Goniec

Register Login

Prawo w Kanadzie

piątek, 08 czerwiec 2012 10:31

Sporządź testament

Napisane przez

Curyk M 9264Sama długo zwlekałam z napisaniem testamentu, więc wiem, jak to jest. Mało kto lubi mysleć o własnej śmierci. Tym niemniej czasem jest to konieczne.

      Każdy kto ma nieletnie dzieci, powinien poświęcić chwilę czasu na zastanowienie się nad tym, co się z nimi stanie po jego jego śmierci. Dotyczy to zwłaszcza osób wychowujących dzieci samotnie, chociaż trzeba też wziąć pod uwagę scenariusz, w którym dzieci naraz tracą dwoje rodziców.

      Każdy rodzic powinien zastanowić się nad tym, kogo chciałby widzieć w roli opiekuna swoich dzieci w takiej smutnej sytuacji, porozmawiać z tą osobą i uprawomocnić swoje życzenie przez wpis do testamentu.

      Warto wiedzieć, że tego typu życzenia nie dają stuprocentowej gwarancji, że sąd przyzna prawa do opieki nad dziećmi osobom wyznaczonym w testamencie rodziców, ale sądy odstępują od życzeń rodziców bardzo rzadko i tylko z ważnych powodów.

      Kolejnym ważnym zagadnieniem jest zadysponowanie majątkiem. Nabiera ono szczególnej wagi, gdy jedynymi spadkobiercami są nieletnie dzieci. Nie jest prawdą, że osoba, która otrzyma prawo opieki nad dziećmi, otrzyma rownież majątek zmarłych rodziców czy rodzica, chyba że takie są dyspozycje testamentu. Jeżeli rodzice umarli bez testamentu, dzieci automatycznie dziedziczą ich majątek, ale dopóki są nieletnie, musi on być zarządzany przez Guardian for Property, który ma obowiązek rozliczać się przed sądem z tego, jak jest spożytkowany. Jeżeli testament rodzica nie stwierdza, kto będzie zarządzał majątkiem nieletnich spadkobierców, to albo ktoś z rodziny musi ubiegać się w sądzie o to, aby zostać Guardian for Property, co jest zawiłe i zabiera czas, albo majątkiem nieletnich zarządzać będzie Office of the Public Guardian and Trustee.

      Spisanie testamentu jest łatwiejsze, jeżeli nie ma się niepełnoletnich dzieci, gdyż jedyną kwestią staje się wtedy zadysponowanie swoim majątkiem. Często spotykana opinia, że majątek osób, które umierają bez testamentu przejmuje państwo, nie jest prawdziwa. Majątek trafia na skarb państwa tylko wtedy, gdy zmarła osoba nie pozostawiła żadnych żyjących krewnych, nawet bardzo dalekich.

      Co dzieje się, gdy ktoś umiera bez testamentu ? Istnieje akt prawny, który dokładnie reguluje kolejność dziedziczenia w takiej sytuacji. Absolutne pierwszeństwo ma małżonek zmarłego, który otrzymuje cały majątek zmarłej osoby, jeżeli osoba ta nie miała dzieci. Jeżeli zmarły posiadał dzieci, to małżonek otrzymuje pierwsze 200 tysięcy dolarów ze spadku, a pozostałą częścią dzieli się z dziećmi. Jaka jest proporcja tego podziału, zależy od ilości dzieci, ale prawo zawsze faworyzuje małżonka. Jeżeli majątek zmarłej osoby wynosił 200 tysięcy dolarów lub mniej, to dzieci nie dostają nic.

      W przypadku, w którym zmarła osoba nie miała pozostających przy życiu dzieci, ale miała np. wnuki i prawnuki, zasady podziału majątku są jeszcze bardziej skomplikowane, ale zawsze małżonek uprawniony jest do pierwszych 200 tysięcy dolarów i ma pierwszeństwo przy podziale reszty majątku.

      Jeżeli zmarły był stanu wolnego i nie miał dzieci, wnuków i prawnuków, to następni w kolejności dziedziczą jego rodzice, potem rodzeństwo, potem bratankowie i bratanice, siostrzeńcy i siostrzenice, a potem dalsi krewni w zależności od stopni pokrewieństwa.

      Warto pamiętać o paru rzeczach. Po pierwsze, w wyżej opisanym schemacie małżonkiem są tylko osoby, z którymi zmarły był w formalnym związku małżeńskim. Partnerzy nieformalni nie mają w Ontario żadnych automatycznych praw do spadku, ale mogą czasami kwestionować testament jako dependants (tylko prawnik może udzielić dokładniejszych informacji w tej kwestii na podstawie dogłębnej analizy zaistniałych okoliczności). Natomiast mąż lub żona mogą automatycznie odziedziczyć majątek, nawet jeżeli od wielu lat byli w separacji ze zmarłym, o ile formalnie spisana umowa separacyjna nie rozwiązała sprawy dziedziczenia.

      Majątek po zmarłym dziedziczą jedynie osoby, z którymi był on (lub ona) bezpośrednio spokrewniony. Krewni przez małżeństwo nie maja żadnych praw do spadku, nawet jeżeli pozostawali ze zmarłym w bliskim związku emocjonalnym albo opiekowali się nim w potrzebie.

      Częsty jest scenariusz, w którym na przykład mąż zostawia wszystko żonie, która umiera bez testamentu. Jeżeli nie mieli dzieci, to całość majątku odziedziczona zostanie przez jej krewnych, nawet jeżeli mąż miał dzieci z innego związku, co jest skutkiem często uważanym za niesprawiedliwy i częstokroć niezgodnym z intencjami zmarłej.

      Należy pamiętać, że samo zrobienie testamentu to nie wszystko, gdyż istnieją okoliczności, które mogą skomplikować wcielenie w życie istniejącego testamentu, a nawet całkiem go unieważnić. Jedną z takich okoliczności jest wstąpienie w związek małżeński, co całkowicie unieważnia sporządzony przed ślubem testament. Drugą taką okolicznością jest rozwód, (ale nie separacja). Jeżeli rozwiedziony testator umrze bez zmiany testamentu, to jego testament interpretowany jest tak, jakby były współmałżonek zmarł przed testatorem.

      Inne ważne wydarzenia życiowe, jak na przykład śmierć jednego ze spadkobierców lub narodziny dziecka, wnuka czy prawnuka, nie mają automatycznego wpływu na interpretację testamentu, ale powinny zachęcić nas do upewnienia się, że testament nie wymaga zmian uwzględniających nowe okoliczności.

      Zachęcam, aby szczególną uwagę poświęcić wyznaczeniu wykonawcy testamentu. Jest to skomplikowana funkcja, wymagająca od wykonawcy przeprowadzenia rozliczenia podatkowego „w imieniu” zmarłej osoby, spłacenia długów, zorganizowania i pokrycia kosztów pogrzebu, zarządzania majątkiem przed przekazaniem go spadkobiercom (czasem rok lub dłużej), występowania w sprawach sądowych, jeżeli testament jest kwestionowany i często rozliczanie się ze swoich poczynań przed sądem lub spadkobiercami.

      Jako ciekawostka może Państwa zainteresować, że wykonawca jest jedyną osobą decydującą o metodzie pochówku zmarłego. Wszelkie życzenia wyrażane przez zmarłego za życia, nie mają mocy prawnej, nawet jeżeli zawarte są w testamencie! Testament zresztą nie jest dobrym miejscem do wyrażana swoich życzeń związanych z metodą pochówku, gdyż częstokroć otwierany jest po pogrzebie. Dlatego jeżeli mamy określone życzenia dotyczące pogrzebu, powinniśmy na wykonawcę testamentu wybrać osobę, która je uszanuje i przede wszystkim, powinniśmy się upewnić, że zna ona nasze życzenia.

Monika J. Curyk

Barrister & Solicitor

Notary Public

289.232.6166

Mississauga, Ontario, Kanada

      Treść niniejszego artykułu w żadnym wypadku nie powinna być traktowane jako porada prawna. Celem artykułu jest wyłącznie udzielenie ogólnych informacji.

 puzniak1PawlowskaPoniższy tekst jest trzecim artykułem w serii poświęconej umowom o kupno i sprzedaż nieruchomości w Ontario (Agreement of Purchase and Sale – Form 100). Poprzednie omawiały aspekty prawne dotyczące stron umowy (kupującego i sprzedającego), opisu nieruchomości, ceny zakupu, depozytu, oraz załączników.  

      MIENIE NIERUCHOME I MIENIE RUCHOME

(CHATTLES INCLUDED AND FIXTURES EXCLUDED)

      Elementami umowy, na które należy zwrócić znaczną uwagę, są sekcje dotyczące mienia nieruchomego (fixtures) i ruchomego (chattels). Mienie nieruchome to dodatki (najczęściej ulepszenia), które pozostają z nieruchomością na stałe w chwili jej sprzedaży. Są one wliczone w cenę zakupu, chyba że zostaną wyraźnie wyłączone w umowie. Podstawowym wyróżnikiem umożliwiającym odróżnienie fixtures od chattels jest to, że chattels są ruchome, fixtures natomiast to elementy nieruchome, czyli przymocowane lub wbudowane. Przykładami fixtures są wbudowane zmywarki do naczyń, wbudowane pralki i suszarki, dywany pokrywające całe podłogi i przymocowane do podłoża, półki przymocowane do ścian lub podłoża, żaluzje, karnisze, wszystkie rośliny w ogrodzie rosnące w gruncie itp. Przykładami chattels są niewbudowane lustra, niewbudowane kuchenki mikrofalowe, wolno stojące półki, meble ogrodowe itp. Mienie ruchome najczęściej nie jest uwzględniane w umowie, lecz może zostać do niej dodane. W przypadku, gdy strony mają konkretne uzgodnienia co do stanu mienia, powinny zawrzeć je w załączniku, aby uniknąć zbędnych nieporozumień.

      MIENIE WYPOŻYCZONE

      (RENTAL ITEMS)

      Podobnie, należy zwracać uwagę na sprzęt, który może stanowić majątek nieruchomy, lecz który majątkiem sprzedającego nie jest, ponieważ sprzedający go jedynie wynajmuje. Najczęściej są to bojlery wodne, urządzenia zmiękczające wodę, systemy alarmowe, urządzenia klimatyzacyjne itp. Identyfikacja tych rzeczy nie powinna sprawić problemu i jest istotne, aby kupujący nie sądził, iż ten sprzęt nabywa.

      Trzeba również pamiętać, że jeżeli kupujący będzie przejmował mienie wypożyczone (co ma miejsce w zdecydowanej większości przypadków), należy (1) powiadomić właściciela mienia o zmianie wynajmującego oraz zapoznać się z oryginalną umową wynajmu, a także (2) upewnić się co do sumy i stanu depozytu oraz wymogów kancelacji płatności. Mogą zdarzyć się również sytuacje, iż wynajmujący dokonał rejestracji w rejestrze obciążeń personalnych PPSA lub jako obciążenie na tytule własności nieruchomości dla zabezpieczenia swojego prawa własności wynajmowanego sprzętu (te ostatnie sytuacje zdarzają się rzadko – najczęściej w przypadkach gdy poprzedni właściciele zalegali z opłatami za wynajem lub gdy transakcja odbywa się na zasadzie power of sale).

      DATA, DO KIEDY OFERTA NIE                 MOŻE BYĆ WYCOFANA

      (IRREVOCABILITY)

      Data ta najczęściej wyznaczona jest przez kupującego, który zobowiązuje się nie wycofać oferty do określonego czasu, do którego sprzedający może rozważać przyjęcie lub odrzucenie oferty. Może to dotyczyć również sytuacji odwrotnej, w przypadku gdy sprzedający zobowiązuje się pozostawić ofertę do rozważenia przez kupującego, który może rozważać jej przyjęcie lub odrzucenie. W praktyce konieczne staje się dostarczenie pisemnej akceptacji oferty drugiej stronie. Gdy to nie ma miejsca, umowa ulega automatycznemu rozwiązaniu i depozyt (jeżeli został uiszczony) musi w całości wrócić do kupującego.

      DATA ZAMKNIĘCIA TRANSAKCJI

      (COMPLETION DATE)

      Data zamknięcia transakcji (completion/closing date) nie pozostawia wątpliwości. Należy jedynie pamiętać, aby nie był to weekend, święto prowincji Ontario lub święto federalne, kiedy nieczynne są instytucje rządu prowincji oraz banki (instytucje rządzone prawem federalnym).

      Dla kupującego nieruchomość (głównie ze względu na zorganizowanie przeprowadzki) istotna jest również przybliżona godzina zamknięcia transakcji. OREA Form 100 sugeruje godzinę 6 po południu jako czas ostateczny. Jeżeli strony uzgodniły inaczej, czas ten można zmienić. Najlepiej jest jednak tego nie czynić w formie pisemnej, pozostawiając to nieformalnym uzgodnieniom ustnym, które można modyfikować w zależności od rozwoju sytuacji.

      Przekazanie pustej (vacant) nieruchomości jest podstawowym warunkiem umowy i każde pozostawienie niechcianego mienia, które nabywca będzie musiał usunąć, ponosząc koszty, może spowodować żądanie rekompensaty pieniężnej. Osobnym problemem jest kwestia stanu, w jakim nieruchomość pozostawiono. W tym zakresie, niestety vacant w przypadku nieruchomości używanych nie oznacza, iż stan ma być idealny i przekazanie w stanie "normalnego" zużycia jest dopuszczalne.

      Należy także pamiętać, iż jeżeli transakcja dotyczy nieruchomości zamieszkanej przez lokatorów, którzy pozostaną i których umowy wynajmu będą przejęte przez kupującego, czyli przekazanie niezamieszkanej (vacant) nieruchomości nie jest możliwe, fakt ten musi być przedmiotem dodatkowych uzgodnień pisemnych w załączniku.

      POWIADOMIENIA (NOTICES)

      Klauzula dotycząca powiadomienia stron umowy jest ważnym elementem proceduralnym, zwłaszcza gdy transakcja nie jest prowadzona przez agentów, lecz osobiście przez kupującego i sprzedającego. Do czasu przejęcia transakcji przez prawników strony muszą posiadać efektywny sposób komunikowania się, a zwłaszcza przesyłania dokumentów pisemnych tak, aby możliwa była weryfikacja przekazu i czasu dostarczenia. Najlepszą formą powiadamiania w przypadku transakcji dotyczących nieruchomości jest dostarczenie dokumentów faksem. Komunikacja pocztą e-mailową może być problematyczna.

      PODATEK HARMONIZED

      SALES TAX (HST)

      Zasady, kiedy podatek HST jest wymagany, są skomplikowane i generalnie werdykt zależy od kilku czynników, z których najważniejsze to: (1) status prawny sprzedającego (na przykład, nieruchomości sprzedawane przez corporation lub partnership będą traktowane inaczej niż sprzedawane przez osoby indywidualne), (2) przeznaczenie nieruchomości (jako główna rezydencja rodzinna, jako kolejna nieruchomość w posiadaniu sprzedającego, jako miejsce prowadzenia biznesu, jako nieruchomość wynajmowana lokatorom itp.) oraz (3) okoliczności sprzedaży.

      W przypadku nieruchomości nowych, nabywanych od budowniczego, podatek HST ma zastosowanie, lecz jeżeli nabywający nabywa nieruchomość jako swoje główne miejsce zamieszkania, będzie mógł otrzymać zwrot (na zasadzie rabatu – rebate) tego podatku od rządu. Najczęściej rebate przekazuje się na rzecz budowniczego, który polega na deklaracjach kupującego co do celu nabycia (to znaczy czy nabywa on nieruchomość jako miejsce zamieszkania, czy jako inwestycję) i, na podstawie tych deklaracji, podatek HST nie zostaje doliczony do ceny kupna.

Janusz Puźniak

Barrister and Solicitor (Ontario, Canada)

Attorney at Law (Missouri and New York, USA)

905-890-2112

416-999-3023

Jolanta Pawłowska
Real Estate Sales Representative
HomeLife/Response Realty Inc., Brokerage
416-566-4056

puzniak1PawlowskaPoniższy tekst jest drugim artykułem z serii poświęconej umowom o kupno i sprzedaż nieruchomości w Ontario (Agreement of Purchase and Sale – Form 100). Poprzedni tekst omawiał aspekty prawne dotyczące stron umowy – kupujących i sprzedających.

      NIERUCHOMOŚĆ

      (REAL PROPERTY)

      Jednym z podstawowych wymogów prawa kontraktów jest określenie przedmiotu umowy, w tym przypadku, nieruchomości. OREA Form 100 przewiduje potrójną metodę w tym zakresie – poprzez podanie: (1) adresu municypalnego nieruchomości, (2) jej wymiarów i orientacji geograficznej, oraz (3) jej opisu prawnego. Podanie wymiarów nieruchomości w większości przypadków nie musi być dokładne – drobne "zaokrąglenia" są dopuszczalne. Może się jednak zdarzyć, iż przyszłe plany kupującego, na przykład wymagające uzyskania pozwoleń municypalnych, będą uwarunkowane dokładnymi pomiarami nieruchomości. W przypadku, gdy kupujący został wprowadzony w błąd, którego nie można skorygować przy pomocy innych dokumentów towarzyszących umowie (na przykład oficjalnego planu geodezyjnego – survey), może to spowodować niepotrzebne problemy, których rozstrzygnięcie będzie zależało od marginesu dopuszczalnego błędu. Orientacja geograficzna nieruchomości jest głównie istotna dla posesji "narożnych", gdy adres municypalny może nie odzwierciedlać właściwego ulokowania jej części frontowej.

      Opis prawny nieruchomości jest najczęściej podawany skrótowo i ze swej natury w większości wypadków nie daje czytelnej informacji bez konieczności sięgnięcia do dokumentów, które są w nim jedynie wymienione przy pomocy numerów. Może mieć on jednak istotne znaczenie dla nabywcy w przypadkach, gdy dana nieruchomość jest obciążona nietypowymi służebnościami (easements). W interesie sprzedającego leży, aby te obciążenia dokładnie zasygnalizować. Pomimo iż prawnik reprezentujący kupującego będzie sprawdzał te i wszystkie inne dokumenty zarejestrowane w rejestrze tytułu własności danej nieruchomości, fakt, iż informacja o istotnych obciążeniach – najczęściej służebnościach – nie została podana w umowie, może doprowadzić do konfliktu, gdy okaże się, iż stanowią one istotne ograniczenie swobodnego użytkowania nabywanej nieruchomości. Sytuacje takie zdarzają się rzadko i w interesie obu stron leży, aby je uprzedzać. Temat służebności zostanie ponownie poruszony przy omawianiu sekcji 10 OREA Form 100 odnoszącej się do możliwości zerwania umowy w przypadku, gdy sprzedający nie jest w stanie przekazać tzw. "dobrego" tytułu własności, czyli tytułu nieobciążonego "nietypowymi" rejestracjami w rejestrze nieruchomości. W tym miejscu należy zwrócić uwagę, iż w interesie kupującego leży uzyskanie oficjalnego dokumentu geodezyjnego (survey) nabywanej nieruchomości w celu upewnienia się, czy jej granice lub budynki na niej umieszczone nie naruszają obszarów sąsiadów lub odwrotnie, czy nieruchomości sąsiednie nie popadają w konflikt z obszarem nabywanej nieruchomości. Niestety OREA Form 100 jest w tym względzie bardzo liberalna, sekcja 12 (Documents and Discharges) bowiem mówi, iż kupujący może otrzymać taki dokument, jedynie gdy sprzedający go posiada. To znaczy, jeżeli sprzedający nie posiada survey, nie jest zobowiązany go przedstawić. Nie sposób jednak nie uczulić kupujących na przydatność posiadania i analizy takiego dokumentu jak najwcześniej jest to możliwe (zakładając, iż survey nie jest sporządzone tak dawno, iż jego praktyczna użyteczność jest minimalna). Dokładna analiza aktualnego survey pozwoli bowiem naocznie zlokalizować jakiekolwiek naruszenia obszaru nabywanego oraz obszarów sąsiedzkich. Jest to jednocześnie najbardziej wiarygodny dowód w przypadku konfliktów granicznych oraz najbardziej przydatny dokument wyjściowy w przypadku planowanych prac budowlanych, przeróbek itp. Jeżeli chodzi o potencjalne konflikty graniczne, to należy podkreślić, iż pomimo że zdecydowana większość kupujących nieruchomości w Ontario nabywa ubezpieczenie tytułu własności nieruchomości (title insurance), ubezpieczenie to jest w stanie jedynie zrekompensować ewentualne koszty spowodowane występującymi wadami. Ich prawne rozwiązanie musi i tak być dokonane niezależnie. Title insurance można obrazowo porównać do środka przeciwbólowego, który łagodzi ból, nie lecząc jego przyczyn. A zatem najlepsza rada dla kupujących to posiadanie obydwu – aktualnego survey oraz title insurance.

      CENA (PURCHASE PRICE)

      I DEPOZYT (DEPOSIT)

      Następnym elementem umowy jest cena nieruchomości i depozyt, których precyzyjne określenie rzadko stwarza problem. Należy jedynie pamiętać, iż bez umieszczenia ceny umowa jest nieważna, oraz, że depozytu nie traci się automatycznie gdy transakcja nie zostaje dokończona. Wszystko zależy od okoliczności oraz z czyjej winy tak się stało.

      Ponadto OREA Form 100 zawiera również tekst mówiący, iż depozyt nie będzie podlegał oprocentowaniu. W przypadku, gdy strony umówiły się, że oprocentowanie będzie naliczane (na przykład przy transakcjach, których zakończenie jest planowane dużo później), należy nanieść zmianę.

      ZAŁĄCZNIKI (SCHEDULES)

      Każda umowa w formie OREA Form 100 posiada przynajmniej jeden załącznik, który stanowi integralną część umowy i zawiera istotne warunki (conditions), które muszą być spełnione, aby umowa stała się wiążąca (binding) lub gwarancje (warranties) udzielane przez sprzedającego. W przypadku, gdy załączników jest więcej, należy wymienić ich liczbę i wyszczególnić (są one oznaczane literami A, B, C itd.). W załącznikach strony umowy mogą umieścić klauzule dotyczące jakichkolwiek uzgodnień osiągniętych w czasie negocjacji. Najczęstszymi warunkami są: uzyskanie pożyczki (mortgage) przez kupującego, poddanie nieruchomości inspekcji technicznej lub, w przypadku nabywania condominium lub townhouse'u, pozytywna opinia prawna dotycząca tzw. Status Certificate. Mogą one również dotyczyć otrzymania przez kupującego pozwolenia na przebudowę domu lub możliwości ubezpieczenia domu (w przypadku starszych domów). Gwarancje mogą dotyczyć stanu mienia nieruchomego (fixtures) i ruchomego (chattels).

      Należy zwrócić uwagę, iż tekst warunków powinien być bardzo dokładny nie tylko dla umawiających się stron, lecz dla kogokolwiek, kto będzie interpretował tekst umowy, na przykład prawników dokonujących zamknięcia transakcji lub sędziego w przypadku sprawy sądowej. Czas dopełnienia warunków powinien być także precyzyjnie określony, podobnie jak sposób powiadomienia drugiej strony o ich spełnieniu.

      Ponadto, powinno być również ustalone, co się dzieje w razie gdy warunki nie zostaną spełnione (najczęstszą konsekwencją jest anulowanie umowy – "null and void" i całościowy zwrot depozytu). Wreszcie treść klauzul może precyzować poszczególne części umowy, lecz nie powinna być z nimi sprzeczna. W razie konfliktu tekst w załączniku będzie ważniejszy niż standardowy tekst umowy. Ta ostatnia zasada stosuje się do całej umowy używającej OREA Form 100 – tekst dodatkowy (pisany ręcznie lub drukowany) dominuje nad tekstem gotowym (template).

Janusz Puźniak

Barrister and Solicitor (Ontario, Canada)

Attorney at Law (Missouri and New York, USA)

905-890-2112, 416-999-3023

Jolanta Pawłowska

Real Estate Sales Representative

HomeLife/Response Realty Inc., Brokerage

416-566-4056

puzniak1Każdy pracodawca może zwolnić każdego pracownika kiedy zechce pod warunkiem, że da temu pracownikowi należny okres wypowiedzenia (lub pieniężną rekompensatę za ten okres) i należną mu odprawę. Skaąd może jednak zwolniony pracownik wiedzieć, że jego zwolnienie dokonane zostało zgodnie z prawem oraz że otrzymał od pracodawcy właściwy okres wypowiedzenia i właściwą odprawę? Wymagany przez prawo okres wypowiedzenia zależy od wielu czynników takich jak treść umowy o pracę, historia pracy, powód zwolnienia, sposób zwolnienia, stanowisko, staż pracy, wiek, kwalifikacje pracownika, itp. Wysokość odprawy zależy od tego czy umowa o pracę jest regulowana przez Employment Standards Act (ESA) czy tzw. common law oraz od długości okresu pracy, wielkości zakładu pracy, itp.
Jaki jest odpowiedni okres wypowiedzenia lub odpowiednia rekompensata, gdy wypowiedzenie się należy? Punktem wyjścia jest pytanie czy istnieje pisemna umowa o pracę czy nie? Jeżeli umowa istnieje, należy przeanalizować jej treść, aby przekonać się czy pracodawca ograniczył w niej swoje zobowiązania co do okresu wypowiedzenia, zwłaszcza czy ograniczył długość okresu wypowiedzenia do minimum wymaganego przez ESA. Jeżeli nie ma takiego ograniczenia, prawo Ontario wymaga, aby okres wymówienia lub rekompensata były reasonable, czyli adekwatne do danych indywidualnych okoliczności. Jaki okres lub rekompensata sa reasonable zależy od wielu czynników i nie ma jednej formuły umożliwiającej ich matematyczne wyliczenie. Jedno jest pewne – okres określany jako reasonable, nie będzie krótszy od minimum zagwarantowanego przez ESA.
Co się dzieje, gdy istnieje pisemna umowa o pracę, w której pracodawca starał się ograniczyć do minimum długości okresu wypowiedzenia należnego pracownikowi wymaganego przez ESA? Aby stwierdzić z dużym prawdopodobieństwem czy umowa na pewno daje pracodawcy takie zabezpieczenie należy dokładnie ją przeanalizować, Gdy tekst nie jest sformułowany precyzyjnie lub gdy można go zinterpretować w dwojaki sposób,stanowione przez ten dokument klauzule mogą byc podważone. Kontrakt nie zostanie unieważniony lecz jego element dotyczący minimum okresu wypowiedzenia będzie rozstrzygany według zasad tzw. common law (czyli prawa tworzonego przez decyzje sądowe) a nie wymaganego przez ESA.
Jaki może być to okres? Zależy to od wielu czynników i poniższe przykłady podane są jedynie jako ilustracja, gdyż każda sytuacja musi być rozpatrywana indywidualnie. Głównymi czynnikami, które mają znaczenie są: stanowisko pracownika, staż pracy, wiek, możliwość znalezienia innej pracy w danym zawodzie, oraz sposób i okoliczności zwolnienia. I tak na przyklad office manager-owi z 4-letnim stażem sąd przyznał 10-miesięczny okres wypowiedzenia, assistant manager-owi z 12-letnim stażem, 16 miesięcy wypowiedzenia, asystentowi nauczyciela (teacher’s assistant) z 8-letnim stażem pracy, mechanikowi z 14-letnim stażem pracy i security guard z 7-letnim stażem po 7 miesięcy wypowiedzenia, inżynierowi z 6-letnim stażem 9 miesięcy. Należy zauważyć, iż w przypadku gdy sprawy rozstrzygane są według zasad common law, reasonable okres wypowiedzenia rzadko wypada poniżej 6 miesięcy oraz, że jedynie w bardzo wyjątkowych przypadkach zdarza się dłuższy niż 24 miesiące.
Zwolnienie z pracy powinno nastąpić w formie pisemnej połącznej z ustną informacją o zwolnieniu podaną przez osobę upoważnioną do takiej czynności w danej firmie. Pracodawca wręcza pracownikowi list informujący o zwolnieniu i określajacy warunki rozwiązania umowy o pracę oraz czasami dodatkowy dokument (tzw. release) regulujący czego i w jaki sposób obie strony nie będą robiły przeciwko sobie w przyszłości. W wypadkach, gdy list informujący o zwolnieniu zawiera propozycję odprawy, pracodawca najczęściej stawia wrunek, iż propozycja ta przestaje być aktualna jeżeli pracownik nie podpisze wyżej wspomnianego release czyli dokumentu, który ma zabezpieczyć pracodawcę od potencjalnych przyszłych roszczeń ze strony pracownika. Kompleksowa release może zawierać restrykcje, że pracownik nie będzie konkurował z pracodawcą przez określony czas i na określonym terenie, że nie będzie ujawniał sekretów opuszczanej firmy, że nie będzie zatrudniał pracowników firmy, z której odchodzi lub że nie będzie miał do czynienia z jej klientami. Niektóre z tych warunków, pomimo podpisania release przez pracownika, system prawny uważa za nieważne lub ważne jedynie w bardzo ograniczonych okolicznościach, i pracownik może z dużym prawdopodobieństwem je naruszyć bez konsekwencji prawnych. Dokładniejsze omówienie tego tematu nastąpi w kolejnych artykułach na temat prawa pracy.
Z punktu widzenia obecnej dyskusji najistotniejsze są pytania czy obecność release w pakiecie odprawy jest w ogóle właściwa oraz czy forma i sposób przedstawienia jej gwarantuje pracodawcy możliwość użycia dego dokumentu w przyszłości przeciwko pracownikowi. Zgoda na podpisanie release przez pracownika jest formą kontraktu – pracownik otrzymuje określone warunki odprawy (pieniądze itp.) w zamian za zgodę na pozostawnie pracodacy “w spokoju”, to znaczy rezygnację z roszczeń w stosunku do niego w przyszłości. Jak każdy kontrakt, tak i ten, musi spełniać podstawowe warunki prawa kontraktów. A zatem, żadna ze stron nie może być zmuszona do jego podpisania. Musi to być akt wolnej woli. Każda strona musi wiedzieć co podpisuje oraz musi mieć wystarczająco dużo czasu aby się skonsultować co do konsekwencji tej czynności. Im bardziej jednostronnie korzystna czy niekorzystna jest dana umowa, tym większa możliwość jej zakwestionowania przez stronę słabszą. Wreszcie, im bardziej niesprawiedliwa umowa z punktu widzenia jej aspektu społecznego, tym bardziej możliwe jest jej podważenie.
W praktyce często pracodawca zdając sobie sprawę, iż pracownikowi może należeć się dłuższy okres wypowiedzenia i związana z nim rekompensata (na przyklad, gdy nie ma w ogóle pisemnej umowy o pracę) nie oferuje mu tego okresu lecz jedynie rekompensatę w wysokości połowy lub jeszcze mniejszgo ułamka tego co sąd, gdyby pracownik dochodził swoich praw, byłby skłonny mu przyznać. Oferta taka – większa niż minimum należne według wymaganego przez ESA lecz dużo mniejsza niz standarty common law – połączona z kompleksową release, według której pracownik zobowiazuje sie do rezygnacji z możliwości dochodzenia czegokolwiek w przyszłości, stawia go w trudnej sytuacji. Jeżeli nie przyjmie oferty nie otrzyma nic i będzie musiał dochodzić swoich praw w sądzie. Jeżeli przyjmie, czuje się pokrzywdzony i wykorzystany, zwłaszcza gdy przepracował długie lata pracy w danym przedsiębiorstwie. Każda z takich decyzji powinna być dobrze przemyślana, zwłaszcza gdy w grę wchodzą długie lata pracy i gdy wiek oraz kwalifikacje pracownika wskazują, że będzie on miał duże trudności w znalezieniu nowego zatrudnienia. Decyzje sądów stwierdzają, iż każda odprawa powinna być sprawiedliwa w stosunku do pracownika, oraz że nawet jeżeli podpisze on release i przyjmie minimalną odprawę, może dochodzić swoich praw w sądzie jeżeli udowodni, że sposób w jaki dokonało się rozejście był tak jednostronny na jego niekorzyść, iż łamie to podstawowe zasady współżycia społecznego. W praktyce są dwa wyjścia w tych trudnych sytuacjach. Po pierwsze, należy dokładnie upewnić się, co się traci poprzez zgodę na dany pakiet odprawy. Po drugie (po zorientowaniu sie jaka rekompensata powinna być właściwa) czy można podjąć próbę negocjacji z pracodawcą. Jeżeli chodzi o upewnienie sie co się traci (czy inaczej mowiąc, ile pracownikowi się należy) to niezbędna jest analiza prawna kontraktu i historii danego układu o pracę. Ogólnodostępne źródła (na przykład strona internetowa Ontario Ministry of Labour) mogą być pomocne, lecz jedynie w sytuacjach, gdy dana sprawa ogranicza się do minimum gwarantowanych przez ESA. W praktyce większość układów o pracę regulowana jest przez common law, które oferuje zwalnianym pracownikom bez porownania większe rekompensaty. A zatem ci, którzy jedynie zajrzą do tego zródła i zadowolą się kilkoma tygodniami odprawy moga byc stratni.
Janusz Puzniak
Barrister and Solicitor (Ontario)
Attorney at Law (Missouri and New York)
905-890-2112
416-999-3023

puzniak1Na wstępie należy zastrzec, iż artykuł ten mówi o możliwościach prawnego “zabezpieczenia” mienia własnego przedsiębiorcy oraz mienia biznesu od roszczeń kredytorów, a nie o sposobach ominięcia spłacania przez biznes i jego właścicieli już zaciągniętych długów czy o uniknięciu wywiązania się z innych prawomocnych zobowiązań. Kanadyjski system prawny zabezpiecza roszczenia kredytorów w stosunku do niewypłacalnych biznesów, ale stwarza też możliwości, by działalność biznesowa została tak zorganizaowana, aby mienie prywatne przedsiębiorcy oraz mienie jego biznesu nie przepadły całkowicie w następstwie niepowodzenia. Zapobiegliwi przedsiębiorcy powinni zatem przyjąć taką strukturę dzialania i zaadoptować takie mechanizmy, aby nie narażać na ryzyko wszystkich swoich personalnych oraz biznesowych zasobów. Z drugiej strony ci, którzy dostarczają biznesom towarów, wykonują pracę, udzielają pożyczek, itp., ufając, że otrzymają zapłatę czy zwrot w przyszłości, winni być przezorni i zapobiegliwi, mając na uwadze fakt, iż majatek własny przedsiębiorcy czy część majątku przedsiębiorstwa, z którym mają do czynienia mogą w razie niepowodzenia być dobrze zabezpieczone przed ich roszczeniami.

Z punktu widzenia przedsiębiorcy, najprostszym sposobem zabezpieczenia mienia osobistego od roszczeń kredytorów biznesu jest otworzenie korporacji (corporation) i prowadzenie działalności biznesowej w jej imieniu. Korporacja ma osobowość prawną niezależną od osobowości prawnej jej właściciela. A zatem. jeżeli zachowane zostaną i są przestrzegane prawne i finansowe formalności jej prowadzenia jako niezależnej jednostki prawnej i ekonomicznej, wszelkie zobowiązania i długi korporacji będą musiały być zaspokojone wyłącznie z jej mienia, a nie z prywatnego mienia jej właściciela. Oczywiście atut podejmowania zobowiązań w imieniu korporacji a nie osobistym jej właściciela znika, jeżeli zobowiązania takie są gwarantowane personalnie przez niego lub przez członków jego rodziny. A zatem pożyczki, umowy wynajmu lokalu (leases), kontrakty z dostawcami, czy inne zobowiązania powinny być, o ile tylko to możliwe, zawierane w imieniu korporacji i pozostać wyłącznie jej zobowiązaniami.

Ponieważ każda korporacja posiada odrębną osobowość prawną i ponieważ nie ma żadnego limitu ile korporacji dany przedsiębiorca może “posiadać”, w sytuacjach, gdy zachodzi obawa, iż mienie o dużej wartości (np. nieruchomość, cenne urządzenia produkcyjne, wartościowy sprzęt, patenty, itp.) może być narażone na roszczenia kredytorów, może on stworzyć dwie korporacje (lub więcej, jeżeli istnieje taka potrzeba), które będzie całkowicie kontrolowal osobiście lub przez członków rodziny. Cenne mienie pozostaje wówczas własnością jednej korporacji, podczas gdy główna działalność gospodarcza (produkcyjna czy inna) prowadzona jest przez drugą. Pierwsza korporacja udostępni wtedy mienie drugiej korporacji na zasadzie umowy wynajmu (lease), w przypadku sprzętu, lub licencji (licence), w przypadku technologii. Mogą to być tzw. korporacje siostrzane lub funkcjonujące w układzie “pionowym” t.j. gdy jedna jest w posiadaniu drugiej (holding company – operating company). Korporacje siostrzane stwarzają lepsze możliwości rozdzielenia prawnego w razie niepowodzenia. Ustrukturyzowanie “pionowe”, czyli jednej korporacji prowadzącej aktywną działalność gospodarczą (operating company) i drugiej będącej jednostką pasywną, której ta pierwsza jest własnością (holding company), umożliwia jednak swobodniejszy przelew zysków na zasadzie dywidend pomiędzy dwiema korporacjami. Znaczna ilość zysków w takim układzie zamiast być akumulowana w jednostce aktywnej (lub wypłacana jej właścicielowi) może być przelewana do holding company, która je zainwestuje bądź z powrotem udzieli kredytu korporacji prowadzącej aktywną działaność (najlepiej na zasadzie rejestracji w systemie Personal Property Security Registration - PPSA). Ponadto jedna korporacja może wykonywać usługi – administracyjne czy inne – dla drugiej i w ten sposób wypracować dług w stosunku do siebie. Wszystkie te czynności mają za zadanie zminimalizowanie wartości korporacji mogącej być celem roszczeń.

Zdarzają się sytuacje, iż właściciel korporacji (lub bliski członek rodziny) sam staje się jej pierwszym kredytorem. Gdy ma to miejsce, powinien on udzielić kredytu na zasadach identycznych, jakie zastosowałaby osoba trzecia lub instytucje finansowe, t.j. poprzez zabezpieczenie pożyczki mieniem bizensu (czyli podpisaniem tzw. General Security Agreement pomiędzy tymże kredytorem i kredytobiorcą (czyli korporacją) i dokonaniem rejestracji w wyżej wymienionym systemie PPSA). W takich przypadkach szczególnie ważna jest właściwa dokumentacja tych transakcji w celu uniknięcia możliwości zakwestionowania (w razie bankructwa biznesu) faktu spłacania tych pożyczek w sposób preferencyjny w stosunku do innych (najczęściej zaciągniętych później) pożyczek od osób trzecich. Rejestracje PPSA są publicznie dostępne i każdy kolejny kredytodawca przed udzieleniem pożyczki winnien upewnić się czy inni kredytodawcy nie mają pierwszeństwa do mienia danego przedsiębiorstwa w przypadku jego niewypłacalności. Należy zauważyć, iż w przypadkach gdy właściciel nie posiada wystarczającej ilości funduszy dla udzielenia pożyczki swojej korporacji, należy unikać sytuacji, w której zaciąga on osobisty bankowy dług jedynie po to, by tej pożyczki udzielić. W przypadku nowych biznesów często jest to konieczne, ale powinna to być ostateczność.

W związku z istnieniem odpowiedzialności osobistej dyrektorów korporacji za pewne jej zobowiązania (np. zaległe podatki, niewypłacone zarobki pracowników itp.) należy z dużą ostrożnością angażować bliskich członków rodziny (zwłaszcza małżonków) w funkcje dyrektorów. Stwarza to zbędne ryzyko zwiększenia odpowiedzialności kilku osób nie dając żadnej (poza wątpliwym prestiżem pisatowania funkcji dyrektorskiej) korzyści prawnej.

Janusz Puzniak
Barrister and Solicitor (Ontario, Canada)
Attorney at Law (Missouri and New York, USA)
905-890-2112
416-999-3023

piątek, 18 maj 2012 10:35

CZY WIESZ CO PODPISUJESZ?

Napisane przez

UMOWA KUPNA-SPRZEDAŻY  NIERUCHOMOŚCI W ONTARIO – CZ. 1

puzniak1PawlowskaDla zdecydowanej większości osób transakcje kupna i sprzedaży nieruchomości należą do najpoważniejszych transakcji w życiu, towarzyszą im więc duże emocje i pragnienie wyeliminowania wszelkich możliwych pomyłek. Prawo prowincji Ontario (akt prawny o nazwie Statute of Frauds) wymaga, by transakcje kupna i sprzedaży nieruchomości odbywały się na podstawie pisemnych umów (wszelkie zmiany muszą być również dokonane na piśmie), a zatem to co podpisujemy, ma kluczowe znaczenie dla tego, co i w jaki sposób nabywamy lub sprzedajemy.

      Nabywający nieruchomość, a zwłaszcza ci, którzy robią to po raz pierwszy, są często onieśmieleni skomplikowanymi i długimi tekstami dokumentów, które są im przedstawione do podpisania. Jest jednak rzeczą oczywistą, że podobnie jak w przypadku każdego innego kontraktu, i w tym przypadku powinno się z tekstem tego, co się podpisuje, zapoznać i, po zaaprobowaniu, podpisać świadomie. Każdy podpisujący umowę jest odpowiedzialny za to, co podpisuje, i późniejsze tłumaczenie, że nie wiedział, co robi, lub że mu nie wytłumaczono, co podpisuje, nie wystarcza, by zmienić umowę lub się z niej wycofać. W przypadku, gdy w transakcji pośredniczy agent, jego rolą jest wytłumaczyć kupującemu, co podpisuje. W przypadku gdy umowę sporządza prawnik, jest to zadaniem prawnika. W sytuacjach gdy prawnik zaangażowany jest tylko w celu zamknięcia transakcji, otrzymuje on już podpisaną umowę i jest za późno na zmiany, chyba że zmiany dotyczą oczywistych pomyłek.

      Poniższe rozważania dotyczą analizy umowy o kupno i sprzedaż nieruchomości (Agreement of Purchase and Sale – Form 100) przygotowanej przez Ontario Real Estate Association (OREA) popularnie zwanej OREA Form 100, którą stosuje się w zdecydowanej większości transakcji w Ontario. Tekst OREA Form 100 jest tak sporządzony, aby w sposób skondensowany i wyczerpujący zaadresować najważniejsze aspekty transakcji. Stosuje on standardowe klauzule i możliwość wprowadzenia zmian i uzupełnień ograniczona jest w nim do minimum. Klauzule uzupełniające, które dodaje się w razie potrzeby, są również standardowe i umieszcza się je na dodatkowych arkuszach (Schedules). Dla przejrzystości dyskusji zachowujemy kolejność sekcji z OREA Form 100. Z uwagi na obszerny temat nasz tekst będzie podzielony na cztery kolejne części.

      STRONY UMOWY – KUPUJĄCY I SPRZEDAJĄCY (BUYER AND SELLER)

      Zasadniczym wymogiem każdego kontraktu jest określenie jego "stron", czyli w przypadku transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości określenie kupujących i sprzedających. Zwłaszcza ważne jest precyzyjne i kompletne wyszczególnienie osoby, osób (jeżeli jest ich kilka) lub instytucji sprzedających. Sprzedającymi muszą być wszyscy obecni właściciele nieruchomości. W przypadku gdy którykolwiek z nich będzie pominięty, osoba ta (lub instytucja) nie jest stroną w umowie co oznacza, że umowa ta jej nie dotyczy i nie jest zobowiązana do jej wypełnienia. A zatem pełny tytuł własności danej nieruchomości nie może być przekazany nowemu właścicielowi – umowa jest wadliwa i musi być zmieniona.

      O wiele mniejszym problemem jest niekompletne wyszczególnienie wszystkich kupujących, tzn. wszystkich docelowych właścicieli nieruchomości. W razie pominięcia jednego lub kilku z nich, można ich nazwiska dodać do grupy kupujących później, nawet tuż przed zamknięciem transakcji, poprzez sporządzenie odpowiedniej instrukcji, aby tytuł własności został rozszerzony o jedną lub kilka osób (tzw. direction re title).

      Trzeba też pamiętać, aby umowa zawierała właściwe (i pełne) brzmienia nazwisk stron, oraz, iż stroną w umowie nie może być osoba niepełnoletnia. Z pomocą przychodzi tu ustawa federalna Proceeds of Crime (Money Laundering) and Terrorist Financing Act (PCMLTFA) stawiająca wymóg sprawdzenia tożsamości kupujących i sprzedających.

      Należy być również bardzo uważnym w sytuacji, gdy:

      • sprzedającym nie jest osoba fizyczna, lecz na przykład spółka akcyjna (corporation),

      • nieruchomość sprzedaje partner lub partnerzy w imieniu spółki partnerskiej (partnership),

      • sprzedaż jest dokonywana w imieniu osoby zmarłej (czyli kiedy sprzedającym jest estate tej osoby), oraz

      • transakcja dokonywana jest w imieniu powiernictwa (trust).

      W przypadku transakcji w imieniu estate osoby zmarłej, wykonawcy testamentu (executors) lub administratorzy (administrators), gdy nie ma testamentu, muszą uzyskać odpowiedni dokument sądowy potwierdzający ich funkcje i prawomocność reprezentacji osoby zmarłej – tzw. Certificate of Appointment of Estate Trustee. W przypadku gdy osoba zmarła miała testament, wskazane jest również uzyskanie jego kopii.

      W przypadku podpisów składanych w imieniu spółki akcyjnej (corporation), która z definicji posiada odrębną osobowość prawną, muszą być dopełnione i udokumentowane wszystkie formalności proceduralne autoryzujące właściwe osoby do złożenia podpisów. Powinno się również uzyskać korporacyjną autoryzację do dokonania transakcji w formie odpowiedniej rezolucji (resolution) oraz sprawdzić oficjalny rejestr prowadzony przez Ontario Ministry of Government and Consumer Services w celu potwierdzenia, iż osoba lub osoby występujące w imieniu spółki tam widnieją i piastują odpowiednie funkcje.

      Podobnie, w przypadkach sprzedaży na zasadzie power of sale, czyli kiedy prawomocnym sprzedającym jest bank lub inny kredytodawca w imieniu zadłużonego i niewypłacalnego właściciela, podpisy muszą być złożone przez osobę lub osoby, które są do tego upoważnione.

      Należy również uważać, gdy umowa jest podpisywana przez pełnomocnika w imieniu osoby nieobecnej na podstawie pełnomocnictwa majątkowego (power of attorney for property). W takiej sytuacji wskazane jest skontaktowanie się z osobami (lub adwokatem) będącymi świadkami udzielenia tegoż pełnomocnictwa. Ma to szczególne znaczenie w przypadku, gdy istnieje prawdopodobieństwo, iż dokumenty końcowe sprzedaży będą również podpisywane przez pełnomocnika.

      Wreszcie, w sytuacjach, gdy prawnym właścicielem nieruchomości jest jedynie jeden z małżonków (to znaczy, gdy nazwisko drugiego nie widnieje na akcie własności) i gdy nieruchomość ma status domu rodzinnego (matrimonial home), należy uzyskać zgodę drugiego małżonka na sprzedaż poprzez podpis na stronie czwartej OREA Form 100 w sekcji "Spousal Consent" poświadczony przez świadka.

Kontynuacja w następnych numerach.

Janusz Puźniak

Barrister and Solicitor (Ontario, Canada)

Attorney at Law (Missouri and New York, USA)

905-890-2112

416-999-3023

Jolanta Pawłowska

Real Estate Sales Representative

HomeLife/Response Realty Inc., Brokerage

416-566-4056

Curyk M 9264 Ontaryjscy prawodawcy uznali, że rezydencja małżeńska ("matrimonial home") jest formą własności, która zasługuje na specjalne potraktowanie z punktu widzenia prawa rodzinnego. Rezydencje małżeńskie traktowane są inaczej w dwóch aspektach: przy podziale majątku i pod względem prawa dostępu i zamieszkania. Z uwagi na specjalne względy, jakimi cieszy się w prawie ontaryjskim rezydencja małżeńska, poświęcę jej cały dzisiejszy artykuł.

      Co to jest

      rezydencja małżeńska?

      Najogólniej rzecz biorąc, rezydencja małżeńska to nieruchomość używana przez parę w momencie rozpadu małżeństwa zgodnie z jej normalnym przeznaczeniem. Warto zwrócić uwagę, że używanie nie musi być ciągłe. "Normalne przeznaczenie" pozwala na używanie sezonowe, weekendowe i tym podobne. Tak więc para może mieć więcej niż jedną rezydencję małżeńską. Rezydencją małżeńską może być dom, w którym para mieszka na co dzień (albo nawet dwa domy, w których mieszka), cottage używany latem, chalet używany na narty i np. condominium używane w weekendy.

 puzniak1Osoby kupujące nieruchomości oraz zaciągające kredyty hipoteczne (mortgages) w Ontario często czują się niekomfortowo, nie zawsze dokładnie rozumiejąc terminologię używaną przy takich transakcjach. Aby pomóc im w tym zakresie, wyjaśniamy mniej znane terminy dotyczące transakcji obrotu nieruchomościami.

ACCELERATION CLAUSE – Klauzula w kredycie hipotecznym (mortgage), która daje kredytodawcy prawo do żądania natychmiastowej spłaty całości długu pozostałego do spłacenia przez kredytobiorcę, stosowana w sytuacjach, gdy kredytobiorca zalega ze spłatą rat lub gdy złamał inne warunki umowy kredytowej.

      ADVERSE POSSESSION – Użytkowanie lub posiadanie nieruchomości, najczęściej gruntu, przez osobę nie będącą jej prawnym właścicielem, które po upływie czasu może dać tej osobie prawo własności nieruchomości na podstawie zasiedzenia. W celu udowodnienia prawnego roszczenia do własności, osoba ta musi wykazać rzeczywiste, otwarte, wyłączne (to znaczy włącznie z wyłączeniem właściciela) i ciągłe posiadanie i korzystanie z tejże nieruchomości w sposób niezgodny z interesem właściciela, który to stan rzeczy właściciel mimo wszystko tolerował.

      AMORTIZATION – Okres czasu spłat długu, najczęściej kredytu hipotecznego, aby zadłużenie zeszło do zera przy założeniu, że regularne płatności pozostają takie same i dokonywane są w terminie.

      AMORTIZATION SCHEDULE – Harmonogram spłat długu hipotecznego lub innego zadłużenia, składający się ze spłaty sumy podstawowej (principal) i odsetek (interest).

      APPRAISAL – Oszacowanie wartości rynkowej danej nieruchomości najczęściej w celu ustalenia przez kredytodawców wysokości kredytu hipotecznego.

      APPURTENANCE (APPURTENANT) – Przynależność lub ograniczenie, która idzie w parze z własnością danej nieruchomości i zostanie przekazana jej następnemu właścicielowi lub wyeliminowana przed sprzedażą.

      ARREARS – Zaległości w płatności długu zwykle w odniesieniu do okresowo powtarzających się płatności, takich jak spłata kredytu hipotecznego lub czynszu.

      ASSESSMENT – Wartość nieruchomości ustalona do celów obliczenia podatku od nieruchomości.

   canada usProblemy na przejściach granicznych Kanady i Stanów Zjednoczonych można zaliczyć do dwóch grup. Pierwsza, to sytuacje, gdy nastąpiło zawrócenie danej osoby z granicy, a zatem urzędnik imigracyjny podjął decyzję, że osoba ta popadła w taki konflikt z prawem w przeszłości, że nie można jej w ogóle wpuścić do Stanów Zjednocznych. Druga grupa to sytuacje, gdy osoba obawia się, że może nie być wpuszczona do Stanów Zjednocznych, chociaż uprzednio przekraczała granicę kanadyjsko-amerykańską wielokrotnie i nigdy nie zetknęła się z zarzutem tzw. inadmissibility (to znaczy z zarzutem, że należy do kategorii osób, których nie można wpuścić do kraju bez odpowiedniego zezwolenia), niemniej jednak kontynuuje przekraczanie granicy ze świadomością, iż taki zarzut może się w każdej chwili zdarzyć.

 remont Odpowiedź na powyższe pytanie brzmi – możesz zrobić trzy rzeczy: (1) negocjować żądanie zapłaty z tym, kto ją zlecił i z kim ma się kontrakt (czyli najczęściej z właścicielem lub głównym wykonawcą budowy czy remontu); (2) zarejestrować dług budowlany (construction lien) na tytule własności danej nieruchomości; lub (3) założyć sprawę sądową o zapłatę długu. Pierwsza z opcji jest oczywiście najprostsza i najmniej kosztowna, lecz najczęściej nie dająca żadnych rezultatów, gdyż ktokolwiek zlecił pracę (właściciel lub główny wykonawca), po prostu nie chce za nią zapłacić. Często też nieuczciwy zleceniodawca przeciąga negocjacje, aby wykluczyć możliwość zarejestrowania przez poszkodowanego długu budowlanego (construction lien) na tytule własności, czyli użycia przez niego opcji drugiej. Zarejestrowanie długu budowlanego jest bowiem możliwe jedynie w ciągu pierwszych 45 dni po zejściu z budowy przez nieopłaconego wykonawcę i po upłynięciu tego terminu możliwość ta jest praktycznie zaprzepaszczona. Trzecia z opcji, czyli założenie sprawy sądowej o zapłatę długu, jest ostatecznością, która może przynieść mniej lub bardziej skuteczne rezultaty, lecz, jak każda sprawa sądowa, jest najczęściej kosztowna i długotrwała. Tym bardziej, iż sprawa sądowa dotycząca construction lien (w przeciwieństwie do sprawy o dług) nie może być założona w tańszym i działającym szybciej Small Claims Court.