Goniec

Register Login

Nieruchomości

piątek, 01 grudzień 2017 07:59

Czy pogoda wpływa na aktywność rynku?

Napisane przez

maciekczaplinski        Zbliżamy się do końca roku. Pogoda zwykle zmienia się na gorsze. Czy pogoda i pora roku wpływają na aktywność rynku nieruchomości?

        Oczywiście, że tak! Proszę pamiętać, że by nastąpiła transakcja w real estate, potrzebni są sprzedający i kupujący. O ile sprzedający po wystawieniu domu na sprzedaż mogą spokojnie oczekiwać na wizyty kupujących, a ich „towar” jest oferowany w Internecie 24 godziny na dobę i potencjalny kupiec może zobaczyć zdjęcia i przeczytać opis, ale tak naprawdę aktualna wizyta w sprzedawanym domu decyduje, czy ktoś o nim pomyśli poważnie, czy nie. Oczywiście są wyjątki, kiedy dom jest kupowany przez zagranicznych inwestorów, którzy tylko polegają na zdjęciach. Natomiast zdecydowana większość kupujących ogląda domy osobiście i wówczas podejmuje decyzję. 

        Oczywiste jest, że tak jak na przykład kiedy mieliśmy upalne lato – to większość kupujących wolała spędzić czas w chłodnym miejscu lub nad jeziorem na północy niż biegać i oglądać domy. Był to zresztą też okres wakacyjny. Wiele osób w tym czasie odkłada plany związane z zakupem, ponieważ wyjeżdża na wakacje, czasami blisko, czasami daleko. Taki sam efekt ma bardzo zła pogoda w innej porze roku. Deszczowy dzień zwykle nie sprzyja pokazom. Bardzo mroźna pogoda i śnieżyce też nie  zachęcają do akcji. Dlatego tradycyjnie wiosna oraz wczesna jesień są tymi najbardziej aktywnymi miesiącami, bo pogoda sprzyja pokazom, a domy prezentują się lepiej, kiedy trawa jest zielona. 

        Można powiedzieć, że aktywność na rynku nieruchomości jest zdecydowanie połączona z pogodą. Ale nie tylko. Jest też powiązana z większymi świętami. Wiadomo, że kiedy nadchodzą święta Bożego Narodzenia – od praktycznie połowy grudnia do połowy stycznia wszyscy są zajęci przygotowaniami do świąt albo planują wakacje. Praktycznie wszelka aktywność w real estate zamiera. Często w takich sytuacjach nawet niższa oferta może być atrakcyjna dla sprzedających – jeśli czas ich goni i muszą sprzedać nieruchomość.

        Rynek zamiera również w niektóre „long weekends”, jak na przykład Canada Day czy Labour Day. I może to dobrze, bo każdy musi mieć czas na trochę wypoczynku.

        Oprócz pogody i świąt, ogromny i często negatywny wpływ może mieć sytuacja ekonomiczna, zamachy terrorystyczne czy epidemie chorób zakaźnych.

        Każdy pamięta „September 11” – po tym ataku, tak jak ja pamiętam – wszystko zamarło na dobre trzy miesiące. Nic się nie sprzedawało. Nikt nic nie kupował. Tylko szybka interwencja banków, które drastycznie obniżyły oprocentowania pożyczek, by pobudzić gospodarkę – uratowały sytuację. Nie tylko w stosunku do nieruchomości, ale również w stosunku do całego biznesu.

        Pamiętają Państwo rok 2008? Kiedy zostaliśmy zaskoczeni bardzo złymi informacjami ekonomicznymi dotyczących systemu bankowego w USA – kiedy to wiele banków zbankrutowało? Ten okres miał też zły wpływ nawet w Kanadzie na aktywność rynkową.

        Inny przykład to SARS na wiosnę 2003 roku – przez kilka miesięcy trudno było kogokolwiek namówić na wyjście z domu, co dopiero by patrzeć na domy. Zmarły wówczas 44 osoby (mniej niż w wypadkach samochodowych w tym samym okresie), ale obawa przed zarażeniem była ogromna.

        To wszystko, o czym piszę, potwierdza jedną ważną sprawę. Żyjemy w wirtualnym świecie, gdzie informacje dzięki „social media” oraz Internetowi docierają do wszystkich w ciągu paru minut. Reagujemy na informację bardzo często bardziej emocjami niż zdrowym rozsądkiem. I tego często nam brakuje, jeśli myślimy o real estate. Inwestycja w nieruchomości, jeśli jest długoterminowa, to zawsze się uda. Potwierdzają to wszystkie badania i statystyki. I nie jest zależna od pogody, epidemii czy problemów ekonomicznych.

* * * * * 

        Kompletna zmiana tematu. Jak wiemy, w nowym roku wprowadzone będą nowe zasady kwalifikowania się na pożyczki hipoteczne dotyczące tych, co mają 20 proc. lub więcej wpłaty. Czy to spowoduje spadek cen?

        Przyznam się, że nie mam stuprocentowej pewności, co będzie, bo rynek musi sam się do tego ustosunkować, ale zanim wyrażę swój pogląd, szybko przypomnę tym, którzy nie wiedzą, o co chodzi, o jakich zmianach piszę. 

        Otóż dotychczas, jak ktoś kupował nieruchomość i miał 20 proc. wpłaty (lub więcej), był kwalifikowany na „mortgage”, bazując na tak zwanym „discounted rate” na 5 lat. Czyli obecnie tuż poniżej 3 proc. W praktyce oznacza to, że rodzina z dochodem 100.000 dol. i 20 proc. wpłaty obecnie może zakupić nieruchomość do około 730.000 dol. 

        Po nowym roku, kiedy kwalifikacja na pożyczkę będzie bazowała na 5-letnim „posted rate” (4,89 proc.), dom, który można będzie zakupić z tym samym dochodem, spadnie cenowo do 571.000 dol. Jest to poważny problem, bo ja ostatnio nie widziałem żadnego domu w tej cenie ani w Mississaudze, Brampton, ani w Milton czy Oakville. To może być poważny problem szczególnie dla tych, co chcą kupić pierwszy dom. Z drugiej strony, już od dawna przy obecnych cenach „first time buyers” zostali wymazani z rynku, bo ceny są zbyt wysokie. 

        Moje osobiste zdanie jest następujące:

        • W wielu przypadkach obecnie ceny są zdecydowanie zawyżone i sprzedający muszą być bardziej realistyczni. Taki „szał cenowy”, jaki był na początku roku, pewnie nie wróci przez wiele, wiele lat. W praktyce może się okazać, że niektóre domy będą sprzedawane taniej, niż chcieliby tego właściciele. Ale domy w dobrych lokalizacjach powinny się przed spadkiem cen obronić.

        • Jeśli się okaże, że przepis ten zdecydowanie zahamuje rynek, to może się wydarzyć, że szybko zostanie on wycofany z życia.

        • Jak się pojawia nowy przepis, to zaraz się pojawia sposób, jak można go obejść. W tym przypadku może się okazać, że bardzo rozwinie się dopisywanie trzeciej osoby (lub czwartej) do aplikacji, by podwyższyć dochody. Dla młodych ludzi pomoc rodziców może okazać się jedynym rozwiązaniem.

        • Prawda jest taka, że gdyby w Kanadzie wszystkie „mortgage’e” były zatwierdzane według faktycznych dochodów, połowa ludzi nigdy by pożyczki nie otrzymała. Jestem pewny, że „mortgage brokers” będą bardziej przydatni od stycznia niż kiedykolwiek wcześniej. „Kreatywne” finansowanie będzie bardzo powszechne.

piątek, 17 listopad 2017 08:05

Czym się różni zakup z planów od zakupu z MLS

Napisane przez

maciekczaplinski        Często piszę o zakupie mieszkań z planów prosto od buildera. Czym to się różni od zakupu poprzez system MLS?

        Różnica jest ogromna! Zakup „nowych mieszkań” z planów kieruje się zupełnie innymi zasadami niż zakup „używanych mieszkań” poprzez system MLS (Multiple Listing System). Warto sobie uzmysłowić niektóre różnice, bo to może pomóc w podjęciu decyzji, który sposób wybrać do zakupu mieszkania .

        Zacznijmy od mieszkań oferowanych poprzez system MLS (omawiane tutaj elementy decydujące o wyborze i zakupie nie są przytaczane w jakiejś specjalnej kolejności).

        • Wiek mieszkań – poprzez system MLS oferowane są mieszkania w każdym wieku. Od bardzo „starych” do czasami zupełnie nowych. Często ci, co odebrali właśnie nowe mieszkania kupione od dewelopera, wprowadzają  je do systemu MLS, by zarobić na wzroście cen.

        •  Łatwość oglądania w „naturze” – to jest ogromna zaleta, bo wiele osób nie ma wyobraźni czytania planów i zobaczenie „prawdziwego” mieszkania jest znacznie łatwiejszym sposobem wyboru niż wybór z planów. Łatwo w takim przypadku zobaczyć też, jak wygląda otoczenie oraz czy nasz widok z okna jest wart zakupu. 

        • Klarowne koszty związane z zakupem – w przypadku zakupu z MLS nie ma ukrytych kosztów. HST nie dotyczy „resale”. Nie ma też „development charges”. Płacimy tylko za prawnika oraz Land Transfer Tax.

        • Ograniczona podaż – jest dużo mieszkań do wyboru w systemie MLS, ale często w danym budynku jest tylko jedno dostępne do sprzedaży mieszkanie, które nam odpowiada. Dlatego często zwlekanie z decyzją prowadzi do sytuacji, że ktoś to mieszkanie kupi i nas wyprzedzi. Zdarza się też, że musimy konkurować z innymi, jeśli pojawi się druga lub trzecia oferta.

        • Szansa na negocjacje – jeśli nie mamy konkurencji i rynek jest zbalansowany – mamy szansę na „negocjowanie” ceny. Oczywiście w ramach rozsądku.

        • Składanie ofert – w przypadku istniejących mieszkań („resale”) możemy składać oferty warunkowe na załatwienie pożyczki, inspekcję czy sprawdzenie stanu finansowego korporacji. 

        • „Downpayment” zaczyna się od 5 proc. – to jest niezwykle ważny aspekt. Taka mała wpłata umożliwia wielu kupującym po raz pierwszy kupić „pierwszy dom czy mieszkanie” W przypadku zakupu z planów minimalny „downpayment” jest wyższy.

        • Finansowanie – jest znacznie prostsze do otrzymania, bo banki widzą produkt, który finansują.

        • „Status Certificate” – jest łatwo sprawdzić, w jakim stanie finansowym i prawnym jest każda korporacja. Jest to istniejący podmiot prawny, który musi stosować się do wielu wymagań i przepisów. 

        • Inspekcja – istniejącą nieruchomość jest łatwo ocenić pod względem stanu technicznego.

        • Okres oczekiwania na fizyczne przejęcie mieszkania może być bardzo szybki. Typowo wynosi 30-90 dni. Jeśli ktoś potrzebuje zamieszkać szybko we własnym mieszkaniu (domu) – MLS jest często jedyną opcją. Można tu znaleźć mieszkanie gotowe do natychmiastowego przejęcia. 

        W wypadku zakupu z planów może być więcej niewiadomych, gdyż nie kupujemy istniejącej jednostki mieszkalnej (najczęściej), ale podpisujemy kontrakt na jej wybudowanie.

        • Kupno z planów – wybór mieszkania w tym przypadku jest z planów i wymaga sporo wyobraźni. Czasami to, co kupimy, odbiega od naszych „oczekiwań”.

        • Brak możliwości negocjacji ceny. Czasami deweloper dla zachęty oferuje bezpłatny parking lub „locker”.

        • Długi okres oczekiwania – zwykle 2 – 3 lata. To długi okres, ale wielu inwestorów lubi ten fakt, bo mogą się finansowo przygotować.

        • „Downpayment” jest rozłożony w czasie, ale jest to zwykle 20 proc. ceny – to jest cenne dla wielu inwestorów. Wielu z nich w wypadku zakupu mieszkań na inwestycję używa „equity” z posiadanego już domu. A jeśli nie mają takiej możliwości – rok, w którym muszą dostarczyć wpłatę, zmusza ich do oszczędności.

        • Konieczność podejmowania decyzji dotyczącej wyposażenia – w przypadku kupna istniejących mieszkań nie mamy możliwości wyboru wykończeń. W przypadku zakupu nowego mieszkania z planów mamy kilka opcji. Nie znaczy to jednak, że zawsze dostaniemy to, co nam się podoba.

        • Nie do końca wiadomy jest całkowity koszt zamknięcia – Land Transfer Tax i koszt prawnika są łatwe do przewidzenia, ale tak zwane „levies” są zwykle ciężkie do przewidzenia. Dlatego ważne jest, by mieć w kontrakcie klauzulę określającą maksymalną sumę, jaka może być naliczona. 

        • Nie do końca pewne są koszty miesięczne („utilities”) – zwykle kilka pierwszych lat mamy szansę na niskie opłaty w stosunku do powierzchni. Ale to może się szybko zmienić.

        • Umowa podpisywana z deweloperem – w przypadku zakupu przez MLS – kupujemy mieszkanie od osoby. W przypadku „pre-construction” kupujemy od korporacji. 

        • HST wliczone w cenę zakupu – na nowe produkty naliczany jest HST (również na domy). Należy uważać, by uniknąć konieczności zwrotu tego podatku do Revenue Canada.

        • Zwykle pierwszy rok od przejęcia jest trochę spędzany „na budowie” – często się składa, że deweloper stara się przekazać gotowe mieszkania dla kupujących, ale jest często opóźniony z wykończeniem  zaplecza, jak lobby, „fitness area”, baseny itd. 

        • „Assignment” – jest to możliwość odsprzedaży „unitu” przed jego fizycznym przejęciem. Jest to bardzo atrakcyjna opcja dla inwestorów, bo często się zdarza, że od momentu zakupu do momentu przejęcia cena idzie w górę o 10 – 20 proc. Dlaczego nie skorzystać i nie zarobić?

        Przytoczone powyżej niektóre aspekty zakupu poprzez system MLS oraz prosto z planów są tylko po to, by zrozumieć najbardziej typowe różnice przy zakupie „nowych” versus „używanych” mieszkań. Z którego systemu zakupu skorzystać, pozostawiam to Państwu.

        Na zakończenie chciałbym przypomnieć o niezwykle ciekawym projekcie z planów, który oferujemy w Mississaudze, pod nazwą Edge Towers. Narożnik Hurontario oraz Elm Dr. West.

        Edge Towers – jest moim zdaniem niezwykle interesującym projektem, który wzbudził ogromne zainteresowanie. Do tego stopnia, że 70 proc. wszystkich mieszkań z fazy pierwszej jest już sprzedanych. Zostały one sprzedane, jeszcze zanim ten projekt oficjalnie otwarto dla szerokiego ogółu, w ciągu trzech tygodni, od czasu, jak „Platinum Agents” mogli zapraszać swoich klientów.                 

        To, co jest bardzo ważne w sukcesie tego projektu, to: 

        • Doskonała lokalizacja – tuż przy powstającej linii LRT, która połączy Port Credit z Brampton. Spacerkiem do SQ1, Sheridan Collage, Celebration Square i wielu innych atrakcji. Bardzo ciekawe plany. Minimum 1,5 łazienki nawet w najmniejszych „unitach”. 

        • Doskonałe wyposażenie i bardzo ciekawa architektura.

        • Ceny startują już od 350.000 dol.

        Szczegóły na mojej stronie www.czaplinski.ca.

czwartek, 09 listopad 2017 21:43

Assignment - co warto wiedzieć

Napisane przez

maciekczaplinski        W obrębie GTA jest obecnie kilkaset nowych condominiów albo w fazie budowy albo w fazie przed-sprzedaży. Jak wiadomo, cykl od sprzedaży do przejęcia mieszkania trwa latami i może pojawić się sytuacja życiowa, że chętnie „sprzedalibyśmy” naszą umowę, którą zawarliśmy z builderem, osobie trzeciej, bez czekania do momentu, kiedy budynek zostanie faktycznie zakończony. Takie „odsprzedanie” umowy nazywa się właśnie assignment. Po odsprzedaniu umowy nowo kupującemu, przejmuje on w praktyce cały kontrakt, który pierwszy kupiec zawarł z builderem. Brzmi to bardzo prosto – ale jest wiele kruczków prawnych, o których należy wiedzieć, by nie narazić się na poważne problemy finansowe. 

        „Odsprzedawanie” kontraktu  zawartego z deweloperem jest też bardzo powszechnym procederem, mającym często charakter spekulacyjny. Istnieją „inwestorzy”, którzy potrafią co roku dokonać bardzo wiele takich transakcji. Dlatego Revenue Canada coraz częściej patrzy na to jak na zarobek, z którego też chce dostać część w podatkach. 

        Assignment ma benefity dla sprzedających i kupujących. 

Benefity dla sprzedającego 

kontrakt/przepisującego:

        • Ma on szansę na spory profit, szczególnie jeśli zakupił condo kilka lat temu, a odbiera je obecnie. Cena rynkowa w tym czasie mogła wzrosnąć nawet od 15 do 20 procent.

        • Nie musi płacić kosztów zamknięcia wyznaczonych przez buildera oraz Land Transfer Tax.

        • Nie jest odpowiedzialny za HST rabat. W normalnej sytuacji, jeśli ktoś sprzedaje nieruchomość bez wprowadzenia się do niej zaraz po przejęciu, musi zwrócić HST rabat do buildera (chyba że mieszkanie było wynajmowane przez rok, zanim je sprzedamy, to wówczas możemy odzyskać HST rabat od rządu).

        • Unika kosztów utrzymania condo, takich jak pożyczka hipoteczna, podatki od nieruchomości czy maintenance, gdyż do momentu przejęcia mieszkania koszty te nie występują.

Benefity dla kupującego/

przejmującego condo:

        • Condo kupowane poprzez assignment są zwykle tańsze niż te same oferowane przez dewelopera, gdyż deweloper dostosowuje ceny do cen aktualnych rynkowych.

        • Kupujący ma często jeszcze szanse na wybranie wykończeń nowego mieszkania.

        • Kupujący condo poprzez assignment – może je często kupić ze znacznie mniejszym depozytem niż ten, który był wymagany przez dewelopera.

        Co należy wiedzieć, kiedy rozważamy zakup poprzez assignment?

        • Większość umów z deweloperem zabrania sprzedaży condo poprzez assignment. 

        • Jeśli oryginalny kontrakt miał pozwolenie na assignment, to należy sprawdzić, jakie są wymagania. Deweloper często wymaga, by taka operacja była na specjalnych formach oraz może naliczyć opłaty manipulacyjne.

        • Jeśli oryginalny kontrakt nie miał tej klauzuli, to można wystąpić do dewelopera o odstępstwo od zasady. Często deweloper udzieli zgody, jeśli mamy właściwe argumenty oraz pokryjemy jego wymagane opłaty manipulacyjne. Jeśli jednak deweloper nie zgodzi się na ten manewr – nie za dużo możemy zrobić i musimy czekać do przejęcia. Jeśli uzyskamy zgodę na assignment – należy sprawdzić, jakie są wymagania, warunki i opłaty. Należy też sprawdzić, jakie formy reklamy są dopuszczalne. Zwykle MLS jest zabroniony. 

        • Jeśli znajdziemy chętnego do przejęcia condo – należy wynegocjować dokładnie całą transakcję (wszystkie detale) i być pewnym, że mamy wiążącą transakcję, zanim wystąpimy o zgodę od dewelopera na zaakceptowanie tej osoby.  Często deweloper pozwala na jedną bezpłatną transakcję i nie chcemy tracić tej opcji.

        • W większości przypadków osoba akceptująca assignment, akceptuje oryginalną umowę z builderem w całości, dlatego ważne jest, by była ona przejrzana przez prawnika, zanim ją podpiszemy. Ważne jest, by wszystkie warunki umowy pomiędzy sprzedającym i kupującym były jasno określone i dołączone do oryginalnej umowy, która została podpisana z deweloperem. Istnieje specjalna forma opracowana przez Real Estate Association, z której można skorzystać.

        • W wielu przypadkach sprzedający (przepisujący) płaci wszystkie koszty przepisania umowy – jest to forma zachęty, by transakcja doszła do skutku.

        • Wiadomo, że z perspektywy sprzedającego (przepisującego) najlepiej byłoby dostać zarówno depozyt, który został wpłacony, oraz profit w momencie przepisania umowy. Z perspektywy kupującego jest to zwykle bardziej skomplikowane. Depozyt wymagany przez deweloperów zwykle wynosi 15-25 proc. wyjściowej ceny zakupu i jest rozłożony w czasie kilku lat. Kupujący poprzez assignment często nie mają takiej sumy, nie mówiąc już o proficie. Zwykle sprzedający otrzymuje balans depozytu oraz profit dopiero w momencie końcowego przejęcia condo. 

        • Warto wiedzieć również, że finansowanie mieszkań, które są przepisane, nie jest takie łatwe. Banki nie wypłacą pieniędzy osobie, która odstępuje nieruchomość. Pieniądze są przekazane deweloperowi dopiero w trakcie przekazania gotowego obiektu. Nazywa się to occupancy closing.  Dlatego sprzedający (przepisujący) umowę musi uzbroić się w cierpliwość. Gdyby się jednak okazało, że occupancy closing już miało miejsce – wówczas zamknięcie transakcji może być w każdej chwili, po tym jak deweloper podpisze zgodę na assignment (przepisanie).

        Warto wiedzieć, że jeśli nowy kupujący, który przejmie kontrakt, ale nie zamknie transakcji z jakichś powodów to oryginalny kupujący (ten co sprzedał umowę) nadal będzie odpowiedzialny finansowo za poniesione przez dewelopera straty i wcale nie oznacza to, że deweloper pozwoli mu zamknąć transakcję i przejąć mieszkanie. Dlatego warto w umowie dołożyć klauzulę, która by dawała taką możliwość, i uzyskać zgodę dewelopera. Inaczej możemy stracić depozyt.

        Kilka ostatnich uwag:

        • Finansowanie – jest znacznie trudniejsze do uzyskania w przypadku assigments i dlatego warto współpracować z brokerami, którzy mają z nimi doświadczenie.

        • Czas – ten rodzaj kontraktów zajmuje dużo więcej czasu niż normalne umowy kupna i sprzedaży.

        • HST – należy być superostrożnym. Jeśli oryginalny kupujący kupował condo dla siebie, to będzie ono zwolnione z HST. Jeśli jednak jest to spekulant i zakupił kilka mieszkań, to może się okazać, że HST może być dodatkowo doliczone. Ważne jest, by w umowie wyraźnie zaznaczyć i mieć zagwarantowane, że HST jest zawarte.

czwartek, 02 listopad 2017 22:31

Nowe projekty z planów (44/2017)

Napisane przez

maciekczaplinski        Wiele osób poszukuje ciekawych projektów z planów na inwestycję lub do własnego użytku. Wszystkich zainteresowanych zapraszam na moją stronę internetową www.czaplinski.ca. Obecnie oferuję tam 6 projektów z planów, które chciałbym przedstawić.

        Zdecydowanie są one warte zainteresowania.

        Edge Towers – Jest, moim zdaniem, w tej chwili niezwykle interesującym projektem, który wzbudził ogromne zainteresowanie. Do tego stopnia, że 70 proc. wszystkich mieszkań z Fazy Pierwszej jest już sprzedanych. Zostały sprzedane, jeszcze zanim ten projekt został oficjalnie otwarty dla szerokiego ogółu, w ciągu 3 tygodni od czasu, jak Platinum Agents mogli zapraszać swoich klientów. W najbliższą sobotę będzie uroczyste oficjalne otwarcie tego projektu z udziałem burmistrz Mississauga Bonnie Crombie, na które Domator został zaproszony jako jedna z nielicznych firm real estate. To, co jest bardzo ważne w sukcesie tego projektu, to:

        • Doskonała lokalizacja – tuż przy powstającej linii LRT, która połączy Port Credit z Brampton. Spacerkiem do SQ1, Sheridan Collage, Celebration Square i wielu innych atrakcji.

        • Bardzo ciekawe plany. Minimum 1,5 łazienki nawet w najmniejszych unitach. 

        • Doskonałe wyposażenie i bardzo ciekawa architektura

        Kingsway by the River – Ten projekt również spotkała się z fantastycznym przyjęciem. Faza pierwsza sprzedała się w 2 miesiące. Obecnie pozostało około 15 mieszkań w fazie drugiej. Jest to niski, 8-piętrowy budynek na Dundas St. West pomiędzy Royal York i Prince Edwards. Słynne i prestiżowe Kingsway! Znakomite szkoły, dużo zieleni, szybki akces do Subway. Ceny są bardzo atrakcyjne i ciągle jest dostępne mieszkanie za 311.000 dol. wraz z parkingiem i lockerem! Jest spory wybór mieszkań od 380 do 450 tysięcy dolarów.  Projekt jest przewidywany do oddania w 2020 roku i z tego, co wiem, będzie na czas.

        Mirabella Condos – Ten projekt powstaje na skrzyżowaniu Lakeshore Rd. West i Windjammer Ave. w Toronto. Bardzo atrakcyjna lokalizacja. Dosłownie na brzegu jeziora Ontario z bardzo bliskim dojściem do High Park. Będą to dwie wieże połączone podium. Budynek ma bardzo klasyczny wygląd i na pewno będzie zauważalny ze względu na lokalizację i wygląd, ponieważ jest to praktycznie jeden z ostatnich budynków, który będzie miał taki łatwy dostęp do jeziora Ontario oraz fantastyczne widoki!

        The Roncy – Jest to zdecydowanie inny projekt od poprzednich. W samym sercu Roncesvalles, które przechodzi obecnie niesamowitą metamorfozę. Do niedawna był to rejon trochę zaniedbany. Jest to obecnie miejsce, w którym wszyscy chcą mieszkać i które stało się modne! 

        Ten budynek będzie miał mniej niż 100 mieszkań i tylko 8 pięter. Zaplecze nie jest aż tak bardzo rozbudowane, ale deweloper jest zdania, że w okolicy jest tyle do robienia, że budynek może być trochę skromniej wyposażony, jeśli chodzi o pomieszczenia rekreacyjne.

        Royal Q Towns – Zupełnie nowy projekt. Sprzedaż zaczęła się od 4 listopada. Jest to bardzo mały zespół townhouse’ów na skrzyżowaniu Queensway i Royal York. Tylko 55 unitów. Każdy ma roof top. Ceny od 900 tys. do jednego miliona!

        Oak & Co – Bardzo atrakcyjny projekt w Oakville. Skrzyżowanie Dundas i Trafalgar. Tak zwane „Up Town” . Miejsce, które się obecnie niezwykle rozwija. Bardzo blisko do wszelkich biznesów oraz do Sheridan College. Kompleks, który będzie miał kilka wież. Obecnie oferowana jest do sprzedaży wieża druga. W wieży pierwszej jest ciągle kilka mieszkań do zakupu. Ceny już od 360.000 dol. z parkingiem.

        Wszystkich zapraszam do odwiedzenia tej strony www.czaplinski.ca, by otrzymać więcej informacji, zobaczyć plany mieszkań, ceny, wymagane wpłaty oraz wszelkie inne dostępne informacje. Jest też możliwość łatwego kontaktu ze mną. Wystarczy wypełnić prostą rejestrację i ja się osobiście skontaktuję z każdą zainteresowaną osobą, by umówić się w odpowiednim salonie sprzedaży!

        Warto wiedzieć, jak typowo wygląda procedura zakupu w przypadku nowych mieszkań z planów.

        • Zwykle zaczyna się od wizyty w salonie sprzedaży. Tam często pomagam w wyborze mieszkania i wypełnieniu worksheet. Jest to forma, w której podajemy nasze dane personalne oraz te mieszkania, które nas interesują do zakupu. Czasami, kiedy projekt jest bardzo popularny, musimy podać pierwszy, drugi i trzeci wybór.

        • Zwykle tego samego dnia albo po kilku dniach, kiedy nasz wybór  zostanie potwierdzony, następuje podpisanie standardowej umowy z deweloperem oraz wypisanie depozytów zgodnych z payment schedule. Na tym etapie jest to umowa wstępna i jeszcze nieobowiązująca. Warto dodać, że wszystkie depozyty są chronione przez prawo i nie ma obawy ich utraty w przypadku, gdyby projekt nie doszedł do skutku.

        • Po podpisaniu wstępnej umowy następuje 10 dniowy cool-off period. Jest to wymagany przepisami okres, w którym to kupujący mają czas na przemyślenie swojej decyzji, jak również, jeśli czują taką potrzebę, zasięgnięcie opinii prawnika na temat podpisanej umowy. Moim zdaniem, wszystkie umowy są bardzo zbliżone i tak naprawdę prawnik nie ma tam nic do zakwestionowania. Tysiące ludzi co miesiąc takie umowy podpisują.

        • Po upłynięciu 10-dniowego okresu, kiedy umowa stanie się wiążąca, przychodzi czas na „załatwienie finansowania”. W praktyce nie chodzi o pożyczkę hipoteczną, ale tylko list z banku, który potwierdzi, że osoba kupująca kwalifikuje się na pożyczkę wysokości zakupu pomniejszonej o 20 proc. (taki jest zwykle wymagany własny wkład przy zakupie z planów). To wymaganie jest narzucone poprzez przepisy prowincyjne.

        • Od chwili zakupu do chwili przejęcia mieszkania zwykle mija okres 2-3 lat. W tym czasie zwykle niewiele się dzieje (oprócz budowy), ale zwykle kilka miesięcy przed wyznaczonym przejęciem, ci, co kupili mieszkania, zapraszani są do wybrania materiałów wykończeniowych (zwykle jeden ze wstępnie wybranych zestawów).

        • Tuż przed odebraniem kluczy zwykle odbywa się Pre-closing Inspection. Jest to wizyta w skończonym, ale jeszcze nieprzekazanym mieszkaniu (domu), podczas której mamy szansę wychwycić usterki i braki, które są rejestrowane przez przedstawiciela dewelopera na specjalnej formie. Usterki takie są często usuwane jeszcze przed przeprowadzką, ale tak naprawdę deweloper ma do roku, by to zrobić.

        • Otrzymanie kluczy, czyli Possession, nie oznacza jeszcze, że jesteśmy oficjalnymi właścicielami. Okres ten, od kiedy otrzymamy klucze do momentu kiedy formalnie budynek zostanie zarejestrowany, nazywa się interim occupancy period.  W tym czasie możemy mieszkać w odebranym mieszkaniu za wyznaczoną przez dewelopera opłatą miesięczną, która zawiera wszystko (maintenance, opłatę za używanie, property tax). Dobrze jest, jeśli deweloper pozwala w tym okresie wynajmować mieszkanie osobom trzecim. Jeśli nasze mieszkanie było zakupione z zamiarem inwestycyjnym, to bardzo pomaga w utrzymaniu bez dodatkowych obciążeń finansowych. Okres ten może trwać od 2 do 8 miesięcy. Zwykle ci, co wprowadzili się pierwsi (niższe piętra), muszą czekać najdłużej. 

        • Rejestracja zwykle następuje, jak przynajmniej 50-60 proc. mieszkań jest zasiedlonych i następuje rejestracja korporacji, która będzie odpowiedzialna za legalny nadzór nad budynkiem poprzez wybraną radę dyrektorów.

        Na zakończenie chcę dodać, że wielu z Państwa decyduje się na zakup mieszkań z planów na własną rękę i często uczy się na własnych błędach. Tak się składa, że bardzo wielu deweloperów wręcz woli, by kupujący nowe mieszkania robili to z pomocą „własnego” agenta. To, co jest ważne, to cena „bez” czy „z” agentem jest taka sama dla kupujących. Dlaczego więc nie skorzystać z naszej pomocy? Ja osobiście mam dostęp do bardzo wielu projektów z pierwszej ręki, zanim jeszcze są one dostępne dla szerokiego ogółu. A zakup w tym pierwszym momencie jest zwykle najlepszą inwestycją.  

        Zapraszam do współpracy!

czwartek, 26 październik 2017 19:35

Gdzie zainwestować (43/2017)

Napisane przez

maciekczaplinski        Na rogu Hurontario i Elm Dr. West powstaną trzy wieże mieszkalne. Pierwsza wieża będzie oddana do użytku w 2020 roku i będzie miała 35 pięter. Druga będzie wyższa, 45 pięter, a trzecia będzie najwyższym budynkiem w Mississaudze – 55 pięter. Sprzedaż pierwszej wieży ruszyła 11 października i z fazy pierwszej tego projektu niewiele już zostało. Pojedyncze mieszkania od 6. do 26. piętra. Za kilka dni ruszy faza druga – czyli mieszkania powyżej 26. Z czym się należy liczyć, to że ceny mogą pójść w górę. Dlatego ci wszyscy, którzy się wahali z zakupem, mają jeszcze szansę w tym tygodniu na podjęcie decyzji. 

        Przypomnę kilka szczegółów. Kompleks powstaje prawie w centrum Mississaugi i tuż przy przygotowywanej do budowy linii LRT, która połączy Port Credit z Brampton wzdłuż Hurontario. 

        Budowany będzie przez firmę SOLMAR, która ma dobrą i ustaloną reputację. Tak się złożyło, że miałem przyjemność odbyć osobistą, prawie godzinną rozmowę z szefem tej firmy, który zapewnił mnie, że projekt będzie na czas i będzie bardzo dobrze wybudowany. Powiedział on między innymi, że jego osobistą filozofią jest, by oferować mieszkania doskonale wyposażone i nie zarabiać dodatkowych pieniędzy na tak zwanych upgrades. Oznacza to, że to, co się widzi jako model unit w Sales Office, będzie tym, co kupujący otrzymują. Powiedział mi też, że pozwolenia na budowę są już w mieście i czekają na zatwierdzenia. Wyraził też bardzo sympatyczny stosunek do Polaków, bo jako Włoch, dzięki szacunkowi do JPII (Jana Pawła II), czuje się bardzo z nami związany. 

        Ceny mieszkań w fazie pierwszej zaczynają się od 349.000 i za każde piętro doliczane jest 1000 dol. Każde mieszkanie ma minimum 1,5 łazienki i mają one bardzo dobry układ funkcjonalny. Najdroższe w tej fazie mieszkania 2-sypialniowe plus DEN zaczynają się od 539.000 dol.

        Każde mieszkanie ma balkon, jest doskonale wyposażone oraz w tej chwili kupujący otrzymują bezpłatnie locker oraz prawo do assignment – czyli odsprzedaży kontraktu przed zakończeniem transakcji. Parkingi są do nabycia za dodatkową opłatą. 

        Maintenance będzie na poziomie 48 centów od stopy kwadratowej mieszkania i zawiera wszystko oprócz prądu (nawet szybki Internet). Wpłaty są rozłożone w czasie i w ciągu roku wymagane jest 15 proc. wartości zakupionego mieszkania. Ostatnie 5 proc. w chwili odebrania unitu. 

        Cały budynek jest doskonale wyposażony i ma wszelkie udogodnienia, jak gym, party room, garden BBQ area, guest suit, theatre itd.

        Ci wszyscy, których ten projekt zainteresuje, mogą odwiedzić moją stronę internetową www.czaplinski.ca, na której można znaleźć plany mieszkań oraz informacje na temat wykończeń oraz również obrazki pokazujące, jak projekt będzie wyglądał. 

        Można poprzez moją stronę wpisać się na listę zainteresowanych, a ja z przyjemnością się z każdym spotkam na miejscu w salonie sprzedaży i pomogę dokonać wyboru.

        Na mojej stronie jest też kilka innych ciekawych projektów wartych zainteresowania. Na przykład jeden nowy w Oakville na rogu Trafalgar i Dundas.

        Powstaje pytanie czy kupno mieszkania z planów jest dobrą inwestycją?

        Ja osobiście uważam, że tak. Oczywiście jest zawsze mała szansa, że projekt nie dojdzie do skutku i nie zarobimy na nowym mieszkaniu, to jest właściwie jedyne ryzyko. To, co jest ważne, że w przeciwieństwie do innych inwestycji, takich jak syndicated mortgages, nasz depozyt jest chroniony przez prawo i nie istnieje szansa, by go utracić, gdy deweloper zbankrutuje. Ale wróćmy do zakupu jako inwestycji.

        Zwykle kiedy kupujemy nowe mieszkanie z planów, wymagany jest depozyt do 15 proc. ceny zakupu w ciągu pierwszego roku od chwili podpisania kontraktu. Jeśli nie ma opóźnień, to inwestycja taka trwa typowo 3 lata od chwili zaczęcia sprzedaży. W tym czasie nasz wkład na przykład od mieszkania zakupionego za 400.000 dol. wyniósł  60.000 dol. Tak się składało przez wszystkie ostatnie lata, że mieszkania wzrastały minimum od 3 do 7 proc. rocznie (ostatnio nawet więcej). Przy takim założeniu zakupiona nieruchomość po trzech latach powinna być warta od 432.000 do 472.000 dol. Jeśli popatrzymy na nasz wstępny finansowy wkład, to nasza „inwestycja” zarobi od 50 do 100 proc. wkładu.  Jest to od 15 do 33 proc. na „wkładzie”  Najlepsze jest to, że ryzyko jest małe i zabezpieczone jest nieruchomością, a nie spekulacyjnym przyrzeczeniem.

        Wielu kupujących robi właściwie tylko to. Czyli wkłada pieniądze w nowy projekt, a następnie odsprzedaje kupione mieszkanie jeszcze przed przejęciem, unikając sporo kosztów, takich jak land transfer tax i development charges. Po odliczeniu kosztów i tak zwykle sporo pozostaje w kieszeni.

        „Słabą” stroną sprzedaży poprzez assignment jest fakt, że większość deweloperów nie pozwala korzystać z systemu MLS jako formy reklamy, uważając, że jest to dla nich konkurencja, szczególnie w przypadku kiedy mają jeszcze kilka własnych unitów do sprzedaży. Wiadomo, że unit sprzedawany nie poprzez system MLS ma zdecydowanie mniejszą ekspozycję i trudniej jest znaleźć chętnego. Dlatego lepszym rozwiązaniem jest przejęcie unitu, bo wówczas, jak już jesteśmy właścicielami, mamy prawo sprzedawać poprzez system MLS. 

        Ale... tu też należy uważać. Mało ludzi wie, że jeśli sprzedamy mieszkanie kupione z planów i zrobimy to przed upływem roku, to będziemy odpowiedzialni za zwrot HST. Jest to ogromna suma i zdecydowanie nie warto tego robić. Uniknąć można tego w bardzo prosty sposób. Albo zamieszkać w tym miejscu przez rok, albo wynająć je na rok (minimum). To ogromna oszczędność i warto to wykorzystać. Innym plusem „poczekania” przez rok ze sprzedażą jest fakt, że zwykle kiedy deweloper oddaje nowy budynek, przynajmniej do roku zajmuje mu „wykończenie” samego otoczenia i wszystkich amenities, lobby itd. W chwili kiedy budynek jest jeszcze w budowie, ceny są jeszcze nie takie gorące, ale w chwili kiedy cały budynek jest zakończony, można liczyć na znacznie lepszy zwrot na inwestycji.

        Oczywiście nie każdy myśli od razu o sprzedaży odebranego mieszkania. Możemy w nim zamieszkać albo je wynająć. Przy ogromnie wysokich cenach za wynajem (szczególnie w nowych budynkach) to też się opłaca. Dziś przy SQ1 w Mississaudze średnia cena za wynajęcie 1 sypialni z denem wynosi 1900 dol. Za dwusypialniowe mieszkanie nawet 2200 do 2400 dol. Przy takim dochodzie i 20 proc. wpłaty zakupione mieszkanie zasadniczo się spłaca. Jeśli przyrost cen się będzie utrzymywał nawet na poziomie 3 proc. rocznie, to nie tylko budujemy equity poprzez przyrost cen, ale również lokator co roku spłaca naszą pożyczkę. 

        Inna sprawa jest taka, że wielu ludzi ma ogromne pieniądze w banku, za które otrzymuje może 1 proc. zwrotu w skali roku, od czego musi płacić podatki. Jeśli ktoś ma w banku 400.000 dol., to w skali roku dostanie 4000 dol. Jeśli, z drugiej strony, kupi się za tę sumę mieszkanie, to roczny dochód przed kosztami wyniesie 24.000 dol. Po odjęciu kosztów, takich jak podatek od nieruchomości (3000 dol. rocznie) oraz maintenance (300 dol. miesięcznie) – pozostanie nam 17.400 dol. stałego dochodu. Jest to 4 razy tyle co dostaniemy z banku! Plus jeśli rynek wzrasta – nieruchomość nabiera wartości.

czwartek, 19 październik 2017 23:05

Opłaty związane z zakupem (42/2017)

Napisane przez

maciekczaplinskiKOSZTY JEDNORAZOWE PRZY ZAKUPIE NIERUCHOMOŚCI

        Land Transfer Tax – Podatek pobierany przez prowincję Ontario. Podatek ten naliczany jest w zależności od ceny zakupu. Można powiedzieć, że w przybliżeniu wynosi on 1,25 proc. od ceny zakupu (do ceny 500.000 dol.). Kupujący po raz pierwszy są zwolnieni z pierwszych 2000 dol. należnej opłaty. Więcej o LTT przy okazji. W Metro Toronto dodatkowo naliczany jest podobny podatek, z tym że kupujący po raz pierwszy też mają specjalną ulgę wysokości 3725 dol.

        Legal Fees – Czyli usługi prawnika odpowiedzialnego za dokończenie transakcji. Zwykle opłata za samo honorarium w typowej transakcji wynosi około 800-1200 dolarów (w zależności od kancelarii). Dodatkowo prawnik  ponosi cały szereg opłat związanych na przykład z rejestracją pożyczki, sprawdzeniem rejestrów w miastach czy innych urzędach, koszty pocztowe itd. Te dodatkowe opłaty zwykle zamykają się w granicach 200-500 dol. Tak więc należy być przygotowanym na koszt do około 1500 dol. plus HST. 

        High Ratio Mortgage Insurance – Jeśli kupujemy nieruchomość z 20-proc. down payment lub większym, to niepotrzebne jest specjalne ubezpieczenie pożyczki. Jeśli natomiast mamy mniej niż 20 proc. wpłaty, to wymagane jest specjalne ubezpieczenie, bez którego banki nie podejmą ryzyka udzielenia pożyczki hipotecznej. Jest kilka instytucji, które takie pożyczki ubezpieczają, ale najbardziej znana jest Canada Mortgage & Housing Corportation (CMHC). Więcej na ten temat innym razem, ale warto wiedzieć, że samo ubezpieczenie jest zwykle doliczane do pożyczki hipotecznej, natomiast podatek HST naliczany na premium ubezpieczenia musi być zapłacony w chwili zamykania transakcji.

piątek, 13 październik 2017 07:46

Edge Towers (41/2017)

Napisane przez

maciekczaplinski        Tydzień temu pisałem o bardzo ciekawym nowym projekcie sprzedawanym z planów. Jeszcze raz przypomnę ten projekt i podam kilka nowych szczegółów dla potencjalnych zainteresowanych.

        Projekt ten pod nazwą Edge Towers – powstanie na narożniku Hurontario i Elm Dr. West. Sprzedaż zaczęła się w tym tygodniu. Deweloper to firma Solmar, która ma 25 lat historii w takich przedsięwzięciach. Cały kompleks będzie miał trzy wieże. Pierwsza ma być gotowa do oddania w 2020 roku i zawierać będzie prawie 300 mieszkań.   

        Jest to doskonała inwestycja z wielu względów:

        Lokalizacja – Tuż przy Hurontario i Burnhampthorpe. Na piechotę do SQ1, Sheridan Collage, Living Art Centre, YMCA i wielu innych atrakcji. Jak Państwo wiedzą, wzdłuż Hurontario powstanie wkrótce linia LRT, która połączy południe Mississaugi z północą.

        Ceny – Mieszkania będą zaczynały się od 349 tysięcy za jednosypialniowe mieszkanie z denem, do ponad 400 tys. za dwusypialniowe. Ponieważ w tym kompleksie będą trzy wieże i pierwsza faza zawiera tylko 293 mieszkania, to wiadomo, że faza druga i trzecia będą naturalnie droższe. Dlatego jest tak ważne, by nie przegapić szansy zakupu w tej chwili, na samym początku projektu.

        Układ mieszkań – Bardzo ciekawe i przemyślane plany. Każde mieszkanie ma minimum półtorej łazienki. Najczęściej sypialnie są rozdzielone strefą dzienną. Wysokie sufity, 9 stóp, oraz fantastyczne wykończenia – znacznie powyżej standardu – możne je zobaczyć w sale office.

        W chwili obecnej sprzedaż mieszkań jest tylko poprzez Platinum Agents – do których też jestem zaliczony. By uzyskać wszelkie informacje, jak dokładne ceny, rzuty mieszkań, struktura wpłat, przewidywane maintenance itd., należy zapisać się na listę zainteresowanych. Ci, którzy się tym projektem zainteresują teraz, mogą wpisać się na listę, odwiedzając moją stronę www.czaplinski.ca (jest tam specjalny link do zapisów). Można też dzwonić lub wysłać e-mail do mnie na adres Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..

        Czy kupno nowych mieszkań się opłaca?

        Nowe mieszkania najczęściej kupują inwestorzy albo ci, którym się nie spieszy. W normalnej sytuacji, kiedy ktoś potrzebuje miejsca do mieszkania w ciągu kilku tygodni czy miesięcy – to zwykle szuka tego na rynku „wtórnym”, czyli MLS.  Natomiast jak ktoś chce kupić mieszkanie dla siebie lub na inwestycję i skorzystać z możliwości rozłożonych w czasie wpłat oraz liczy na przyrost wartości, zanim będzie zmuszony do odbioru mieszkania – to kupno z planów jest dobrą alternatywą.

        Zwykle od momentu podpisania umowy kupna nowego mieszkania do momentu odbioru mijają dwa – trzy lata. Czasami nawet dłużej. Zwykle pierwsza wpłata 5 proc. wymagana jest w ciągu pierwszych 30 dni, później zwykle następne 5 proc. po 90-120 dniach. Następne 5 proc. zwykle po 270-365 dniach. Ostatnie typowe 5 proc. jest wpłacane w chwili uzyskania tak zwanej occupancy, czyli w chwili przejęcia unitu.

        Tak się składa, że 15 proc. wpłacone jako zaliczka leży na specjalnym koncie chronionym przepisami przed defraudacją. Na normalnym rynku nieruchomości ceny rosną wraz z upływem czasu. W ostatnich latach condominia przyrastały minimum 5 proc. rocznie, ale często nawet 10 proc. Oznacza to, że jak kupiliśmy coś trzy lata temu i teraz przychodzi czas odbioru, to zakupione mieszkanie jest warte więcej przynajmniej o 15 proc. na dzisiejszym rynku niż było warte trzy lata temu. Oznacza to, że nasza wpłata praktycznie podwoiła się. Jest to, innymi słowy, 100 procent profitu na naszej inwestycji w ciągu dwóch do trzech lat. Czy ktoś zna lepszy (i bezpieczniejszy) investment? 

        Ale jak wyciągnąć profit z inwestycji? Otóż ludzie różnie do tego podchodzą:

        Assignment – niektórzy deweloperzy pozwalają na odsprzedaż zakupionego unitu przed faktycznym jego przejęciem. Musi to się odbyć za zgodą dewelopera i nie zawsze możemy ogłaszać tę nieruchomości w systemie MLS. Często istnieje konieczność pokrycia opłat manipulacyjnych (500-3000 dol.), ale jest to bardzo atrakcyjne rozwiązanie. Odsprzedający kontrakt praktycznie nie ponosi żadnych dodatkowych kosztów oprócz depozytu, który wpłacił, commission i administracyjnych opłat. Może on łatwo zarobić prawie tyle, co zainwestował.

        Część inwestorów sprzedaje unit zaraz po jego przejęciu i rejestracji budynku (korporacji). Jest to łatwiejsze niż za pomocą assignment – bo mamy lepszą ekspozycję poprzez system MLS, ale… wielu sprzedających nie zdaje sobie sprawy, że Revenue Canada może upomnieć się o zwrot HST zawartego w cenie każdego nowego mieszkania. Ma to miejsce, jeśli sprzedajemy nowo odebrane mieszkanie bez przetrzymania go przez przynajmniej rok. Proszę sobie wyobrazić, że musimy odprowadzić 13 proc. od ceny, za którą zakupiliśmy mieszkanie, do rządu. To może być prawie równoznaczne z całym profitem.  

        Lepszym rozwiązaniem i w pełni legalnym jest po przejęciu mieszkania, zamieszkanie w nim na rok. W tym przypadku HST nie jest problemem. Można też wynająć mieszkanie na rok. W tym przypadku jest zasada, że owszem, musimy odprowadzić HST do Revenue Canada, ale po pokazaniu umowy wynajmu otrzymamy ten podatek z powrotem. Po upływie roku możemy je sprzedać, nie tracąc HST. 

piątek, 06 październik 2017 08:49

EDGE TOWERS CONDOS - MISSISSAUGA HOT ONE!

Napisane przez

maciekczaplinski        Tak się składa, że ostatnio prezentowałem kilka bardzo ciekawych projektów – informacje na ich temat mogą Państwo znaleźć na mojej stronie www.czaplinski.ca. Wszystkie są bardzo atrakcyjne, ale wszystkie są w Toronto i, niestety, dwa z nich są dość kosztowne. Na pewno mają znakomite lokalizacje, ale dla inwestorów często najważniejszym kryterium jest cena zakupu i ile będzie można na tym zarobić.

        Projekt, o którym piszę dziś, ma wszelkie cechy znakomitej inwestycji! Jest to jeszcze nieotwarty do sprzedaży projekt zlokalizowany w samym centrum Mississaugi. Projekt ten nazywa się Edge Towers i zlokalizowany jest na skrzyżowaniu Elm Dr. West i Hurontario St.

        Projekt ten będzie budował Solmar Development, firma z 25-letnim doświadczeniem i wieloma bardzo dobrej jakości realizacjami. Projekt powstanie według planów Roya Varacalli z firmy Cusimano Architects. Wczoraj udało mi się spotkać z dwoma przedstawicielami dewelopera odpowiedzialnymi za sprzedaż tego projektu i udało mi się uzyskać status Platinum Agent. Oznacza to, że wszyscy z Państwa, którzy się ze mną skontaktują, będą mieli pierwszeństwo zakupu i dostępu do cen oraz planów, zanim ten budynek będzie dostępy dla innych agentów z wąskiego grona „Platinum” czy dla szerokiego ogółu.

        Sprzedaż się jeszcze się nie zaczęła (zacznie się ona od 15 listopada), ale już od dziś można wpisywać się na moją listę zainteresowanych. Ci wszyscy, którzy się na nią zapiszą, zostaną zaproszeni na specjalny zamknięty „event” wyłącznie dla naszych klientów, jak tylko sprzedaż się rozpocznie. Specjalna promocja dla moich klientów i możliwość zakupu będzie miała miejsce w bardzo eleganckim salonie sprzedaży, który miałem okazję ostatnio odwiedzić. Jest tam zrobiony model suite, czyli można zobaczyć, jak mieszkania są rozplanowane i jak będą wykończone. Jest tam też model całego projektu oraz plany mieszkań i zaplecza rekreacyjnego.

Dlaczego jest to znakomita inwestycja?

        Lokalizacja – Tuż przy Hurontario i Burnhampthorpe. Na piechotę do SQ1, Sheridan Collage, Living Art Centre, YMCA i wielu innych atrakcji. Jak Państwo wiedzą, wzdłuż Hurontario powstanie wkrótce linia LRT, która połączy Mississaugę z Toronto.

        Ceny – Mieszkania będą zaczynały się od trochę ponad 300 tys. za jednosypialniowe mieszkanie, a od ponad 400 tys. za dwusypialniowe. Ponieważ w tym kompleksie będą 3 wieże i pierwsza faza zawiera tylko 293 mieszkania, to wiadomo, że faza druga i trzecia będą droższe. Dlatego jest tak ważne, by nie przegapić szansy zakupu w tej chwili, na samym początku projektu.

        Układ mieszkań – Bardzo ciekawe i przemyślane plany. Każde mieszkanie ma minimum półtorej łazienki. Najczęściej sypialnie są rozdzielone strefą dzienną. Wysokie sufity, 9 stóp, oraz fantastyczne wykończenia – znacznie powyżej standardu.

        Zaplecze rekreacyjne – Praktycznie wszystko, co jest potrzebne oprócz dużego basenu, by trzymać koszty maintenance nisko.

        Przewidywany czas oddania fazy pierwszej do użytku rok 2020.

        Jak wspomniałem na wstępie, moje spotkanie z przedstawicielami firmy miało miejsce wczoraj i jak na razie ani ceny, ani rzuty mieszkań nie są jeszcze dostępne. Będą one dostępne tylko dla wybranych agentów już od 10 października. Z tego co mi przekazano, Domator Team jest jedynym Platinum Agent w polskim środowisku.

        Tak jak wspomniałem, pełny dostęp do informacji wszyscy Platinum Agent będą mieli dopiero po długim weekendzie, czyli 10 października. Sprzedaż zacznie się kilka dni później. Dlatego ci wszyscy, którzy są zainteresowani tym projektem, proszeni są o zapisywanie się na moją listę na mojej stronie internetowej www.czaplinski.ca albo dzwoniąc do mnie bezpośrednio pod numer 905-278-0007. Oczywiście e-mail też wystarczy: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript..

        Ci wszyscy, którzy się zapiszą na moją listę, dostaną specjalny e-mail z planami oraz cenami w dniu 10 października.

        Tak jak wspominałem, przygotowuję specjalny mityng w biurze sprzedaży dla tych, którzy się wpiszą na moją listę, dlatego ważne jest, by wszyscy zainteresowani wpisali się na tę listę. Tylko te osoby będą zaproszone i będą miały prawo pierwszeństwa wyboru.

        To, co jest warte dodania, że wpłaty będą rozłożone w czasie. Kupujący będą mieli szansę na assignment, czyli odstąpienie zakupionego unitu przed jego przejęciem.

        Wszystkie inne detale będę w stanie przekazać dopiero w przyszłym tygodniu.

Maciek Czapliński

Cell: 905-278-0007 

E-mail: Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

piątek, 29 wrzesień 2017 07:28

Dlaczego opłaca się kupować z planów?

Napisane przez

maciekczaplinski        Dość często oferuję do sprzedaży różne nowe projekty mieszkań z planów. Czasami spotykam się z pytaniem, czy jest to atrakcyjna forma inwestycji?

 

        Moim zdaniem, tak. Oczywiście wiele zależy jak zawsze od lokalizacji i początkowych cen.  Dlaczego tak się dzieje, że każdy nowy projekt sprzedaży mieszkań z planów zwykle wzbudza spore zainteresowanie? Jest wiele powodów, o których napiszę poniżej.

        Kupowanie mieszkań z planów jest często bardzo dobrym sposobem inwestowania pieniędzy. Proszę pomyśleć o takim scenariuszu. Kupujemy mieszkanie za 400.000 dol., które ma być oddane do użytku za trzy lata. Zwykle wymagany depozyt przy zakupie nowych condo wynosi 20 proc. wartości i te wpłaty są rozłożone w czasie. Zwykle 5 proc. jest wymagane w ciągu pierwszych 30 dni, następne 5 proc. po 3-4 miesiącach. Następne 5 proc. po roku. A ostatnie 5 proc. najczęściej w chwili przejęcia mieszkania. Czyli tak naprawdę wpłacamy 15 proc. wartości zakupu. 

        W ostatnich latach mieszkania zawsze wzrastały od 5 do 10 proc. rocznie. Co to oznacza? Że w chwili przejęcia mieszkania z planów nasze 15 proc. wpłaty zwykle dawało 100-procentowy zwrot na zainwestowanych pieniądzach. W wielu przypadkach nawet wyższy? Czy banki mogły coś takiego zaoferować? Osobiście nie znam takich przypadków. Sto procent zwrotu w ciągu trzech lat to bardzo kusząca i zwykle pewna inwestycja.

        Dlatego wielu inwestorów kupowało nie jedno, nie dwa, ale często bardzo wiele mieszkań w różnych projektach, by rozłożyć ryzyko. 

        Ryzyko zawsze istnieje przy każdej inwestycji, ale w przypadku zakupu mieszkań z planów głównie dotyczy tego, że niektóre projekty przyrastają szybciej na wartości, inne mniej. Zdarza się niestety (choć rzadko) – że projekt nie dojdzie do skutku z różnych powodów. Czasami jest problem z pozwoleniami na budowę. Tradycyjnie deweloper ma zrobiony wstępny koncept i kalkulację kosztów, ale o prawdziwe pozwolenie na budowę występuje dopiero wtedy, gdy sprzeda przynajmniej 50 proc. mieszkań.  Czasami projekt nie wychodzi, bo deweloper zbankrutuje (tak jak niestety miało to miejsce w projekcie Mimico on the GO). Istnieje ryzyko, że zarobimy mniej lub wcale (w przypadku bankructwa), ale nie ma ryzyka utraty depozytu. To jest ogromnie ważne, bo depozyty są chronione przez rząd i trzymane w formie zabezpieczenia w specjalnym Trust Account u prawnika, który jest odpowiedzialny za zdeponowane środki.

        Kupujący projekty z planów, mają Państwo zwykle możliwość sprzedaży „inwestycji” nawet przed zakończeniem budowy, jeśli mają Państwo w umowie z deweloperem prawo do odstąpienia umowy (assignment). Taki sposób inwestycji przypomina trochę „Stock Market”. Kupujemy akcję (unit/mieszkanie) i czekamy na przyrost wartości, by sprzedać „papier”, czyli umowę bez potrzeby nadmiernych dodatkowych kosztów, czyli płacenia za prawnika, Land Transfer Tax czy closing cost (koszty zamknięcia).

        Ale nowe mieszkania kupują nie tylko spekulanci. Dla wielu młodych ludzi możliwość kupna po dzisiejszych cenach z odbiorem mieszkania za kilka lat jest ogromnie atrakcyjna. Daje to czas na zgromadzenie wymaganego depozytu oraz przygotowanie się do tego ważnego kroku.

        Kupno nowych mieszkań daje też prawo lepszego wyboru planów, strony świata, piętra itd. Często deweloper, kiedy Sales Office się otwiera – oferuje promocyjne ceny, które zwykle szybko są podwyższane, kiedy unity znikają szybko. Kupując z planów, dostajemy też możliwość wyboru wykończeń (do pewnego stopnia). Zwykle deweloper ma kilka zestawów wykończeń oraz listę możliwych upgrades.

        Ogólnie uważam, że kupowanie z planów ma dużo sensu i zwykle jest to bardzo dobra inwestycja i zwykle bezpieczna inwestycja.

        Chciałbym teraz przypomnieć trzy projekty, o których ostatnio pisałem. Więcej informacji czytelnicy znajdą na mojej stronie www.czaplinski.ca

        The Roncy – Boutique Style Condo w samym sercu polskiej dzielnicy. Niski, 8-piętrowy budynek i tylko mniej niż 100 mieszkań. Fantastyczna lokalizacja, wszystko w zasięgu kilkuminutowego spaceru. High Park, Subway, Bloor West Village, restauracje, sklepy itd. Pozostało tylko 15 mieszkań w cenach od 499.000 do ponad miliona. Bardzo ładne plany można zobaczyć na mojej stronie.  

        W chwili obecnej deweloper jako zachętę oferuje rok Free Maintenance, Free Locker, Assignment 3500 dol. (zamiast 5000 dol.) oraz prawo do wynajmowania w czasie tak zwanej interim occupancy.  Te bonusy są tylko dla 10 pierwszych transakcji.

        Kingsway by the River – podobny projekt do powyższego – tym razem na Dundas Street West, pomiędzy Royal York i Prince Edward. Mały budynek, też tylko 8 pięter. Ogromnym plusem tego projektu oprócz równie atrakcyjnej lokalizacji są ceny! Najniższe ceny zaczynają się od 311.000 dol. Sporo mieszkań jest dostępnych poniżej 400.000. Moim zdaniem, jest to projekt, w którym mieszkania szybko nabiorą wartości.

        Ostatni projekt na dziś to Mirabella Condos. Fantastyczna i unikatowa lokalizacja, praktycznie nad brzegiem jeziora Ontario. Dwie nowe wieże. Każda zawiera około 350 mieszkań. Budynek ma ponad 40 pięter i jest wręcz naładowany wszelkiego rodzaju udogodnieniami. Oczywiście mieszkania nie są tanie, bo większość zaczyna się ponad 500.000 dol. Te większe dochodzą do ponad miliona! Czy to dużo? Nie myślę, że jest to tani budynek, ale jest to praktycznie jedyny oferowany obecnie i pewnie ostatni w całym GTA budynek praktycznie na plaży! Wystarczy przejść przez ulicę, by znaleźć się na niesamowitym bulwarze, gdzie trochę to przypomina plażę Copacabana w Rio (oczywiście latem).

czwartek, 21 wrzesień 2017 22:45

Oferta warunkowa (38/2017)

Napisane przez

maciekczaplinski        W odniesieniu do nieruchomości słyszy się czasami określenie „nieruchomość warunkowo sprzedana”. Warto wiedzieć, co to oznacza i jakie warunki najczęściej występują.

        Jeśli pojawiła się oferta na dany dom, która została zaakceptowana przez sprzedających i kupujących, czyli obie strony w kontrakcie zgodziły się na wszystkie ważne aspekty transakcji, takie jak cena, czas przejęcia nieruchomości, oraz ustalono, które sprzęty domowe są w niej zawarte, natomiast kupujący poprosił o ekstra czas na zorganizowanie na przykład finansowania lub sprawdzenie stanu technicznego nieruchomości – to właśnie jest to stan określany jako „warunkowa sprzedaż”.

        W transakcjach kupna i sprzedaży nieruchomości – najbardziej typowe warunki, jakie kupujący dodają do oferty, to warunek na zorganizowanie finansowania oraz warunek na sprawdzenie stanu technicznego nieruchomości przez  zatrudnionego  inspektora. W typowych sytuacjach zwykle czas przeznaczony na wypełnienie obu warunków nie przekracza 5 dni biznesowych. Jeśli kupującemu uda się zorganizować finansowanie oraz jest zadowolony z wyników inspekcji domu, to wówczas powinien podpisać on dokument nazywający się waiver, który usuwa warunki, o których wspomnieliśmy, z oferty i tym samym oferta nabiera mocy prawnej. Jeśli kupujący chce wycofać się z zawartej umowy – to właśnie w trakcie tych pierwszych 5 dni biznesowych może zrobić to bez większych problemów. Jeśli kupujący wypełni warunki, podpisze waiver i umowa stanie się wiążąca – to wycofanie się z transakcji zaczyna mieć poważne konsekwencje prawne.

        Wspomniane dwa warunki – czyli finansowanie i inspekcja, są najbardziej typowe, natomiast istnieje wiele innych potencjalnych warunków, których można użyć. Na przykład, kupujący condominium często robią ofertę warunkową na sprawdzenie stanu finansowego i prawnego korporacji, w obrębie której zakupują unit. Sprzedający musi wówczas na własny koszt dostarczyć dokument nazywany Estopel Certificate, który w bardzo dokładny sposób opisuje stan finansowy i legalny korporacji. Jeśli kupującego prawnik uzna, że status korporacji jest niezadowalający, składający ofertę może się z niej wycofać.

        Z innych spotykanych warunków, może być na przykład warunek na zaakceptowanie danej nieruchomości przez osobę trzecią, warunek na sprawdzenie zoningu, warunek na uzyskanie ubezpieczenia nieruchomości, sprawdzenie przydatności wody do picia i wiele innych. 

        Zdarzają się też sytuacje, że kupujący dom, jest już posiadaczem domu, który jest jeszcze niesprzedany. Wielu kupujących boi się ryzyka i składa ofertę warunkową na kupno, pod warunkiem że sprzeda swój własny dom. Zwykle nie jest to bardzo dobrze przyjmowana oferta przez sprzedających. Pomimo że mają oni prawo nadal sprzedawać swoją nieruchomość, to w praktyce ich szanse sprzedaży spadają drastycznie. Osobiście, jeśli otrzymuję taką ofertę na mój listing, to raczej odradzam moim klientom jej akceptację.

        Oczywiście to nie koniec wszystkich warunków. Ale te, o których wspomniałem, są najbardziej typowe. W przypadku każdego warunku tylko jedna strona ma prawo jego usunięcia. Ta strona, która go włożyła do oferty. Warto również wspomnieć, że im więcej warunków w składanej ofercie, tym trudniej negocjować cenę. 

        W przypadku, kiedy mamy kilka ofert na jeden dom, oferta warunkowa najczęściej odpada w przedbiegach.

        Jeszcze jeden komentarz. Czasami kupujący zamieszczają warunek w ofercie, by mieć tak zwaną furtkę umożliwiającą wycofanie się z niej. Należy być bardzo ostrożnym w takich sytuacjach – bo jeśli sprzedający udowodni, że kupujący mógł otrzymać pożyczkę, ale udawał, że nie – to czasami mogą być poważne konsekwencje łącznie z utratą depozytu.

        Powstaje pytanie, czy jak dom jest sprzedany warunkowo, można nadal na niego składać oferty? Czy można na przykład zaoferować więcej pieniędzy i przebić cenę?

        W przypadku przebijania ceny to najczęściej odpowiedź brzmi nie! Czyli jeśli sprzedamy dom dziś warunkowo na finansowanie i następnego dnia ktoś zaoferuje nam 10.000 dolarów więcej, to niestety, pierwsza umowa musi być respektowana i nie możemy zapomnieć o niej i wybrać lepszej oferty. Natomiast można tę nową ofertę zaakceptować pod warunkiem, że pierwsza oferta, jeśli jest warunkowa – nie umocni się. To nie zdarza się często, ale jak wiemy, życie pisze różne scenariusze.

        Większość składanych ofert warunkowych nie ma czegoś, co nazywa się escape clause. Czyli nie daje sprzedającym możliwości wycofania się z oferty.  

        Wyjątkiem jest oferta warunkowa na sprzedaż nieruchomości. Jeśli kupujący złożył ofertę na zakup nieruchomości pod warunkiem, że sprzeda swój dom, właściciel nadal może sprzedawać swój dom. Jeśli otrzyma on inną korzystną ofertę, to wówczas pierwszy kupujący ma 24 godziny, by albo usunąć warunek, albo wycofać się z transakcji. Nazywane jest to escape clause.