Goniec

Switch to desktop Register Login

Nieruchomości

piątek, 11 wrzesień 2015 15:11

Jakich błędów unikać, sprzedając dom

Napisane przez

maciekczaplinskiSprzedaż domu to jest skomplikowany proces, w czasie którego można popełnić bardzo wiele błędów. Dziś chciałbym napisać tylko o niektórych. Jest to tylko ograniczona lista błędów popełnianych przez sprzedających i jest ona pewno pewno znacznie dłuższa.

• Próba wyeliminowania agentów real estate. Jest to jeden z największych błędów. Kupujący nie płacą "commission", czyli chętnie zatrudniają agentów. Ponad 90 proc. kupujących podpisuje kontrakt na współpracę. Gdy agenci widzą domy sprzedawane prywatnie albo oferujące 1 dolara za serwis, omijają je z daleka. Domy listowane przez "Comfree" czy "Property Guys" sprzedają się tylko dlatego, że rynek jest gorący. Moim zdaniem, zatrudnienie agenta i oferowanie normalnego "commission" zapewnia szybką sprzedaż blisko ceny wywoławczej, ponieważ wszyscy agenci będą zainteresowani w przyprowadzeniu kupujących i składaniu ofert. Lepsza ekspozycja i współpraca z innymi agentami – wyższa cena i szybsza sprzedaż.

• Zatrudnianie agentów NIE na podstawie doświadczenia oraz wiedzy, ale bazując na konwenansach towarzyskich. Często powierzamy dorobek naszego życia kuzynowi czy znajomemu, który właśnie został agentem. Brak doświadczenia takiej osoby często prowadzi nie tylko do strat finansowych, ale również często do problemów prawnych.

• Wprowadzanie domu na rynek, zanim jest gotowy do sprzedaży ("in as is condition"). Często myśląc o sprzedaży, ustalamy sobie jakiś termin. W tym czasie często planujemy jakieś naprawy czy renowacje. Zdarza się, że z jakichś powodów nie są one zakończone. Mimo to wprowadzamy dom na rynek, choć jeszcze prace są niezakończone. Nie ma nic gorszego jak sprzedawać dom niewykończony. Dom, w którym gołym okiem widać, że dach, piec czy kuchnia muszą być wymienione, powoduje, że kupujący natychmiast chce uzyskać obniżkę ceny, by zrekompensować wymagane remonty. Oczywiście ta zasada nie dotyczy takich lokalizacji, w których domy są kupowane z myślą o renowacji czy zburzeniu i budowie nowego domu. Tu działa tylko i wyłącznie zasada spekulacji.

• Wprowadzanie do sprzedaży domów zagraconych i brudnych. Czysty dom i uporządkowany sprzedaje się znacznie lepiej niż dom brudny i zagracony. Inwestycja w wynajęcie magazynku na nadmiar mebli oraz dobrą farbę bardzo się opłaca.

• Dom przeinwestowany w stosunku do okolicy. Czasami remontując lub rozbudowując dom, nie myślimy o sprzedaży oraz zapominamy o wartości rynkowej sąsiednich domów. Złote klamki w okolicy Finch i Jane na pewno są złą inwestycją. Chyba że ktoś jest bardzo bogaty i mu nie zależy na pieniądzach.

• Wycena domy na podstawie "ile chcemy zarobić", a nie na podstawie realnej ceny rynkowej. Możemy wystawić dom na sprzedaż nawet za najbardziej nierealną cenę. Natomiast cena, za jaką dom zostanie sprzedany, jest dyktowana przez realia rynku i sytuację rynkową. Teraz, ponieważ mamy rynek sprzedających, często nawet domy wystawione powyżej tego, co dyktuje rozsądek – sprzedają się. Ale nadmiernie zawyżona cena zniechęca kupujących nawet do próbowania złożenia oferty, co prowadzi do frustracji sprzedających.

• Personalne zaangażowanie w sprzedaż domu. Należy pamiętać, że dom w chwili wystawienia na rynek przestaje być "domem". Jest to towar, który należy jak najlepiej pokazać i jak najlepiej sprzedać. Dlatego zatrudniamy agentów, którzy wiedzą, jak rozmawiać z kupującymi, którzy naturalnie szukają "dziury w całym" i często krytycznie podchodzą do naszego wypieszczonego domu. Umiejętność zachowania dystansu i niewdawania się w dyskusje z kupującymi jest bardzo istotna.

• Ukrywanie problemów. Jeśli wiemy, że dom ma poważne problemy strukturalne albo techniczne, które zostaną wykryte zaraz, albo nawet kilka lat po przejęciu domu, nie należy takich spraw ukrywać. Wcześniej czy później to wyjdzie na światło dzienne, a wówczas koszty spraw sądowych urosną powyżej tego, co moglibyśmy załatwić poprzez odpowiednią formę ujawniającą problemy oraz być może małą obniżkę ceny.

• Niesprawdzanie, jakie dodatkowe koszty wiążą się ze sprzedażą. Często myśląc o sprzedaży nieruchomości, jedynym wydatkiem, na którym się koncentrują sprzedający, jest wynagrodzenie dla agentów. Natomiast czasami koszty za zerwanie umowy z bankiem mogą być tak wysokie, że naprawdę nie warto tego robić. Takie "ukryte" koszty powinny być sprawdzone i potwierdzone zawczasu.

• Domy, które nie mają wyglądu czy charakteru. Pierwsze wrażenie jest bardzo istotne. Często przygotowując dom do sprzedaży, koncentrujemy się na wnętrzu, zapominając, że jeśli dom z zewnątrz wygląda źle, to być może nawet klient nie będzie zainteresowany oglądaniem wnętrz. To prawda, że dziś wszystko uchodzi, bo jest wielu kupujących i limitowana podaż, ale nawet przy takim rynku domy, które robią dobre wrażenie z zewnątrz, sprzedają się często powyżej ceny rynkowej.

• Finansowe zachęty. Jak wspomniałem, na dzisiejszym rynku prawie wszystko sprzedaje się szybko i często blisko ceny wywoławczej. Ale są nieruchomości, które nie znajdują chętnych. W takich przypadkach zachęty finansowe mogą być bardzo pomocne. Wyższy procent dla "buyers broker", oferta pokrycia kosztów prawnika, inspekcji domu czy "land transfer tax" to są typowe przykłady.

• Pierwsza oferta często najlepsza. Gdy dom wchodzi na rynek po raz pierwszy, zwykle wzbudza najwięcej zainteresowania. Często w tym momencie dostajemy ofertę, która być może jest trochę niższa, niżbyśmy chcieli, ale często jest ona na tyle atrakcyjna, że warto by nad nią popracować. Czasami ignorujemy to, co jest prawie perfekcyjne, by później tygodniami czekać na coś równie dobrego.

• Brak respektu dla drugiej strony. Często prowadzimy negocjacje z pozycji siły czy presji, zamiast rozwagi i spokoju. Negocjacje w bokserskich rękawicach nie prowadzą do niczego dobrego.

piątek, 04 wrzesień 2015 21:27

Czy wykończony basement podnosi wartość domu?

Napisane przez

maciekczaplinskiCzy opłaca się wykańczać piwnicę, czyli basement, by podnieść wartość domu?

Każda inwestycja w dom powinna podnosić jego wartość. Wykańczanie basementów nie jest na pierwszym miejscu, jeśli chodzi o opłacalność. Jak często wspominałem, na pierwszym miejscu są kuchnie, na drugim łazienki. Basement jest na czwartym lub piątym miejscu. Często mamy lub kupujemy dom z niewykończonym basementem. Jeśli go wykończymy, to jest to najłatwiejszy sposób, by uzyskać sporą dodatkową przestrzeń mieszkalną, którą możemy wykorzystać na potrzeby naszej rodziny albo na potrzeby inwestycyjne. Mam tu na myśli dodatkowy apartament, który może nam przynieść dochód i pomóc w spłatach pożyczki hipotecznej. To, co jest bardzo istotne, to że do niedawna większość dodatkowych apartamentów w domach była nielegalna. Wręcz były one tępione i w Mississaudze – jak tylko sąsiad zrobił donos – apartament był "zamykany". Od niedawna – dzięki narzuconym przepisom przez rząd prowincyjny na poszczególne regiony i miasta – możliwość posiadania dodatkowego apartamentu praktycznie w każdym budynku, stała się prawem. Oczywiście każdy nowo tworzony apartament musi spełniać różne wymagania – wielkości, dostępu czy bezpieczeństwa, ale jeśli postanowimy go stworzyć, praktycznie nikt nie może nam tego zabronić. Oczywiście ten proces nie jest zupełnie łatwy i bezbolesny, ale jest możliwy. Plusem jest to, że gdy taki unit (mieszkanie) zalegalizujemy i otrzymamy licencję – to możemy dochód z niego uwzględniać w aplikacji o mortgage. Możemy również zupełnie legalnie odpisywać wszelkie wydatki związane ze stworzeniem unitu od podatków, jak również dochody z niego. Czyli mortgage, utilities, renowacje itd.

Moim zdaniem, dobrze zaprojektowany apartament oraz zalegalizowany – znacznie podnosi wartość domu.

Nieważne, czy wykańczamy basement na własne potrzeby, czy na potrzeby wynajmowania, jest kilka zasad, o których musimy pamiętać.

• Projekt – często jest to pierwszy błąd, który popełniamy. Nie mając pojęcia o projektowaniu, robimy plany sami, niewiele wiedząc o funkcji i wymaganiach ergonomii. Projekty powstają na budowie bez właściwych wymiarów i są często bardzo przypadkowe. Oszczędność kilkuset czy kilku tysięcy dolarów za projekt powoduje, że wydajemy dziesiątki tysięcy, by często mieć końcowy produkt, z którego nie jesteśmy zadowoleni.

• Obecnie proste kuchnie, które wyglądają lekko i stanowią integralną część basementu – są modne.

• Łazienki – jak już wydajemy pieniądze, to przynajmniej łazienka z prysznicem. Widziałem często łazienki na drugim biegunie przesady – ogromne, z wanną wielkości małego basenu. Zwykle stoją puste i są nieużywane.

• Bary – często prosty blat albo właściwie zaprojektowana mała kuchnia spełni funkcję baru.

• Nagłośnienie – obecnie szczególnie w mniejszych domach piwnica spełnia rolę miejsca spotkań rodzinnych, dlatego "home theatre" przeżywa renesans. Warto pomyśleć o miejscu na duży ekran lub projektor. Nagłośnienie jest coraz częściej bezprzewodowe.

• Planując basement, zdecydowanie warto pamiętać o zaprojektowaniu niezależnego wejścia, warto też powiększyć okna, które są w piwnicy, i jest wiele sposobów, by to zrobić. Jeśli mamy dwie możliwości ucieczki z piwnicy – pomaga nam to w przypadku, kiedy planujemy wynajęcie.

• Ważne jest, by planując basement, uwzględnić sprawy akustyki i bezpieczeństwa, dlatego warto zainwestować w izolację akustyczną, która wygłusza strop pomiędzy poziomami, sufit i ściany powinny mieć odporność ogniową jedną godzinę. To zwykle można uzyskać poprzez 5/8" drywall.

• Warto pomyśleć o połączeniu alarmu przeciwpożarowego, który jest w piwnicy, z tym, który jest na pierwszym poziomie, tak by w wypadku pożaru na jednym poziomie, drugi został ostrzeżony.

• Drzwi pomiędzy basementem a resztą domu – jeśli myślimy o wynajmowaniu – muszą być odporne na działanie ognia przez minimum 1 godzinę.

Dziś chciałbym zaproponować tym wszystkim, którzy planują sprzedaż domu i myślą o wykończeniu basementu, zanim go wystawią na sprzedaż, specjalny deal.

Dla wszystkich zainteresowanych oferuję bezpłatny projekt rozplanowania piwnicy oraz dla potrzebujących pomoc w budowie.

Warto również wiedzieć, że nie każdy styl domu nadaje się do stworzenia dodatkowego apartamentu. Idealnym stylem domu do przeróbek są backsplit, szczególnie backsplit 4- i 5-poziomowe. Bardzo łatwy do przeróbek jest tak zwany raised bungalow. Niektóre sidesplit są również dobre. Najwięcej kłopotów jest ze stworzeniem apartamentów w nowych domach – które w większości są domami dwupiętrowymi. Są one bardzo głęboko posadowione, najczęściej nie mają osobnego wejścia do basementu oraz są zlokalizowane tak blisko siebie, że nie zawsze jest szansa stworzenia osobnego wejścia.

Jakie są korzyści z wynajmowania części domu "obcym" ludziom? Czy to się opłaca? Często może być to sprawą konieczności lub jedynym rozwiązaniem, które pozwoli kupić własny dom. Wielu moich klientów korzystało z takiej opcji i jak dotychczas nie słyszałem o zbyt wielu złych przypadkach.

Wielu z nas stać na zapłacenie 1600 dol. miesięcznie za utrzymanie domu. Niestety, jest to zbyt mała suma – przy obecnych cenach nieruchomości – by myśleć o własnym domu, jeśli dysponujemy minimalnym 5-procentowym down payment. Natomiast gdy kupią Państwo dom, w którym znajduje się apartament do wynajęcia, może to zmienić diametralnie sytuację. Taki apartament można zwykle wynająć za około 800-1000 dol. miesięcznie. Przy obecnym braku tanich apartamentów – wynajęcie zwykle nie sprawia żadnych kłopotów. Owe dodatkowe 800-1000 dol. – pozwoli obsłużyć przy obecnych oprocentowaniach – pożyczkę hipoteczną na około dodatkowych prawie 200-250 tysięcy (variable mortgage). Przy takiej pomocy i własnych wydatkach na poziomie 1600 dol. miesięcznie, mogą Państwo obsłużyć utrzymanie domu w cenie około 500.000 dol. To oczywiście całkowicie zmienia sytuację. W cenie około 500.000 tysięcy – jest ciągle duży wybór nieruchomości do kupienia. Czasami będą to domy wolno stojące, czasami będą to domy bliźniacze. Na pewno będą to znacznie lepsze domy niż te, które mogliby Państwo kupić bez dodatkowej pomocy ze strony lokatorów.

Ale jest jeszcze jeden aspekt – dotyczący emerytów. Proszę sobie wyobrazić, że mamy dom, który jest całkowicie spłacony. Fajnie, że nie mamy mortgage'u do spłacania.... ale... Podatki od nieruchomości dla przeciętnego domu wyniosą około 4000-6000 dol. rocznie (około 500 dol. na miesiąc). Ponadto świadczenia, czyli ogrzewanie, prąd, woda, ubezpieczenie, telefon itd., na pewno wyniosą dodatkowe 500 dol. Czyli minimum 1000 dol. wychodzi z naszej kieszeni. To jest cała pełna emerytura! Czy będzie nas stać na mieszkanie we własnym domu?

I tu odpowiedzią może być opcja wynajmowania części domu! Warto o tym pamiętać!

piątek, 28 sierpień 2015 16:13

Oferty (35/2015)

Napisane przez

maciekczaplinskiW ten poniedziałek na jeden z moich listingów miałem aż siedem ofert. Oznacza to, że rynek jest ciągle bardzo aktywny pomimo złych informacji dotyczących rynku papierów wartościowych. Zresztą dziś, słuchając informacji giełdowych, okazuje się, że wszystko idzie ponownie w górę. Powstaje pytanie, czy chwilowe wahania rynku mają wpływ na aktywność rynku real estate?

Zacznę od tego, że mieszkania są podstawową koniecznością w naszym klimacie i szczególnie w niższej kategorii cenowej popyt na nie nie jest aż tak bardzo zależny od sytuacji na giełdzie. Szczególnie kiedy mamy takie niskie oprocentowanie oraz brak lepszych alternatyw inwestycyjnych niż domy. Jeśli dołożymy ciągle stabilną sytuację ekonomiczną i ogromny napływ imigrantów do GTA, to zdecydowanie nie ma powodów do obaw przy zakupie domów. Trzeba przyznać, że rynek nieruchomości w zakresie cenowym poniżej 500 tysięcy jest bardzo gorący i zdecydowanie ma mało do czynienia z giełdą. No może tyle, że przez lata inwestycja w real estate okazała się często dużo lepsza niż inwestycja w giełdę. Kto dziś pamięta świetność Nortell czy Blackberry? A domy podwoiły lub potroiły swoją wartość na przestrzeni 10 lat. To zabawne, bo pamiętam, jak zaczynałem w real estate 24 lata temu, za 500 tysięcy można było kupić ładny dom w Lorne Park! Dziś to często cena za townhouse.

maciekczaplinskiJaki jest benefit dla kupujących, przy kupnie domów i mieszkań z planów za pośrednictwem agenta real estate, zamiast bezpośrednio od buildera?

Tych benefitów jest bardzo wiele:

• Nasz serwis jest bezpłatny dla kupujących, bo płaci nam builder. I czy klienci kupią z naszą pomocą, czy bezpośrednio od buildera, to cena jest dla nich ta sama. Czy warto w takim razie zrezygnować z pomocy kogoś, kto ma doświadczenie w tym procesie, i wyważać otwarte drzwi?

• Pierwszeństwo dostępu do wielu projektów. Builderzy często zapraszają wybranych agentów do sprzedaży na zasadzie pierwszeństwa jako "Platinium Agents" lub "VIP Agents", zanim jeszcze projekt jest oferowany publicznie. Wówczas są najlepsze ceny i najlepsze mieszkania do wyboru. Wielu klientów, którzy skorzystali z naszej pomocy na tym etapie, zarobiło dużo pieniędzy.

• Umiejętność wyboru właściwej inwestycji. W GTA powstają setki projektów, ale nie wszystkie mają duży potencjał dla inwestorów. My umiemy wyselekcjonować te, które szybko się sprzedadzą i nabiorą wartości. Przykłady to "Address on High Park", "Evolution" czy "On the GO Mimico".

• Specjalne oferty. We wstępnych fazach sprzedaży, zanim projekt oferowany jest publicznie deweloper, by uzyskać momentum, oferuje specjalne bonusy. Czasami jest to bezpłatny parking, locker czy lepszy "design package". Tak było w "On the GO Mimico". Dziś kupujący muszą zapłacić 40.000 dol. za parking. Z nami był on FREE.

• Dodatkowe zachęty. Często oprócz tego dodatkowo jesteśmy w stanie wynegocjować na przykład bezpłatną opcję przepisania mieszkania przed jego przejęciem (assigment) czy postarać się zagwarantować, jakie będą maksymalne dodatkowe koszty zamknięcia (cap on builder closing cost).

• Nasza znajomość procesu i przepisów przy zakupie nowych mieszkań pozwala naszym klientom na zakup bez stresu.

• Umiejętność czytania planów i pomoc we właściwym wyborze. Nasze doświadczenie architektów jest tu też bardzo pomocne. Dzięki temu możemy wybrać takie mieszkania, o których wiemy, że się będą dobrze odsprzedawały i są funkcjonalne.

• Pomoc w zasugerowaniu prawników, którzy wiedzą, jak czytać bardzo obszerne umowy sporządzane przez deweloperów i ewentualnie mogą uchronić nas od złego zakupu.

• Pomoc w uzyskaniu "mortgage approval" z długim zamknięciem, jaki jest wymagany przez deweloperów. Nie wszyscy bankierzy chcą to robić – my znamy kilku, którzy będą bardzo pomocni.

• Pomoc w odzyskaniu HST

Mogę oczywiście wymienić wiele innych zalet współpracy z nami, ale mam nadzieję, że te, które już wymieniłem, przekonają Państwa, by do nas dzwonić i prosić o pomoc.

Ale jest jedna bardzo ważna sprawa, którą muszę tu zaznaczyć. Często szukają Państwo mieszkań na stronach różnych deweloperów na własną rękę – i nie ma w tym nic złego, ale tam często pada pytanie, czy pracują Państwo z agentem real estate. Muszą Państwo zaznaczyć, że TAK, i czasami podać nasz kontakt, byśmy mogli was reprezentować i byśmy mogli wam pomóc.

Czasami jeżdżą Państwo po salonach sprzedaży. Ta sama sprawa – proszę na pytanie, czy pracują Państwo z agentem, odpowiadać TAK. Cena zakupu będzie ta sama, ale benefity ze współpracy, o których pisałem, nie przepadną. Zapraszam do Starsky'ego – być może warto wziąć kilka naszych wizytówek przed wyprawą do "sales offices".

maciekczaplinski- Przy obecnym dostępie do internetu prawie każdy dom oferowany na sprzedaż można znaleźć na internecie. Powstaje pytanie. Czy wobec tego agent real estate, który pomaga znaleść dom dla kupujących jest nadal potrzebny?

- Moim zdaniem jest on potrzeby bardziej niż kiedykolwiek przedtem! Nadmiar informacji, może być często bardzo trudny do właściwej analizy. Współpraca z ekspertem (konsultantem) w takim przypadku może okazać się bardzo przydatna. Pomoc w wyborze domu to nie tylko pokazywanie domów dostępnych na rynku potencjalnym kupcom. To jest trywialne i do tego nie potrzeba być ekspertem. Sztuka zaczyna się kiedy należy obiektywnie ocenić jakość pokazywanych domów, umieć odrzucić domy, które są w złej lokalizacji, są nieciekawe funkcjonalnie, mają problemy techniczne czy są wycenione zbyt wysoko. Agent pracujący dla kupujących powinien potrafić dawać klientom sugestie i właściwe wskazówki we wszystkich tych aspektach. To jest bardzo trudne i odpowiedzialne zadanie i wymaga od Agenta dużej odporności psychicznej i wiedzy, ale tego właśnie klienci powinni oczekiwać.

Większość ludzi poszukujących domów nie ma właściwej znajomości rynku, nie orientuje się w cenach domów w danej okolicy, nie ma rozeznania, które okolice są lepsze, a które gorsze. Jeśli trafią na agenta, który sprzedaje swój listing, i któremu nie zależy na ich interesie, ale na szybkiej sprzedaży własnego listingu skutki mogą być tragiczne i mierzone w dziesiątkach tysięcy przepłaconych dolarów.

W wielu przypadkach poszukujący domów, próbują kupić dom bezpośrednio od Agenta, który listuje dom, mając nadzieję na znaczną oszczędność finansową. Najczęściej nie jest to prawdą. Agenci, którzy listują dom, pracują dla sprzedających i wcale nie są skłonni zaniżać cenę, by pomóc kupującym. Moim zdaniem, znacznie łatwiej jest uzyskać lepszą ceną mając swojego własnego Agenta, który pracując dla nas i znając ceny i rynek będzie bardziej skuteczny w negocjacjach.
Proszę pamiętać, Agenci, którzy pracują dla kupujących nieruchomość (buyers agent) są opłacani przez sprzedających - czyli właściwie ich serwis jest bezpłatny.

Moim zdaniem naprawdę ma ogromny sens korzystanie z ich pomocy. Doświadczony Agent pracujący dla kupujących nie tylko pomoże znależć okazję, ale również będzie w stanie pomóc Państwu przygotować właściwą ofertę, która jest ważnym dokumentem prawnym. Źle przygotowana oferta może spowodować duże straty finansowe i problemy prawne.

Negocjacja ceny jest innym ważnym elementem, przy którym "własny" agent będzie bardzo przydatny. Większość typowych kupujących nie ma doświadczenia w negocjacjach związanych z zakupem domów i zbyt szybko odkrywa karty tracąc szansę na lepszą cenę.

Od wielu już lat w Real Estate pojawiło się pojęcie Buyer Broker. Jest to agent, który właśnie na podstawie podpisanego kontraktu współpracuje z kupującymi przy znalezieniu nieruchomości. Taki kontrakt określa w sposób formalny zasady współpracy, określa jej czas trwania, zasady wynagrodzenia oraz terytorium działania. Jest to bardzo ważny dokument i obecnie wymagane jest, by każdy kupujący podpisał taki kontrakt z zatrudnianym agentem. Nie ma z tym, żadnego problemu, bo kontrakt jest standardowy. Natomiast chciałbym uczulić Państwa na kilka naprawdę ważnych spraw.

Podpisanie kontraktu jest ważnym dokumentem prawnym i nakłada na obie strony pewne zobowiązania. Ze strony kupujących warto wiedzieć, że jeśli damy agentowi nieograniczone prawo do reprezentacji nas na przykład na zakup wszelkiego typu domów na terenie, na przykład Ontario, na okres, na przykład 6 miesięcy, a w tym czasie kupimy dom przy pomocy innego agenta, to wówczas możemy być odpowiedzialni za "utracone" wynagrodzenie agenta, z którym podpisaliśmy kontrakt. Czyli istotne jest, by podpisując taki kontrakt na współpracę pamiętać o kilku sprawach.

Po pierwsze, jeśli nie jesteśmy pewni czy nasza współpraca z danym agentem będzie nam odpowiadała - to możemy podpisać umowę tylko na limitowany czas.

Na przykład, tydzień lub dwa. W przypadkach, kiedy jesteśmy zainteresowani tylko w jednym konkretnym domu, możemy wręcz wpisać adres domu oraz czas trwania kontraktu ograniczyć do kilku dni.

Oprócz kontrolowania okresu trwania kontraktu, możemy również okreslić typ domu, jakiego szukamy, jego lokalizacje lub cenę. Pozwala to Państwu, na przykład, zupełnie legalnie zatrudnić dwóch agentów w różnych rejonach miasta czy prowincji. Jak wiadomo, rynek real estate jest lokalnym rynkiem, i jeśli na przykład w tym samym czasie szukamy cottage'u oraz domu w Mississauga - unikamy problemów.

Wybór Agenta jest jednym z najważniejszych posunięć. To tak, jak z dentystą czy księgowym, którzy najczęściej są wybierani na wiele lat.

W każdym z tych przypadków współpraca powinna opierać się na całkowitym zaufaniu, które często przeradza się w wieloletnią przyjaźń. Radziłbym używać internetu dla ogólnego rozpoznania rynku, ale do znalezienia własnego domu – zdecydowanie radziłbym nawiązać współpracę z „własnym” wybranym Agentem Real Estate.

- W czym "własny" agent może jeszcze pomóc?

• Finansowanie – umiejętność zorganizowania finansowania oraz doradzenia właściwego finansowania – jest bardzo ważnym czynnikiem naszej pracy. My jako agenci Real Estate – często kierujemy klientów do wybranego banku. Naszym obowiązkiem jest umiejętność doradzenia, który mortgage i dlaczego jest lepszy lub gorszy w danej indywidualnej sytuacji.

• Prawnik – Na ogół w większość z nas nie korzysta z pomocy prawników dopóki nie mamy specyficznej potrzeby. Kupno domu jest jedną z takich sytuacji, w których prawnik jest niezbędny. Którego wybrać? Agent w tej sytuacji jest często znakomitym kontaktem, i wie który prawnik bedzie najlepszy oraz rozsądny cenowo.

• Ubezpieczenia - w jakiej firmie ubezpieczyć dom? Czy warto ubezpieczyć się na życie kupując dom? Czy lepiej ubezpieczyć hipotekę czy raczej wykupić ubezpieczenie personalne na życie? Znajdowanie odpowiedzi na te pytania na własną rekę bez pomocy własnego konsultanta potrafi być bardzo kosztowne!

• Renowacje czy rozbudowy domów są często marzeniem wielu naszych rodaków. Jest to znakomity sposób na tworzenie własnego miejsca pracy oraz zarabiania pieniędzy. Ale bez właściwej i rzetelnej porady opartej na wiedzy i zaufaniu – taka inwestycja może być pod znakiem zaufania.

• Inspekcja domu – który inspektor ma sprawdzić dom? Czy warto robić inspekcję? To częste dylematy kupujących. Jest jeszcze wiele innych pytań, na które kupujący dom potrzebują odpowiedzi - od początku do końca procesu. „Własny” agent jest dla kupujących najważniejszym ogniwem i doradcą.

sobota, 08 sierpień 2015 14:33

Property Tax

Napisane przez

maciekczaplinskiKiedy kupujemy nieruchomość - powstaje pytanie: Czy nasze podatki od nieruchomości wzrosną? 

I nie ma tu jednoznacznej odpowiedzi. Choć najczęściej tak się dzieje. Załóżmy, że nieruchomość, którą kupujemy, była wyceniona przez MPAC czyli Municipal Property Assessment Coorporation w 2014 na $400 000. Od tej wyceny czyli od "assessment" naliczony został podatek. Załóżmy, że ta sama nieruchomosć zostanie teraz sprzedana przykładowo za $600 000. Przyrost w cenie może wynikać z gorącego rynku lub z wykonanych remontów. W takiej sytuacji należy spodziewać się wzrostu podatków. Podatki bazują na "market value". W związku z tym, jak ktos zapłaci za dom $600 000 to MPAC będzie bazował następną jego wycenę na tej wartosci i od tej wartosci będzie naliczany podatek. Trudno będzie w takim przypadku odwoływać się i twierdzić, że dom jest warty tylko $400 000, skoro zapłacilismy za niego $600 000.

Spotkałem się z takimi przypadkami wielokrotnie i jeśli podwyżka nie następuje natychmiast, to nastąpi w miarę szybko. Tak więc nie należy się za bardzo sugerować podatkiem pokazywanym na wydruku MLS, gdyż i tak zostanie on "skorygowany" przez MPAC oraz miasto, w którym mieszkamy. Inna sprawa, że czasami pokazując dwa dokładnie takie same domy widzimy, że podatki różnią się dosć znacznie.

Powstaje pytanie dlaczego? I odpowiedz może być prosta. Dom z niższym podatkiem jest być może po raz pierwszy na rynku od 20 lat i owszem jego "assessment" był uaktualniany, ale jakby według standardowych wzrostów wartości.

Jeśli natomiast drugi podobny dom zmienił właścicieli kilka razy i za każdym razem jedna cena sprzedaży szła w górę, to właśnie działo się tak jak w powyżej opisanej sytuacji. MPAC za każdym razem dostosowywał podatek do ceny sprzedaży.

Myślę, że warto bym przypomniał jak działa system wyceny nieruchomości i jak są naliczane nasze podatki od nieruchomości.

W 1997 ROKU ZOSTAŁ WPROWADZONY W ONTARIO JEDNOLITY "ASSESSMENT SYSTEM"

Ten system określania wartości nieruchomości (assessment) umożliwia w teorii sprawiedliwe wyznaczanie podatków od nieruchomości w obrębie prowincji. System ten bazuje na kilku podstawowych zasadach:

* nowy assessment wszystkich nieruchomości w Ontario bazuje na ich wartości rynkowej,
* by zapewnić aktualność systemu, wszystkie wyceny nieruchomości są obecnie uaktualniane corocznie ( w teorii). Zajmuje się tym specjalna firma MPAC (Municipal Property Assessment Corporation). Od tej firmy właśnie otrzymujemy uaktualnianą wycenę rynkową raz w roku (current value assessment).
System ten ma również kilka możliwości:
* osobom o niskim dochodzie (emeryci i osoby niepełnosprawne) pozwala ubiegać się o obniżenie lub rozłożenie należnych podatków w czasie (niestety nie jest to takie proste),
* łatwiejszy proces odwołań w sprawie określania wartości nieruchomości,
* poszczególne miasta mają większy wpływ na ustalanie wysokości podatków płaconych przez właścieli nieruchomości w zależności od ich lokalnego budżetu.

Władze miejskie mogą obecnie wyznaczyć podatki bazując na uaktualnionych wskaźnikach. Wskaźnikiem, w oparciu o który wyznaczana jest wysokość płaconego podatku, jest jak wspomniałem current value assessment. Termin ten określa, za jaką sumę dana nieruchomość mogłaby być sprzedana na wolnym rynku. Dzięki nowym wycenom podobne nieruchomości w obrębie tego samego miasta płacą (w teorii) podobne podatki. Dlatego nowy sposób ustalania podatków nazywany jest fair assessment system.

Warto wiedzieć, jak wyliczane są podatki w oparciu o current value assessment?

Otóż każdy region (np. Peel) opracowuje swój doroczny budżet na przewidywane wydatki związane z utrzymaniem służb miejskich i usług takich jak: policja, straż pożarna, wywożenie śmieci, odśnieżanie dróg, szkolnictwo i wiele innych elementów. Suma wszystkich wydatków (budżet miejski) rozłożona jest następnie na wszystkie nieruchomości w obrębie miasta proporcjonalnie do ich aktualnej wyceny wartości (current value assessment). Oprócz władz miejskich również władze prowincyjne mają swój budżet (w tym przypadku głównie związany ze szkolnictwem), który również rozłożony jest proporcjonalnie na wszystkie nieruchomości w obrębie prowincji. Część podatku pobierana przez miasto i część pobierana przez prowincję, składają się na Państwa całkowity podatek od nieruchomości.

Zrozumiałe jest, że im wyższy current value assessment danej nieruchomości tym płacimy wyższy podatek. W obrębie każdego miasta są tereny, które szybciej poszły w górę niż inne. W tych okolicach wzrost podatków może być bardziej odczuwalny.

Czy obecny system jest sprawiedliwy?

Osobiście uważam, że nie!

* Podatek od nieruchomości jest naliczany liniowo - czyli ktoś, kto mieszka w małym domu, ale ma na przykład 5 dzieci w szkole, płaci mały podatek. Ktoś kto mieszka w drogim domu i może nawet nie mieć dzieci w wieku szkolnym płaci zdecydowanie wyższy podatek - korzystając ze znacznie mniejszej ilości serwisów i efektywnie płacąc za edukację innej rodziny. Podatek ten powinien być taki sam do określonej wartości - na przykład $500 000, ale później malejący do pełnej ustalonej maksymalnej wartości w sposób paraboliczny.
* Wspomniałem, że są przewidywane ulgi dla osób o niższych dochodach - ale to tylko w teorii. Tak naprawdę wiele osób przechodząc na emeryturę jest zmuszona do sprzedaży domu nawet jeśli nie ma na nim hipoteki - tylko dlatego że nie mogą podołać z płaceniem podatków.
* Często urzędnicy MPAC w sposób niefrasobliwy zawyżają wartość nieruchomości - co oczywiście prowadzi do zawyżonych podatków. Urzędnik, który ma określić "market value", często nawet nie widzi wycenianego domu - dlatego ważne jest by te wyceny kontrolować.
* Płacimy ten podatek z tak zwanych "after tax money" - moim zdaniem podatki od nieruchomości powinny być uwzdlędniane jako wydatek w naszych personalnych zeznaniach podatkowych. Wówczas przynajmniej miałoby to sens.

Istnieje wiele firm, które pomagają w walczeniu i odwoływaniu się od wyceny nieruchomości przez MPAC. Nie zawsze jest to skuteczne, ale zawsze warto spróbować. Dobrą rzeczą jest to, że najczęściej takie firmy są płacone tylko, jeśli wygrają naszą sprawę i jest to zwykle połowa zaoszczędzonych pieniędzy. Zawsze to coś. Firma, z której usług czasem korzystam, jest firmą prowadzona przez dwóch panów - Roberta Baranowskiego i Romana Andrzejewskiego o nazwie "After Tax". Mieści się ona w centrum Mississaugi, a telefon do niej to 905-273-4855.

Maciek Czapliński

piątek, 31 lipiec 2015 14:11

Equity take out

Napisane przez

maciekczaplinskiW odniesieniu do real estate funkcjonuje określenie "equity take out". Co to oznacza?

Ceny nieruchomości w ostatnich latach wzrosły w sposób bardzo zauważalny. Stało się to między innymi dzięki dobrej sytuacji ekonomicznej oraz ciągle dość niskim oprocentowaniom pożyczek hipotecznych. Ci, co kupili domy 10 lat temu, zasadniczo podwoili wartość inwestycji. Nawet jeśli sami nie nadpłacili znacznie pożyczki, którą zaciągnęli w banku, to poprzez przyrost wartości rynkowej – mają obecnie duże "equity" w swoich domach. W prostym języku, "equity" to jest ta różnica pomiędzy tym, za ile nieruchomość może zostać sprzedana, a totalnym zadłużeniem, jakie istnieje na tej nieruchomości. Czyli jeśli ktoś ma dom wart 500.000 dol., a ma do spłacenia pożyczki hipotecznej 300.000 dol., to equity wyniesie 200.000 dol.

Wracając do "equity take-out". Wielu z nas, kupując domy kilka lat temu, robiło to z minimalną wpłatą 5 proc., jednocześnie mając długi na kartach czy liniach kredytowych. Jak znamy życie, często długi te nadal istnieją, a ich oprocentowanie wynosi od 10 do 20 proc. w przypadku niektórych kart, a to powoduje, że płacimy głównie procenty, nie spłacając zadłużenia. Otóż przefinansowanie domu może być znakomitą okazją do pozbycia się niektórych długów. Czasami długi, które mamy na kartach kredytowych lub za spłaty samochodów, można włączyć w spłaty hipoteki i w ten sposób obniżyć miesięczne obciążenie.

Na przykład mają Państwo dom wartości 500.000 dol., a mortgage wynosi 350.000 dol. W tym samym czasie mamy długi na kartach kredytowych, które wynoszą około 20.000 dol. Wiadomo, że spłata takiego obciążenia na kartach wynosi około 600 dol. miesięcznie (zwykle 3 proc. balansu). Otóż w wielu przypadków istnieje szansa podwyższenia mortgage'u do 80 proc. obecnej wartości nieruchomości. Czyli łatwo jest włączyć owe 20.000 dol., które mamy do spłacenia na kartach. Dwadzieścia tysięcy dołożone do hipoteki to niecałe 100 dol. miesięcznie w spłatach przy obecnych oprocentowaniach hipotek! Ogromna różnica i często jedyne rozwiązanie, by długi wziąć pod kontrolę.

Od czego zacząć? Oczywiście od rozmowy z instytucją finansową, w której mają Państwo mortgage. Warto się umówić na spotkanie i wypełnić aplikację, na podstawie której bank sprawdzi, czy można podwyższyć Państwa mortgage, a uzyskane w ten sposób środki przeznaczyć na likwidację długów.

Jeśli kredyt jest dobry (niejednokrotnie podkreślałem ważność tego faktu we wszystkich sprawach wymagających pożyczek) i wartość nieruchomości może być poparta przez wzrost cen rynkowych – to banki dość chętnie pomagają skorzystać z tej formy redukcji długów.

Jeśli proporcje Państwa mortgage'u wraz z dodatkową pożyczką nie przekroczą 80 proc. wartości domu według wyceny banku, to cała procedura jest bardzo prosta i nie wymaga wielkiej dokumentacji.

Czasami innym wygodnym rozwiązaniem może być ubieganie się o "secured line of credit" pod zastaw naszej nieruchomości, by pozbyć się długów. Jest to nawet lepsze rozwiązanie, gdyż jest ono bardziej elastyczne. Problem jest tylko jeden – taka linia kredytowa może być maksymalnie zarejestrowana do 65 proc. wartości nieruchomości.

Moim zdaniem, ci czytelnicy, którzy mają sytuację finansową, o której mówimy, powinni skorzystać z "equity take out" właśnie teraz, kiedy oprocentowania mortgage'u są ciągle niskie!

Wspomniałem, że spłata 20.000 dol. na kartach kredytowych może wynosić około 600 miesięcznie, a spłata tej samej sumy w formie hipoteki przy obecnych oprocentowaniach tylko 100 dol. miesięcznie. Dlaczego jest taka duża różnica? Wyjaśnijmy najpierw sprawę różnicy w płatnościach. Jeśli chodzi o spłaty na kartach kredytowych, to jak Państwo wiedzą, oprocentowania na nich mogą być bardzo zróżnicowane. Od 5 proc. w przypadku tak zwanych "introductory offers" do 24 proc. w przypadku kart takich jak Canadian Tire i wielu innych. Zwyczajowo karty kredytowe nie limitują maksimum, które możemy spłacać, ale narzucają minimum, które w większości przypadków wynosi 3 proc. balansu, czyli w przypadku 20.000 dol. – 600 dol. miesięcznie. Z czego w przypadku 25-proc. oprocentowania aż 400 dol. wynosić będzie oprocentowanie.

W przypadku spłaty pożyczki dołożonej do spłat hipotecznych dzięki "equity take out" – pożyczka rozłożona jest na 25 lat i spłata miesięczna przy założeniu 3-proc. oprocentowania wyniesie 94,84 dol. Zasadnicza różnica w budżecie rodzinnym, jeśli ktoś potrzebuje trochę oddechu w czasami skomplikowanej sytuacji.

Proszę pamiętać, że większość pożyczek hipotecznych ma możliwość nadpłaty, czyli "pre payment", czasami do 20 proc. w skali roku, z których większość klientów nie korzysta. Tak więc jeśli Państwa chwilowa trudna sytuacja się poprawi, to można wrócić do płacenia 600 dol. miesięcznie za "ekstra hipotekę", z tym że oszczędność finansowa w stosunku do kart będzie duża, gdyż hipoteka jest na 3 proc., a nie na 20 proc. lub więcej.

Z drugiej strony, jeśli ograniczymy się do tak zwanych minimalnych płatności w obu przypadkach, czyli 600 dol. miesięcznie w przypadku karty oraz 94,84 dol. w przypadku hipoteki, to rzeczywiście kartę spłacimy po około 4 latach płacąc w procencie blisko ekstra 9000 dol., w przypadku hipoteki spłata nastąpi po 25 latach i ekstra oprocentowanie wyniesie około 8394,66 dol. Czyli prawie to samo.
Natomiast jeśli będziemy nadpłacać na pożyczce hipotecznej po 100 dol. miesięcznie, to spłacimy tę dodatkową pożyczkę w ciągu 10 lat i w oprocentowaniu zapłacimy 3120.82.

Z "equity take out" można skorzystać nie tylko spłacając karty kredytowe, ale również można ją wykorzystać na opłacenie studiów dla dzieci, zakup samochodu, remonty domowe i wiele innych sytuacji, gdzie bardziej opłaca się skorzystanie z niskiego oprocentowania.
"Equity" w domu może też być wykorzystane na inwestycje. Popatrzmy na taką sytuację . Mamy spłacony dom wartości 500.000 dol. Czyli nie płacimy pożyczki (mortgage) i żyje nam się bardzo wygodnie. Dom nas mało kosztuje, ale też nie pracuje na nas. Mamy zamrożoną ogromną wartość (equity), z której nie korzystamy. Gdybyśmy jednak zadłużyli dom do 80 proc. wartości na przykład z 3-proc. oprocentowaniem i zainwestowalibyśmy owe 400.000 na 8-proc. (minimum) w drugi mortgage zabezpieczony nieruchomościami, to wówczas zarabiamy na różnicy w oprocentowaniach pomiędzy tym, za ile pożyczamy i za ile inwestujemy. W tym przykładzie jest to 5 proc., co w skali roku od 400.000 dol. daje dochód 20.000 dol. Jest to znakomita emerytura czy szansa na to, by zimy spędzać na południu. Tak naprawdę ta forma inwestycji jest bardzo bezpieczna i łatwa do przeprowadzenia. Wielu mortgage brokers może pomóc w znalezieniu nieruchomości, których właściciele wymagają takiej pożyczki.

Ważne jest jednak, by starać się nie umieszczać całej sumy tylko w jednym projekcie, a raczej mniejsze sumy (10-20 tys.) w kilku różnych nieruchomościach, by zmniejszyć ryzyko. Myślę, że o tak zwanych drugich hipotekach (second mortgages) innym razem.

Mam nadzieję, że ta informacja będzie przydatna.

sobota, 25 lipiec 2015 14:44

Condo vs freehold

Napisane przez

maciekczaplinskiOkreślenia condo i freehold odnoszą się zasadniczo do prawa własności nieruchomości.

Freehold – do tej kategorii zasadniczo zalicza się większość domów wolno stojących, bliźniaków oraz szeregowców. Właściciele tych nieruchomości mają pełną własność zarówno budynku, jak i ziemi, na której ów budynek jest wybudowany. W tym przypadku są oni oczywiście odpowiedzialni finansowo za utrzymanie i wszelkie naprawy całej nieruchomości, zarówno na zewnątrz budynku, jak i wewnątrz. Ponadto są odpowiedzialnie za naprawy i utrzymanie w czystości terenu, na którym budynek stoi.

W przypadku freehold – właściciel nieruchomości musi stosować się do pewnych standardów utrzymania i używania nieruchomości narzucanych mu przez przepisy miejskie w formie tak zwanych by-laws. Są to ogólne przepisy porządkowe, które zwykle nie mają zbyt restrykcyjnych zasad. Zrozumiałe jest, że jeśli ktoś na swoim terenie w mieście zrobi składowisko starych samochodów albo zacznie hodować na dużą skalę zwierzęta – to miasto zwykle w odpowiedzi na skargi sąsiadów może zmusić właściciela do przywrócenia porządku.

W przypadku condo – typową kategorią są zespoły townhouse'ów czy budynki apartamentowe. W tym przypadku kupuje się, owszem, mury, w których się będzie żyło, ale teren, na którym wybudowany jest townhouse, jest własnością korporacji, w której kupujący ma swój udział. W praktyce oznacza to, że o ile jesteśmy odpowiedzialni za większość napraw i renowacji wewnątrz unitu, to zwykle wszystkie naprawy zewnętrzne oraz utrzymanie terenu i urządzeń wspólnie używanych, takich jak na przykład basen – są wykonywane przez specjalnie w tym celu zatrudnioną przez korporację instytucję nazywaną management company.

Oczywiście wszystkie opłaty związane z utrzymaniem wspólnej własności są ponoszone wspólnie. W przypadku condominium oprócz przepisów miejskich – każda korporacja ma swoje własne przepisy porządkowe, które są zwykle bardzo restrykcyjne i za których egzekucję odpowiedzialny jest management.

Warto wiedzieć, jak kształtują się opłaty za utrzymanie nieruchomości w przypadku freehold i condo. W przypadku condo – musimy płacić tak zwane maintenance fee. Warto wiedzieć, jak to wpływa na wysokość ogólnych spłat.

Porównując bezwzględne ceny zakupu nieruchomości, na przykład 450.000 dol. w przypadku domu freehold i 300.000 w przypadku condo, nie zawsze zdajemy sobie sprawę ze wszystkich opłat związanych z ich comiesięcznym utrzymaniem. W pierwszej chwili wydawać by się mogło, że miesięczne opłaty w przypadku domu za 450.000 muszą być znacznie wyższe niż w przypadku condominium za 300.000 dol. Czy jest tak w rzeczywistości?

Typowymi miesięcznymi opłatami w przypadku freehold będą: pożyczka hipoteczna (mortgage), podatek miejski (property tax), prąd, gaz, woda (utilities) oraz ubezpieczenie domu. Przy założeniu, że kupuje się dom z minimalnym wkładem 5 proc. oraz przy oprocentowaniu pożyczki około 2,89 proc. na 5 lat, całkowite miesięczne opłaty za utrzymanie przeciętnego domu w cenie 450.000 dol. wyniosą około 2700 dol. – RAZEM Z OPŁATAMI ZA OGRZEWANIE, ENERGIĘ i podatkiem od nieruchomości!!!

W przypadku condominium – oprócz opłaty za mortgage, należy się liczyć z podatkiem od nieruchomości (property tax) oraz tak zwanym maintenance. O ile podatek zwykle kształtuje się pomiędzy 1600 a 2400 dol. za dwusypialniowe mieszkanie, to maintenance może obecnie przekraczać 800 dol. miesięcznie w niektórych przypadkach i zwykle zawiera takie elementy, jak prąd, ogrzewanie, wodę, ubezpieczenie nieruchomości, garaż oraz telewizję kablową. Przy podobnych założeniach dotyczących down payment oraz oprocentowania pożyczki jak poprzednio – całkowity koszt utrzymania condominium w cenie 300.000 dol. w skali miesiąca wynosić będzie około 2400 dol. Szokująco mała różnica w spłacie miesięcznej, bo tylko około 300 dol., pomimo różnicy w cenie aż o 150.000!

Niewątpliwie elementem wywołującym najwięcej emocji i wpływającym w znaczący sposób na wysokość opłat miesięcznych w przypadku condominium – jest maintenance, ale w przypadku condominium możemy mieć do czynienia z jeszcze jednym niepożądanym wydatkiem – special assessment. W normalnej sytuacji płacone maintenance powinno wystarczyć na pokrycie wszystkich opłat związanych z niezbędnymi naprawami wymaganymi przez obiekt.

Zdarzają się jednak sytuacje, że pojawiają się niezaplanowane, ale konieczne naprawy. Na przykład podziemny garaż, który potrzebuje strukturalnych napraw sięgających czasami setek tysięcy dolarów. W takich sytuacjach korporacja ma prawo "narzucić" na jej członków obowiązek dodatkowych składek na pokrycie nieprzewidzianych wydatków. Zrozumiałe jest, że nikt ich nie lubi i wpływają one w zdecydowanie negatywny sposób na sprzedawalność poszczególnych unitów.

Dlatego kupując unit w korporacji – należy bardzo dokładnie zapoznać się z jej sytuacją finansową oraz z planowanymi wydatkami. Odbywa się to przy pomocy dokumentu nazywanego Status Certificate – o tym innym razem. Nie od rzeczy byłoby też poproszenie kogoś, kto ma doświadczenie budowlane, by ocenił stan techniczny kompleksu.

Na zakończenie jeszcze dwie uwagi.

Pierwsza – typowo jeśli inwestujemy w zakup nieruchomości, to freehold dużo szybciej nabierają wartości niż condo.

Druga uwaga – jeśli kupujemy freehold z myślą o renowacji i zarobku na flip, to mają one znacznie większy potencjał niż condo – pod warunkiem, że dokonamy właściwego wyboru.

Niestety, zbyt często sami nie mając doświadczenia w tych sprawach, korzystają Państwo z pomocy "fachowców", którzy też niewiele na ten temat wiedzą.

piątek, 17 lipiec 2015 14:34

"Peel Affordable Ownership Program"

Napisane przez

maciekczaplinskiJest to specjalny program dla mieszkańców rejonu Peel, czyli Brampton, Mississaugi i Caledon, którzy obecnie wynajmują mieszkania lub domy i którzy nie mają wystarczającej sumy na down payment, a chcieliby zakupić dom lub mieszkanie w tym rejonie. Jeśli rodzina ma całkowity (gross) dochód przed podatkami mniejszy niż 87.000 dol. rocznie, to wówczas może ubiegać się o specjalną pożyczkę , którą można wykorzystać na down payment. Maksymalna pożyczka w tym programie wynosi 20.000 dol., a maksymalna cena zakupionego domu nie może przekraczać 330.000 dol.

Ten program może być rozwiązaniem dla wielu z Państwa, którzy mogą spłacać mortgage, ale którzy nie byli w stanie odłożyć na down payment. Jeśli weźmiemy pod uwagę maksymalną sumę zakupu, jaką ten program wspiera, czyli 330.000 dol., to taka pożyczka (20.000 dol.) wystarczy na ponad 5 proc. wpłaty – czyli jest szansa...

Kto się kwalifikuje na ten program?

* Aplikant musi mieć więcej niż 18 lat,
* Aplikant musi być obywatelem lub rezydentem Kanady,
* Nie może być właścicielem lub współwłaścicielem żadnej nieruchomości w Kanadzie (i poza Kanadą, ale to jest trudne do sprawdzenia),
* Zakupiona nieruchomość musi być używana jako jedyna "principale residence",
* Aplikant musi obecnie wynajmować w rejonie Peel i kupować w tym samym rejonie Peel,
* Całkowity dochód rodziny przed podatkami nie może przekroczyć 87.000 dol.,
* Aplikant musi być w stanie zakwalifikować się na hipotekę w banku lub instytucji, która może uzyskać ubezpieczenie pożyczki w CMHC,
* Aplikacja na tę pożyczkę wraz z wymaganą dokumentacją musi być złożona pod adres, który podałem na końcu.
* Program jest oferowany na zasadzie pierwszeństwa zgłoszeń do momentu wyczerpania sumy, którą rząd rejonu przeznaczył na ten program, a która wynosi około 3 milionów.

Domy, które się kwalifikują na ten rodzaj pożyczki

Tylko domy używane kwalifikują się na ten program. Opóźnienia w budowie nowych domów oraz często ukryte koszty powodują, że są one wykluczone z tego programu. Można kupować używane domy wolno stojące, bliźniaki, szeregowce, condo townhouses oraz condo apartamentowce. Duplexy, triplexy nie są dozwolone. Dom musi być w rejonie Peel i cena nie może być wyższa niż 330.000 dol.

Jak wspomniałem, pożyczka jest do 20.000 dol. W przypadku jeśli ktoś kupuje nieruchomość tańszą niż 200.000 dol., ta pożyczka zostanie zmniejszona do 10 proc. wartości zakupu. Czyli jeśli ktoś kupi mieszkanie za 180.000 dol., to pożyczka wyniesie 18.000 dol.

Pożyczka będzie zarejestrowana na tytule własności jako "secondary financing" i dlatego należy sprawdzić z bankiem, który udziela pożyczki, że będzie to dozwolone.

Spłata pożyczki

Pożyczka ma pomóc ludziom o niskich dochodach w kupieniu swojego własnego domu. Pożyczka jest udzielana bezprocentowo na okres 20 lat. Jeśli będziemy w tym domu mieszkać przez ten okres i będzie to nasza "principale residence", to po 20 latach zostanie ona automatycznie umorzona bez potrzeby spłacania.

Natomiast jeśli:

* w ciągu tych 20 lat zaczniemy dom traktować jako "rental property",
* albo osoba, która uzyskała tę pożyczkę, umrze,
* albo sprzedamy dom wcześniej niż po 20 latach,
* albo właściciel domu ogłosi bankructwo, to wówczas będzie wymagana spłata pożyczki.

Ta część programu może wydawać się trochę restrykcyjna. Kto mieszka w Kanadzie w jednym domu przez 20 lat? Co się stanie, jeśli będziemy chcieli zmienić dom po pięciu latach? To jest zupełnie proste i możliwe. Otóż jeśli ktoś kupi dom teraz za 330.000 dol. i po pięciu latach sprzeda ten dom za 400.000 dol., to wówczas będzie musiał spłacić 20.000 dol. pożyczki oraz 5 proc. z przyrostu wartości nieruchomości. W tym przykładzie dom nabrał na wartości 70.000 dol., czyli 5 proc. z tej sumy to 3500 dol. Nasza całkowita spłata wyniesie więc 23.500 dol. plus kilkaset dolarów opłat skarbowych. Jeśli popatrzymy na to właściwie, to i tak jest to dobry biznes. Dzięki pożyczce z tego programu mogliśmy w ogóle zakupić nieruchomość. 20.000 dol. i tak nie było nasze, a pożyczenie takiej sumy na pięć lat za 3500 dol. to bardzo mała "kara", a prawie 50.000 dol. pozostaje nam w kieszeni.

Moim zdaniem, program ten może być jedynym wyjściem dla wielu "chcących zostać właścicielami".

Inne koszty, które mogą wystąpić

* Depozyt (minimum 5000 dol.)
* Home inspection fee
* Lawyer's fees
* Land Transfer Tax

Zainteresowani tym programem powinni najpierw złożyć pełną dokumentację i aplikację do Region of Peel. Aplikacje są rozpatrywane według kolejności zgłaszania i pożyczki są udzielane do wyczerpania puli przeznaczonej na ten program. Wczoraj sprawdzałem, czy są jeszcze "dostępne pieniądze", i potwierdzono mi, że TAK. Zwykle po złożeniu aplikacji odpowiedź i wstępne zatwierdzenie są udzielane w ciągu 30 dni biznesowych.

"Home in Peel Affordable Ownership Program"

Fizycznie jest zlokalizowany pod adresem: 7120 Hurontario St., Mississauga, ON L5W 1N4.

Adres do korespondencji: Region of Peel – Human Services, PO Box 634, RPO Streetsville, Mississauga, ON L5M 2C2. Tel. 905-791-7800 ext. 3589.

Na zakończenie chciałbym jeszcze wrócić do innego aspektu "Affordable homes". Na początku tego roku pisałem o "down sizing", czyli o zamianie domów , które są często już za duże dla aktualnych potrzeb rodzinnych oraz zbyt drogie w utrzymaniu ze względu na malejące dochody. Temat ten jest szczególnie istotny dla ludzi przechodzących na emeryturę. Chciałem po prostu podzielić się ostatnimi doświadczeniami z takich poszukiwań.

Ubiegłe dwa weekendy spędziłem dużo czasu w rejonie Brantford i Woodstock. Miałem okazję odwiedzić około 15 domów w cenach (i tu proszę o uwagę) od 280.000 do 350.000 dol. Wszystkie te domy były parterowe z podwójnym garażem i nie starsze niż 15 lat. Wiele z nich miało potencjał na dodatkowy apartament. Podobne domy w Mississaudze byłyby minimum dwukrotnie droższe. W Toronto prawdopodobnie trzykrotnie droższe.

Moim zdaniem, ci z Państwa, którzy są albo wybierają się na emerytury i chcą spokojnie mieszkać i mieć dodatkowe środki pieniężne, powinni poważnie rozpatrzyć opcję zamiany obecnego domu w GTA, który pewnie będzie wart pomiędzy 600.000 a 800.000 dol., na dom znacznie tańszy, ale za to pewnie znacznie lepszy w bardziej spokojnym miejscu, lepiej dostosowanym do potrzeb ludzi w wieku emerytalnym. To właśnie miałem na myśli, pisząc o "Affordable homes".

Zainteresowanych zapraszam do dzwonienia do mnie pod numer 905-278-0007.

Tylko taka uwaga na zakończenie. To, co dziś musimy zapłacić za małe jednosypialniowe condo w Toronto (często bez garażu), wystarcza na zakup pięknego domu parterowego z podwójnym garażem w Brantford. To się nie mieści w głowie (można powiedzieć).

piątek, 10 lipiec 2015 22:59

Basen (28/2015)

Napisane przez

maciekczaplinskiPanuje powszechne przekonanie, że basen wpływa na podniesienie wartości nieruchomości. W rzeczywistości nie jest to prawdą. Liczne badania statystyczne potwierdzają, że większość Kanadyjczyków przywiązuje znacznie mniej wagi do posiadania własnego basenu niż na przykład dużej, wygodnej kuchni, ładnej, funkcjonalnej łazienki czy wykończonego basementu. Statystycznie wydajemy zdecydowanie więcej pieniędzy na te usprawnienia niż na budowanie basenu. Oczywiście wynika to często z naszych możliwości finansowych i tak zwanych priorytetów. 

Poważna renowacja kuchni wraz ze sprzętami gospodarstwa domowego potrafi kosztować tyle co wybudowanie basenu. Jeśli stać nas tylko na jeden wydatek, wiadomo, co zwykle wygrywa! Nasze panie kochają ładne kuchnie i w tym przypadku panowie muszą się dostosować. Zresztą warto wspomnieć o badaniach statystycznych, według których zainwestowane pieniądze w kuchnie zwykle zwracają się w 73 proc. i zdecydowanie podnoszą wartość domu, gdy pieniądze wydawane na basen zwracają się w 16 proc. i zdarza się, że posiadanie basenu może nawet utrudniać sprzedaż nieruchomości. Dotyczy to głównie domów w niższej kategorii cenowej, gdzie po pierwsze, basen może zajmować większość i tak małego ogródka, a po drugie – nowych potencjalnych właścicieli może być nie stać na dodatkowe koszty związane z utrzymaniem basenu, które w przeciętnym przypadku kształtują się na poziomie od 600 do 2000 dol. za sezon.
Największy wpływ na koszt utrzymania basenu mają koszty związane o ogrzewaniem wody. Czyli im bardziej gorące i dłuższe lato, tym mniej nas będzie kosztowało utrzymanie basenu. Kiedyś energia była tania i koszty ogrzewania były niskie.
Dziś to się zmieniło, a niestety w naszym klimacie podgrzewanie wody to jedyna szansa na przedłużenie sezonu "basenowego". W chwili obecnej – znakomitą alternatywą do ogrzewania gazem stają się systemy wykorzystujące energię słoneczną. Kiedyś te systemy były dość kosztowne – dziś inwestycja może zwrócić się w 3-5 sezonów.