Goniec

Register Login

Nieruchomości

czwartek, 13 październik 2016 23:10

Zmiany w pożyczkach

Napisane przez

maciekczaplinski        Rynek nieruchomości w tym roku przekroczył wszelkie rekordy. Średnia cena domów w dużych metropoliach wzrosła o 15 proc., a średnia cena domu w Kanadzie jest szacowana na 613.000 dol. To jest, z jednej strony, powód do radości dla właścicieli domów, ale jest to też duży problem dla tych, co chcą kupić dom – bo są one coraz mniej dostępne.

        Ceny nieruchomości są kontrolowane naturalnym rynkiem i dom jest tyle wart, ile ktoś za niego zapłaci, ale ponieważ została zachwiana ostatnio proporcja pomiędzy podażą a popytem – rząd federalny postanowił zainterweniować, by ten rynek trochę ostudzić. Wspomniałem tydzień temu bardzo krótko o tym. Dziś chciałbym wrócić do tego tematu.

        Pierwsza zmiana.

        Jak powszechnie wiadomo, wszyscy kupujący nieruchomości z down paymentem mniejszym niż 20 proc. muszą swoją pożyczkę (mortgage) ubezpieczyć. Ubezpieczenie to jest obowiązkowe, sprzedawane jest przez CMHC oraz dwie prywatne firmy ubezpieczeniowe. By zakwalifikować się na takie ubezpieczenie należało spełnić pewne wymagania finansowe. Oprócz dobrego kredytu, wszystkie wydatki związane z obsługą hipoteki oraz ogrzewania i podatków od nieruchomości nie mogły przekraczać 32 proc. dochodów brutto. Z tym że do kalkulacji banki mogły używać tak zwanego  obniżonego, „discounted” 5-letniego oprocentowania. Dziś na poziomie 2,5 proc. Od 17 października, by zakwalifikować się na ubezpieczenie, będzie używane w kalkulacjach oficjalne („posted interest”) 5-letnie oprocentowanie pożyczek, które jest dziś na poziomie około 4,6 proc. To znaczna różnica. Na przykład przy dochodzie rodzinnym 110.000 dol. rocznie, można było dostać mortgage do 700.000 dol. Według nowych zasad, spada to do 570.000 dol. To bardzo duża różnica i efektywnie wykluczy wielu z rynku. Według nowych zasad, GDS ratio nie może przekroczyć 39 proc. dochodów, a TDS ratio 44 proc.

        Zmiany te zostały wprowadzone z obawy, że nowi właściciele nie będą w stanie utrzymać nieruchomości w przypadku wzrostu oprocentowania pożyczek, co może nastąpić w każdej chwili, choć nikt tego tak naprawdę nie planuje.

        Druga zmiana.

        Nawet jak ma się więcej niż 20 proc. downpayment, można wykupić „mortgage insurance”. Stosuje się to często w przypadkach, kiedy kupujemy dom, ale nasz dochód jest trudny do udokumentowania. Banki, wiedząc, że udzielają pieniędzy i mortgage jest ubezpieczony, są bardziej elastyczne. Od końca listopada będą obowiązywały takie wymagania na tego typu pożyczki. Maksymalna amortyzacja 25 lat lub krócej. Maksymalna cena kupowanego domu 1 milion. Kupujący musi mieć dobry kredyt. Minimum 600 beacon score i dom taki musi być domem, w którym będzie kupujący mieszkał (no rental). Domy wartości ponad 1 miliona nie będą mogły być ubezpieczone. Rząd chce zmniejszyć ryzyko banków, utrudniając zakup drogich domów z małym downpayment.

        Trzecia zmiana.

        Dotychczas jak ktoś sprzedawał „prime residence”, czyli dom, w którym mieszkał, nie musiał zgłaszać do Revenue Canada tego faktu. Wszelki profit zrobiony na takim domu był praktycznie „tax free”, bo domy, w których mieszkaliśmy i zakwalifikowane jako „prime residence”, miały „tax exemption” .

        Według nowych zasad, „prime residences” ciągle będą zwolnione z podatku od przyrostu wartości, ale sprzedaż takiego domu będzie musiała być zgłaszana do Revenue Canada w okresie składania zeznań podatkowych. W ten sposób Revenue Canada będzie miało pewną kontrolę nad tym, ile razy i kto sprzedaje nieruchomość określaną jako „prime residence”. To posunięcie jest głównie skierowane przeciw tak zwanym „foreign investors” głównie z Chin, którzy kupują domy w Kanadzie często na podstawione osoby, które są podawane jako „rodzina” i które mają status „resident of Canada”, ale tak naprawdę nie byłyby w stanie kupić wielomilionowych domów. Spekulanci z zagranicy nagminnie kupowali drogie domy w Toronto i Vancouverze na „członków rodziny”, którzy tak naprawdę nie byli nawet w stanie zakwalifikować się na żaden mortgage. Pieniądze były przesyłane do Kanady jako „prezent” od wujka czy tatusia. Dom był kupowany za gotówkę. Jeśli taki inwestor kupił dom za 1 milion dolarów 3 lata temu, dziś jest on wart 1,5 miliona dolarów. Po sprzedaży nieruchomości nie tylko inwestor „wyprał” pieniądze (które często były wysyłane bez wiedzy urzędu skarbowego z jego kraju), ale ma jeszcze czysty i nieopodatkowany profit 500.000 dol. Taki proceder stał się bardzo powszechny i rząd postanowił go ukrócić.

        Posunięcie to może też ograniczyć „fliping” nieruchomości. Dotychczas wielu kontraktorów kupowało w jednym roku 2 – 3 domy do renowacji, które później sprzedawało z profitem bez potrzeby płacenia podatków. Niektórzy, bardziej wyrafinowani, kupowali nieruchomości na różnych znajomych w zamian za drobne korzyści finansowe. Było to łatwe, bo nie było potrzeby zgłaszania takich transakcji. Jeśli się okaże, że Revenue Canada zacznie sprawdzać bardziej, co się dzieje z „prime residences”, będzie wiele niemiłych niespodzianek.

        Czwarta zmiana.

        Nie będzie ona odczuwalna od razu, ale jeśli zostanie wprowadzona w życie, może znacznie utrudnić proces kwalifikacji na pożyczki hipoteczne.

        Rząd chce rozpocząć rozmowy z bankami na temat wspólnej odpowiedzialności za potencjalne problemy wynikające z niemożliwości spłacania pożyczek i ewentualne straty finansowe.

        W chwili obecnej ubezpieczenie jest pokrywane ze składek kupujących to ubezpieczenie, ale jest w 100 proc. gwarantowane przez rząd. Chodzi o to, że rząd chce przerzucić część odpowiedzialności za potencjalne straty na banki i instytucje finansowe. Jeśli to nastąpi, to banki będą bardziej ostrożne, komu udzielą pożyczki i na jakich zasadach. Może to też wpłynąć na wyższe oprocentowanie pożyczek, bo banki, wiedząc, że muszą zbudować potencjalnie „zapas” pieniędzy na wypłaty, będą je próbowały uzyskać od swoich klientów.

        Dostałem wiele zapytań, czy to jest „koniec” szalonego rynku. Ja tego tak nie widzę. Wykluczenie do pewnego stopnia zagranicznych inwestorów jest dobrym posunięciem, ale też nie można tylko ich oskarżać o wszystko złe. Do pierwszej zmiany (sposobu) kwalifikacji też się rynek szybko dostosuje i znajdą się sposoby obejścia zasad. Nie myślę, że będziemy mieli jakiekolwiek załamanie, natomiast wzrost cen o 10 czy 20 proc. nie jest zdrowy i myślę, że bardziej spokojny rynek będzie nam lepiej służył.

piątek, 07 październik 2016 00:01

Trwałość elementów domu (41/2016)

Napisane przez

maciekczaplinski        Wielu z nas kupuje domy używane. – Im starszy dom, tym więcej potencjalnie może być do „roboty”. Czy mógłbyś naświetlić, jaka jest żywotność poszczególnych składników domu, by nasi słuchacze mogli być ewentualnie przygotowani na być może czekające ich wydatki?

        Znajomość wieku domu jest niezwykle istotna. Wiedząc, ile lat ma dom, można z góry przewidzieć wiele problemów oraz być przygotowanym na pewne wydatki.

        Jeśli dom ma ponad 70 lat, to wiadomo, że dużym problemem będzie basement i ściany basementowe. W tamtych czasach basementy były nieużyteczne, a ściany były robione z kamieni zbieranych na polu lub wyciąganych z rzek. Po pierwsze, takie basementy były niskie, ale również nie było właściwej izolacji przeciw wilgoci, dlatego są często wilgotne.

        Domy te mają też zwykle przestarzałą instalację elektryczną, ogrzewczą czy wodną. W praktyce też nie mają żadnej izolacji cieplnej. Jeśli poprzedni właściciele nie zainwestowali w usprawnienia – taki dom może być prawdziwą puszką Pandory.

        Domy pomiędzy 50-70 lat mają podobne problemy, z tym że jest już lepiej, jeśli chodzi o fundamenty i basementy. Ciągle jednak są problemy z systemem elektrycznym, słabą izolacją cieplną, często przestarzałym systemem ogrzewczym.

        Domy 40-60 lat – są zwykle bardzo solidne (szczególnie jak są z cegły) i zwykle basementy są wysokie i dobrze zaizolowane – ciągle jednak mają słabą odporność na mrozy – są zimne. Dopiero od kiedy wprowadzono powszechnie w Kanadzie system budowania z drewna, gdzie wkłada się izolację pomiędzy studs – a okłada się dom cegłą lub sidingiem – odporność cieplna znacznie się poprawiła.

        Zasadniczo w ostatnich latach wraz ze wzrostem kosztów energii – przykłada się coraz większą wagę do energooszczędnego budowania.

        Domy do 5 lat zasadniczo powinny być bez problemów technicznych. Jest to w dużej mierze prawda, jeśli chodzi o żywotność poszczególnych składników domów. Niestety, w tym też czasie wychodzi najwięcej usterek wynikających z błędów wykonawczych lub z prostej grawitacji. Budynek zwykle osiada i potrafią w tym czasie pękać na przykład ściany w piwnicach. W domach, w których piwnice były wylewane w okresie wiosny i jesieni – problem ten jest rzadszy niż w tych, które były kopane i wylewane w czasie mrozów.

        Domy od 5 do 10 lat zwykle mają również mało problemów.

        W domach od 10 lat wzwyż mamy coraz częściej potrzebę wymiany i napraw różnych składników.

        W domach ponad 15 lat musimy liczyć się z takimi naprawami, jak dach, piec, okna itd.

        Jeśli planujemy w jakimś domu pozostać na dłużej, ma wiele sensu wymiana oryginalnych elementów na nowe – poważnie trzeba zastanowić się nad ich jakością. Często mała różnica w cenie daje nam znacznie wyższą jakość.

        Należy pamiętać, że często na żywotność poszczególnych elementów domu ma wpływ ich właściwa instalacja oraz właściwa pielęgnacja! Znajomość żywotności niektórych elementów domu jest istotna, bo pozwala nam zaplanować wydatki. Porozmawiajmy o kilku zasadniczych składnikach każdego domu:

        Zacznijmy od pieców. Piec gazowy typowo wytrzymuje 15 do 25 lat, a cena nowego pieca wynosi od 2000 do 4000 tysięcy dol. Piec olejowy odpowiednio wytrzymuje 15 do 30 lat, a cena waha się od 3000 do 4500 dol.

        Następnym ważnym składnikiem są pokrycia dachowe.

        Standardowe dachówki asfaltowe wytrzymują od 12 do 15 lat; lepszej jakości mogą wytrzymać od 15 do 25 lat, a najwyższej jakości nawet od 35 do 40 lat. Są to nominalne wytrzymałości i czasami praktyka odbiega od teorii. Na żywotność dachówek wpływa bardzo wiele czynników, jak wentylacja dachu, kąt nachylenia, kolor, ilość drzew itd. Dachówki drewniane zwykle wytrzymują od 15 do 20 lat, choć nominalnie zakłada się, że wytrzymują dłużej. Dachówki cementowe wytrzymują 40-50 lat, a ceramiczne nawet dłużej. Pokrycie z łupku może wytrzymać nawet 100 lat i równie żywotne jest pokrycie z miedzi. Trudno się jednak spodziewać w Kanadzie, gdzie ludzie przeciętnie żyją w jednym domu nie dłużej niż 5-10 lat, by ktoś inwestował w pokrycie z miedzi, dlatego większość domów ma „tanie” pokrycie z papy.

        Żywotność okien i ich trwałość zależy od konstrukcji. Wiele okien po 20-30 latach nadaje się do wymiany. Okna drewniane, jeśli nie są odpowiednio zabezpieczane, potrafią popsuć się nawet szybciej! Popularne obecnie okna z plastiku (winylu) powinny być bardziej żywotne i ich nominalna wytrzymałość może nawet sięgać 30-50 lat.

        Rynny spustowe – często jeśli są z normalnej blachy – po 20 latach zaczynają mieć dziury. Obecnie coraz częściej mamy rury spustowe robione z aluminium oraz plastiku. Elementy zewnętrzne, na przykład drewniany siding, jeśli nie jest pielęgnowany – po 20 latach może być do wymiany.

        Kuchnie zwykle po 15 latach nadają się do wymiany, to samo dotyczy łazienek.

        Jak określić wiek domu, który oglądamy?

        Osoba z doświadczeniem potrafi ocenić wiek domu z dużym przybliżeniem prawie na pierwszy rzut oka. Często jednak określenie wieku domu wymaga trochę pracy detektywa. W określeniu wieku oglądanego domu może pomóc nam:

        Znajomość konstrukcji i sposobu budowania w różnych okresach;

        Data instalacji pieca gazowego – jeśli jest on od nowości w danym domu;

        Data instalacji Hot Water Tank (jeśli jest oryginalny);

        Data wybita na uszczelkach aluminiowych w oknach i drzwiach;

        Data na liczniku elektrycznym oraz rodzaj przewodów elektrycznych;

        Naklejka z New Home Warranty Program najczęściej umieszczana na tablicy elektrycznej;

        Data na denku od toalety (to zabawne, że niektóre toalety wytrzymują 50-60 lat);

        Data na płytach chodnikowych wokół domów (szczególnie w nowszych osiedlach);

        Data na elementach drewnianych domu (najczęściej „floor joint”);

        Data na survey (niestety nie zawsze jest dostępny);

        Czasami można sprawdzić datę produkcji sprzętów domowych (zakładając, że nie były wymieniane od początku).

        Wiek można określić również poprzez styl budowania, rodzaj cegły oraz cały szereg składników budowlanych. Agent z doświadczeniem będzie orientował się również, kiedy było budowane dane osiedle, a zwykle domy na tym samym osiedlu są w tym samym wieku.

czwartek, 29 wrzesień 2016 23:47

„Title Insurance”

Napisane przez

maciekczaplinski        „Title Insurance” – pełna nazwa w Kanadzie – „First Canadian Title Insurance”. Jest coraz bardziej popularna forma ubezpieczenia, która moim zdaniem jest ogromnie przydatna i bardzo ważna. Ponadto w stosunku do ważności i benefitów jest relatywnie tania bo jej jednorazowy koszt wynosi około 500 dol. dla domów w cenie około 500.000 dol.

        Ale zacznijmy od początku! Dlaczego potrzebujemy „Title Insurance”?

        W teorii, kupujący nieruchomość oraz pożyczające pieniądze na jej zakup banki w chwili zamknięcia transakcji – oczekują, że nieruchomość pod względem prawnym nie będzie miała żadnych defektów. Czyli że jesteśmy jedynymi właścicielami, że nie ma żadnych nie wyrejestrowanych długów na nieruchomości. Jest to teoretycznie gwarantowane poprzez prawników w dokumencie nazywanym „Certificate of Title”. W praktyce jak wiemy nikt nie jest ideałem i pomimo najlepszych starań ze strony prawników czy Land Registry Office – błędy się zdarzają. Może się na przykład okazać, że prawnik robiąc swoje dochodzenie przeoczy stary zarejestrowany mortgage lub niezapłacone i niewyrejestrowane długi zarejestrowane na nieruchomości. Nawet jeśli jest to oczywisty błąd prawnika, który ma oczywiście własne ubezpieczenie zawodowe – to wyegzekwowanie strat i sądzenie się z prawnikiem na własny koszt, nie udało się zbyt wielu normalnym ludziom! Jest to tylko jeden z przykładów, dlaczego warto wykupić „Title Insurance”.

        Inne problemy to problemy wynikające z braku aktualnego „survey”. Często się zdarza, szczególnie w przypadku kiedy dom zmieniał ręce wiele razy, że „survey” został dawno zagubiony. Również zdarza się, że starsze „surveys” – wykonane wiele lat temu, nie są tak dokładne jak wykonywane obecnie. Zdarza się już po fakcie czyli po przejęciu nieruchomości –  że na przykład dom jest posadowiony za blisko do nieruchomości sąsiada w niezgodzie z przepisami urbanistycznymi. W przypadku jeśli ktoś ma wykupiony „Title Insurance” – koszty wynikające z tych problemów są pokrywane przez firmę ubezpieczeniową!

        Innym z bardzo ważnych powodów, dlaczego warto mieć to ubezpieczenie, to choroba naszej cywilizacji – czyli oszustwa! Jak być może Państwo wiedzą – prawie 100 proc.transakcji jest obecnie zamykanych i rejestrowanych elektronicznie, czyli poprzez Internet. Zdarzyło się wielokrotnie, że nieuczciwi ludzie zajmujący się tym procederem – rejestrowali pożyczki na nieruchomościach niczego niepodejrzewających właścicieli – kasując dużą gotówkę bez wiedzy właścicieli! Jak dochodzić swoich praw, jak udowodnić, że to nie my pożyczaliśmy pieniądze pod zastaw naszego spłaconego domu!!! Niestety, bez ubezpieczenia – wszelkie koszty są naszym problemem!

        To, o czym słyszymy coraz częściej – podszywanie się pod czyjąś osobowość (oszustwa) – dzięki łatwości podrabiania dokumentów jest też coraz łatwiejsze! Tak naprawdę kupując dom – nie zawsze wiemy, że sprzedający mają do tego prawo! To mogą być ludzie, którzy podszywają się pod właścicieli, którzy mogą być na przykład poza granicami Kanady. Po przekazaniu pieniędzy – które szybko znajdą się „off shore” – kto będzie płacił za pożyczkę, która nie tylko nie dała nam wymarzonego domu, ale jest niestety naszą odpowiedzialnością! Wykupienie ubezpieczenia – zabezpiecza Państwa w tych przypadkach.

        Inny przykład – zarejestrowane wyroki sądowe przeciwko zakupionej nieruchomości – bez ubezpieczenia – mogą być bardzo kosztowne – z ubezpieczeniem – poniekąd stają się nie naszym problemem.

        Kolejny przykład to niepłacone „Property Tax” – jeśli prawnik przeoczy zaległe podatki miejskie i niekoniecznie musi to wynikać z jego błędu – to niezapłacone podatki stają się problemem nowych właścicieli, a miasto jest bezwzględne w ich ściąganiu! Mając ubezpieczenie, ten problem jest rozwiązywany przez „Title Insurance”.

        Utrata wartości nieruchomości na skutek fizycznych zmian. Jeden z moich klientów zakupił dom z ładnym dużym „porch”, który, jak się okazało, był wybudowany bez pozwolenia i w dodatku niezgodnie z wymogami bezpieczeństwa i musi ten „porch” usunąć na żądanie miasta. Na szczęście „Title Insurance” w dużej części zwraca mu wartość „porchu”, który musi on usunąć, tak więc ma szanse jego dobudowy z pieniędzy z ubezpieczalni.

        Reasumując – pomimo że w Kanadzie prawnicy są odpowiedzialni za prawne sprawdzenie nieruchomości – warto pamiętać, że za relatywnie nieduże pieniądze możemy spać spokojnie, kupując nieruchomość, nawet jeśli nasz prawnik popełni błąd!

        Moim zdaniem – „Title Insurance” to są to jedne z najlepiej wydanych pieniędzy w procesie nabywania nieruchomości.

        First Canadian Title Insurance jest w Kanadzie od 1991. Co roku coraz więcej nowych właścicieli nieruchomości korzysta z tego ubezpieczenia – i w mojej opinii – to ubezpieczenie powinno być obowiązkowe!

piątek, 23 wrzesień 2016 15:22

Co się dzieje na rynku wynajmu?

Napisane przez

maciekczaplinski        Dla wielu jest to zaskoczeniem, ale rynek wynajmowania condominium jest już dosłownie rozpalony do czerwoności. Miałem  okazję doświadczyć tego osobiście, pomagając ostatnio młodym ludziom, którzy nie byli jeszcze w stanie kupić mieszkania. Podchodziliśmy do czterech ofert, zanim wreszcie udało nam się zostać szczęśliwymi wybranymi.

        Skąd to się bierze?  Jest kilka powodów wpływających na to.

        • Gwałtowny wzrost cen nieruchomości spowodował, że szczególnie młodzi ludzie muszą odłożyć zakup własnego miejsca na okres nieokreślony. Często wiąże się to z brakiem właściwego „down payment” czy po prostu niemożliwością zakwalifikowania się na nowe, wyższe ceny.

        • Tak zwani „Millenials”, czyli młodzi ludzie urodzeni w latach 90. ostatniego wieku, nie chcą mieszkać w starego typu apartamentach – szukają nowszych budynków, z dobrym zapleczem rekreacyjnym i socjalnym. Ludzie ci mają często dobre prace i mogą zapłacić za condo około 1600 dol. miesięcznie, ale również często decydują się na tak zwane „shared accomodation”, by być wreszcie na „swoim” i z dala od kontroli rodziców.

        • Wielu ludzi, którzy sprzedali nieruchomości w nadziei na znalezienie idealnego domu – zostali postawieni w sytuacji, że nie mogą nic kupić i muszą wynajmować.

        • Wielu lokatorów, których umowy na wynajem się kończą, jest zmuszonych do szukania nowych miejsc, bo ich „landlords”, wiedząc, że ceny za wynajem poszły w górę, nie przedłużą im umów. Nagle na rynku pojawiła się spora grupa ludzi zdesperowanych, by mieć dach nad głową, i gotowa płacić znacznie więcej niż ceny wywoławcze.

        Powoduje to, że znaczna liczba wystawionych do wynajmu mieszkań otrzymuje 2-6 ofert i cena, za które są one wynajmowane, często jest wyższa. Dotyczy to prawie 25 proc. oferowanych obecnie mieszkań. Ceny wzrosły od zeszłego roku o 6,8 proc. za takie samo mieszkanie. To, co rok temu wynajmowane było za 1400 dol., dziś wynajmuje się za 1500-1550 dol.

        Zauważalny jest też wzrost liczby wynajętych „unitów” poprzez system MLS o 25 proc. od ostatniego roku. świadczy to o tym, że rynek zakupu w stosunku do wynajmowania został zachwiany. Wielu ludzi nie jest obecnie w stanie kupić i musi wynajmować.

        Ale czy jest to prawda? Myślę, że w wielu przypadkach jest to krótkowzroczność. Dzisiaj w okolicy SQ1 w Mississaudze – średnia cena za wynajem mieszkania o powierzchni 650 stóp kw. wynosi 1600 dol. średnia cena zakupu wynosi 280.000 dol. Przy 5 procentach wpłaty całkowite opłaty razem z „maintenance” na poziomie 450 dol./mies. i podatkiem 200 dol./mies. wyniosą 1689 dol. Tylko 89 dol. więcej niż wynajem! Z tym że co miesiąc prawie 670 dol. idzie na spłatę „principle”. Jak ktoś się logicznie zastanowi, mieszkamy za 1000 dol. miesięcznie „na swoim”, jeśli kupimy mieszkanie, a za 1600 dol. na miesiąc, jeśli je będziemy wynajmować. Rachunek jest oczywisty.

        Warto zastanowić się, jak taka trochę nienormalna sytuacja przekłada się na inwestowanie w zakup condominium na wynajmowanie?

        W związku z tym, że ceny za wynajmowanie są obecnie wyższe, opłaca się zainwestować w apartamenty (szczególnie te bardziej luksusowe), bo zwrot na zainwestowanych pieniądzach jest lepszy.

        Posłużę się przykładem. Jeśli kupimy mieszkanie jednosypialniowe za 280.000 dol., damy na „down payment” 20 proc., to wynosi to 56.000 dol.  TO TA SUMA  (56.000) JEST NASZą INWESTYCJą.  Czyli licząc nasz profit, musimy patrzeć, ile zwrotu przynosi nam ta zainwestowana suma.

        Jeśli założymy miesięczny czynsz na poziomie 1600 dol., to rocznie daje nam to 19.200 dol. Po odjęciu podatku od nieruchomości (2800 dol.), ubezpieczenia (150 dol.) oraz „maintenance” (4200 dol.), nasz dochód wyniesie 12.050 rocznie.

        Wymagana spłata hipoteki, bazując na obecnych oprocentowaniach, wyniesie 12.120 dol. rocznie, czyli nasz roczny deficyt wyniesie tylko 70 dol.

        Czy tracimy? NIE, proszę pamiętać, że płacąc hipotekę, spłacamy „principal”. W tym przypadku nadpłata wyniesie 7566 dol. Jeśli odejmiemy nasz deficyt 70 dol., to nasz NET PROFIT wyniesie 7519 dol. rocznie, co oznacza, że inwestycja (nasz „down payment”) 56.000 dol. daje nam zwrotu 7519 dol., czyli 13,4 proc. w skali roku!!!!!

        Jest jeszcze bonus! Należy uwzględnić przyrost wartości nieruchomości. Jeśli nawet założymy skromne 3 proc. w skali roku, to będzie to około 8400 dol. rocznie, czyli biorąc pod uwagę „cash flow” ze spłaty hipoteki i przyrost wartości, daje to razem około 15.919 dol. rocznie, czyli na zwrot na zainwestowanych pieniądzach (56.000 dol.) aż 28 proc.

        Czy są lepsze i bardziej bezpieczne inwestycje? Myślę, że bardzo niewiele.

piątek, 16 wrzesień 2016 00:22

First time buyers (38/2016)

Napisane przez

maciekczaplinski        Według prawa, osoba, którą określamy jako „first time buyers”, to jest taki kupujący, który w okresie ostatnich pięciu lat nie miał nieruchomości na własność na terenie Kanady. Czyli jeśli ktoś był właścicielem domu, ale było to ponad pięć lat temu i od pięciu lat nie posiada nieruchomości – to wówczas jest on (ona) zaliczany (a) do tej kategorii.

        Niestety, jeśli nieruchomość kupuje para (małżeństwo), to by zostać zaliczonym jako „kupujący po raz pierwszy” – oboje nie mogli mieć nieruchomości w ostatnich pięciu latach.  Jest to, moim zdaniem, trochę krzywdzące – bo przynajmniej powinni być uprawnieni do połowy benefitów. Ale przepisy są takie, jakie są.

        Jakie są benefity i przywileje dla kupujących po raz pierwszy?

        Nie ma ich zbyt wiele. Pierwszy to ulga w płaceniu Land Transfer Tax. Jak pewnie wszyscy wiedzą, w chwili zakupu każdej nieruchomości w Ontario musimy zapłacić specjalny podatek nazywany Land Transfer Tax. Dodatkowo na terenie GTA płacony jest podobny podatek – nazywany Toronto Land Transfer Tax. Nie będę opowiadał, jak jest on naliczany, ale nie są to małe pieniądze (około 1,5-2 proc. ceny zakupu). Kupujący po raz pierwszy są zwolnieni z płacenia pierwszych 2000 dol. w przypadku ontaryjskiego Land Transfer Tax i pierwszych 3225 dol.,  jeśli zakupiona nieruchomość jest na terenie GTA i byłaby objęta torontońskim Land Transfer Tax.

        Drugi przywilej to możliwość użycia środków zgromadzonych na RRSP na down payment przy zakupie pierwszego domu. Z tym że nie jest to bez ograniczeń. Owszem, można wyjąć do 20.000 dol. na osobę, czyli łącznie 40.000 dol. na parę, ale pieniądze te należy później zwrócić na fundusz RRSP w ratach rocznych rozłożonych na 15 lat. Jeśli któraś z rat zostanie pominięta, to jej odpowiednik zostanie dodany do naszych dochodów za dany rok.

        Benefitem tej opcji – czyli wykorzystania pieniędzy z RRSP na down payment – jest możliwość w pewnym stopniu kupna domu bez down payment. Jak to pracuje? Otóż wiemy, że minimalny wymagany down payment to 5 proc. Ale jeśli nie mamy tych pieniędzy, a mamy dobry kredyt, możemy pożyczyć pieniądze na RRSP z banku. Następnie po 90 dniach od momentu zdeponowania na koncie RRSP – możemy te pieniądze wyjąć i użyć ich na down payment. Owszem, pożyczkę na RRSP należy spłacać, ale w wielu przypadkach przy szybko rosnących cenach domów bardziej się to opłaca, niż zbieranie latami na down payment.

        Prawdziwym problemem dla kupujących pierwszy dom są obecnie ceny! Jak wiemy, ceny nieruchomości w ostatnich 2 – 3 latach wzrosły dramatycznie i nic nie wskazuje, by to się zmieniło. 3 – 4 lata temu można było kupić niezły dom wolno stojący w Mississaudze za 500.000 dol. Dziś taki sam dom kosztuje 650.000 dol.! Pamiętam czasy, kiedy zaczynałem pracę w real estate, 24 lata temu, że za taką sumę można było kupić posiadłość w Lorne Park lub bardzo dobry dom na Kingsway! średni dom wówczas kupowało się na poziomie 200-250 tysięcy i wielu kupujących po raz pierwszy nawet przy wyższym oprocentowaniu, mogło jako swój pierwszy dom kupić dom wolno stojący lub tak zwanego bliźniaka. Dziś – przy wysokich cenach, dla wielu kupujących po raz pierwszy jedyną alternatywą są condominia, które dziś kosztują tyle co kiedyś kosztowały domy. Dlatego rynek condominiów dziś przeżywa taki boom – bo praktycznie jest to jedyna alternatywa dla kupujących po raz pierwszy...

        Ale powstaje pytanie, czy to jest jedyna alternatywa i czy rzeczywiście zakup condominum to jest taki dobry pomysł?

        Zróbmy kilka wyliczanek.

        Jeśli kupimy condo (małe, około 650 stóp kw.) za około 250.000 dol. z 5-proc. down payment przy oprocentowaniu 2,8 proc. rozłożonym na 25 lat, to nasze opłaty za hipotekę, property tax oraz maintenance wyniosą około 1666 dol. miesięcznie plus około 100 dol. za hydro. Czyli około 1750 dol. miesięcznie.

        Czy jest lepsza alternatywa? Moim zdaniem tak. Jeśli kupimy semi dateched dom (bliźniak) za 500.000 dol., ale z tak zwanym rental potential, to nasze opłaty będą następujące. Zakładając ten sam procent i amortyzację oraz 5 proc. down payment. Załóżmy, że podatki wyniosą około 4000 dol. rocznie, a miesięczne koszty świadczeń (utilities) wyniosą 450 dol.

        Przy tych założeniach koszt utrzymania takiej nieruchomości wyniesie około 2983 dol. na miesiąc. To nie jest mało, ale jeśli za basement otrzymamy 1000 dol. miesięcznie, co jest zupełnie realne, to nasze własne opłaty za bliźniak z rental income i małe mieszkanko, za które płacimy sami, są prawie te same! Proszę pamiętać, że mówimy o jednosypialniowym mieszkanku o powierzchni około 600 stóp kw. w bloku bez ogródka, w którym maintenance jest poza naszą kontrolą – versus w końcu spory domek, w którym nasze mieszkanie będzie miało przynajmniej 1200-1500 stóp kw., 3 sypialnie i ogródek. W takim domu możemy mieszkać z rodziną przez wiele lat. W małym condo – bardzo szybko okaże się, że jest mało miejsca i nawet nie ma gdzie się spotkać z przyjaciółmi.

        Jest jeszcze jeden bardzo poważny plus takiego zakupu (semi z rental). Plus inwestycyjny! W końcu spłacając podobną sumę miesięcznie, budujemy equity od dwukrotnie wyższej sumy. Po latach płacenia, nawet jeśli ceny by stały w miejscu – dom będzie wart 500.000 dol. – condo połowę!

        Typ domu, który się idealnie nadaje do wynajmowania, to są najczęściej domy parterowe (raised bungalow) albo 4- lub 5-poziomowe backsplits. W niektórych przypadkach dolny unit może mieć lepszy dostęp i kontakt z ogrodem niż górny. Wówczas można rozważyć opcję wynajęcia górnego mieszkania nawet za 1500-1600 dol. miesięcznie i wówczas nasze opłaty za utrzymanie własnego domu będą niższe niż za wynajmowanie 1-sypialniowego mieszkania.

        Na marginesie jeszcze jedna uwaga.  Ponieważ ceny nieruchomości poszły znacznie w górę, coraz więcej ludzi zmuszonych jest do wynajmowania. Często się zdarza, że rodzice wynajmują jedno mieszkanie, a dorosłe dzieci płacą rent za inne. Przy dzisiejszych cenach jest to zwykle razem około 2500 do 3000 dol. miesięcznie.

        Czy nie lepiej byłoby w takiej sytuacji kupić taki dom, w którym mogą mieszkać pod jednym dachem dwie rodziny, i spłacać go razem? To jest na pewno lepsza opcja.

czwartek, 08 wrzesień 2016 23:25

Jakich błędów unikać, sprzedając dom (37/2016)

Napisane przez

maciekczaplinski        Sprzedaż domu to jest skomplikowany proces, w czasie którego można popełnić bardzo wiele błędów. Dziś chciałbym napisać tylko o niektórych. Jest to tylko ograniczona lista i błędów popełnianych przez sprzedających jest pewno znacznie więcej.

        Jak wiemy wszyscy, rynek jest niezwykle gorący i praktycznie wszystko się sprzedaje bez większych trudności, ale ciągle warto stosować się do pewnych zasad.

        • Próba wyeliminowania agentów real estate. Jest to jeden z największych błędów. Kupujący nie płacą „commission”, czyli chętnie zatrudniają agentów. Ponad 90 proc. kupujących podpisuje kontrakt na współpracę. Gdy agenci widzą domy sprzedawane prywatnie albo oferujące 1 dol. za serwis, omijają je z daleka. Domy listowane przez „Comfree” czy „Property Guys” sprzedają się tylko dlatego, że rynek jest gorący. Moim zdaniem, zatrudnienie agenta i oferowanie normalnego „commission” zapewnia szybką sprzedaż blisko ceny wywoławczej, a często znaczniej powyżej, ponieważ wszyscy agenci będą zainteresowani przyprowadzaniem kupujących i składaniem ofert. Im lepsza ekspozycja i współpraca z innymi agentami, tym wyższa cena i szybsza sprzedaż.

        • „Prywatne transakcje” – często reagujemy na prywatne oferty na naszą nieruchomość od ludzi pukających do naszych drzwi i oferujących „cash deal” bez płacenia wynagrodzenia dla agentów. Łapiemy się na to, bo oszczędzamy na wynagrodzeniu, ale często oferowana cena jest w praktyce znacznie poniżej wartości rynkowej. Niedawno spotkałem przypadek, kiedy sąsiad sprzedał sąsiadowi dom „prywatnie” o 150.000 dol. taniej niż wartość rynkowa, ale za to zaoszczędził aż 20.000 dol. na „commission”. Czy to dobry deal? Nie myślę!

        • Wprowadzanie domu na rynek, zanim jest gotowy do sprzedaży („in as is condition”). Często myśląc o sprzedaży, ustalamy sobie jakiś termin. W tym czasie często planujemy jakieś naprawy czy renowacje. Zdarza się, że z jakichś powodów nie są one zakończone. Mimo to wprowadzamy dom na rynek, pomimo że jeszcze prace są niezakończone. Nie ma nic gorszego jak sprzedawać dom niewykończony. Dom, w którym gołym okiem widać, że dach, piec czy kuchnia muszą być wymienione, powoduje, że kupujący natychmiast chce uzyskać obniżkę ceny, by zrekompensować wymagane remonty.

        Oczywiście ta zasada nie dotyczy takich lokalizacji, w których domy są kupowane z myślą o renowacji czy zburzeniu i budowie nowego domu. Tu działa tylko i wyłącznie zasada spekulacji.

        • Wprowadzanie do sprzedaży domów zagraconych i brudnych. Czysty i uporządkowany dom sprzedaje się znacznie lepiej niż dom brudny i zagracony. Inwestycja w wynajęcie magazynku na nadmiar mebli oraz dobrą farbę bardzo się opłaca.

        • Dom przeinwestowany w stosunku do okolicy. Czasami remontując lub rozbudowując dom, nie myślimy o sprzedaży oraz zapominamy o wartości rynkowej sąsiednich domów. Złote klamki w okolicy Finch i Jane na pewno są złą inwestycją. Chyba że ktoś jest bardzo bogaty i mu nie zależy na pieniądzach.

        • Wycena domu na podstawie „ile chcemy zarobić”, a nie na podstawie realnej ceny rynkowej. Możemy wystawić dom na sprzedaż nawet za najbardziej nierealną cenę. Natomiast cena, za jaką dom się sprzeda, jest dyktowana przez realia rynku i sytuację rynkową. Dzisiaj, ponieważ mamy rynek sprzedających, często nawet domy wystawione powyżej tego, co dyktuje rozsądek – sprzedają się. Z tym że nadmiernie zawyżona cena zniechęca kupujących nawet do próbowania oferty, co prowadzi do frustracji sprzedających. Często zaniżenie ceny powoduje kilka lub kilkanaście ofert!

        • Personalne zaangażowanie w sprzedaż domu. Należy pamiętać, że dom w chwili wystawienia na rynek przestaje być „domem”. Jest to towar, który należy jak najlepiej pokazać i jak najlepiej sprzedać. Dlatego zatrudniamy agentów, którzy wiedzą, jak rozmawiać z kupującymi. Umiejętność zachowania dystansu i niewdawania się w dyskusje z kupującymi jest bardzo istotna.

        • Ukrywanie problemów. Jeśli wiemy, że dom ma poważne problemy strukturalne albo techniczne, które zostaną wykryte zaraz, albo nawet kilka lat po przejęciu domu, nie należy takich spraw ukrywać. Wcześniej czy później to wyjdzie na światło dzienne, a wówczas koszty spraw sądowych urosną powyżej tego, co moglibyśmy załatwić poprzez odpowiednią formę ujawniającą problemy oraz być może małą obniżkę ceny.

        • Niesprawdzanie, jakie dodatkowe koszty wiążą się ze sprzedażą. Często myśląc o sprzedaży nieruchomości, jedynym wydatkiem, na którym się koncentrują sprzedający, jest wynagrodzenie dla agentów. Natomiast czasami koszty za zerwanie umowy z bankiem mogą być tak wysokie, że naprawdę nie warto tego robić. Takie „ukryte” koszty powinny być sprawdzone i potwierdzone zawczasu.

        • Domy, które nie mają wyglądu czy charakteru. Pierwsze wrażenie jest bardzo istotne. Często przygotowując dom do sprzedaży, koncentrujemy się na wnętrzu, zapominając, że jeśli dom z zewnątrz wygląda źle – to być może nawet klient nie będzie zainteresowany oglądaniem wnętrz. To prawda, że dziś wszystko uchodzi, bo jest wielu kupujących i limitowana podaż, ale nawet przy takim rynku domy, które robią dobre wrażenie z zewnątrz, sprzedają się często powyżej ceny rynkowej.

        • Finansowe zachęty. Jak wspomniałem, na dzisiejszym rynku prawie wszystko sprzedaje się szybko i często blisko ceny wywoławczej. Ale są nieruchomości, które nie znajdują chętnych. W takich przypadkach zachęty finansowe mogą być bardzo pomocne. Wyższy procent dla „buyers broker”, oferta pokrycia kosztów prawnika, inspekcji domu czy „land transfer tax” to są typowe przykłady.

        • Efekt pierwszych dni. Gdy dom wchodzi na rynek po raz pierwszy, zwykle wzbudza najwięcej zainteresowania. Często w tym momencie dostajemy ofertę, która być może jest trochę niższa, niżbyśmy chcieli, ale często jest ona na tyle atrakcyjna, że warto by nad nią popracować. Czasami ignorujemy to, co jest prawie perfekcyjne, by później tygodniami czekać na coś równie dobrego. Ale na obecnym rynku warto czasami wstrzymać oferty na kilka dni, by dostać kilka w tym samym dniu. To zwiększa nasze szanse na dobrą cenę.

piątek, 02 wrzesień 2016 14:41

Czy depozyt jest konieczny?

Napisane przez

maciekczaplinski        Jednym z elementów każdej oferty w real estate jest depozyt. Jest to suma, jaką kupujący oferuje zdeponować na koncie firmy brokerskiej reprezentującej sprzedających w chwili zaakceptowania oferty. Taki depozyt, czyli zaliczka, jest koniecznym elementem kontraktu i bez zaliczki danej w określonym przepisami czasie umowa staje się nieważna. Jest zrozumiałe, że kiedy sprzedajemy naszą nieruchomość, a często w tym samym czasie kupujemy następną, chcemy, by kupujący od nas czuli się w jakimś stopniu związani umową i nie zmienili zdania w ostatniej chwili. Dlatego zaliczka (depozyt) jest takim zabezpieczeniem i dlatego z punktu widzenia sprzedających dobrze, by była jak ona jak największa.  Na przykład w GTA na dom wartości 500.000 dol. dobrze widziana minimalna wysokość jest na poziomie 20.000 dol. Oczywiście 50.000 dol. brzmi lepiej, ale często jest to nierealna suma, bo wielu kupujących nie dysponuje takim depozytem. Najczęściej jeśli zamieniamy domy, prawdziwe „equity” jest w domu, który zamieniamy, a nie na koncie bankowym. Oczywiście kupujący pierwszy dom z tak zwanym 5-proc. „down payment” też nie mają dużego pola manewru.

        Wysokość depozytu zależy też od lokalizacji. Na przykład daleko poza Toronto – depozyty są zwykle znacznie niższe. Ludzie znają się zwykle od lat i nie czują się zagrożeni. Ostatnio na przykład kupując dom dla klientów w Crystal Beach – wymagany depozyt wynosił 500 dol. Gdybym taki depozyt zaproponował w Toronto – byłaby kupa śmiechu i na pewno oferta przepadłaby już na wstępie.

        Wysokość depozytu zależeć też będzie od sytuacji, w jakiej kupujemy nieruchomość. Jeśli jest to normalna transakcja – to wówczas obowiązują standardy. Jeśli jednak mamy do czynienia z tak zwaną „multiple offer situation” – czyli kilka czy kilkanaście ofert na jeden dom, to wówczas depozyt jest jedną z form strategii kupna. Im wyższy,, tym lepszy. Dodatkowo najczęściej agenci mają w takiej sytuacji „bank draft” ze sobą, by pokazać gotowość do zawarcia oferty „tu i teraz”. Osobiście raz przeżyłem sytuację, kiedy mój klient tak bardzo chciał domu, który kupował, że jego depozyt był w wysokości ceny, którą oferował za dom. Czyli to naprawdę była „cash offer”. Taka sytuacja zdarza się jednak niezwykle rzadko

        Depozyt zwykle idzie do firmy, która sprzedaje nieruchomość, i jest umieszczany w „trust account”. Czasami jednak depozyt może iść bezpośrednio do prawnika sprzedających, który zamyka transakcję, lub innej wskazanej w umowie instytucji. Depozyt stanowi oczywiście część całej sumy, którą kupujący musi zapłacić za nieruchomość. Z depozytu też firma sprzedająca płaci „commission” dla agentów. Czyli jeśli wysokość depozytu przekracza wysokość wynagrodzenia dla agentów – nadwyżka jest zwracana sprzedającym. Jeśli jednak depozyt jest mniejszy niż całkowite wynagrodzenie dla agentów, to wówczas prawnik zamykający transakcję dosyła balans wynagrodzenia do firmy, która prowadzi sprzedaż.

        W normalnej sytuacji większość ofert ma warunki. Typowe to czas na załatwienie finansowania oraz zrobienie „home inspection”. Czas trwania takich warunków wynosi zwykle 5 dni biznesowych. Jeśli kupujący naszą nieruchomość postanowi się wycofać w tym czasie, to depozyt jest zwykle w całości zwracany kupującym bez żadnych potrąceń. By odzyskać pieniądze, kupujący muszą poprzez swojego agenta wysłać do sprzedających dokument nazywany „Mutual Release” i wówczas sprawa nabiera rozbiegu i depozyt jest zwracany.

        Jeśli jednak „wycofanie się z umowy” nastąpi w okresie, kiedy warunki zostały już usunięte, to sytuacja znacznie się komplikuje.

        Jak wspomniałem na wstępie – depozyt jest trzymany w firmie, która sprzedawała nieruchomość (najczęściej) na tak zwanym Trust Account.

        Jeśli kupujący wiedzą, że nie będą w stanie zamknąć transakcji, mogą poprzez własnego agenta (czasami prawnika) poinformować drugą stronę i zaproponować ugodę. Często w takiej sytuacji depozyt w części lub całości przechodzi na rzecz sprzedających i podpisuje się dokument nazywany „Mutual Release” – który zwalnia wszystkie strony od wzajemnych roszczeń i określa, jak depozyt jest dzielony. To jest bardzo „kulturalny” sposób załatwienia sprawy.

        Ważne jest też, jak szybko kupujący poinformują ludzi, od których zakupili nieruchomość, że nie są w stanie albo nie chcą przejąć nieruchomości. Jeśli nastąpi to zaraz na początku po zakupie i nadal jest czas, by nieruchomość wróciła na rynek i była sprzedana, to wówczas jest duża szansa, że spora część depozytu będzie odzyskana. Często jednak brak rozsądku prowadzi do przewlekłych negocjacji kończących się w sądach.

        Często kiedy straty poniesione przez sprzedających z powodu niedotrzymania umowy przez kupujących są bardzo znaczne i wysokość depozytu nie pokryje tych strat – sprawa jest kierowana do sądu i sąd zadecyduje o podziale depozytu lub ewentualnie zasądzeniu dodatkowych kosztów. Z tym że sprawy w sądach trwają latami i wcale nie zawsze ten, co ma rację, wygrywa sprawę. Taki jest niestety system prawny.

        Piszę o tym dlatego, by uświadomić potencjalnym kupującym, jak ważne prawne konsekwencje ma zawarcie umowy kupna i sprzedaży nieruchomości i jak znaczne konsekwencje finansowe mogą zaistnieć.  

        Jest jeszcze jeden waży element, kiedy pochopnie zrywamy transakcję. Nie tylko możemy utracić depozyt, ale agent, który was reprezentował przy zakupie, może wyegzekwować 2,5 proc. utraconego wynagrodzenia, jeśli udowodni, że decyzja o wycofaniu nie miała tak naprawdę podstaw.

sobota, 27 sierpień 2016 23:12

Czy „flipy” się opłacają

Napisane przez

maciekczaplinski        Określenie „flip” w real estate odnosi się zazwyczaj do szybkiej renowacji („make over”), która zamienia zniszczony dom czy condo w superczysty i gotowy do wprowadzenia obiekt marzeń. Ta szybka renowacja zwykle może być wykonana bez potrzeby oczekiwania na pozwolenie na budowę, gdyż głównie dotyczy elementów kosmetycznych domów.

        Jednym z mitów, które chciałbym na wstępie rozwiać, jest to, że wcale nie jest to takie proste i takie tanie, jak pokazywane jest to w licznych programach w telewizji.

        Po tym wstępie kilka spraw, na które należy zwracać uwagę w przypadku „flipów”.

        • Lokalizacja – najważniejszy element. Tu nie wolno popełnić błędu. To zawsze jest i będzie najważniejszy element we wszystkich zakupach nieruchomości. Powinniśmy wybierać możliwie najlepszą dzielnicę, w której ludzie chcą mieszkać. Nie warto tu oszczędzać.  Ale kupując nawet w dobrej dzielnicy, możemy popełnić błąd, nabywając nieruchomość na przykład wychodzącą na tory kolejowe, linię wysokiego napięcia czy autostradę.  

        • Typ domu, który kupujemy na „flip”. Zdecydowanie domy wolno stojące są lepszą inwestycją niż bliźniaki, townhouse’y czy condo. Powinniśmy skoncentrować się na remontach domów wolno stojących, bo możemy mieć na nich najlepszy zwrot nakładów. Remonty na przykład condominium – mają zwykle najmniejszą szansę powodzenia. Wybierając domy wolno stojące na „flip” też należy zwracać uwagę na wiele rzeczy. Jeśli planujemy dodanie drugiego piętra, to oczywiście domy parterowe są najlepszą alternatywą. Jeśli nie planujemy dobudowy – to należy wybierać dom, który jest wystarczająco obszerny, by można było w nim coś zrobić. Małe i ciasne domy – zwykle są trudne do odsprzedaży z dużym zyskiem.

        • Domy „bez stygmatu” – domów, w których na przykład uprawiano marihuanę – pomimo że można je dostać taniej – raczej bym nie polecał. To samo dotyczy domów po pożarze czy domów, gdzie popełnione brutalne morderstwo.

        • Budżet – wynika z prostej kalkulacji. Przewidywana cena sprzedaży minus zakładany profit, minus koszty sprzedaży, koszt projektu, koszt utrzymania domu w czasie renowacji. Mylnie przygotowany budżet – powoduje fiasko całej operacji. Cena przewidywanej sprzedaży powinna być realistyczna.

        • Cena zakupu versus cena sprzedaży – należy dokładnie wiedzieć, jaki maksymalnie zakres finansowy zrobionego domu będzie można uzyskać, dlatego szukamy domów, których nikt „nie chce”, bo są „kosmetycznie zaniedbane” – i przeciętna osoba ich nie kupi. Często są to domy sprzedawane przez ludzi starszych czy przez rodzinę zmarłej osoby.

        • Okazje – zwykle wszyscy uważają, że „power of sale” to okazja. Dziś  jest ich bardzo mało, bo zagrożony „power of sale” dom jest sprzedawany przez właścicieli. Natomiast sprzedaże spadkowe albo domy sprzedawane przez ludzi idących do domów starców – często są dobrą okazją.

        • Zakres prac – oczywiście wynika z budżetu – ale takie elementy domu, jak kuchnie i łazienki, zwykle się w tym muszą znaleźć. Dobra łazienka czy ciekawa kuchnia nie muszą kosztować fortuny. Proszę pamiętać, że pierwsze wrażenie się liczy najbardziej i często ludzie podejmują decyzję o zakupie domu w ciągu pierwszych 10 minut.

        • Czas – zła organizacja, która powoduje, że czekamy na materiały czy podwykonawców, kosztuje i często prowadzi do przekroczenia budżetu.

        • Dobór materiałów – poświęcenie czasu na szukanie dobrych materiałów po jeszcze lepszych cenach to jeden z najlepszych sposobów zarabiania. Można kupić ładne płytki ceramiczne za 5,00 dol. za stopę, ale jeśli kupimy podobne za 1.00 dol., to już mamy profit!  Każdy zaoszczędzony dolar pozostaje natychmiast w naszej kieszeni

        • Koncepcja całej renowacji – niestety, tu powstają największe problemy. Wiele osób, które zaczynają „flipy”, oszczędza na pomocy profesjonalistów od projektowania i myśli, że dom wystarczy pomalować i powiesić nowe szafki w kuchni, by zarobić pieniądze. Niestety, często jest to zrobione niezbyt gustownie i typowo. Klienci szukają czegoś bardzo unikatowego i dobrze zaplanowanego. I tu pomoc specjalistów jest bardzo przydatna.

        • Konsekwencja w wykonanych pracach – często obcinając koszty – wymieniamy pewne elementy, oszczędzając błędnie na innych. Na przykład ostatnio widziałem renowację w kuchni, w której owszem, zmieniono szafki i blaty, ale pozostawiono stare ohydne płytki podłogowe. Wyglądało to bardzo źle! Inny przykład to łazienki, w których każdy element czy kran są w innym stylu, bo były „on sale”.

        • „Staging” – coraz częściej pojawia się tendencja to urządzania domu wystawionego na sprzedaż specjalnie dobranymi meblami i dodatkami, by stworzyć wrażenie przytulności. Urządzony dom (ale nie zagracony) – prezentuje się znacznie lepiej niż pusty. Potencjalni kupujący widzą siebie w takim domu i dużo szybciej podejmują decyzję. Warto wydać na „staging” pieniądze, bo zwykle takie domy sprzedają się szybciej i drożej. Nie oznacza to, co często widziałem, że wstawimy stare meble pozbierane z różnych miejsc i to uznamy za „urządzony dom”. W takim przypadku, lepiej tego nawet nie robić.

        Czy należy bać się „droższych” nieruchomości na „flip”?

        Uważam, że nie. Tanie finansowanie, jakie mamy obecnie, powoduje, że nie należy się bać wydać trochę ekstra. Często powodem, dlaczego nie inwestujemy we właściwy dom (odpowiednio drogi), jest obawa przed ceną. Jeśli pomyślimy o tym w ten sposób, że ekstra 100.000 dol. w pożyczce na rok kosztuje tylko 3000 dol. w oprocentowaniu, co może zabezpieczyć nam lepszy obiekt do renowacji. Ten koszt może być bardzo opłacalny. Natomiast dobra lokalizacja może dać nam ogromny zwrot!

        Ostatnia uwaga! Przestrzegam przed „fake flips”. Bardzo często widzę, że chciwi inwestorzy robią szybką renowację tylko na efekt. Nowa kuchnia, granitowe blaty, stainless steel appliances, laminat i tanie szafki kuchenne plus farba. Ale jak się dobrze przyjrzymy, to okna, dach, piec czy inne ważne elementy domów są nietknięte! Proszę się nie dać nabrać!

        Jak zawsze zapraszam do współpracy. Proszę korzystać z mojego doświadczenia w tej dziedzinie. Konsultacje są bezpłatne, a często mogą Państwu pomóc uniknąć kosztownych błędów.

maciekczaplinski        Często kupujemy nowe domy z planów bezpośrednio od „buildera”. Czy ktoś się zastanawiał, jaki jest benefit dla kupujących, gdy nabywają domy i mieszkania z planów za pośrednictwem agenta real estate, zamiast bezpośrednio?

        Tych benefitów jest bardzo wiele:

        • Nasz serwis jest bezpłatny dla kupujących, bo płaci nam builder. I czy klienci kupią z naszą pomocą, czy bezpośrednio od buildera, to cena jest dla nich ta sama. Czy warto w takim razie zrezygnować z pomocy kogoś, kto ma doświadczenie w tym procesie i samemu wyważać otwarte drzwi?

        • Pierwszeństwo dostępu do wielu projektów. Builderzy często zapraszają wybranych agentów do sprzedaży na zasadzie pierwszeństwa jako „Platinium Agents” lub „VIP Agents”, zanim jeszcze projekt jest oferowany publicznie. Wówczas są najlepsze ceny i najlepsze mieszkania do wyboru. Wielu klientów, którzy skorzystali z naszej pomocy na tym etapie, zarobiło dużo pieniędzy. Niedawno był oferowany w Port Credit projekt „Nola”, który nawet nie trafił do publiczności, bo wszystkie mieszkanie sprzedali VIP agenci.

        • Umiejętność wyboru właściwej inwestycji. W GTA powstają setki projektów, ale nie wszystkie mają duży potencjał dla inwestorów. My umiemy wyselekcjonować te, które szybko się sprzedadzą i nabiorą wartości. Przykłady to „Adress on High Park”, „Evolution” czy „On the GO Mimico”. Ceny wzrosły tam o dziesiątki tysięcy dolarów.

        • Specjalne oferty. We wstępnych fazach sprzedaży, zanim projekt dostępny jest publicznie deweloper, by ruszyć sprzedaż, oferuje specjalne bonusy. Czasami jest to bezpłatny parking, locker czy lepszy „design package”. Tak było w On the GO Mimico. Dziś kupujący muszą zapłacić 40.000 dol.  za parking. Z nami był on FREE.

        • Dodatkowe zachęty. Często oprócz tego dodatkowo jesteśmy w stanie wynegocjować na przykład bezpłatną opcję przepisania mieszkania przed jego przejęciem („assigment”) czy postarać się zagwarantować, jakie będą maksymalne dodatkowe koszty zamknięcia („cap on builder closing cost”).

        • Nasza znajomość procesu i przepisów przy zakupie nowych mieszkań pozwala naszym klientom na zakup bez stresu.

        • Pomoc w zasugerowaniu prawników, którzy wiedzą, jak czytać bardzo obszerne umowy sporządzane przed deweloperów, i ewentualnie mogą uchronić nas od złego zakupu.

        • Pomoc w uzyskaniu  „mortgage approval”  z długim zamknięciem, jaki jest wymagany przez deweloperów. Nie wszyscy bankierzy chcą to robić – my znamy kilku, którzy będą bardzo pomocni.

        • Pomoc w odzyskaniu HST – to jest bardzo typowe, kiedy sprzedajemy „investment property” zaraz po przejęciu.

        • Umiejętność czytania planów i pomoc we właściwym wyborze. Nasze doświadczenie architektów jest tu też bardzo pomocne. Dzięki temu możemy wybrać  takie  mieszkania, które wiemy, że się będą dobrze odsprzedawały i są funkcjonalne.

        Mogę oczywiście wymienić wiele innych zalet współpracy z agentami, ale mam nadzieję, że te, które już wymieniłem, przekonają Państwa, by do nas dzwonić i prosić o pomoc. Ale jest jedna bardzo ważna sprawa, którą muszę tu poruszyć i podkreślić. Często szukają Państwo mieszkań na stronach różnych deweloperów na własną rękę i nie ma w tym nic złego, ale tam często pada pytanie, czy pracujecie z agentem real estate. Musicie zaznaczyć, że TAK i czasami podać nazwisko agenta, by mógł on was reprezentować. To jest ważne, bo jak tego nie zrobicie za pierwszym razem – agent będzie wykluczony z procesu. Czasami jeżdżą Państwo po salonach sprzedaży domów czy condominiów. Ta sama sprawa – proszę na pytanie, czy pracujecie z agentem, odpowiadać TAK. Cena zakupu będzie ta sama, ale benefity ze współpracy, o których pisałem, nie przepadną. To takie proste. Powiedzieć TAK i wpisać nazwisko agenta.

        Często klienci pytają mnie, czy ich depozyt na zakup z planów jest bezpieczny?

        To zależy, jakiej jest wysokości. Kupujący nowy dom ma gwarancję, że depozyt do 40.000 dol. jest zabezpieczony dla tak zwanych freeholds i do 20.000 dol. dla condominium. Kupujący condominiów ma dodatkową gwarancję wynikającą z Condominium Act, na dodatkowe 20.000 dol. depozytu. Tak więc 40.000 dol. jest bezpieczne. Reszty pieniędzy zwykle każdy builder wymaga, kiedy już gołym okiem widać „nieruchomość”, którą kupujemy.

        Warto również wiedzieć, że budowniczy ma prawo opóźnić przekazanie domu do 5 dni bez obowiązku poinformowania kupujących oraz bez rekompensaty finansowej. Budowniczy ma obowiązek poinformować na 65 dni przed przejęciem domu o opóźnieniu, które będzie powyżej 15 dni. Budowniczy ma wówczas prawo jednorazowo przedłużyć takie zamknięcie aż do 120 dni. W przypadku kiedy spodziewane opóźnienie jest mniejsze niż 15 dni, budowniczy może poinformować o nim 35 dni przed datą, która była wyznaczona jako data zamknięcia transakcji.

        W wypadku gdy builder nie dopilnuje powyższych formalności – może być on odpowiedzialny za państwa koszty utrzymania w wysokości do 100 dol. na dzień. Do maksymalnej sumy 5000 dol.

        Warto też przypomnieć o specjalnym ubezpieczeniu, jakim są objęte wszystkie nowe jednostki mieszkalne budowane w Ontario. W Ontario funkcjonuje korporacja nazywana TARION, która zabezpiecza prawa nowych właścicieli domów zgodnie z Ontario New Home Warranties Plan Act. Korporacja ta jest finansowana całkowicie ze składek płaconych przez budowniczych nowych condo i domów. Każdy budowniczy nowych domów musi być, według prawa, zarejestrowany w tej korporacji i każda nowo budowana jednostka musi być rejestrowana w programie NHWP.

        Każda nowa jednostka mieszkalna pokryta jest jedno-, dwu- i siedmioletnią gwarancją.

        Jednoroczna gwarancja zabezpiecza przed:

        • defektami w wykonawstwie i użytych materiałach budowlanych; dom musi być zbudowany zgodnie z Ontario Building Cod oraz nadawać się do zamieszkania;

        • jednoroczna gwarancja zabezpiecza również przed niezatwierdzonymi przez kupujących zamianami w zastosowanych materiałach wykończeniowych oraz opóźnieniami w przekazaniu domu.

        Dwuletnia gwarancja pokrywa:

        • penetrację wody przez tak zwaną „building envelope”, czyli fundamenty, okna, drzwi czy uszczelnienia;

        • defekty w wykonawstwie lub materiałach użytych w systemach elektrycznym, ogrzewczym oraz hydraulicznym;

        • defekty w wykonawstwie oraz w zewnętrznych materiałach wykończeniowych;

        • poważne defekty strukturalne (pękające basements);

        • naruszenia dotyczące sekcji Ontario Building Code dotycząca zdrowia i bezpieczeństwa.

        Siedmioletnia gwarancja pokrywa:

        • główne elementy konstrukcyjne, które mają do czynienia z przenoszeniem ciężarów konstrukcji, czyli belki konstrukcyjne, kolumny czy ściany piwniczne;

        • pokrywa ona również poważne defekty w wykonawstwie i materiałach, które mogą utrudniać bezpieczne zamieszkanie w domu.

czwartek, 11 sierpień 2016 23:16

Grand Park Investment (2)

Napisane przez

maciekczaplinski        Tydzień temu pisałem o bardzo atrakcyjnym projekcie, który powstaje w centrum Mississaugi. Ponieważ projekt wywołał zainteresowanie czytelników, jeszcze raz przypomnę kilka ważnych detali. Projekt, do którego zachęcałem, znany jest pod nazwą „Grand Park 2”. Zlokalizowany jest on w centrum Mississaugi, na rogu Burnhampthorpe i Grand Park. Będzie to bardzo atrakcyjny 54-piętrowy budynek, który oddany będzie do użytku już w maju 2017 roku. Górne piętra będą oddane w październiku.

        Bardzo atrakcyjne ceny:

        Jednosypialniowe mieszkania o powierzchni 590 sf (plus 43 st balkon) oferowane są od 281.900 dol. Jedna sypialnia i den z balkonem (670 sf) od 304.900 dol. Dwie sypialnie  z balkonem (1043 sf) od 396.900 dol. Dwie sypialnie plus den z balkonem (898 sf) od 369.900 dol. Każda cena zawiera parking oraz locker. Dobrej jakości wykończenia z kwarcowymi blatami w kuchni i łazience. Wysokie 9-stopowe sufity. Niestety, w tym tygodniu ceny poszły w górę od 2 do 20 tysięcy na różnych unitach, dlatego że wielu zainteresowanych zaczęło ten projekt kupować! Jest to ciągle rynek sprzedających i ogromny popyt na nieruchomości ma swoje prawa!

        Budynek zawiera:
        Excercise room, basen, whirlpool, saunę, 2 pokoje gościnne, party room, pokój kinowy, BBQ area oraz duży roof top.

        Maintenance:
        Przewidywane jest na 43 centy za stopę i zawiera: ogrzewanie i chłodzenie, wodę, ubezpieczenie oraz utrzymanie budynku.

        Podatki:
        Około 1 proc. ceny zakupu.

        Wymagane wpłaty:
        W chwili wybrania unitu i podpisania umowy pierwsza wpłata wynosi 5000 dol. 5 proc. ceny płatne jest po 30 dniach, a następne 5 proc. po 90 dniach. W chwili przejęcia mieszkania dodatkowa wpłata 10 proc. – czyli łącznie 20 proc. rozłożone w czasie.

        Dlaczego jest to dobra inwestycja?

        Po pierwsze, znakomita lo-kalizacja. Bardzo blisko na piechotę do  SQ1, YMCA, Centralnej Biblioteki, Sheridan College, dworca autobusowego.

        To miejsce będzie się bardzo dobrze wynajmowało i przewidywany rent za najmniejsze mieszkanie jest na poziomie 1500 dol., za większe mieszkania około 2200 dol. Ponieważ jest to bardzo dobra lokalizacja, chętnych będzie dużo, a ceny za wynajem bazują na cenach rynkowych z tego rejonu.

        Prawdziwą zachętą jest tak zwany „return on investment”, czyli roczny zwrot na zainwestowanych pieniądzach. I tu poproszę o trochę uwagi.

        Posłużę się przykładem. Jeśli kupimy mieszkanie jednosypialniowe za 281.900 dol. nasz wymagany down payment wynosi 56.380 dol., TO TA SUMA JEST NASZą INWESTYCJą.  Czyli licząc nasz profit, musimy patrzeć, ile zwrotu przynosi nam ta zainwestowana suma.

        Jeśli założymy miesięczny rent na poziomie 1450 dol., to rocznie daje nam to 17.000 dol. Po odjęciu podatku od nieruchomości (2819 dol.), ubezpieczenia (150 dol.) oraz maintenance (3588 dol.), nasz dochód wyniesie 11.143 dol. rocznie.

        Wymagana spłata hipoteki, bazując na obecnych oprocentowaniach, wyniesie 12.120 dol. rocznie, czyli nasz roczny deficyt wyniesie tylko 977 dol.

        Czy tracimy? NIE, proszę pamiętać, że płacąc hipotekę, spłacamy „principal”. W tym przypadku nadpłata wyniesie 7566 dol. Jeśli odejmiemy nasz deficyt 977 dol., to nasz NET PROFIT wyniesie 6589 dol. rocznie, co oznacza, że inwestycja (nasz down payment) 56.380 dol. daje nam zwrotu 6589 dol., czyli 11,6 proc. w skali roku!!!!!

        Ale to nie wszystko! Należy jeszcze uwzględnić przyrost wartości nieruchomości. Jeśli nawet założymy skromne 3 proc. w skali roku, to będzie to około 8457 dol. rocznie, czyli biorąc pod uwagę „cash flow” ze spłaty hipoteki i przyrost wartości, daje to razem około 15.046 dol. rocznie, czyli na zwrot na zainwestowanych pieniądzach (56.380 dol.) aż 26 proc.

        Czy są lepsze i bardziej bezpieczne inwestycje? Myślę, że nie ma żadnych!

        Zainteresowani tym projektem mogą odwiedzać moją stronę internetową www.czaplinski.ca lub www.domator.com. Można dzwonić do mnie bezpośrednio pod numer 905-278-0007.

        Zapraszam i proszę nie zwlekać, ten bardzo atrakcyjny budynek i mieszkania sprzedają się bardzo szybko!

        Na koniec jeszcze jedna bardzo istotna uwaga. Jeśli zachęceni tym artykułem postanowią Państwo odwiedzić „sales office”, proszę pamiętać o jednej ważnej czynności. Proszę, wypełniając rejestrację, nie zapomnieć wpisać imienia i nazwiska agenta, z którym współpracujecie. Nie wpływa to na cenę unitu, ale przynajmniej agent, którego wpiszecie, będzie mógł was reprezentować i pomóc w gąszczu papierów, które się pojawią. My oczywiście bardzo chętnie możemy być waszymi reprezentatami.  
        
        A teraz chciałbym napisać o czymś zupełnie innym. Kilka dni temu miałem bardzo ciekawą sytuację w czasie oferty na mój listing, a dotyczącą tak zwanych „foreign investors”. W dzisiejszych czasach, jak ma się dobry listing, czyli czysty i zadbany dom – nie trzeba być geniuszem, by go sprzedać, często znacznie powyżej ceny wywoławczej. Niekoniecznie dlatego, że wycena była zaniżona, ale dlatego, że jest znacznie wyższy popyt niż podaż.

        Sytuacja, o której chcę napisać, dotyczy domu, który miałem wystawiony na sprzedaż za 789.000 dol. w Erindale w Mississaudze. Mały bungalow, na który pojawiło się pięć ofert. Niezwykle wygodna sytuacja. Mam towar do sprzedaży i mam pięciu chętnych, którzy chcą go kupić. Wszystkie oferty są znacznie powyżej ceny wywoławczej. Większość bez warunków (choć była jedna dobra, ale z warunkami). Dostałem też ofertę od „foreign investors”, o czym się ostatnio tak dużo słyszy. Bardzo atrakcyjną, ale... moi klienci po dyskusji ze mną postanowili wybrać ofertę od „lokalnych” kupujących z bardzo prostych powodów. Owszem, być może „dolar value” byłoby na koniec trochę wyższe, ale w obecnej sytuacji, kiedy rząd Kanady poważnie zastanawia się nad uspokojeniem rynku i „utrudnieniem” zagranicznych inwestycji – decyzja sprzedaży dla „foreign investors” mogłaby się okazać trochę kłopotliwa. Kto może zagwarantować, że w chwili, kiedy trzeba zapłacić za nieruchomość – pieniądze się pojawią? A jeśli się nie pojawią – to jak będziemy „ścigać” inwestorów z zagranicy? Owszem, formą gwarancji jest depozyt, ale jeśliby się okazało, że transakcja nie dojdzie do skutku, nawet depozyt może nie pokryć wszystkich strat!

        Może nie jest to typowa sytuacja, ale warto mieć to na względzie, bo może mieć to miejsce coraz częściej!