Goniec

Switch to desktop Register Login

Czym się różni zakup z planów od zakupu z MLS

Oceń ten artykuł
(0 głosów)

maciekczaplinski        Często piszę o zakupie mieszkań z planów prosto od buildera. Czym to się różni od zakupu poprzez system MLS?

        Różnica jest ogromna! Zakup „nowych mieszkań” z planów kieruje się zupełnie innymi zasadami niż zakup „używanych mieszkań” poprzez system MLS (Multiple Listing System). Warto sobie uzmysłowić niektóre różnice, bo to może pomóc w podjęciu decyzji, który sposób wybrać do zakupu mieszkania .

        Zacznijmy od mieszkań oferowanych poprzez system MLS (omawiane tutaj elementy decydujące o wyborze i zakupie nie są przytaczane w jakiejś specjalnej kolejności).

        • Wiek mieszkań – poprzez system MLS oferowane są mieszkania w każdym wieku. Od bardzo „starych” do czasami zupełnie nowych. Często ci, co odebrali właśnie nowe mieszkania kupione od dewelopera, wprowadzają  je do systemu MLS, by zarobić na wzroście cen.

        •  Łatwość oglądania w „naturze” – to jest ogromna zaleta, bo wiele osób nie ma wyobraźni czytania planów i zobaczenie „prawdziwego” mieszkania jest znacznie łatwiejszym sposobem wyboru niż wybór z planów. Łatwo w takim przypadku zobaczyć też, jak wygląda otoczenie oraz czy nasz widok z okna jest wart zakupu. 

        • Klarowne koszty związane z zakupem – w przypadku zakupu z MLS nie ma ukrytych kosztów. HST nie dotyczy „resale”. Nie ma też „development charges”. Płacimy tylko za prawnika oraz Land Transfer Tax.

        • Ograniczona podaż – jest dużo mieszkań do wyboru w systemie MLS, ale często w danym budynku jest tylko jedno dostępne do sprzedaży mieszkanie, które nam odpowiada. Dlatego często zwlekanie z decyzją prowadzi do sytuacji, że ktoś to mieszkanie kupi i nas wyprzedzi. Zdarza się też, że musimy konkurować z innymi, jeśli pojawi się druga lub trzecia oferta.

        • Szansa na negocjacje – jeśli nie mamy konkurencji i rynek jest zbalansowany – mamy szansę na „negocjowanie” ceny. Oczywiście w ramach rozsądku.

        • Składanie ofert – w przypadku istniejących mieszkań („resale”) możemy składać oferty warunkowe na załatwienie pożyczki, inspekcję czy sprawdzenie stanu finansowego korporacji. 

        • „Downpayment” zaczyna się od 5 proc. – to jest niezwykle ważny aspekt. Taka mała wpłata umożliwia wielu kupującym po raz pierwszy kupić „pierwszy dom czy mieszkanie” W przypadku zakupu z planów minimalny „downpayment” jest wyższy.

        • Finansowanie – jest znacznie prostsze do otrzymania, bo banki widzą produkt, który finansują.

        • „Status Certificate” – jest łatwo sprawdzić, w jakim stanie finansowym i prawnym jest każda korporacja. Jest to istniejący podmiot prawny, który musi stosować się do wielu wymagań i przepisów. 

        • Inspekcja – istniejącą nieruchomość jest łatwo ocenić pod względem stanu technicznego.

        • Okres oczekiwania na fizyczne przejęcie mieszkania może być bardzo szybki. Typowo wynosi 30-90 dni. Jeśli ktoś potrzebuje zamieszkać szybko we własnym mieszkaniu (domu) – MLS jest często jedyną opcją. Można tu znaleźć mieszkanie gotowe do natychmiastowego przejęcia. 

        W wypadku zakupu z planów może być więcej niewiadomych, gdyż nie kupujemy istniejącej jednostki mieszkalnej (najczęściej), ale podpisujemy kontrakt na jej wybudowanie.

        • Kupno z planów – wybór mieszkania w tym przypadku jest z planów i wymaga sporo wyobraźni. Czasami to, co kupimy, odbiega od naszych „oczekiwań”.

        • Brak możliwości negocjacji ceny. Czasami deweloper dla zachęty oferuje bezpłatny parking lub „locker”.

        • Długi okres oczekiwania – zwykle 2 – 3 lata. To długi okres, ale wielu inwestorów lubi ten fakt, bo mogą się finansowo przygotować.

        • „Downpayment” jest rozłożony w czasie, ale jest to zwykle 20 proc. ceny – to jest cenne dla wielu inwestorów. Wielu z nich w wypadku zakupu mieszkań na inwestycję używa „equity” z posiadanego już domu. A jeśli nie mają takiej możliwości – rok, w którym muszą dostarczyć wpłatę, zmusza ich do oszczędności.

        • Konieczność podejmowania decyzji dotyczącej wyposażenia – w przypadku kupna istniejących mieszkań nie mamy możliwości wyboru wykończeń. W przypadku zakupu nowego mieszkania z planów mamy kilka opcji. Nie znaczy to jednak, że zawsze dostaniemy to, co nam się podoba.

        • Nie do końca wiadomy jest całkowity koszt zamknięcia – Land Transfer Tax i koszt prawnika są łatwe do przewidzenia, ale tak zwane „levies” są zwykle ciężkie do przewidzenia. Dlatego ważne jest, by mieć w kontrakcie klauzulę określającą maksymalną sumę, jaka może być naliczona. 

        • Nie do końca pewne są koszty miesięczne („utilities”) – zwykle kilka pierwszych lat mamy szansę na niskie opłaty w stosunku do powierzchni. Ale to może się szybko zmienić.

        • Umowa podpisywana z deweloperem – w przypadku zakupu przez MLS – kupujemy mieszkanie od osoby. W przypadku „pre-construction” kupujemy od korporacji. 

        • HST wliczone w cenę zakupu – na nowe produkty naliczany jest HST (również na domy). Należy uważać, by uniknąć konieczności zwrotu tego podatku do Revenue Canada.

        • Zwykle pierwszy rok od przejęcia jest trochę spędzany „na budowie” – często się składa, że deweloper stara się przekazać gotowe mieszkania dla kupujących, ale jest często opóźniony z wykończeniem  zaplecza, jak lobby, „fitness area”, baseny itd. 

        • „Assignment” – jest to możliwość odsprzedaży „unitu” przed jego fizycznym przejęciem. Jest to bardzo atrakcyjna opcja dla inwestorów, bo często się zdarza, że od momentu zakupu do momentu przejęcia cena idzie w górę o 10 – 20 proc. Dlaczego nie skorzystać i nie zarobić?

        Przytoczone powyżej niektóre aspekty zakupu poprzez system MLS oraz prosto z planów są tylko po to, by zrozumieć najbardziej typowe różnice przy zakupie „nowych” versus „używanych” mieszkań. Z którego systemu zakupu skorzystać, pozostawiam to Państwu.

        Na zakończenie chciałbym przypomnieć o niezwykle ciekawym projekcie z planów, który oferujemy w Mississaudze, pod nazwą Edge Towers. Narożnik Hurontario oraz Elm Dr. West.

        Edge Towers – jest moim zdaniem niezwykle interesującym projektem, który wzbudził ogromne zainteresowanie. Do tego stopnia, że 70 proc. wszystkich mieszkań z fazy pierwszej jest już sprzedanych. Zostały one sprzedane, jeszcze zanim ten projekt oficjalnie otwarto dla szerokiego ogółu, w ciągu trzech tygodni, od czasu, jak „Platinum Agents” mogli zapraszać swoich klientów.                 

        To, co jest bardzo ważne w sukcesie tego projektu, to: 

        • Doskonała lokalizacja – tuż przy powstającej linii LRT, która połączy Port Credit z Brampton. Spacerkiem do SQ1, Sheridan Collage, Celebration Square i wielu innych atrakcji. Bardzo ciekawe plany. Minimum 1,5 łazienki nawet w najmniejszych „unitach”. 

        • Doskonałe wyposażenie i bardzo ciekawa architektura.

        • Ceny startują już od 350.000 dol.

        Szczegóły na mojej stronie www.czaplinski.ca.

Zaloguj się by skomentować