Goniec

Register Login

Nieruchomości

piątek, 04 listopad 2016 17:03

Downsizing (45/2016)

Napisane przez

maciekczaplinski        Wiele osób, myśląc o zmianie większego domu na mniejszy (downsizing), odkłada tę decyzję do czasu przejścia na emeryturę. Czy warto czekać?

        Głównym powodem odkładania decyzji o zamianie domu do czasu przejścia na emeryturę jest nasza działalność zawodowa. Jeśli ktoś mieszka w Etobicoke i ma pracę w Brampton, to dojazd, pomimo że uciążliwy jest ciągle akceptowalny. Gdybyśmy natomiast, jeszcze pracując, kupili dom w St. Catharines, ale nadal pracowalibyśmy w Brampton, nasze dojazdy do pracy byłyby bardzo uciążliwe.

        Jeśli mamy na przykład do emerytury jeszcze 10 lat, ale w głębi serca tak naprawdę widzimy siebie mieszkających na emeryturze na przykład w Wasaga Beach, to czekanie z decyzją kupna domu „do czasu emerytury” jest bardzo kosztowne. Akurat tak się złożyło, że kilka tygodni temu pomagałem klientom z Toronto znaleźć dom w Wasaga Beach. Ceny za ładny, nie za bardzo stary bungalow były pomiędzy 310.000 a 450.000 tysięcy. Znacznie niżej niż w Toronto. Ci konkretni klienci przenoszą się na północ w tym samym momencie, czyli po sprzedaniu domu w Metro za ponad 700.000 dol. kupili dom za blisko 400.000 dol. i nadmiar funduszy mogą przeznaczyć na inne cele. Na przykład na zakup drugiej nieruchomości, która będzie kreowała comiesięczny stały dochód. W dzisiejszych czasach średnia wartość „rentu” za dom, nawet w małych miastach, to 1600-2500 dol./mies. To więcej niż średnia emerytura i w tym samym czasie taki dom nabiera wartości.

        Proszę sobie jednak wyobrazić, że, jak wspomniałem, nasza emerytura ma być za 10 lat i odkładamy decyzję zakupu.

        Zakładając, że rynek nieruchomości nie stoi w miejscu i ceny w przykładowej Wasaga będą wzrastały po 4 proc. w skali roku, to po 10 latach dom, który obecnie kosztuje 400.000 dol., będzie kosztował o ponad 40 proc. więcej, czyli około 560.000 dol. Powstaje pytanie – czy lepiej go kupić teraz, by „zarezerwować” sobie cenę, czy czekać z zakupem przez 10 lat? Nie muszę chyba podpowiadać, która odpowiedź jest prawidłowa.

        Istotne jest też, że dom, który mamy w Toronto, też będzie szedł w górę. Przy średnim wzroście cen w Metro na poziomie 6 proc. w skali roku i średniej cenie domu przynajmniej 70.000 dol., po 10 latach dom taki powinien być wart ponad 60 proc. więcej, czyli około 1.120.000 dol.  Zakładając, że dom w Toronto jest spłacony, różnica, jaka nam pozostanie w kieszeni pomiędzy „typowym downsizing”, kiedy dom kupujemy dopiero w chwili przejścia na emeryturę, a „advanced down-sizing”, kiedy kupujemy dom o 10 lat wcześniej, jest znacząca. W naszym przykładzie jest to ponad 160.000  dol., ale może być znacznie więcej. Zaletą takiego zakupu z wyprzedzeniem jest fakt, że kupujemy go już teraz znacznie taniej niż będzie on kosztował za 10 lat – w związku z czym gwarantujemy sobie znacznie lepszą cenę i znacznie lepszy start w chwili przejścia na emeryturę. Ten drugi dom, jeśli będzie wynajmowany, będzie przynajmniej w połowie spłacony.

        Dlaczego jest to też takie ważne, by nie odkładać takiej decyzji? Ceny ROSNĄ bardzo szybko również wokół Toronto, a nawet w znacznej odległości od Metro. Brampton na przykład wzrosło wciągu roku prawie o 20 proc., bo ci, których budżet nie wystarczał na Mississaugę, musieli zadowolić się tradycyjnie tańszym Brampton. Obecnie to samo dotyczy Acton, Waterdown czy Erin. Aż trudno uwierzyć, że do pół miliona nie ma obecnie prawie domów do kupienia wartych zainteresowania. Czyli obecnie zaczynają gwałtownie rosnąć ceny w Guelph, Waterloo czy Stoney Creek. Czekanie z decyzją naprawdę działa na niekorzyść i może być kosztownym błędem.

        Jeśli ktoś ma na tyle pieniędzy, że drugi dom może kupić za gotówkę, ma dwie opcje. Jeśli chce, może ten dom wynająć i mieć dodatkowy dochód, który można przeznaczyć na wiele rzeczy, od podróży zaczynając. Można też taki dom kupić w takich miejscach, jak już wspomniana wcześniej Wasaga Beach. W tym momencie może on spełniać rolę rodzinnego cottage’u albo można go częściowo wynajmować dla turystów na tygodnie za znaczne pieniądze.

        Powstaje pytanie. Jak można sfinansować drugi dom? Przecież trzeba dostać pożyczkę hipoteczną na drugą nieruchomość, a nie wszyscy mają duże dochody?

        To jest właściwie najprostsze, pod warunkiem że mamy dobry kredyt (powyżej 600 bicon scores) oraz 20 proc. downpayment. Wiele banków ma specjalne programy dla inwestorów kupujących drugi dom. Jak długo mamy 20 proc. down i dochód z danego domu pokrywa płatność za hipotekę. Nasz personalny income nie musi być nawet brany pod uwagę. Jest to właściwie bardzo istotna informacja. Jeśli kupimy dom teraz, używając programu, o którym wspomniałem, to jest duża szansa, że po 10-15 latach dom taki może być spłacony, a jednocześnie będzie wart znacznie więcej, bo coroczny wzrost cen oczywiście wpływa na wartość. Czy nie jest to idealna sytuacja?

        A teraz warto dokonać kilku wyliczanek. Przy obecnych oprocentowaniach pożyczek hipotecznych, każde 450 dol. obsługuje 100.000 pożyczki hipotecznej miesięcznie. Chciałbym przypomnieć, że w domach lokatorzy zwykle płacą za „utilities”, a właściciel spłaca hipotekę oraz podatek od nieruchomości.

        W dzisiejszych czasach nawet w takich miastach, jak Guelph, można wynająć średniej wielkości dom wolno stojący (bo do takich zakupów zachęcam) za około 2500 dol./mies. Czyli jeśli założymy miesięczny podatek od nieruchomości na poziomie 350 dol./mies. i ubezpieczenie domu około 100 dol. na miesiąc, to praktycznie to, co pozostaje, obsługuje bez problemów 400.000 dol. pożyczki hipotecznej. Dodając nasze 20 proc., które musimy dać na downpayment,  domy, które możemy kupić i będą się spłacały, są na poziomie cenowym około 500.000 dol.

        Jeszcze jedna uwaga. Na pewno słyszeli Państwo o „Capital Gain”? Mając dwa domy, jeden, w którym mieszkamy (principal residence), a drugi, który wynajmujemy, to jeśli on nabierze wartości i go sprzedamy, zapłacimy podatek od przyrostu wartości. Jednak jeśli sprzedamy naszą „prime residence” i przeniesiemy się do domu, który poprzednio był „investment”, możemy uniknąć podatku. To są dodatkowe pieniądze.

        Wszystkich zainteresowanych zapraszam do kontaktu! Nieruchomości są historycznie najlepszą i najbardziej bezpieczną inwestycją, która nawet w czasach trudnych „nie znika”, tak jak się stało z wieloma papierami „wartościowymi”.

piątek, 28 październik 2016 20:05

Dlaczego CMHC jest potrzebne?

Napisane przez

maciekczaplinskiWprowadzone niedawno zmiany do ubezpieczeń pożyczek na hipoteki przez rząd Kanady nasuwają pytanie, dlaczego jest ono potrzebne i jaką korzyść daje takie ubezpieczenie kupującym nieruchomość?


Zacznę od tego, że nie wszystkie pożyczki muszą być ubezpieczone. Jeśli mamy mniej niż 20 proc. na downpayment - takie ubezpieczenie jest konieczne i aby uzyskać hipotekę musimy spełniać ściśle narzucone warunki. Natomiast, jak mamy 20 proc. lub więcej wówczas banki mogą nam pożyczyć pieniądze bazując na swoich wewnętrznych regulacjach; z tym, że w każdym przypadku dobra historia kredytowa jest zasadniczo wymagana. Oznacza to, że nawet jeśli mielibyśmy 30 proc. pieniędzy na wpłatę, ale zaliczyliśmy bankructwo, czy też mamy bardzo złą punktację kredytową - to banki mogą nam odmówić finansowania.
Co oznacza “zła” punktacja? Otóż, każdy obywatel Kanady ma przypisany numer SIN. Kombinacja naszego SIN, daty urodzenia oraz nazwiska są rejestrowane w specjalnej instytucji nazywanej “credit bureau”. Ta instytucja, prowadzi dokładną rejestrację kart kredytowych i pożyczek posiadanych przez każdego mieszkańca Kanady. Wszelkiego rodzaju opóźnienia w płatnościach są skrupulatnie notowane. Oczywiście płacenie na czas też jest pozytywnie notowane. Sama formuła obliczania punktacji jest niezwykle skomplikowana i niektórzy twierdzą, że jest tak samo skrupulatnie trzymana w tajemnicy, jak formuła produkcji Coca Coli, ale fakt jest taki, że jeśli ktoś ma mniej niż 600 punktów to jest bardzo niechętnie widziany przez banki. Jak ktoś ma 800 punktów to należy to najbardziej ukochanych klientów. Wszystko pomiędzy jest OK.
Instytucja udzielająca ubezpieczeń ma oparcie w rządzie Kanady i występuje pod nazwą Canada Mortgage & Housing Corporation (CMHC). Obecnie istnieją również dwie inne prywatne instytucje robiące to samo (ubezpieczanie pożyczek). Istnieją one po to, by gwarantować (ubezpieczać) wszystkie pożyczki na nieruchomości, gdzie wpłata jest mniejsza niż 20 proc. Korzyść dla kupujących jest taka, że banki wiedząc, iż w przypadku nie spłacania pożyczki lub utraty wartości przez nieruchomość - i tak otrzymają swoje pieniądze z powrotem - więc NIE BOJĄ się pożyczać.
Tak naprawdę to banki mają największą korzyść z tego ubezpieczenia. Kupujący ma tylko możliwość uzyskania pożyczki określanej jako “high ratio” dzięki ubezpieczeniu za które i tak musi zapłacić. Wysokość ubezpieczenia jest uzależniona od wpłaty. Minimalna wymagana wpłata to 5 proc. i wówczas ubezpieczenie wynosi zwykle 2.5 proc. od pożyczonej sumy i dodawane jest to pożyczki i spłacane jest wraz z nią. Przy 15 proc. wpłaty pożyczka wynosi 1 proc. i jest też dodawana do hipoteki (jednorazowo). Na sumę pożyczki naliczany jest podatek, HST, który musi być zapłacony przy zamknięciu transakcji.
By zakwalifikować się na możliwość pożyczki, należy spełnić wiele bardzo rygorystycznych wymagań. Oprócz dobrego rekordu (Beacon Score), należy udokumentować źródło downpayment i wykazać się wystarczająco wysokimi zarobkami.
Jak wspomniałem w innych artykułach według wymagań CMHC możemy przeznaczyć 35 proc. naszych zarobków brutto na obsługę wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości (hipoteka, podatki, utilities, ubezpieczenie) oraz maksimum 42% naszych zarobków na obsługę zadłużenia domu oraz innych pożyczek. Dla wielu potencjalnych pożyczkobiorców spełnienie tych wymagań jest bardzo trudne i często są oni odrzucani przez CMHC, więc siłą rzeczy banki nie mogą im udzielić pożyczki.
Wprowadzone w tym miesiącu zmiany w znaczącym stopniu jeszcze bardziej utrudnią uzyskanie ubezpieczenia. Poprzednio do kalkulacji opłat hipoteki był używany “discounted” (uprzywilejowany) procent na 5 lat. Obecnie banki muszą używać tak zwany “posted” procent. Nawet jeśli w rzeczywistości klient i tak będzie płacił niższy “discounted” procent. W chwili obecnej różnica pomiędzy obydwoma oprocentowaniami wynosi blisko 2 proc..
Warto wiedzieć, że “posted rate” to jest ten procent, który banki oferują w oficjalnych reklamach. “Discounted rate” to jest to, co Banki oferują “wybranym klientom” (w praktyce wszystkim). Taka zabawa w kotka i myszkę.

Czy oznacza to, że jak ktoś ma 10 proc. na wpłatę i nie jest w stanie spełnić wymagań CMHC to nie ma szansy na pożyczkę?


Nie jest to do końca prawdą. Jest wiele sposobów, by obejść wymagania CMHC, albo po prostu “załatwić” pożyczkę z pominięciem tej instytucji.
Jak wspomniałem na wstępie, jeśli bank udziela nam pożyczki na maksymalnie 80% wartości nieruchomości czyli jest to “conventional mortgage” to wówczas nie musi się aż tak ściśle stosować do wymagań CMHC i często może kierować się własną oceną sytuacji. Oznacza to, że jak długo prosimy Bank o nie więcej niż 80% wartości nieruchomości, mamy lepszą szansę. Nie oznacza to jednak, że nasz kredyt czy dochody nie mają znaczenia. To też jest sprawdzane przez banki. Z tym, że im większa jest procentowo nasza wpłata, tym mniej radykalne są kryteria. Jeśli ktoś ma, na przykład, na wpłatę 50 proc. wartości domu to na pewno ani kredyt ani zarobki nie będą aż tak bardzo prześwietlane. Istnieją wręcz oficjalne instytucje, które w takich sytuacjach udzielą pożyczki nawet bankrutom - z tym, że na wyższy procent.
Sytuacja wygląda jednak inaczej jeśli mamy taką sobie historię kredytową i tylko 10 czy 15 proc. na wpłatę. Co wówczas? Opcja, którą możemy rozważać to prywatny “second mortgage” (druga pożyczka). W praktyce pracuje to tak: od regularnego banku ubiegamy się o pożyczenie 80 proc. wartości domu. Sami mamy na przykład 10 proc. wartości; do 100 proc. brakuje nam następnych 10 proc., które pożyczamy od “inwestorów”. Często są to osoby prywatne współpracujące z brokerami. Czasami są to instytucje finansowe. “Second Mortgages” są udzielane na wyższy procent (na dzień dzisiejszy od 8-12 proc. w skali roku) i zwykle dodatkowo pobierane są “brokers fees” za załatwienie takiej pożyczki. Około 1 proc. do 5 proc. od wartości pożyczki. Nie jest to wszystko tanie, ale w wielu przypadkach jest to jedyne wyjście. Przy cenach nieruchomości rosnących tak szybko w ostatnich latach, dużo bardziej opłaca się pożyczyć małą sumę nawet na wysoki procent, by kupić nieruchomość, która może zyskać nawet 15 proc. w skali roku (od całej wartości zakupu).
Ja osobiście znam wielu potencjalnych kupujących, którzy od lat zbierają na 20% wpłaty by uniknąć ubezpieczenia CMHC, a w tym czasie ceny nieruchomości wzrosły prawie o 100 proc.. Jak się okazuje, oszczędność nie zawsze wychodzi nam na dobre.

 

Maciek (Matthew) Czaplinski M.Arch.
Realty Executives Domator Inc., Brokerage
Sales Representative / Broker Owner
Cell 905-278-0007
Fax 905-822-2922
Over 25 Years in Real Estate

www.domator.com

piątek, 21 październik 2016 17:52

Co można zrobić w domu bez specjalnych zezwoleń

Napisane przez

maciekczaplinskiWielu właścicieli domów po pewnym czasie zaczyna myśleć o renowacjach, przeróbkach czy rozbudowie domu. Warto więc wiedzieć, czy każdy projekt wymaga pozwolenia na budowę.

Jeśli chodzi o proste sprawy, jak garaż wolno stojący, deck, porch lub wejście do basementu, do niedawna miasto akceptowało rysunki zrobione przez właścicieli domów. Miasto stało na pozycji, że takie rysunki było łatwo wykonać samemu bez dużego doświadczenia. Istniały wręcz gotowce, które urzędy budowlane akceptowały.

To się zmieniło! Dziś właściwie potrzebne są rysunki na wszystko, co wymaga dobudowy dodatkowej powierzchni czy zmian strukturalnych. Według nowych zasad, rysunki powinny być wykonane przez fachowców ze specjalną licencją. Nasza firma Domator Homes – posiada taką licencję. Projekt domu czy jego rozbudowa – jest, moim zdaniem, tym elementem procesu, na którym wręcz nie wolno oszczędzać. Projekt to nie tylko rysunki na budowę – to również musi być coś znacznie więcej. Wczucie się w Państwa styl życia, odkrycie potrzeb rodzinnych, estetyka, przewidywanie trendów rynku i wiele, wiele innych kryteriów. Proszę pamiętać, że koszt materiałów budowlanych oraz robocizny włożony w źle zaprojektowany dom może być podobny jak koszt włożony w dom ciekawy – jednak końcowy efekt użytkowy oraz wartości domu może być zasadniczo różny. Różnica kilku tysięcy dolarów przeznaczona na dobry projekt zwróci się na pewno.

Oczywiście proste projekty, jak projekt wolno stojącego garażu, może być wykonany przez kreślarzy z licencją. Czasami, gdy mamy stary, istniejący wolno stojący garaż i chcemy go wyremontować, można to praktycznie zrobić bez pozwolenia – jak długo jest on zgodny z przepisami urbanistycznymi.

Wszelkie rozbudowy domów, osobne wejścia do piwnicy, solaria, garaże, decki, jeśli poziom jest powyżej 2 stóp od terenu – wymagają ubiegania się o pozwolenie. Jeśli usuwają Państwo wewnętrzną ścianę nośną i nie chcą zgłaszać tego do miasta – podejmujecie spore ryzyko. Jeśli jednak już na to się decydujecie, to przynajmniej jeśli nie macie w tym doświadczenia – koniecznie zatrudniajcie prawdziwych i sprawdzonych fachowców. To nie są żarty i błędy są naprawdę kosztowne.

Proszę pamiętać, że urzędy miejskie mają prawo sprawdzenia, co Państwo robią na swoim terenie, i często reagują na doniesienia od życzliwych sąsiadów. Miasto ma prawo po stwierdzeniu, że prace są wykonywane bez pozwolenia – nakazać ich wstrzymanie (stop order) do czasu uzyskania pozwolenia na budowę. W sytuacji, gdy permit nie może być wydany, miasto ma prawo nakazania usunięcia nielegalnej konstrukcji. Nie warto narażać się na tak duże problemy i często koszty.

Jest oczywiście długa lista prac, które nie wymagają pozwoleń ze strony miasta, i pozwolę sobie przytoczyć kilka.

• Wymiana okien na nowe, jeśli wielkość otworu nie jest zmieniana (głównie chodzi tu o szerokość);

• Wymiana pokrycia dachowego – jeśli użyty materiał ma podobny ciężar. Jeśli ktoś chciałby zamienić pokrycie z dachówki papowej na dachówkę ceramiczną – taka zamiana wymaga poważnego przeprojektowania strukturalnego dachu;

• Malowanie elewacji lub jej naprawa. Popularne coraz bardziej stucco – może być instalowane bez potrzeby specjalnych pozwoleń;

• Naprawa kominów. Chodzi tu o naprawę istniejących kominów, które zwykle po czasie mogą mieć kilka górnych warstw luźno połączonych ze sobą – wymaga to nowej zaprawy;

• Landscaping – jeśli nie ma decków o elewacji powyżej 2 stóp ponad teren lub ścianek oporowych o różnicy po obu stronach powyżej 2 stóp;

• Płoty do 6 stóp wysokości nie wymagają aplikacji – o ile nie ograniczają widoczności na skrzyżowaniu (domy narożne);

• Przestawianie wewnętrznych ścian działowych – czyli niekonstrukcyjnych;

• Wszelkie wewnętrzne prace remontowe – w tym istniejące łazienki, kuchnie – łącznie z wymianą szafek, sprzętów itd.;

• Wykańczanie basementów, ale pod warunkiem, że nie tworzymy nowego mieszkania oraz niezależnego wejścia do domu.

Nawet jeśli prace, o których wspomniałem, nie wymagają pozwoleń, to zachęcam, by wszystkie ważne sprawy, jak instalacja elektryczna, ogrzewcza, wodno-kanalizacyjna – powierzyć licencjonowanym fachowcom.

czwartek, 13 październik 2016 23:10

Zmiany w pożyczkach

Napisane przez

maciekczaplinski        Rynek nieruchomości w tym roku przekroczył wszelkie rekordy. Średnia cena domów w dużych metropoliach wzrosła o 15 proc., a średnia cena domu w Kanadzie jest szacowana na 613.000 dol. To jest, z jednej strony, powód do radości dla właścicieli domów, ale jest to też duży problem dla tych, co chcą kupić dom – bo są one coraz mniej dostępne.

        Ceny nieruchomości są kontrolowane naturalnym rynkiem i dom jest tyle wart, ile ktoś za niego zapłaci, ale ponieważ została zachwiana ostatnio proporcja pomiędzy podażą a popytem – rząd federalny postanowił zainterweniować, by ten rynek trochę ostudzić. Wspomniałem tydzień temu bardzo krótko o tym. Dziś chciałbym wrócić do tego tematu.

        Pierwsza zmiana.

        Jak powszechnie wiadomo, wszyscy kupujący nieruchomości z down paymentem mniejszym niż 20 proc. muszą swoją pożyczkę (mortgage) ubezpieczyć. Ubezpieczenie to jest obowiązkowe, sprzedawane jest przez CMHC oraz dwie prywatne firmy ubezpieczeniowe. By zakwalifikować się na takie ubezpieczenie należało spełnić pewne wymagania finansowe. Oprócz dobrego kredytu, wszystkie wydatki związane z obsługą hipoteki oraz ogrzewania i podatków od nieruchomości nie mogły przekraczać 32 proc. dochodów brutto. Z tym że do kalkulacji banki mogły używać tak zwanego  obniżonego, „discounted” 5-letniego oprocentowania. Dziś na poziomie 2,5 proc. Od 17 października, by zakwalifikować się na ubezpieczenie, będzie używane w kalkulacjach oficjalne („posted interest”) 5-letnie oprocentowanie pożyczek, które jest dziś na poziomie około 4,6 proc. To znaczna różnica. Na przykład przy dochodzie rodzinnym 110.000 dol. rocznie, można było dostać mortgage do 700.000 dol. Według nowych zasad, spada to do 570.000 dol. To bardzo duża różnica i efektywnie wykluczy wielu z rynku. Według nowych zasad, GDS ratio nie może przekroczyć 39 proc. dochodów, a TDS ratio 44 proc.

        Zmiany te zostały wprowadzone z obawy, że nowi właściciele nie będą w stanie utrzymać nieruchomości w przypadku wzrostu oprocentowania pożyczek, co może nastąpić w każdej chwili, choć nikt tego tak naprawdę nie planuje.

        Druga zmiana.

        Nawet jak ma się więcej niż 20 proc. downpayment, można wykupić „mortgage insurance”. Stosuje się to często w przypadkach, kiedy kupujemy dom, ale nasz dochód jest trudny do udokumentowania. Banki, wiedząc, że udzielają pieniędzy i mortgage jest ubezpieczony, są bardziej elastyczne. Od końca listopada będą obowiązywały takie wymagania na tego typu pożyczki. Maksymalna amortyzacja 25 lat lub krócej. Maksymalna cena kupowanego domu 1 milion. Kupujący musi mieć dobry kredyt. Minimum 600 beacon score i dom taki musi być domem, w którym będzie kupujący mieszkał (no rental). Domy wartości ponad 1 miliona nie będą mogły być ubezpieczone. Rząd chce zmniejszyć ryzyko banków, utrudniając zakup drogich domów z małym downpayment.

        Trzecia zmiana.

        Dotychczas jak ktoś sprzedawał „prime residence”, czyli dom, w którym mieszkał, nie musiał zgłaszać do Revenue Canada tego faktu. Wszelki profit zrobiony na takim domu był praktycznie „tax free”, bo domy, w których mieszkaliśmy i zakwalifikowane jako „prime residence”, miały „tax exemption” .

        Według nowych zasad, „prime residences” ciągle będą zwolnione z podatku od przyrostu wartości, ale sprzedaż takiego domu będzie musiała być zgłaszana do Revenue Canada w okresie składania zeznań podatkowych. W ten sposób Revenue Canada będzie miało pewną kontrolę nad tym, ile razy i kto sprzedaje nieruchomość określaną jako „prime residence”. To posunięcie jest głównie skierowane przeciw tak zwanym „foreign investors” głównie z Chin, którzy kupują domy w Kanadzie często na podstawione osoby, które są podawane jako „rodzina” i które mają status „resident of Canada”, ale tak naprawdę nie byłyby w stanie kupić wielomilionowych domów. Spekulanci z zagranicy nagminnie kupowali drogie domy w Toronto i Vancouverze na „członków rodziny”, którzy tak naprawdę nie byli nawet w stanie zakwalifikować się na żaden mortgage. Pieniądze były przesyłane do Kanady jako „prezent” od wujka czy tatusia. Dom był kupowany za gotówkę. Jeśli taki inwestor kupił dom za 1 milion dolarów 3 lata temu, dziś jest on wart 1,5 miliona dolarów. Po sprzedaży nieruchomości nie tylko inwestor „wyprał” pieniądze (które często były wysyłane bez wiedzy urzędu skarbowego z jego kraju), ale ma jeszcze czysty i nieopodatkowany profit 500.000 dol. Taki proceder stał się bardzo powszechny i rząd postanowił go ukrócić.

        Posunięcie to może też ograniczyć „fliping” nieruchomości. Dotychczas wielu kontraktorów kupowało w jednym roku 2 – 3 domy do renowacji, które później sprzedawało z profitem bez potrzeby płacenia podatków. Niektórzy, bardziej wyrafinowani, kupowali nieruchomości na różnych znajomych w zamian za drobne korzyści finansowe. Było to łatwe, bo nie było potrzeby zgłaszania takich transakcji. Jeśli się okaże, że Revenue Canada zacznie sprawdzać bardziej, co się dzieje z „prime residences”, będzie wiele niemiłych niespodzianek.

        Czwarta zmiana.

        Nie będzie ona odczuwalna od razu, ale jeśli zostanie wprowadzona w życie, może znacznie utrudnić proces kwalifikacji na pożyczki hipoteczne.

        Rząd chce rozpocząć rozmowy z bankami na temat wspólnej odpowiedzialności za potencjalne problemy wynikające z niemożliwości spłacania pożyczek i ewentualne straty finansowe.

        W chwili obecnej ubezpieczenie jest pokrywane ze składek kupujących to ubezpieczenie, ale jest w 100 proc. gwarantowane przez rząd. Chodzi o to, że rząd chce przerzucić część odpowiedzialności za potencjalne straty na banki i instytucje finansowe. Jeśli to nastąpi, to banki będą bardziej ostrożne, komu udzielą pożyczki i na jakich zasadach. Może to też wpłynąć na wyższe oprocentowanie pożyczek, bo banki, wiedząc, że muszą zbudować potencjalnie „zapas” pieniędzy na wypłaty, będą je próbowały uzyskać od swoich klientów.

        Dostałem wiele zapytań, czy to jest „koniec” szalonego rynku. Ja tego tak nie widzę. Wykluczenie do pewnego stopnia zagranicznych inwestorów jest dobrym posunięciem, ale też nie można tylko ich oskarżać o wszystko złe. Do pierwszej zmiany (sposobu) kwalifikacji też się rynek szybko dostosuje i znajdą się sposoby obejścia zasad. Nie myślę, że będziemy mieli jakiekolwiek załamanie, natomiast wzrost cen o 10 czy 20 proc. nie jest zdrowy i myślę, że bardziej spokojny rynek będzie nam lepiej służył.

piątek, 07 październik 2016 00:01

Trwałość elementów domu (41/2016)

Napisane przez

maciekczaplinski        Wielu z nas kupuje domy używane. – Im starszy dom, tym więcej potencjalnie może być do „roboty”. Czy mógłbyś naświetlić, jaka jest żywotność poszczególnych składników domu, by nasi słuchacze mogli być ewentualnie przygotowani na być może czekające ich wydatki?

        Znajomość wieku domu jest niezwykle istotna. Wiedząc, ile lat ma dom, można z góry przewidzieć wiele problemów oraz być przygotowanym na pewne wydatki.

        Jeśli dom ma ponad 70 lat, to wiadomo, że dużym problemem będzie basement i ściany basementowe. W tamtych czasach basementy były nieużyteczne, a ściany były robione z kamieni zbieranych na polu lub wyciąganych z rzek. Po pierwsze, takie basementy były niskie, ale również nie było właściwej izolacji przeciw wilgoci, dlatego są często wilgotne.

        Domy te mają też zwykle przestarzałą instalację elektryczną, ogrzewczą czy wodną. W praktyce też nie mają żadnej izolacji cieplnej. Jeśli poprzedni właściciele nie zainwestowali w usprawnienia – taki dom może być prawdziwą puszką Pandory.

        Domy pomiędzy 50-70 lat mają podobne problemy, z tym że jest już lepiej, jeśli chodzi o fundamenty i basementy. Ciągle jednak są problemy z systemem elektrycznym, słabą izolacją cieplną, często przestarzałym systemem ogrzewczym.

        Domy 40-60 lat – są zwykle bardzo solidne (szczególnie jak są z cegły) i zwykle basementy są wysokie i dobrze zaizolowane – ciągle jednak mają słabą odporność na mrozy – są zimne. Dopiero od kiedy wprowadzono powszechnie w Kanadzie system budowania z drewna, gdzie wkłada się izolację pomiędzy studs – a okłada się dom cegłą lub sidingiem – odporność cieplna znacznie się poprawiła.

        Zasadniczo w ostatnich latach wraz ze wzrostem kosztów energii – przykłada się coraz większą wagę do energooszczędnego budowania.

        Domy do 5 lat zasadniczo powinny być bez problemów technicznych. Jest to w dużej mierze prawda, jeśli chodzi o żywotność poszczególnych składników domów. Niestety, w tym też czasie wychodzi najwięcej usterek wynikających z błędów wykonawczych lub z prostej grawitacji. Budynek zwykle osiada i potrafią w tym czasie pękać na przykład ściany w piwnicach. W domach, w których piwnice były wylewane w okresie wiosny i jesieni – problem ten jest rzadszy niż w tych, które były kopane i wylewane w czasie mrozów.

        Domy od 5 do 10 lat zwykle mają również mało problemów.

        W domach od 10 lat wzwyż mamy coraz częściej potrzebę wymiany i napraw różnych składników.

        W domach ponad 15 lat musimy liczyć się z takimi naprawami, jak dach, piec, okna itd.

        Jeśli planujemy w jakimś domu pozostać na dłużej, ma wiele sensu wymiana oryginalnych elementów na nowe – poważnie trzeba zastanowić się nad ich jakością. Często mała różnica w cenie daje nam znacznie wyższą jakość.

        Należy pamiętać, że często na żywotność poszczególnych elementów domu ma wpływ ich właściwa instalacja oraz właściwa pielęgnacja! Znajomość żywotności niektórych elementów domu jest istotna, bo pozwala nam zaplanować wydatki. Porozmawiajmy o kilku zasadniczych składnikach każdego domu:

        Zacznijmy od pieców. Piec gazowy typowo wytrzymuje 15 do 25 lat, a cena nowego pieca wynosi od 2000 do 4000 tysięcy dol. Piec olejowy odpowiednio wytrzymuje 15 do 30 lat, a cena waha się od 3000 do 4500 dol.

        Następnym ważnym składnikiem są pokrycia dachowe.

        Standardowe dachówki asfaltowe wytrzymują od 12 do 15 lat; lepszej jakości mogą wytrzymać od 15 do 25 lat, a najwyższej jakości nawet od 35 do 40 lat. Są to nominalne wytrzymałości i czasami praktyka odbiega od teorii. Na żywotność dachówek wpływa bardzo wiele czynników, jak wentylacja dachu, kąt nachylenia, kolor, ilość drzew itd. Dachówki drewniane zwykle wytrzymują od 15 do 20 lat, choć nominalnie zakłada się, że wytrzymują dłużej. Dachówki cementowe wytrzymują 40-50 lat, a ceramiczne nawet dłużej. Pokrycie z łupku może wytrzymać nawet 100 lat i równie żywotne jest pokrycie z miedzi. Trudno się jednak spodziewać w Kanadzie, gdzie ludzie przeciętnie żyją w jednym domu nie dłużej niż 5-10 lat, by ktoś inwestował w pokrycie z miedzi, dlatego większość domów ma „tanie” pokrycie z papy.

        Żywotność okien i ich trwałość zależy od konstrukcji. Wiele okien po 20-30 latach nadaje się do wymiany. Okna drewniane, jeśli nie są odpowiednio zabezpieczane, potrafią popsuć się nawet szybciej! Popularne obecnie okna z plastiku (winylu) powinny być bardziej żywotne i ich nominalna wytrzymałość może nawet sięgać 30-50 lat.

        Rynny spustowe – często jeśli są z normalnej blachy – po 20 latach zaczynają mieć dziury. Obecnie coraz częściej mamy rury spustowe robione z aluminium oraz plastiku. Elementy zewnętrzne, na przykład drewniany siding, jeśli nie jest pielęgnowany – po 20 latach może być do wymiany.

        Kuchnie zwykle po 15 latach nadają się do wymiany, to samo dotyczy łazienek.

        Jak określić wiek domu, który oglądamy?

        Osoba z doświadczeniem potrafi ocenić wiek domu z dużym przybliżeniem prawie na pierwszy rzut oka. Często jednak określenie wieku domu wymaga trochę pracy detektywa. W określeniu wieku oglądanego domu może pomóc nam:

        Znajomość konstrukcji i sposobu budowania w różnych okresach;

        Data instalacji pieca gazowego – jeśli jest on od nowości w danym domu;

        Data instalacji Hot Water Tank (jeśli jest oryginalny);

        Data wybita na uszczelkach aluminiowych w oknach i drzwiach;

        Data na liczniku elektrycznym oraz rodzaj przewodów elektrycznych;

        Naklejka z New Home Warranty Program najczęściej umieszczana na tablicy elektrycznej;

        Data na denku od toalety (to zabawne, że niektóre toalety wytrzymują 50-60 lat);

        Data na płytach chodnikowych wokół domów (szczególnie w nowszych osiedlach);

        Data na elementach drewnianych domu (najczęściej „floor joint”);

        Data na survey (niestety nie zawsze jest dostępny);

        Czasami można sprawdzić datę produkcji sprzętów domowych (zakładając, że nie były wymieniane od początku).

        Wiek można określić również poprzez styl budowania, rodzaj cegły oraz cały szereg składników budowlanych. Agent z doświadczeniem będzie orientował się również, kiedy było budowane dane osiedle, a zwykle domy na tym samym osiedlu są w tym samym wieku.

czwartek, 29 wrzesień 2016 23:47

„Title Insurance”

Napisane przez

maciekczaplinski        „Title Insurance” – pełna nazwa w Kanadzie – „First Canadian Title Insurance”. Jest coraz bardziej popularna forma ubezpieczenia, która moim zdaniem jest ogromnie przydatna i bardzo ważna. Ponadto w stosunku do ważności i benefitów jest relatywnie tania bo jej jednorazowy koszt wynosi około 500 dol. dla domów w cenie około 500.000 dol.

        Ale zacznijmy od początku! Dlaczego potrzebujemy „Title Insurance”?

        W teorii, kupujący nieruchomość oraz pożyczające pieniądze na jej zakup banki w chwili zamknięcia transakcji – oczekują, że nieruchomość pod względem prawnym nie będzie miała żadnych defektów. Czyli że jesteśmy jedynymi właścicielami, że nie ma żadnych nie wyrejestrowanych długów na nieruchomości. Jest to teoretycznie gwarantowane poprzez prawników w dokumencie nazywanym „Certificate of Title”. W praktyce jak wiemy nikt nie jest ideałem i pomimo najlepszych starań ze strony prawników czy Land Registry Office – błędy się zdarzają. Może się na przykład okazać, że prawnik robiąc swoje dochodzenie przeoczy stary zarejestrowany mortgage lub niezapłacone i niewyrejestrowane długi zarejestrowane na nieruchomości. Nawet jeśli jest to oczywisty błąd prawnika, który ma oczywiście własne ubezpieczenie zawodowe – to wyegzekwowanie strat i sądzenie się z prawnikiem na własny koszt, nie udało się zbyt wielu normalnym ludziom! Jest to tylko jeden z przykładów, dlaczego warto wykupić „Title Insurance”.

        Inne problemy to problemy wynikające z braku aktualnego „survey”. Często się zdarza, szczególnie w przypadku kiedy dom zmieniał ręce wiele razy, że „survey” został dawno zagubiony. Również zdarza się, że starsze „surveys” – wykonane wiele lat temu, nie są tak dokładne jak wykonywane obecnie. Zdarza się już po fakcie czyli po przejęciu nieruchomości –  że na przykład dom jest posadowiony za blisko do nieruchomości sąsiada w niezgodzie z przepisami urbanistycznymi. W przypadku jeśli ktoś ma wykupiony „Title Insurance” – koszty wynikające z tych problemów są pokrywane przez firmę ubezpieczeniową!

        Innym z bardzo ważnych powodów, dlaczego warto mieć to ubezpieczenie, to choroba naszej cywilizacji – czyli oszustwa! Jak być może Państwo wiedzą – prawie 100 proc.transakcji jest obecnie zamykanych i rejestrowanych elektronicznie, czyli poprzez Internet. Zdarzyło się wielokrotnie, że nieuczciwi ludzie zajmujący się tym procederem – rejestrowali pożyczki na nieruchomościach niczego niepodejrzewających właścicieli – kasując dużą gotówkę bez wiedzy właścicieli! Jak dochodzić swoich praw, jak udowodnić, że to nie my pożyczaliśmy pieniądze pod zastaw naszego spłaconego domu!!! Niestety, bez ubezpieczenia – wszelkie koszty są naszym problemem!

        To, o czym słyszymy coraz częściej – podszywanie się pod czyjąś osobowość (oszustwa) – dzięki łatwości podrabiania dokumentów jest też coraz łatwiejsze! Tak naprawdę kupując dom – nie zawsze wiemy, że sprzedający mają do tego prawo! To mogą być ludzie, którzy podszywają się pod właścicieli, którzy mogą być na przykład poza granicami Kanady. Po przekazaniu pieniędzy – które szybko znajdą się „off shore” – kto będzie płacił za pożyczkę, która nie tylko nie dała nam wymarzonego domu, ale jest niestety naszą odpowiedzialnością! Wykupienie ubezpieczenia – zabezpiecza Państwa w tych przypadkach.

        Inny przykład – zarejestrowane wyroki sądowe przeciwko zakupionej nieruchomości – bez ubezpieczenia – mogą być bardzo kosztowne – z ubezpieczeniem – poniekąd stają się nie naszym problemem.

        Kolejny przykład to niepłacone „Property Tax” – jeśli prawnik przeoczy zaległe podatki miejskie i niekoniecznie musi to wynikać z jego błędu – to niezapłacone podatki stają się problemem nowych właścicieli, a miasto jest bezwzględne w ich ściąganiu! Mając ubezpieczenie, ten problem jest rozwiązywany przez „Title Insurance”.

        Utrata wartości nieruchomości na skutek fizycznych zmian. Jeden z moich klientów zakupił dom z ładnym dużym „porch”, który, jak się okazało, był wybudowany bez pozwolenia i w dodatku niezgodnie z wymogami bezpieczeństwa i musi ten „porch” usunąć na żądanie miasta. Na szczęście „Title Insurance” w dużej części zwraca mu wartość „porchu”, który musi on usunąć, tak więc ma szanse jego dobudowy z pieniędzy z ubezpieczalni.

        Reasumując – pomimo że w Kanadzie prawnicy są odpowiedzialni za prawne sprawdzenie nieruchomości – warto pamiętać, że za relatywnie nieduże pieniądze możemy spać spokojnie, kupując nieruchomość, nawet jeśli nasz prawnik popełni błąd!

        Moim zdaniem – „Title Insurance” to są to jedne z najlepiej wydanych pieniędzy w procesie nabywania nieruchomości.

        First Canadian Title Insurance jest w Kanadzie od 1991. Co roku coraz więcej nowych właścicieli nieruchomości korzysta z tego ubezpieczenia – i w mojej opinii – to ubezpieczenie powinno być obowiązkowe!

piątek, 23 wrzesień 2016 15:22

Co się dzieje na rynku wynajmu?

Napisane przez

maciekczaplinski        Dla wielu jest to zaskoczeniem, ale rynek wynajmowania condominium jest już dosłownie rozpalony do czerwoności. Miałem  okazję doświadczyć tego osobiście, pomagając ostatnio młodym ludziom, którzy nie byli jeszcze w stanie kupić mieszkania. Podchodziliśmy do czterech ofert, zanim wreszcie udało nam się zostać szczęśliwymi wybranymi.

        Skąd to się bierze?  Jest kilka powodów wpływających na to.

        • Gwałtowny wzrost cen nieruchomości spowodował, że szczególnie młodzi ludzie muszą odłożyć zakup własnego miejsca na okres nieokreślony. Często wiąże się to z brakiem właściwego „down payment” czy po prostu niemożliwością zakwalifikowania się na nowe, wyższe ceny.

        • Tak zwani „Millenials”, czyli młodzi ludzie urodzeni w latach 90. ostatniego wieku, nie chcą mieszkać w starego typu apartamentach – szukają nowszych budynków, z dobrym zapleczem rekreacyjnym i socjalnym. Ludzie ci mają często dobre prace i mogą zapłacić za condo około 1600 dol. miesięcznie, ale również często decydują się na tak zwane „shared accomodation”, by być wreszcie na „swoim” i z dala od kontroli rodziców.

        • Wielu ludzi, którzy sprzedali nieruchomości w nadziei na znalezienie idealnego domu – zostali postawieni w sytuacji, że nie mogą nic kupić i muszą wynajmować.

        • Wielu lokatorów, których umowy na wynajem się kończą, jest zmuszonych do szukania nowych miejsc, bo ich „landlords”, wiedząc, że ceny za wynajem poszły w górę, nie przedłużą im umów. Nagle na rynku pojawiła się spora grupa ludzi zdesperowanych, by mieć dach nad głową, i gotowa płacić znacznie więcej niż ceny wywoławcze.

        Powoduje to, że znaczna liczba wystawionych do wynajmu mieszkań otrzymuje 2-6 ofert i cena, za które są one wynajmowane, często jest wyższa. Dotyczy to prawie 25 proc. oferowanych obecnie mieszkań. Ceny wzrosły od zeszłego roku o 6,8 proc. za takie samo mieszkanie. To, co rok temu wynajmowane było za 1400 dol., dziś wynajmuje się za 1500-1550 dol.

        Zauważalny jest też wzrost liczby wynajętych „unitów” poprzez system MLS o 25 proc. od ostatniego roku. świadczy to o tym, że rynek zakupu w stosunku do wynajmowania został zachwiany. Wielu ludzi nie jest obecnie w stanie kupić i musi wynajmować.

        Ale czy jest to prawda? Myślę, że w wielu przypadkach jest to krótkowzroczność. Dzisiaj w okolicy SQ1 w Mississaudze – średnia cena za wynajem mieszkania o powierzchni 650 stóp kw. wynosi 1600 dol. średnia cena zakupu wynosi 280.000 dol. Przy 5 procentach wpłaty całkowite opłaty razem z „maintenance” na poziomie 450 dol./mies. i podatkiem 200 dol./mies. wyniosą 1689 dol. Tylko 89 dol. więcej niż wynajem! Z tym że co miesiąc prawie 670 dol. idzie na spłatę „principle”. Jak ktoś się logicznie zastanowi, mieszkamy za 1000 dol. miesięcznie „na swoim”, jeśli kupimy mieszkanie, a za 1600 dol. na miesiąc, jeśli je będziemy wynajmować. Rachunek jest oczywisty.

        Warto zastanowić się, jak taka trochę nienormalna sytuacja przekłada się na inwestowanie w zakup condominium na wynajmowanie?

        W związku z tym, że ceny za wynajmowanie są obecnie wyższe, opłaca się zainwestować w apartamenty (szczególnie te bardziej luksusowe), bo zwrot na zainwestowanych pieniądzach jest lepszy.

        Posłużę się przykładem. Jeśli kupimy mieszkanie jednosypialniowe za 280.000 dol., damy na „down payment” 20 proc., to wynosi to 56.000 dol.  TO TA SUMA  (56.000) JEST NASZą INWESTYCJą.  Czyli licząc nasz profit, musimy patrzeć, ile zwrotu przynosi nam ta zainwestowana suma.

        Jeśli założymy miesięczny czynsz na poziomie 1600 dol., to rocznie daje nam to 19.200 dol. Po odjęciu podatku od nieruchomości (2800 dol.), ubezpieczenia (150 dol.) oraz „maintenance” (4200 dol.), nasz dochód wyniesie 12.050 rocznie.

        Wymagana spłata hipoteki, bazując na obecnych oprocentowaniach, wyniesie 12.120 dol. rocznie, czyli nasz roczny deficyt wyniesie tylko 70 dol.

        Czy tracimy? NIE, proszę pamiętać, że płacąc hipotekę, spłacamy „principal”. W tym przypadku nadpłata wyniesie 7566 dol. Jeśli odejmiemy nasz deficyt 70 dol., to nasz NET PROFIT wyniesie 7519 dol. rocznie, co oznacza, że inwestycja (nasz „down payment”) 56.000 dol. daje nam zwrotu 7519 dol., czyli 13,4 proc. w skali roku!!!!!

        Jest jeszcze bonus! Należy uwzględnić przyrost wartości nieruchomości. Jeśli nawet założymy skromne 3 proc. w skali roku, to będzie to około 8400 dol. rocznie, czyli biorąc pod uwagę „cash flow” ze spłaty hipoteki i przyrost wartości, daje to razem około 15.919 dol. rocznie, czyli na zwrot na zainwestowanych pieniądzach (56.000 dol.) aż 28 proc.

        Czy są lepsze i bardziej bezpieczne inwestycje? Myślę, że bardzo niewiele.

piątek, 16 wrzesień 2016 00:22

First time buyers (38/2016)

Napisane przez

maciekczaplinski        Według prawa, osoba, którą określamy jako „first time buyers”, to jest taki kupujący, który w okresie ostatnich pięciu lat nie miał nieruchomości na własność na terenie Kanady. Czyli jeśli ktoś był właścicielem domu, ale było to ponad pięć lat temu i od pięciu lat nie posiada nieruchomości – to wówczas jest on (ona) zaliczany (a) do tej kategorii.

        Niestety, jeśli nieruchomość kupuje para (małżeństwo), to by zostać zaliczonym jako „kupujący po raz pierwszy” – oboje nie mogli mieć nieruchomości w ostatnich pięciu latach.  Jest to, moim zdaniem, trochę krzywdzące – bo przynajmniej powinni być uprawnieni do połowy benefitów. Ale przepisy są takie, jakie są.

        Jakie są benefity i przywileje dla kupujących po raz pierwszy?

        Nie ma ich zbyt wiele. Pierwszy to ulga w płaceniu Land Transfer Tax. Jak pewnie wszyscy wiedzą, w chwili zakupu każdej nieruchomości w Ontario musimy zapłacić specjalny podatek nazywany Land Transfer Tax. Dodatkowo na terenie GTA płacony jest podobny podatek – nazywany Toronto Land Transfer Tax. Nie będę opowiadał, jak jest on naliczany, ale nie są to małe pieniądze (około 1,5-2 proc. ceny zakupu). Kupujący po raz pierwszy są zwolnieni z płacenia pierwszych 2000 dol. w przypadku ontaryjskiego Land Transfer Tax i pierwszych 3225 dol.,  jeśli zakupiona nieruchomość jest na terenie GTA i byłaby objęta torontońskim Land Transfer Tax.

        Drugi przywilej to możliwość użycia środków zgromadzonych na RRSP na down payment przy zakupie pierwszego domu. Z tym że nie jest to bez ograniczeń. Owszem, można wyjąć do 20.000 dol. na osobę, czyli łącznie 40.000 dol. na parę, ale pieniądze te należy później zwrócić na fundusz RRSP w ratach rocznych rozłożonych na 15 lat. Jeśli któraś z rat zostanie pominięta, to jej odpowiednik zostanie dodany do naszych dochodów za dany rok.

        Benefitem tej opcji – czyli wykorzystania pieniędzy z RRSP na down payment – jest możliwość w pewnym stopniu kupna domu bez down payment. Jak to pracuje? Otóż wiemy, że minimalny wymagany down payment to 5 proc. Ale jeśli nie mamy tych pieniędzy, a mamy dobry kredyt, możemy pożyczyć pieniądze na RRSP z banku. Następnie po 90 dniach od momentu zdeponowania na koncie RRSP – możemy te pieniądze wyjąć i użyć ich na down payment. Owszem, pożyczkę na RRSP należy spłacać, ale w wielu przypadkach przy szybko rosnących cenach domów bardziej się to opłaca, niż zbieranie latami na down payment.

        Prawdziwym problemem dla kupujących pierwszy dom są obecnie ceny! Jak wiemy, ceny nieruchomości w ostatnich 2 – 3 latach wzrosły dramatycznie i nic nie wskazuje, by to się zmieniło. 3 – 4 lata temu można było kupić niezły dom wolno stojący w Mississaudze za 500.000 dol. Dziś taki sam dom kosztuje 650.000 dol.! Pamiętam czasy, kiedy zaczynałem pracę w real estate, 24 lata temu, że za taką sumę można było kupić posiadłość w Lorne Park lub bardzo dobry dom na Kingsway! średni dom wówczas kupowało się na poziomie 200-250 tysięcy i wielu kupujących po raz pierwszy nawet przy wyższym oprocentowaniu, mogło jako swój pierwszy dom kupić dom wolno stojący lub tak zwanego bliźniaka. Dziś – przy wysokich cenach, dla wielu kupujących po raz pierwszy jedyną alternatywą są condominia, które dziś kosztują tyle co kiedyś kosztowały domy. Dlatego rynek condominiów dziś przeżywa taki boom – bo praktycznie jest to jedyna alternatywa dla kupujących po raz pierwszy...

        Ale powstaje pytanie, czy to jest jedyna alternatywa i czy rzeczywiście zakup condominum to jest taki dobry pomysł?

        Zróbmy kilka wyliczanek.

        Jeśli kupimy condo (małe, około 650 stóp kw.) za około 250.000 dol. z 5-proc. down payment przy oprocentowaniu 2,8 proc. rozłożonym na 25 lat, to nasze opłaty za hipotekę, property tax oraz maintenance wyniosą około 1666 dol. miesięcznie plus około 100 dol. za hydro. Czyli około 1750 dol. miesięcznie.

        Czy jest lepsza alternatywa? Moim zdaniem tak. Jeśli kupimy semi dateched dom (bliźniak) za 500.000 dol., ale z tak zwanym rental potential, to nasze opłaty będą następujące. Zakładając ten sam procent i amortyzację oraz 5 proc. down payment. Załóżmy, że podatki wyniosą około 4000 dol. rocznie, a miesięczne koszty świadczeń (utilities) wyniosą 450 dol.

        Przy tych założeniach koszt utrzymania takiej nieruchomości wyniesie około 2983 dol. na miesiąc. To nie jest mało, ale jeśli za basement otrzymamy 1000 dol. miesięcznie, co jest zupełnie realne, to nasze własne opłaty za bliźniak z rental income i małe mieszkanko, za które płacimy sami, są prawie te same! Proszę pamiętać, że mówimy o jednosypialniowym mieszkanku o powierzchni około 600 stóp kw. w bloku bez ogródka, w którym maintenance jest poza naszą kontrolą – versus w końcu spory domek, w którym nasze mieszkanie będzie miało przynajmniej 1200-1500 stóp kw., 3 sypialnie i ogródek. W takim domu możemy mieszkać z rodziną przez wiele lat. W małym condo – bardzo szybko okaże się, że jest mało miejsca i nawet nie ma gdzie się spotkać z przyjaciółmi.

        Jest jeszcze jeden bardzo poważny plus takiego zakupu (semi z rental). Plus inwestycyjny! W końcu spłacając podobną sumę miesięcznie, budujemy equity od dwukrotnie wyższej sumy. Po latach płacenia, nawet jeśli ceny by stały w miejscu – dom będzie wart 500.000 dol. – condo połowę!

        Typ domu, który się idealnie nadaje do wynajmowania, to są najczęściej domy parterowe (raised bungalow) albo 4- lub 5-poziomowe backsplits. W niektórych przypadkach dolny unit może mieć lepszy dostęp i kontakt z ogrodem niż górny. Wówczas można rozważyć opcję wynajęcia górnego mieszkania nawet za 1500-1600 dol. miesięcznie i wówczas nasze opłaty za utrzymanie własnego domu będą niższe niż za wynajmowanie 1-sypialniowego mieszkania.

        Na marginesie jeszcze jedna uwaga.  Ponieważ ceny nieruchomości poszły znacznie w górę, coraz więcej ludzi zmuszonych jest do wynajmowania. Często się zdarza, że rodzice wynajmują jedno mieszkanie, a dorosłe dzieci płacą rent za inne. Przy dzisiejszych cenach jest to zwykle razem około 2500 do 3000 dol. miesięcznie.

        Czy nie lepiej byłoby w takiej sytuacji kupić taki dom, w którym mogą mieszkać pod jednym dachem dwie rodziny, i spłacać go razem? To jest na pewno lepsza opcja.

czwartek, 08 wrzesień 2016 23:25

Jakich błędów unikać, sprzedając dom (37/2016)

Napisane przez

maciekczaplinski        Sprzedaż domu to jest skomplikowany proces, w czasie którego można popełnić bardzo wiele błędów. Dziś chciałbym napisać tylko o niektórych. Jest to tylko ograniczona lista i błędów popełnianych przez sprzedających jest pewno znacznie więcej.

        Jak wiemy wszyscy, rynek jest niezwykle gorący i praktycznie wszystko się sprzedaje bez większych trudności, ale ciągle warto stosować się do pewnych zasad.

        • Próba wyeliminowania agentów real estate. Jest to jeden z największych błędów. Kupujący nie płacą „commission”, czyli chętnie zatrudniają agentów. Ponad 90 proc. kupujących podpisuje kontrakt na współpracę. Gdy agenci widzą domy sprzedawane prywatnie albo oferujące 1 dol. za serwis, omijają je z daleka. Domy listowane przez „Comfree” czy „Property Guys” sprzedają się tylko dlatego, że rynek jest gorący. Moim zdaniem, zatrudnienie agenta i oferowanie normalnego „commission” zapewnia szybką sprzedaż blisko ceny wywoławczej, a często znaczniej powyżej, ponieważ wszyscy agenci będą zainteresowani przyprowadzaniem kupujących i składaniem ofert. Im lepsza ekspozycja i współpraca z innymi agentami, tym wyższa cena i szybsza sprzedaż.

        • „Prywatne transakcje” – często reagujemy na prywatne oferty na naszą nieruchomość od ludzi pukających do naszych drzwi i oferujących „cash deal” bez płacenia wynagrodzenia dla agentów. Łapiemy się na to, bo oszczędzamy na wynagrodzeniu, ale często oferowana cena jest w praktyce znacznie poniżej wartości rynkowej. Niedawno spotkałem przypadek, kiedy sąsiad sprzedał sąsiadowi dom „prywatnie” o 150.000 dol. taniej niż wartość rynkowa, ale za to zaoszczędził aż 20.000 dol. na „commission”. Czy to dobry deal? Nie myślę!

        • Wprowadzanie domu na rynek, zanim jest gotowy do sprzedaży („in as is condition”). Często myśląc o sprzedaży, ustalamy sobie jakiś termin. W tym czasie często planujemy jakieś naprawy czy renowacje. Zdarza się, że z jakichś powodów nie są one zakończone. Mimo to wprowadzamy dom na rynek, pomimo że jeszcze prace są niezakończone. Nie ma nic gorszego jak sprzedawać dom niewykończony. Dom, w którym gołym okiem widać, że dach, piec czy kuchnia muszą być wymienione, powoduje, że kupujący natychmiast chce uzyskać obniżkę ceny, by zrekompensować wymagane remonty.

        Oczywiście ta zasada nie dotyczy takich lokalizacji, w których domy są kupowane z myślą o renowacji czy zburzeniu i budowie nowego domu. Tu działa tylko i wyłącznie zasada spekulacji.

        • Wprowadzanie do sprzedaży domów zagraconych i brudnych. Czysty i uporządkowany dom sprzedaje się znacznie lepiej niż dom brudny i zagracony. Inwestycja w wynajęcie magazynku na nadmiar mebli oraz dobrą farbę bardzo się opłaca.

        • Dom przeinwestowany w stosunku do okolicy. Czasami remontując lub rozbudowując dom, nie myślimy o sprzedaży oraz zapominamy o wartości rynkowej sąsiednich domów. Złote klamki w okolicy Finch i Jane na pewno są złą inwestycją. Chyba że ktoś jest bardzo bogaty i mu nie zależy na pieniądzach.

        • Wycena domu na podstawie „ile chcemy zarobić”, a nie na podstawie realnej ceny rynkowej. Możemy wystawić dom na sprzedaż nawet za najbardziej nierealną cenę. Natomiast cena, za jaką dom się sprzeda, jest dyktowana przez realia rynku i sytuację rynkową. Dzisiaj, ponieważ mamy rynek sprzedających, często nawet domy wystawione powyżej tego, co dyktuje rozsądek – sprzedają się. Z tym że nadmiernie zawyżona cena zniechęca kupujących nawet do próbowania oferty, co prowadzi do frustracji sprzedających. Często zaniżenie ceny powoduje kilka lub kilkanaście ofert!

        • Personalne zaangażowanie w sprzedaż domu. Należy pamiętać, że dom w chwili wystawienia na rynek przestaje być „domem”. Jest to towar, który należy jak najlepiej pokazać i jak najlepiej sprzedać. Dlatego zatrudniamy agentów, którzy wiedzą, jak rozmawiać z kupującymi. Umiejętność zachowania dystansu i niewdawania się w dyskusje z kupującymi jest bardzo istotna.

        • Ukrywanie problemów. Jeśli wiemy, że dom ma poważne problemy strukturalne albo techniczne, które zostaną wykryte zaraz, albo nawet kilka lat po przejęciu domu, nie należy takich spraw ukrywać. Wcześniej czy później to wyjdzie na światło dzienne, a wówczas koszty spraw sądowych urosną powyżej tego, co moglibyśmy załatwić poprzez odpowiednią formę ujawniającą problemy oraz być może małą obniżkę ceny.

        • Niesprawdzanie, jakie dodatkowe koszty wiążą się ze sprzedażą. Często myśląc o sprzedaży nieruchomości, jedynym wydatkiem, na którym się koncentrują sprzedający, jest wynagrodzenie dla agentów. Natomiast czasami koszty za zerwanie umowy z bankiem mogą być tak wysokie, że naprawdę nie warto tego robić. Takie „ukryte” koszty powinny być sprawdzone i potwierdzone zawczasu.

        • Domy, które nie mają wyglądu czy charakteru. Pierwsze wrażenie jest bardzo istotne. Często przygotowując dom do sprzedaży, koncentrujemy się na wnętrzu, zapominając, że jeśli dom z zewnątrz wygląda źle – to być może nawet klient nie będzie zainteresowany oglądaniem wnętrz. To prawda, że dziś wszystko uchodzi, bo jest wielu kupujących i limitowana podaż, ale nawet przy takim rynku domy, które robią dobre wrażenie z zewnątrz, sprzedają się często powyżej ceny rynkowej.

        • Finansowe zachęty. Jak wspomniałem, na dzisiejszym rynku prawie wszystko sprzedaje się szybko i często blisko ceny wywoławczej. Ale są nieruchomości, które nie znajdują chętnych. W takich przypadkach zachęty finansowe mogą być bardzo pomocne. Wyższy procent dla „buyers broker”, oferta pokrycia kosztów prawnika, inspekcji domu czy „land transfer tax” to są typowe przykłady.

        • Efekt pierwszych dni. Gdy dom wchodzi na rynek po raz pierwszy, zwykle wzbudza najwięcej zainteresowania. Często w tym momencie dostajemy ofertę, która być może jest trochę niższa, niżbyśmy chcieli, ale często jest ona na tyle atrakcyjna, że warto by nad nią popracować. Czasami ignorujemy to, co jest prawie perfekcyjne, by później tygodniami czekać na coś równie dobrego. Ale na obecnym rynku warto czasami wstrzymać oferty na kilka dni, by dostać kilka w tym samym dniu. To zwiększa nasze szanse na dobrą cenę.

piątek, 02 wrzesień 2016 14:41

Czy depozyt jest konieczny?

Napisane przez

maciekczaplinski        Jednym z elementów każdej oferty w real estate jest depozyt. Jest to suma, jaką kupujący oferuje zdeponować na koncie firmy brokerskiej reprezentującej sprzedających w chwili zaakceptowania oferty. Taki depozyt, czyli zaliczka, jest koniecznym elementem kontraktu i bez zaliczki danej w określonym przepisami czasie umowa staje się nieważna. Jest zrozumiałe, że kiedy sprzedajemy naszą nieruchomość, a często w tym samym czasie kupujemy następną, chcemy, by kupujący od nas czuli się w jakimś stopniu związani umową i nie zmienili zdania w ostatniej chwili. Dlatego zaliczka (depozyt) jest takim zabezpieczeniem i dlatego z punktu widzenia sprzedających dobrze, by była jak ona jak największa.  Na przykład w GTA na dom wartości 500.000 dol. dobrze widziana minimalna wysokość jest na poziomie 20.000 dol. Oczywiście 50.000 dol. brzmi lepiej, ale często jest to nierealna suma, bo wielu kupujących nie dysponuje takim depozytem. Najczęściej jeśli zamieniamy domy, prawdziwe „equity” jest w domu, który zamieniamy, a nie na koncie bankowym. Oczywiście kupujący pierwszy dom z tak zwanym 5-proc. „down payment” też nie mają dużego pola manewru.

        Wysokość depozytu zależy też od lokalizacji. Na przykład daleko poza Toronto – depozyty są zwykle znacznie niższe. Ludzie znają się zwykle od lat i nie czują się zagrożeni. Ostatnio na przykład kupując dom dla klientów w Crystal Beach – wymagany depozyt wynosił 500 dol. Gdybym taki depozyt zaproponował w Toronto – byłaby kupa śmiechu i na pewno oferta przepadłaby już na wstępie.

        Wysokość depozytu zależeć też będzie od sytuacji, w jakiej kupujemy nieruchomość. Jeśli jest to normalna transakcja – to wówczas obowiązują standardy. Jeśli jednak mamy do czynienia z tak zwaną „multiple offer situation” – czyli kilka czy kilkanaście ofert na jeden dom, to wówczas depozyt jest jedną z form strategii kupna. Im wyższy,, tym lepszy. Dodatkowo najczęściej agenci mają w takiej sytuacji „bank draft” ze sobą, by pokazać gotowość do zawarcia oferty „tu i teraz”. Osobiście raz przeżyłem sytuację, kiedy mój klient tak bardzo chciał domu, który kupował, że jego depozyt był w wysokości ceny, którą oferował za dom. Czyli to naprawdę była „cash offer”. Taka sytuacja zdarza się jednak niezwykle rzadko

        Depozyt zwykle idzie do firmy, która sprzedaje nieruchomość, i jest umieszczany w „trust account”. Czasami jednak depozyt może iść bezpośrednio do prawnika sprzedających, który zamyka transakcję, lub innej wskazanej w umowie instytucji. Depozyt stanowi oczywiście część całej sumy, którą kupujący musi zapłacić za nieruchomość. Z depozytu też firma sprzedająca płaci „commission” dla agentów. Czyli jeśli wysokość depozytu przekracza wysokość wynagrodzenia dla agentów – nadwyżka jest zwracana sprzedającym. Jeśli jednak depozyt jest mniejszy niż całkowite wynagrodzenie dla agentów, to wówczas prawnik zamykający transakcję dosyła balans wynagrodzenia do firmy, która prowadzi sprzedaż.

        W normalnej sytuacji większość ofert ma warunki. Typowe to czas na załatwienie finansowania oraz zrobienie „home inspection”. Czas trwania takich warunków wynosi zwykle 5 dni biznesowych. Jeśli kupujący naszą nieruchomość postanowi się wycofać w tym czasie, to depozyt jest zwykle w całości zwracany kupującym bez żadnych potrąceń. By odzyskać pieniądze, kupujący muszą poprzez swojego agenta wysłać do sprzedających dokument nazywany „Mutual Release” i wówczas sprawa nabiera rozbiegu i depozyt jest zwracany.

        Jeśli jednak „wycofanie się z umowy” nastąpi w okresie, kiedy warunki zostały już usunięte, to sytuacja znacznie się komplikuje.

        Jak wspomniałem na wstępie – depozyt jest trzymany w firmie, która sprzedawała nieruchomość (najczęściej) na tak zwanym Trust Account.

        Jeśli kupujący wiedzą, że nie będą w stanie zamknąć transakcji, mogą poprzez własnego agenta (czasami prawnika) poinformować drugą stronę i zaproponować ugodę. Często w takiej sytuacji depozyt w części lub całości przechodzi na rzecz sprzedających i podpisuje się dokument nazywany „Mutual Release” – który zwalnia wszystkie strony od wzajemnych roszczeń i określa, jak depozyt jest dzielony. To jest bardzo „kulturalny” sposób załatwienia sprawy.

        Ważne jest też, jak szybko kupujący poinformują ludzi, od których zakupili nieruchomość, że nie są w stanie albo nie chcą przejąć nieruchomości. Jeśli nastąpi to zaraz na początku po zakupie i nadal jest czas, by nieruchomość wróciła na rynek i była sprzedana, to wówczas jest duża szansa, że spora część depozytu będzie odzyskana. Często jednak brak rozsądku prowadzi do przewlekłych negocjacji kończących się w sądach.

        Często kiedy straty poniesione przez sprzedających z powodu niedotrzymania umowy przez kupujących są bardzo znaczne i wysokość depozytu nie pokryje tych strat – sprawa jest kierowana do sądu i sąd zadecyduje o podziale depozytu lub ewentualnie zasądzeniu dodatkowych kosztów. Z tym że sprawy w sądach trwają latami i wcale nie zawsze ten, co ma rację, wygrywa sprawę. Taki jest niestety system prawny.

        Piszę o tym dlatego, by uświadomić potencjalnym kupującym, jak ważne prawne konsekwencje ma zawarcie umowy kupna i sprzedaży nieruchomości i jak znaczne konsekwencje finansowe mogą zaistnieć.  

        Jest jeszcze jeden waży element, kiedy pochopnie zrywamy transakcję. Nie tylko możemy utracić depozyt, ale agent, który was reprezentował przy zakupie, może wyegzekwować 2,5 proc. utraconego wynagrodzenia, jeśli udowodni, że decyzja o wycofaniu nie miała tak naprawdę podstaw.