Goniec

Register Login

Nieruchomości

czwartek, 15 czerwiec 2017 23:41

REAL ESTATE AS INVESTMENT

Napisane przez

maciekczaplinski        Wszystkie przykłady i setki lat rozwoju ludzkości potwierdzają, że inwestycje w nieruchomości bardzo się opłacają.

        Dzięki inwestycjom w „real estate” powstały prawdziwe fortuny. Historycznie nieruchomości nigdy nie tracą całkowicie na wartości, co zdarzyło się wielu kompaniom, walutom czy papierom wartościowym. Szczególnie inwestycja w ziemię jest bardzo mało podatna na wpływ zewnętrznych negatywnych czynników. Warto podać kilka przykładowych sposobów inwestowania.

        Zacznijmy od inwestycji w ziemię. Jednym z najbogatszych ludzi w Mississauga jest pan Kaneff, który miał wizję lata temu, kiedy Mississauga była jeszcze w powijakach, by skupować ziemię od rolników za śmieszne, z perspektywy czasu, pieniądze. Ziemia ta była następnie wynajmowana tym samym rolnikom pod uprawę. Minęły lata i nagle okazało się, że stał się właścicielem fortuny. Farmy zaczęły być przekształcane w osiedla mieszkalne czy plazy i ta sama ziemie przybierała kilkaset razy na wartości. Dziś jest trudno, o takie historie ale ciągle się zdarzają.  Dziś często dobre pieniądze robi się na dzieleniu działek, na których stoi jeden dom na dwie działki, na których powstają dwa mniejsze domy lub bliźniak.

        Taki bardzo intensywny rejon pod tym względem jest w południowym Etobicoke czy południowej Mississauga. Często jednak robi się też bardzo dobre pieniądze na łączeniu kilku sąsiednich działek, by wybudować osiedle czy condominium (land assembly). Jest to coraz bardziej popularne, bo brakuje w mieście terenów i właśnie łączenie działek jest częstą sytuacją. Niestety wymaga to sporych nakładów finansowych.

        Domy, w których mieszkamy. W naszym klimacie nie da się mieszkać „pod mostem”. Wielu z nas z obawy przed odpowiedzialnością wynajmuje mieszkania. Inni podjęli ryzyko zakupu domów. Po latach wyraźnie widać, że ci co zakupili domy są dziś w sytuacji, że domy są spłacone i nabrały wartości. Ci co rentują - często nie mają, żadnych oszczędności, bo pieniądze trzymane w banku najczęściej się ”rozchodzą”. Pieniądze „trzymane” jako inwestycja w dom - rzadko są wydawane bez zastanowienia. Jeśli dom się spłaci albo ma małe zadłużenie, może być użyty jako zabezpieczenie pod zakup następnego domu na przykład pod wynajmowanie. Można powiedzieć, że spłacony dom, w którym mieszkamy otwiera nam wiele możliwości inwestycyjnych .

Domy na inwestycje. Rental Properties.

        Można zadowolić się jednym domem, ale jeśli możemy kupić drugi, trzeci czy czwarty i ktoś będzie za nas spłacał pożyczkę i koszty utrzymania to dlaczego nie? Obecne przepisy bankowe pozwalają pożyczyć pieniądze na „rental property” na normalny procent pod warunkiem, że mamy 20% na wpłatę. Jeśli kupimy, przykładowo, dom za $500,000 na rent i damy 20% wpłaty czyli $100,000 i nawet jeśli wpływy z wynajmowania wyjdą na zero z kosztami utrzymania, to tylko poprzez to, że nieruchomość jako taka nabiera w ostatnich latach 8-10% rocznie wartości można powiedzieć, że „zarabiamy” od $40-50 tysięcy rocznie. Jest to 40% do 50% zwrotu na zainwestowanych pieniądzach!

        Czy to nie jest niezwykłe? Ponadto po jakimś czasie dom się spłaci i nie tylko będziemy mieli zysk na przyroście wartości, ale również stały i bezpieczny miesięczny dochód.

        Domy do remontu - w przeciwieństwie do wcześnie omówionych inwestycji - może to być szybka inwestycja z relatywnie dobrym zwrotem pod warunkiem, że kupimy dom z potencjałem. Tak zwany „flip” jest bardzo popularną formą inwestycji i często dla ludzi z umiejętnościamy może być dobrym pomysłem na życie.

        Domy do rozbudowy lub budowa nowych - budowa nowych domów wymaga oczywiście większych zasobów finansowych i więcej umiejętności niż typowy „flip”, ale też jest bezpieczniejsze i profit jest zwykle większy. Jest to też w miarę szybka inwestycja.  Jest to też doskonały sposób na „legalizację” gotówki, która jest czasami w nadmiarze w niektórych biznesach.

        Domy na spekulację. Wielu ludzi kupuje nowe domy od buildera na przedpłaty, a następnie po 2-3 latach jak je otrzymają, sprzedają je z zyskiem. Urząd podatkowy przez lata się tym nie interesował i byli tacy co rocznie kupowali po 5 do 15 nieruchomości. Zakładając, że nieruchomości szły przynajmniej 5% w górę co roku to przy zakupie condo z planów, gdzie cykl wynosi zwykle około 3 lat na włożonych 15% wpłaty profit często wynosił 100% na zainwestowanych pieniądzach.

        Często powstaje pytanie, jak bezpieczna jest inwestycja w Real Estate? Mogę spokojnie powiedzieć, że bardzo bezpieczna. Zdarza się, że od czasu do czasu, ktoś nie jest w stanie podołać spłatom i traci dom, ale są to relatywnie rzadkie przypadki. W dzisiejszych czasach praktycznie, jak ktoś ma problemy - może sprzedać dom i skasować profit. Z drugiej strony - jak ktoś ma problemy z płaceniem, może zawsze podnająć część domu i w ten sposób uniknąć problemów. W normalnych sytuacjach, nieruchomości są inwestycją długoterminową. Jeśli nawet zdarzy się jakiś poważny kryzys, tak jak to już było wielokrotnie, to nie wolno wpadać w panikę. Trzeba przeczekać! Ceny zawsze wrócą do poziomu, a ewentualnie pójdą w górę.

        Ludzi przybywa - a Kanada pomimo wzrostu cen w ostatnich latach jest ciągle bardzo atrakcyjna i „tania” dla inwestorów. To co zresztą ściąga inwestorów oprócz cen - jest stabilność.

        - Teraz chciałbym zmienić temat. Ogłaszałem ostatnio ciekawy projekt w Etobicoke. Chciałbym jeszcze raz przypomnieć, że projekt ten pod nazwą Kingsway by the River jest już w sprzedaży i sprzedaje się bardzo szybko. Byłem ostatnio w biurze sprzedaży i ponad 80 mieszkań spośród 137 w ciągu 4 dni od zaczęcia sprzedaży miało już chętnych nabywców. To świadczy o dużym zainteresowaniu, bo jest to 60% wszystkich mieszkań oferowanych do sprzedaży w cztery dni! Dlatego każdą zainteresowaną osobę zachęcam do umawiania się ze mną w biurze sprzedaży w ciągu kilku następnych dni. Wystarczy do mnie wysłać e-mail (Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.), a ja lub Kasia potwierdzimy czy możemy się spotkać. Salon sprzedaży  jest otwarty od 12 w południe do 5 po południu codziennie oprócz piątków. Więcej informacji o tym projekcie na mojej stronie www.czaplinski.ca

        Miałem okazję ostatnio również odwiedzić nowo otwarty projekt pod nazwą „The Roncy”. Mały, podobny w skali budynek zlokalizowany na 424 Roncesvalles Ave. Tylko 96 mieszkań w 8-piętrowym budynku. Pomimo, że projekt nie jest sprzedawany jeszcze oficjalnie prawie wszystkie unity są już rozdysponowane. Zaskakujący jest też fakt, że pomimo niezwykle wysokiej ceny za „stopę kwadratową” jest niezwykle wielu inwestorów gotowych do zakupu. Przykładowi unit o powierzchni 498 stóp wyceniony jest na $483,000. To jest prawie $1,000 za stopę kwadratową. I czy to jest ładny unit? Moim zdaniem nie bardzo. Większość oferowanych unitów wychodzi na bardzo „busy” Roncesvalles Avenue lub bokiem na sąsiednie działki, które bardzo szybko zostaną oczyszczone i pojawią się tam podobne budynki powodując utratę prywatności.

        Jedyne mieszkania godne uwagi są zlokalizowane od zachodniej strony, ale ceny są w granicy od prawie $900,000 do ponad $1mil. za około 1,000 SF (ten sam przelicznik za stopę). Oczywiście są ludzie, którzy kochają ten rejon i zapłacą każde - nawet szalone pieniądze, ale jeśli popatrzymy na czystą matematykę to średnia cena za stopę kwadratową w Kingsawy by the River wynosi troche ponad $600. Jest to o 40% taniej za tej samej wielkości mieszkanie w moim zdaniem w przynajmniej tak samo atrakcyjnej okolicy (a może nawet lepszej bo spokojniejszej).

czwartek, 08 czerwiec 2017 23:23

Nowy projekt (23/2017)

Napisane przez

maciekczaplinski        Pojawia się wiele nowych condominiów oferowanych do sprzedaży z planów, ale prawdziwe okazje zdarzają się bardzo rzadko! Na początku tego roku Domator Team oferował bardzo atrakcyjny projekt KINGSWAY by the RIVER. Była to faza pierwsza (21-piętrowy budynek) oraz (65 Townhouses). Z fazy pierwszej pozostało tylko 5 mieszkań dostępnych do kupna. Wszystkie townhouses są SOLD OUT! Dlaczego ten projekt cieszył się takim powodzeniem? Trzy słowa:Lokalizacja! Lokalizacja! Lokalizacja! Plus bardzo atrakcyjne ceny i plany mieszkań.

         W ten Czwartek (8 Czerwca),  zaczęła się sprzedaż fazy drugiej (ostatniej). W chwili pisania tego artykułu niewiele jeszcze wiemy na ten temat oprócz kilku podstawowych informacji. Wiemy, że budynek będzie oczywiście w tej samej lokalizacji na Dundas St. West pomiędzy Prince Edward i Royal York po północnej stronie w miejscu, które obecnie zajmuje RONA. Budynek będzie miał tylko 8 pięter i tylko 108 mieszkań. Najtańsze mieszkania zaczynają się powyżej $300,000. Podobnie jak budynek z fazy pierwszej mieszkania mają bardzo dobre wyposażenie i obszerne balkony. Więcej informacji na temat tego projektu powinno być od środy wieczorem na mojej stronie www.czaplinski.ca

        Tradycyjnie wpłaty na depozyt będą rozłożone w czasie i zwykle zaczyna się od wpłaty $5,000 w chwili podpisania kontraktu. Wiem, że będzie bardzo wielu zainteresowanych, bo na fazę pierwszą, która sprzedała się błyskawicznie wiele osób się spóźniło i na pewno 108 oferowanych mieszkań będzie kroplą w morzu potrzeb. Fakt ten jest powodem, dlaczego o tym piszę i zachęcam wszystkich zainteresowanych do rejestrowania się ze mną, by mieć możliwość zakupu. Ten projekt jest sprzedawany tylko za pośrednictwem VIP Agents. My jesteśmy jednymi z nich. 

        Proszę nie zwlekać! Ten projekt jest naprawdę super atrakcyjny i jest świetną inwestycją! Wszystkich zainteresowanych proszę o kontakt telefoniczny 905-278-0007 albo odwiedzenie mojej strony www.czaplinski.ca, gdzie można wpisać się na listę zainteresowanych. Można też napisać do mnie na mój adres e-mailowy Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

czaplinski2317 1

        Dlaczego warto korzystać z Twojej pomocy przy zakupie nieruchomości z planów? 

        Nie jest tajemnicą, że na terenie GTA oraz w znacznym promieniu wokół powstaje obecnie wiele nowych projektów. Od domów jednorodzinnych do wysokościowców. Wiele z tych projektów jest ogłaszanych w internecie i można powiedzieć, że są dostępne dla wszystkich, którzy mają dostęp do komputera. Czy tak jest naprawdę? 

        Częściowo jest to prawda, ale nie do końca. Otóż bardzo wielu deweloperow zanim “otworzy” biuro sprzedaży dla szerokiej publiczności zwykle zaprasza do współpracy wybraną grupę agentów, nazywanych często “VIP agents”. Ci agenci, w zamian za przyprowadzenie potencjalnych klientów, mają możliwość zaoferowania im specjalnych promocji. Czasami jest to bezpłatny parking czy locker. Czasami jest to możliwość tak zwanego bezpłatnego “assignment”. Chodzi o to, że większość deweloperów chce przetestować rynek zanim tak naprawdę zacznie sprzedaż nieruchomości, by wyczuć czy projekt się powiedzie, czy nie. A za to jest skłonna zaoferować lepsze warunki dla pierwszych klientów. Nasz DomatorTeam ma duże doświadczenie w takich projektach i wielokrotnie byliśmy zapraszani jako jedyny team z naszego środowiska. Przypomnę tylko kilka projektów: “Address on High Park”, “Evolution Place”, “Westlake Encoe”, “University Suites in Kingston”, “Daniels Erin Mills” i wiele innych.  Nasze doświadczenie we współpracy z deweloperami daje naszym klientom po pierwsze, szansę zakupu nieruchomości często na lepszych warunkach, ale nawet, jeśli wkraczamy do akcji już po tym, jak biuro sprzedaży jest otwarte dla szerszej publiczności, zawsze mamy szansę podzielić się naszym doświadczeniem i pomóc dokonać właściwego wyboru. Najlepsze jest to, że czy zrobią to Państwo na własną rękę i czasami popełnicie błędy, czy zrobicie to z nasza pomocą - to cena zakupu będzie ta sama! Dlaczego więc nie skorzystać z czegoś, co jest dla was za darmo, a często wręcz może przynieść pewne benefity?

        Na mojej stronie internetowej publikuję listę 16 takich nowych projektów. Zarówno tych, które są jeszcze nie dostępne dla szerokiej publiczności, jak i tych, które już są. Zamieszczamy linki do stron internetowych poszczególnych projektów, które często sugerują by klienci się na nich rejestrowali. I nie ma w tym nic złego z tym, że kiedy pada pytanie czy “macie agenta” wystarczy wpisać moje imię i nazwisko lub dane kogoś  z naszej firmy  Realty  Executives Domator Inc. Często taka informację należy wpisać w “additional notes”. Po dokonaniu rejestracji ktoś z naszej firmy powinien towarzyszyć Państwu w czasie pierwszej wizyty w salonie sprzedaży. Oczywiście, można też spotkać się z nami i rejestracji możemy dokonać razem.

        Tak, jak wspomniałem, nasz serwis jest dla Państwa bezpłatny, a cena sprzedaży i tak jest niezmienna w przypadku nowych projektów. Co więc jest do stracenia? Moim zdaniem, NIC nie macie do stracenia, natomiast zysk może być znaczny! Pomoc, porada, znalezienie lepszego finansowania oraz UWAGA! W przypadku nowych projektów płacimy do $1,000 na koszty zamknięcia transakcji. Oczywiście, jest jeszcze szansa wygrania Mercedesa klasy B. Proszę pamiętać. Wyważanie otwartych drzwi nie ma sensu!

piątek, 02 czerwiec 2017 01:55

Mercedes wylosowany! (22/2017)

Napisane przez

        No i jak było? Udało się? Ktoś wygrał Mercedesa klasy B? Jestem bardzo ciekawa jak udała się impreza?

        - Oczywiście, może będę nieskromny, ale powtarzam słowa wielu obecnych na sali, a było na niej prawie 400 osób! Było bardzo miło i bardzo wesoło.  Dzięki ogromnej grupie ludzi, którzy włączyli się w przygotowania wszystko poszło gładko i sprawnie. 

        Jak Państwo wiedzą impreza miała miejsce w Sobotę 27-go maja w Centrum JPII i początek był o godzinie 7:30. Owszem, dużo osób było wcześniej, ale wejście na salę znakomicie przygotowaną przez załogę Centrum zaczęło się o 7:30. Od razu po wejściu i wybraniu miejsc, uczestnicy mogli wrzucić swoje losy to specjalnego bębna. Oczywiście, cały Domator Team pomagał zarówno przy wpuszczaniu na salę, jak i w wycinaniu kuponów i umieszczaniu ich w bębnie losującym. Krótkie przywitanie i wyjaśnienie zasad losowanie oraz znakomita muzyka w wykonaniu kwartetu muzycznego pod przewodnictwem Marka Majewskiego wypełniły oczekiwanie na posiłek. Posiłek, tradycyjnie już był przygotowany przez Jana Gromadę (z liczną załogą).  Obfity i smaczny złożony z wielu dań obiad został podany o 8:00. Wiadomo, że jak „Polak, jak głodny to zły!”, dlatego w chwili rozpoczęcia losowania po godzinie 8:30 wszyscy byli w błogim nastroju!

        Przypomnę, jak wygląda samo losowanie. Na początku losujemy grupę finałową i składa się ona z 9 losów wyselekcjonowanych przez zaproszonych gości. Zwykle są to sponsorzy licznych nagród pocieszenia, o których powiem później. Wszystkie 9 losów trafia do szklanego pojemnika, na oczach wszystkich. Jest to tak zwana grupa finałowa. Z tej grupy wyłoniony jest później zwycięzca na zasadzie odwrotnej kolejności. Co to oznacza? 

        Otóż, kiedy zaczynamy eliminację, by wyłonić zwycięzcę zwykle jeden z zaproszonych gości wyciąga pierwszy los. W tym roku honor ten miała Pani Iwona Gańczak (współpracujący z nami prawnik). Gdy pierwszy los został wyłoniony i zostało odczytane nazwiska „eliminowanej osoby” ta, w formie „rewanżu”, eliminuje następną osobę. I tak miało to miejsce do momentu, kiedy w naczyniu z losami pozostał ostatni los.  Muszę dodać, że każdy z grupy finałowej otrzymywał nagrodę pocieszenia. Drugą nagrodą były wakacje dla dwóch osób na Kubie (Ana & Oleksander Somov), a trzecia to bonus $1,000 (Maurycy Pasternak). Zabawne jest też to, że w grupie finałowej znaleźli się zwycięzcy poprzedniej edycji losowania – Iwona i Jacek Ziołek. 

        Napięcie na sali sięgało zenitu, ale by „podgrzać” atmosferę część artystyczna była kontynuowana jeszcze przez moment. Ostatni los (zwycięski) został wyjęty z pojemnika losującego przez przedstawiciela „dealership” Mercedesa z Oakville pana Łukasza Wojnarowskiego. Łukasz był na takiej wielkiej imprezie związanej z losowaniem samochodu po raz pierwszy, ale od razu wyjął zwycięski los „bardzo profesjonalnie” i na oczach wszystkich zgromadzonych wyczytał nazwiska zwycięzców. W tym roku są to Irena Stępień i Antoni Napiórkowski. Brawo!

        Zaskoczona para przez moment myślała, że robimy sobie żarty. Kiedy dotarli na scenę widać było wzruszenie! Antoni stwierdził „marzenia się spełniają”, a Irena stwierdziła, że czerwony kolor Mercedesa jest „bardzo twarzowy” i że będzie ją łatwo poznać. Oklaski, gratulacje od obecnych na sali oraz całego domator Team trwały, jakiś czas, ale... po chwilowej celebracji nadszedł czas na losowanie bardzo licznych nagród pocieszenia. Było ich ponad 55 i stół z nagrodami aż się uginał pod ich ciężarem. 

        W tym roku rola „sierotki” losującej nagrody przypadła panu Antoniemu (zwycięzcy imprezy). Robił to chętnie i z gracją i wszystkie nagrody trafiły w ręce bardzo wielu osób spoza grupy finałowej.

        Bardzo serdecznie, chciałby raz jeszcze podziękować wszystkim uczestnikom, naszym klientom za wspaniały czas razem! Wielu z nich podkreślało, że pomimo, że nie wygrali niczego, świetnie się bawili w czasie losowania. Jak Państwo wiecie była to 19. edycja losowania samochodu od Domatora. Jest to możliwe tylko dzięki naszym wiernym klientom i przyjaciołom.  

        Jest teraz czas by podziękować kilku osobom:

        Mojej żonie Agnieszce, która spędziła całe tygodnie przygotowując listę obecności i organizując zaproszenia.

        Całemu domator Team w składzie: Kasia Czaplińska, Dorota Szapowałow, Iwona Nowych, Anna Koba, Małgosia Wielądek, Marlena Walowska oraz Dominika Spychalska!

        Centrum JP2 – wspaniała obsługa

        Marek Majewski wraz z zespołem!

        Tomek Sołowij – kamera i reportaż – który będzie już wkrótce na You Tube.

        Maciek Hajecki – zdjęcia i reportaż 

        Joanna i Jarek Dąbrowski – scenografia

        Marek Kornaś – Nowa Printing – zaproszenia

        Jan Gromada – catering

        Andrzej Kumor „Goniec” – reportaż z imprezy, który już można zobaczyć wpisując w wyszukiwarce „losowanie mercedesa 2017”.

        A teraz jeszcze o licznych sponsorach naszej imprezy. Główna nagroda (Mercedes) oraz większość głównych nagród pocieszenia jest fundowana przez domator team, ale mamy zawsze bardzo wielu sympatycznych sponsorów, którzy rozumieją potrzebę networking i wspierania innych biznesów przez co często mogą liczyć na naszą rekomendację. Ponieważ tych sponsorów było sporo, dlatego nie będę podawał jakie nagrody ufundowali, ale uważam, że powinienem wymienić osobę oraz firmę jaką reprezentuje. Ta lista nie jest według wartości nagród, bo nie jest to teraz istotne. Każda nagroda jest tak samo doceniana i szanowana:

1. Ed Nakon – Real Esate prawnik.

2. Przemek Poźnański – Smart Furnitures

3. Leszek i Ewa Dziadecki – Advantage group of finance.

4. Chris Bereśniewicz – Avante Survaying

5. Iwona Gańczak – Prawnik

6. Tekman Flooring and Staircases

7. Orbit Restaurant

8. Starsky Supermarket

9. Monika Liberek – Prawnik

10. Beata Palka – School Maya B (Polski daycare)

11. Polska Credit Union – Ania Kornaś

12. Barbara Pilecki – TD

13. Iwona Sawicka – RBC

14. Tomek Spychalski – Mortgages

15. All Dom 

16. Roman Clock Repairs

***

Reputacja jest najważniejsza! Ludzie są naprawdę cudowni

        Maciek, to jest chyba niesamowicie fascynujące obserwować rynek nieruchomości w Kanadzie? Twoja kariera, budowanie firmy, budowanie swojego znaku, bo Czapliński to jest w tym momencie marka, przypada na okres niesamowicie burzliwego rynku handlu nieruchomościami. Pomogłeś wielu ludziom wykorzystać tę sytuację, wzbogacić się, właśnie dzięki inwestycjom w domy, dlatego powiedz mi, jak wygląda przyszłość? Bo z jednej strony, wiele osób jest bardzo zadowolonych; ci, którzy te domy już mają; z drugiej strony, sytuacja rodziny, która rozgląda się za czymś, co można byłoby kupić, jest trudna, a więc co taka rodzina może w tej dzisiejszej sytuacji zrobić?

        - To jest trudne pytanie, bo rzeczywiście, dzisiaj nie ma prostej odpowiedzi. Jest bardzo trudno młodym ludziom zacząć, bo ceny są niebotyczne, dlatego zawsze zachęcam, aby kupować domy, z możliwością wynajmowania, na przykład basementu, tak jak my zaczynaliśmy, kiedy przyjechaliśmy do Kanady. Wtedy, prawie 30 lat temu, mimo że z dzisiejszej perspektywy ceny były bardzo niskie, dla nas były nieosiągalne. Przy oprocentowaniu, które wtedy było, na poziomie 12 – 13% to było tak, jakby w tej chwili kupowało się nieruchomości za 700 – 800 tys. dol. A zarabiałem wtedy na początku $12 na godzinę. Tylko dlatego, że postępowałem logicznie i zamiast rzucić się na coś, co nie miało sensu, czyli jakieś drogie domy, kupiłem dom, w którym była możliwość wynajmowania sutereny, to $1200, które dostawaliśmy za wynajem od razu pomogło nam stanąć na nogi. Dzięki temu po 8 latach byliśmy w stanie ten dom spłacić. 

        To jest jedna z możliwości. Czyli, być może trzeba być mniej ambitnym, ale pomóc sobie poprzez kupowanie nieruchomości, które dają możliwość wynajmowania części domu, wtedy państwo dostajecie dodatkowy dochód. Oczywiście,  nie wszystkim to odpowiada. 

        - Niektórzy czują się niebezpiecznie wynajmując komuś mieszkanie w we własnym domu...

        - Jeżeli chcemy mieszkać bliżej, to musimy kupić tańszy domy, być może na początek kondominium, jeżeli nie chcemy w kondominium, to musimy niestety poświęcić nasz czas i dojeżdżać z większej odległości mieszkać trochę dalej. To, co się dzieje,  na Queensway, czy na autostradach to są właśnie ci ludzie, którzy kupili domy taniej, ale trochę za miastem. To też jest jakaś opcja. No, nie ma złotego środka. 

        Proszę też pamiętać, że inwestycja w nieruchomości, to jest inwestycja długoterminowa. Ostatnio  trochę bawi, że ludzie podchodzą do inwestycji w real estate, jak do inwestowanie na giełdzie. Dzisiaj oglądają wiadomości, sprawdzają ceny, i na podstawie tych wiadomości jutro opierają swoje decyzje. Dlatego się nie wolno przejmować tym, że ceny troszeczkę drgną w górę, czy w dół; bo jeżeli kupujemy nieruchomość dzisiaj, będziemy w niej mieszkać przez następne 20 lat, bo tak przeważnie wszyscy z nas planują, to te ceny, nawet jeżeli są dzisiaj troszeczkę wysokie, to po tych 20 latach będziemy na nie patrzeć, jako na osiągalne  i dostępne. 

        Niestety to o czym się dzisiaj zupełnie nie mówi to, że mamy inflację. 

        - Bo do tej inflacji nie wlicza się cen domów i bardzo wielu innych rzeczy? 

        - Tak, inflacja jest zdecydowanie wyższa niż się mówi. 

        Wydaje mi się, że ceny domów w czasie naszego życia, dostosują się do naszych możliwości opłacania. Wiadomo że na początku jest trudno zacząć. 

        Na szczęście wielu młodych ludzi ma tutaj nas, czyli rodziców. Bo tak, jak my przyjeżdżaliśmy do Kanady w tej emigracji solidarnościowej, praktycznie byliśmy goli, weseli i nie mieliśmy żadnej pomocy od rodziców. Dzisiaj, wiem, że te dzieci, które zaczynają, są lepiej wykształcone, znają język angielski, mają często dobre zawody no i mogą liczyć na pomoc własnych rodziców. Po prostu muszą państwo być cierpliwi. 

        - Powiedz mi, jak Ty budowałeś swoją firmę, jaka jest twoja dewiza? Gdybyś komuś dzisiaj miał poradzić, jak robić biznes w tym kraju, na co przede wszystkim zwracać uwagę? 

        Wydaje mi się, że na to, co zawsze jest istotne;  rzetelność, uczciwość, troska o interes klientów, nie chodzenie na skróty. 

        To jest bardzo ciekawy biznes. W nieruchomościach, można zrobić ogromne pieniądze, ale często gdy ktoś o tym zapomni, że my robimy usługę dla klienta, a myśli tylko o własnej kieszeni, to wtedy jest krótka droga. Bo gdy tylko znajdzie się kilka osób, które są niezadowolone albo czują się oszukane, to wówczas tracimy reputację. A reputacja jest tym, co jest najważniejsze. To, co mi pomogło w budowaniu tego biznesu, to trochę przypadek, w tym sensie przypadek, bo zostałem oszukany właśnie przez agenta handlu nieruchomościami. To mnie tak zirytowało, że postanowiłem sam zostać agentem. A ponieważ na początku mojej kariery dużo domów projektowałem, znałem dużo kontraktorów, którzy planowali kupno domu i renowację, to automatycznie stali się moimi klientami. Oczywiście, fakt że z wykształcenia jestem architektem, to też mi pomaga inaczej podchodzić do kupna czy sprzedaży nieruchomości; mogę ludziom udzielić rzetelnej porady, a nie tylko powiedzieć, jak wypełnić formularz, czy załatwić pożyczkę; mogę doradzić, czy dom jest w dobrym stanie, czy jest funkcjonalny, czy zakup ma sens. 

        Oczywiście, nie można zapominać o państwu, o Polonii, o klientach, bo przecież sukces odniosłem właśnie dzięki wam. 

         No właśnie,  jesteś tym, kto jest obecny w całej społeczności, a nie tylko zarabia pieniądze i zamyka drzwi za sobą; jesteś sponsorem bardzo wielu imprez, ogłaszasz się wszędzie, również w naszej gazecie i   wszędzie cię widać. 

        To oczywiście, jest jeden ze sposobów budowania marki, ale rzeczywiście od początku, kiedy razem z Agnieszką zaistnieliśmy w tym biznesie, sponsorujemy bardzo wiele polskich imprez, Dzień Polski przez te wszystkie lata, kiedy był na Ontario Place, tam zawsze byliśmy głównym sponsorem, współpracujemy z wieloma impresariatami, które sprowadzają teatry z Polski. Przeważnie, wszystkie te rzeczy są przez nas sponsorowane, to jest to, co możemy zwrócić naszym klientom, bo jeśli my przyczynimy się w jakiś sposób do zaistnienia tych imprez, to również państwo z tego korzystacie, a my dzięki temu jesteśmy bardziej zauważalni. 

        - Dzisiaj  losowanie mercedesa, skąd pomysł, żeby losować samochód wśród klientów?  

        To już jest 19. edycja, już to jest historia, nawet nie pamiętam w którym roku zaczęliśmy. Rzeczywiście, chciałem się w jakiś sposób wypromować. Mamy konkurencję i też podglądamy czasami u innych ludzi, pewne rzeczy kopiujemy. Wpadłem na taki pomysł; dlaczego nie losować samochodu? Jeżeli rocznie mam około 80 – 100 klientów, to jeżeli z każdej transakcji odłoży się trochę, żeby zasponsorować coś takiego unikatowego i połączy to z obiadem z eleganckim miejscem, gdzie ludzie mogą przyjść, spotkać się i poznać... To też jest taki rodzaj podziękowania dla klientów, a przy okazji umacnia naszą pozycję. Na początku losowaliśmy Hondę, teraz to już jest piąta edycja, kiedy losujemy mercedesa klasy B, wydaje mi się że to troszeczkę podniosło poprzeczkę. Konkurencja usiłowała nas kiedyś kopiować; byli agenci, którzy też zaczęli to ogłaszać. Pamiętam, jak w pierwszym roku, kiedy ogłosiliśmy że będzie losowana Honda, to jeden z agentów również ogłosił że będzie losował Hondę. Nigdy tej Hondy nikomu nie dał, ale to jest właśnie to, co powiedziałem, jeżeli się coś komuś obieca, to trzeba tego dotrzymać. Jeżeli ktoś tego nie robi, to jest to najgorsze posunięcie biznesowe. Dlatego, że tak jak powiedziałem, trzeba być konsekwentnym w każdym biznesie. 

        A Mercedes; sam widzisz, teraz jest duża liczba oczekujących, emocje są ogromne, mamy nie tylko jedną główną nagrodę, jest wiele nagród pocieszenia, współpracujemy z wieloma sponsorami, którzy chętnie nas też wspierają, dają wartościowe nagrody. 

        Po takich imprezach, wiem z doświadczenia, że ludzie mówią, „nie wygrałem, ale świetnie spędziłem czas, miałem okazję wyjść, zjeść dobry obiad”. Ludzie są naprawdę cudowni. Oczywiście, było tak, że czasami te samochody wygrywali ci bardziej zamożni, ale bardzo często tak się szczęśliwie składało, że samochód wygrali ludzie, którzy naprawdę go potrzebowali. Pamiętam, kiedyś Hondę wygrała matka samotnie wychowująca dziecko, czy trójka rodzeństwa która ciułali pieniądze żeby kupić samochód używany, bo nie mieli czym dojeżdżać do pracy  -wygrali Hondę. Takie sytuacje były, i jest to bardzo miłe, bo my wtedy czujemy się świetnie, że komuś pomogliśmy, że zrobiliśmy coś dobrego.

        - Jaki jest Maciek Czapliński na co dzień, jakie masz hobby? Jak spędzasz czas wolny. Wiem że jeździsz po świecie.  Byłeś wielu ciekawych miejscach, nurkujesz. Co jeszcze? 

        - Ostatnio zacząłem się uczyć hiszpańskiego. Postanowiłem jeszcze być w stanie pojechać w różne miejsca na świecie i po hiszpańsku zamówić sobie, na przykład, drinka. Tak jak wspomniałeś uwielbiam nurkować, robię to już od wielu lat. Byłem niedawno na fajnej wyprawie na Filipinach. Zachęcam państwa do obejrzenia na YouTube. Wystarczy wpisać nazwisko Czapliński i Phillipines po angielsku, a zobaczycie bardzo ciekawy film. Mnie dech zaparło to co działo się pod wodą. 

        Następna pasja to wędkowanie, szczególnie w oceanach. We wrześniu wybieram się z moim zięciem. Jedziemy razem na męską wyprawę wędkarską, już jesteśmy obydwaj bardzo tym podnieceni. Prócz handlu nieruchomościami, moją pasją jest architektura. Projektuję domy, buduję domy i uwielbiam robić coś nietypowego. Poza tym książka, dobry film i czas dla rodziny. Staram się żyć dzisiaj. Spotkałem wielu ludzi, którzy zrobili bardzo duże pieniądze i zapomnieli, że żyje się codziennie. Pamiętam przyjaciela, który już nie żyje. Był warty prawie miliard dolarów, ale  powiedział, że zamieniłby się na moje życie, a ja mu odpowiedziałem, że ja bym się na jego nie zamienił; raz był na Florydzie -  ale umarł bardzo bogato.

        - Zatem przyjmij gratulacje, a  przede wszystkim życzenia zdrowia i realizacji tych wszystkich planów 

         - Mam nadzieję, że będę zdrowy bo już mnie kiedyś ktoś raz złośliwie pogrzebał, i poszła plotka że nie żyję. Potem ktoś inny mi mądrze powiedział, że jeśli ktoś mi tak raz coś zrobił, to będę żył długo. Na to liczę - będę się starał jak najdłużej. (śmiech).

***

Rozmawiamy Ireną Stępień, która wraz z mężem wygrała auto. 

 - Dlaczego akurat wybrała Pani Maćka Czaplińskiego? 

- 20 lat temu pierwszy dom kupiliśmy z Maćkiem. Maciek zrobił świetną robotę 20 lat temu, i postanowiliśmy ponownie z nim kupować 

 - A dlaczego wybrała Pani Maćka 20 lat temu? 

- 20 lat temu było jeszcze mało agentów, dlatego Maciek był prekursorem tutaj na rynku handlu nieruchomościami.

- Od jak dawna Pani jest w Kanadzie i co Pani i pani mąż robicie? 

 -  Jesteśmy już 30 lat, obecnie prowadzę małą działalność gospodarczą, rozliczenia podatkowe i doradztwo emerytalne. Mąż też prowadzi własną działalność remontowo budowlaną. Mąż kocha samochody i mamy w domu Audi, BMW, volkswageny, ale Mercedesa jeszcze nigdy nie mieliśmy, tak że, jak mąż powiedział, „marzenia się spełniają”.

- Gratulujemy. 

***

Rozmawiamy z przedstawicielem dilera -Łukaszem Wojnarowskim:

 -Od jak dawna pracuje Pan w przedstawicielstwie Mercedesa w Oakville? 

- Od 2012 r. jestem z mercedesem, ale w tej lokalizacji półtora roku. 

- Jak by Pan w skrócie scharakteryzował ten model, który tutaj został wylosowany? 

 - To bardzo wszechstronny samochód, świetny na nasze warunki, można jeździć sportowo,  ale i ekonomicznie.

- Czy Mercedes to  popularna marka tutaj u nas w okolicy? 

- Bardzo popularna.

-  Ma Pan dużo klientów Polaków? 

- Tak, i bardzo się cieszę że teraz przy okazji takiej imprezy mogę poznać więcej Polaków.  

piątek, 26 maj 2017 14:56

Wkrótce losowanie mercedesa

Napisane przez

maciekczaplinski       Już w tę Sobotę 27-go maja w Centrum Jana Pawła II wielka impreza! Losowanie samochodu dla wszystkich kwalifikujących się klientów Domator Team - czyli Realty Executives Domator Inc. Początek imprezy o godzinie 19:30. 

        W imprezie tej biorą udział klienci, którzy zakupili lub sprzedali nieruchomości wraz z Domator Team i tylko te transakcje, które do dnia imprezy będą „zamknięte”. Każda transakcja liczy się za jeden los. Tak więc niektórzy z naszych klientów mają po dwie lub więcej szans wygrania Mercedesa B250. 

        Jest to 19-ta edycja losowania samochodu od „Domatora”. Na początku losowaliśmy Hondę Civic. Obecnie po raz 6 losujemy Mercedesa Clasy B.  Jesteśmy pierwszą firmą Real Estate na terenie Ontario, która zaczęła losować samochód dla swoich klientów. Mieliśmy i mamy kilku naśladowców, ale my byliśmy pionierami.

        Samo losowanie ma zawsze charakter bardzo uroczystego obiadu wraz z występami artystów, którzy umilają wieczór. W tym roku ponownie losowanie odbędzie się w Centrum JP II ze względu na większą salę. Pierwsze szesnaście edycji miało miejsce w bardzo z nami zaprzyjaźnionej Fregacie.  W losowaniu pomagają nam często artyści z “Kabaretu pod Bańką”. 

        Znakomity obiad będzie przygotowywał pana Jan Gromada, a oprawę muzyczną zapewni Marek Majewski z 4-osobowym zespołem muzycznym. Ostatnim razem Marek wraz z muzykami dali taki  popis, że wszyscy zapomnieli po co się pojawili na sali i zrobiła się prawie taneczna impreza!

        To, co sobie bardzo cenimy w biznesie to lojalność i wzajemny szacunek. Jest w końcu na rynku polonijnym bardzo wielu dobrych agentów, a jednak bardzo wielu naszych klientów wraca do nas nie tylko dlatego, że mają szansę na  wygranie samochodu. Wracają najczęściej dlatego, że my dbamy o ich interes i dbamy o to, by nie “kupili kota w worku”. Jak Państwo wiedzą jestem w biznesie od prawie 26 lat i w tym czasie pomogłem ponad 3500 rodzinom kupić lub sprzedać domy czy mieszkania. To świadczy o zaufaniu.

        A propos zaufania warto powiedzieć jak odbywa się losowanie, by było ono sprawiedliwe. Dzięki systemowi, który  wymyślił Wojtek Gawenda przy pierwszym losowaniu możemy spokojnie podchodzić do każdego losowania, bo po prostu mamy całą salę nadzorującą sam fakt  losowania oraz jest ono tak opracowane, by nie było podejrzeń o “kupienie” wyniku.

        Zacznijmy od początku.  Wszyscy, którzy kwalifikują się na losowanie dostają zaproszenia poprzez pocztę. By wziąć udział w losowaniu, muszą oni przyjść na losowanie z ważnym zaproszeniem lub wysłać przedstawicieli. Następnie, wszystkie losy są osobiście wrzucane do bębna losującego w identycznych kapsułach. Ostatni los może być dodany do bębna losującego o 8:15 Po tym czasie nowe losy nie są akceptowane.  Kiedy zaczynamy losowanie ma ono dwa etapy. Pierwszy etap to losowanie 9 losów, które trafią do finału. Te losy bez otwierania przekładane są do szklanego pojemnika. Wszystkie pozostałe losy usuwane są z bębna losującego. Po finałowym etapie losowania, pośród tych losów losujemy bardzo wiele nagród pocieszenia.

        Ale wróćmy do losów finałowych. Spośród nich losujemy pierwszy, który jest pierwszym losem, który odpada! I teraz zaczyna się zabawa, bo każdy kolejny wyciągnięty los też odpada i losują go kolejni odpadający czyli w praktyce nikt kto mógłby coś „zamieszać” nie dotyka losu!  Ostatni  los, który pozostaje w bębnie losującym jest tym, który wygrywa Mercedesa! 

        Jak wspomniałem, jest bardzo wiele nagród pocieszenia. Wszyscy z rundy finałowej dostają nagrody.  

        Tak naprawdę to mogę powiedzieć z pełną odpowiedzialnością, że nawet jeśli ktoś z naszych klientów na losowaniu nagrody nie wygra to i tak na sali będą sami zwycięzcy. Ceny nieruchomości wzrosły od 15 do 30% w ciągu ostatnich dwóch lat czyli każdy i tak “zarobił” równowartość mercedesa. 

        Ponieważ artykuł ten jest publikowany tuż przed losowaniem o zwycięzcach oraz sponsorach oraz samej imprezie będą mogli Państwo przeczytać na mojej stronie www.czaplinski.ca zaraz po losowaniu.

czwartek, 18 maj 2017 23:24

ADULT LIFESTYLE DOMY

Napisane przez

maciekczaplinski        Z chwilą przejścia na emeryturę w większości przypadków nasze dochody znacznie się obniżają. Często, nawet jeśli mamy spłacony dom, jest nam trudno nadążyć z opłatami wiążącymi się z kosztami utrzymania. 

        Średnia emerytura kanadyjska jest tak niska, że wystarcza zwykle na jedzenie i podstawowe wydatki. Utrzymanie z niej samochodu, czy domu jest prawie niemożliwe. Z samochodu jesteśmy czasami w stanie zrezygnować, ale dom jest niezbędny i tu należy pomyśleć co zrobić. 

        Jest faktem, że jeśli osoba starsza mieszka w domu, na przykład w okolicy Roncesvalles, to ten dom najczęściej ma ponad 100 lat i wymaga mnóstwa napraw, opłat za ogrzewanie, ma zapewne wysokie podatki, które nie jest łatwo opłacić z emerytury. Domy takie również, nie bardzo są przystosowane do potrzeb osób starszych, bo zarówno łazienki, jak i schody są poważnym problemem. Można oczywiście taki ogromny dom zamienić na mieszkanie w Metro Toronto lub mniejszy domek parterowy w Etobicoke lub Mississaudze.  Rozwiąże to problem schodów, ale nie będzie wcale tanim rozwiązaniem, bo ceny za mieszkania i małe domki w całym Toronto są wysokie. 

        Ostatnio pomogłem wielu rodzinom znaleźć domy poza Metro Toronto. Coraz częściej ludzie wynoszą się z drogiego i zatłoczonego Toronto do małych i spokojnych miasteczek.  Jak wiemy wszyscy, obecnie ceny domów są bardzo wysokie w Toronto. Ostatnio średnia cena domów przekroczyła milion dolarów. Jest to bardzo niedobra informacja, dla tych, którzy muszą kupić dom dla rodziny. Ale jest to bardzo dobra informacja dla tych, którzy już domy mają spłacone. Nagle się okazuje, że posiadają oni ogromne equity, ale zamrożone w domu.

        Jaka jest korzyść takiego posunięcia? Bardzo prosta. Korzystając z gorącego torontońskiego rynku, możemy sprzedać nasz dom za bardzo dobre pieniądze. Często jest to $800,000 i więcej. Jeśli za połowę kupimy dom poza miastem za gotówkę, drugą połowę możemy zainwestować na 8-10% czyli mamy dobry stały dochód by mieć pieniądze na życie (które jest tańsze w tych rejonach). $400,000 zainwestowane na 8% w skali roku daje $32,000 dochodu. Ta suma plus emerytura wystarczy na spokojne życie.  Również podatki od nieruchomości są mniejsze bo naliczane są od niższej wartości domu. Spłacony dom i stały dochód dają nam poczucie bezpieczeństwa finansowego. Ta wygodna sytuacja powoduje, że coraz więcej emerytów w Toronto zaczyna myśleć podobnie i ten rynek też zaczyna być gorący. Wynikało to z mojej rozmowy z kilkoma lokalnymi agentami. Dlatego nie warto zbyt długo czekać z decyzją jeśli ktoś myśli o takiej zamianie. 

        Często hamulcem przy zamianie domu na dom jest obawa przed “uprawianiem” ogrodu, dlatego wielu ludzi starszych wybiera zakup “condo apartment” gdzie nie muszą się tym zajmować (ogrodem). Czy są inne alternatywy? 

        Moim zdaniem, zdecydowanie lepszą alternatywą są małe osiedla domów przeznaczone dla ludzi powyżej 50 roku życia i określane “Adult Lifstyle” - Takie osiedla powstają zwykle z dala od wielkich miast, bo oczywistym magnesem musi być cena. Nie oznacza to, że nie ma takich osiedli w Mississaudze, Brampton czy Acton. 

        Otóż, osiedla  “Adult Lifstyle” zwykle składają się z 2-3 sypialniowych domków o powierzchni około 1100 do 1500 sf, Czyli są akurat tanie w utrzymaniu oraz łatwe do ogarnięcia. Zwykle są to domy parterowe. Zwykle stawiane są na własnych działkach, ale działki nie są dzielone płotami. Chodzi tu o to, by mieszkańcy mogli się integrować i łatwo odwiedzać, ale również o to, że teren zielony jest zwykle “uprawiany” przez zatrudnionych ogrodników. Tak więc, ten podstawowy problem dla ludzi starszych jest rozwiązany. Zwykle taki kompleks ma pewne “maintenance”, z którego opłacane jest utrzymanie terenu, często tak zwany “club house”, basen ewentualnie ochronę. Niektóre osiedla mają nawet własną pielęgniarkę, która może odwiedzać potrzebujących opieki. Z tym, że większość mieszkańców jest zwykle w dobrej formie i dba o siebie. Moim zdaniem, takie osiedla są znakomitym pomysłem i zdecydowanie lepszym rozwiązaniem niż “złota klatka” w budynku wielopiętrowym.

        Jedno z takich osiedli jest zlokalizowane w miasteczku TILLSONBURG. Miasto to ma 15,000 mieszkańców, ładny nowy szpital, bardzo ładne centrum z wieloma restauracjami i usługami w pięknych zabytkowych budynkach. Jest zlokalizowane blisko Woodstock i London i ma łatwe połączenie z Toronto poprzez HWY 401 i 403. Jest niezwykle spokojnym i czystym miastem.

        W osiedlu tym są obecnie wystawione 2 domki na sprzedaż i UWAGA ceny - $219,000 i $329,000 za naprawdę ładne i dobrze zaprojektowane bungalows. Bardzo ładne plany z dużymi kuchniami i 2 pełnymi łazienkami. Ładnymi family rooms i pokojami dziennymi. To co jest niesamowite, że maintenance wynosi tylko $450 na rok i pokrywa możliwość korzystania z basenu i “Club House”.  Jest to zdecydowanie lepsze niż mieszkanie w “zbyt dużym i zbyt drogim do utrzymania domu w Toronto”    

        Wspomniałem na początku, że “nadwyżkę” pieniędzy można też zainwestować na 8 do 10%. Jakiego typu inwestycje mam na myśli? Osobiście po wielu latach próbowania różnych inwestycji, doszedłem do wniosku, że inwestuję tylko w takie, na których się znam, i nad którymi mam kontrolę. Osobiście uważam, że jedną z lepszych inwestycji są nieruchomości (indwidualne domy), które można wynajmować lub  pożyczki udzielane pod ich zastaw. Mam tu na myśli tak zwane “drugie hipoteki” (second mortgages). Nie mam tu na myśli syndicated mortgages. Drugie hipoteki są udzielane pod zastaw nieruchomości osobom indywidualnym potrzebującym takiej pożyczki. Pożyczkobiorca ma zwykle minimum 15% na downpayment. Bank jest skłonny pożyczyć do 70-75% wartości kupowanej nieruchomości i brakuje owych 10-15%, by zamknąć transakcję. Pożyczki takie są zwykle udzielane na rok lub dwa lata - na  8-12%, plus “fees”. Inwestycja taka jest bardzo bezpieczna, bo zabezpieczeniem jest konkretna nieruchomość. W wypadku nie spłacania pożyczonych pieniędzy – pożyczkodawca może spowodować „power of sale” i nawet przejąć nieruchomość. Mortgage broker jest osobą, która może znaleźć zainteresowanych pożyczkobiorców i ewentualnie sprawdzić ich wiarygodność kredytową. Zamówiony “appraisal” czyli wyceniacz nieruchomości - może potwierdzić wartość domu pod który pożyczamy pieniądze. Ale tak naprawdę zaufany agent jest tą osobą, która może potwierdzić właściwą inwestycję lub nie. 

        Raz jeszcze wracamy do słowa “zaufanie” - które zwykle wynika z lat doświadczenia oraz często wieloletniej znajomości.

 

maciekczaplinski        Wiele osób, myśląc o zmianie większego domu na mniejszy (downsizing), odkłada tę decyzję do czasu przejścia na emeryturę. 

        Głównym powodem odkładania decyzji o zamianie domu jest działalność zawodowa. Jeśli ktoś mieszka w Etobicoke i ma pracę w Brampton, to dojazd, pomimo że męczący, jest ciągle akceptowalny. Gdybyśmy natomiast, jeszcze pracując, kupili dom w St. Catharines, ale nadal pracowalibyśmy w Brampton, nasze dojazdy do pracy byłyby bardzo uciążliwe. 

        Jeśli mamy na przykład do emerytury jeszcze 10 lat, ale w głębi serca tak naprawdę widzimy siebie mieszkających na emeryturze na przykład w Wasaga Beach, to czekanie z decyzją kupna domu „do czasu emerytury” jest bardzo kosztowne. Proszę sobie wyobrazić, że tak jak wspomniałem wcześniej, nasza emerytura ma być za 10 lat i odkładamy decyzję zakupu. Zakładając, że rynek nieruchomości nie stoi w miejscu i ceny w przykładowej Wasaga Beach będą wzrastały po 4 proc. w skali roku, to po 10 latach dom, który obecnie kosztuje 400.000 dol., będzie kosztował o ponad 40 proc. więcej, czyli około 560.000 dol. Powstaje pytanie – czy lepiej go kupić teraz, by „zarezerwować” sobie cenę, czy czekać z zakupem przez następne 10 lat? 

        Istotne jest także, że dom, który mamy w Toronto, też będzie szedł w górę. Przy średnim wzroście cen w Metro na poziomie 6 procent w skali roku i średniej cenie domu przynajmniej 700.000 dolarów, po 10 latach dom taki powinien być wart ponad 60 proc. więcej, czyli około. 1.120.000 dolarów.  Zakładając, że dom w Toronto jest spłacony, różnica, jaka nam pozostanie w kieszeni pomiędzy „typowym downsizing”, kiedy dom kupujemy dopiero w chwili przejścia na emeryturę, a „advanced downsizing”, kiedy kupujemy dom o 10 lat wcześniej, jest znacząca. W naszym przykładzie jest to ponad 160.000 dolarów, ale może być znacznie więcej. Zaletą takiego zakupu z wyprzedzeniem jest fakt, że kupujemy go już teraz znacznie taniej, niż będzie on kosztował za 10 lat – w związku z tym gwarantujemy sobie znacznie lepszą cenę i znacznie lepszy start w chwili przejścia na emeryturę. Ten drugi dom (na emeryturę), jeśli będzie wynajmowany, zostanie przynajmniej w połowie spłacony.

        Dlaczego jest to też takie ważne, by nie odkładać takiej decyzji? Ceny ROSNĄ bardzo szybko również wokół Toronto, a nawet w znacznej odległości od Metro. W Brampton na przykład ceny wzrosły w ciągu roku prawie o 25 proc., bo ci, których budżet nie wystarczał na Mississaugę, musieli zadowolić się tradycyjnie tańszym Brampton. Obecnie to samo dotyczy Acton, Waterdown czy Erin. Aż trudno uwierzyć, że do pół miliona nie ma obecnie prawie domów do kupienia wartych zainteresowania. Czyli obecnie zaczynają gwałtownie rosnąć ceny w Guelph, Waterloo czy Stoney Creek. Czekanie z decyzją naprawdę działa na niekorzyść i może być kosztownym błędem.

        Powstaje pytanie. Jak można sfinansować drugi dom? Przecież trzeba dostać pożyczkę hipoteczną na drugą nieruchomość, a nie wszyscy mają duże dochody?

        To jest właściwie najprostsze, pod warunkiem że mamy dobry kredyt (powyżej 600 bicon scores) oraz 20 procent down payment. 

        Wiele banków ma specjalne programy dla inwestorów kupujących drugi, trzeci czy czwarty dom. Nie jest istotne, czy mamy dwa, trzy czy pięć domów, jak długo mamy na każdy 20 procent down i dochód z danego domu pokrywa płatność za hipotekę. Nasz personalny income nie musi być nawet brany pod uwagę. Jest to właściwie bardzo istotna informacja. Bo co stoi na przeszkodzie, by mieć więcej niż jedną income property? Jeśli kupimy dom teraz, używając programu, o którym wspomniałem, to jest duża szansa, że po 10-15 latach dom taki może być spłacony, a jednocześnie będzie wart znacznie więcej, bo coroczny wzrost cen oczywiście wpływa na wartość. Czy nie jest to idealna sytuacja? 

        A teraz warto dokonać kilka wyliczanek. Przy obecnych oprocentowaniach pożyczek hipotecznych, każde 450 dolarów obsługuje 100.000 dolarów pożyczki hipotecznej miesięcznie. Chciałbym przypomnieć, że w domach lokatorzy zwykle płacą za utilities, a właściciel spłaca hipotekę oraz podatek od nieruchomości. 

        W dzisiejszych czasach, nawet w takich miastach jak Guelph, można wynająć średniej wielkości dom wolno stojący (bo do takich zakupów zachęcam) za około 2500 tysiąca na miesiąc. Czyli jeśli założymy miesięczny podatek od nieruchomości na poziome 350 dol. na miesiąc i ubezpieczenie domu około 100 dolarów na miesiąc, to praktycznie to, co pozostaje, obsługuje bez problemów 400.000 dolarów pożyczki hipotecznej. Dodając nasze 20 procent, które musimy dać na down payment,  domy, które możemy kupić i będą się spłacały, są na poziomie cenowym około 500.000 dolarów. 

        Wspomniałem o Guelph oraz warto dodać Waterloo. Około godziny dojazdu od Mississaugi. Bardzo aktywne miasta z dobrym biznesem, a jednocześnie ciągle o połowę tańsze niż Mississauga czy Toronto. Moim zdaniem, ceny pójdą tam w górę o 25 procent w ciągu dwóch lat, ponieważ zarówno „emeryci”, jak i inwestorzy będą tam kupować ze względu na niskie jeszcze ceny.

        Wszystkich zainteresowanych zapraszam do kontaktu! Nieruchomości są historycznie najlepszą i najbardziej bezpieczną inwestycją.

        Pomagamy w downsizing, pomagamy w zakupie nieruchomości na inwestycję. Ja osobiście bardzo zachęcam do kupowania „z dala od miasta”, bo ceny w tych rejonach pójdą w górę znacznie szybciej niż w GTA i łatwiej jest zacząć. 

 

piątek, 05 maj 2017 14:56

Typowe błędy kupujących (18/2017)

Napisane przez

maciekczaplinski         Kupno domu to skomplikowany proces, podczas którego można popełnić szereg błędów. Przy obecnie niezwykle gorącym rynku, który zdecydowanie nie jest rynkiem kupujących, warto wiedzieć, jakich błędów unikać, by zwiększyć swoje szanse zakupu. Opisane tutaj typowe błędy nie stanowią pełnej listy i nie są opisane według ważności. Mam jednak nadzieję, że pobudzą do myślenia. 

        Lokalizacja – to najważniejszy czynnik przy wyborze domu. Sam dom w wielu przypadkach można poprawić czy przebudować, ale słaba lokalizacja będzie zawsze problemem. I jako złą lokalizację mam na myśli nie tylko kiepskie dzielnice. Dom w „drogiej dzielnicy”, ale wychodzący na tory kolejowe czy autostradę, to też nie najlepsza lokalizacja.

        Próba zakupu nieruchomości na własną rękę. Czasami niektórzy kupujący starają się pominąć agenta real estate w procesie zakupu, chcąc uniknąć płacenia wynagrodzenia, ale narażają się na popełnienie ogromnych błędów wynikających z braku wiedzy na temat wartości rynkowej, obowiązujących przepisów czy technicznych aspektów związanych z domami. Tak zwany buyer agent, który pracuje dla kupujących, jest bardzo ważny w procesie zakupu. Nie tylko zna on przepisy i cały proces zakupu, ale jego wiedza pozwala uniknąć bardzo kosztownych błędów. Od właściwej lokalizacji do wybrania właściwej pożyczki hipotecznej. Buyers agent jest waszym „bezpłatnym” konsultantem. Bezpłatnym, bo nasze wynagrodzenie jest wliczone w cenę zakupu.

        Nierozumienie trendów rynkowych. Kiedy mamy rynek kupujących (nadmiar podaży nad popytem), łatwo jest utargować dobrą cenę. W przypadku rynku sprzedających (brak domów, jak obecnie) – mamy mały margines do negocjacji. Znajomość sytuacji rynkowej pozwoli nam być przygotowanym do podjęcia właściwej decyzji. Dziś jest zasada – kto da więcej, ten ma dom!

        Brak rozeznania, na jaki dom nas stać – często kupujący koncentrują się na poszukiwaniach domu, analizując wszystko oprócz tak naprawdę, na co ich właściwie stać. Jedną z najważniejszych czynności przy poszukiwaniach domu powinna być analiza sytuacji finansowej oraz uzyskanie obietnicy pożyczki (preapproval). Z tym też wiąże się  sprawdzenie kredytu przed rozpoczęciem poszukiwań. Dobry kredyt jest obecnie znacznie ważniejszy niż poprzednio. Kilka lat temu można było dostać pożyczkę przy odpowiednio dużej wpłacie nawet ze słabym kredytem. Obecnie jest to prawie niemożliwe, chyba że od tak zwanych „B” landers. 

        Umowa warunkowa na załatwienie finansowania. Przy dzisiejszym rynku często jesteśmy zmuszeni do składania ofert bez warunku na finansowanie, kiedy mamy do czynienia z konkurencyjnymi ofertami. Warunek na finansowanie daje nam peace of mind, w sytuacji kiedy nie mamy konkurencji, warto go dodać. Natomiast w sytuacjach, kiedy spodziewamy się konkurencji, możemy jakby z góry zadbać o przyrzeczenie pożyczki, rozmawiając z naszym bankierem.

        Błędne przekonanie, że power of sale to jest znakomita okazja. W praktyce domy wystawione poprzez power of sale są często sprzedawane za wyższą cenę niż domy sprzedawane prywatnie przez ludzi w przymusowej sytuacji, jak rozwody, śmierć w rodzinie, szybka przeprowadzka czy czasami zła wycena. Ponadto domy sprzedawane poprzez power of sale są często bardzo zniszczone i wymagają dużych nakładów na renowację. Zresztą, na tak aktywnym rynku, kiedy można dom zagrożony przez power of sale sprzedać w każdej chwili – POWER OF SALE jest rzadkością.

        Brak wiedzy na temat kosztów związanych z utrzymaniem domu.  Utrzymanie domu to nie tylko opłaty za pożyczkę, podatki czy ogrzewanie. Należy pamiętać o kosztach związanych z drobnymi naprawami czy wzrostem kosztów za świadczenia. Planując zakup domu, takie dodatkowe niespodziewane wydatki powinny być uwzględnione w budżecie rodzinnym.

        Zakochanie się w oglądanym domu. Zdarza się, że po wejściu do domu nagle zakochujemy się w nim (czasami bez pamięci). To dobre uczucie, ale często prowadzi do błędnych decyzji. Proszę pamiętać, że zdrowy rozsądek i często porada doświadczonego agenta, który powinien być bezstronny, a jednocześnie świadomy tego co można kupić w danej okolicy za określone pieniądze, jest bardzo cenna. Działanie pod wpływem emocji często prowadzi do przepłacania za dany produkt. Oczywiście, że jeśli mamy ofertę warunkową, to mamy kilka dni na wycofanie się z błędnej decyzji, ale nie zawsze jest to możliwe.

        Pokazywanie prawdziwych uczuć.  Często się zdarza, że oglądamy dom, w którym obecni są sprzedający. Pokazywanie zachwytu domem czy zainteresowania to jak gra w pokera w otwarte karty. Powściągliwość w pokazywaniu uczuć tylko może wyjść nam na dobre. Należy pamiętać, że nie zawsze należy kupować dom za wszelką cenę.  Przy obecnym gorącym rynku zdarza się, że na niektóre domy pojawia się kilka ofert. Tutaj porada i zdrowy rozsądek „własnego” agenta powinny być brane pod uwagę. W gorączce negocjacji często przepłacamy za dom. Może się okazać, że za kilka dni kupimy taki sam znacznie taniej.

        Home inspections. Dla kupujących dom inspekcja jest bardzo ważnym elementem, który kupuje im tak zwaną „spokojną głowę”. Osobiście polecam home inspections, ale uważam, że należy je traktować bardziej jako edukację niż szansę na wykrycie wszystkich wad domu. Nie ma idealnego domu i nie ma inspektora, który wykryje wszystkie wady domu. Szczególnie te ukryte. Dziś, kiedy często mamy kilka ofert na jeden dom, ci, którzy chcą mieć inspekcję, mogą ją zrobić przed złożeniem oferty. To ma miejsce coraz częściej.

        Zbyt szybkie tempo renowacji i modernizacji. Często tuż po zakupie rzucamy się w wir usprawnień i modernizacji. To supersprawa, ale często warto w domu trochę pomieszkać, by poczuć, jakie zmiany tak naprawdę będą miały sens.

        Ukryte koszty związane z zakupem. Wiadomo, że koszty jednorazowe będą zmienne w zależności od kupowanej nieruchomości. Typowo jest to prawnik, ubezpieczenie CMHC, HST na ubezpieczenie. Natomiast należy jeszcze pomyśleć o ubezpieczeniu na życie, ubezpieczeniu domu, w przypadku zakupu ziemi HST. Itd.

        Umowy „na buzię” – w real estate wszystkie uzgodnienia powinny być na piśmie, aby mogły być wyegzekwowane. Wasz agent powinien o tym wiedzieć, ale również ta informacja jest ważna dla was. Należy domagać się wszystkich uzgodnień na piśmie.

        Pamiętanie o wzroście wartości. Kupując dom, rzadko myślimy o jego sprzedaży. A to jest ogromny błąd. Nie wolno zakładać, że będziemy w kupionym domu mieszkać zawsze, dlatego należy patrzeć na lokalizację oraz potencjał przyrostu wartości, by w chwili sprzedaży nie być stratnym.

czwartek, 27 kwiecień 2017 22:55

Ontario Fair Housing Plan

Napisane przez

maciekczaplinski        Premier rządu Ontario Kathleen Wynne – w poprzednim tygodniu zapowiedziała wprowadzenie Ontario Fair Housing Plan (OFHP), praktycznie ze skutkiem natychmiastowym. W planie zapowiedziano 16 nowych przepisów mających na celu ostudzenie niezwykle gorącego rynku nieruchomości oraz pobudzenie podaży nowych jednostek mieszkalnych.

        Według statystyk Toronto Real Estate Board – ceny domów w obrębie GTA wzrosły od poprzedniego marca średnio o 33%. Za to ceny wynajmowanych „unitów” wzrosły tylko w pierwszym kwartale tego roku w GTA o 8,3%. Przy takich szalonych zmianach  powstaje ogromny problem dla wszystkich, ale szczególnie dla młodych ludzi, którzy nie tylko nie mają szansy na zakup pierwszej nieruchomości, ale nie są też w stanie znaleźć nieruchomości do wynajęcia. 

        Te 16 nowych zasad było już powszechnie cytowanych w mediach, dlatego nie zamierzam ich powtarzać ponownie, natomiast wydaje mi się, że warto przynajmniej niektóre główne punkty planu przypomnieć i je skomentować.

        • Nowy 15% „Foreign Buyers Tax”, który będą musieli płacić zagraniczni inwestorzy kupujący nieruchomości w Ontario. Z tym że podatek ten nie będzie płacony przez uchodźców oraz będzie zwracany tym inwestorom zagranicznym, którzy uzyskają status imigracyjny w Kanadzie. Taki podatek wprowadzono w ubiegłym roku w Kolumbii Brytyjskiej i pomimo chwilowego zwolnienia rynku, pomału przestaje być to efektywne rozwiązanie. Dlaczego? Bardzo proste. Liczba transakcji zawieranych przez zagranicznych inwestorów jest marginalna (5-10%). Dla zagranicznych inwestorów nawet po wprowadzeniu podatku ceny oraz inwestycje w Kanadzie są niezwykle atrakcyjne z trzech powodów. Ceny, pomimo że dla nas są niezwykle wysokie, to z perspektywy takich miejsc jak Hongkong są śmiesznie niskie. Dolar kanadyjski jest niezwykle tani w porównaniu do dolara amerykańskiego, a inwestorzy zagraniczni operują tą walutą i na samej korzystnej wymianie zarabiają więcej niż wprowadzony podatek. Kanada jest odbierana jako bezpieczny i przychylny kraj dla obcokrajowców, którzy będą tu inwestować często z zamiarem osiedlenia się w terminie późniejszym. Oprócz tych trzech ważnych elementów, jest jeszcze jeden. Jak się pojawia nowy przepis, to zaraz ktoś wymyśli, jak go obchodzić. Moim zdaniem, już od dawna wiele nieruchomości jest kupowanych przy pomocy zagranicznych pieniędzy na członków rodzin inwestorów, którzy mają prawo pobytu w Kanadzie. Gdyby ten podatek był nawet większy, to kto zabroni inwestorom kupować nieruchomości na „podstawione” osoby, które będą formalnie na tytule własności, ale będą miały ogromny „private mortgage” od inwestora?  

        • Wprowadzono ponownie „rent control” na poziomie 2,5% rocznie. Z punktu widzenia lokatorów jest to przyjęte z entuzjazmem. Tak się ostatnio działo, że ceny za wynajmowanie szły tak samo szybko w górę jak ceny za zakup. W chwili kończenia się umowy wynajmu, lokatorzy byli często konfrontowani z niezwykle wysokimi podwyżkami. Wielu właścicieli stosowało różne sposoby, by pozbyć się lokatora zaraz po upływie terminu, by ponownie wynająć tan sam „unit” za znacznie wyższą sumę. Często nawet o 100%. Wprowadzenie „rent control” będzie chroniło lokatorów przed takimi praktykami. Z tym że to posunięcie z perspektywy inwestorów małych i dużych spowoduje, że wiele projektów, które były w przygotowaniu i miały dostarczyć na rynek wiele nowych mieszkań na wynajmowanie – zostanie zaniechanych. Firmy deweloperskie, które zaczęły widzieć bardzo dobry biznes w budowaniu „rental properties”, po wprowadzeniu „rent control” przestaną tworzyć nowe jednostki pod „rent”. Czyli dziecko zostanie wylane razem z kąpielą i w przyszłości jeszcze trudniej będzie znaleźć cokolwiek do wynajęcia.

        • Government wprowadzi zmiany do Residential Tenancies Act, by uściślić wiele zasad dotyczących wynajmowania oraz kontroli, jak lokator może być usunięty z zajmowanego mieszkania. Jeśli te przepisy będą jak dotychczas głównie broniły lokatorów, to z wynajmowaniem będzie jeszcze trudniej, bo mniej osób, szczególnie prywatnych, będzie chciało być narażonych na walkę z „wiatrakami”. Ale jeśli odwrotnie – za niepłacenie na czas będą konsekwencje i ułatwiony sposób pozbywania się „zawodowych lokatorów”, to wówczas wiele osób prywatnych może rozważać stworzenie nowej jednostki mieszkalnej we własnym domu, co znacznie by rozwiązało problem braku mieszkań.  

        • Rząd ma udostępnić tereny, które są własnością prowincji, pod budowę „affordable housing”. Jest to piękny pomysł, jeśli naprawdę tak się wydarzy, ale zwykle w takich sytuacjach „tani, bo rządowy” grunt trafia w ręce tych, którzy wiedzą, jak na tym zrobić dobre pieniądze w imię demokracji i dobra publicznego. Przypadków takich jest wiele. To, co moim zdaniem by znacznie bardziej zadziałało, to niekoniecznie „rozdawanie rządowej ziemi”. Wystarczyłoby, by proces zatwierdzania projektów oraz zmian do przepisów urbanistycznych został ułatwiony. Dziś w Mississaudze, by dostać pozwolenie na budowę na dom w obrębie Lorne Park czy Mineola – potrzeba od 6 miesięcy do roku! W reszcie miasta często 3-6 miesięcy. To samo dotyczy Toronto. Dostanie pozwolenia na budowę szeregówek – ponieważ często wiąże się to ze zmianą w przepisach urbanistycznych – trwa kilka lat. Tak być nie może. Zagęszczenie miasta poprzez pozwolenie budowania multipleksów w miejsce domów jednorodzinnych, tak jak to ma miejsce w Europie, jest jedynym szybkim sposobem na rozwiązanie problemu braku terenów.

        • Wprowadzenie podatku od pustostanów, czyli nieruchomości, które są zakupione przez inwestorów i trzymane są jako niewynajęte. Moim zdaniem, jest to marginalna liczba „unitów” i taki przepis nic nie zmieni. Jak kogoś stać, by utrzymywać puste mieszkanie, to i stać go będzie na dodatkowy podatek. Nadzieja na to, że nagle wszystkie pustostany zostaną wystawione na sprzedaż, jest naiwna. Mieszkań po prostu brakuje. W normalnych latach w Mississaudze było dostępnych na sprzedaż w kategorii „freehold” około 2000-2500 jednostek mieszkalnych od najtańszych do najdroższych. Dziś jest tylko 677. W cenie do 750.000 dol. tylko 123. Nawet gdyby trafiło na rynek nagle 50 jednostek z kategorii pustostanów, to i tak to nic nie zmieni. 

        • Poszczególne miasta będą mogły bardziej elastycznie ustawiać „property tax”, by stymulować budowę i zachęcać deweloperów do budowania nowych obiektów.  Chciałbym to widzieć! Jak dotychczas podatki idą tylko w górę i zawsze brakuje pieniędzy! Wątpię, by to się udało. Ponadto, deweloper po wybudowaniu obiektu i tak go sprzedaje i podatek spoczywa na nowym właścicielu. Jak to by miało stymulować budowę nowych obiektów?

        Osobiście uważam, że pozytywne jest to, że wszyscy widzą to, co się dzieje, jako problem. Rzeczywiście wiele osób w obrębie GTA nie jest w stanie nigdy kupić nieruchomości w Toronto! Spowodowało to niesamowitą migrację poza miasto w poszukiwaniu tańszych nieruchomości. Oczywiście tam ceny też wzrosły, i są znacznie wyższe niż rok temu. Ci, co przechodzą na emerytury, będą zadowoleni, ale ci, co są zmuszeni do codziennych dojazdów, wcale wiele nie zyskują. Dodatkowy czas z dala od rodziny, koszt paliwa, stres, eksploatacja samochodu! To są ogromne dodatkowe koszty! 

        Wprowadzony plan – moim zdaniem, będzie miał zerowy efekt i tylko dobrze wygląda na papierze, i pokazuje wyborcom, że rząd coś próbuje robić. Niestety, póki nie będzie więcej podaży, nie będzie większych zmian, chyba że wzrośnie znacznie oprocentowanie pożyczek. 

        Nie jest w interesie żadnego biznesu, czy tym bardziej rządu Kanady. Rząd też ma długi, które musi płacić. Inny powód w zachwianiu mógłby wynikać z globalnej katastrofy czy poważnego konfliktu. 

piątek, 21 kwiecień 2017 14:20

Czy „bully offer” jest korzystna? (16/2017)

Napisane przez

maciekczaplinski        W ostatnim okresie rynek nieruchomości w Toronto rozpalony jest do czerwoności. Typową obecnie praktyką jest wystawianie domu za cenę rynkową lub trochę zaniżoną i ustalanie terminu na przyjmowanie ofert zwykle od 3 do 7 dni później w nadziei, że w dniu wyznaczonym na przyjmowanie ofert (offer night), będzie kilku czy kilkunastu zainteresowanych (multiple offers) i cena zostanie znacznie przebita ponad cenę wywoławczą. 

        Praktyka wstrzymywania ofert od 3 do 7 dni spowodowała, że niektórzy agenci postanowili być bardziej kreatywni i „wymusić” rozpatrywanie ich oferty przed wyznaczoną w systemie MLS datą. I tak powstały właśnie oferty określane jako „bully offer” albo „pre-emptive offer”,  czyli oferta z pozycji siły!

        Według zasad naszego biznesu, agenci reprezentujący sprzedających (listing agents) mają obowiązek prezentowania każdej oferty swoim klientom w najkrótszym możliwie czasie, gdy taka oferta zostanie zarejestrowana. Oznacza to, że jeśli pojawi się nagle oferta już w pierwszym czy drugim dniu po wprowadzeniu domu do systemu MLS, ale przed wyznaczonym terminem na tak zwany „offer night”, „listing agent” musi taką ofertę pokazać właścicielom. Oczywiście, jeśli „bully offer” będzie poniżej ceny wywoławczej, to nikt nie potraktuje jej poważnie i zostanie ona zignorowana (szczególnie obecnie). Natomiast jeśli „bully offer” będzie znacznie powyżej ceny wywoławczej, to wówczas sprzedający i ich agent są postawieni przed wyborem. Zignorować „bully offer” i czekać na dzień wyznaczony na prezentację, mając nadzieję, że dom zostanie sprzedany za więcej, czy przyjąć ofertę, bo co jeśli nie będzie innych ofert i stracimy superokazję?  

        Prawda jest taka, że z punktu widzenia kupującego, złożenie „bully offer” nie jest dużym problemem i tak naprawdę czasami jest to bardzo dobre rozwiązanie. Jeśli ktoś planuje zakup domu i wie, że jest to znakomita okazja, która może pójść znacznie powyżej ceny, to złożenie oferty nawet znacznie powyżej ceny wywoławczej, ale w ramach własnego budżetu, może spowodować, że taka oferta zostanie zaakceptowana. W ten sposób mamy szansę wyprzedzić peleton, bo wielu agentów i ich klientów, którzy też są tym domem zainteresowani, czeka na dzień prezentacji. Tak się składa, że wielu agentów planuje pokazanie takiej nieruchomości na dzień czy w dzień prezentacji ofert. Według zasad biznesu, jak się pojawi „bully offer”, „listing agent” i jego biuro ma obowiązek poinformowanie tylko tych agentów, którzy już pokazali nieruchomość albo zasygnalizowali zainteresowanie. Charakterystyką „bully offer” jest również to, że ma ona bardzo krótki okres ważności (irrevocability) – czasami tylko kilka czy kilkanaście godzin. Powoduje to, że nawet jeśli inni zainteresowani agenci dostaną informację, że pojawiła się „bully offer”, mogą oni nie mieć wystarczająco dużo czasu na skontaktowanie się z własnymi klientami, by złożyć ofertę. Zwykle „bully offer” sprowokuje kilka konkurencyjnych ofert, ale znacznie mniej niż tak naprawdę w „gorącym rejonie” pojawiłoby się w dzień wyznaczony na prezentację na systemie MLS. 

        „Bully offer” jest zwykle prezentowana wstępnie poprzez faks czy e-mail i jeśli nie jest wystarczająco atrakcyjna dla sprzedającego, by ją rozważać, może ona zostać zignorowana. Statystycznie tylko 20-25 proc. „bully offers” przechodzi do następnego etapu, czyli negocjacji i informowania innych agentów o jej istnieniu.

        Siła „bully offer” jest zwykle w tym, że jest to atrakcyjna cena znacznie powyżej ceny wywoławczej, zwykle oferująca zamknięcie takie, jakie pasuje sprzedającym, oraz zero warunków. Taka „idealna” oferta zasiewa w umyśle sprzedających wątpliwość – „czekać czy nie czekać” na tę specjalną noc? 

        Moim zdaniem, z punktu widzenia sprzedającego, jeśli mamy dom w naprawdę dobrym rejonie i wiemy, że będziemy mieli potencjalnie kilka lub kilkanaście ofert, rozpatrywanie „bully offer” może błędem. Kiedy mamy do czynienia z jedną ofertą, a czasami 2 – 3 dodatkowymi sprowokowanymi przez wymuszoną ofertę – nie mamy tego efektu, który jest wytwarzany przez większą liczbę ofert, które pojawią się w wyznaczonym dniu na prezentację. I proszę być pewnym, że ten kupiec, który zapewniał, że nie lubi konkurencji – też się pojawi.

        Trochę inny temat. Ostatnio widzi się znaki „real estate”, na których jest napisane: „coming soon to MLS system” – co to znaczy? 

        Otóż niektórzy agenci, którzy mają już podpisany MLS listing, który ma wejść do systemu na przykład za dwa tygodnie (bo właściciele na przykład ciągle przygotowują dom do sprzedaży), za przyzwoleniem właścicieli stawiają swój znak „real estate” ze swoim telefonem i właśnie z takim napisem. Tłumaczą oni właścicielom, że to jest „dobre dla nich”, bo dom ma już w ten sposób reklamę i potencjalni zainteresowani mogą już się przygotowywać do oglądania. Jest to legalny zabieg, ale czy korzystny dla sprzedających? Moim zdaniem, to zależy. Jeśli „listing agent” postawi taki znak i zastrzeże, że nie będzie rozpatrywał żadnych ofert do czasu, kiedy dom wejdzie do systemu MLS i będzie czas na pokazanie go przez innych „buyers agents” (na przykład przez tydzień) – to wówczas nie mam zastrzeżeń.  Niestety, w praktyce rzeczywistość jest zupełnie inna. Gdy pojawia się znak przed domem „coming soon to the MLS system”, to o tym domu wiedzą tylko ci, co mieszkają w okolicy i taki znak zauważą oraz potencjalnie ci wszyscy klienci „listing agent”, do których on wyśle informację o nowym nadchodzącym „listingu”. W takiej sytuacji potencjalni zainteresowani kupujący kontaktują się najczęściej bezpośrednio z „listing agent” i często zanim dom wejdzie na MLS składają na niego ofertę, często unikając konkurencji, która by się pojawiła w obecnym gorącym rynku w chwili wejścia domu na MLS. 

        Czy jest to korzystne dla kogokolwiek? Tak dla „listing agent”, który często w takim przypadku reprezentuje i sprzedających, i kupujących – i zarabia podwójne wynagrodzenie (double ending).  Potencjalnie dla kupujących, bo nie mając konkurencji – zwykle płacą tyle lub trochę mniej niż cena wywoławcza. Na pewno takie podejście nie jest korzystne dla sprzedających nieruchomość, bo „okrada” się ich w ten sposób z właściwej ekspozycji na rynku nieruchomości. Oferowana nieruchomość tylko na „lokalnym rynku” i przez agenta, który jest bardziej zainteresowany sprzedażą „swoim” klientom i niedzieleniem się „commission” – zwykle wpływa niekorzystnie na końcową cenę sprzedaży.  

        Niestety, jest to ostatnio coraz bardziej powszechna praktyka i widzę wiele domów z napisem „coming soon to the MLS system”, które nigdy do tego systemu nie trafiły. Ze szkodą dla właścicieli domu! 

czwartek, 13 kwiecień 2017 15:12

B250

Napisane przez

maciekczaplinskiZbliżają się Święta Wielkiejnocy i na pewno będziemy tradycyjnie spędzać je w gronie rodzinnym. Zwykle w takich momentach mamy czas, by zastanowić się nad naszymi planami życiowymi. Często też w takich momentach planujemy zamianę naszego domu! A to co się może łączyć z zamianą – to szansa wylosowania pięknego Mercedesa B250, jeśli zrobią to Państwo z pomocą domatorTEAM.

Już wkrótce, w sobotę, 27 maja, o godzinie 19.00 w Centrum Jana Pawła II wielka impreza! Losowanie samochodu dla wszystkich kwalifikujących się klientów Domator Team –czyli Realty Executives Domator Inc. Początek imprezy o godzinie 19.00.

W imprezie tej biorą udział klienci, którzy zakupili lub sprzedali nieruchomości wraz z Domator Team. Każda transakcja liczy się za jeden los. Tak więc niektórzy z naszych klientów mają po dwie lub więcej szans wygrania Mercedesa B250, który jest główną nagrodą.

A teraz trochę o historii losowania samochodu od naszej firmy. Jest to 19. edycja. Na początku losowaliśmy Hondę Civic. Obecnie po raz 6. losujemy Mercedesa klasy B. Jesteśmy pierwszą firmą real estate na terenie Ontario, która zaczęła losować samochód dla swoich klientów. Obecnie mamy kilku naśladowców, ale my byliśmy pierwsi.

Samo losowanie ma zawsze charakter bardzo uroczystego obiadu wraz z występami, które umilają wieczór. W tym roku ponownie losowanie odbędzie się w Centrum JP II ze względu na większą salę. Poprzednie szesnaście edycji miało miejsce w bardzo z nami zaprzyjaźnionej „Fregacie”. W losowaniu pomagają nam często artyści z „Kabaretu pod Bańką”.

Znakomity obiad będzie przygotowywał pan Jan Gromada, a oprawę muzyczną zapewni Marek Majewski z 4 osobowym zespołem wirtuozów muzycznych. Ostatnim razem Marek wraz z muzykami dali taki popis, że wszyscy zapomnieli, po co się pojawili na sali, i zrobiła się prawie taneczna impreza!

To, co sobie bardzo cenimy w biznesie, to lojalność i wzajemny szacunek. Jest w końcu na rynku polonijnym bardzo wielu dobrych agentów, a jednak bardzo wielu naszych klientów wraca do nas nie tylko dlatego, że mają szanse na wygranie samochodu. Wracają oni najczęściej dlatego, że my dbamy o ich interes i dbamy o to, by nie „kupili kota w worku”. Jak Państwo wiedzą, jestem w biznesie od prawie 26 lat i w tym czasie pomogłem ponad 3500 rodzin zmienić domy czy mieszkania. To świadczy o zaufaniu.

A propos zaufania, warto powiedzieć, jak odbywa się losowanie, by było ono sprawiedliwe. Dzięki systemowi, który wymyślił Wojtek Gawenda, przy pierwszym losowaniu możemy spokojnie podchodzić do każdego losowania, bo po prostu mamy całą salę nadzorującą sam fakt losowania, oraz jest ono tak opracowane, by nie było podejrzeń o „ustalanie” wyniku.

Zacznijmy od początku. Wszyscy, którzy kwalifikują się na losowanie, dostają zaproszenia poprzez pocztę. By wziąć udział w losowaniu, muszą oni przyjść na losowanie z ważnym zaproszeniem lub wysłać przedstawicieli. Następnie, wszystkie losy są osobiście wrzucane do bębna losującego w identycznych kapsułach. Ostatni los może być dodany do bębna losującego o 8.00. Po tym czasie nowe losy nie są akceptowane. Kiedy zaczynamy losowanie, ma ono dwa etapy. Pierwszy etap to losowanie 9 losów finałowych. Te losy bez otwierania przekładane są do szklanego pojemnika. Wszystkie pozostałe losy usuwane są z bębna losującego. Po finałowym etapie losowania, pośród tych losów losujemy bardzo wiele nagród pocieszenia.

Ale wróćmy do losów finałowych. Spośród nich losujemy pierwszy, który jest pierwszym losem, który odpada! I teraz zaczyna się zabawa, bo każdy kolejny los też odpada i losują go kolejni odpadający, czyli w praktyce nikt, kto mógłby coś zamieszać, nie dotyka losu! Ostatni los, który pozostaje w bębnie losującym, jest tym, który wygrywa Mercedesa!

Jak wspomniałem, jest bardzo wiele nagród pocieszenia. Wszyscy z rundy finałowej dostają nagrody, ale również wiele osób spoza tej fazy coś wygrywa.
Tak naprawdę to mogę powiedzieć z pełną odpowiedzialnością, że nawet jeśli ktoś z naszych klientów w losowaniu nagrody nie wygra, to i tak na sali będą sami zwycięzcy. Ceny nieruchomości wzrosły od 15 do 30 proc. w ciągu ostatnich dwóch lat, czyli każdy i tak „zarobił” równowartość mercedesa.

W imieniu swoim oraz całego DomatorTEAM, życzę wszystkim czytelnikom wspaniałych i zdrowych Świąt Wielkiejnocy!