Goniec

Switch to desktop Register Login

Nieruchomości

piątek, 18 grudzień 2015 10:08

Zmiany do "downpayment"

Napisane przez

maciekczaplinskiNie tak dawno nowy minister finansów Bill Morneau zapowiedział zmiany dotyczące wymaganego minimalnego "downpayment" przy zakupie nieruchomości. Nowe zmiany będą dotyczyły tylko domów poniżej 1 miliona dolarów, gdyż domy droższe i tak wymagają obecnie, by minimalny "downpayment" wynosił 20 proc. i nie ma wymagania, by pożyczka hipoteczna była ubezpieczona w CMHC.

Nie jest tajemnicą, że ceny nieruchomości bardzo szybko wzrastają. Według Canadian Real Estate Association, średnia cena domu w Toronto wynosi 630.000 dol. i wzrosła o 7,5 proc. w ciągu roku. W Vancouverze średnia cena jest zbliżona do 1 miliona i wzrosła prawie o 15 proc. w ciągu roku. Pomimo że nikt na razie nie boi się, że ceny domów gwałtownie spadną, to rząd postanowił wprowadzić nowe wymagania dotyczące minimalnego "downpayment", które wejdą w życie od lutego 2016 roku. W chwili obecnej można kupić dom do miliona dolarów z 5-proc. "downpayment". Budzi to obawy, że w wypadku małej korekty cenowej całe "equity", które mamy w nieruchomości, zostanie wymazane. Pożyczki z takim niskim "downpayment" są ubezpieczane w CMHC i banki nie muszą się obawiać strat finansowych, ale zwiększenie wymaganego "equity" ograniczy potencjalne straty dla CMHC, gdyby nastąpiło załamanie rynku.

Wprowadzane zmiany będą następujące. Na domy do 500.000 dol. wymagany "downpayment" będzie wynosił nadal 5 proc. wartości. Czyli w przypadku zakupu za 500.000 dol. "downpayment" to nadal 25.000 dol. Dziesięć procent "downpayment" będzie wymagane tylko na porcję ceny ponad 500.000 dol. Czyli jeśli kupimy nieruchomość za 750.000 dol., to nasz całkowity "downpayment" wyniesie 50.000 dol. (5 proc. od 500.000 dol. i 10 proc. od 250.000 dol.).

piątek, 11 grudzień 2015 17:06

Home Equity Plan

Napisane przez

maciekczaplinskiCzasami oglądając telewizję, możemy zobaczyć reklamę, która zachęca do zaciągania pożyczki pod zastaw domów, tzw. CHIP. O co tu chodzi?

Zacznijmy od rozszyfrowania skrótu CHIP. Rozwinięcie jest następujące: Canadian Home Income Plan. Jest to plan, który jest dostępny w większości miejsc w Kanadzie dla ludzi powyżej 60. roku życia i jest oferowany przez Home Equity Trust. Plan ten pozwala właścicielom kwalifikujących się nieruchomości na pożyczenie pod ich zastaw do 40 proc. ich wartości, z tym że maksymalna zaaprobowana pożyczka nie może przekroczyć 500.000 dol.

Krótko mówiąc, jest to coś, co jest określane po angielsku jako "reverse mortgage".

By zakwalifikować się na tę pożyczkę, nie potrzeba dokumentować swojego dochodu, ale musi to być spłacona nieruchomość, w której mieszkamy ("principal residence"), musi być ona wyceniona i zaaprobowana przez Home Equity Trust (na koszt aplikanta). Na ten rodzaj pożyczek kwalifikują się wszelkiego rodzaju domy określane jako "freehold" i "condominia". Natomiast kooperatywy, domy modularne oraz farmy nie są objęte tym programem.

Suma, na którą zostaniemy zakwalifikowani do pożyczenia, zależy oczywiście od wyceny nieruchomości i jej lokalizacji, ale również od naszego wieku, płci oraz stanu małżeńskiego aplikanta. Procent, który płacimy, jest niestety wyższy niż obowiązujące w tym samym czasie pożyczki hipoteczne, zwykle o od 1 do 3 procent.

Hasło reklamowe, które na pewno utkwiło Państwu w pamięci: "Wouldn't it be nice?" – promuje podstawowy koncept tego planu, który pozwala seniorom mieszkać we własnym domu, korzystając z pożyczanych pod jego zastaw pieniędzy bez potrzeby "kiedykolwiek" ich spłaty do momentu, kiedy sprzedamy dom, przeprowadzimy się w inne miejsce albo – co się niestety zdarza często – przeniesiemy się "na łono Abrahama".

Jedynym obowiązkiem ludzi, którzy korzystają z tego planu, jest płacenie podatków od nieruchomości, opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości oraz utrzymywaniem nieruchomości w dobrym stanie technicznym.

Sumę, na którą zostaliśmy zaakceptowani, możemy wybrać jako jednorazowy "zastrzyk" finansowy albo rozłożyć na miesięczne wypłaty. Możemy z tych pieniędzy nie tylko "żyć", ale również poczynić inwestycje lub poważne zakupy (samochód na przykład).

Wydaje się, że jest to ciekawy plan, ale czy warto z niego korzystać? Moim zdaniem, absolutnie nie! W pewnych sytuacjach, kiedy mamy do czynienia z ludźmi, którzy nie mają rodziny albo nie mają wyobraźni, plan ten może zadziałać, ale jak się nad tym zastanowimy, to niestety moim zdaniem, jest to "skok na kasę w białych rękawiczkach".

Owszem, w ramach planu dostajemy pewną sumę pieniędzy do dyspozycji pod zastaw naszej nieruchomości. Owszem, plan przewiduje, że możemy zadłużenie spłacić w całości w każdej chwili. Ale skąd "normalny" człowiek na emeryturze ma wziąć na to środki? W praktyce, jak zaczniemy z tego planu korzystać, to owszem, nie musimy spłacać przyznanej sumy, ale również, moim zdaniem, tracimy naszą niezależność.

Jak wspomniałem na początku, pod zastaw domu możemy otrzymać maksimum 40 procent jego wartości. Jeśli jest to dom wart w chwili wypełniania aplikacji na CHIP – 500.000 dol., to możemy otrzymać 200.000 dol. kredytu do wykorzystania. Według planu CHIP, nie musimy spłacać kredytu, ale wszelki "interest" jest naliczany dwa razy w roku i dokładany do tego, co jesteśmy dłużni. W efekcie po 15 latach nasz dług wobec Home Equity Trust będzie wynosił około 600.000 dol., pomimo że pożyczyliśmy tylko 200.000 dol. Oczywiście przy normalnym rynku dom, który posiadamy, też nabierze wartości, ale może się okazać, że jak przeżyjemy te 15 lat i sprzedamy dom, by na przykład pójść do domu starców, tak naprawdę pozostanie nam bardzo mało pieniędzy.

Co wobec tego robić? Jakie są inne sposoby zabezpieczenia się w okresie emerytalnym? To jest bardzo obszerny temat i wszystkich zainteresowanych zapraszam do indywidualnych spotkań, bo każda sytuacja jest inna i niepowtarzalna. Natomiast zdecydowanie sugerowałbym na przykład zamiast CHIP pomyśleć o "down sizing". Co to jest? Ludzka natura jest taka, że przywiązujemy się do miejsca i nie chcemy się przeprowadzać. Dlatego często widzę ludzi starszych, którzy żyją w ogromnych (zdecydowanie za dużych dla nich) domach. Owszem, domy te są spłacone (najczęściej) – ale ciągle wymagają znacznych opłat, by je utrzymać. Niestety, niewielkie zazwyczaj emerytury powodują, że musimy żyć skromnie i bardzo oszczędnie.

Moim zdaniem, należy pomyśleć o sprzedaży domu i kupieniu znacznie mniejszej posiadłości – być może nawet poza Metro Toronto. Patrzyłem na przykład na domy w ten weekend w Guelph i widziałem szereg dobrych domów na poziomie 250.000 dol., które kosztowałyby w Mississaudze dwa razy tyle. Jeśli mamy dom wart 500.000 dol. (tak jak podawałem w przykładzie) i kupimy dom za połowę, to inwestując pozostałe 250 tys. dol., możemy zapewnić sobie niezły dochód i nie utonąć w długach jak w przypadku programu CHIP.

Jest jeszcze cały szereg innych rozwiązań, które pozwalają seniorom spokojniej i godniej pozostać we "własnym domu" – ale te rozwiązania chętnie przedyskutuję z każdym zainteresowanym indywidualnie.

piątek, 04 grudzień 2015 14:27

Na co zwracać uwagę przy oglądaniu domów?

Napisane przez

maciekczaplinskiGdy odwiedzamy dziesiątki domów, na których obejrzenie mamy czasem tylko kilka minut, trudno jest czasami skoncentrować się na tym, co widzimy. Często po takim krótkim czasie podejmujemy decyzję o złożeniu oferty. Wielu oglądających często już po wyjściu z domu nie bardzo pamięta, co widziało. Tu – bardzo ważną rolę musi odegrać agent, który powinien wiedzieć, na co zwrócić uwagę swoim klientom. Elementy, na które należy zwracać uwagę, podzielmy na funkcjonalne i techniczne. Do funkcjonalnych elementów zaliczyłbym między innymi:

Brak właściwej strefy wejściowej do domu – ciasny korytarz, gdzie nie można na raz ubierać się czy rozbierać w kilka osób, brak odpowiednio dużej szafy na ubrania, brak miejsca, by zmienić obuwie – są oczywistymi problemami.

Nieustawność pomieszczeń i ich wielkość – czasami, gdy oglądamy nieumeblowane pomieszczenia – wydają się one znacznie większe. Warto sobie wyobrazić ustawienie mebli. Czasami okazuje się, że dom jest tak zaprojektowany, że nie ma miejsca na kanapę czy stół do jedzenia. Popularny tak zwany "open concept" – nie ma zbyt wielu ścian na meble!

Brak miejsca do jedzenia w kuchni – za mała kuchnia jest jednym z poważniejszych problemów. W dzisiejszym stylu życia kuchnia to nie tylko gotowanie – to również miejsce, gdzie spędzamy czas z rodziną i przyjmujemy gości.

Brak połączenia strefy dziennej z ogrodem – dotyczy to szczególnie starszych domów. Łatwy dostęp do ogrodu oraz bliskość kuchni do ogrodu są wysoko cenione przez nabywców.

Brak odpowiedniej liczby łazienek – warto pamiętać, że dziś dom powinien mieć przynajmniej dwie pełne łazienki – jeśli ma służyć rodzinie! To jest ten element, który znacznie ułatwia sprzedaż nieruchomości.

Brak szaf i miejsca na przechowywanie różnych rzeczy! Wiemy, jak szybko dom zapełnia się różnymi rzeczami. Od ubrań do ozdób choinkowych! Brak miejsca do przechowywania "potrzebnych" rzeczy jest powodem ciągłego bałaganu.

Brak właściwego światła dziennego – domy budowane są na coraz mniejszych i węższych działkach. Często światło dzienne dochodzi do nas przez jedno lub dwa małe okna. Warto w czasie oglądania (dziennego) wyłączyć na moment sztuczne oświetlenie, by zorientować się, czy dom nie jest zbyt ciemny.

Ustawienie do stron świata – większość z nas, Polaków, woli słoneczne ogrody, dotyczy to również większości kupujących z innych stron świata. Najbardziej poszukiwane są ogrody wychodzące na południe, południowy zachód, zachód oraz północny zachód.

Lokalizacja – pod hasłem lokalizacji rozumiem nie tylko dobrą okolicę – ale również unikanie linii wysokiego napięcia, autostrad, wysypisk śmieci czy złego sąsiedztwa. Wiele osób nie lubi sąsiedztwa szkół, szpitali czy cmentarzy – choć to są zwykle spokojni "sąsiedzi".

Oglądając elementy techniczne domu – należy zwrócić uwagę na te składniki, które mogą wymagać natychmiastowej wymiany lub napraw – co wiąże się z kosztami. Ważniejsze elementy, na które należy zwrócić uwagę, to:

Stan zewnętrzny domu – zaniedbany dom z pozapadanym podjazdem, poniszczonymi drzwiami do garażu, dachem do natychmiastowej wymiany lub poobrywanymi rynnami – powinien być pierwszym ostrzeżeniem, gdy oglądamy dom. Odwrotnie dom w idealnym zewnętrznym stanie, może dużo powiedzieć o wnętrzu nawet przed jego oglądaniem.

Rodzaj ogrzewania – jest kolosalna różnica pomiędzy ogrzewaniem przy pomocy elektrycznych "baseboards" a ogrzewaniem gazowym. Głównie chodzi o koszty, ale również w przypadku "baseboards", nie możemy łatwo dołożyć klimatyzacji. Nie wszyscy wiedzą, że projektując dom, musimy zaprojektować ogrzewanie, natomiast posiadanie klimatyzacji to luksus i często mamy domy, w których jej nie ma. To jest może luksus, ale latem coraz trudniej wytrzymać w domach bez centralnej klimatyzacji. Na szczęście technika poszła do przodu i obecnie istnieją bardzo łatwe do zainstalowania systemy centralne, nawet jeśli nie mamy kanałów nawiewnych.

Forced air piec ogrzewczy oraz system klimatyzacji – warto sprawdzić ich wiek. Jeśli piec zbliża się do 25 lat, a klimatyzator do 15 lat – może to grozić ich wymianą. Koszt takiej operacji zwykle kształtuje się około 3000 – 5000 dol.

Tablica elektryczna – wymagane obecnie zasilanie to minimum 100 amperów. Jeśli oglądany dom ma zasilanie 60 amperów to jest to za mało i wystąpi problem z ubezpieczeniem takiego domu. Koszt zwiększenia zasilania wynosi około 1500 – 2000 dol.

Okna – okna w nowszych domach są przeważnie robione z winylu i są one bardzo żywotne. W wielu starszych domach okna będą musiały być zmienione. Ich konstrukcja jest przestarzała i powodują ogromne straty cieplne. Stare okna mogą zwiększać rachunki za energię nawet o 30-40 procent.

Attyka – rzadko zaglądamy na poddasze, oglądając domy. Natomiast w czasie robienia "home inspection", zdecydowanie warto sprawdzić, ile i jakiej izolacji tam się znajduje. Źle zaizolowana attyka jest odpowiedzialna za bardzo duże straty ciepła. To jak chodzenie bez czapki zimą. Poprawienie izolacji jest niezwykle łatwe i specjalne firmy robią to w ciągu jednego dnia, a koszt nie jest aż tak duży. Często poniżej 1000 dol.

Oglądając "basement" – warto zwrócić uwagę na ślady wilgoci – woda w piwnicy to poważny problem i duży wydatek. Tu koszty napraw mogą dochodzić do dziesiątków tysięcy w poważnych przypadkach, choć naprawa małego przecieku nie jest aż tak kosztowna i w zależności od metody może wynosić od 400 do 1500 dol.

Łazienki – należy szczególnie sprawdzić okolice prysznica oraz miejsca pod umywalką na potencjalne ślady wilgoci.

Kuchnia – proszę sprawdzić okolice zlewu, poszukując problemów z wilgocią. Tam też zwykle trzymane są śmieci, a przy śmieciach potrafią gromadzić się "robaczki" – których oczywiście nie chcemy kupić!

Sufity – jeśli popatrzymy na sufit na najwyższej kondygnacji i zobaczymy ślady przecieków z dachu, to oczywiście może świadczyć to o problemach z jego pokryciem. Poniszczone i mokre sufity pod łazienkami świadczą o wyciekach z łazienek.

czwartek, 26 listopad 2015 22:42

C O A

Napisane przez

maciekczaplinskiCzęsto, kiedy kupimy działkę budowlaną w mieście albo dom do rozbudowy, wydaje się nam, że możemy wybudować sobie dom marzeń. Okazuje się jednak szybko, że istnieje cały szereg ograniczeń i przepisów, którym musimy się podporządkować.

Jest to zupełnie logiczne, bo gdyby każdy mógł budować dom "swoich marzeń" bez żadnych restrykcji, to szybko by się okazało, że marzenia się bardzo różnią i nagle żylibyśmy w bardzo "chaotycznym" środowisku. Przepisy, które regulują, co można budować i w którym miejscu, nazywane są "zoning by-law" i są one opracowywane dla każdego miasta i poszczególnych jego rejonów oddzielnie. Oczywiście przepisy te istnieją od dziesięcioleci i dlatego od czasu do czasu są one modyfikowane i dostosowywane do nowych realiów.

Na przykład w Toronto przed połączeniem w jedną aglomerację istniały w obrębie każdego "starego miasta", takiego jak Etobicoke czy Scarborough, bardzo różne wymagania urbanistyczne. Dlatego po wielu latach przygotowań wprowadzono w 2013 nowe "City Wide Zoning By-Law" – jednolite dla całego miasta Toronto. Zabawne jest jednak to, że nadal projektując domy, należy patrzeć na nowe oraz na stare wymagania i projektować według "najgorszego" przypadku z obu "zoningów". Ten proceder będzie trwał jeszcze przez kilka lat, zanim nowe przepisy zostaną uznane za jedyne obowiązujące.

"Zoning by-law" określają maksymalną wielkość budynku, maksymalną wysokość, odległości od granic, typ nieruchomości, jaki możemy wybudować, itd. Można te informacje znaleźć w każdym "planing department" każdego miasta. Taka wizyta może być bardzo pożyteczna dla ludzi, którzy nie są wykształceni w kierunku projektowania i czytania długich i skomplikowanych przepisów. W tym przypadku planista będzie w stanie udzielić bardzo skróconych i esencjonalnych informacji.

Dla tych, którzy są bardziej zaawansowani – doskonałym źródłem informacji są "interactive maps", które obecnie praktycznie każde większe miasto posiada. Jak zlokalizujemy taki portal z mapami – wystarczy wpisać nazwę ulicy oraz numer domu i natychmiast zobaczymy działkę, która nas interesuje, oraz szczegółowe wymagania urbanistyczne.

W idealnym świecie każdy powinien przestrzegać przepisów, ale też każdy ma prawo do odrobiny fantazji. Czasami dom, który chcemy wybudować, jest większy czy wyższy, niż wymagają przepisy. Czasami też się dzieje tak, że dom budowany 50 lat temu, który właśnie planujemy remontować, nie spełnia obecnych wymagań urbanistycznych. Czasami mamy ochotę podzielić większą działkę na dwie mniejsze. Co robić w takiej sytuacji?

Otóż w obrębie każdego miasta istnieje instytucja nazywana Committee of Adjustments (COA), która zajmuje się takimi przypadkami. Działa to tak, że gdy chcemy wystąpić o odstępstwo od zasad, musimy przygotować dokładne rysunki pokazujące naszą propozycję wraz z listą potrzebnych "adjustments". Rysunki wraz z aplikacją i opłatami – złożyć w biurze administracyjnym COA. Biuro to po otrzymaniu dokumentacji sprawdza nasze oczekiwane wymagania oraz zasięga opinii fachowców z "planing department" i innych miejskich służb. Po wstępnej analizie – odpowiednia informacja jest wysyłana do wszystkich zamieszkanych domów w promieniu 200 m, by ich mieszkańcy wiedzieli, co jest planowane w ich okolicy. Ponieważ jest to proces publiczny, raz na dwa tygodnie wyznaczone jest posiedzenie COA, na którym każdy ubiegający się o zmiany (lub jego przedstawiciel) prezentuje swoje proponowane zmiany. Sąsiedzi mają prawo do wyrażenia swojej opinii na takim spotkaniu. Po wysłuchaniu obu stron członkowie COA podejmują decyzję w jawnym głosowaniu. Decyduje większość. Od decyzji COA można się odwołać w ciągu 20 dni do instancji nadrzędnej, która nazywa się Ontario Municipal Board (OMB).

Samo odwołanie nie jest zbyt kosztowne, ale by było skuteczne, wskazane jest zatrudnienie prawników oraz ekspertów. Może to kosztować tysiące dolarów. Również okres oczekiwania na wysłuchanie odwołania może trwać miesiącami!

Pozytywne jest to, że w większości przypadków członkowie COA przychylają się do próśb "aplikantów" o odstępstwa. Często nawet opozycja sąsiadów nie jest tu problemem, bo członkowie COA bardziej polegają na opinii ekspertów niż protestach sąsiadów. Zdarzają się jednak odstępstwa i dobrze przygotowany protest sąsiadów – może zaważyć na negatywnej opinii nawet wbrew logice – bo członkowie COA to są radcy miejscy – czyli politycy, którzy liczą się z opinią "tłumu".

piątek, 20 listopad 2015 00:07

Foreclosure [47/2015]

Napisane przez

maciekczaplinskiGdy spłaty kredytów hipotecznych są opóźnione, kredytodawcy (banki i inne instytucje finansowe) mają dwie typowe opcje do dyspozycji, aby odzyskać pożyczone pieniądze ("mortgage"): "power of sale" lub "foreclosure". W Stanach Zjednoczonych kredytodawcy najczęściej wybierają tę drugą opcję – czyli "foreclosure". W Kanadzie preferowanym środkiem pozbywania się zadłużonych nieruchomości jest sprzedaż przy pomocy "power of sale". Warto wiedzieć, na czym polega różnica w obu przypadkach.

"Foreclosure" jest postępowaniem prawnym, w którym wierzyciel hipoteczny (bank) uzyskuje nakaz sądowy usunięcia prawa właścicieli (tracących dom) do spłacenia długu i odzyskania traconej nieruchomości. W takim przypadku po wydaniu wyroku sądowego, tracący dom traci wszelkie prawa do nieruchomości.

Istnieją oczywiście ścisłe zasady proceduralne w tym procesie i trwa on zwykle znacznie dłużej niż w przypadku "power of sale". Jak wspomniałem, bank w tym przypadku zostaje wyłącznym właścicielem nieruchomości i proces sprzedaży przebiega zupełnie inaczej:

• Bank ma prawo sprzedać nieruchomość za cenę, jaka mu odpowiada, i nie musi się z tego tłumaczyć przed byłym właścicielem, dlaczego to robi,

• Proces sprzedaży nie musi być natychmiastowy, czyli bank może zatrzymać niektóre nieruchomości jako swój "asset",

• Wierzyciel hipoteczny nie musi negocjować z potencjalnymi nabywcami w dobrej wierze, by uzyskać najlepszą cenę,

• Wszelkie nadwyżki środków uzyskanych ze sprzedaży stają się własnością banku i nie są przekazywane tracącym dom,

• Właściciel jest uprawniony do wglądu w rozliczenia przed ostatecznym nakazem sądowym, lecz nie później jak już "foreclosure" będzie zatwierdzone przez sąd.

• Jeśli istnieje niedobór środków na spłacenie pożyczki, bank nie może ubiegać się o odzyskanie ich od właściciela.

Prawo do sprzedaży na mocy "power of sale" jest wpisane w Kanadzie do każdej umowy o kredyt hipoteczny. Prawo to umożliwia pożyczkodawcy możliwość sprzedaży nieruchomości, kiedy pożyczkobiorca nie spłaca swoich zobowiązań, bez potrzeby ubiegania się o decyzję sądu. Nie będę wchodził w detale, jak sam proces przebiega i kiedy bank może wszcząć "power of sale", ale to co jest ważne, to to że prawo to nakłada również pewne obowiązki i ograniczenia na pożyczkodawców. Czyli bank sprzedając nieruchomość na podstawie POS ("power of sale"), musi przestrzegać pewnych zasad:

• Cena, za którą bank sprzedaje nieruchomość, musi być uzasadniona i bazować na jej wartości rynkowej,

• Proces sprzedaży nie może być odkładany w nieskończoność,

• Bank musi negocjować cenę sprzedawanej nieruchomości z potencjalnymi nabywcami w dobrej wierze, starając się uzyskać jak najwyższą możliwą cenę,

• Po sprzedaży nieruchomości – tracący ją ma prawo wglądu do wszystkich kosztów związanych ze sprzedażą,

• Wszelkie nadwyżki środków odzyskanych ze sprzedaży muszą być przekazane właścicielowi tracącemu dom ("mortgagor"),

• Z kolei tracący dom może być odpowiedzialny za wszelkie deficyty związane ze sprzedażą. Dlatego banki wymagają, by pożyczki z małym "down payment" były ubezpieczone w CMHC,

• Tracący nieruchomość do ostatniej chwili (do zamknięcia) ma prawo do spłacenia zaległych długów i odzyskania traconej nieruchomości.

Moja osobista teoria jest taka, że powszechne stosowanie "foreclosure" w USA, przyczyniło się w znaczny sposób do spadku wartości nieruchomości w czasie ostatniego kryzysu finansowego. System, który stosujemy w Kanadzie, czyli sprzedaż zadłużonych nieruchomości przy pomocy "power of sale", jest bardziej stabilny dla rynku.

Dlaczego tak jest? Otóż jak pisałem wcześniej, "power of sale" nakłada na bank obowiązek sprzedaży odebranych domów według wartości rynkowej i nakłada na bank obowiązek rozliczenia się ze wszystkich pieniędzy. Powoduje to, że nawet zabrane przez bank domy są sprzedawane w podobnej cenie jak wszystkie inne domy wystawiane na rynek MLS w danej okolicy.

Odwrotnie dzieje się w USA. Gdy bank uzyska bezwarunkowe prawa do nieruchomości przy pomocy "foreclosure", to wówczas może sprzedać nieruchomość, kiedy chce i za ile chce i nic nikomu do tego! Powoduje to, że na rynku mogą się znaleźć domy nawet w dobrych dzielnicach – wystawione znacznie poniżej wartości rynkowej, bo bank po prostu chce odzyskać swoje pieniądze. Jest to superokazja dla kupujących, ale to pozostaje na rekordzie cen sprzedaży i w sposób automatyczny pociąga w dół wartość wszystkich pozostałych nieruchomości w danej okolicy. Ci, którzy chcą sprzedać dom, bazując na wartości rynkowej, nagle muszą konkurować z domami wystawionymi przez banki za znacznie niższe pieniądze.

Wiadomo, że potencjalni kupujący będą w pierwszej kolejności szukali okazji w postaci "foreclosure", a domy wystawiane na sprzedaż przez właścicieli będą stały na rynku. Ci, chcąc sprzedać, będą zmuszeni do obniżenia ceny, by znaleźć chętnych, i zaczyna się tworzyć efekt czarnej dziury. Ceny idą w dół, brakuje chętnych do zakupu, ceny spadają i zaczyna się panika. Ponieważ, jak wiemy, w USA pieniądze na domy były do niedawna pożyczane na prawo i lewo bez sprawdzania nawet możliwości spłacania pożyczki przez kredytobiorców, cały kraj bazował na spekulacji - potencjalnych obiektów sprzedawanych przy pomocy "foreclosure" nie brakuje i przez wiele jeszcze lat nie będzie ich brakowało.

Na szczęście, w Kanadzie mieliśmy i mamy zupełnie inną politykę pożyczania pieniędzy i dlatego, pomimo że często słyszę pytanie, czy u nas tak będzie jak w USA – moje przekonanie jest takie, że NIE! My mamy rynek nieruchomości zbudowany na zdecydowanie bardziej stabilnych zasadach. Dlatego nie należy się obawiać inwestycji w nieruchomości.

piątek, 13 listopad 2015 14:22

Inwestycja w real estate

Napisane przez

maciekczaplinskiJest wiele sposobów inwestowania w nieruchomości. Większość ludzi kupuje nieruchomości, by w nich zamieszkać i powoli je spłacać. To jest najbardziej typowy sposób inwestowania. Mamy dach nad głową i jednocześnie w chwili spłacenia domu – znaczne zabezpieczenie finansowe poparte wartością nieruchomości.

Ale istnieje też spora liczba inwestorów, którzy już zbudowali equity i chcą je zainwestować ponownie w real estate, bo są przekonani, że jest to pewna i bezpieczna inwestycja.

Ja osobiście podzieliłbym inwestowanie w nieruchomości na kilka głównych nurtów:

1. Kupowanie nieruchomości z zamiarem remontu lub budowy nowego domu,

2. Kupowanie nieruchomości z zamiarem wynajmowania w dłuższym okresie,

3. Kupowanie nowych nieruchomości z planów z nadzieją na przyrost wartości,

4. Inwestowanie w pożyczki hipoteczne – najczęściej tak zwane drugie lub trzecie hipoteki.

Każdy z tych sposobów inwestowania jest dobry i ma swoich licznych zwolenników.

Pierwszy sposób – wymaga dużej wiedzy nie tylko o trendach rynkowych, ale również wymaga wyczucia, gdzie warto inwestować i ile, by wypracować jakiś profit.

Jest to zwykle inwestycja krótkoterminowa i wymagająca sporych nakładów finansowych. Koszty zakupu, remontu oraz sprzedaży muszą być tak skalkulowane, by profit miał sens. Czasami klienci bez doświadczenia próbują to robić na własną rękę po obejrzeniu w TV kilku odcinków programów takich jak "Property Brothers", gdzie wszystko wygląda bardzo prosto i bardzo tanio. W praktyce może się okazać, że rzeczywistość jest zupełnie inna i jeśli nie ma się pomocy doświadczonych ludzi, profit jest żaden albo bardzo mały. Nie zniechęcam do tego sposobu inwestowania. Wręcz polecam i zachęcam. Ale naprawdę należy być bardzo ostrożnym i pamiętać o kilku ważnych czynnikach, jak: lokalizacja, budżet, właściwy projekt i czas. Jest to bardzo dobry sposób na inwestowanie dla ludzi, którzy sami potrafią dużo pracy wykonać i mają doświadczenie w budowaniu, czyli licznych w naszym środowisku kontraktorów. To, czego tym projektom (szczególnie szybkim renowacjom) brakuje – to oryginalności. Jak patrzę na niektóre zdjęcia, to wszystkie kuchnie czy łazienki wyglądają tak samo lub podobnie.

Te same back-splash, te same stainless steel appliances czy szafki kuchenne. A wystarczy poprosić jakiegoś projektanta wnętrz o pomoc i na pewno nowe pomysły się pojawią.

Drugi sposób inwestowania – czyli wynajem – ma bardzo wielu zwolenników i jest relatywnie prostym i bardzo bezpiecznym długoterminowym sposobem.

Zabezpieczeniem inwestycji jest zakupiony dom i nawet jeśli mogą nastąpić drobne wahnięcia rynku, to i tak zawsze historycznie nieruchomości nabierają wartości . Moim zdaniem, od 1996 r., kiedy mieliśmy największy kryzys ceny (który ja pamiętam), ceny wzrosły minimum 3 – 4 razy w zależności od lokalizacji.

Czy opłaca się to robić? Na pewno tak, z tym że ja osobiście jestem zwolennikiem kupowania domów lub połówek zamiast apartamentów czy townhouse'ów na ten rodzaj inwestycji. Przyczyna jest prosta. W przypadku domów i połówek nie ma typowego maintenance, które jest zwykle wliczane w rent, co oznacza, że wychodzi z kieszeni właściciela. Popatrzmy na kilka przykładowych wyliczanek.

Jeśli zakupimy semi (bliźniak) za 500.000 dol., w którym możemy zrobić dwa apartamenty (co jest obecnie legalne), to możemy wynająć basement za 1000 dol. plus utilities, a górę za 1500 dol. plus utilities. To dokładnie tyle, ile będzie wynosiła spłata przy obecnych oprocentowaniach od całej ceny wraz z podatkiem od nieruchomości. W przypadku condo apartament za 250.000 dol., możemy go wynająć za około 1400 dol. miesięcznie. Opłaty za cały mortgage wyniosą około 1120 dol. plus 200 dol. za property tax plus minimum 350 dol. za maintenance – czyli całość 1620 dol. Wygląda, że musimy minimalnie dopłacać, co też nie jest najgorsze, ale w pierwszym przypadku budujemy equity od 500.000 dol., w drugim o połowę mniejsze. Dodatkowo warto pamiętać, że domy bez maintenance nabierają około 5 proc. na wartości rocznie (ostatnio znacznie szybciej). Condo przyrastają 3-4 proc. Czyli znów znacznie lepszy profit.

Trzeci sposób inwestowania – jest bardzo bierny i średnioterminowy. Kupno nowych domów czy condo z planów. Dajemy zaliczkę i czekamy na odbiór od 2 do 3 lat. W typowym wzrastającym rynku, kiedy mieliśmy minimalny wzrost 5 proc. rocznie, można było nowo odebrany budynek czy condo sprzedać z 15-20-proc. profitem. Byli tacy, co kupowali 5-10 mieszkań rocznie. Był to bardzo atrakcyjny proceder bez brudzenia rąk i bez wielkiego ryzyka. Jak często w takich sytuacjach, czasy i przepisy się zmieniają. Po pierwsze, rynek – szczególnie jeśli chodzi o condo apartamenty – znacznie się zmienił. Jest obecnie wielka konkurencja nowych budynków, które są już w chwili zakupu drogie, co odstrasza inwestorów od spekulacji. Obecnie wielu deweloperów nie może sprzedać nowych budynków, co opóźnia ich rozpoczęcie, a czasami skasowanie projektu. Jeśli się okaże, że projekt zostanie skasowany po dwóch latach – inwestor dostanie zwrot depozytów, ale jednocześnie straci dwa lata inwestycji, bo dostaje zwrot zasadniczo bez żadnego oprocentowania.

Inny problem to HST. To jest dłuższy temat i napiszę o tym wkrótce, ale jeśli ktoś kupił nowy dom czy condo i sprzedał je zaraz po przejęciu, może być odpowiedzialny za 13 proc. HST, które jest wliczone w cenę sprzedaży. Revenue Canada ostatnio bardzo szuka takich "inwestorów" i bardzo redukuje profit. Są sposoby, by tego uniknąć, ale o tym innym razem bardziej obszernie.

Czwarty sposób (bardzo bezpieczny i niewymagający martwienia się o dom) – to tak zwane 2 lub 3 pożyczki hipoteczne. Tak się składa, że są ludzie, którzy mogą dostać tak zwany conventional mortgage z banku, czyli 80 proc. wartości domu, ale ponieważ mają słaby kredyt, nie mogą dostać ubezpieczenia z CMHC.

Oznacza to, że potrzebują pożyczyć pieniądze – zwykle na wyższy procent.

I tu pojawia się potrzeba drugich pożyczek hipotecznych. Typowe jest, że nie przekraczają one łącznie razem z pierwszym mortgage'em 90 proc. wartości domu.

Czyli kupujący musi mieć minimum 10 proc. własnych pieniędzy. Co jest atrakcyjne w takich inwestycjach? Są one na relatywnie wysoki procent, bo od 8 do 12 proc. w zależności od ryzyka i wielkości pożyczki. Są one zabezpieczone nieruchomością – i tu należy umieć wycenić jej wartość, by uniknąć pożyczek pod zastaw bezwartościowej nieruchomości. Są one krótkoterminowe (rok lub dwa) i każde odnowienie może przynosić dodatkowy profit.

Cztery przytoczone tu sposoby inwestowania w real estate to tylko niektóre z wielu, ale wszystkie łączy jedna ważna cecha. Są bardzo bezpieczne i często przynoszą swoim właścicielom dodatkowe korzyści. Na przykład rental property, która w pewnym momencie się spłaci i przynosi swoim właścicielom stały dochód na przykład 2500 dol. miesięcznie, jest lepszą inwestycją niż pieniądze w banku czy Canada Pension Plan.

Maciek Czapliński

czwartek, 05 listopad 2015 22:55

Problemy z domem

Napisane przez

maciekczaplinskiKupując "starsze" nieruchomości, możemy spodziewać się pewnych problemów technicznych i środowiskowych. Im starszy dom, tym więcej problemów możemy oczekiwać. Wiadomo, że sto lat temu inaczej budowano niż obecnie. Domy nie miały właściwych fundamentów jak dzisiaj i często były one z kamieni rzecznych. Wystarczy popatrzeć na domy budowane w okolicy High Park. Niskie i wilgotne basementy są tam normą.

Z drugiej strony, problemy techniczne mogą wystąpić nawet w relatywnie nowych domach, jeśli nie są one właściwie pielęgnowane. Zwykle podstawowe problemy są łatwe do wychwycenia w czasie rutynowej inspekcji technicznej domu. Natomiast problemy, o których chciałbym dziś napisać, są czasami trudne do wychwycenia i nie są często widoczne na pierwszy rzut oka. Na szczęście występują one w niewielkiej liczbie budynków, zwykle sprzed 1980 roku.

• Zakopane w ziemi zbiorniki na olej opałowy. Jest to coraz rzadszy problem, ale ciągle od czasu do czasu – szczególnie w podmiejskich nieruchomościach – zdarzają się domy, w których "medium" opałowym był olej przechowywany w zbiorniku zakopanym w ziemi. Po latach taki zbiornik może zacząć przeciekać, gdyż rdza robi swoje. Oczywiste jest, że powodować może to ogromne skażenie terenu i, co za tym idzie, duże problemy techniczne. Domy takie są bardzo trudne do ubezpieczenia. W chwili obecnej wręcz wymagane jest usunięcie takiego zbiornika z ziemi i zastąpienie go nowym. Wiążą się z tym ogromne koszty. Dlatego jeśli kupujemy dom ze zbiornikiem olejowym zakopanym w ziemi, konieczne jest uwzględnienie specjalnych warunków w umowie kupna i sprzedaży, by uniknąć poważnych problemów.

• Aluminiowe okablowanie domu nie ma tak naprawdę aż takiego znaczenia, ale media poprzez nagłaśnianie sprawy zrobiły z tego duży problem. Aluminium stosowano w końcowych latach 70., kiedy brakowało miedzi, bo ta była potrzebna do produkcji amunicji na wojnę w Korei. Nie jest ono stosowane obecnie, ale ciągle spotykamy wiele domów z tym typem okablowania. Jeśli tylko zachowamy właściwe środki ostrożności, to nie będziemy mieli żadnych problemów. Wbrew powszechnej opinii, nie jest wcale trudno znaleźć firmę, która ubezpieczy nasz dom. Zwykle jednak będzie wymagana specjalna inspekcja przeprowadzona przez ESA (Electrical Safety Authority).

• UFFI (Urea formaldehyde foam insulation) – było używane jako środek izolacyjny w latach 70. Zostało ono wycofane całkowicie z użytku w Kanadzie w latach 80. Najbardziej rozpowszechniony środek ten był w latach 1975–78. W tym czasie ocieplono przy jego pomocy w Kanadzie około 100.000 domów. W tych latach istniał nawet specjalny program rządowy, który dopłacał właścicielom domów, by docieplali je przy pomocy UFFI. Okazało się po czasie, że ta początkowo cudowna izolacja wydzielała gaz – formaldehyd. Jego obecność została dość szybko połączona z podrażnieniami dróg oddechowych, chronicznym katarem, bólami głowy, ogólnym zmęczeniem, a nawet sugerowano, że może wywoływać on raka. Spowodowało to prawdziwą panikę, do tego stopnia, że domy, które posiadały UFFI, stały się bardzo trudne do sprzedaży. Rząd federalny został zmuszony pod naporem opinii publicznej do wprowadzenia programu pomagającego finansowo właścicielom domów w usunięciu UFFI. Prowadzone intensywne badania laboratoryjne próbujące potwierdzić szkodliwość UFFI nigdy nie zakończyły się sukcesem. Okazało się, że gaz zawarty w piance, szybko ulegał rozpadowi. Po latach na skutek rozpadu i ulatniania się formaldehydu – problem praktycznie przestał istnieć. Warto dodać, że w USA UFFI zostało ponownie wprowadzone do użytku w 1983 roku, i jest powszechnie używanym materiałem izolacyjnym, gdyż nic nie potwierdziło jego szkodliwości.

• Vermiculite Insulation – było używane prawie przez 60 lat pod nazwą Zonollite. Zaprzestano jego używania w połowie lat 80. Liczbę domów zaizolowanych przy jego pomocy w Stanach i Kanadzie szacuje się na 16 milionów. Jest to mineralna izolacja wytwarzana z surowca pozyskiwanego ze złoża w miejscowości Libby w Montanie. Surowiec ten po poddaniu prażeniu zachowywał się podobnie jak popcorn i tworzył kryształy bardzo lekkie, o dobrych właściwościach izolacyjnych. Używano go jako sypkiej izolacji na poddaszach (attic) lub do izolacji ścian zewnętrznych zmieszanego z cementem. Oczywiście po jakimś czasie okazało się, że produkt ten zawiera stężenie azbestu do 1 proc. – i pojawił się kłopot. Często izolacja ta mylona jest z izolacją z celulozy, fiberglass czy rock wool. Rozpoznanie jest proste. Granulki mają kolor brązowo-różowy lub brązowo-srebrny i mają kształt małej harmonii.

• Azbest – od dawna jest on kojarzony jako materiał, który może powodować raka. Drobne pyłki azbestu, wdychane, osadzają się w płucach. Jak wprowadzano azbest jako materiał izolacyjny, widziano jego świetne właściwości, odporność cieplną i niskie przewodnictwo ciepła. Większość domów, w których na przełomie wieku zakładano instalację wodną (kaloryfery), miała rury rozprowadzające gorącą wodę zawinięte matami azbestowymi – nadal jest to spotykane w wielu starych domach.

Zabawne jest to, że wpadamy w panikę, słysząc o potencjalnych skażeniach (które występują w znikomej liczbie domów), a tym samym zapominamy o właściwej wentylacji i wymianie powietrza w nowych domach. Na skutek wielkiej ilości sztucznych produktów używanych obecnie w budownictwie, jak i faktu, że używamy w kółko tego samego powietrza – okazuje się, że czasami może być ono skażone stokrotnie bardziej niż to, co jest na zewnątrz naszych domów.
Tak więc pamiętajmy o wentylacji i wymianie powietrza w naszych mieszkaniach!

piątek, 30 październik 2015 14:09

Legalizować czy nie

Napisane przez

maciekczaplinskiW przeszłości pisałem wielokrotnie o apartamentach w piwnicy (basement). Pomagają one spłacać pożyczki hipoteczne i są znakomitym dodatkiem do budżetu rodzinnego. Ostatnio przepisy się zmieniły i obecnie można ubiegać się o legalny dodatkowy apartament w domu. Powstaje pytanie, jaki jest benefit "legalizacji" apartamentu, skoro wiele osób wynajmuje je bez pozwolenia?

Jest wiele korzyści z legalizacji nowych lub istniejących apartamentów i nie wymienię tutaj pewnie wszystkich, ale kilka najważniejszych warto rozważyć:

• Jeśli mamy istniejący, ale niezalegalizowany unit, możemy w każdej chwili otrzymać nakaz jego legalizacji, a jeśli to będzie niemożliwe, nakaz jego likwidacji. Często "życzliwi" sąsiedzi robią donosy do miasta, że w domu jednorodzinnym mieszkają dwie rodziny. Miasto musi reagować na takie donosy i inspektor miejski, jak już pojawi się u nas w domu, dokona inspekcji i sprawdzi, czy apartament jest legalny. W przeszłości zwykle kończyło się to nakazem jego likwidacji. Obecnie mamy szansę ewentualnie ubiegać się o jego legalizację, ale to czasami może być skomplikowane, jeśli istniejący unit ma zbyt wiele problemów technicznych.

• Zalegalizowany unit możemy wynajmować bez obawy konsekwencji, czyli na przykład niespodziewanej inspekcji z miasta. Dochód z niego może być rozliczany w naszych podatkach. W wypadku ubiegania się o refinansowanie pożyczki hipotecznej albo ubieganie się o nową hipotekę, możemy dochód z apartamentu użyć do kwalifikacji.

• Nielegalny apartament w razie wypadku (pożaru, zalania, kradzieży czy tragicznej śmierci lokatorów) może przysporzyć właścicielom dużo problemów prawnych. Ubezpieczalnie w takich sytuacjach często umywają ręce i nagle może się okazać, że tak naprawdę to nie mamy ubezpieczenia. Jeśli ktoś nas weźmie do sądu z powództwa cywilnego, to mogą być to wielomilionowe sprawy. Jeśli okaże się, że śmierć lub uszkodzenie ciała nastąpiło w wyniku naszych zaniedbań, to możemy nawet skończyć w więzieniu.

• Mając zatwierdzony plan budowy nowego lub make over istniejącego apartamentu, możemy bez obawy inwestować pieniądze w jego urządzanie, gdyż nie mamy obawy, że jakiś urzędnik nakaże nam jego likwidację. Typowe w nielegalnych apartamentach jest to, że są często budowane "byle jak". Nikt nie inwestuje wielkich pieniędzy, bo ma obawę, jak długo może to robić (wynajmować). Takie "byle jak" wykończone apartamenty dostają "byle jakich" lokatorów. Często desperatów, którzy nie mogą nic wynająć w typowych condominiach, bo nie mają pracy lub mają bardzo słaby kredyt.
Odwrotnie – jeśli nasz apartament do wynajęcia jest bardzo ładny i dobrze wykończony, możemy dosłownie przebierać w chętnych – bo każdy chce mieszkać czysto i ładnie.

• Jednym z głównych problemów w przypadku tworzenia apartamentu w domach jest osobne wejście (szczególnie do piwnicy). Wielokrotnie widziałem zewnętrzne schody, robione "po cichu", a następnie nagabywanie przez miasto, by je usunąć albo by zlikwidować apartament. Obecnie nie musimy bawić się w kotka i myszkę, bo mamy prawo stworzyć drugą jednostkę mieszkalną. Dlatego warto wystąpić o pozwolenie i legalizację, by uniknąć problemów.
Piece of mind – czyli po polsku spokojna głowa – to jest to, co jest wiele warte i możemy to uzyskać, jeśli tylko zmienimy nasz sposób myślenia! Po co robić sprawy po cichu i łamać prawo, kiedy możemy uzyskać wszystkie korzyści w sposób legalny.

Jak wspomniałem wcześniej, obecne przepisy pozwalają na tworzenie "drugiej jednostki mieszkalnej". Większość ludzi myśli natychmiast, że ma to być basement, ale niekoniecznie. Drugi unit może być na przykład na piętrze, kiedy pierwszy zajmuje parter i piwnicę.

Przypomnę teraz, jakie są podstawowe wymagania, by drugi unit w domu mógł być zatwierdzony ze względu na bezpieczeństwo.

• Wytrzymałość "ogniowa" ścian oraz sufitów pomiędzy unitami musi wynosić minimum 45 minut. Wszystkie elementy strukturalne podpierające ściany czy sufit też muszą mieć taką odporność

• Droga ucieczki – czyli klatka schodowa musi wytrzymać 45 minut naporu ognia.

• Ściany i sufit pomiędzy unitami muszą mieć odporność dźwiękową 50 decybeli.

• Minimum jedna droga ucieczki dla unitów na poziomie terenu i powyżej. Dwie dla basementów. Jedną może być okno o minimalnym wymiarze 20 na 20 cali oraz minimum 3 stopy (czyli metr) powyżej podłogi.

• Połączony system ostrzegania pomiędzy unitami – fire alarm, który jest połączony i działa w obu unitach w przypadku pożaru.

• Wykrywacz dwutlenku węgla w każdym unicie.

• Drzwi pomiędzy unitami powinny mieć 1 godzinę odporności ogniowej i wyposażone muszą być w samozamykający się element oraz mieć uszczelki, które zmniejszają penetrację dymu.

• Dla każdego unitu musi być zagwarantowany jeden parking w posiadłości.

• Minimalna wysokość w obrębie unitu powinna wynosić 8 stóp.

Naszym klientom, kupującym z nami nieruchomości, bardzo chętnie oferujemy pomoc w zaprojektowaniu drugiego unitu i dostosowaniu zakupionego domu do wynajmowania. By unit był zatwierdzony, niezbędne jest wystąpienie o building permit, ale również o zoning certificate. Wymaga to trochę pracy i bez doświadczenia i umiejętności w projektowaniu, nie jest to takie łatwe. Same koszty w mieście nie są aż takie duże i kształtują się na poziomie do 500 dol. Nasze doświadczenie będzie bardzo pomocne, jeśli wybiorą Państwo tę drogę.

Również jeśli ktoś by potrzebował pomocy w budowie takiego unitu już po uzyskaniu pozwolenia, może skorzystać z naszych kontaktów. Mamy wielu zaprzyjaźnionych kontraktorów gotowych podjąć się tego zadania.

piątek, 23 październik 2015 13:54

Okazje

Napisane przez

maciekczaplinskiPojęcie "OKAZJA" w real estate jest bardzo szerokie. W dzisiejszych czasach, kiedy ceny nieruchomości są niezwykle wysokie i rosną w szybkim tempie, okazją może być zakup domu wolno stojącego w Mississaudze poniżej 500.000 dol. Patrząc z perspektywy 10 lat, za taką sumę można było kiedyś kupić bardzo ładny dom w Lorne Park. Dziś taki dom kosztuje w Lorne Park ponad milion dolarów! GDZIE TE CZASY? Niestety, nie da się wrócić do tych "dobrych" czasów i należy trochę dostosować swój sposób myślenia do dzisiejszego rynku nieruchomości. Dziś, by kupić dom wolno stojący, dla wielu ludzi niezbędny jest zakup domu z apartamentem do wynajęcia albo z możliwością zrobienia dodatkowego apartamentu. Wszak 1000 dol. miesięcznie otrzymane za wynajmowanie spłaca dziś ponad 200.000 dol. pożyczki hipotecznej.

Dla innych kupujących okazją mogą być domy z potencjałem do renowacji. Oczywiście jest wiele domów do renowacji, ale należy umieć wybrać te, które mają potencjał, na którym można zarobić. Pierwszym elementem, o którym należy pamiętać w takim przypadku, jest lokalizacja! Remontując dom, niezależnie od lokalizacji, tyle samo będziemy płacić za materiały budowlane czy robociznę. Czyli koszt remontu podobnych domów o tym samym standardzie może być zbliżony – natomiast zarobek w dobrej lokalizacji będzie znacznie wyższy niż w złej lub słabej lokalizacji. Owszem, cena zakupu może się różnić nawet o 300.000 dol., ale... pożyczane pieniądze są obecnie bardzo tanie i koszt pożyczenia 300 tys. dol. na rok to tylko 7500 dol., które zapłacimy w oprocentowaniu. Natomiast różnica w proficie w zależności od lokalizacji może być liczona w dziesiątkach tysięcy dolarów.

Jeszcze dla innych kupujących okazją będą domy, które są w "dobrej okolicy za dobrą cenę". Niestety, tak jak wspomniałem na wstępie, pojęcie "dobrej ceny" ma dziś zupełnie inne znaczenie i często zaczyna się na poziomie 800.000 dol. i więcej. Na szczęście te domy zwykle kupujemy jako "drugie", wykorzystując "equity" z naszych "pierwszych" domów kupionych lata temu. Natomiast to co wspomniałem przed chwilą, czyli "dobra okolica", jest często bardzo trudne do określenia.

Jak się patrzy na system MLS, to w cenie od 750 do 900 tys. dol. komputer wyrzuci nam szereg domów. Ci, co nie mają znajomości rynku, często przy wyborze sugerują się wielkością domu czy wielkością pokojów, nierzadko wybierając domy w słabej lokalizacji, gdyż nie mają na ten temat niezbędnej wiedzy, popełniając bardzo kosztowny błąd, który uświadomią sobie po czasie. Dlatego tak ważnym elementem w procesie zakupu jest doświadczony agent real estate, który pokieruje Państwa we właściwym kierunku.

Często panuje przekonanie, że okazją są domy sprzedawane na zasadzie "power of sale" (sprzedaż bankowa). Pisałem na ten temat wielokrotnie i moje zdanie jest raczej na nie! Banki skrupulatnie wyceniają wartość zgodnie z wartością rynkową i przestrzegają procedur, by nie być oskarżone o sprzedaż zbyt nisko. Domy oferowane poprzez "power of sale" trafiają do ogólnego systemu MLS i zwykle wywołują ogromne zainteresowanie właśnie przez ciągle mylne przeświadczenie, że jest to superokazja (a nie jest). To często owocuje kilkoma ofertami i przebijaniem ceny. A tak się składa, że domy oferowane jako "power of sale" są często niszczone w chwili opuszczania przez rozjuszonych właścicieli. Tak na marginesie, to na dzisiejszym rynku jest bardzo mało "power of sale" w MLS. Jak już ktoś jest w sytuacji podbramkowej, to może sam łatwo sprzedać dom przez system MLS i pozbyć się pożyczki.

Prawdziwe okazje to są sprzedaże spadkowe, sprzedaże, gdzie ludzie się rozstają, tak zwane "relocations", czy te domy, które są puste i właściciele mają silną motywację, by sprzedać je szybko.

Sprzedaże spadkowe są naturalnie najlepszą okazją. Zwykle rodzina, która odziedziczyła majątek, musi według zasad kanadyjskich czekać, by majątek został rozporządzony według prawa, co może trwać czasami kilka miesięcy i dłużej. W tym czasie robione są plany, co zrobić z pieniędzmi, które się pojawią. Czasami będzie to nowy dom, nowy samochód czy podróż po świecie. Ta właśnie presja powoduje, że gdy pojawi się oferta, to czasami "executor of the estate" pod presją rodziny ją zaakceptuje, nawet jeśli nie jest zbyt lukratywna. Należy oczywiście pamiętać, że największe powodzenie zwykle mają oferty bez warunków z dużym depozytem i szybkim zamknięciem.

By skorzystać z "okazji", ważna jest też szybkość dostępu do informacji. W dzisiejszych czasach domy mogą się sprzedać w ciągu kilku godzin od wejścia na rynek, dlatego dostęp elektroniczny (Internet) jest dziś najbardziej efektywny! Szukanie domów poprzez ogłoszenia w gazetach, gdzie cykl wydawniczy jest w najlepszym przypadku tygodniowy, często mija się z celem. Moim zdaniem, tylko szukanie domów przez Internet ma sens. Pracując z agentem, mają Państwo szansę na ten "specjalny" dostęp do codziennych nowości. To też jest OKAZJA. Proszę z niej korzystać.

***

Na mojej stronie internetowej www.czaplinski.ca znajdą Państwo wiele interesujących informacji na temat kupna i sprzedaży nieruchomości. Ta strona jest bardzo prosta w obsłudze nawet dla tych, którzy nie mają doświadczenia, jest warta odwiedzenia.

Na pierwszej stronie są dwa "guziki" (kupno i sprzedaż), które otwierają bardzo proste formularze do wypełnienia. Jeden dla tych, którzy szukają domów do zakupu, drugi dla tych, co chcą ewentualnie dom sprzedać. W obu przypadkach po ich wypełnieniu będę z Państwem w kontakcie w ciągu paru godzin. Dla kupujących stworzę specjalny link ze wszystkimi nowościami według ustalonych kryteriów. Dla tych, co myślą o sprzedaży, będę w stanie przygotować specjalną bezpłatną i bez zobowiązań wycenę nieruchomości.

Mamy też na naszej stronie wybrane domy, które są w obrębie GTA sprzedawane na zasadach "power of sale" oraz jako "estate sale", czyli sprzedaże spadkowe. To są okazje, które warto śledzić!

I trzeci bardzo pomocny element strony to są OKAZJE, które wybieram osobiście codziennie i umieszczam na mojej stronie dla Państwa wygody. Kieruję się w tym przypadku moim instynktem do wyszukiwania okazji. Czasami kieruję się ceną, czasami dobrą lokalizacją lub potencjałem do renowacji.

Zapraszam do współpracy!

piątek, 16 październik 2015 00:04

Warto pomyśleć

Napisane przez

maciekczaplinskiChciałbym Państwu przypomnieć, że mniej niż za tydzień mamy wybory w Kanadzie. Bardzo serdecznie chciałbym zachęcić czytelników do głosowania! Wiem, że z Polski wynieśliśmy trochę niechęci do polityki i ja nie namawiam do zmiany poglądów. Z drugiej strony, jeśli mamy jakieś przekonania, to naprawdę nasz głos ma znaczenie. Szczególnie zachęcam do popierania naszych rodaków.

W Mississaudze Władysław Lizoń ubiega się o reelekcję. Jeśli każdy z Polaków zamieszkały w jego regionie zagłosuje na niego – Władysław Lizoń ma ogromną szansę! A dlaczego głosować na niego? Moim zdaniem, platforma wyborcza Partii Konserwatywnej jest bardzo logiczna i premier Stephen Harper zrobił bardzo dużo dla rozwinięcia stosunków polsko-kanadyjskich (chociażby zniesienie wiz do Kanady dla Polaków w 2008 roku), ale również w platformie wyborczej są zawarte dwa bardzo dobre rozwiązania dotyczące real estate.

Pierwsze to będzie zwiększony limit z 25.000 do 35.000 dol. na osobę, który będzie mógł być wycofany z RRSP na zakup nieruchomości. I co jest niezmiernie istotne, z tego planu będzie mógł skorzystać każdy – nie tylko kupujący po raz pierwszy! To, moim zdaniem, otworzy możliwości dla wielu zakupu domu.
Drugi bardzo dobry element platformy wyborczej – to wprowadzenie stałego "renovation tax credit" do sumy 5000 rocznie. Ten "tax credit" pozwoli wszystkim posiadaczom domów odpisywać co roku z podatków drobne renowacje i usprawnienia domów. Moim zdaniem, to posunięcie nie tylko zachęci posiadaczy domów do napraw, ale również znacznie pobudzi gospodarkę w sektorze budowlanym.

Zmieniając temat. Otrzymałem pytanie od słuchaczy mojej audycji radiowej na fali 1320 AM: "Mamy oboje ponad 50 lat, posiadamy townhouse w Brampton, który spłacimy całkowicie w tym roku. Ponieważ chcielibyśmy zwiększyć wartość naszej nieruchomości przed przejściem na emeryturę, mamy pytanie. Czy sprzedać nasz obecny townhouse i zainwestować w kupno freehold?".

Typowe jest, że wielu z nas marzy o tym, by spłacić pożyczkę i mieszkać bez długów. Ja to szanuję i nie ma nic złego w takim podejściu. Natomiast pomysł, by zwiększać swoje własne equity przez kupienie następnego, lepszego i jednocześnie droższego domu, jest tym, o czym wielokrotnie wspominałem i promowałem.
Nikt nie może podważyć argumentu, że inwestycja w nieruchomości jest zwykle inwestycją długoterminową, ale również jedną z najbardziej bezpiecznych. Często się dzieje tak jak w pytaniu. Spotykam klientów, którzy dawno już spłacili nieruchomość zakupioną lata temu, która dzisiaj jest warta na przykład 300.000 dol. Jeśli jest to jak w przypadku pytania townhouse condo – miesięczne opłaty związane z utrzymaniem, których nie jesteśmy w stanie uniknąć, wynoszą prawdopodobnie mniej więcej od 700 do 900 dol. W rozbiciu na detale – 250-450 dol. to maintenance, 250 dol. property tax i 300 dol. utilities. Mieszkamy w domu (townhousie), ale i tak płacimy tak jak za wynajem. Nasza inwestycja nabiera wartości powoli, zgodnie ze średnim wzrostem cen condominium (około 4 proc. w skali rocznej w ostatnich latach). Wszystkie nasze oszczędności – czasami odkładamy na emeryturę! Ale w praktyce – najczęściej je po prostu przejadamy!

Rozważmy teraz taką możliwość. Sprzedajemy nasz townhouse i otrzymane 300.000 dol. inwestujemy we freehold bliźniak, a jeszcze lepiej dom wolno stojący (najlepiej parterowy z osobnym wejściem) i z potencjałem na tak zwany dodatkowy dochód. Jeśli będzie to dom nawet za 500.000 dol., to "nasz" mortgage wyniesie 200.000 dol. – czyli spłata przy obecnych oprocentowaniach wyniesie mniej niż 900 dol. na miesiąc. To jest dokładnie tyle, za ile mogą Państwo przy obecnych cenach wynająć basement. Czyli mamy kogoś, kto płaci za nasz dodatkowy mortgage i pracuje na naszą emeryturę. Oczywiście tak zwany freehold – nie jest za darmo. Czyli też musimy płacić za podatki i utrzymanie domu. W tym przypadku podatek od nieruchomości będzie na poziomie około 400 dol./m., świadczenia około 300 dol./m., ubezpieczenia i inne wydatki około 100 dol./m. – czyli tyle co w przypadku condo townhouse. Czyli mamy lepszą inwestycję i te same wydatki miesięczne. Oczywiście jeśli kogoś stać na płacenie więcej – to albo może zakupić jeszcze lepszy (droższy) dom przy tych samych założeniach, albo może zakupić dom bez potrzeby wynajmowania.

Niezależnie, który wariant wybierzemy, nie zmienia to faktu, że moim zdaniem, ma ogromne znaczenie, by nie spoczywać na laurach i cieszyć się, że mieszkamy w domu spłaconym, ale inwestować (z rozsądkiem) w swoją przyszłość. Dodam jeszcze, że według najnowszych statystyk, przyrost wartości domów wolno stojących był na poziomie 5-8 proc. w skali roku w ostatnich latach! (w zależności od lokalizacji). Warto oczywiście przypomnieć, że przyrost wartości tak zwanej prime residence – czyli domu, w którym mieszkamy, jest zwolniony z podatku!

Reasumując, czy ktoś może mieć problem z 30-50 tysiącami rocznie tax FREE money – ja nie mam żadnych problemów!