Goniec

Register Login

Nieruchomości

piątek, 08 luty 2013 20:35

Twój dom: Kupno nowego domu

Napisane przez

maciekczaplinskiWspomniałeś, że chciałbyś dziś porozmawiać o kupnie nowych domów, gdyż masz znakomity nowy projekt, który chciałbyś przedstawić.


Tak, rzeczywiście, w drugiej części audycji opowiem o bardzo ciekawym projekcie, który jest zlokalizowany w południowym Etobicoke. Jest to zespół nowych domów jednorodzinnych oraz połówek.
Ale zanim o tym opowiem, chciałbym przedstawić powody, dlaczego nawet kupując nowe domy z planów, dobrze jest skorzystać z naszej pomocy. Czyli pomocy agentów real estate.
– Wielu z builderów współpracuje z agentami real estate, płacąc ich wynagrodzenie. Czyli nasz serwis jest dla kupujących często bezpłatny i nie ma wpływu na cenę zakupu;
– Jako agenci real estate mamy często wyłączny dostęp do nowo otwieranych projektów, zanim zostaną one udostępnione szerokiej publiczności. Tak jest w przypadku projektu, o którym chciałbym dziś opowiedzieć. Tylko do 16 lutego można za naszym pośrednictwem odwiedzać salon sprzedaży i mieć pierwszeństwo wyboru;
– Cena początkowa – W przypadku otwarcia projektów cena dla agentów jest zwykle bardziej atrakcyjna, bo budowniczy chce mieć sprzedane przynajmniej 10 – 15 proc. domów, by uzyskać "momenum";


– Jako agenci, mamy umiejętność czytania drobnego druku – to na co należy między innymi zwracać uwagę przy kupnie nowych domów to kontrakty pisane drobnym drukiem. Należy pamiętać, że kontrakt ten jest przygotowywany przez prawników reprezentujących firmę budowlaną w taki sposób, by zabezpieczać jej interesy. Niestety, są one tak pisane, że w sprawach spornych, kupujący nowy dom jest zwykle bez szans na walkę z budowniczym. Jest to tak zwana zasada "my way or highway", a ponieważ popyt przewyższa podaż, wszelkie próby wymagania od budowniczych często są nieskuteczne.


– Jako projektanci, mamy umiejętność czytania planów – Należy mieć dużą umiejętność czytania i rozumienia planów przy wyborze domu, który nie jest jeszcze wybudowany. Z planów trudno jest wychwycić osobom do tego nieprzygotowanym ewidentne problemy funkcjonalne, których nie brakuje. Często pomieszczenia w naturze, po wybudowaniu, okazują się znacznie mniejsze, niż wynikałoby to z planów. Ponadto często tak naprawdę nie mamy zbyt wielkiego wyboru, bo ciekawsze plany są już zajęte.


– W nowych domach bardzo wysokie są koszty wszelkich usprawnień (upgrades). Na przykład podłoga drewniana może kosztować ponad 15 dol. za stopę kwadratową, a instalowana przez własnych fachowców kosztuje połowę tej sumy. Często mamy ograniczony wybór materiałów wykończeniowych. Oferowane płytki ceramiczne lub dywany są często najniższej jakości. Dlatego my często umiemy wytłumaczyć klientom, na co warto wydać – a co można pominąć.


– Dostęp do lepszego finansowania – współpracujemy z wieloma bankami i staramy się o najlepszy pakiet finansowy.

 

To teraz opowiedz o tym nowym projekcje.


Otóż bardzo znana firma URBANCORP wykupiła jakiś czas temu w południowym Etobicoke w okolicy Browns Line i Horner starą opuszczoną szkołę. Po wielu miesiącach projektowania i zatwierdzania, właśnie kilka dni temu zrobiła otwarcie tego projektu dla rejestrowanych agentów real estate. Ten projekt zawiera około 100 nowych domów w małej enklawie.


Jest to znakomita lokalizacja z szybkim dostępem do Gardinera, hwy 427, lotniska itd. Mamy również łatwy dostęp do TTC, GO i metra. To co jest unikalne – to to, że po pierwsze, osiedle będzie nastawione na oszczędność energii i będzie miało ogrzewanie geotermiczne, ale również jest zupełnie inne od wszystkich dotychczas budowanych osiedli pod względem architektury. Domy są inspirowane nowoczesną architekturą. Dachy płaskie, ogromne okna, aluminium i szkło! Analizowałem plany i są bardzo ciekawe. W znakomicie urządzonym Sales Office są plany oraz świetnie zrobione symulacje komputerowe, które pozwolą wyobrazić sobie, jak każdy dom będzie wyglądał na zewnątrz i wewnątrz. Mnie się to bardzo podobało.
A teraz o cenach i wielkości domów oraz jak można skorzystać z tej okazji. Bliźniak wielkości 2765 sq ft z pojedynczym garażem zaczyna się od 779.000 dol. Są dwa modele domów wolno stojących. Pierwszy o powierzchni 3875 sq ft zaczyna się od 849.900 dol., drugi o powierzchni 4285 sq ft – od 929.900 dol. Jak na ten rejon te ceny są bardzo atrakcyjne i jestem przekonany, że jest to świetna inwestycja, dlatego proszę nie zwlekać.
Jak skorzystać, by mieć dostęp, zanim osiedle się sprzeda?


Tylko do 16 lutego możemy się z każdą zainteresowaną osobą spotkać, wprowadzić do Sales Office, pomóc przejrzeć plany i podjąć decyzję. Nie ma obowiązku zakupu, ale moim zdaniem, aż szkoda nie skorzystać.
JESZCZE JEDNA WAŻNA SPRAWA – DLA WSZYSTKICH, KTÓRZY ZAKUPIĄ DOMY ZA NASZYM POŚREDNICTWEM, OFERUJEMY 1 proc. CASH BACK – CZYLI ZNACZNĄ SUMĘ, KTÓRA PRZYDA SIĘ NA POKRYCIE KOSZTÓW ZAMKNIĘCIA.
Tak więc proszę dzwonić do nas lub odwiedzać nas w Starskym 2 po więcej informacji. Przewidywane oddanie do użytku to listopad 2014.


Maciek Czapliński
Mississauga

905-278-0007

piątek, 01 luty 2013 20:06

Twój dom: RRSP

Napisane przez

maciekczaplinskiMyślę, że warto przypomnieć o specjalnym programie dla kupujących po raz pierwszy, pozwalającym wykorzystać środki zgromadzone na RRSP na down payment.


Istnieje specjalny program, który pozwala wykorzystać pieniądze z RRSP na zakup domu. Maksymalna suma, którą możemy wyjąć na zakup pierwszego domu, to 25.000 dol. na osobę. Oznacza to, że jeśli dwie osoby kwalifikują się na to, by być zaliczone jako "first time buyers", to mogą wyjąć z RRSP aż 50.000 dol. (oczywiście jeśli mają taką sumę).
Wycofane pieniądze mogą być użyte nie tylko na down payment, ale również na koszty zamknięcia transakcji czy na pierwsze remonty domowe. Wycofane z planu RRSP pieniądze wpływają na Państwa konto i nikt nie sprawdza, jak zostały wykorzystane, jak długo zadeklarowane zostało to do Revenue Canada.


Z programu tego mogą skorzystać tylko kupujący nieruchomość po raz pierwszy, czyli tzw. first-time home buyers. Kupujący po raz pierwszy musi być legalnym mieszkańcem Kanady. W chwili korzystania z tego programu kupujący nie mógł być posiadaczem nieruchomości w Kanadzie w ciągu ostatnich pięciu lat kalendarzowych. Jeśli jeden ze współmałżonków był właścicielem nieruchomości w ciągu ostatnich pięciu lat, nie będzie mógł on skorzystać z tego programu.


Obowiązują pewne warunki, jakie trzeba spełnić, by móc skorzystać z tego planu, tzn. by móc wycofać pieniądze z RRSP bez kary:


1. Potrzebny jest pisemny kontrakt na zakup nieruchomości – nowej lub używanej.


2. Kupowany dom musi być traktowany jako "principal residence", czyli dom, w którym będą Państwo mieszkali – może to być dom wolno stojący, bliźniak, townhouse, condo, freehold. Nie kwalifikują się na ten cel duplexy, triplexy itd.


3. Wycofywane z planu RRSP fundusze muszą być zdeponowane w systemie przez minimum 90 dni.


4. Pożyczone z RRSP środki muszą być spłacone w ciągu 15 lat, oznacza to, że co roku trzeba wpłacić państwu 1/15 pożyczonej sumy z powrotem na fundusz RRSP. Jeśli nie wpłacą Państwo tej sumy na plan, to w konkretnym roku ta 1/15 sumy zostanie doliczona do podatków jako zarobek.


Dlaczego wspominam o tym planie? Trwa okres RRSP. Wielu słuchaczy ma pieniądze przeznaczone na down payment przy zakupie domu, ale niewykorzystane limity na zakup RRSP. Jest to znakomita okazja, by szybko i łatwo pomnożyć Państwa pieniądze. Jeśli na przykład wpłacą Państwo 20.000 dol. na RRSP, wykorzystując zaległe limity, mogą się Państwo spodziewać ponad 5000 dol. zwrotu podatkowego, które to środki można na przykład przeznaczyć na koszty zamknięcia.
Wspomniałeś przed wejściem na antenę, że jest jeszcze jeden ważny powód, dlaczego chcesz przypomnieć o tym programie, umożliwiającym wykorzystanie RRSP na down payment.


Rzeczywiście jest bardzo ważne, by posłuchali nas ci wszyscy ze słuchaczy, którzy kwalifikują się jako kupujący po raz pierwszy, myślą o zakupie, ale nie mają pieniędzy na down payment.
Jak zapewne słuchacze pamiętają, jakiś czas temu istniała możliwość zakupu nieruchomości bez down payment. Obecnie wymagany jest minimalny 5-proc. down payment przy zakupie. Skąd go wziąć, jeśli nie mamy oszczędności? Otóż z pomocą może przyjść właśnie plan, o którym dziś rozmawiamy.


Jak zawsze wspominałem, by móc skorzystać z pewnych benefitów finansowania, należy mieć dobry kredyt personalny. Jeśli go mamy, w okresie RRSP (zwykle do końca lutego), wiele banków jest gotowych pożyczyć swoim klientom pieniądze na zainwestowanie w plan RRSP. Jest to zwykle oferowane na bardzo korzystnych warunkach – czyli dość niskim oprocentowaniu oraz okres spłaty może być rozłożony w czasie.
I ta sytuacja może być warta wykorzystania. Wystarczy wystąpić o pożyczkę na RRSP, zdeponować pożyczone środki na planie na minimum 90 dni. Po tym okresie możemy wyjąć środki i wykorzystać je na down payment. Jak wspomniałem w pierwszej części, z planu RRSP możemy wyjąć do 25.000 dol. na osobę, czyli para może wyjąć do 50.000 dol. Taka suma na down payment jest wystarczająca w zdecydowanej liczbie przypadków.
By wykupić 25.000 dol. w RRSP, nie zawsze mamy tyle limitów za jeden rok, ale dla przypomnienia, niewykorzystane limity z poprzednich lat kumulują się i warto je wykorzystać.


Warto na marginesie wspomnieć, jakie jeszcze inne programy "pomocy" istnieją dla kupujących po raz pierwszy. Otóż wszyscy, którzy się kwalifikują, mogą otrzymać do 2000 dol. dolarów redukcji w przypadku opłat związanych z Land Transfer Tax płaconym prowincji. A ci, co mieszkają w obrębie GTA, mają do 3725 dol. zwolnienia z miejskiego LTT.


A na zakończenie przypomnę, że wszyscy kupujący z Domator Team – mają szansę skorzystania z jeszcze jednego specjalnego i wyjątkowego programu. Wszyscy, którzy kupują nieruchomości przy pomocy Domator Team, nie tylko mają szansę wygrania mercedesa B200, ale również otrzymują specjalny bonus do maksymalnej wysokości 1500 dol. na zakupy w znanym salonie meblowym "Smart Furniture".
Jak ten program działa? Bardzo prosto. Za każde rozpoczęte 100.000 dol. z ceny zakupu nasi klienci otrzymują 200 dol. bonusu. Czyli jeśli ktoś kupił nieruchomość za 550.000 dol., to otrzyma 6 x 200 dol. = 1200 dol. bonusu na zakupy w sklepie "Smart Furniture".


Maciek Czapliński
Mississauga

905-278-0007

piątek, 25 styczeń 2013 23:11

Twój dom: Rozbudowy

Napisane przez

maciekczaplinskiDziś mam pytanie dotyczące rozbudowy domów. Czy każdy dom można rozbudować?


Odpowiadając krótko na powyższe pytanie i nie biorąc pod uwagę opłacalności – musimy ograniczyć się do dwóch aspektów.
Pierwszym pytaniem, na które musimy sobie odpowiedzieć, to czy rozbudowa jest możliwa pod względem technicznym? Drugie pytanie, to czy jest ona możliwa pod względem przepisów urbanistycznych?
W praktyce jeśli dom nie jest kompletną ruiną i ma właściwe fundamenty, nadaje się do rozbudowy. Na przykład typowy dom parterowy z pełnej cegły z pełnej wysokości piwnicą z bloczków betonowych bez problemu utrzyma dobudowę drugiego piętra. Jest to typ domu, który doskonale nadaje się do rozbudowy i najczęściej jest rozbudowywany. Jeśli natomiast kupią Państwo dom parterowy z bardzo niską piwnicą nazywaną "crowl space", to bardziej opłaca się go zburzyć niż rozbudowywać.


Addition (dobudowa), może być zrobiona w praktyce do każdego domu, jeśli nie ma ograniczeń urbanistycznych. Każde miasto ma własne przepisy urbanistyczne (zoning by-laws), które narzucają między innymi maksymalną wysokość domu, jego maksymalną wielkość, odległości do granicy. Czasami przepisy ulegają zmianom i zwykle narzucają więcej ograniczeń. Niektóre domy wybudowane 40-50 lat temu, nie mogłyby być wybudowane dziś, gdyż przepisy urbanistyczne uległy zmianom. Są one tolerowane jako tak zwane "existing not conforming".


Wiele istniejących domów jest już w chwili budowy tak projektowanych, że nie ma miejsca na ich rozbudowę bez naruszenia przepisów. Głównie dotyczy to domów nowszych. Zresztą bardzo rzadko ktokolwiek rozbudowuje nowy dom na typowym osiedlu. Jeśli już, to najczęściej będzie to solarium. Na marginesie warto dodać, że domy budowane w Kanadzie w systemie wood frame są niezwykle podatne na przeróbki. Jest to ich ogromna zaleta. Dobrze wybudowany dom będzie bardzo solidny i ciepły w odróżnieniu od tradycyjnych systemów.
Jak wspomniałem wcześniej – pod względem technicznym można rozbudować praktycznie każdy dom, natomiast główne ograniczenia mogą wynikać z przepisów urbanistycznych i oczywiście samej działki budowlanej. W starszych dzielnicach, szczególnie tam, gdzie mamy do czynienia z dużymi działkami oraz domami parterowymi, na ogół nie ma problemów z przepisami urbanistycznymi. Oczywiście jeśli ktoś koniecznie musi rozbudować dom, ale plany nie mieściłyby się w ramach przepisów – jest szansa na drobne odstępstwo od przepisów. Można złożyć podanie na tak zwany "minor variance" do Committee Of Adjustment. Reasumując – wiele domów można rozbudować – przy czym radziłbym pamiętać o opłacalności ze względu na lokalizację.

No właśnie, powiedz o opłacalności rozbudów domów. W jakich okolicach i na jakich domach można zarobić najlepiej?


Jak wspomniałem poprzednio, lokalizacja jest najważniejsza. Im lepsza lokalizacja, tym większa szansa na sukces. Niestety, z lokalizacją wiąże się cena zakupu. Im lepsza okolica, tym wyższa cena zakupu, co niestety często powoduje, że wielu inwestorów idzie na kompromis i w gruncie rzeczy znacznie zwiększa ryzyko niepowodzenia. Lokalizacja jest jednym z tych składników całego procesu wyboru domu, którego nie da się oszukać.
Okolice warte inwestowania są znane dla tych, którzy siedzą w temacie. W Mississaudze będzie to Lorne Park, Mineola, Gordon Woods. Wystarczy przejechać się po niektórych ulicach, by zobaczyć, jak bardzo aktywny jest tam rynek. Bardzo ładne i duże domy powstają jak grzyby po deszczu i, jak się okazuje, nie brakuje chętnych do zakupów domów, które po zakończeniu budowy sprzedają się znacznie powyżej miliona dolarów. I pomimo że w dzisiejszych czasach, by kupić w tej okolicy dobrą działkę, musimy liczyć się z inwestycją zaczynającą się na poziomie 700.000 dol., to ciągle są tu znaczne możliwości manewru zarobkowego.


Dlaczego warto inwestować w taki typ inwestycji – czyli domy? Otóż przyrost wartości na domu, w którym się mieszka, zasadniczo nie ulega opodatkowaniu. Jest również stosunkowo łatwo zainwestować w budowany dom tak zwaną luźną gotówkę – którą jest dziś coraz trudniej wpłacić do banku, gdzie zresztą nie przynosi dużego pożytku. Dla wielu biznesów, w których "cash is the king" – jest to najlepszy sposób zalegalizowania gotówki. Wielu ludzi biznesu buduje ogromne domy po to, by w końcowym efekcie uniknąć wielu podatków.
Wracając do pytania, największy zarobek jest zwykle na droższych domach, ale niestety też wiąże się to z największymi nakładami finansowymi. Czasami warto zrobić taką inwestycję w kilka osób, łącząc finanse oraz umiejętności. Wielokrotnie pomagaliśmy niektórym kontraktorom zorganizować takie projekty z bardzo dobrym skutkiem. Myślę, że jest to wręcz nasza specjalność i bardzo chętnie angażujemy się w takie projekty.
Dla tych, których nie stać na dużą inwestycję, są inne możliwości i inne miejsca. Południowe Etobicoke jest jednym z takich miejsc. Popularną formą w tej dzielnicy jest dobudowywanie drugiego piętra. Prosta, szybka i efektywna inwestycja. W tej sytuacji najbardziej poszukiwanym byłby dom parterowy, tak zwany bungalow, na dobrej działce. Nie zawsze buduje się dom na sprzedaż. Jest to też znakomita inwestycja na przyszłość i często jedyny sposób, by zamieszkać w domu z "marzeń".


Dla wszystkich zainteresowanych budową własnego domu – ważna informacja. Możemy pomóc od projektu do budowy, ale tylko w przypadku kilku projektów rocznie, dlatego zainteresowani słuchacze nie powinni zwlekać z kontaktem z nami.
Na zakończenie jeszcze jedna uwaga. To, że wielu Kanadyjczyków zaczyna od kupna małego domu, by z czasem mieć coraz większy i droższy dom – jest od lat jednym z najpewniejszych zabezpieczeń na emeryturę. Jak wspomniałem, pieniądze ze sprzedaży tak zwanej "prime residence" są zasadniczo wolne od podatku.


Maciek Czapliński
Mississauga

905-278-0007

piątek, 18 styczeń 2013 17:09

Twój dom: Opłaty związane z zakupem

Napisał

maciekczaplinskiTo takie trochę podstawowe informacje, ale czy mógłbyś przypomnieć nam wszystkim, z jakimi kosztami musimy liczyć się przy zakupie? Tymi, które ponosimy jednorazowo przy zakupie, i tymi comiesięcznymi.

Zacznijmy więc od tego, jakie są podstawowe koszty stałe.


Mortgage Payment – spłata pożyczki hipotecznej. Wysokość spłat miesięcznych zależna jest od wysokości pożyczki; od aktualnego oprocentowania oraz okresu spłaty pożyczki (amortyzacji). Istnieją specjalne tabele umożliwiające w łatwy sposób obliczenie wysokości spłat. Obrazują one, jaki jest koszt pożyczenia 1000 dol. miesięcznie, biorąc pod uwagę różne okresy amortyzacji oraz różne oprocentowania pożyczki. Wiedząc, jakie jest aktualne oprocentowanie za mortgage oraz w ciągu ilu lat chcieliby Państwo spłacić pożyczkę (amortization), należy współczynnik wzięty z tabeli pomnożyć poprzez liczbę tysięcy, które planują Państwo pożyczyć. Przykładowo pożyczka 100.000 dol. przy oprocentowaniu 2,79 proc. (3-letni termin) i rozłożona na 25 lat, będzie kosztowała 463,00 dol. miesięcznie (100 x 4,63 dol.). Krótsza amortyzacja wpływa znacznie na oszczędności finansowe, ale jednocześnie powoduje, że spłaty będą wyższe.


Property Tax – podatek miejski od nieruchomości. Wysokość podatku wyznaczana jest na podstawie tak zwanych assesment rolls bazujących na wartości rynkowej nieruchomości. W rejonie Peel podatek wynosi około 1 proc. wartości rynkowej domu. Poszczególne regiony prowadzą własną politykę podatkową. W zależności od potrzeb budżetu miejskiego podatek może być podnoszony, zwykle o minimalną wartość 2 – 3 proc. w skali roku. W Mississaudze na przykład przeciętny podatek miejski od domów w cenie 450.000-550.000 dol. może kształtować się od około 4500 do około 5500 dol. Płacenie podatku miejskiego jest tak samo ważne jak spłacanie pożyczki hipotecznej. Niepłacone podatki miejskie mogą doprowadzić do sytuacji, w której miasto będzie próbowało doprowadzić do przymusowej sprzedaży nieruchomości, by odzyskać zaległe podatki. Na szczęście, nie jest przeprowadzane to w tak szybki sposób, jak w przypadku zaległości ze spłacaniem hipoteki. W zależności od miasta, może to zająć nawet do trzech lat w zaległych podatkach. Opłaty za podatek miejski są zwykle podzielone na spłaty kwartalne. Bardzo wygodną form płacenia za podatek miejski jest upoważnienie banku, w którym umieszczony jest mortgage, do pobierania z Państwa konta sumy w wysokości 1/12 wartości podatku miejskiego razem z opłatami za pożyczkę. Takie rozwiązanie pozwoli uwolnić się Państwu z konieczności pamiętania o jeszcze jednym obowiązku oraz umożliwi rozłożenie opłat na niższe wartości.


Condominium Fee – dotyczy wyłącznie nieruchomości takich jak apartamenty czy townhouse'y i określane jest również jako maintenance. Są to miesięczne opłaty pokrywające koszty związane z utrzymaniem kompleksu i poszczególnych unitów. Wysokość condominium fee zależy od kompleksu i od tego, jakie elementy są w nim zawarte. Logiczne jest, że jeśli zawiera ono koszt ogrzewania, wody i światła, to opłaty będą wyższe. Jeśli condominium fee zawiera tylko management fee, koszt utrzymania czystości w kompleksie, to opłaty będą niższe. Koszt ten może wahać się od 60 do 600 dol. Najczęściej kształtuje się w granicach 170-500 dol. Condominium fee dotyczy tylko tych form zamieszkania, które są objęte tak zwanym condominium act. Głównie są to townhouse'y lub budynki apartamentowe (condominium).
Utilities – koszty opłat za wodę, światło, ogrzewanie itd. Będą one głównie zależały od osobistych przyzwyczajeń i sposobu używania tych elementów. Koszt zużycia wody i światła jest łatwy do kontroli i można mieć na niego duży wpływ. Koszt ogrzewania zależy w dużym stopniu od wielkości domu, odporności cieplnej i konstrukcji ścian, typu okien oraz od systemu grzewczego. Jednym z najbardziej efektywnych systemów jest system ogrzewania gazowego, gdzie nośnikiem ciepła jest nadmuchiwane gorące powietrze (forced air). Najmniej ekonomicznym systemem jest system elektrycznego ogrzewania, w którym elementem grzewczym są małe grzejniki umieszczane w każdym pokoju (electrical baseboard). Różnica w kosztach ogrzewania pomiędzy tymi dwoma systemami może wynosić kilkaset dolarów miesięcznie. Planując wydatki, powinni Państwo liczyć się z kosztem około 150 – 300 dol. miesięcznie na pokrycie opłat za utilities.
Home Insurance – ubezpieczenie jest obowiązkowe tak długo, jak długo będą Państwo mieć pożyczkę hipoteczną, ale nawet i po jej spłaceniu wskazane jest trzymanie nadal ubezpieczenia domu od kradzieży, pożaru, odpowiedzialności cywilnej itd. Koszt ubezpieczenia przeciętnego domu powinien kształtować się w granicach 40-100 dol. miesięcznie i będzie się różnił w zależności od wielkości domu, zawartości polisy ubezpieczeniowej i wielu innych czynników.


Oprócz kosztów stałych mamy koszty jednorazowe w chwili zakupu. Są to:
Legal Fees – czyli usługi prawnika odpowiedzialnego za dokończenie transakcji. Zwykle opłata za samo honorarium w typowej transakcji wynosi około 600 – 1000 dolarów (w zależności od kancelarii). Dodatkowo prawnik ponosi cały szereg opłat związanych na przykład z rejestracją pożyczki, sprawdzeniem rejestrów w miastach czy innych urzędach, koszty pocztowe itd. Te dodatkowe opłaty zwykle zamykają się w granicach 300-500 dol. Tak więc należy być przygotowanym na koszt do około 1500 dol. plus HST.


High Ratio Mortgage Insurance – jeśli kupujemy nieruchomość z 20-proc. down payment lub większym, to niepotrzebne jest specjalne ubezpieczenie pożyczki. Jeśli natomiast mamy mniej niż 20 proc. wpłaty, to wymagane jest specjalne ubezpieczenie, bez którego banki nie podejmą ryzyka udzielenia pożyczki hipotecznej. Jest kilka instytucji, które takie pożyczki ubezpieczają, ale najbardziej znaną jest Canada Mortgage & Housing Corporation (CMHC). Więcej na ten temat innym razem, ale warto wiedzieć, że samo ubezpieczenie jest zwykle doliczane do pożyczki hipotecznej, natomiast podatek HST musi być zapłacony w chwili "zamykania" transakcji.


Land Transfer Tax – podatek pobierany przez prowincję Ontario. Podatek ten naliczany jest w zależności od ceny zakupu. Można powiedzieć, że w przybliżeniu wynosi on 1,25 proc. od ceny zakupu (do ceny 500.000 dol.). Kupujący po raz pierwszy są zwolnieni z pierwszych 2000 dol. należnej opłaty. Więcej o LTT przy okazji. W Metro Toronto, dodatkowo naliczany jest podobny podatek (1 proc.), z tym że kupujący po raz pierwszy też mają specjalną ulgę w wysokości 3725 dol.


Home Inspection – nie jest to wymagana usługa, ale obecnie jest bardzo popularna. Typowa inspekcja kosztuje około 300 – 600 dol.
Title Insurance – jest nieobowiązkowe, ale moim zdaniem, bardzo ważne. Jednorazowy koszt zależy od ceny zakupu i dla nieruchomości około 500.000 dol. – wynosi około 500 dol. Ogólnie można założyć, że wszystkie dodatkowe tak zwane jednorazowe opłaty związane z przejęciem nieruchomości powinny zmieścić się od 1,5 do 2,5 proc. od ceny zakupu nieruchomości. Jest to oczywiście przybliżony szacunek i odchyłki od standardu zawsze się mogą wydarzyć.


Jest tych opłat dość sporo. Jak więc kupujący po raz pierwszy mogą sobie pozwolić na zakup domu? Przecież ceny są coraz wyższe?


Tak – to rzeczywiście zaczyna być problem w ostatnim czasie. Ci, co zmieniają dom z mniejszego na większy, zwykle mają trochę łatwiej. Rozwiązaniem może być na przykład kupienie nieruchomości z potencjałem do wynajęcia. Jeśli otrzymamy 1000 dol. od lokatorów, to pokryje nam to prawie 250.000 dol. pożyczki hipotecznej. A to już ogromna ulga! Jeśli ktoś nie chce wynajmować "obcym", to może rozważyć kupno domu razem z rodzicami lub dziećmi. Czyli dom wielopokoleniowy. Po co wynajmować dwa mieszkania, kiedy można spłacać swój dom.
Jeśli rzeczywiście opcje powyższe nie wchodzą w rachubę, to po prostu pozostaje kupno domu w niższej kategorii cenowej albo trochę dalej od centrum. Różnica cenowa pomiędzy Mississaugą a Burlington jest ciągle znaczna.


Maciek Czapliński
Mississauga

piątek, 18 styczeń 2013 17:09

Twój dom: Opłaty związane z zakupem

Napisane przez

maciekczaplinskiTo takie trochę podstawowe informacje, ale czy mógłbyś przypomnieć nam wszystkim, z jakimi kosztami musimy liczyć się przy zakupie? Tymi, które ponosimy jednorazowo przy zakupie, i tymi comiesięcznymi.

Zacznijmy więc od tego, jakie są podstawowe koszty stałe.


Mortgage Payment – spłata pożyczki hipotecznej. Wysokość spłat miesięcznych zależna jest od wysokości pożyczki; od aktualnego oprocentowania oraz okresu spłaty pożyczki (amortyzacji). Istnieją specjalne tabele umożliwiające w łatwy sposób obliczenie wysokości spłat. Obrazują one, jaki jest koszt pożyczenia 1000 dol. miesięcznie, biorąc pod uwagę różne okresy amortyzacji oraz różne oprocentowania pożyczki. Wiedząc, jakie jest aktualne oprocentowanie za mortgage oraz w ciągu ilu lat chcieliby Państwo spłacić pożyczkę (amortization), należy współczynnik wzięty z tabeli pomnożyć poprzez liczbę tysięcy, które planują Państwo pożyczyć. Przykładowo pożyczka 100.000 dol. przy oprocentowaniu 2,79 proc. (3-letni termin) i rozłożona na 25 lat, będzie kosztowała 463,00 dol. miesięcznie (100 x 4,63 dol.). Krótsza amortyzacja wpływa znacznie na oszczędności finansowe, ale jednocześnie powoduje, że spłaty będą wyższe.


Property Tax – podatek miejski od nieruchomości. Wysokość podatku wyznaczana jest na podstawie tak zwanych assesment rolls bazujących na wartości rynkowej nieruchomości. W rejonie Peel podatek wynosi około 1 proc. wartości rynkowej domu. Poszczególne regiony prowadzą własną politykę podatkową. W zależności od potrzeb budżetu miejskiego podatek może być podnoszony, zwykle o minimalną wartość 2 – 3 proc. w skali roku. W Mississaudze na przykład przeciętny podatek miejski od domów w cenie 450.000-550.000 dol. może kształtować się od około 4500 do około 5500 dol. Płacenie podatku miejskiego jest tak samo ważne jak spłacanie pożyczki hipotecznej. Niepłacone podatki miejskie mogą doprowadzić do sytuacji, w której miasto będzie próbowało doprowadzić do przymusowej sprzedaży nieruchomości, by odzyskać zaległe podatki. Na szczęście, nie jest przeprowadzane to w tak szybki sposób, jak w przypadku zaległości ze spłacaniem hipoteki. W zależności od miasta, może to zająć nawet do trzech lat w zaległych podatkach. Opłaty za podatek miejski są zwykle podzielone na spłaty kwartalne. Bardzo wygodną form płacenia za podatek miejski jest upoważnienie banku, w którym umieszczony jest mortgage, do pobierania z Państwa konta sumy w wysokości 1/12 wartości podatku miejskiego razem z opłatami za pożyczkę. Takie rozwiązanie pozwoli uwolnić się Państwu z konieczności pamiętania o jeszcze jednym obowiązku oraz umożliwi rozłożenie opłat na niższe wartości.


Condominium Fee – dotyczy wyłącznie nieruchomości takich jak apartamenty czy townhouse'y i określane jest również jako maintenance. Są to miesięczne opłaty pokrywające koszty związane z utrzymaniem kompleksu i poszczególnych unitów. Wysokość condominium fee zależy od kompleksu i od tego, jakie elementy są w nim zawarte. Logiczne jest, że jeśli zawiera ono koszt ogrzewania, wody i światła, to opłaty będą wyższe. Jeśli condominium fee zawiera tylko management fee, koszt utrzymania czystości w kompleksie, to opłaty będą niższe. Koszt ten może wahać się od 60 do 600 dol. Najczęściej kształtuje się w granicach 170-500 dol. Condominium fee dotyczy tylko tych form zamieszkania, które są objęte tak zwanym condominium act. Głównie są to townhouse'y lub budynki apartamentowe (condominium).
Utilities – koszty opłat za wodę, światło, ogrzewanie itd. Będą one głównie zależały od osobistych przyzwyczajeń i sposobu używania tych elementów. Koszt zużycia wody i światła jest łatwy do kontroli i można mieć na niego duży wpływ. Koszt ogrzewania zależy w dużym stopniu od wielkości domu, odporności cieplnej i konstrukcji ścian, typu okien oraz od systemu grzewczego. Jednym z najbardziej efektywnych systemów jest system ogrzewania gazowego, gdzie nośnikiem ciepła jest nadmuchiwane gorące powietrze (forced air). Najmniej ekonomicznym systemem jest system elektrycznego ogrzewania, w którym elementem grzewczym są małe grzejniki umieszczane w każdym pokoju (electrical baseboard). Różnica w kosztach ogrzewania pomiędzy tymi dwoma systemami może wynosić kilkaset dolarów miesięcznie. Planując wydatki, powinni Państwo liczyć się z kosztem około 150 – 300 dol. miesięcznie na pokrycie opłat za utilities.
Home Insurance – ubezpieczenie jest obowiązkowe tak długo, jak długo będą Państwo mieć pożyczkę hipoteczną, ale nawet i po jej spłaceniu wskazane jest trzymanie nadal ubezpieczenia domu od kradzieży, pożaru, odpowiedzialności cywilnej itd. Koszt ubezpieczenia przeciętnego domu powinien kształtować się w granicach 40-100 dol. miesięcznie i będzie się różnił w zależności od wielkości domu, zawartości polisy ubezpieczeniowej i wielu innych czynników.


Oprócz kosztów stałych mamy koszty jednorazowe w chwili zakupu. Są to:
Legal Fees – czyli usługi prawnika odpowiedzialnego za dokończenie transakcji. Zwykle opłata za samo honorarium w typowej transakcji wynosi około 600 – 1000 dolarów (w zależności od kancelarii). Dodatkowo prawnik ponosi cały szereg opłat związanych na przykład z rejestracją pożyczki, sprawdzeniem rejestrów w miastach czy innych urzędach, koszty pocztowe itd. Te dodatkowe opłaty zwykle zamykają się w granicach 300-500 dol. Tak więc należy być przygotowanym na koszt do około 1500 dol. plus HST.


High Ratio Mortgage Insurance – jeśli kupujemy nieruchomość z 20-proc. down payment lub większym, to niepotrzebne jest specjalne ubezpieczenie pożyczki. Jeśli natomiast mamy mniej niż 20 proc. wpłaty, to wymagane jest specjalne ubezpieczenie, bez którego banki nie podejmą ryzyka udzielenia pożyczki hipotecznej. Jest kilka instytucji, które takie pożyczki ubezpieczają, ale najbardziej znaną jest Canada Mortgage & Housing Corporation (CMHC). Więcej na ten temat innym razem, ale warto wiedzieć, że samo ubezpieczenie jest zwykle doliczane do pożyczki hipotecznej, natomiast podatek HST musi być zapłacony w chwili "zamykania" transakcji.


Land Transfer Tax – podatek pobierany przez prowincję Ontario. Podatek ten naliczany jest w zależności od ceny zakupu. Można powiedzieć, że w przybliżeniu wynosi on 1,25 proc. od ceny zakupu (do ceny 500.000 dol.). Kupujący po raz pierwszy są zwolnieni z pierwszych 2000 dol. należnej opłaty. Więcej o LTT przy okazji. W Metro Toronto, dodatkowo naliczany jest podobny podatek (1 proc.), z tym że kupujący po raz pierwszy też mają specjalną ulgę w wysokości 3725 dol.


Home Inspection – nie jest to wymagana usługa, ale obecnie jest bardzo popularna. Typowa inspekcja kosztuje około 300 – 600 dol.
Title Insurance – jest nieobowiązkowe, ale moim zdaniem, bardzo ważne. Jednorazowy koszt zależy od ceny zakupu i dla nieruchomości około 500.000 dol. – wynosi około 500 dol. Ogólnie można założyć, że wszystkie dodatkowe tak zwane jednorazowe opłaty związane z przejęciem nieruchomości powinny zmieścić się od 1,5 do 2,5 proc. od ceny zakupu nieruchomości. Jest to oczywiście przybliżony szacunek i odchyłki od standardu zawsze się mogą wydarzyć.


Jest tych opłat dość sporo. Jak więc kupujący po raz pierwszy mogą sobie pozwolić na zakup domu? Przecież ceny są coraz wyższe?


Tak – to rzeczywiście zaczyna być problem w ostatnim czasie. Ci, co zmieniają dom z mniejszego na większy, zwykle mają trochę łatwiej. Rozwiązaniem może być na przykład kupienie nieruchomości z potencjałem do wynajęcia. Jeśli otrzymamy 1000 dol. od lokatorów, to pokryje nam to prawie 250.000 dol. pożyczki hipotecznej. A to już ogromna ulga! Jeśli ktoś nie chce wynajmować "obcym", to może rozważyć kupno domu razem z rodzicami lub dziećmi. Czyli dom wielopokoleniowy. Po co wynajmować dwa mieszkania, kiedy można spłacać swój dom.
Jeśli rzeczywiście opcje powyższe nie wchodzą w rachubę, to po prostu pozostaje kupno domu w niższej kategorii cenowej albo trochę dalej od centrum. Różnica cenowa pomiędzy Mississaugą a Burlington jest ciągle znaczna.


Maciek Czapliński
Mississauga

piątek, 11 styczeń 2013 19:20

Twój dom: Od czego zacząć kupno lub sprzedaż?

Napisane przez

maciekczaplinskiWitamy po przerwie świąteczno-noworocznej. Pierwsze spotkanie w tym roku. Jak wiemy, we wszystkich biznesach początek roku jest trochę wolniejszy. Czy jeśli ktoś planuje zakup nieruchomości, czy jest to dobry okres, by zacząć to robić? I od czego zacząć?


- Zanim odpowiem na to pytanie, chciałbym zacząć od serdecznego powitania wszystkich w nowej tegorocznej edycji naszych spotkań oraz raz jeszcze złożyć wszystkim najserdeczniejsze życzenia wszelkiej pomyślności! Niech będzie to dobry rok dla nas wszystkich.
Wracając do pytania, odpowiedź jest niezwykle prosta. Zakup nieruchomości jest procesem, który zwykle trwa kilka miesięcy. Zamiast samemu wymyślać proch czy wyważać otwarte drzwi, warto zacząć od spotkania z ludźmi, którzy zajmują się znajdowaniem domów profesjonalnie. Mam tu oczywiście na myśli licencjonowanych agentów real estate.


Sam proces zakupu, jeśli jest nadzorowany i przeprowadzany przez doświadczonego agenta – nie jest skomplikowany, ale robienie tego samego na własną rękę, może kosztować wiele strat finansowych oraz problemów prawnych. Dlaczego uczyć się na własnych błędach, kiedy można skorzystać z bezpłatnej i fachowej pomocy pośredników w handlu, czyli agentów real estate?
Tak, nasz serwis jest bezpłatny, gdyż nasze honorarium jest wliczone w cenę sprzedawanej nieruchomości, natomiast dodatkowo dzięki wiedzy, doświadczeniu i znajomości rynku, możemy dodatkowo zaoszczędzić naszym klientom tysiące dolarów, nie mówiąc już o unikaniu błędów.
Jakie najczęściej błędy popełniają kupujący nieruchomość, robiący to na własną rękę? Jest ich wiele, ale wymienię kilka:
* Przepłacanie za nieruchomość – nie mając dostępu do danych z poprzednich lat, często unosimy się emocją lub złą radą i płacimy zbyt wiele za znalezioną posiadłość; jest tu potrzebny ktoś, kto może zachować zimną krew,


* Kupowanie nieruchomości w złej lokalizacji – bez znajomości rynku i miasta – jest to częsty błąd,


* Kupowanie nieruchomości z błędami funkcjonalnymi oraz strukturalnymi – w swojej karierze obejrzałem tysiące domów, ktoś, kto widział kilka czy kilkanaście, ma często małe rozeznanie; dodatkowo nasze doświadczenie projektowe i budowlane jest następnym atutem,


* Kupowanie nieruchomości z problemami prawnymi lub zdrowotnymi – koncentrując się na cenie, często o tym zapominamy,


* Złe finansowanie – porada fachowca może przynieść ogromne oszczędności,


* Źle spisana umowa niechroniąca naszego interesu – brak możliwości wycofania się lub zasięgnięcia opinii fachowców.


Błędów może być znacznie więcej, ale te już powinny uświadomić Państwu, że nie warto ryzykować ich popełnienia, kierując się najczęściej złudną pokusą "możliwości" zaoszczędzenia na "commission". Czasami kupujący usiłują to zrobić poprzez kupowanie "bezpośrednio" od agenta, który ma listing. Tak naprawdę, nie mając gwarancji, że ów agent będzie ich traktował z należnym profesjonalizmem. Jak ktoś, kto ma reprezentować sprzedających i kupujących, ma być bezstronny i dlaczego miałby preferować kupującego zamiast osobę, która go zatrudniła?
Jaki jest więc wniosek z tego, o czym mówię? Kupujący powinien mieć swojego własnego stałego agenta, który będzie dbał o jego interes (kupującego). Należy też pamiętać, że poprzez podpisanie kontraktu na współpracę przy zakupie nieruchomości również agent ma ważne zobowiązania prawne.


Jak więc przebiega sam proces zakupu? My zwykle zaczynamy od spotkania z klientem u nas w biurze lub w domu (oczywiście możemy też przyjechać do klienta). W czasie tego spotkania tłumaczymy wszystko, krok po kroku łącznie z wszystkimi kosztami związanymi z zakupem. Zwykle kontaktujemy klienta z właściwym mortgage brokerem lub bankiem, by uzyskać jak najlepsze finansowanie. Tłumaczymy znaczenie i rolę prawnika, rozmawiamy o inspekcji domów oraz oczywiście staramy się dowiedzieć jak najwięcej o wymaganiach i potrzebach rodziny, dla której będziemy pracować.


Ponieważ Internet jest obecnie prawie w każdym domu, zwykle po spotkaniu robimy specjalny link z nowościami, które jak tylko wejdą na rynek, trafiają na e-mail klienta.
Tak więc kończąc tę część, chciałbym zaprosić do korzystania z naszych usług. Pomagamy kupić nieruchomości w każdej granicy cenowej i na terenie całego Ontario. Gwarantujemy rzetelny, profesjonalny i przyjazny serwis. Nasze ogromne doświadczenie nie tylko agentów, ale również projektantów i budowniczych domów pozwoli kupującym uniknąć błędów, o których wspominałem wcześniej.


Opowiadałeś o tym, od czego powinniśmy zacząć, chcąc zakupić nieruchomość. Jak wygląda sprawa z planującymi sprzedaż? Co oni powinni zrobić?


Nie będę się wiele różnić, bo powiem, że również najlepiej zacząć od spotkania z agentem real estate. Jak wspomniałem w pierwszej części, kupujący nie płacą "commission". Robią to sprzedający i jest ono wkalkulowane w cenę sprzedaży. Dlatego często sprzedający mają pokusę, by sprzedawać dom na własną rękę lub przy pomocy kompanii, które płacą zredukowane wynagrodzenie agentom. Ponieważ większość kupujących (bo ma to za darmo) pracuje z agentami, a ci będą omijać te domy, w których nie są zapłaceni za serwis – sprzedaż na własną rękę zwykle kończy się fiaskiem. Dlatego warto zatrudnić agenta real estate, który dzięki swojej wiedzy wie, jak zrobić, by jak najwięcej pieniędzy pozostało w Państwa kieszeni.
Zwykle podczas pierwszego spotkania staramy się przedyskutować strategię i proces sprzedaży. Dyskutujemy cenę, co i jak poprawić w domu, czy warto robić "staging", czy nie. Czasami sugerujemy pewne drobne przeróbki czy renowacje. Ostatnio pomogliśmy zorganizować wykończenie i urządzenie basementu – co znacznie podniosło cenę za, którą dom się sprzedał. Dyskutujemy również koszty i oczywiście plany na przyszłość. Co będzie po sprzedaży? To oczywiście jest obecnie bardzo istotne, bo często przy obecnej sytuacji, jeśli dom jest bardzo atrakcyjny i wiemy, że sprzeda się szybko, podejmujemy decyzję, by najpierw kupić, a później sprzedać (by nie pozostać bez dachu nad głową).


To jest tylko ułamek naszego serwisu i mam nadzieję, że da to Państwu do myślenia. Czy warto ryzykować kosztowne pomyłki, czy być może lepiej zaufać komuś, kto ma w tym procesie ponad 20 lat doświadczenia? Mam nadzieję, że będzie to ten drugi przypadek.


Zapraszamy wszystkich zainteresowanych sprzedażą do kontaktu z nami w Starskym 2 lub proszę dzwonić do mnie bezpośrednio na numer 905-278-0007. Jest to dopiero początek sezonu i tak naprawdę to brakuje nieruchomości do sprzedaży. Jest to dobry okres, by uzyskać doskonałą cenę!


Maciek Czapliński
Mississauga

piątek, 21 grudzień 2012 23:33

Twój dom: Podsumowanie roku

Napisane przez

maciekczaplinskiObiecałeś tydzień temu podsumować mijający rok w nieruchomościach. Jaki był? I jaki będzie następny rok? Czy będziemy mieli załamanie rynku?

Nie będę przytaczał statystyk, bo i tak nikt tego nie zapamięta. Odpowiem na pytanie w sposób ogólny i opowiem tylko o trendach. Moim zdaniem, kończący rok można uznać za udany, z tym że miał on dwa odrębne oblicza.
Pierwsza połowa przypominała "sprint", druga wolny "bieg maratoński". Ceny w pierwszej połowie roku wzrastały błyskawicznie i aż trudno było zdążyć z zakupami, bo wszystkie co ciekawsze nieruchomości znikały szybko i często za wyższą cenę. Spowodowało to pewien absurd. Nieważne było, czy oferowana nieruchomość była czysta, zadbana i dobrze wyceniona; czy brudna, niezadbana i wyceniona zbyt wysoko! Wszystko szło za podobne pieniądze.


Ten gorący pieniądz spowodowany łatwością finansowania nieruchomości, zmusił rząd Kanady do interwencji poprzez zaostrzenie przepisów kwalifikacyjnych. Zaostrzono wymagania dotyczące potwierdzania faktycznych zarobków, skrócono maksymalny okres, na który można rozłożyć pożyczkę ubezpieczaną przez CMHC, do 25 lat, zaostrzono wymagania uzyskania ubezpieczenia CMHC itd. Miało to miejsce mniej więcej późną wiosną i trzeba przyznać, że efekty są dziś wyraźnie odczuwalne. Ponieważ trudniej jest obecnie uzyskać pożyczki i banki są ostrożniejsze z wyceną nieruchomości, więcej transakcji, często nawet po podpisaniu umowy – rozpada się z powodu braku finansowania.
Obecnie nieruchomości są na rynku, zanim zostaną sprzedane, znacznie dłużej. Łatwiej jest rozmawiać o cenie – szczególnie w przypadku domów trochę zaniedbanych czy od początku wycenionych zbyt wysoko. Wcale to nie oznacza, że mamy załamanie rynku! Moim zdaniem, wracamy do normalności. Według statystyk, liczba sprzedawanych domów w ostatnich miesiącach spadła w zakresie 15-20 proc., ale CENY WZROSŁY w stosunku do ubiegłego roku o 3-5 proc.! Podkreślam to specjalnie, gdyż często słyszę od klientów stwierdzenie, że domy spadły! Jestem ciekaw gdzie – bo ja tego wcale nie odczuwam. Owszem – powtórzę raz jeszcze – sprzedaje się ich mniej, ale ceny, szczególnie za atrakcyjne lokalizacje i domy, są stabilne, a nawet pomału rosną.


Często otrzymuję pytanie, jakie są moje przewidywania na najbliższe lata? Czasami w żartach (podkreślam, że w żartach) – odpowiadam, że ja NIE WIEM! Bo naprawdę nikt nie może przewidzieć, co się wydarzy. Żyjemy w wirtualnym świecie, w którym każdy jest ekspertem! Przepływ informacji, które mogą w ciągu sekund zmienić nastrój wszystkich, jest oszałamiający. My naturalnie na to reagujemy. Proszę sobie przypomnieć atak terrorystyczny 9/11, epidemię SARS, załamanie banków w 2009 roku a teraz zbliżający się za kilka dni "koniec świata" (według Majów). Jeśli rzeczywiście coś tak tragicznego miałoby miejsce w najbliższym roku czy latach, to oczywiście nikt nie będzie myślał o kupowaniu nieruchomości. I wówczas mogą się spełnić przewidywania pesymistów. Ale tak naprawdę, jeśli ktoś twierdzi, że wie, co będzie się działo z rynkiem nieruchomości na 100 proc., to radziłbym się spytać tej osoby, w którą szklaną kulę patrzyła. Szczególnie pytałbym tych wszystkich, którzy twierdzą, że rynek się załamie.
Ja jestem optymistą. Uważam, że być może będzie trochę wolniej na rynku, ale kryzysu w real estate w GTA nie będzie. Moje pozytywne nastawienie opieram na kilku poniższych przesłankach:

* Jak do wszystkiego ludzie się przyzwyczajają i zaostrzone przepisy kwalifikacyjne jak staną się rutyną przestaną przeszkadzać, bo ci co chcą kupić nieruchomość, będą wiedzieli, jak je obchodzić.

* Procenty za pożyczki pozostaną na obecnym niskim poziomie na jeszcze wiele lat, gdyż zarówno rząd Kanady, jak i USA nie mogą sobie pozwolić na ich podniesienie, jeśli nie chcą zabić bardzo chwiejnej gospodarki

* GTA – było, jest i będzie bardzo atrakcyjnym rynkiem pracy oraz znaczącym rejonem gospodarczym nie tylko w Kanadzie, ale również na świecie. Ogromna liczba imigrantów oraz przybyszy z innych prowincji powoduje, że mamy tu ogromne zapotrzebowanie na jednostki mieszkalne. Toronto i GTA jest też jednym z najlepszych uznanych na świecie miast do życia.

* Inwestycja w nieruchomości jest ciągle jedną z najpewniejszych i najbardziej stabilnych. Czy ktoś może temu zaprzeczyć? Jak się czują ci, co mieli akcje RIM (Reaserch in Motion), które jeszcze nie tak dawno były po 140 dol., a dziś są po około 13,5 dol.? Dziesięciokrotny spadek w ciągu kilku lat. Czy to kiedyś w takim stopniu dotknęło nieruchomości?

* Banki kanadyjskie oraz gospodarka Kanady są bardzo stabilne. Być może nie rośnie ona (gospodarka) tak szybko, jak byśmy chcieli, ale nie ma też kryzysów.

* Bezpieczeństwo – nie mamy zbyt wielu problemów. Wysoki "crime rate" wpływa na spadek wartości.

* Klimat – to jest trochę żartobliwe, ale w naszym klimacie nie da się mieszkać pod palmą, dlatego nieruchomości są koniecznością, a ich posiadanie jest najlepszą długofalową inwestycją i formą oszczędzania.

* Power of sale versus forclosure – o tym wielokrotnie opowiadałem. Nasz system bankowy, używając POS do sprzedaży przejętych za długi nieruchomości – chroni w ten sposób nasz rynek przed zbyt niskimi sprzedażami poniżej wartości rynkowej.
Mógłbym takich przesłanek przytaczać jeszcze wiele, ale czas na podsumowanie. Jeśli ktoś kupuje nieruchomość na spekulację, to może trafić na dołek (jeśli on nastąpi), ale ci, co kupują na długi okres, nie mają powodów do zmartwień.
Inwestycja w nieruchomości BYŁA, JEST i BĘDZIE jedną z najlepszych inwestycji!


Maciek Czapliński
Mississauga

905-278-0007

piątek, 14 grudzień 2012 16:37

Mój dom: Niespodzianki przy kupnie nowego domu

Napisane przez

maciekczaplinskiWiemy, że rynek nieruchomości jest ciągle gorący! Wiele domów sprzedawanych jest na tak zwanym "resale market", ale również wiele jest sprzedawanych z planów. Czy należy spodziewać się większej liczby niespodzianek, kupując dom nowy niż używany?

Każdy ma swoje preferencje, ale moim zdaniem, przy zakupie nowych domów możemy mieć więcej niespodzianek, niż nam się początkowo wydaje. Kupując dom używany, kupujemy to, co widzimy i ewentualnie co sprawdzimy podczas "home inspection". W przypadku domów z planów płacimy za nasze marzenia, które czasami w rzeczywistości wyglądają zupełnie inaczej. Jest wiele rzeczy, na które warto zwrócić uwagę, i często pomoc własnego agenta doświadczonego w kupowaniu nowych domów może być bardzo pomocna.
Przy obecnym rynku, często tak naprawdę kupując nowy dom, nie mamy wcale zbyt wiele do powiedzenia. Domy sprzedają się tak szybko, że budowniczy niemalże nam "robi łaskę", że sprzedaje nam dom, niż odwrotnie. Wielodzienne kolejki pod otwierającymi się nowymi biurami sprzedaży powodują, że to nie klient ma jakieś przywileje czy prawa. To sprzedający dyktuje swoje warunki! Jest to, moim zdaniem, wręcz skandaliczna sytuacja. Przypomina mi to sytuację, którą mieliśmy lata temu w Polsce.


Ale wracając do pytania, przy kupnie nowych domów z planów należy wiedzieć o kilku zagadnieniach.
1. Drobny druk – tym, na co należy między innymi zwracać uwagę przy kupnie nowych domów, są kontrakty pisane drobnym drukiem. Należy pamiętać, że kontrakty te są przygotowywane przez prawników reprezentujących firmę budowlaną w taki sposób, by zabezpieczać jej interesy. Niestety, są one tak pisane, że w sprawach spornych kupujący nowy dom jest zwykle bez szans na walkę z budowniczym. Jest to tak zwana zasada "my way or highway", a ponieważ popyt przewyższa podaż, wszelkie próby wymagania od budowniczych często są nieskuteczne.
2. Czytanie planów – należy mieć dużą umiejętność czytania i rozumienia planów przy wyborze domu, który nie jest jeszcze wybudowany. Z planów trudno wychwycić osobom do tego nieprzygotowanym ewidentne problemy funkcjonalne, których nie brakuje. Często pomieszczenia w naturze, po wybudowaniu, okazują się znacznie mniejsze, niż wynikałoby to z planów. Ponadto często tak naprawdę to nie mamy zbyt wielkiego wyboru, bo ciekawsze plany są już zajęte.
3. Ceny wywoławcze domów są zwykle wyższe niż na billboardach reklamowych. Nie istnieją możliwość negocjacji ceny oraz ukryte są koszty zamknięcia transakcji. Są też dodatkowe opłaty za przyłącza, drzewa, parki, levees. Standardowo podatek HST będzie ukryty w cenie. Czasami niższe oferowane oprocentowanie jest również wbudowane w cenę sprzedawanego domu.
4. Bardzo wysokie koszty wszelkich usprawnień (upgrades). Na przykład podłoga drewniana może kosztować ponad 15,00 dol. za stopę kwadratową, podczas gdy instalowana przez własnych fachowców kosztuje połowę tej sumy. Często istnieje bardzo ograniczona selekcja materiałów wykończeniowych. Oferowane płytki ceramiczne lub dywany są często najniższej jakości.
5. Typowe są wielotygodniowe opóźnienia w przekazaniu domu. Budowniczy ma obowiązek poinformować na 65 dni przed przejęciem o opóźnieniu, które będzie powyżej 15 dni. W wypadku, gdy tego nie zrobi, kupujący może ubiegać się o odszkodowanie za opóźnienie od New Home Warranty Program w wysokości do 100 dol. na dzień. Jeśli kupujący dom wynajmuje apartament i może w nim pozostać do zamknięcia transakcji, to opóźnienie nie jest dużym problemem. Jeśli jednak sprzedało się własny dom i należy go opuścić w określonym czasie, to opóźnienie w przejęciu nowego domu może być bardzo poważnym problemem.
6. Otoczenie nowego domu, czyli zieleń, podjazd itd., jest zwykle wykańczane znacznie później. Życie w kurzu i bałaganie może trwać przez wiele miesięcy. Klimatyzacja jest często zakładana dopiero po skończeniu landscaping i wypoziomowaniu działki (grading).
7. Usterki – nowe domy na ogół spełniają wszelkie wymagania norm budowlanych, gdyż muszą być one budowane zgodnie z Ontario Building Code. Dlatego rzadko robi się pełną inspekcję domu przy jego odbiorze. Głównym problemem są drobne usterki, które zwykle są wychwytywane w czasie tzw. preclosing inspection przed przejęciem domu. Jeśli budowniczy jest rzetelny, to usterki zostaną usunięte szybko, ale w wielu przypadkach trwa to do roku. Pęknięcia fundamentów są zwykle najpoważniejszym problemem technicznym w pierwszych latach po wybudowaniu i objęte są gwarancją przez NHWP do dwóch lat. Inne drobne problemy techniczne są objęte gwarancją do roku.
8. Czynnik ludzki jest chyba jednym z największych problemów przy kupnie nowych domów. Żyjemy w Kanadzie i oczywiście wszyscy akceptujemy mieszankę kulturową, jak długo jest ona w zdrowych proporcjach. Wiele nowych osiedli przybiera zbyt etniczny charakter, który nie zawsze jest zgodny z naszymi oczekiwaniami.
9. Niespodzianki – jak oglądamy plan nowego osiedla, to zwykle na makietach widzimy wiele drzew, czasami mały stawek itd. To wszystko by zachęcić kupujących. Dość często w praktyce okazuje się, że nagle dom wychodzi na ruchliwą drogę, linię wysokiego napięcia, skrzynki elektryczne i różne niechciane elementy.

Wspomniałeś o tym, że w cenie nowych domów zawarty jest podatek HST. Jakie to ma znaczenie dla kupujących?
Dość znaczne! Po pierwsze, ceny wzrosły o 5-10 proc. tylko dlatego, że kupujący tak naprawdę płaci za "ukryte" w cenie HST. Ale ma to jeszcze jedno istotne znaczenie. Otóż dziś w każdym kontrakcie na zakup nowego domu prosto od dewelopera zawarta jest specjalna klauzula, która czyni kupującego odpowiedzialnym ze podatek HST. Jeśli kupujemy dom dla siebie i zamieszkamy w tym domu, z ceny, którą płacimy za dom, deweloper odprowadza podatek HST do rządu i nic się nie dzieje.


Jednak jeśli ktoś kupuje nowy dom (nieruchomość) na spekulację i sprzeda ją następnej osobie (najczęściej z zyskiem) nawet bez wprowadzania się do takiej nieruchomości, to może zaistnieć sytuacja, że Revenue Canada upomni się od takiej osoby o podatek HST, który jest zawarty w cenie. Dlaczego się tak dzieje? Otóż gdy kupujemy nowy dom i będziemy w nim mieszkać (czyli dom jest na nasz użytek), HST jest jak gdyby pomiędzy Revenue Canada a deweloperem. W przypadku spekulantów Revenue Canada może uczynić "spekulanta" odpowiedzialnym za zapłacenie podatku. Zdarza się to coraz częściej – dlatego dla wszystkich, którzy kupują domy z zamiarem natychmiastowej odsprzedaży, powinno to być przestrogą.


Maciek Czapliński
Mississauga

piątek, 07 grudzień 2012 18:39

Mój dom: Działka oraz koszt budowy

Napisane przez

maciekczaplinskiMam dwa pytania związane z budową domów. Pierwsze dotyczy działek – czy lepiej jest kupić pustą działkę pod budowę, czy stary dom, wyburzyć go i na tym miejscu budować nowy?


W idealnym świecie zawsze jest fajnie zaczynać od początku, czyli pusta działka jest na pewno atrakcyjnym rozwiązaniem. Ale... jest bardzo wiele spraw, o których należy wiedzieć.
– Brak wolnych terenów. Po pierwsze, jeśli myślimy o budowie w mieście, to największym problemem jest brak wolnych terenów. Większość terenów jest już zabudowana i sporadyczne wolne działki, jeśli pojawiają się do sprzedaży, są albo wcale nietanie, albo lokalizacyjnie nie są atrakcyjne.
– Koszty działek. Tu oczywiście decyduje cena rynkowa. Sprzedający chce dostać jak najwięcej, kupujący – odwrotnie. Cena będzie zależała od lokalizacji, wielkości oraz atrakcyjności. Na dzień dzisiejszy – w Mississaudze ceny zwykle zaczynają się na poziomie 350 – 450 tysięcy dolarów.
– Na "puste" działki naliczany jest podatek HST, czyli jest to znaczny koszt do jej ceny. Jeśli "gołą" działkę kupuje budowniczy i robi to z zamiarem budowy i sprzedaży, to ma on oczywiście możliwość rozpisania HST oraz kosztów HST naliczanych w czasie budowy na materiały i robociznę. Cały ten podatek powinien być dołożony do ceny sprzedaży i przechodzi on na kupującego. Inaczej jest, jeśli kupujemy działkę dla siebie. Wówczas podatek HST jest niestety naszym kosztem.
– "Development charges". Kupując "gołą" działkę, musimy się liczyć z zapłaceniem tak zwanych "development charges". Są to opłaty, z których miasta pokrywają część kosztów związanych z rozwojem infrastruktury, takich jak budowa szkół, ścieków, transport, drogi itd.! Jest to jednorazowa opłata i nie ma od tego ucieczki. Na dzień dzisiejszy w Mississaudze (Peel) ta opłata od każdej nowej jednostki mieszkalnej wynosi 40.391 dol. dla condo i 54.544 dol. dla domów. Nie jest to mało! Nic dziwnego, że tacy duzi deweloperzy jak Mattamy są kochani przez miasta – bo płacą ogromne pieniądze na rozwój infrastruktury, które to koszty oczywiście w końcowym efekcie wychodzą z indywidualnych kieszeni. W przypadku użycia do budowy działki, na której już kiedyś stał dom, unikamy tej opłaty.
– Koszty podłączeń. W przypadku istniejącej działki może się zdarzyć, że uda się nam uniknąć niektórych kosztów związanych z podłączeniem nowych mediów, jak woda, ścieki, prąd, gaz. Z tym że jeśli robimy rozbudowę domu i na przykład dokładamy piętro – to może to być dobre rozwiązanie. Natomiast jeśli budujemy nowy dom na miejscu starego, to rzadko jest to dobre rozwiązanie. Jeśli burzymy dom, który był budowany 50 lat temu, to na pewno te podłączenia nie będą odpowiednie dla nowych standardów. Zwykle rura doprowadzająca wodę od ulicy powinna być powiększona z typowej 1/2-calowej do 1-calowej. Odprowadzanie ścieków z typowo żeliwnych lub kamionkowych rur powinno być zamienione na plastyk. Dawniej prąd był doprowadzany w powietrzu od słupa do domu, dziś chcemy, by przewody były pod ziemią. Koszty poszczególnych podłączeń są różne w różnych miejscach, ale są to spore pieniądze liczone w tysiącach dolarów.
W przypadku domów za miastem, czasami możemy wykorzystać istniejącą studnię czy szambo, ale to też wymaga dokładnych badań, czy to jest warte zrobienia.
– Finansowanie. W przypadku kupna pustej działki poważny problem pojawia się z jej finansowaniem. Trudno znaleźć bank, który to robi. Czasami banki chcą 50 proc. lub więcej "down payment", by to zrobić. Procenty też są często wyższe. Znacznie łatwiej jest uzyskać pożyczkę na kupno działki z domem. Tu nawet czasami jesteśmy w stanie ujść z 5 proc. wpłaty.
– Demolition. Jeśli kupimy dom do zburzenia, to dochodzą często dodatkowe opłaty jak koszt wyburzenia domu.
Reasumując – co jest lepsze? To zależy i każda sytuacja ma swoje plusy i minusy, i każda musi być przeanalizowana indywidualnie. Jedno jest pewne, łatwiej jest znaleźć dom do wyburzenia z ładną działką niż ładną działkę bez domu.

Drugie pytanie jest związane z kosztami budowy. Czy jest taniej budować dla siebie dom, czy taniej jest kupić dom gotowy?


Tu też nie ma jednej odpowiedzi. Wszystko zależy, jakie są nasze oczekiwania i jakie jest nasze nastawienie.
Zrozumiałe jest, że typowy deweloper zwykle tak kalkuluje koszty, by mieć jakiś profit. Ktoś, kto buduje na raz 100 domów, może mieć inny profit na pojedynczym domu niż ktoś, kto buduje jeden dom.
Zrozumiałe jest też, że jeśli ktoś buduje setki domów, może negocjować inne ceny za robociznę czy materiały budowlane niż ktoś, kto buduje jeden dom.
Deweloper, budując setki domów, kupuje działki po znacznie niższych kosztach niż ktoś, kto robi to indywidualnie. To samo dotyczy projektów – deweloper powtarza te same modele – my musimy zapłacić za projekt na zamówienie.
Moim osobistym zdaniem, taniej najczęściej wychodzi kupić gotowy dom niż budować samemu, między innymi z właśnie wymienionych kilku powodów. Nie oznacza to wcale, że nie zachęcam do budowania na własną rękę lub jeszcze lepiej – z pomocą fachowców. Moim zdaniem, jeśli nawet z oczywistych względów nie wybudujemy domu taniej, to na pewno jesteśmy w stanie zrobić to lepiej.
Jak wspomniałem na wstępie – deweloper jest nastawiony na zysk i szuka oszczędności wszędzie, gdzie jest to możliwe, dbając tylko o to, by dom spełniał minimalne wymagane standardy i był zgodny z przepisami. Każda ekstrawagancja obniża profit. Owszem, firmy budowlane oferują czasami tak zwane "upgrades", ale po takich kosztach, że to się nam tak naprawdę mało opłaca.
Jeśli budujemy dla siebie, to jest oczywiste, że zainstalujemy lepsze okna, lepszy dach, lepszą kuchnię, łazienki itd. Lepsza jakość kosztuje. Nie myślę, że ktoś, kto buduje dom dla siebie, użyje płyty wiórowej na "subfloor" – w przypadku domów budowanych masowo – to jest typowe! Zwykle projektując oświetlenie, zrobimy znacznie więcej punktów świetlnych niż minimum wymagane. To jest jeden z wielu powodów, dlaczego budowanie dla siebie będzie droższe.
Ale z drugiej strony, jeśli zrobimy to w dobrej lokalizacji, umiejętnie wydając pieniądze, to mamy szansę nie tylko mieć znacznie lepszy dom, ale w chwili sprzedaży szansę na znaczny profit!
Tak więc zachęcam do budowania, a zainteresowani tematem mogą do mnie dzwonić po porady i pomoc – od zakupu działki do wybudowania domu! Domy to moja specjalność.


Maciek Czapliński
Mississauga

piątek, 30 listopad 2012 20:48

Mój dom: Equity take out

Napisane przez

maciekczaplinskiMaćku, słyszałem ostatnio w odniesieniu do real estate określenie "Equity take out". Co to w praktyce oznacza? O jaki "take-out" to chodzi?

Nie jest tajemnicą, że ceny nieruchomości w ostatnich latach wzrosły w sposób bardzo zauważalny. Stało się to między innymi dzięki dobrej sytuacji ekonomicznej oraz ciągle dość niskim oprocentowaniom pożyczek hipotecznych. Słyszy się ostatnio, że rynek trochę zwolnił, bo ceny są wysokie, ale moim zdaniem, nadal jest dobry czas, by kupować, i nadal można znaleźć znakomite okazje!


Wracając do "Equity take out", wielu z nas kupując domy kilka lat temu, kupowało je z minimalną wpłatą 5 proc., jednocześnie mając długi na kartach czy liniach kredytowych. Jak znam życie, często długi te nadal istnieją, a ich oprocentowanie wzrosło od 10 do 20 proc. w przypadku niektórych kart, co powoduje, że płacimy głównie procenty, nie spłacając zadłużenia.


Otóż przefinansowanie domu może być znakomitą okazją do pozbycia się niektórych długów. Czasami długi, które mamy na kartach kredytowych lub za spłaty samochodów, można włączyć w spłaty hipoteki i w ten sposób obniżyć miesięczne obciążenie.


Na przykład mają Państwo dom wartości 500.000 dol., a mortgage wynosi 350.000 dol. W tym samym czasie mamy długi na kartach kredytowych, które wynoszą około 20.000 dol. Wiadomo, że spłata takiego obciążenia na kartach wynosi około 600 dol./mies. (zwykle 3 proc. balansu). Otóż w wielu przypadkach istnieje szansa podwyższenia mortgage'u do 80 proc. obecnej wartości nieruchomości. Czyli łatwo jest włączyć owe 20.000 dol., które mamy do spłacenia na kartach. Dwadzieścia tysięcy dołożone do hipoteki to niecałe 100 dol. miesięcznie w spłatach przy obecnych oprocentowaniach hipotek! Ogromna różnica i często jedyne rozwiązanie, by długi wziąć pod kontrolę.
Od czego zacząć? Oczywiście od rozmowy z instytucją finansową, w której macie Państwo mortgage. Warto się umówić na spotkanie i wypełnić podanie, na podstawie którego bank sprawdzi, czy można podwyższyć Państwa mortgage, a uzyskane w ten sposób środki przeznaczyć na likwidację długów.


Jeśli historia kredytowa jest dobry (niejednokrotnie podkreślałem ważność tego faktu we wszystkich sprawach wymagających pożyczek) i wartość nieruchomości może być poparta przez wzrost cen rynkowych – to banki dość chętnie pomagają skorzystać z tej formy redukcji długów.
Jeśli proporcje Państwa mortgage'u wraz z dodatkową pożyczką nie przekroczą 80 proc. wartości domu według wyceny banku, to cała procedura jest bardzo prosta i nie wymaga wielkiej dokumentacji. Do niedawna istniała możliwość podniesienia pożyczki nawet do 90 proc. domu, wykupując ubezpieczenie CHMC, ale ostatnio przepisy zostały zaostrzone i możliwość ta została zniesiona.
Czasami innym wygodnym rozwiązaniem może być ubieganie się o "secured line of credit" pod zastaw naszej nieruchomości, by pozbyć się długów. Jest to nawet lepsze rozwiązanie, gdyż jest ono bardziej elastyczne. Problem jest tylko jeden – taka linia kredytowa może być maksymalne zarejestrowana do 65 proc. wartości nieruchomości.


Moim zdaniem, ci ze słuchaczy, którzy mają sytuację finansową, o której mówimy, powinni skorzystać z "Equity take out" właśnie teraz, kiedy oprocentowania mortgage'u są ciągle niskie!

No dobrze, wspomniałeś w pierwszej części, że spłata 20.000 dol. na kartach kredytowych może wynosić około 600 dol. miesięcznie, a spłata tej samej sumy w formie hipoteki przy obecnych oprocentowaniach tylko 100 dol. miesięcznie. Dlaczego jest taka duża różnica? Czy tak na prawdę nie zapłacimy więcej, płacąc mniej?


Wyjaśnijmy najpierw sprawę różnicy w płatnościach. Jeśli chodzi o spłaty na kartach kredytowych, to jak słuchacze wiedzą, oprocentowania na nich mogą być bardzo zróżnicowane. Od 5 proc. w przypadku tak zwanych "introductory offers" do 24 proc. w przypadku kart takich jak Canadian Tire i innych. Zwyczajowo karty kredytowe nie limitują maksimum, które możemy spłacać, ale narzucają minimum, które w większości przypadków wynosi 3 proc. balansu, czyli w przypadku 20.000 dol. – 600 dol. miesięcznie. Z czego w przypadku 25 proc. aż 400 dol. będzie wynosić oprocentowanie.
W przypadku spłaty hipotecznej – pożyczka rozłożona jest na 25 lat i spłata miesięczna przy założeniu 3 proc. oprocentowania wyniesie 94,84 dol. Zasadnicza różnica w budżecie rodzinnym, jeśli ktoś potrzebuje trochę oddechu w czasami skomplikowanej sytuacji.
Proszę pamiętać, że większość pożyczek hipotecznych ma możliwość nadpłaty, czyli "prepayment", czasami do 20 proc. w skali roku, z których większość klientów nie korzysta. Tak więc jeśli Państwa chwilowa trudna sytuacja się poprawi, to można wrócić do płacenia 600 dol. miesięcznie za "ekstrahipotekę", z tym że oszczędność finansowa w stosunku do kart będzie duża, gdyż hipoteka jest na 3 proc., a nie na 20 proc. lub więcej.
Z drugiej strony, jeśli ograniczymy się do tak zwanych minimalnych płatności w obu przypadkach, czyli 600 dol. miesięcznie w przypadku karty oraz 94,84 dol. w przypadku hipoteki, to rzeczywiście kartę spłacimy po około czterech latach, płacąc w procencie blisko 9000 dol., a w przypadku hipoteki spłata nastąpi po 25 latach i ekstraoprocentowanie wyniesie około 8394,66 dol. Czyli prawie to samo. Natomiast jeśli będziemy nadpłacać na pożyczce hipotecznej po 100 dol. miesięcznie, to spłacimy tę dodatkową pożyczkę w ciągu 10 lat i w oprocentowaniu zapłacimy 3120,82 dol. Czyli warto nadpłacać.


Maciek Czapliński
Mississauga