimum na wszystkich naszych liniach i kartach kredytowych, to wówczas szansa na następny kredyt jest prawie żadna. Natomiast jeśli pożyczkodawca widzi, że spłacamy długi na czas nawet z pewną nadwyżką, to wówczas jesteśmy zwykle mile widzianymi klientami.


5. Nie likwidować istniejących kart kredytowych i linii kredytowych. Często wydaje nam się, jak wychodzimy z długów, że należy pozamykać i zlikwidować wszystkie nasze karty, których nie używamy. Jest to oczywista reakcja, ale w praktyce jest lepiej pospłacać karty i po prostu je zostawić nieużywane. Bankierzy, widząc, że mamy dostępny kredyt, chętniej z nami rozmawiają. Pozbycie się kart wpływa zwykle na obniżenie "beacon score".
Warto wiedzieć, że istnieje możliwość łatwego sprawdzenia własnego kredytu oraz punktacji na stronie equifax.ca. Strona ta pozwala nie tylko sprawdzić nasz obecny kredyt, ale również ustawić sobie pewnego rodzaju system ostrzegawczy, gdyby ktoś chciał nam zarejestrować pożyczkę, używając bez naszej zgody naszych danych osobistych. Zdarza się to coraz częściej. Niestety – jest to wszystko za pewną drobną opłatą.

Maciek Czapliński
Mississauga
905-278-0007

piątek, 13 wrzesień 2013 23:14

Działka oraz koszt budowy domu

Napisane przez

maciekczaplinskiMam dwa pytania związane z budową domów.

Pierwsze dotyczy działek – czy lepiej kupić pustą działkę pod budowę, czy lepiej kupić stary dom i go wyburzyć i na tym miejscu budować nowy dom?

W idealnym świecie zawsze jest fajnie zaczynać od początku, czyli pusta działka jest na pewno atrakcyjnym rozwiązaniem. Ale... jest bardzo wiele spraw, o których należy wiedzieć.

* Brak wolnych terenów – Po pierwsze, jeśli myślimy o budowie w mieście, to największym problemem jest brak wolnych terenów. Większość terenów jest już zabudowana i sporadyczne wolne działki, jeśli pojawiają się do sprzedaży, są albo wcale nietanie, albo lokalizacyjnie nie są wcale atrakcyjne.

* Koszty działek – Tu oczywiście decyduje cena rynkowa. Sprzedający chce dostać jak najwięcej, kupujący chce odwrotnie. Cena będzie zależała od lokalizacji, wielkości oraz atrakcyjności. Aktualnie – w Mississaudze ceny zwykle zaczynają się na poziomie 350-450 tysięcy dolarów.

* Od "pustych" działek naliczany jest podatek HST, czyli dokłada to znaczny koszt do jej ceny. Jeśli "gołą" działkę kupuje budowniczy i robi to z zamiarem budowy i sprzedaży, to ma on oczywiście możliwość rozpisania HST oraz kosztów HST naliczanych w czasie budowy na materiały i robociznę. Cały ten podatek powinien być dołożony do ceny sprzedaży i przechodzi on na kupującego. Inaczej jest, jeśli kupujemy działkę dla siebie. Wówczas podatek HST jest niestety naszym kosztem.

* "Development charges" – Kupując "gołą" działkę, musimy się liczyć z zapłaceniem tak zwanych "development charges". Są to opłaty, z których miasta pokrywają część kosztów związanych z rozwojem infrastruktury, jak budowa szkół, kanalizacji, tranzyt, drogi itd.! Jest to jednorazowa opłata i nie ma od tego ucieczki. W tej chwili w Mississaudze (Peel) ta opłata od każdej nowej jednostki mieszkalnej wynosi 40.391 dol. dla condo, 54.544 dol. dla domów. Nie jest to mało! Nic dziwnego, że tacy duzi dewelopersi jak Mattamy są kochani przez miasta – bo płacą ogromne pieniądze na rozwój infrastruktury, które to koszty oczywiście w końcowym efekcie wychodzą z indywidualnych kieszeni. W przypadku użycia do budowy działki, na której już kiedyś stał dom – unikamy tej opłaty.

* Koszty podłączeń – W przypadku istniejącej działki może się zdarzyć, że uda się nam uniknąć niektórych kosztów związanych z podłączeniem nowych serwisów, jak woda, kanalizacja, prąd, gaz. Z tym że jeśli robimy rozbudowę domu i na przykład dokładamy piętro – to może to być dobre rozwiązanie. Natomiast jeśli budujemy nowy dom na miejscu starego – to rzadko jest to dobre rozwiązanie. Jeśli burzymy dom, który był budowany 50 lat temu, to na pewno te serwisy nie będą odpowiednie dla nowych standardów. Zwykle rura doprowadzająca wodę od ulicy powinna być powiększona z typowej 1/2 cala do 1 cala. Odprowadzanie ścieków z żeliwnych lub kamionkowych rur powinno być zamienione na plastyk. Dawniej prąd był doprowadzany w powietrzu od słupa do domu, dziś chcemy, by był pod ziemią. Koszty poszczególnych podłączeń są różne w różnych miejscach, ale są to spore pieniądze liczone w tysiącach dolarów.

W przypadku domów za miastem, czasami możemy wykorzystać istniejącą studnię czy szambo, ale to też wymaga dokładnych badań, czy to jest warte zrobienia.

* Finansowanie – W przypadku kupna pustej działki, poważny problem pojawia się z jej finansowaniem. Jest trudno znaleźć bank, który to robi. Czasami banki chcą 50 proc. lub więcej "down payment", by to zrobić. Procenty też są często wyższe. Znacznie łatwiej uzyskać pożyczkę na kupno działki z domem. Tu nawet czasami jesteśmy w stanie ujść z 5-proc. wpłatą.

* "Demolition" – Jeśli kupimy dom do zburzenia, to dochodzą często dodatkowe opłaty, jak koszt wyburzenia domu.

Reasumując – co jest lepsze? To zależy i każda sytuacja ma swoje zalety i minusy i każda musi być przeanalizowana indywidualnie. Jedno jest pewne, łatwiej jest znaleźć dom do wyburzenia z ładną działką niż ładną działkę bez domu.

Drugie pytanie jest związane z kosztami budowy. Czy jest taniej budować dla siebie dom, czy taniej jest kupić dom gotowy?

Tu też nie ma jednej odpowiedzi. Wszystko zależy, jakie są nasze oczekiwania i jakie jest nasze nastawienie.

Zrozumiałe jest, że typowy deweloper zwykle tak kalkuluje koszty, by mieć jakiś profit. Ktoś, kto buduje na raz 100 domów, może mieć inny profit z pojedynczego domu, niż ktoś, kto buduje jeden dom. Zrozumiałe jest też, że jeśli ktoś buduje setki domów, może negocjować inne ceny za robociznę czy materiały budowlane niż ktoś, kto buduje jeden dom.

Deweloper, budując setki domów, kupuje działki po znacznie niższych kosztach niż ktoś, kto robi to indywidualnie. To samo dotyczy projektów – deweloper powtarza te same modele – my musimy zapłacić za projekt na zamówienie. Itd. Moim osobistym zdaniem, taniej najczęściej wychodzi kupić gotowy dom niż budować samemu, między innymi z właśnie wymienionych kilku powodów.

Nie oznacza to wcale, że nie zachęcam do budowania na własną rękę lub jeszcze lepiej z pomocą fachowców.

Moim zdaniem, jeśli nawet z oczywistych względów nie wybudujemy domu taniej – to na pewno jesteśmy to w stanie zrobić lepiej.

Jak wspomniałem na wstępie – deweloper jest nastawiony na profit i szuka oszczędności wszędzie, gdzie jest to możliwe, dbając tylko o to, by dom spełniał minimalne wymagane standardy i był zgodny z przepisami. Każda ekstrawagancja – obniża profit. Owszem, builderzy oferują czasami tak zwane "upgrades", ale po takich kosztach, że to się nam tak naprawdę mało opłaca.

Jeśli budujemy dla siebie, to jest oczywiste, że zainstalujemy lepsze okna, lepszy dach, lepszą kuchnię, łazienki itd. Lepsza jakość kosztuje. Nie myślę, że ktoś, kto buduje dom dla siebie, użyje płyty wiórowej na "subfloor" – w przypadku domów budowanych masowo – to jest typowe! Zwykle projektując oświetlenie, zrobimy znacznie więcej punktów świetlnych niż minimum wymagane. To jest jeden z wielu powodów, dlaczego budowanie dla siebie będzie droższe.

Ale z drugiej strony, jeśli zrobimy to w dobrej lokalizacji, umiejętnie wydając pieniądze, to mamy szansę nie tylko mieć znacznie lepszy dom, ale w chwili sprzedaży szansę na znaczny profit!

Tak więc zachęcam do budowania, a zainteresowani tematem mogą do mnie dzwonić po porady i pomoc, od zakupu działki do wybudowania domu! Domy to moja specjalność.

Maciek Czapliński

sobota, 07 wrzesień 2013 07:32

Foreclosure

Napisane przez

maciekczaplinskiSłyszymy w mediach określenia "power of sale" oraz "foreclosure". Czy mógłbyś je trochę przybliżyć i powiedzieć na czym polegają różnice?


– Gdy spłaty kredytów hipotecznych są opóźnione, kredytodawcy mają dwie typowe opcje do ich dyspozycji, aby odzyskać pożyczone pieniądze (mortgage): "power of sale" lub "foreclosure".
W Stanach Zjednoczonych kredytodawcy najczęściej wybierają tę drugą opcję – czyli "foreclosure". W Kanadzie preferowanym środkiem pozbywania się zadłużonych nieruchomości jest sprzedaż przy pomocy "power of sale".
Warto wiedzieć, na czym polega różnica w obu przypadkach.


Prawo do sprzedaży na mocy "power of sale" jest wpisane w Kanadzie do każdej umowy o kredyt hipoteczny. Prawo to umożliwia pożyczkodawcy sprzedaż nieruchomości, kiedy pożyczkobiorca nie spłaca swoich zobowiązań, bez potrzeby ubiegania się o decyzję sądu. Nie będę wchodził w detale, jak sam proces przebiega i kiedy bank może wszcząć "power of sale", ale to, co jest ważne, to to, że prawo to nakłada również pewne obowiązki i

ograniczenia na pożyczkodawców. Czyli bank, sprzedając nieruchomość na podstawie POS (power of sale), musi przestrzegać pewnych zasad:


* Cena, za którą bank sprzedaje nieruchomość, musi być uzasadniona i bazować na jej wartości rynkowej;


* Proces sprzedaży nie może być odkładany w nieskończoność;


* Bank musi negocjować cenę sprzedawanej nieruchomości z potencjalnymi nabywcami w dobrej wierze, starając się uzyskać jak najwyższą możliwą cenę;


* Po sprzedaży nieruchomości – tracący ją ma prawo wglądu do wszystkich kosztów i związanych ze sprzedażą;


* Wszelkie nadwyżki środków odzyskanych ze sprzedaży muszą być przekazane do właściciela tracącego dom (mortgagor);


* Z kolei tracący dom może być odpowiedzialny za wszelkie deficyty związane ze sprzedażą. Dlatego banki wymagają, by pożyczki z małym "down payment" były ubezpieczone w CMHC;


* Tracący nieruchomość do ostatniej chwili (do zamknięcia) ma prawo do spłacenia zaległych długów i odzyskania traconej nieruchomości.


"Foreclosure" jest postępowaniem prawnym, w którym wierzyciel hipoteczny (bank) uzyskuje nakaz sądowy do usunięcia prawa właścicieli (tracących dom) do możliwości spłacenia długu i odzyskania traconej nieruchomości. W takim przypadku po wydaniu wyroku sądowego, tracący dom traci wszelkie prawa do nieruchomości. Istnieją oczywiście ścisłe zasady proceduralne w tym procesie i trwa on zwykle znacznie dłużej niż POS. Jak wspomniałem, bank w tym przypadku zostaje wyłącznym właścicielem nieruchomości i proces sprzedaży przebiega zupełnie inaczej:


* Bank ma prawo sprzedać nieruchomość za cenę, jaka mu odpowiada, i nie musi się z tego tłumaczyć przed byłym właścicielem;


* Proces sprzedaży nie musi być natychmiastowy;


* Wierzyciel hipoteczny nie musi negocjować z potencjalnymi nabywcami w dobrej wierze, by uzyskać najlepszą cenę;


* Wszelkie nadwyżki środków uzyskanych ze sprzedaży stają się własnością banku i nie są przekazywane do tracących dom;


* Właściciel jest uprawniony do wglądu w rozliczenia przed ostatecznym nakazem sądowym, lecz nie później;


* Jeśli istnieje niedobór środków na spłacenie pożyczki, bank nie może ubiegać się o odzyskane ich od właściciela.

Wspomniałeś, że "power of sale" jest głównie stosowana w Kanadzie, a "foreclosure" w USA. Czy to ma jakieś znaczenie twoim zdaniem?


– Moja osobista teoria jest taka, że powszechne stosowanie "foreclosure" w USA, przyczyniło się w znaczny sposób do spadku wartości nieruchomości. System, który stosujemy w Kanadzie, czyli sprzedaż zadłużonych nieruchomości przy pomocy "power of sale", jest bardziej stabilny dla rynku.
Dlaczego tak jest? Otóż jak powiedziałem, "power of sale" nakłada na bank obowiązek sprzedaży odebranego domu według wartości rynkowej i nakłada na bank obowiązek rozliczenia się ze wszystkich pieniędzy. Powoduje to, że nawet zabrane przez bank domy są sprzedawane w podobnej cenie jak wszystkie inne domy wystawiane na rynek MLS w danej okolicy.
Odwrotnie dzieje się w USA. Jest to forma wolnej amerykanki. Gdy bank, czy jedna z wielu często mało znanych instytucji finansowych, uzyska bezwarunkowe prawa do nieruchomości przy pomocy "Foreclosure", to wówczas może sprzedać nieruchomość, kiedy chce i za ile chce i nic nikomu do tego! Powoduje to, że na rynku mogą się znaleźć domy nawet w dobrych dzielnicach – wystawione znacznie poniżej wartości rynkowej, bo bank po prostu chce odzyskać swoje pieniądze.
Jest to superokazja dla kupujących, ale to pozostaje na rekordzie cen sprzedaży i w sposób automatyczny pociąga w dół wartość wszystkich pozostałych nieruchomości w danej okolicy. Ci, którzy chcą sprzedać dom, bazując na wartości rynkowej, nagle muszą konkurować z domami wystawionymi przez banki za znacznie niższe pieniądze.
Wiadomo, że potencjalni kupujący będą w pierwszej kolejności szukali okazji w postaci "foreclosure", a domy wstawiane przez właścicieli będą stały na rynku. Ci, jak muszą sprzedać, będą zmuszeni do obniżenia ceny, by znaleźć chętnych, i zaczyna się napędzać efekt czarnej dziury. Ceny idą w dół, brak chętnych do zakupu, ceny spadają i zaczyna się panika. Ponieważ, jak wiemy, w Stanach pieniądze na domy były do niedawna pożyczane na prawo i lewo bez sprawdzania nawet możliwości spłacania pożyczki i cały kraj bazował na spekulacji – potencjalnych obiektów sprzedawanych przy pomocy "foreclosure" nie brakuje i przez wiele jeszcze lat nie będzie ich brakowało.
Na szczęście w Kanadzie mieliśmy i mamy zupełnie inną politykę pożyczania pieniędzy i dlatego pomimo że często słyszę pytanie, czy u nas tak będzie jak w USA – moje przekonanie jest, że NIE!
My mamy rynek nieruchomości zbudowany na zdecydowanie bardziej stabilnych zasadach – i dlatego nie należy się obawiać inwestycji w nieruchomości.

 

Maciek Czapliński
Mississauga
905-278-0007

piątek, 30 sierpień 2013 18:04

Jak oszczędzać

Napisane przez

maciekczaplinskiWielu z nas, kupując dom w Kanadzie, musi go niestety kupić na raty, czyli musimy zaciągnąć pożyczkę hipoteczną. Pożyczka hipoteczna jest zwykle rozłożona na wiele lat amortyzacji. Opłaty są zwykle poważną częścią naszych miesięcznych wydatków. Powiedz mi, jakie są sposoby, by się pozbyć tych wydatków jak najszybciej?

Jest wiele sposobów, by oszczędzać na spłatach i by szybciej pozbyć się spłat hipotecznych. Może w pierwszej części opowiem, gdzie szukać oszczędności na typowym mortgage’u, a w drugiej części powiem o tym, jak zamieniając typowy mortgage na inny rodzaj spłat oczczędzać jeszcze więcej.
Wybierz „bi-weekly mortgage payment” – płacenie połowy pożyczki co dwa tygodnie zamiast raz w miesiącu to ogromny zysk. Prawie niezauważalnie dla budżetu rodzinnego oszczędzamy znaczne sumy na oprocentowaniu oraz skracamy czas spłaty pożyczki. Przykład: $100,000 mortage przy 5% oprocentownia i 25 latach amortyzacji – miesięczne spłaty wynoszą $ 581,6. Jeśli zaczniemy płacić połowę tej sumy czyli $290,8 co dwa tygodnie, to skracamy amortyzację do mniej niż 22 lat i oszczędzamy około $12,100 na procentach!
Płać nie mniej niż minimum – jeśli nie możemy zamienić naszych spłat na co dwa tygodnie – warto rozważyć opcję płacenia dodatkowych 10-15% ponad minimum wymagane przez bank. Przykład: $100 000 pożyczki, 5% oprocentowania, 25 lat amortyzacji – minimalna wymagana spłata $581,6/miesięcznie. Jeśli zaczniemy płacić co miesiąć ekstra 10% czyli $58,1 to skracamy amortyzację do 21,5 roku i oszczędzamy na oprocentowaniu około $12,500. Gdybyśmy pozostali przy opcji „bi-weekly payments”, ale podwyższylibyśmy spłaty o 10% czyli zamiast $290,8 płacilibyśmy $319,8 (co dwa tygodnie), nasze oszczedności byłby jeszcze bardziej imponujące – pożyczka $100,000 spłacona w 18,2 roku oraz ponad $21,500 w naszej kieszeni!
Dopłacaj przynajmniej raz w roku – jeśli możemy przeznaczyć nasze zwroty podatkowe, bonus z pracy lub inne niespodziewane dodatkowe pieniądze na to, by nadpłacić mortgage – warto o tym pamiętać. Wszystkie ekstra płatności schodzą w całości z „principal”. Przykład: $100,000 mortgage, 5% oprocentowanie, miesięczna spłata $581,6 – jeśli raz do roku na rocznicę zaciągnięcia pożyczki wpłacimy $2000 – to skrócimy amortyzację do 16,5 roku, a oszczędzimy $27,500 na procentach!
Płać jak najwięcej w chwili odnawiania pożyczki – proszę pamietać, że zwykle zawieramy umowę z bankiem na określony okres czasu (term). Zwykle jest to 1, 2, 3, 4 lub 5 lat. W chwili odnowy umowy z bankiem – pożyczka jest całkowicie otwarta i wówczas możemy nadpłacić, ile chcemy, bezkarnie! Warto z tego korzystać.
Kontroluj dodatkowe spłaty – raz w roku dostajemy z banku „mortgage statement”. Proszę sprawdzać, czy wszelkie dodatkowe spłaty zostały tam właściwie udokumentowane. Wszelkie ponad minimum dopłaty powinny być robione na osobnym czeku z wyraźną adnotacją, że są to dodatkowe pieniądze – należy podać również numer pożyczki.
Warto śledzić rynek – często spłacający mortgage – jak już podpiszą umowę z bankiem – zapominają o spłatach i płacą minimum. Na to liczą banki – gdyż na minimalnych spłatach zarabiają one najwięcej pieniędzy. Należy być świadomytego, jak możemy oszczędzać! W ostatnich latach ci wszyscy, którzy wybierali „variable interest” zwykle wygrywali z tymi, którzy płacili „fix interest” – czy tak będzie w przyszłości, nie wiadomo, ale poprzez obserwację rynku możemy przewidzieć trendy.
Szukaj najlepszej oferty od banków – wielokrotnie wspominałem, jak ważna jest dobra historia kredytowa. Ci, którzy ją mają, są atrakcyjnym klientem dla banków. W chwili kupna domu i załatwiania pożyczki lub jeśli ją przefinasujemy warto sprawdzić, jakie warunki oferują nam poszczególne banki.
Czasami są to poważne różnice w oprocentowaniu i dodatkowych kosztach. Proszę korzystać z porad agentów, oni często mają lepsze „oferty” dla swoich klientów niż to, co normalnie banki oferują „ludziom z ulicy”.

Wspomniałeś w pierwszej części o jeszcze jednej metodzie oszczędzania, co to za metoda?
Ponieważ jest to bardzo obszerny temat, to być może więcej powiem o tym innym razem, ale dziś podam tylko „highlights”.
Sposób oszczędzania, o którym wspomniałem, polega na zamianie typowego mortgage na inny rodzaj pożyczki. Jest ona udzielana przez niektóre banki w formie lini kredytowej, w której zabezpieczeniem jest nieruchomość. Różnica pomiędzy typowym mortgagem a tą formą pożyczki jest zasadnicza. Po pierwsze dom, który ma być zabezpieczeniem pożyczki, musi mieć minimum 35% zamrożonego „equity”.
Posłużmy się przykładem. Bank wycenia nasz dom na $500,000. Mamy na nim istniejący mortgage $325,000 – czyli spłacone mamy $175,000 wartości domu – to jest właśnie owe 35% equity. W tym momencie, jeśli zamienimy nasz mortage na linię kredytową, jej wartość będzie $325,000 z tym, że dostępny kredyt wynosi $0 – gdyż nic nie spłaciliśmy z pożyczonych $325,000.

Jaka jest więc różnica między typowym mortgage a linią kredytową?

W przypadku hipoteki na $325,000 przy 25 latach amortyzacji i 5% oprocentowaniu – spłata jest stała i wynosi $1822 miesięcznie – pożyczka ma swoje przywileje nadpłacania określone w kontrakcie.
W przypadku linii kredytowej oprocentowanie bazuje na „bank prime rate” – wymagane jest minimum payment, by obsłużyć oprocentowanie udzielonej pożyczki, ale jest to całkowicie otwarta pożyczka. Możemy wpłacać co miesiąc ile chcemy ponad minimum i o tą nadpłaconą sumę automatycznie powiększa się nasza dostępna linia kredytowa.
Proszę sobie wyobrażić sytuację typową. Dostajemy wypłatę, wpłacamy pieniądze na typowy „checking account” – leży tam czasami $5000 lub więcej na wszelki wypadek, by mieć środki na typowe opłaty. Ta suma dla nas nie pracuje, gdyż oprocentowanie jest praktycznie 0%, a nawet jeśli coś zarobimy, to musimy od tego płacić podatki.
Jeśli jednak te same $5000 (lub więcej) wpłacimy na linię kredytową, to automatycznie zmniejszamy zadłużenie o $5000, czyli zaczynamy oszczędzać na procentach, bo płacimy oprocentowanie od mniejszej sumy! Jeśli wpłacimy więcej to automatycznie oszczędzamy więcej. Najlepsze jest to, że gdy spłacimy część lini, to jak potrzebujemy pieniądze czy na opłaty, czy na życie – możemy je spokojnie wybierać – z naszej lini kredytowej. Zamiast używać typowego „checking account” zaczynamy używać konta związanego z linią kredytową i oszczędzamy tysiące dolarów, gdyż pieniądze, które dotychczas siedziały w banku nic nie robiąc, zaczynają dla nas pracować.
Mamy motywację, by nadpłacać linię, gdyż jeśli potrzebujemy pieniędzy na wakacje, studia dla dzieci czy inne wydatki – możemy je bez problemów wyjąć z linii na bardzo korzystny procent!


Maciek Czapliński

Mississauga
905-278-0007


sobota, 24 sierpień 2013 11:19

Title insurance

Napisane przez

maciekczaplinskiJeden z moich przyjaciół ostatnio kupując dom, został zachęcony przez swojego prawnika do wykupienia specjalnego ubezpieczenia, ponieważ sprzedający nie mógł dostarczyć mapki geodezyjnej – czyli survey. O jakie ubezpieczenie tu chodzi?

To, o czym mówisz, nazywa się Title Insurance – pełna nazwa w Kanadzie – „First Canadian Title Insurance”. Jest to tak naprawdę oddział amerykańskiej firmy ubezpieczeniowej o podobnej nazwie – First American Title Insurance Company. To prywatna firma.

Jest to coraz bardziej popularna forma ubezpieczenia, która, moim zdaniem, jest ogromnie przydatna i bardzo ważna. Ponadto w stosunku do ważności i korzyści jest relatywnie tania, bo jej jednorazowy koszt wynosi około $300 dla domów w cenie około 300 000 dol.

Ale zacznijmy od początku! Dlaczego potrzebujemy „Title Insurance”?

W teorii kupujący nieruchomość oraz pożyczające pieniądze na jej zakup banki w chwili zamknięcia transakcji oczekują, że nieruchomość pod względem prawnym nie będzie miała żadnych problemów. Czyli że jesteśmy jedynymi właścicielami, że nie ma żadnych niewyrejestrowanych długów na hipotece.

Jest to teoretycznie zagwarantowane przez prawników w formie tak zwanego „Letter of opinion” lub inaczej nazywanym dokumentem „Certifacte of Title”. W praktyce, jak wiemy, nikt nie jest idealny i pomimo najlepszych starań ze strony prawników czy Land Registry Office – błędy się zdarzają.

Może się na przykład okazać, że prawnik robiąc swoje dochodzenie, przeoczy stary zarejestrowany mortgage lub niezapłacone i niewyrejestrowane długi zarejestrowane na nieruchomości. Nawet jeśli jest to oczywisty błąd prawnika, który ma oczywiście własne ubezpieczenie zawodowe – to wyegzekwowanie strat i sądzenie się z prawnikiem na własny koszt nie udaje się zbyt wielu normalnym ludziom!

Jest to tylko jeden z przykładów, dlaczego warto wykupić „Title Insurance”! Inne to: problemy wynikające z braku aktualnego survey, o którym wspomniałeś w twoim pytaniu. Często się zdarza, szczególnie w przypadku, kiedy dom zmieniał właścicieli wiele razy, że survey został dawno zagubiony. Również zdarza się, że starsze surveys – wykonane wiele lat temu – nie są tak dokładne jak wykonywane obecnie. Zdarza się już po fakcie, czyli po przejęciu nieruchomości, że – na przykład – dom jest posadowiony za blisko do nieruchomości sąsiada, niezgodnie z przepisami urbanistycznymi.

Czy sądzenie prawnika w takiej sytuacji Państwa zdaniem ma szanse powodzenia? W przypadku, jeśli ktoś ma wykupiony „Title Insurance”, koszty wynikające z tych problemów są pokrywane przez firmę ubezpieczeniową.

Ponadto – banki bardzo lubią tych klientów, którzy wykupują „Title Insurance”, gdyż też czują się zabezpieczone i chętniej pożyczają pieniądze.

First Canadian Title Insurance jest obecne w Kanadzie od 1991 r. Co roku coraz więcej nowych właścicieli nieruchomości korzysta z tego ubezpieczenia – i w mojej opinii – to ubezpieczenie powinno być obowiązkowe. Jako ciekawostkę warto wspomnieć, że kwatera główna tej firmy w Kanadzie mieści się w Oakville na Ford Drive.


Wracając do korzyści posiadania ubezpieczenia, czy problemy z survey są na tyle ważne, by wykupywać to ubezpieczenie?

To jest tylko szczyt góry lodowej, czyli tylko jeden z wielu powodów, dlaczego warto mieć ubezpieczenie, o którym mówimy i które, raz jeszcze chciałbym przypomnieć, jest relatywnie tanie i jednorazowe.

Jednym z bardzo ważnych powodów, dlaczego warto mieć to ubezpieczenie, to choroba naszej cywilizacji – czyli oszustwa.

Jak być może Państwo wiecie – prawie 100% transakcji jest obecnie zamykana i rejestrowana elektronicznie, czyli poprzez Internet. Zdarzyło się wielokrotnie, że nieuczciwi ludzie zajmujący się tym procederem rejestrowali pożyczki na nieruchomościach niczego nie podejrzewających właścicieli – kasując dużą gotówkę bez wiedzy właścicieli!

Jak dochodzić swego prawa, jak udowodnić, że to nie my pożyczaliśmy pieniądze pod zastaw naszego spłaconego domu!!! Niestety bez ubezpieczenia – wszelkie koszty są naszym problemem.

To o czym słyszymy coraz częściej – podszywanie się pod czyjąś osobę (oszustwa) – dzięki łatwości podrabiania dokumentów, jest też coraz łatwiejsze!

Tak naprawdę kupując dom – nie zawsze wiemy, że sprzedający mają prawo do sprzedaży! To mogą być ludzie, którzy podszywają się pod właścicieli, którzy mogą być na przykład poza granicami Kanady.

Po przekazaniu pieniędzy – które szybko znajdą się „off shore” – kto będzie płacił za pożyczkę, która nie tylko nie dała nam wymarzonego domu, ale pozostaje niestety naszą odpowiedzialnością? Wykupienie ubezpieczenia zabezpiecza Państwa w tych przypadkach.

Inny przykład: zarejestrowane wyroki sądowe przeciwko zakupionej nieruchomości – bez ubezpieczenia – mogą być bardzo kosztowne – z ubezpieczeniem – poniekąd stają się nie naszym problemem.

Kolejny przykład to niepłacone „Property Tax” – jeśli prawnik przeoczy zaległe podatki miejskie i niekoniecznie musi to wynikać z jego błędu – to nie zapłacone podatki stają się problemem nowych właścicieli, a miasto jest bezwzględne w ich ściąganiu! Mając ubezpieczenie, ten problem jest rozwiązywany przez Title Insurance.

Reasumując – pomimo, że w Kanadzie prawnicy są odpowiedzialni za prawne sprawdzenie nieruchomości – warto pamiętać, że za relatywnie nieduże pieniądze możemy spać spokojnie, kupując nieruchomość, nawet jeśli nasz prawnik popełni błąd!

Moim zdaniem Title Insurance to jedne z najlepiej wydanych pieniędzy w procesie nabywania nieruchomości.

Maciek Czapliński