Goniec

Register Login

piątek, 12 grudzień 2014 19:52

Credit rating

maciekczaplinskiChciałbym, byś mi wyjaśnił, co oznacza termin "Beacon Score". Wiem, że dotyczy to pożyczek, ale powiedz mi więcej na ten temat.

"Beacon Score" (punktacja kredytowa) jest to liczba, na którą patrzą pożyczkodawcy, kiedy ubiegamy się o pożyczkę. Każdy z nas ma taką liczbę przypisaną do naszego nazwiska, SIN number oraz daty urodzenia. Najniższa możliwa punktacja to 300 punktów; najwyższa to 900 punktów (praktycznie nieosiągalna). Przeciętny dobry rekord to 700 punktów.
Wielu z nas wierzy, że powinniśmy mieć 800 punktów, by uzyskać najlepsze oprocentowanie – w rzeczywistości tylko 11 proc. Kanadyjczyków ma tak wysoką punktację.


By dostać dobre oprocentowanie, wystarczy mieć punktację na poziomie 680-700. Ale mając dobrego brokera od pożyczek, ciągle można dostać przyzwoite oprocentowanie nawet przy 600 punktach. Według przepisów z 2008 roku – 600 punktów to jest minimum, które musimy mieć, by ubiegać się o pożyczkę, jeśli mamy mniej niż 20 proc. downpayment (ubezpieczaną przez CMHC). Jeśli nasza punktacja jest niższa niż 600 punktów, to wówczas będziemy traktowani przez pożyczkodawców jako klienci "drugiej kategorii". Zwykle ma to odzwierciedlenie w wyższym oferowanym oprocentowaniu. Czasami nawet przekłada się to na dodatkowe 3,5 proc. w przypadku punktacji na poziomie 500.


Warto wiedzieć, jakie elementy mają wpływ na tę punktację:
* Historia płatności – zwykłe opóźnienie w regularnych płatnościach, które robimy co 30 dni (mortgage, karty kredytowe) mogą obniżyć naszą punktację o 15-20 punktów. Historia płatności – zwykle jest odpowiedzialna za 35 proc. punktacji.

Opublikowano w Nieruchomości
piątek, 12 grudzień 2014 19:52

Credit rating

maciekczaplinskiChciałbym, byś mi wyjaśnił, co oznacza termin "Beacon Score". Wiem, że dotyczy to pożyczek, ale powiedz mi więcej na ten temat.

"Beacon Score" (punktacja kredytowa) jest to liczba, na którą patrzą pożyczkodawcy, kiedy ubiegamy się o pożyczkę. Każdy z nas ma taką liczbę przypisaną do naszego nazwiska, SIN number oraz daty urodzenia. Najniższa możliwa punktacja to 300 punktów; najwyższa to 900 punktów (praktycznie nieosiągalna). Przeciętny dobry rekord to 700 punktów.
Wielu z nas wierzy, że powinniśmy mieć 800 punktów, by uzyskać najlepsze oprocentowanie – w rzeczywistości tylko 11 proc. Kanadyjczyków ma tak wysoką punktację.


By dostać dobre oprocentowanie, wystarczy mieć punktację na poziomie 680-700. Ale mając dobrego brokera od pożyczek, ciągle można dostać przyzwoite oprocentowanie nawet przy 600 punktach. Według przepisów z 2008 roku – 600 punktów to jest minimum, które musimy mieć, by ubiegać się o pożyczkę, jeśli mamy mniej niż 20 proc. downpayment (ubezpieczaną przez CMHC). Jeśli nasza punktacja jest niższa niż 600 punktów, to wówczas będziemy traktowani przez pożyczkodawców jako klienci "drugiej kategorii". Zwykle ma to odzwierciedlenie w wyższym oferowanym oprocentowaniu. Czasami nawet przekłada się to na dodatkowe 3,5 proc. w przypadku punktacji na poziomie 500.


Warto wiedzieć, jakie elementy mają wpływ na tę punktację:
* Historia płatności – zwykłe opóźnienie w regularnych płatnościach, które robimy co 30 dni (mortgage, karty kredytowe) mogą obniżyć naszą punktację o 15-20 punktów. Historia płatności – zwykle jest odpowiedzialna za 35 proc. punktacji.


* Istniejące zadłużenie – jest odpowiedzialne za około 30 proc. punktacji. Banki patrzą, jakie jest nasze obecne zadłużenie i ile maksymalnie możemy obsłużyć w długach. Jeśli jesteśmy na maksimum zadłużenia, to wówczas mamy problem. Jeśli mamy zapas na poszczególnych "długach", to wówczas mamy szanse na więcej kredytu.


* "Wiek zadłużenia" – jest zwykle odpowiedzialny za 15 proc. punktacji. Zwykle tak zwany ustabilizowany kredyt powinien zawierać minimum trzy "formy" zadłużenia, każda przynajmniej z roczną historią.


* Rodzaj kredytu – karty kredytowe, pożyczki hipoteczne oraz pożyczki z regularnych banków są traktowane jako bardzo pożądane i zwykle pozytywnie wpływają na naszą punktację; zwykle rodzaj kredytu odpowiedzialny jest za 10 proc. punktacji.


* "Zapytania o pożyczki" – za każdym razem, kiedy składamy podanie o pożyczkę, jest to odnotowywane na naszym rekordzie. Każde "zapytanie" powoduje obniżenie punktacji o około 5 punktów. Czasami biegając między bankami i próbując znaleźć niższy procent na mortgage, możemy zrobić sobie krzywdę. Im więcej banków odwiedzimy, próbując znaleźć lepszy deal – tym niższy będzie nasz kredyt. Zdecydowanie należy rozmawiać z mortgage brokers, bo oni sprawdzają kredyt raz i wysyłają ten sam wyciąg z Credit Bureau do różnych banków, szukając najlepszej oferty dla nas.
Innym tematem, o którym warto wspomnieć, są bankructwa! Kiedy pojawi się jego rekord w Credit Biuro, ma to poważny i negatywny wpływ na naszą możliwość uzyskania pożyczek, bez względu jak dawno miało to miejsce. Ale są sposoby, by pomimo rejestrowanego bankructwa w miarę szybko ubiegać się o kredyt. Kluczem jest umiejętność zbudowania nowego kredytu nawet w postaci tak zwanych "secured credit card". Polega to na tym, że wpłacamy na kartę na przykład 500 dol. jako zabezpieczenie i jest to nasz limit. Inną formą odbudowywania kredytu są pożyczki samochodowe czy meblowe, które są dość łatwe do uzyskania.


Jeszcze lepszym rozwiązaniem jest utrzymanie istniejącego kredytu przynajmniej w części. Zwykle, kiedy mamy kłopoty, przestajemy spłacać wszystkie długi. Jest to błąd. Należy wybrać i zatrzymaj jedną, dwie lub więcej kart, które są najmniej zadłużone, i starać się je spłacać. Jak długo je płacimy na czas, nikt nam ich nie zabierze – i w ten sposób nasz kredyt może być odbudowywany od razu. To nie są łatwe tematy i jak mają Państwo problemy, proszę radzić się specjalistów. Natomiast dbanie o kredyt jest bardzo istotne i często zły kredyt nawet przy dobrych dochodach, może uniemożliwić nam zakup wymarzonego domu.


Jeśli ktoś ma zły "Beacon Score" – jak może go poprawić. Czy są jakieś sposoby?


1. Sprawdzanie akuratności informacji w raporcie Credit Bureau.Tak się składa, że "nobody is perfect" - agencja zbierająca informacje o naszym kredycie też popełnia błędy. Dlatego w sytuacjach "krytycznych" powinniśmy bardzo dokładnie przeanalizować zawarte w raporcie informacje i jeśli odkryjemy błędy – natychmiast poprosić o ich sprostowanie. Błędy mogą dotyczyć nawet naszego SIN number lub daty urodzenia.


2. Zgłaszać błędy. Tak jak wspomniałem "Kredyt Biuro" ma obowiązek sprawdzić potencjalne błędy, które są do nich zgłaszane. Takie jest prawo. Normalnie, jeśli zgłosimy błąd, kredytor musi udowodnić, że jego raport opóźnionej płatności jest prawdziwy. Jeśli tego nie zrobi, to wówczas możemy domagać się usunięcia niekorzystnej dla nas informacji.


3. Płacić długi na czas. Płacenie swoich zobowiązań finansowych na czas jest jednym z najważniejszych elementów, które wpływają na naszą dobrą historię kredytową. Regularność jest odpowiedzialna za prawie 1/3 dobrej punktacji. W naszym zajętym życiu czasami warto pewne płatności załatwić jako "automatyczne prepaiments", by uniknąć konieczności pamiętania.


4. Nadpłacanie długów. Nie zawsze jesteśmy w stanie nadpłacać wiele, ale jeśli pożyczkodawca widzi, że jesteśmy zadłużeni do maksimum na wszystkich naszych liniach i kartach kredytowych, to wówczas szansa na następny kredyt jest prawie żadna. Natomiast jeśli pożyczkodawca widzi, że spłacamy długi na czas nawet z pewną nadwyżką, to wówczas jesteśmy zwykle mile widzianymi klientami.


5. Nie likwidować istniejących kart kredytowych i linii kredytowych. Często wydaje nam się, jak wychodzimy z długów, że należy pozamykać i zlikwidować wszystkie nasze karty, których nie używamy. Jest to oczywista reakcja, ale w praktyce lepiej pospłacać karty i po prostu je zostawić nieużywane. Bankierzy, widząc, że mamy dostępny kredyt, chętniej z nami rozmawiają. Pozbycie się kart wpływa zwykle na obniżenie "Beacon Score".

Opublikowano w Nieruchomości
piątek, 27 lipiec 2012 16:35

Mój dom: Jak oszczędzać

maciekczaplinski- Wielu z nas, kupując dom w Kanadzie, musi go niestety kupić na raty, czyli musimy zaciągnąć pożyczkę hipoteczną. Pożyczka hipoteczna jest zwykle rozłożona na wiele lat amortyzacji. Opłaty są zwykle poważną częścią naszych miesięcznych wydatków. Powiedz mi, jakie są sposoby, by się pozbyć tych wydatków jak najszybciej?


- Jest wiele sposobów, by oszczędzać na spłatach i by szybciej pozbyć się spłat hipotecznych. Może w pierwszej części opowiem, gdzie szukać oszczędności na typowym mortgage'u, a w drugiej części powiem o tym, jak zamieniając typowy mortgage na inny rodzaj spłat i oszczędzać jeszcze więcej.
Wybierz "bi-weekly mortgage payment" – płacenie połowy pożyczki co dwa tygodnie zamiast raz w miesiącu ma wiele zalet. Prawie niezauważalnie dla budżetu rodzinnego oszczędzamy znaczne sumy na oprocentowaniu oraz skracamy czas spłaty pożyczki. Przykład: 100.000 dol. mortgage'u przy 5-proc. oprocentowania i 25 latach amortyzacji – miesięczne spłaty wynoszą 581,6 dol. Jeśli zaczniemy płacić połowę tej sumy, czyli $290,8 co dwa tygodnie, to skracamy amortyzację do mniej niż 22 lat i oszczędzamy około 12.100 dol. na procentach!
Płać więcej niż minimum – jeśli nie możemy zamienić naszych spłat na co dwa tygodnie – warto rozważyć opcję płacenia dodatkowych 10–15 proc. ponad minimum wymagane przez bank. Przykład: 100.000 dol. pożyczki, 5 proc. oprocentowania, 25 lat amortyzacji – minimalna wymagana spłata 581,6 dol./miesięcznie. Jeśli zaczniemy płacić co miesiąc ekstra 10 proc., czyli 58,1 dol., to skracamy amortyzację do 21,5 roku i oszczędzamy na oprocentowaniu około 12.500 dol. Gdybyśmy pozostali przy opcji "bi-weekly payments", ale podwyższylibyśmy spłaty o 10 proc., czyli zamiast 290,8 dol. płacilibyśmy 319,8 dol. (co dwa tygodnie), nasze oszczędności byłyby jeszcze bardziej imponujące – pożyczka 100.000 dol. spłacona w 18,2 roku oraz ponad 21.500 dol. w naszej kieszeni!


Dopłacaj przynajmniej raz w roku – jeśli możemy przeznaczyć nasze zwroty podatkowe, bonus z pracy lub inne niespodziewane dodatkowe pieniądze, by nadpłacić mortgage – warto o tym pamiętać. Wszystkie ekstra płatności schodzą w całości z "principal". Przykład: 100.000 dol. mortgage, 5-proc. oprocentowanie, miesięczna spłata 581,6 dol. – jeśli raz do roku na rocznicę zaciągnięcia pożyczki wpłacimy 2000 dol. – to skrócimy amortyzację do 16,5 roku, a oszczędzimy 27.500 dol. na procentach!
Płać jak najwięcej w chwili odnawiania pożyczki – proszę pamiętać, że zwykle zawieramy umowę z bankiem na określony okres (term). Zwykle jest to 1-, 2-, 3-, 4- lub 5-letni okres. W chwili odnowy umowy z bankiem pożyczka jest całkowicie otwarta i wówczas możemy nadpłacić, ile chcemy, bezkarnie! Warto z tego korzystać.


Kontroluj dodatkowe spłaty – raz w roku dostajemy z banku "mortgage statement". Proszę sprawdzać, czy wszelkie dodatkowe spłaty zostały właściwie udokumentowane na tym dokumencie. Wszelkie ponad minimum dopłaty powinny być robione na osobnym czeku z wyraźną adnotacją, że są to dodatkowe pieniądze – należy podać również numer pożyczki.
Warto śledzić rynek – często osoby spłacające mortgage – jak już podpiszą umowę z bankiem – zapominają o spłatach i płacą minimum. Na to liczą banki – gdyż na minimalnych spłatach zarabiają najwięcej pieniędzy. Należy być świadomym, jak możemy oszczędzać! W ostatnich latach ci wszyscy, którzy wybierali "variable interest", zwykle wygrywali z tymi, którzy płacili "fix interest" – czy tak będzie w przyszłości, nie wiadomo, ale poprzez obserwację rynku możemy przewidzieć trendy!


Szukaj najlepszej oferty od banków – wielokrotnie wspominałem, jak ważny jest dobry kredyt. Ci, którzy go mają, są atrakcyjnym klientem dla banków. W chwili kupna domu i załatwiania pożyczki lub jeśli ją przefinansujemy – warto sprawdzić, jakie warunki oferują nam poszczególne banki. Czasami są to poważne różnice w oprocentowaniu. Proszę korzystać z porad agentów, oni często mają lepsze "oferty" dla swoich klientów niż to, co normalnie banki oferują "ludziom z ulicy".


– Wspomniałeś w pierwszej części o jeszcze jednej metodzie oszczędzania, co to za metoda?


– Ponieważ jest to bardzo obszerny temat, to być może więcej powiem o tym innym razem, a dziś podam tylko zarysy.
Sposób oszczędzania, o którym wspomniałem – polega na zamianie typowego mortgage'u na inny rodzaj pożyczki. Jest ona udzielana przez niektóre banki w formie linii kredytowej, w której zabezpieczeniem jest nieruchomość. Różnica pomiędzy typowym mortgage'em a tą formą pożyczki jest zasadnicza.


Po pierwsze, dom, który ma być zabezpieczeniem pożyczki, musi mieć minimum 35 proc. zamrożonego "equity". Posłużmy się przykładem. Bank wycenia nasz dom na 500.000 dol. Mamy na nim istniejący mortgage 325.000 dol. – czyli spłacone mamy 175.000 dol. wartości domu – to jest właśnie owe 35 proc. "equity". W tym momencie jeśli zamienimy nasz mortgage na linię kredytową – jej wartość będzie 325.000 dol., z tym że dostępny kredyt wynosi 0 dol. – gdyż nic nie spłaciliśmy z pożyczonych 325.000 dol.


– Jaka jest więc różnica w przypadku typowego mortgage'u i linii kredytowej?


– W przypadku hipoteki na 325.000 dol. przy 25 latach amortyzacji i 5-proc. oprocentowaniu – spłata jest stała i wynosi 1822 dol./miesięcznie – pożyczka ma swoje przywileje nadpłacania określone w kontrakcie.


W przypadku linii kredytowej – oprocentowanie bazuje na "bank prime rate" – wymagane jest minimum wpłaty, by obsłużyć oprocentowanie udzielonej pożyczki, ale jest to całkowicie otwarta pożyczka. Możemy wpłacać co miesiąc ile chcemy ponad minimum i o tę nadpłaconą sumę automatycznie powiększa się nasza dostępna linia kredytowa.


Proszę sobie wyobrazić sytuację typową. Dostajemy wypłatę, wpłacamy pieniądze na typowe konto czekowe – leży tam czasami 5000 dol. lub więcej tysięcy na wszelki wypadek, by mieć środki na typowe opłaty. Ta suma dla nas nie pracuje, gdyż oprocentowanie jest praktycznie 0 proc., a nawet jeśli coś zarobimy, to musimy od tego płacić podatki.


Jeśli jednak te same 5000 dol. (lub więcej) wpłacimy na linię kredytową, to automatycznie zmniejszamy zadłużenie o 5000 dol., czyli zaczynamy oszczędzać na procentach, bo płacimy oprocentowanie od mniejszej sumy! Jeśli wpłacimy więcej, to automatycznie oszczędzamy więcej. Najlepsze jest to, że gdy spłacimy część linii, to jak potrzebujemy pieniędzy czy na opłaty, czy na życie – możemy je spokojnie wybierać – z naszej linii kredytowej. Zamiast używać typowego "checking account", zaczynamy używać konta związanego z linią kredytową i oszczędzamy tysiące dolarów, gdyż pieniądze, które dotychczas siedziały w banku, nic nie robiąc, zaczynają dla nas pracować.
Mamy motywację by nadpłacać linię, gdyż jeśli potrzebujemy pieniędzy na wakacje, studia dla dzieci czy inne wydatki – możemy je bez problemów wyjąć z linii na bardzo korzystny procent!

Opublikowano w Nieruchomości
piątek, 20 lipiec 2012 19:56

Mój dom: Wiarygodność kredytowa

maciekczaplinski– Chciałbym, byś mi wyjaśnił, co oznacza termin "Beacon Score". Wiem, że dotyczy to pożyczek, ale powiedz mi coś więcej na ten temat.


Beacon Score (punktacja kredytowa) jest to numer, na który patrzą pożyczkodawcy, kiedy ubiegamy się o pożyczkę. Każdy z nas ma taki numer przypisany do naszego nazwiska, SIN oraz daty urodzenia. Najniższa możliwa punktacja to 300 punktów; najwyższa to 900 punktów (praktycznie nieosiągalna). Przeciętny dobry "record" to 700 punktów.
Wielu z nas wierzy, że powinniśmy mieć 800 punktów, by uzyskać najlepsze oprocentowanie – w rzeczywistości tylko 11 proc. Kanadyjczyków ma tak wysoką punktację.


By dostać dobre oprocentowanie, wystarczy mieć punktację na poziomie 680-700. Ale mając dobrego brokera od pożyczek, ciągle można dostać przyzwoite oprocentowanie nawet przy 600 punktach. Według przepisów z 2008 roku – 600 punktów – to jest minimum, które musimy mieć, by ubiegać się o pożyczkę, jeśli mamy mniej niż 20 proc. downpayment (ubezpieczaną przez CMHC). Jeśli nasza punktacja jest niższa niż 600 punktów, to wówczas będziemy traktowani przez pożyczkodawców jako klienci "drugiej kategorii". Zwykle ma to odzwierciedlenie w wyższym oferowanym oprocentowaniu. Czasami nawet przekłada się to na dodatkowe 3,5 proc. w przypadku punktacji na poziomie 500.
Warto wiedzieć, jakie elementy mają wpływ na tę punktację:


• Historia płatności – zwykłe opóźnienie w regularnych płatnościach, które robimy co 30 dni (mortgage, karty kredytowe) może obniżyć naszą punktację o 15 – 20 punktów. Historia płatności zwykle jest odpowiedzialna za 35 proc. punktacji.
• Istniejące zadłużenie – jest odpowiedzialne za około 30 proc. punktacji. Banki patrzą, jakie jest nasze obecne zadłużenie i ile maksymalnie możemy obsłużyć w długach. Jeśli jesteśmy na maksimum zadłużenia, to wówczas mamy problem. Jeśli mamy zapas na poszczególnych "długach", to wówczas mamy szanse na więcej kredytu.
• "Wiek zadłużenia" – jest zwykle odpowiedzialny za 15 proc. punktacji. Zwykły tak zwany ustabilizowany kredyt powinien zawierać minimum trzy "formy" zadłużenia, każda przynajmniej z roczną historią.
• Rodzaj kredytu – karty kredytowe, pożyczki hipoteczne oraz pożyczki z regularnych banków są traktowane jako bardzo pożądane i zwykle pozytywnie wpływają na naszą punktację; zwykle rodzaj kredytu odpowiedzialny jest za 10 proc. punktacji.
• "Zapytania o pożyczki" – każdym razem, kiedy składamy aplikację o pożyczkę, jest to odnotowane w naszym rekordzie. Każde "zapytanie" powoduje obniżenie punktacji o około 5 punktów. Czasami biegając między bankami i próbując znaleźć niższy procent na mortgage, możemy zrobić sobie krzywdę. Im więcej banków odwiedzimy, "próbując" znaleźć lepszy deal – tym niższy będzie nasz kredyt. Zdecydowanie należy rozmawiać z mortgage brokers, bo oni sprawdzają kredyt raz i wysyłają ten sam wyciąg z "credit bureau" do różnych banków, szukając najlepszej oferty dla nas.
Innym tematem, o którym warto wspomnieć, są bankructwa! Kiedy pojawi się jej rekord w "credit bureau", ma to poważny i negatywny wpływ na naszą możliwość uzyskania pożyczek, bez względu na to, jak dawno miało to miejsce. Ale są sposoby, by mimo rejestrowanego bankructwa być w stanie w miarę szybko ubiegać się o kredyt. Kluczem jest umiejętność zbudowania nowego kredytu nawet w postaci tak zwanych "secured credit card". Jest tak, kiedy wpłacamy na kartę na przykład 500 dol. jako zabezpieczenie i jest to nasz limit. Inną formą odbudowywania kredytu są pożyczki samochodowe czy meblowe, które są dość łatwe do uzyskania.


Jeszcze lepszym rozwiązaniem jest utrzymanie istniejącego kredytu przynajmniej w części. Zwykle kiedy mamy kłopoty, przestajemy spłacać wszystkie długi. Jest to błąd. Należy wybrać i zatrzymać jedną, dwie lub więcej kart, które są najmniej zadłużone, i starać się je spłacać. Jak długo je płacimy na czas, nikt nam ich nie zabierze – i w ten sposób nasz kredyt może być odbudowywany od razu.
To nie są łatwe tematy i jeśli mają Państwo problemy, proszę radzić się specjalistów. Natomiast dbanie o kredyt jest bardzo istotne i często zły kredyt, nawet przy dobrych dochodach, może uniemożliwić nam zakup wymarzonego domu.

– Jeśli ktoś ma zły "Beacon Score" – jak może go poprawić? Czy są jakieś sposoby?


1. Sprawdzanie akuratności informacji w raporcie "credit bureau". Tak się składa, że "nobody is perfect" – agencja zbierająca informacje o naszym kredycie też popełnia błędy. Dlatego w sytuacjach "krytycznych" powinniśmy bardzo dokładnie przeanalizować zawarte w raporcie informacje i – jeśli odkryjemy błędy – natychmiast poprosić o ich sprostowanie. Błędy mogą dotyczyć nawet naszego SIN lub daty urodzenia.
2. Zgłaszać błędy. Tak jak wspomniałem, "credit bureau" ma obowiązek sprawdzić potencjalne błędy, które są do niego zgłaszane. Takie jest prawo. Normalnie, jeśli zgłosimy błąd, kredytor musi udowodnić, że jego raport opóźnionej płatności jest prawdziwy. Jeśli tego nie zrobi, to wówczas możemy domagać się usunięcia niekorzystnej dla nas informacji.
3. Płacić długi na czas. Płacenie swoich zobowiązań finansowych na czas jest jednym z najważniejszych elementów, które wpływają na naszą dobrą historię kredytową. "Regularność" jest odpowiedzialna za prawie 1/3 dobrej punktacji. W naszym zajętym życiu czasami warto pewne płatności załatwić jako automatyczne zlecenia stałe, by uniknąć konieczności pamiętania.
4. Nadpłacanie długów. Nie zawsze jesteśmy w stanie nadpłacać wiele, ale jeśli pożyczkodawca widzi, że jesteśmy zadłużeni do maksimum na wszystkich naszych liniach i kartach kredytowych, to wówczas szansa na następny kredyt jest prawie żadna. Natomiast jeśli pożyczkodawca widzi, że spłacamy długi na czas nawet z pewną nadwyżką, to wówczas jesteśmy zwykle mile widzianymi klientami.
5. Nie likwidować istniejących kart kredytowych i linii kredytowych. Często wydaje nam się, jak wychodzimy z długów, że należy pozamykać i zlikwidować wszystkie nasze karty, których nie używamy. Jest to oczywista reakcja, ale w praktyce jest lepiej pospłacać karty i po prostu je zostawić nieużywane. Bankierzy, widząc, że mamy dostępny kredyt, chętniej z nami rozmawiają. Pozbycie się kart wpływa zwykle na obniżenie "Beacon Score".

Opublikowano w Nieruchomości
piątek, 13 lipiec 2012 21:00

Wycena nieruchomości


maciekczaplinski
    - Często słyszymy o wycenie domów – czyli po angielsku "appraisal". Czy mógłbyś powiedzieć, jak się dokonuje wyceny nieruchomości i czy trzeba mieć do tego specjalne uprawnienia. Do czego są takie wyceny potrzebne?


    - Zanim jeszcze zacznę odpowiadać na twoje pytanie – to warto w uproszczeniu przypomnieć definicję "wartości rynkowej nieruchomości". Każda nieruchomość jest tyle warta, ile ktoś jest skłonny za nią zapłacić. Wartość może być zmienna i zależy od sytuacji rynkowej, lokalizacji, standardów wykończenia i bardzo wielu innych czynników. W niektórych sytuacjach o cenie decydują też emocje.
    Zacznijmy od tego, że rzeczywiście, by być oficjalnie uznanym za zawodowego "appraisera", należy ukończyć specjalne kursy. Są one oferowane przez wiele szkół (collage'ów) i wielu agentów real estate wybiera tę karierę. Poprzez dodatkowe kursy zdobywają oni specjalne uprawnienia. Istnieje wiele firm, które specjalizują się w wycenach, i trzeba powiedzieć, że w dzisiejszych czasach są one bardzo zajęte. Tak na marginesie, być może niektórzy słuchacze powinni rozważyć to jako swoją przyszłą karierę?
    Zastosowanie wycen jest bardzo ogromne. Głównie jest ono wykorzystywane przy załatwianiu finansowania nieruchomości (mortgages), przefinansowywaniu pożyczek, załatwianiu linii kredytowych pod zastaw nieruchomości. Ale również w przypadku sprzedaży bankowych, spraw spadkowych, rozwodów i sądów – wycena jest często nieodzowna. Banki zasadniczo nie zgodzą się na udzielenie pożyczki, jeśli nie otrzymają wyceny potwierdzającej wartość nieruchomości.
    Opinia "zawodowego wyceniacza" z tak zwanymi kredytami jest uznawana przez wiele instytucji i dlatego jeśli ktoś potrzebuje wyceny, która może być uznawana w sądzie czy w podobnych sytuacjach, zdecydowanie powinien zatrudnić profesjonalnego "appraisera". Niestety, są z tym związane spore koszty, które mogą wynosić od kilkuset dolarów do kilku tysięcy dolarów. Dlatego wiele osób, które potrzebują wyceny do spraw mniej ważnych, zadowala się wyceną przez agentów real estate w formie opinii o wartości.
    Jeśli chodzi o sposoby, jak się wycenia nieruchomości, to nie wchodząc w nadmierne szczegóły, warto wiedzieć o kilku sposobach.
    Po pierwsze, ważne jest, co wyceniamy. Jeśli jest to dom czy bliźniak albo condominium, to wyceny zwykle dokonuje się, sięgając do ostatnich sprzedaży podobnych nieruchomości. Zwykle wybiera się 3 do 6 nieruchomości sprzedanych w danym rejonie, podobnych wielkością oraz sprzedanych w niedalekiej przeszłości. Takie dane historyczne są dostępne poprzez system MLS, który jest – jak już wielokrotnie wspominałem – nieodzownym źródłem informacji. Wycena polega na przygotowaniu specjalnego raportu, w którym szczegółowo opisane są poszczególne nieruchomości i zanalizowane wszystkie różnice. Jeśli domy się różnią szczegółami wykończenia czy ich jakością, to oczywiście proponowana wartość jest dostosowywana do realiów.
    Sprawa się komplikuje, kiedy nieruchomość, którą wyceniamy, jest nietypowa i nie możemy znaleźć nic, do czego możemy ją porównać. Jest to na przykład nietypowy dom wybudowany na zamówienie. Co wówczas? W takiej sytuacji – czasami stosuje się wycenę bazującą na kosztach terenu plus kosztach budowy – z tym że jest to raczej unikany przez większość fachowców sposób.
    Zupełnie inaczej podchodzi się do wyceny nieruchomości, które są lub mogą mieć wartość komercyjną. Na przykład na ulicy Hurontario w Mississaudze ciągle istnieją małe domki, w których są niewielkie biznesiki oferujące usługi. Czy wartość takiej nieruchomości to jest biznes, którą ona kreuje? Czy wartość faktycznego budynku?  Czy być może jest to wartość tego, co będzie można w tym miejscu w przyszłości wybudować? To jest tak zwany koncept "higher and best value". W tym przypadku wiadomo, że wartością jest ziemia, na której pewnie wcześniej czy później pojawi się wieżowiec lub inny budynek o wysokim zagęszczeniu na stopę terenu.
    Koncept, o którym wspomniałem, jest bardzo istotny i zawsze warto sobie zadać pytanie w przypadku nieruchomości nietypowych, czy wartość to tylko mury, czy może przyszły potencjał? Pamiętam, jak około 10 lat temu małe domki wolno stojące na ulicy Sheppard w North Yorku na działkach 50x120 stóp były na sprzedaż po 250 – 300 tys. dol. i nikt ich nie chciał kupić. Dziś cały ten rejon zamienił się w "commercial", bo jest tuż koło stacji metra. Domki te sprzedają się obecnie jak świeże bułki po ponad 1,2 mln dol.
    Często w przypadkach bardzo istotnych i krytycznych o wycenę wartości prosi się  2 – 3 "wyceniaczy", by nikt nie zarzucił błędów.
    Jeszcze innym – chyba najtrudniejszym – sposobem jest wycena biznesów. Tu specjalistów jest nie tak wielu. Biznesy często ukrywają swoje dochody, kiedy prosperują, by płacić mniejsze podatki. Kiedy przychodzi do sprzedaży, wówczas pojawia się problem. Jak udokumentować faktyczne dochody? Jak właściwie wycenić potencjał?  Czasami w takich sytuacjach należy popracować w danym biznesie przez kilka miesięcy, by wiedzieć, o co chodzi.
    Podsumowując –wycena nieruchomości może być skomplikowanym i kosztownym procesem.


    - Wspomniałeś o profesjonalnych wyceniaczach (appraisers) oraz o agentach real estate. Czym się różnią wyceny oferowane przez jednych i drugich?
    - Wycena przez "zawodowych" wyceniaczy jest bardziej obszerna, gromadzi więcej materiałów porównawczych i jest oczywiście bardziej wiarygodna, gdyż "zawodowy" wyceniacz nie kieruje się emocjami.
    "Letter of Opinion" – to co robią bezpłatnie agenci real estate – jest bardzo przydatnym dokumentem i też musi się opierać na faktach i porównywalnych nieruchomościach. Czasami kiedy ludzie planujący sprzedaż nieruchomości proszą o taką opinię kilku agentów. Oni wiedząc, że "konkurują" o potencjalny listing, mają często tendencję do zawyżania wyceny, wiedząc, że najczęściej klient wybierze "najwyższą" wycenę, a tym samym agenta do współpracy. Proszę pamiętać – sama wycena to tylko "opinia". Dom jest tyle wart, ile ktoś za niego zapłaci. Często zbyt zawyżona cena powoduje, że dom stoi na rynku i nie wzbudza zainteresowania.
    Zastosowanie "Letter of Opinion" może być bardzo powszechne, z tym że w przypadkach spraw sądowych radziłbym korzystanie z "zawodowców".

Maciek Czapliński
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Mississauga

Opublikowano w Nieruchomości
piątek, 06 lipiec 2012 21:53

Ważne pytanie

maciekczaplinski- Mam bardzo ważne pytanie – chciałbym zapytać jakie koszty wiążą się ze sprzedażą nieruchomości?


- Pierwszy i zwykle największy koszt dotyczący sprzedaży nieruchomości to koszt za usługi agentów real estate. Potocznie nazywane jest to "commission" i jego wysokość zwykle wywołuje najwięcej kontrowersji! Wysokość wynagrodzenia płaconego firmom brokerskim, jest ustalana w czasie podpisywania kontraktu na sprzedaż. "Commission" jest sprawą umowną, ale obowiązują pewne typowe zasady. Typowe całkowite wynagrodzenie wynosi zwykle pomiędzy 5 a 6 proc., z tym że wiele firm oferuje specjalne promocyjne niższe "commission".


Firma brokerska, która dostaje listing, z pieniędzy przeznaczonych na całkowite wynagrodzenie, opłaca firmę (agenta), który przynosi ofertę (reprezentuje kupujących). Wysokość takiego proponowanego wynagrodzenia musi być zaznaczona w systemie MLS – by agenci wiedzieli z góry, ile dostaną zapłaty. Typowym obecnie wynagrodzeniem dla agentów – przyprowadzających kupców (buyers brokers), jest 2,5 proc. + HST od ceny sprzedaży! Niektórzy sprzedający próbują oferować mniejsze wynagrodzenie dla agentów pracujących z kupującymi – widziałem nawet takie sumy jak 1 dolar! Jaki jest tego efekt – łatwo przewidzieć. Taki dom jest omijany przez wszystkich agentów, którzy mają kontrakt z kupującymi, i zwykle trudno go sprzedać!


Ogłaszany często przez agentów "1% commission" zwykle dotyczy tylko tak zwanego "listing fee" – czyli wynagrodzenia dla firmy brokerskiej, która wprowadza dom na rynek! Oprócz tego nadal należy liczyć się z wynagrodzeniem dla agenta przynoszącego ofertę i jest to, jak wspomniałem wcześniej, typowo 2,5 proc. Tak więc całkowite wynagrodzenie w tym przypadku wynosi 3,5 proc. + HST – i to pokrywa wynagrodzenie dla obu kompanii zaangażowanych w transakcję.


Oczywiście wynagrodzenie jest sprawą umowną, nie ma żadnych narzuconych minimum czy maksimum.
Jak wspomniałem, wynagrodzenie dla agentów jest jednym z większych wydatków, ale tak naprawdę dobrze poprowadzona sprzedaż i fachowość agenta często powoduje, że dom jest sprzedawany za znacznie wyższe pieniądze niż w przypadku prywatnej sprzedaży i często ten zysk pokrywa "commission".


Innym ważnym wydatkiem, o którym należy pamiętać, jest koszt usług prawnika. Zwykle – podobnie jak przy zakupie nieruchomości – koszt w typowym przypadku kształtuje się na poziomie 1000 dol. plus poniesione koszty, które zwykle mogą mieścić się pomiędzy 100 a 500 dol. plus podatek HST.


Dodatkowo – należy pamiętać, że wszystkie zadłużenia, czyli podatki miejskie, wyroki sądowe, "leans", które są zarejestrowane na danej nieruchomości, muszą być zapłacone, zanim nowy właściciel dokona przejęcia nieruchomości.
To są dwa typowe wydatki, natomiast czasami zdarza się, że często jesteśmy zaskakiwani karą za zerwanie umowy z bankiem. Zdarza się to, gdy sprzedajemy dom przed upływem terminu pożyczki hipotecznej.


- Wspomniałeś o karze za zerwanie umowy z bankiem jako jednym z często "niespodziewanych" wydatków przy sprzedaży domów – jakie to są kary?
- Zacznijmy jednak od przypomnienia czytelnikom, co to jest mortgage. Jest to pożyczka na kupno nieruchomości, zabezpieczona poprzez właśnie zakupioną nieruchomość. Oznacza to w praktyce, że jeśli sprzedamy nieruchomość, to bank traci zabezpieczenie pożyczki, i dlatego żąda jej spłacenia. Likwidując umowę z pożyczkobiorcą, bank może ponieść straty inwestycyjne. Dlaczego? Dlatego, że pieniądze na mortgage długoterminowy (closed) są brane od inwestorów, którzy mają obiecane i gwarantowane dywidendy. Na przykład większość pieniędzy, które bank inwestuje w pożyczki hipoteczne, jest z tak zwanego "Bond Market". Różnica pomiędzy tym, za ile bank udziela pieniędzy na mortgage a ile musi zapłacić inwestującym – jest profitem banku. Zrozumiałe jest, że jeśli bank zagwarantował 3 lata temu osobie inwestującej w "bonds profit" w wysokości 5 proc. i zmuszony jest dziś zerwać umowę z pożyczkobiorcą na mortgage – to utraci swój zysk oraz nadal jest zobowiązany do płacenia dywidend inwestorom.


Bankom nie zależy na tym, czy ktoś zmieni formę zabezpieczenia. Oznacza to w praktyce, że jeśli ktoś sprzeda dom przed upływem 5-letniego terminu i kupi w tym samym czasie inny dom, to po prostu można przenieść mortgage, czyli zabezpieczenie, z domu na dom bez większych problemów. Jeśli ktoś kupuje większy dom, to wówczas banki chętnie podwyższą pożyczkę. Jeśli obecnie są niższe procenty niż kilka lat temu, to nowa część podwyżki będzie na obecnie panujący procent – co ogólnie wpłynie na niższy ogólny procent.
Inaczej sytuacja wygląda, gdy sprzedajemy dom i nie kupujemy innego. Zwyczajowo karą jest tak zwany "interest differential" lub trzymiesięczne oprocentowanie – to co jest większą sumą. "Interest differential" zwykle ma miejsce w sytuacjach, kiedy zawieraliśmy umowę w okresach, kiedy procenty były wyższe niż panujące obecnie. Trzymiesięczne oprocentowanie ma zwykle miejsce w sytuacjach, kiedy obecnie panujące procenty są wyższe niż panujące w chwili zawarcia umowy.

Przykłady.
"Interest differential" – załóżmy, że pożyczyliśmy 100.000 dol. na 5,5 proc. trzy lata temu i do końca kontraktu pozostały nam następne 2 lata. Bank policzy różnicę pomiędzy obecnym oprocentowaniem na 2 lata 3,75 proc. (posted rate) a tym, na jaki mamy umowę. Jest to w tym przypadku 1,75 proc., co w ciągu 2 lat pozostającym do końca kontraktu daje 3500 dol. różnicy w opłatach.
Trzymiesięczny interest jako kara – przy tym samym założeniu 5,5 proc. od stu tysięcy, daje w skali roku 5500 dol. w procentach; podzielone przez 12 miesięcy i pomnożona razy trzy – daje w sumie 1375 dol. kary.
Czy ktoś ma wątpliwość, który wariant zostanie wybrany przez bank?
Tym wszystkim, którzy myślą o sprzedaży domu bez zakupu następnego albo planują przefinansować dom, radziłbym, zanim zaczną ten proces, udać się do banku, w którym mają mortgage, i poprosić o dokument nazywany "mortgage verification". Jest to ważne, gdyż tak naprawdę dopiero ten dokument pozwoli nam podjąć decyzję bazującą na potwierdzonych wartościach.
Maciek Czapliński
Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.
Mississauga

Opublikowano w Nieruchomości
piątek, 29 czerwiec 2012 16:47

Zmiany dotyczące pożyczek hipotecznych


maciekczaplinski- Od kilku dni we wszystkich mediach mówi się o zmianach dotyczących pożyczek hipotecznych. Czy możesz przybliżyć, o jakie zmiany tu chodzi? I od razu zadam ci drugie pytanie – po co te zmiany wprowadzono?


- To będę przewrotny i odpowiem Ci najpierw na drugie pytanie, a później wrócę do tego, co zmieniono.
Nie jest tajemnicą, że w ostatnich latach rynek nieruchomości jest naprawdę ogromnie gorący! Słyszy się o rekordowych miesiącach w sprzedaży, o szybkich przyrostach cen (20 proc. w ciągu roku w niektórych regionach). To są oczywiście pozytywne wiadomości, bo wiadomo, że wzrastający rynek nieruchomości napędza koniunkturę i w Kanadzie wiele gałęzi przemysłu mocno zależy od "zdrowego" rynku nieruchomości. Z tym że to, co się dzieje w ostatnich miesiącach, zaczyna czasami wyglądać jak rynek, który wymknął się spod kontroli i zaczęło to wzbudzać obawy o jego przyszłość. Nikt przecież nie chce, by doprowadzić do sytuacji, że ceny będą takie wysokie, że będziemy pukali się w czoło, patrząc na niektóre nieruchomości.
Wiadomo, że rynek jest zwykle napędzany przez kupujących po raz pierwszy. Jeśli oni znikną z rynku, bo nie będą w stanie zapłacić za swój "pierwszy dom", to wówczas zaniknie również cały rynek ludzi kupujących drugi czy trzeci dom.
Kilka lat temu, kiedy gospodarka była w ogromnych problemach rządy zarówno Kanady, jak USA drastycznie obniżyły oprocentowania pożyczek (między innymi hipotek). by sprowokować kupowanie nieruchomości. To oczywiście miało pobudzić gospodarkę. Dodatkowo wprowadzono wówczas możliwość zakupu nieruchomości przy zerowym "down payment" i dodatkowo, by jeszcze bardziej zachęcić do zakupów, pozwolono rozkładać pożyczki na okres do 40 lat!


To oczywiście spowodowało tak zwane pospolite ruszenie. Ktokolwiek przez lata nie uzbierał na "down payment" – stwierdzał, że "teraz albo nigdy" i ruszał na podbój rynku nieruchomości.
Większa liczba chętnych do zakupu, przy tej samej podaży, oczywiście szybko zaczęła powodować, że ceny zaczęły wzrastać.
"Fajne uczucie – kupiłem dom z 0 proc. down i za pół roku zarobiłem 20.000 dol. Takich pieniędzy nie odłożyłbym przez 5 lat." Jak ktoś opowiedział to w pracy – to zaraz następni chętni szybko biegli do banku po preaproval i ruszali po "złote runo".


Taki napór na rynek nieruchomości trwa od wielu już lat i nic dziwnego, że jesteśmy w tym miejscu z cenami, gdzie jesteśmy obecnie. By sytuację uspokoić, rząd jakiś czas temu zlikwidował możliwość zakupu z zerowym "down payment". By dodatkowo schłodzić rynek i utrudnić kwalifikację na "mortgage", zniesiono możliwość rozkładania pożyczek na 40 lat. Jak się okazało, przy tak niskich oprocentowaniach pożyczek, jakie mamy obecnie, skrócenie maksymalnej amortyzacji do 35 lat, a później do 30 lat – niewiele dało.Teraz rząd, by schłodzić gorący rynek ma do wyboru albo podnieść oprocentowania albo znaleźć inne opcje.


Moim zdaniem, podniesienie oprocentowań jest ostatecznością, bo uderzyłoby to w całą gospodarkę, również w tak zwany dług publiczny – czyli płacenie wyższego oprocentowania za deficyt w budżecie. Rząd nie chce do tego doprowadzić. Czyli co robi rząd, by schłodzić rynek nieruchomości i doprowadzić, by nieruchomości ponownie były bardziej dostępne? Wprowadza utrudnienia w kwalifikacji, co ma spowodować, że wielu kupujących będzie mniej "zasobnych" w pożyczone pieniądze, co z kolei powinno zaowocować mniejszym parciem na ceny!
I teraz mogę wrócić do pierwszego pytania, dotyczącego zmian w kwalifikacji na pożyczki hipoteczne.


•Maksymalna amortyzacja pożyczki hipotecznej będzie obecnie 25 lat zamiast 30 lat. Z tym że dotyczy to pożyczek, na które wymagane jest ubezpieczenie, czyli z "down paymentem" mniejszym niż 20 proc. Jeśli ktoś ma 20 proc. lub więcej – nadal może ubiegać się o dłuższą amortyzację, bo o tym decyduje wówczas dany bank, w którym załatwiamy "mortgage".


•Wartość pożyczki do wartości nieruchomości (loan to value), przy refinansowaniu pożyczek nie może wynosić więcej niż 80 proc., gdzie obecnie jest to 85 proc. – Chodzi tu o to, by zmniejszyć ryzyko ze strony banków w wypadku, gdyby rynek nieruchomości się załamał.


•Gross Debt Service (GDS) ratio – czyli proporcja maksymalnego zadłużenie została zmniejszona do 39 proc. dochodów brutto, gdzie dotychczas dla ludzi z dobrym "kredytem" (680 bacon scores i więcej) – było to bardzo liberalne.


•CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation) – nie będzie więcej ubezpieczała pożyczek na domy powyżej 1 miliona dolarów. Czyli każdy, kto kupuje dom powyżej 1 miliona, musi mieć przynajmniej 20 proc. wpłaty, by uzyskać pożyczkę.


•Linie kredytowe pod zastaw nieruchomości będą udzielane do maksimum 65 proc. wartości nieruchomości. Obecnie jest to 80 proc. Oczywiście istniejące obecnie linie kredytowe powinny być respektowane, ale przy jakichkolwiek zmianach, może dać to szansę bankowi, by zastosować nowe kryteria.


•Nadal pozostaje możliwość zakupu z 5-proc. wpłatą, choć były głosy, by to zmienić.
Powstaje pytanie, czy to wystarczy i czy to ochłodzi rynek?
W pewnym stopniu tak, choć jak wiadomo, papier wszystko wytrzyma i ci, co chcą się zakwalifikować, znajdą sposoby, by ominąć przepisy.

Maciek Czapliński
Mississauga

Opublikowano w Nieruchomości
piątek, 22 czerwiec 2012 10:45

Buyers Representation Agreement

buyerrepRozmawialiśmy tydzień temu, dlaczego agent jest ciągle bardzo przydatny w procesie poszukiwania domu. Wspomniałeś wówczas, o kontrakcie który zwykle się podpisuje z agentem, kiedy zaczynamy oglądać domy. Co powinniśmy wiedzieć na ten temat?

      - Dokument, o który się pytasz, to "Buyers Representation Agreement". Jest to kontrakt zawierany pomiędzy planującym zakup nieruchomości a firmą brokerską reprezentowaną przez jej przedstawiciela.

      Kontrakt ten określa bardzo szczegółowo wzajemne zależności pomiędzy dwoma stronami (buyer & real estate company) i – co jest najważniejsze – raz podpisany, staje się wiążącym kontraktem, który może mieć bardzo poważne konsekwencje prawne dla obu stron.

      Zanim powiem o tych konsekwencjach, wspomnę tylko króciutko, dlaczego taki kontrakt powstał. Otóż sprzedający nieruchomość zawsze podpisywał kontrakt na współpracę z agencją i to nazywa się "Listing Agreement". Po podpisaniu tego kontraktu sprzedający miał swoją reprezentację. Natomiast kupujący, po pierwsze, nie podpisywali żadnego kontraktu na współpracę, czyli tak naprawdę nikt ich nie reprezentował od strony prawnej, ale również nie byli zwykle zobowiązani do lojalności i często się zdarzało, że kilku agentów nieświadomie pracowało dla tego samego "kupującego". Budziło to oczywistą frustrację, gdy sprawa się ujawniała. To tylko tak w skrócie.

      W chwili obecnej, praktycznie pierwszą sprawą, którą agent powinien robić, kiedy spotyka potencjalnego klienta, który chce kupić nieruchomość, jest podsunięcie mu do podpisania wspomnianego na wstępie dokumentu. Wiadomo, agent chce wiedzieć, na czym stoi. Z drugiej strony, naturalną reakcją potencjalnego kupującego jest – "ja nic nie podpisuję, bo nie chcę zobowiązań". Jest to też naturalna reakcja i wcale się temu nie dziwię.

      Owszem, kiedy planujący zakup spotyka się z agentem, którego zna z przeszłości albo z polecenia, to podpisanie takiego kontraktu przychodzi łatwo i zwykle nie budzi obaw. Natomiast kontrakt taki może być podsunięty do podpisania przez agenta "z przypadku", który na przykład pokazuje nam tylko jeden dom, który wybraliśmy z MLS. Wówczas oczywiście pojawia się pytanie, co zrobić, by nie zostać wystrychniętym na dudka.

      Jest to zasadniczo bardzo proste.

      Po pierwsze, kontrakt na współpracę ma określony okres ważności. taki jaki zostanie w ten kontrakt wpisany. Nie ma minimalnego okresu ważności. Czyli jeśli ktoś nam pokazuje jeden dom i wiemy, że tylko ten dom chcemy z danym agentem zobaczyć, a podsuwa nam kontrakt ważny na trzy miesiące, to na pewno nie jest on uczciwy. Wówczas należy przekreślić datę i wpisać ważność na przykład na 2 – 3 dni. Wystarczy! (Należy uzyskać inicjały agenta przy zmianie i postawić swoje).

      Kontrakt ten też zawiera miejsce, w którym powinien się znaleźć ogólny opis nieruchomości, który chcemy kupić, oraz rejon, w którym jej poszukujemy. Tu też można się zabezpieczyć. Jeśli na przykład ktoś nam pokazuje specyficzny dom, o który poprosiliśmy, i posuwa nam kontrakt na współpracę, to oprócz wpisania bardzo krótkiej daty ważności kontraktu, możemy też wpisać konkretny adres danej nieruchomości. Oznaczać to będzie, że ów być może przypadkowy agent może tylko domagać się ewentualnego respektowania kontraktu tylko i wyłącznie w relacji do danej nieruchomości.

      Myślę, że to jest proste!

      Warto również wiedzieć, że o ile podpisanie listing agreement na sprzedaż jest zwykle wyłączne, to w przypadku "Buyers Representation Agreement" możemy mieć nawet kilku agentów, z których każdy działa w innym terenie. Na przykład, ktoś szuka domu, ale nie wie, czy ma to być Scarborough, czy Hamilton. Jeśli podpisze on kontrakt z jednym agentem na poszukiwanie domu w Scarborough, a z innym w Hamilton – zakładając, że każdy z agentów specjalizuje się w swojej okolicy – wszystko jest OK, jak długo w dokumencie to jasno określimy. Możemy mieć jednego agenta, który specjalizuje się w condo, innego we freehold.

      Jeśli zaczynamy współpracę z agentem, możemy pierwszy kontrakt podpisać na tydzień czy dwa. Jeśli jesteśmy zadowoleni z serwisu i agent zdobędzie nasze zaufanie, to wówczas można zawsze podpisać nowy kontrakt na dłuższy czas czy następne dwa tygodnie.

      Jakie są konsekwencje, jeśli mamy podpisany kontrakt z agentem na współpracę, a w tym czasie kupimy nieruchomość z jego pominięciem? Poważne! Agent ma prawo do swojego komisowego, tak jak jest to określone w systemie MLS, czyli zwykle 2,5 proc., i jest to sprawa pewna i nie do przeskoczenia. Również jeśli nasz kontrakt opiewa na 2,5 proc. + HST i nawet skorzystamy z usług "naszego" agenta, ale on zostanie zapłacony mniej niż owe 2,5 proc. – to agent ma prawo domagać się różnicy w commission od kupujących. Czyli należy uważać, co podpisujemy!

      Na zakończenie jedna uwaga. Każdy kontrakt może być skasowany, za obopólną zgodą. Jest na to specjalny dokument nazywany "Cancellation of buyers representation agreement".

      Przy czym nie zawsze każdy agent zgodzi się go podpisać bezwarunkowo. Często się składa, że za "zwolnienie" z umowy – oczekuje on pewnej rekompensaty finansowej. Tak więc jeszcze jeden dodatkowy powód, by uważać, co się podpisuje.

Maciek Czapliński

Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

Mississauga

Opublikowano w Nieruchomości
piątek, 15 czerwiec 2012 11:17

Mój dom: Z agentem czy bez...

maciekczaplinski- Maćku, przy obecnym dostępie do internetu prawie każdy dom oferowany na sprzedaż można znaleźć na internecie. Czy wobec tego agent, który ma pomóc znaleźć dom dla kupujących jest nadal potrzebny?

      - Jest on potrzeby bardziej niż kiedykolwiek przedtem! Nadmiar informacji, może być często bardzo trudny do właściwej oceny i selekcji. Chciałbym, by Państwo myśleli o agentach Real Esate jako swoich bardzo ważnych doradcach.

      Pomoc w wyborze domu to nie tylko pokazywanie domów dostępnych na rynku potencjalnym kupcom. To jest trywialne i by to robić, nie potrzeba być ekspertem. Sztuka zaczyna się, kiedy należy obiektywnie ocenić wartość pokazywanych domów, umieć odrzucić te domy, które są w złej lokalizacji, są nieciekawe funkcjonalnie, mają problemy techniczne czy są wycenione zbyt wysoko. Agent pracujący dla kupujących nie powinien być tak zwanym "YES MANEM". Agent powinien potrafić dawać klientom sugestie i właściwe wskazówki. To jest bardzo trudne i wymaga od agenta dużej odporności psychicznej i wiedzy, ale tego właśnie klienci powinni oczekiwać.

      Większość ludzi poszukujących domów nie ma właściwego rozeznania rynku, nie orientuje się w cenach domów, nie ma rozeznania, które okolice są lepsze, a które gorsze. Jeśli trafią poprzez internet na agenta, który sprzedaje swój listing i któremu nie zależy na ich interesie, ale na szybkiej sprzedaży własnego listingu - skutki mogą być tragiczne i mierzone w dziesiątkach tysięcy dolarów.

      Proszę pamiętać agenci, którzy pracują dla kupujących nieruchomość są opłacani przez sprzedających i naprawdę ma ogromny sens korzystać z ich pomocy.

      Doświadczony agent pracujący dla "kupujących" nazywany obecnie buyers broker - nie tylko pomoże znaleźć okazję, ale również będzie w stanie pomóc Państwu przygotować właściwą ofertę, która jest ważnym dokumentem prawnym.

      Negocjacja ceny jest innym ważnym elementem. Wielu poszukujących nieruchomości, próbuje kupić dom bezpośrednio od agenta, który reprezentuje sprzedajacych dom, mając nadzieję na znaczną oszczędność finansową. Najczęściej nie jest to prawdą. Agenci, którzy listują dom, pracują dla sprzedających i wcale nie są skłonni zaniżać cenę, by pomóc kupującym. Wręcz przeciwnie, jest znacznie łatwiej uzyskać lepszą ceną mając swojego własnego agenta, który pracując dla nas i znając ceny i rynek jest bardziej skuteczny w negocjacjach.

      Od kilku już lat w real estate pojawiło się pojęcie buyer broker – jest to agent, który właśnie na podstawie podpisanego kontraktu współpracuje z kupującymi przy znalezieniu nieruchomości. Taki kontrakt określa w sposób formalny zasady współpracy, a przede wszystkim określa jej czas, zasady wynagrodzenia oraz terytorium działania. Jest to bardzo ważny dokument i o nim powiem więcej za tydzień.

      Wracając do twojego pytania. Radziłbym używać internetu dla ogólnego rozpoznania rynku, ale do znalezienia własnego domu – zdecydowanie radziłbym nawiązać współpracę z "własnym" wybranym agentem real estate.

      Wybór agenta jest jednym z najważniejszych posunięć. To tak jak z dentystą czy księgowym, którzy najczęściej są wybierani na wiele lat. W każdym z tych przypadków współpraca powinna opierać się na całkowitym zaufaniu, które często przeradza się w wieloletnią przyjaźn.  

      - W czym jeszcze oprócz znalezienia wymarzonego domu, agent zajmujący się kupującymi nieruchomość może pomóc?

      Wspomniałem już o ofercie i negocjacjach.

      Pozostaje oczywiście znacznie więcej spraw do załatwienia przy kupnie nieruchomości. Wspomnę tu tylko o kliku.

      Finansowanie – umiejętność zorganizowania finansowania oraz doradzenia właściwego finansowania – jest bardzo ważnym czynnikiem naszej pracy. My jako agenci real estate – często kierujemy naszych klientów do wybranego banku. Naszym obowiązkiem jest umiejętność doradzenia, który mortgage i dlaczego jest lepszy lub gorszy w danej indywidualnej sytuacji.

      Prawnik – Na ogół w większość z nas nie korzysta z pomocy prawników dopóki nie mamy specyficznej potrzeby. Kupno domu jest jedną z takich sytuacji, w których prawnik jest niezbędny. Którego wybrać? Agent nieruchomośći w tej sytuacji jest często znakomitym kontaktem.

      Insurance - jakie wybrać i w jakiej firmie ubezpieczyć dom? Czy warto ubezpieczyć się na życie kupując dom? Czy lepiej ubezpieczyć hipotekę czy raczej wykupić ubezpieczenie personalne na życie? Znajdowanie odpowiedzi na te pytania na własną rekę bez pomocy własnego konsultanta potrafi być zbyt kosztowne!

      Renowacje czy rozbudowy domów są często marzeniem wielu naszych rodaków. Jest to znakomity sposób na tworzenie własnego miejsca pracy oraz zarabiania pieniędzy. Ale bez właściwej i rzetelnej porady opartej na wiedzy i zaufaniu – nasza inwestycja może być pod znakiem zaufania.

      Jak Państwo wiecie nasza trójka ma doświadczenie projektowo-budowlane, ale również niektórzy nowi członkowie domatorteam – są wykształconymi architektami.

      Home Inspection – Który inspektor ma sprawdzić dom? Czy warto robić inspekcję? To są częste dylematy kupujących.

      Jest jeszcze wiele innych pytań, na które kupujący dom potrzebują odpowiedzi. Od początku do końca procesu "własny" agent jest dla kupujących najważniejszym ogniwem i doradcą.

Maciek Czapliński

Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.

Mississauga

Opublikowano w Nieruchomości
piątek, 15 czerwiec 2012 11:15

Azja pod stopami (4)

  

Pobyt na Filipinach zaczęliśmy od lądowania na lotnisku Clarke, które do połowy lat osiemdziesiątych było największą bazą wojsk amerykańskich w tym rejonie świata.

W pobliżu bazy "dla potrzeb" rozrywkowych i spragnionych damskiego towarzystwa powstało miasteczko "Angeles City", w którym były liczne bary i kluby dla panów. Piękne Filipinki, oferowaly tam swoje usługi. W 1984 roku Amerykanie zamknęli bazę po dewastującym wybuchu sąsiedniego wulkanu. Miasteczko pozostało i do dziś podobne bary są ogromną atrakcją turystyczną.

      W okolicy Angeles City, raz do roku w Wielki Piątek od prawie 50 lat odbywa się tu niezwykły spektakl. Filipińczycy jak wiadomo są zagorzałymi katolikami. Prawie 95% populacji deklaruje przynależność do Kościoła rzymsko-katolickiego. By podkreślić swoją pobozność, padli na pomysł spektaklu na otwartym powietrzu, w czasie którego odgrywano Drogę Krzyżową oraz scenę ukrzyżowania. Czasami dzieło przerasta mistrza i po latach, ktoś postanowił dać się ukrzyzować naprawdę. I tak pozostało.

      Spektakl, który mieliśmy szanse oglądać, według szacunków organizatorów zgromadził około 60 000 uczestników oraz media z całego świata. Sam główny spektakl odgrywany z ogromnym zaangażowaniem przez lokalnych aktorów-amatorów, jest bardzo kolorowy i odbywa się na obrzeżach miasteczka. Scena ukrzyżowania odbywa się na specjalnie sztucznie usypanym lata temu wzgórku.

      Konie, wspaniale kostiumy, liczni żołnierze rzymscy, to przyciąga uwagę. Co roku liczni wolontariusze zgłaszają swoją chęć bycia ukrzyżowanym, by wyrazić w ten sposób swoją wiarę. W tym roku było ich ponad 20. "Główny" ochotnik do ukrzyżowania, w tym roku robił to po raz 26. Zgromadzony tłum, godzinami w pełnym słońcu, oczekuje na ceremonię ukrzyżowania.

      Liczne stragany z jedzeniem i pamiątkami, ostrzeżenia przed kieszonkowcami, kolorowe baloniki, to wszystko przypomina typowy jarmark w Polsce. Pomimo duchoty wszyscy są uśmiechnięci i chętnie pozują do zdjęć i uśmiechają się przyjaźnie. Sama główna ceremonia poprzedzona jest procesją licznych pątników, którzy chodzą w szeregu biczując się do krwi również a by podkreślić swoją wiarę.

      W pierwszym momencie myśleliśmy, że to tylko udawane cierpienie, ale szybko okazało się, że krew i rany są autentyczne. Kiedy kilka razy zbliżyłem się zbyt blisko, by sfotografować biczowników, krople krwi szybko pojawiły się na moim ubraniu.

      Ten spektakl, jest unikalny na skalę światową i nic dziwnego, że tysiące turystów co roku w Wielki Piątek zjeżdża do tego miasteczka.

      Filipiny są krajem położonym na wyspach. Zostały one odkryte przez Hiszpan i zdecydowanie widać to po urodzie mieszkanców, którzy są nieźle przemieszani. Ale w swojej historii ten kraj miał też okres, kiedy był pod okupacją Japonii w czasie drugiej wojny światowej. Przez wiele lat również Amerykanie pozostawili tutaj swój ślad. Być może dzięki temu, jest tu bardzo wiele atrakcyjnych i ciekawie wyglądających pań. Obecnie kraj ten liczy około 90 milionów mieszkańców, z których około 11 milionów mieszka w stolicy Mamilli. Jest to prawdopdobnie jedna z najbrzydzszych stolic świata. Manilla, w czasie II wojny została prawie całkowicie zrównania z ziemią poprzez dywanowe naloty Amerykanów, próbujących wykurzyć z niej ukrywających się Japończyków. Uważa sie, że było to drugie najbardziej zniszczone miasto w czasie II wojny światowej po Warszawie.

      Tak jak Niemcy zapisali się w pamięci Polaków w czasie tej wojny, jeszcze gorzej zapisali się w pamięci Filipińczyków - japońscy żołnierze. Gwałty, tortury, bestialstwo w stosunku do cywili były powszechne.

      W Manilli, najstarszą cześć miasta zbudowano w XVI wieku i otoczono murami. Do dziś jest to jedno z bardziej prestiżowych miejsc do mieszkania. Natomiast są tu ogromne dzielnice biedy i nędzy. Domeczki zbudowane z blachy falistej, w których mieszkają liczni nowo przybyli, szukający w tym mieście swej szansy. Filipiny, są biednym krajem i ocenia się, że 75 procent mieszkańców żyje w biedzie lub bardzo skromnie.

      Za to rząd i politycy są znani z korupcji i wystawnego stylu życia. Przykładem może być znany z przeszłości Markos, który wraz z żona Imeldą znaną z ekstrawagancji rządził tym krajem przez lata (1965-1986) głównie napychając własny portfel.

      Manilla ma jeszcze jeden akcent polski. W czasie obchodów Dnia Młodzieży Jan Paweł II odprawił tutaj mszę, która zgromadziła 2.5 miliona ludzi. Jest to oficjalny rekord w Guiness Book of Records. Na marginesie warto dodać, że "nasz" papież jest to dotychczas bardzo pamiętamy i powiązany i wielu domkach widać jego portrety.

      Filipiny, położone są na setkach wysp i wysepek. Komunikacja pomiędzy nimi odbywa się głównie za pomocą łodzi i promów. Z tym, że promy te nie są niczym więcej niż większa łodzią z pływakami dla stabilności wożącymi ludzi jak autobus. Często są one przeładowane i nie dziwi mnie teraz częsta informacje o zatopionym promie, które pojawiają się w mediach.

      Część wysp jest bardzo bezpieczna, ale są całe połacie kraju, gdzie rząd ze swoją słabą armią, nie ma kontroli. W tych miejscach, turyści mogą być narażeni na porwania w celach okupu.

      My na kilka dni wybraliśmy się z Manilli na bardzo spokojną wyspę Mindoro. Dwie godziny od stolicy autobusem oraz godzina promem i znaleźliśmy się w "raju" dla białego człowieka. Tak, spotkaliśmy tu mnóstwo Niemców, Austriaków, Francuzów, Amerrykanów, którzy przenoszą się tu ze starych krajów na emeryturę albo po to, by żyć spokojnie, prowadząc skromny biznes. Ponieważ pogoda jest to prawie stała, ludzie bardzo pogodni a koszty utrzymania niskie - wszyscy "foriners" z którymi rozmawiałem, byli bardzo zadowoleni z wyboru. Okazuje się, że by wygodnie żyć, wystarczy tu dysponować 1000 dolarów na miesiąc. Wystarczy to na wynajęcie domku, jedzenie, trochę rozrywki i gosposię. Słońce i piękny ocean jest darmo! Myślę, że dla wielu starszych ludzi, którzy nie lubią zimy w Kanadzie, może to być niezła alternatywa.

      Wyspa Mindoro, ma wiele przepięknych zatoczek, fantastyczne miejsca do nurkowania oraz bardzo urozmaicony krajobraz. Osobiście miałem okazję sprawdzić jak to wygląda pod wodą i byłem pod dużym wrażeniem. Nurkuję od wielu lat, ale wiele z widzianych tam ryb i stworzeń wodnych były dla mnie zupełna nowością. Polecam. Acha - cena za nurkowanie jest bardzo przystępna i znacznie niższa niż na Karaibach - 25 dolarów za jedno nurkowanie.          

      Jest w Sabane mnóstwo klubów nocnych, szkół nurkowania, butelka dobrego lokalnego rumu kosztuje 2 dolary. Jeśli się ma tylko pieniądze do wydawania, to jest to miejsce bardzo miłe na dłuższe wakacje.

      Na samym Mindoro zatrzymaliśmy się w niesamowicie zabawnym hotelu (najlepszy w miasteczku) pod nazwa Tropicana. Wybudowany w charakterze zamku na wzgórzu górującym nad miasteczkiem, gdzie prawie każdy pokój jest inny. Jeden z przydzielonych naszej grupie pokoi miał prawie 2000 stop kwadratowych i w pokoju miał stół billardowy i ogromny bar.

      Jeepne - skrzyżowanie jeepa z małą ciężarówką, jest bardzo powszechnym środkiem lokomocji na Filipinach. Nowy kosztuje około 5000 dolarów, ale każdy właściciel robi personalne zmiany, z których jest bardzo dumny. Samochody te załatwiają na Filipinach publiczny transport, który zasadniczo tu nie istnieje. Setki super kolorowych "jeepne" widoczne są wszędzie. Wiele z nich ma na przedniej szybie informację dokąd jedzie - i pasażerowie dosłownie prawie w biegu wskakują i wyskakują z nich. Zabawne jest to, że wielu z nich siedzi na dachu takiego pojazdu lub wisi na specjalnie dodanych stopniach, tak jak my niegdyś jeździliśmy tramwajami. Ja osobiście byłem urzeczony kolorytem tego samochodu i przyznać się muszę, że chyba zrobiłem więcej zdjęć samochodów niż ładnym Filipinkom.

Maciek Czapliński

Mississauga

Opublikowano w Oferta z Polski
Strona 1 z 2