Goniec

Register Login

Jak dom przygotować do sprzedaży (7/2018)

Oceń ten artykuł
(0 głosów)

maciekczaplinski        Tydzień temu pisałem czy warto przygotować dom do sprzedaży i wniosek był, że TAK. Dziś chciałbym trochę rozwinąć ten temat. Właściwie to myśląc o sprzedaży nieruchomości warto pomyśleć jak przygotować samą nieruchomość, ale również warto pomyśleć jak przygotować się samemu do sprzedaży.

        To że lepiej się sprzedają nieruchomości czyste, zadbane, dobrze pachnące, dobrze oświetlone gdzie w czasie pokazów gra ładna muzyka – to każdy wie i to są sprawy oczywiste. Oczywiste jest też, że dom w którym gołym okiem widać stary dach, stare okna, stare podłogi, przestarzałą kuchnię i bardzo stare łazienki na pewno przegra w konkurencji z domem, który jest jego odwrotnością! No chyba, że fantastyczna lokalizacja „zniszczonego” domu przemówi do kupujących potencjałem. Ale tacy kupujący stanowią tylko 10% rynku. Reszta kupujących wybierze dom czysty i zadbany. Proszę pamiętać, dla większości kupujących wszelkie dodatkowe pieniądze, które muszą włożyć w remonty są po prostu „science fiction”. Jak ktoś kupuje nieruchomość z 5% wpłaty – to nie będzie miał 20-30 tysięcy na remont!

        Oczywiste jest też, że myśląc o sprzedaży musimy bardzo uważnie przeanalizować czy warto naszą nieruchomość przygotować inwestując spore pieniądze, czy po prostu nie wystawić ją za bardziej konkurencyjną cenę bez potrzeby ryzykownej inwestycji. Dlaczego poruszam tą sprawę? Podam przykład. Jeśli sprzedajemy kondo czy townhouse gdzie wszystkie takie same unity sprzedają się na przykład od 450-500 tysięcy, to inwestycja w nową kuchnię, nowe łazienki czy podłogi nie ma specjalnie wiele sensu bo i tak nikt nie zapłaci dużo ponad typowe ceny w tym kompleksie. 

        Inaczej może wyglądać przygotowanie domu jednorodzinnego. Jeśli mieszkamy w znakomitej okolicy gdzie rozpiętość cen może być od kilkuset tysięcy do kilku milionów to wówczas inwestowanie jest bezpieczne i może być nawet na dużą skalę, łącznie z rozbudową domu czy budową zupełnie nowego.

        Jeśli z kolei mamy do przygotowania dość typowy dom na dość typowym osiedlu to wówczas należy bardzo uważać, jak wydamy pieniądze na przygotowania do sprzedaży. Często odpowiedzią jest to o czym pisałem na wstępie. Czystość i estetyka. Czasami warto wymienić kuchnię czy łazienki. Takie decyzje warto przedyskutować z agentem real estate, który będzie wiedział ile można włożyć „aby nie stracić”. Natomiast we wszystkich pracach ważna jest konsekwencja. Jęśli ktoś wymienia szafki kuchenne i robi granitowe blaty to nie może pozostawić starej 30-letniej ceramicznej podłogi czy użyć starych appliances. Jeśli tak ma wyglądać renowacja to lepiej jej nie robić tylko wystawić dom za bardziej konkurencyjną cenę. 

        Ogromnie ważna sprawa to jest właściwa wycena nieruchomości. Nie na podstawie ile chcemy dostać, czy za ile sprzedał się najdroższy dom w okolicy. Trzeba być realistą. I trzeba wiedzieć jaki mamy rynek. W chwili obecnej muszę stwierdzić, że rynek jest zdecydowanie inny niż dokładnie rok temu. Kupujący nie tylko obawiają się spadku cen i wzrostu oprocentowania, ale mają znacznie trudniejszą kwalifikację na pożyczki niż w ubiegłym roku. Takie nastawienie zdecydowanie schłodziło rynek i wiele domów, które się ostatnio nie sprzedały wraca na rynek za niższe ceny! Oczywiście raz jeszcze podkreślam „location” - świetne okolice są mniej podatne na wahania rynku i ceny w takich miejscach są bardziej stabilne. 

        Jest wiele innych aspektów które warto rozważyć przy sprzedaży ale wymienię tylko pokrótce kilka:

        * Wprowadzanie do sprzedaży domów, które są jeszcze nie przygotowane. Pierwsze wrażenie decyduje o sukcesie i jak gołym okiem widać braki to lepiej poczekać z listowaniem.

        * Dom przeinwestowany do okolicy, wystawiony za wysoką cenę, pomaga „sprzedawać” domy sąsiadów i doprowadza do frustracji właścicieli.

        * Domy zagracone, czy zaśmiecone zawsze sprzedają się źle. Poważnym problem przy sprzedaży to niektórzy lokatorzy. Często wcale im nie zależy by dom się sprzedał – bo w takiej sytuacji stracą dach nad głową. Widziałem takie domy, w których lokatorzy specjalnie zostawiali brudną bieliznę na widoku czy nawet widziałem przygotowaną do użycia kokainę, by zniechęcić kupujących.

        * Korzystanie z doświadczonych agentów znacznie zwiększa szansę sprzedaży.

        * Zwykle po wprowadzeniu domu na rynek może pojawić się oferta. Nawet jeśli wymaga poprawek i negocjacji – proszę jej nie ignorować. Czasami jest to jedyna oferta jaką dostaniemy.

        * Należy sprawdzić jakie koszty wiążą się ze sprzedażą. Na przykład, sprawdzenie kary za zerwanie pożyczki, która może być bardzo wysoka.

        * Czasami warto zaoferować finansowe zachęty by przyspieszyć sprzedaż. Jest to czasami wyższe wynagrodzenie dla Buyer Broker. Czasami oferta pokrycia kosztów inspekcji czy prawnika. Takie rzeczy pracują. 

        Przygotowując dom do sprzedaży, niektórzy właściciele domów próbują ukrywać ewidentne problemy jak na przykład cieknący basement.

        1. Jest to poważny problem. Zdarza się niestety czasami, że domy mają poważne problemy techniczne. Cieknący basement jest jednym z tych klasycznych przykładów. Zdarza się, żeby nie wydawać pieniędzy na naprawę, sprzedający robią nowy drywall by zatuszować problem licząc, że nikt tego problemu nie odkryje. Oczywiście pierwszy poważny deszcz i woda pojawi się w piwnicy. Czasami ludzie robiący renowację „idą na skróty”. Tam gdzie ma być prawidłowy fundament – po prostu go nie ma. Tam gdzie ma być izolacja – jakoś cudownie się ona ulotniła. Takich przykładów może być wiele. Wiadomo, że w trakcie „home inspection” to co jest poza ścianami jest trudne do sprawdzenia, choć obecnie dzięki specjalnym kamerom na podczerwień zaczyna to być możliwe. Ale jeśli inspekcja czegoś nie odkryje i transakcja się zamknie  - to wcale nie oznacza, że osoba które wprowadziła innych w błąd świadomie jest poza prawem. Jeśli problemy techniczne zostaną odkryte nawet po wielu latach i nawet jeśli „home inspector” tych ukrytych problemów nie znajdzie w czasie inspekcji to według prawa w każdej chwili taka osoba może być pociągnięta do odpowiedzialności. Znam przypadek, że 10 lat po zamknięciu transakcji osoba, która dom kupiła doszła do wniosku, że dom ma wiele ukrytych problemów. Najzabawniejsze, że nie miała racji, ale w Kanadzie nie zawsze jest ważne czy ktoś ma rację, tylko jest ważne jakiego ma prawnika. Pozew był na kilkaset tysięcy. Po prawie 4 latach walki w sądach został on odrzucony ale i tak broniąca się strona musiała wydać mnóstwo pieniędzy na prawników. Pomyśleć, co by było gdyby ta osoba naprawdę była winna. Reasumując – jak są problemy to lepiej o nich powiedzieć  w postaci dokumentu pod nazwą „disclosure” - to często jest znacznie lepsza i tańsza droga. Zwykle kończy się na minimalnym dostosowaniu ceny do stanu technicznego domu, ale kupujący podpisując taki dokument zrzeka się prawa do jakichkolwiek późniejszych roszczeń.

Zaloguj się by skomentować