Goniec

Register Login

Nieruchomości

piątek, 29 lipiec 2016 15:07

Typowe błędy kupujących (31/2016)

Napisane przez

maciekczaplinski        Kupno domu to skomplikowany proces, podczas którego można popełnić szereg błędów. Opisane tutaj typowe błędy nie stanowią pełnej listy i nie są opisane według ważności. Mam nadzieję, że poniższa lista pobudzi czytelników do myślenia.

        • Próba zakupu nieruchomości na własną rękę.  Czasami niektórzy kupujący starają się pominąć agenta real estate w procesie zakupu chcąc uniknąć płacenia wynagrodzenia, ale narażają się na popełnienie ogromnych błędów wynikających z braku wiedzy na temat wartości rynkowej, obowiązujących przepisów czy technicznych aspektów związanych z domami.

        Tak zwany „buyer agent”, który pracuje dla kupujących, jest bardzo ważny w procesie zakupu. Nie tylko zna on przepisy i cały proces zakupu, ale jego wiedza pozwala uniknąć bardzo kosztownych błędów. Od właściwej lokalizacji do wybrania właściwej pożyczki hipotecznej. „Buyers agent” jest waszym „bezpłatnym” konsultantem. Bezpłatnym, bo nasze wynagrodzenie jest wliczone w cenę.

        • Lokalizacja – to najważniejszy czynnik przy wyborze domu. Sam dom w wielu przypadkach można poprawić czy przebudować, ale słaba lokalizacja będzie zawsze problemem. I jako złą lokalizację mam na myśli nie tylko kiepskie dzielnice. Dom w „drogiej dzielnicy”, ale wychodzący na tory kolejowe czy autostradę, to też nie najlepsza lokalizacja.

        • Błędne przekonanie, że „power of sale” to jest znakomita okazja. W praktyce domy sprzedawane poprzez „power of sale” są często nabywane za wyższą cenę niż domy sprzedawane prywatnie przez ludzi w przymusowej sytuacji, jak rozwody, śmierć w rodzinie, szybka przeprowadzka czy czasami zła wycena. Ponadto domy sprzedawane poprzez „power of sale” są często bardzo zniszczone i wymagają dużych nakładów na renowację. Zresztą na tak aktywnym rynku, kiedy można „dom zagrożony przez power of sale” sprzedać w każdej chwili – POWER OF SALE jest rzadkością.

        • Brak rozeznania, na jaki dom nas stać – często kupujący koncentrują się na poszukiwaniach domu, analizując wszystko oprócz tego, na co tak naprawdę ich właściwie stać. Jedną z najważniejszych czynności przy poszukiwaniach domu powinna być analiza sytuacji finansowej oraz uzyskanie obietnicy pożyczki („preapproval”). Z tym też wiąże się  sprawdzanie kredytu przed rozpoczęciem poszukiwań. Dobry kredyt jest obecnie znacznie ważniejszy niż poprzednio. Kilka lat temu można było dostać pożyczkę przy odpowiednio dużej wpłacie nawet ze słabym kredytem. Obecnie jest to prawie niemożliwe, chyba że od tak zwanych „B landers”.

        • Umowa warunkowa na załatwienie finansowania. Przy dzisiejszym rynku często jesteśmy zmuszeni do składania ofert bez warunku na finansowanie, kiedy mamy do czynienia z konkurencyjnymi ofertami. Warunek na finansowanie daje nam „piece of mind”, w sytuacji, kiedy nie mamy konkurencji, warto go dodać. Natomiast w sytuacjach, kiedy spodziewamy się konkurencji, możemy jakby z góry zadbać o przyrzeczenie pożyczki, rozmawiając z naszym bankierem.

        • Brak wiedzy na temat kosztów związanych z utrzymaniem domu. Utrzymanie domu to nie tylko opłaty za pożyczkę, podatki czy ogrzewanie. Należy pamiętać o kosztach związanych z drobnymi naprawami czy wzrostem kosztów za świadczenia. Planując zakup domu, takie dodatkowe niespodziewane wydatki powinny być uwzględnione w budżecie rodzinnym.

        • Pokazywanie prawdziwych uczuć. Często się zdarza, że oglądamy dom, w którym obecni są sprzedający. Pokazywanie zachwytu domem czy zainteresowania to jak gra w pokera w otwarte karty. Powściągliwość w pokazywaniu uczuć tylko może wyjść nam na dobre.

        • Należy pamiętać, że nie zawsze należy kupować dom za wszelką cenę. Na obecnym gorącym rynku zdarza się, że na niektóre domy pojawia się kilka ofert. Tutaj porada i zdrowy rozsądek „własnego” agenta powinny być brane pod uwagę. W gorączce negocjacji często przepłacamy za dom. Może się okazać, że za kilka dni kupimy taki sam znacznie taniej.

        • „Home inspections”. Dla kupujących dom inspekcja jest bardzo ważnym elementem, który kupuje im tak zwaną spokojną głowę. Osobiście polecam „home inspections”, ale uważam, że należy je traktować bardziej jako edukację niż szansę na wykrycie wszystkich jego wady. Nie ma idealnego domu i nie ma inspektora, który wykryje wszystkie wady domu. Szczególnie te ukryte. Dziś, kiedy często mamy kilka ofert na jeden dom, ci, którzy chcą inspekcji, mogą ją zrobić przed złożeniem oferty. To ma miejsce coraz częściej.

        • Zbyt szybkie tempo renowacji i modernizacji. Często tuż po zakupie rzucamy się w wir usprawnień i modernizacji. To supersprawa, ale często warto w domu trochę pomieszkać, by poczuć, jakie zmiany tak naprawdę będą miały sens.

        • Zakochanie się w oglądanym domu. Zdarza się, że po wejściu do domu nagle zakochujemy się w nim (czasami bez pamięci). To dobre uczucie, ale często prowadzi do błędnych decyzji. Proszę pamiętać, że zdrowy rozsądek i często porada doświadczonego agenta, który powinien być bezstronny, a jednocześnie świadomy tego, co można kupić w danej okolicy za określone pieniądze, są bardzo cenne. Działanie pod wpływem emocji często prowadzi do przepłacania za dany produkt. Oczywiście, najczęściej mamy kilka dni na wycofanie się z błędnej decyzji, ale nie zawsze.

        • Ukryte koszty związane z zakupem. Wiadomo, że koszty jednorazowe będą zmienne w zależności od kupowanej nieruchomości. Typowo jest to prawnik, ubezpieczenie CMHC, HST na ubezpieczenie. Natomiast należy jeszcze pomyśleć o ubezpieczeniu na życie, ubezpieczeniu domu, w przypadku zakupu ziemi HST. Itd.

        • Umowy na „buzię” – w real estate wszystkie uzgodnienia powinny być na piśmie, aby mogły być wyegzekwowane. Wasz agent powinien o tym wiedzieć, ale również ta informacja jest ważna dla was. Należy domagać się wszystkich uzgodnień na piśmie.

        • Pamiętanie o wzroście wartości. Kupując dom, rzadko myślimy o jego sprzedaży. A to jest ogromny błąd. Nie wolno zakładać, że będziemy w kupionym domu mieszkać zawsze, dlatego należy patrzeć na lokalizację oraz potencjał przyrostu wartości, by w chwili sprzedaży nie być stratnym.

        • Nierozumienie trendów rynkowych. Kiedy mamy rynek kupujących (nadmiar podaży nad popytem), łatwo jest utargować dobrą cenę. W przypadku rynku sprzedających (brak domów jak obecnie) – mamy mały margines do negocjacji. Znajomość sytuacji rynkowej pozwoli nam być przygotowanym do podjęcia właściwej decyzji.

piątek, 22 lipiec 2016 14:19

Czy opłaca się budować?

Napisane przez

maciekczaplinski        Przy szybko rosnących cenach domów (szczególnie w Toronto) nasuwa się pytanie. Czy nie taniej byłoby dom wybudować

        W przeszłości poruszałem ten temat i moja odpowiedź zawsze była, że taniej jest kupić istniejący dom niż budować nowy dom od początku. Z tym, że jest kilka dodatkowych czynników wynikających z obecnej sytuacji rynkowej, które mogą powodować, że moja odpowiedź będzie brzmiała - TO ZALEŻY i czasami może się okazać, ze zaczyna się opłacać budować!

        - Zacznijmy od braku wolnych terenów - jeśli myślimy o budowie w mieście to największym problemem jest brak wolnych terenów. Większość terenów jest już zabudowana i sporadyczne wolne działki, jeśli pojawiają się do sprzedaży są albo wcale nie tanie albo lokalizacyjnie nie są wcale atrakcyjne. Cena będzie zależała od lokalizacji, wielkości oraz atrakcyjności. Na dzień dzisiejszy - w Mississaudze ceny zwykle zaczynają sie na poziomie $500-$750 tysięcy dolarów. W Toronto jest znacznie  drożej. Jeśli jednak udałoby się kupić działkę, którą dałoby się podzielić to wówczas zaczyna to wyglądać o wiele bardziej atrakcyjnie. Warto wiedzieć, że na “puste” działki naliczany jest podatek HST, czyli dokłada to poważny koszt do jej ceny.

        - “Development charges” - Kupując “gołą” działkę musimy się liczyć z zapłaceniem tak zwanych “Development Charges”. Są to opłaty z których miasta pokrywają część kosztów związanych z rozwojem infrastruktury; jak budowa szkół, kanalizacji, komunikacji miejskiej, ulic itd! Jest to jednorazowa opłata i nie ma od tego ucieczki. Na dzień dzisiejszy w Mississaudze (Peel) ta opłata od każdej nowej jednostki mieszkalnej wynosi $40,391 dla condo, $54,544 dla domów. Nie jest to mało! W przypadku użycia do budowy działki na której już kiedyś stał dom - unikamy tej opłaty. Natomiast kiedy dzielimy jedną działkę na dwie to jedna z nich jest zwolniona z “development charges”. Za drugą musimy zapłacić.  

        - Koszty podłączeń - w przypadku istniejącej działki może się zdarzyć, że uda się nam uniknąć niektórych kosztów związanych z podłączeniem nowych serwisów jak woda, kanalizacja, prąd, gaz. Z tym, że jeśli robimy rozbudowę domu i na przykład, dokładamy piętro - to może to być dobre rozwiązanie. Natomiast jeśli budujemy nowy dom na miejscu starego - to rzadko jest to dobre rozwiązanie. Jeśli burzymy dom, który był budowany 50 lat temu, to na pewno te serwisy nie będą odpowiednie dla nowych standardów.

        - Finansowanie - w przypadku kupna pustej działki, poważny problem pojawia się z jej finansowaniem. Jest trudno znaleźć bank, który to robi. Czasami banki chcą 50% lub więcej downpayment, by to zrobić. Procenty też są często wyższe. Znacznie łatwiej jest uzyskać pożyczkę na kupno działki z domem. Tu nawet czasami jesteśmy w stanie ujść z 5% wpłaty. Dlatego jeśli kupimy działkę z domem (do zburzenia) i podzielimy ją na dwie - zaczyna to mieć dużo sensu.

        Reasumując. Pojedyncze działki budowlane są drogie i znacznie wpływają na końcowy koszt budowy. Jeśli jednak uda nam się znaleźć działkę, którą można podzielić na dwie mniejsze to wówczas pomimo kosztów, o których wspomniałem, może zaczynać się opłacać budowa domu. Można w takim przypadku wybudować jeden dom dla siebie, a drugi na sprzedaż. W takim przypadku można większą część kosztów rozliczyć z domem, który budujemy na sprzedaż. Wówczas podatek od zarobku może być znacznie zaniżony.

        Drugie częste pytanie jest związane z kosztami budowy. Czy jest taniej budować dla siebie dom czy taniej jest kupić dom gotowy?

        Tu też nie ma jednej odpowiedzi. Wszystko zależy jakie są nasze oczekiwania i jakie jest nasze nastawienie.

        Przeciętna cena domu w Toronto jest szacowana obecnie na $1 milion. Czyli, gdyby kupić dom za tę cenę i nawet włożyć $100-200 tysięcy w remonty (bo zakładam, że dom może tego wymagać) to cena końcowa będzie około $1,2 miliona.

        Gdyby ktoś dom ten zburzył i wybudował na tym miejscu nowy dom wielkości około 2500 stóp kwadratowych (zakładając koszt $250 za stopę) to końcowa cena domu wyniesie około $1,625,000. Czyli znaczna różnica, ale też nowy dom i pewnie warty więcej niż dom po renowacji. Czasami z punktu widzenia inwestycji to się bardziej opłaca.

        Natomiast jeśli kupimy za million dolarów działkę, którą dałoby się podzielić na dwie to wówczas po wszystkich kosztach, takich jak koszt architekta, geodety, prawników, oraz opłat dla miasta, można założyć, że koszt każdej działki wyniesie około $575,000. I teraz jeśli na takich działkach wybudujemy domy, takie jak we wcześniejszym przykładzie (2500 sf) to całkowity koszt nowego domu na mniejszej działce wyniesie około $1,200,000 za każdy. Czyli mamy dwa nowe domy na dwóch mniejszych działkach, które mogą być znacznie lepszą opcją niż renowacja starego domu z przykładu pierwszego. Owszem, działka jest mniejsza i nie każdy chce takiego kompromisu, ale nowy dom budowany według nowych standardów -  jest dużą pokusą i pewnie lepszą inwestycją.

        Chciałbym  raz jeszcze podkreslić znaczenie tak zwanej dobrej lokalizacji. Robienie takich projektów w okolicy przysłowiowych Finch i Jane nie ma sensu. Natomiast południowe Etobicoke czy Port Credit w Mississauga są warte zastanowienia.

        Ostatni komentarz na temat kosztów za stopę budowanego domu. Zrozumiałe jest, że typowy developer, który buduje na raz 100 domów ma inne koszty niż ktoś, kto buduje jeden dom. Nie oznacza to wcale, że nie zachęcam do budowania na własną rękę. Moim zdaniem, jeśli nawet z oczywistych względów nie wybudujemy domu taniej - to na pewno jesteśmy to w stanie zrobić to lepiej.

        Jeśli budujemy dom dla siebie to jest oczywiste, że zainstalujemy lepsze okna, lepszy dach, lepszą kuchnię, łazienki itd. Lepsza jakość kosztuje. To jest jeden z wielu powodów, dlaczego budowanie dla siebie będzie droższe.

        Ale z drugiej strony, jeśli zrobimy to w dobrej lokalizacji, umiejętnie wydając pieniądze to mamy szansę nie tylko mieć znacznie lepszy dom ale w chwili sprzedaży szansę na znaczny profit!

piątek, 15 lipiec 2016 00:24

Cancellation czy suspension?

Napisał

maciekczaplinskiJeśli ktoś wystawił dom na sprzedaż z pomocą agenta i po pewnym czasie zmienił zdanie i nie chce już tego domu sprzedawać, powstaje pytanie. Czy zdjęcie domu z rynku jest łatwe?

Proszę pamiętać, że podpisując kontrakt na sprzedaż nieruchomości, podpisują Państwo wiążący legalny kontrakt na określony czas, nie z indywidualnym agentem, a z firmą brokerską, dla której on pracuje. W przypadku MLS listing (taki co wchodzi do systemu komputerowego) minimalny okres, na który listing musi być podpisany, to 60 dni. Tak zwane „Exclusive Listing” może być podpisany nawet na jeden dzień.
Życie pisze jednak różne scenariusze i może się zdarzyć, że nasza sytuacja życiowa uległa zmianie i sprzedaż domu przestała nas interesować. Zdarza się to nawet dość często.
Dlatego tak naprawdę radziłbym, jeśli pojawia się już taka sytuacja, że nie chcemy więcej naszej nieruchomości sprzedawać, odbyć szczerą rozmowę z waszym przedstawicielem (agentem ). Jeśli decyzja o zdjęciu domu z rynku naprawdę wynika ze zmiany planów lub sytuacji życiowych, to wasz agent, jeśli jest osobą normalną, zrozumie Państwa sytuację i pewnie pomoże tę sprawę rozwiązać. Jeśli z kolei zdjęcie domu z rynku wynika z braku satysfakcji ze współpracy z agentem, to wówczas często szczera rozmowa może dużo załatwić. Agent, wiedząc, co jest powodem niezadowolenia, na pewno dołoży starań, by sytuację poprawić. Czyli pierwszy krok to szczera rozmowa i próba zrozumienia drugiej strony.
Problem jest w tym, że często nie będąc przewidującym, podpisują Państwo umowy na bardzo długie okresy. Nawet do roku, i wówczas w sytuacjach, o których dziś mówimy, czekanie na wygaśnięcie kontraktu nie jest dobrą alternatywą. Co wówczas robić?
Otóż istnieją dwie opcje:

czwartek, 07 lipiec 2016 20:40

Co robić?(28/2016)

Napisane przez

maciekczaplinskiOstatnio otrzymałem ciekawe pytanie od czytelnika moich artykułów.


Moja córka, która ma 35 lat, ma spłacony bliźniak w Mississaudze wart około 570.000 dol. Czy lepiej jest, by wynajęła ten dom, czy lepiej, by go sprzedała? Nie jest to jej „prime residence”.


Oczywiście każdy ma swój własny pomysł na życie i ja mogę radzić tylko, bazując na „common sense”. W pytaniu jest kilka istotnych informacji. Wiek córki oraz fakt, że nie jest to jej tak zwana „prime residence”.
Zacznijmy od „prime residence”. Jeśli sprzedajemy dom, w którym nie mieszkamy z rodziną, i „zarobiliśmy” na nim pieniądze, to Revenue Canada chce mieć udział w proficie. Jeśli dom przyrósł na wartości na przykład 200.000 dol. od momentu zakupu i po odliczeniu wszelkich wydatków związanych z jego utrzymaniem, jak podatki od nieruchomości, spłaty pożyczki czy ewentualne naprawy, nadal pozostanie na przykład 100.000 dol. czystego zysku – wówczas będzie on opodatkowany. Inaczej jest, kiedy sprzedamy dom i „zarobione” pieniądze zainwestujemy w następny. Wówczas następuje odsunięcie rozliczeń w czasie. Czyli z tego punktu widzenia, jeśli sprzedamy z zyskiem, ale zainwestujemy w następny dom, możemy odsunąć podatki w czasie.


A teraz drugi aspekt – wiek osoby wynajmującej dom-„spłaconą inwestycję”. Jeśli młoda osoba ma dom, który jest całkowicie spłacony, i zacznie go wynajmować, to zasadniczo cały dochód z wynajmu musi być dodany do innych zarobków. Czyli jeśli ktoś zarabia 60.000 rocznie i na przykład wynajmie drugi dom za 2500 dol. miesięcznie i po odjęciu kosztów na czysto zarobi 24.000 dol. rocznie, to wówczas te 24.000 dol. musi być dodane do personalnego „incom tax”. Przy takim dochodzie spora część wpływów pochłonięta zostanie przez podatki.
Inaczej jest, gdyby taki sam dom wynajmowała osoba w wieku emerytalnym. Zakładając, że średnia emerytura wynosi około 1000 – 1200 dol. na miesiąc i ekstra dochód z wynajmowania jest dokładany do naszych niskich dochodów, to większa część dochodów pozostanie w naszej kieszeni. Po prostu emeryci są w innej grupie podatkowej.

czwartek, 30 czerwiec 2016 14:48

Jak inwestować w real estate? (27/2016)

Napisane przez

maciekczaplinski        Jak inwestować w real estate i czy to się opłaca?

        Zacznę od drugiego pytania. Tak – wszystkie przykłady i setki lat rozwoju ludzkości potwierdzają, że inwestycje w nieruchomości bardzo się opłacają. Dzięki inwestycjom w real estate powstały prawdziwe fortuny. Historycznie nieruchomości nigdy nie tracą całkowicie na wartości, co zdarzyło się wielu kompaniom, walutom czy papierom wartościowym. Szczególnie inwestycja w ziemię jest bardzo mało podatna na wpływ zewnętrznych negatywnych czynników.

        • Zacznijmy od inwestycji w ziemię. Jednym z najbogatszych ludzi w Mississaudze jest pan Kaneff, który miał wizję lata temu, kiedy Mississauga była jeszcze w powijakach, by skupować ziemię od rolników za śmieszne z perspektywy czasu pieniądze. Ziemia ta była następnie wynajmowana tym samym rolnikom pod uprawę. Minęły lata i nagle okazało się, że stał się on właścicielem fortuny. Farmy zaczęły być przekształcane w osiedla mieszkaniowe czy plazy i ta sama ziemie przybierała kilkaset razy na wartości.

        Dziś trudno o takie historie, ale ciągle się zdarzają.  Dziś często dobre pieniądze robi się na dzieleniu działek, na których stoi jeden dom, na dwie działki, na których powstają dwa mniejsze domy lub bliźniak. Taki bardzo intensywny rejon pod tym względem jest w południowym Etobicoke czy południowej Mississaudze. Często jednak robi się też bardzo dobre pieniądze na łączeniu kilku sąsiednich działek, by wybudować osiedle czy condominium. Jest to coraz bardziej popularne, bo brakuje w mieście terenów i właśnie łączenie działek jest częstą sytuacją. Niestety, wymaga to sporych nakładów finansowych.

        • Domy, w których mieszkamy. W naszym klimacie nie da się mieszkać „pod mostem”. Wielu z nas z obawy przed odpowiedzialnością wynajmuje mieszkania. Inni podjęli ryzyko zakupu domów. Po latach wyraźnie widać, że ci, co zakupili domy, są dziś w sytuacji, że domy są spłacone i nabrały wartości. Ci, co wynajmują – często nie mają żadnych oszczędności, bo pieniądze trzymane w banku najczęściej się „rozchodzą”. Pieniądze trzymane jako inwestycja w dom – rzadko są wydawane bez zastanowienia. Jeśli dom się spłaci albo ma małe zadłużenie, może być używany jako zabezpieczenie pod zakup następnego domu na przykład pod wynajmowanie. Można powiedzieć, że spłacony dom, w którym mieszkamy, otwiera nam wiele możliwości inwestycyjnych.

        • Domy na inwestycje. Rental properties. Można zadowolić się jednym domem, ale jeśli możemy kupić drugi, trzeci czy czwarty i ktoś będzie za nas spłacał pożyczkę i koszty utrzymania, to dlaczego nie? Obecne przepisy bankowe pozwalają pożyczyć pieniądze na rental property na normalny procent, pod warunkiem że mamy 20 proc. na wpłatę. Jeśli kupimy na przykład dom za 500.000 dol. na wynajem i damy 20 proc. wpłaty, czyli 100.000 dol., i nawet jeśli wpływy z wynajmowania wyjdą na zero z kosztami utrzymania, to tylko poprzez to, że nieruchomość jako taka nabiera w ostatnim okresie 8-10 proc. rocznie na wartości, można powiedzieć, że „zarabiamy” od 40 do 50 tysięcy dol. rocznie. Jest to 40 do 50 proc. zwrotu na zainwestowanych pieniądzach! Czy to nie jest niezwykłe? Ponadto po jakimś czasie dom się spłaci i nie tylko będziemy mieli zysk na przyroście wartości, ale również stały i bezpieczny miesięczny dochód.

        • Domy do remontu – w przeciwieństwie do wcześniejszych inwestycji – może to być szybka inwestycja z relatywnie dobrym zwrotem, pod warunkiem że kupimy dom z potencjałem. Tak zwany flip jest bardzo popularną formą inwestycji i często dla ludzi z umiejętnościami może być dobrym pomysłem na życie.

        • Domy do rozbudowy lub budowa nowych – budowa nowych domów wymaga oczywiście większych zasobów finansowych i więcej umiejętności niż typowy flip, ale też jest bezpieczniejsza i profit jest zwykle większy. Jest to też w miarę szybka inwestycja.  Jest to też doskonały sposób na „legalizację” gotówki, która jest czasami w nadmiarze w niektórych biznesach.

        • Domy na spekulację. Wielu ludzi kupuje nowe domy od buildera na przedpłaty, a następnie po 2 – 3 latach, jak je otrzymają, sprzedają je z zyskiem. Urząd podatkowy przez lata się tym nie interesował i byli tacy, co rocznie kupowali po 5-15 nieruchomości. Zakładając, że nieruchomości szły przynajmniej 5 proc. w górę co roku, to przy zakupie condo z planów, gdzie cykl wynosi zwykle około 3 lat, na włożonych 15 proc. wpłaty profit wynosił 100 proc.

        •  Drugie pożyczki. To jest zwykle bardzo dobra i relatywnie pasywna forma inwestowania. Nie kupujemy nieruchomości, nie ponosimy kosztów utrzymania, nie musimy remontować, a ciągle możemy otrzymać do 12 proc. zwrotu na naszych pieniądzach, które są w przeciwieństwie do niektórych spekulacyjnych inwestycji – bardzo bezpieczne, bo są zabezpieczone rzeczywistą i namacalną nieruchomością.

        • Commercial rental – inwestowanie w commercial real estate to jest już inna liga, ale ci, co mają nieruchomości tego typu na wynajem, wiedzą, że „lokatorzy” mają mniej przywilejów i zwykle są na wiele lat!

 

                Jak bezpieczna jest inwestycja w real estate?

                Mogę spokojnie powiedzieć, że bardzo bezpieczna. Zdarza się, że od czasu do czasu ktoś nie jest w stanie podołać spłatom i traci dom, ale są to relatywnie rzadkie przypadki. W dzisiejszych czasach praktycznie jak ktoś ma problemy – może sprzedać dom i skasować profit. Z drugiej strony – jak ktoś ma problemy z płaceniem, może zawsze podnająć część domu i w ten sposób uniknąć problemów.

        W normalnych sytuacjach nieruchomości są inwestycją długoterminową. Jeśli nawet zdarzy się jakiś poważny kryzys, tak jak to już było wielokrotnie, to nie wolno wpadać w panikę. Trzeba przeczekać! Ceny zawsze wrócą do poziomu, a ewentualnie pójdą w górę.

        Ludzi przybywa – a Kanada pomimo wzrostu cen w ostatnich latach jest ciągle bardzo atrakcyjna i „tania” dla inwestorów. Tym, co zresztą ściąga inwestorów oprócz cen – jest stabilność.

czwartek, 23 czerwiec 2016 23:56

Co mogą zrobić kupujący?

Napisane przez

maciekczaplinski        Obecnie nie jest łatwo „położyć ręki” na jakimkolwiek domu. Wszędzie oferty są wstrzymywane i w dniu, kiedy są one rozpatrywane, jest zwykle bardzo duża konkurencja. W tym roku ze składanych przeze ze mnie ofert tylko dwa razy nie miałem konkurencji. Nie jest dobrze, ale można zrobić kilka rzeczy, by poprawić swoje szanse.

        • Praca z agentem – podkreślałem często, że doświadczony agent jest bardzo ważny dla kupujących. Działa on jako konsultant, negocjator, pomaga załatwić finansowanie, ale przede wszystkim pozwala na szybki akces do nowości. Szukając na własną rękę, mamy wolniejszy dostęp do nowości. Ponadto nie mając rozeznania rynku, często możemy kupić dom zbyt drogi na daną okolicę, wprowadzeni w błąd brakiem informacji.

        • Preaproval – dziś składanie oferty warunkowej na zaaranżowanie pożyczki hipotecznej prowadzi zwykle do porażki, kiedy konkurujemy z 5-10 ofertami. Załatwienie przyrzeczenia pożyczki (preapproval) pozwala na oferty bez warunków.

        • Preinspection – podobnie jak z mortgage’em – warunkowa oferta na inspekcję ma małą szansę przy dużej konkurencji, ale można zrobić inspekcję techniczną przed złożeniem oferty. Kosztuje to co prawda ekstra, ale jak lubimy dom, który chcemy kupić, to warto.

        • Znajomość rynku – jeszcze raz warto wrócić do „ważności” doświadczonego agenta. On powinien wam pomóc z decyzjami, gdzie kupić, co i za ile.

        • Rozumienie, jak multiple offers pracują – w sytuacji kiedy konkurujemy z innymi, należy wiedzieć, że wygrywa ta oferta, która najczęściej jest najwyższa finansowo, nie ma warunków oraz ma datę zamknięcia, która odpowiada sprzedającym. Warto też wiedzieć, że najczęściej możemy nie mieć drugiej szansy, czyli dawanie niskiej oferty z zamiarem podnoszenia jej później nie zawsze się uda! Może nie być drugiego razu.

        • Być gotowym zapłacić więcej, kiedy ma to sens. Ile dom jest wart, zadecyduje ten, kto da najwyższą ofertę, ale nie zawsze warto wygrać. Czasami poniesieni emocjami czy zmęczeni szukaniem, zapominamy o rozsądku. Z drugiej strony, często nie widzimy tego, co powinniśmy widzieć. Przykład jest taki. Ostatnio był do kupienia w Etobicoke dom na 50-stopowej działce wystawiony tuż poniżej 700 tys. Sprzedał się za ponad 820 tys. Ktoś powie, że to dużo, ale tak naprawdę ta działka pozwala na podział na dwie lub budowę bliźniaka albo budowę multiplexu – czyli tak naprawdę jest warta znacznie więcej,

        • Skorzystać z „dodatkowego dochodu z wynajmowania” – warto szukać domów z istniejącym apartamentem albo łatwym do zrobienia. Dochód 1000 dol. miesięcznie podnosi naszą poprzeczkę finansową o ponad 200.000 dol. To naprawdę pomaga.

        • Być gotowym do akcji w każdej chwili – w dzisiejszych czasach, jak wchodzi na rynek dobry dom (nawet jeden), należy go zobaczyć jak najszybciej. Dobre domy nie stoją wiecznie i jeszcze rzadziej się pojawiają. Czasami, kiedy jest superdobry dom i dzwonię do klienta, że trzeba go zobaczyć, i słyszę, że dziś nie, „może po weekendzie”, to oczywiście będzie za późno. Dziś czekanie prowadzi do porażki.

        • Jeśli mamy dom do sprzedaży, powinien się on obecnie sprzedać za znacznie więcej niż rok temu. Przyrost ceny można wkalkulować w nową cenę zakupu (jeśli kupujemy droższy dom). Ma to oczywiście element hazardu, ale doświadczony agent będzie w stanie realnie wyliczyć „spodziewaną” cenę sprzedaży.

        • Być gotowym szukać poza dużymi ośrodkami miejskimi – jeśli dojazd do pracy nie ma znaczenia, bo jesteśmy emerytami, albo pracujemy z domu – dlaczego nie poszukać trochę dalej? Ceny są niższe, ale też zaczęły wzrastać coraz szybciej. Pamiętam, jak rok temu kupowałem ładne nowsze bungalow w Welland za 310.000 dol. Dziś cena zbliża się do 380.000 dol.

        • Jeśli planują Państwo down sizing za rok czy dwa, to nie warto czekać. Ceny rosną również poza METRO Toronto. Warto kupić mniejszy i tańszy dom już teraz i wynająć go na parę lat. Pozwala nam to „zamrozić” cenę kupionego domu już teraz. Dom, w którym będziemy mieszkali, będzie wzrastał w cenie do momentu, kiedy go sprzedamy za na przykład trzy lata. Zróbmy małą kalkulację, by zrozumieć koncept. Jeśli kupimy dom poza Toronto na przykład za 400.000 dol. i wynajmiemy go za 2500 dol., to będzie się on praktycznie spłacał. Załóżmy, że ceny rosną w mniejszych ośrodkach po 5 proc. rocznie, czyli po trzech latach dom będzie wart około 460.000 dol. W tym samym czasie masz dom w Toronto czy w Mississaudze, jeśli jest wart obecnie około 700.000  dol., przyrośnie przynajmniej 20 proc., czyli będzie wart około 840.000 dol. To łącznie może być ekstra 200.,000 dol. do emerytury, jeśli dziś kupimy, a sprzedamy za trzy lata.

        Czasy dla kupujących po raz pierwszy nie są też łatwe. Pomoc ze strony rządu jest znikoma. Kilka tysięcy kredytu na Land Transfer Tax oraz First Time Buyers Programs – to za mało. Moim zdaniem, rząd powinien na przykład spowodować, by podatek od nieruchomości mógł być tax deductable dla kupujących pierwszy dom przez 5 pierwszych lat. Albo umożliwiać pożyczki do sumy 50.000 dol. dokładane do hipotek na stworzenie drugiego unitu mieszkalnego. Wiadomo, że drugi unit wynajęty, pomoże spłacać pożyczkę.

        W przypadku kupujących po raz pierwszy mam kilka sugestii.

        • Nie czekać z zakupem do momentu, kiedy uzbiera się 20 proc. down – czasami miewam klientów, którzy chcąc uniknąć ubezpieczenia CMHC, zbierają cierpliwie na 20 proc. down. Co uzbierają, to ceny rosną i znowu muszą zbierać. Ci, co kupili 5 lat temu z 5 proc., dziś zyskali przynajmniej 25 proc. na wzroście cen. Ci, co zbierają – stoją w miejscu.

        • Starać się kupić dom z rental income raczej niż condominium. Wielu z kupujących pierwszą nieruchomość przy obecnych cenach skazanych jest na zakup condominium. Przeciętne condo za 300.000 dol. będzie kosztowało w utrzymaniu około 1900 dol. miesięcznie przy 5 proc. wpłaty. To sporo dla młodych ludzi, dlatego wielu wynajmuje mieszkania, bo nie mogą ich kupić. Gdy kupimy dom lub połówkę z rental apartment, który można wynająć za 1200 dol., to wówczas za 3100 dol. miesięcznie możemy kupić nieruchomość do około 550.000 dol. To ciągle możliwe.

        • Pomyśleć o kupnie domu z rodziną lub przyjaciółmi – wielu z nas wynajmuje i mamy wielu przyjaciół czy rodziców, którzy też wynajmują. Może to trochę idealistyczne, ale gdyby kupić dom na spółkę (i tu najlepszym typem są back splits), to można wytworzyć dwa wygodne mieszkania, które pozwolą spłacać coś własnego. Widuję czasami 5-poziomowe back split, które mogą mieć nawet trzy wygodne mieszkania. Dwa mogą być zajmowane przez wspólnie inwestujące rodziny. Trzeci unit może pomagać ze spłatami. Dom kupowany wspólnie może mieć ściśle określony procentowy udział poszczególnych ludzi w tak zwanym interest, czyli jeśli odpowiednio zrobimy to u prawnika i podział ma być 50/50, to każdy będzie odpowiedzialny za 50 proc. kosztów, ale też będzie miał 50 proc. udziału w proficie.
       

piątek, 17 czerwiec 2016 15:18

Sprzedać czy nie sprzedać?

Napisane przez

maciekczaplinski        Takiego szalonego rynku, jak mamy obecnie, nikt nie pamięta. Domy, które jeszcze kilka lat temu stałyby tygodniami, nie znajdując nabywcy, dziś sprzedają się w ciągu kilku dni, często powyżej ceny wywoławczej. Kilka dni temu składałem ofertę na dom wystawiony w Mississaudze za 588.000 dol. Moi klienci zaoferowali 150.000 ponad cenę wywoławczą, ale przy 27 ofertach było to niewystarczające. Wszyscy zastanawiają się, czy taki trend się utrzyma i dlaczego tak się dzieje. Odpowiedzi są bardzo różne. Niektórzy tłumaczą to „tanim pieniądzem” oraz brakiem lepszych alternatyw inwestycyjnych. Giełda czy złoto nie są bardzo atrakcyjne. Inni tłumaczą to wielkim napływem pieniędzy z Chin i Indii.

        Obie gospodarki są bardzo dobrze rozwinięte, ale pierwsze oznaki problemów ekonomicznych spowodowały, że co bardziej „zaradni” biznesmeni z tych krajów lokują pieniądze w bezpiecznych krajach. A Kanada jest na szczycie listy „spokojnych krajów”. Dla zagranicznych inwestorów ceny domów kanadyjskich są niezwykle atrakcyjne, bo są znacznie niższe niż w innych „światowych” miastach, takich jak Londyn czy Nowy Jork. Ponadto przywożąc pieniądze do Kanady w dolarach amerykańskich – inwestorzy dostają dodatkowy 30-procentowy bonus na wymianie pieniędzy. Zagranicznym inwestorom zakup nieruchomości w Kanadzie daje też kilka przywilejów. Prawo do dostania pobytu stałego oraz szansę zalegalizowania czasami brudnych pieniędzy. Ostatnio w mojej okolicy inwestor kupił dom za 4,5 miliona dolarów „ze zdjęć”, nawet nie będąc w Kanadzie ani nie oglądając nieruchomości. Dowcip polega na tym, że ten dom był wystawiony przynajmniej 2 miliony powyżej wartości rynkowej i można powiedzieć, że „inwestor” przepłacił, ale kto bogatemu zabroni wydawać pieniądze, jak je ma?

        Ostatnio pojawiły się poważne głosy ostrzegające przed znaczącą korektą rynku, nawet o 25 proc. Tak się wypowiedział Governor Stephen Poloz z Bank of Canada. Bazuje on swoją ocenę na ogólnym zadłużeniu kanadyjskich rodzin. Często wielokrotnie na krawędzi możliwości obsługi zadłużenia. Nie byłbym zdziwiony, gdyby rząd, chcąc uzdrowić rynek spekulacji, wprowadził nowe przepisy dla zagranicznych inwestorów. To by nie tylko uspokoiło rynek, ale doprowadziłoby do szybkiej korekty. A rząd lubi nas zaskakiwać. Kto kilka tygodni temu słyszał o zmianach w HST? A już będą za chwilę prawem.

        Ja osobiście uważam, że decyzja, sprzedawać czy nie, jest bardzo osobista i zależy też w dużym stopniu od naszej sytuacji rodzinnej i naszych planów życiowych.

        Młode rodziny z dziećmi nie mają zwykle planów sprzedaży i „skasowania” gotówki, bo potrzebują domu nawet czasami większego, niż mają. Natomiast uważam, że ludzie w wieku przedemerytalnym czy emeryci, szczególnie ci co mają domy duże (często za duże) na potrzeby życiowe i zbyt drogie w utrzymaniu, powinni pomyśleć o „down sizing”, czyli kupnie mniejszego domu czy apartamentu oraz zainwestowaniu nadwyżki albo w stały bezpieczny „investment”, albo w drugą nieruchomość do wynajmowania. Ci, co boją się „użerania” z lokatorami, mogą zlecić wynajmowanie oraz opiekę nad domem specjalnym kompaniom, które robią to bardzo sprawnie. Bardzo polecam inwestycje w takich miastach, jak Guelph czy Kitchener. Ceny są tam jeszcze bardzo dobre, a dochody za wynajmowanie bardzo atrakcyjne (miasta akademickie).

        Jaki jest plus wynajmowania domu zamiast lokowania pieniędzy w banku? Ogromny. 400.000 dol. włożone do banku da nam około 6000 dol. rocznie dochodu. Dom kupiony za 400.000 dol. i wynajęty da nam czystego dochodu około 20.000 dol. plus przy 5-proc. wzroście cen rocznie następne 20.000. Czterdzieści tysięcy zamiast 6000 dol. to spora różnica.  

        Wielu z Państwa planuje sprzedaż nieruchomości teraz lub w następnych kilku latach. Chciałbym zachęcić Państwa do korzystania z mojej pomocy przy sprzedaży domów. Wiem, że wiele osób czyta moje artykuły czy słucha mnie w Radiu 7 w każdy wtorek (za co dziękuję), ale jak przychodzi do sprzedaży, często nie dzwonią Państwo do mnie, myśląc, że jestem zbyt zajęty. Nie jest to prawdą. Zawsze mam czas dla moich (naszych) klientów, szczególnie że pracuję z Kasią i Agnieszką oraz bardzo doświadczonym zespołem agentów. Anną Kobą, Iwoną Nowysz, Dorotą Szapowałow, Małgosią Wielondek, Marleną Walowską i Dominiką Spychalską.

        Ja osobiście jestem w biznesie od 1991 roku i w tym czasie sprzedałem blisko 3000 domów. Jak na indywidualnego agenta to dużo, a doświadczenie, które dzięki temu zdobyłem, może teraz służyć Państwu.

        Jestem z wykształcenia architektem oraz zajmuję się budową domów. Takie doświadczenie jest bardzo pomocne, kiedy przygotowujecie dom do sprzedaży, bo mogę udzielać porad, od funkcjonalnych, poprzez techniczne, do estetycznych („staging”).

        Kiedyś byłem inspektorem domów – mogę poradzić klientom, jak przygotować dom, by nie mieć problemów w czasie inspekcji.

        Często jedynym kryterium, którym sprzedający się kierują, jest wysokość „commission”. Pisałem o tym wielokrotnie. Nie powinien to być najważniejszy czynnik, ale i tak nasze „commission” jest niezwykle korzystne i wynosi za nasz „listing service” 1 proc. z ceny sprzedaży.  

        Sprzedający z nami mają szansę wygrania Mercedesa B250. Przypomnę, że byłem pierwszym agentem, który wprowadził losowanie samochodu dla swoich klientów. Pierwsze losowanie odbyło się prawie 20 lat temu! U nas ciągle szansa wygrania samochodu jest najwyższa na świecie!

***

        A teraz dwie nowe promocje ważne tylko do końca lipca.

        Wszystkie „listingi” wprowadzone na sprzedaż od dziś do końca lipca mają specjalną gwarancję. Jeśli dom zostanie wystawiony na rynek z sugerowaną przez nas ceną i nie sprzeda się w ciągu 30 dni – nasz serwis, czyli „selling commision”, będzie zredukowany do 0 proc. My osobiście jesteśmy pewni, że w wielu przypadkach sprzedamy wasze nieruchomości w ciągu tygodnia, często powyżej ceny wywoławczej.

        Druga promocja, też do końca lipca, jest następująca. Ci z Państwa, którzy sprzedadzą nieruchomości w tym czasie, otrzymają specjalny voucher od 500 do 1000 dolarów do wykorzystania w firmie Polimex na podróże do końca tego roku. Wysokość pieniężna vouchera zależy od ceny sprzedaży nieruchomości i szczegóły znajdą Państwo na naszej stronie www.domator.com

        Zachęcam do korzystania z naszych usług i popierania naszej firmy. Domator jest sponsorem wielu wydarzeń kulturalnych w polskim środowisku od wielu lat! Popierając nas – pośrednio popierają Państwo polską kulturę!

piątek, 10 czerwiec 2016 15:01

Trendy w budowie domów

Napisane przez

maciekczaplinski        Jeżdżąc po Toronto, łatwo zauważyć, że wszędzie pojawiają się nowe domy na miejscu starych. Ciekawe jest to, że wiele z nich jest obecnie zupełnie innych.

        Widać, że pojawia się wiele nowoczesnych i ultranowoczesnych obiektów. Warto się zastanowić, dlaczego tak się dzieje i z czego to wynika? Rzeczywiście widać, że masa krytyczna została przekroczona i gołym okiem widać zmiany. Coraz więcej pojawia się domów z płaskimi dachami, ogromnymi oknami, łamaczami słońca. Jest to taka nowsza wersja architektury modernistycznej. Trochę też wpływów okresu Bouhouse. Myślę, że młode pokolenie znudziło się wiktoriańskimi domeczkami, które dominowały architekturę przez ostatnie kilka pokoleń. Już od jakiegoś czasu pojawiały się zmiany, ale dotyczyły one głównie wnętrza, natomiast wreszcie zaczynamy widzieć również zmiany w elewacjach zewnętrznych.

        Zaczęto obecnie stosować odważne kolory, nowe materiały na elewacjach, często powtarza się detale stosowane w architekturze komercjalnej. Fakt płaskich dachów zachęca do tworzenia „roof tops”, co w zagęszczonym mieście jest znakomitym rozwiązaniem. Nowoczesne domy są też zwykle znacznie mniejsze, bo okazuje się, że ogromne domy znajdują coraz mniej chętnych nabywców. Zrozumiałe jest, że tylko znikoma część społeczeństwa jest w stanie zapłacić ponad 2 miliony za dom, dlatego domy na poziomie 1,5-1,7 miliona, pomimo że nie są tanie, to i tak mają wielu nabywców.

        Trendy w projektowaniu nowych domów nie zawsze mają szansę zaistnieć w małych, tanich, masowo produkowanych domach. Warto jednak o nich wiedzieć.

        • „Open concept” – tendencja do łączenia różnych funkcji i przestrzeni w jedną wielofunkcyjną przestrzeń. Zamiast szeregu małych pokoi – mamy jedną wielką przestrzeń. Jest to również często jedyne lekarstwo na małą powierzchnię domu.

        • „Loft design – wysokie sufity, nawet 10 lub więcej stóp, wyeksponowana konstrukcja.

        • Wielofunkcyjna kuchnia – która jest nie tylko miejscem do gotowania, ale również miejscem, gdzie spotyka się z gośćmi, odrabia się lekcje, spędza się czas w Internecie czy wykonuje inne zajęcia domowe. Obecnie kuchnie potrafią być najdroższym elementem domu. Zmienia się też styl kuchni. Ciężkie i ornamentalne kuchnie wypierane są przez nowoczesne i proste linie. Ponieważ rodzinne gotowanie staje się modne – kuchnia często ma miejsce dla dwojga lub więcej osób, by gotować.

        • Biuro w domu – tak zwane „home office”, jest jednym z najbardziej popularnych i dynamicznie rozwijających się trendów w projektowaniu domów. Kiedyś biuro w domu kojarzyło się z pokojem w piwnicy, obecnie jest to coraz częściej znakomicie zaprojektowana przestrzeń z miejscem na komputer, książki oraz dużą ilością naturalnego światła. Pomieszczenie to jest zwykle dobrze odizolowane akustycznie od reszty domu. Oczywiście trudno wyobrazić sobie „home office” bez Internetu czy „networku”.

        • „Home entertainment” – wraz z rozwojem systemów telewizyjnych i akustycznych coraz bardziej popularne są specjalnie zaprojektowanie pomieszczenia do jej oglądania. Mają one specjalną izolację akustyczną w podłodze oraz sufitach, wzmocnioną konstrukcję ścian, specjalnie projektowane półki i meble dla urządzeń elektronicznych.

        • Duża liczba łazienek. Tak zwane domy projektowane i budowane na zamówienie często mają własną łazienkę dla każdej sypialni.
        
        • Większe szafy! To nie są już właściwie szafy, to małe pokoje-przebieralnie!

        • Oszczędność energii – bardzo popularnym kierunkiem jest trend, który koncentruje się na oszczędzaniu energii poprzez lepszą izolacyjność  ścian i okien, lepszy i wydajniejszy system ogrzewczy, energooszczędne sprzęty gospodarstwa domowego. Energia słoneczna oraz pasywna energia z ziemi są bardzo obecnie często stosowane.

        • Zdrowe powietrze – coraz częstsze alergie w społeczeństwie prowadzą w kierunku coraz bardziej rozwiniętej kontroli jakości powietrza we wnętrzu domu.

        • Coraz częstszy powrót do „radiant heat”, czyli kaloryfery lub grzana podłoga (mniej alergiczny sposób grzania) oraz klimatyzacja nadmuchiwana z góry!

        • Bezpieczeństwo – większość domów ma wbudowywany obecnie system bezpieczeństwa, który często połączony jest z centralnym systemem monitorującym.

        • „Smart lighting”  – jest to oświetlanie domu za pomocą specjalnego systemu komputerowego. Jeden przycisk lub „remote control” pozwala zmieniać natężenie i rozłożenie światła. Może być ono dostrajane do czasu dnia, pogody, muzyki itd.

        • Centralny system nagłośnienia!

        • Komputeryzacja – coraz więcej elementów domu jest sterowanych komputerem. „Smart home” sterowany poprzez smart phone – to jest obecnie bardzo popularne. Ustawianie temperatury, wyłączanie świateł, sprawdzanie, „co się dzieje”, poprzez zainstalowane kamery, to są pomału standardy.

        • Domy wielopokoleniowe/DODATKOWY APARTAMENT – niezależny apartament dla rodziców lub młodszej generacji pozwalający w sposób pokojowy współżyć różnym pokoleniom pod jednym dachem lub daje szansę dodatkowego dochodu. Wraz ze wzrostem cen domów takie apartamenty przynoszące dodatkowy dochód będą bardzo poszukiwane. Proszę pamiętać, że obecnie mamy prawo tworzyć dodatkową jednostkę mieszkalną w prawie każdym domu.

piątek, 03 czerwiec 2016 14:38

Dwie ważne sprawy

Napisane przez

maciekczaplinski        Dziś chciałbym poruszyć dwa zupełnie odrębne tematy.

        Wraz z Domator Team mam przyjemność zaoferować niezwykle interesujący projekt, który powstanie w centrum Port Credit w Mississaudze. Będzie to nowy budynek zawierający tylko 70 mieszkań w cenie od 290.000 dol. do 1,6 miliona dol.

        To najtańsze mieszkanie ma 510 sf. Trochę większe mieszkania jednosypialniowe zaczynają się od 367.000 dol. (660 sf). Mieszkania dwusypialniowe startują od 488.000 (880 sf).  Nie jest to tani budynek i nie wszyscy będą mogli sobie na to miejsce pozwolić. Jest on raczej adresowany do ludzi, którzy kochają Port Credit i chcieliby korzystać z bliskości restauracji, jeziora czy parków.

        Projekt ten oferowany jest  poprzez FRAM Corporation pod nazwą NOLA CONDO. Nie jest ten projekt jeszcze dostępny do sprzedaży dla szerokiej publiczności. Obecnie może tylko być rezerwowany poprzez wybraną grupę VIP Brokers i termin „rezerwowania” minął 1 czerwca.

czwartek, 26 maj 2016 22:21

„Bully offer” (22/2016)

Napisane przez

maciekczaplinskiW ostatnim okresie rynek nieruchomości w Toronto rozpalony jest do czerwoności. Typową obecnie praktyką jest wystawianie domu za cenę rynkową i ustalanie terminu na przyjmowanie ofert zwykle od 3 do 7 dni później w nadziei, że w dniu wyznaczonym na przyjmowanie ofert („offer night”) będzie kilku czy kilkunastu zainteresowanych („multiple offers”) i cena zostanie znacznie przebita ponad cenę wywoławczą.

Praktyka wstrzymywania ofert o 3-7 dni spowodowała, że niektórzy agenci postanowili być bardziej kreatywni i „wymusić” rozpatrywanie ich oferty przed wyznaczoną w systemie MLS datą. I tak powstały właśnie oferty określane jako „bully offer” albo „preemptive offer”. Czyli oferta z pozycji siły!