Goniec

Register Login

piątek, 18 maj 2018 08:16

Gorący rynek mieszkaniowy

maciekczaplinskiW chwili obecnej można wręcz powiedzieć, że rynek sprzedaży takich mieszkań jest rozpalony do czerwoności. Jest to zupełne przeciwieństwo w porównaniu ze sprzedażą domów i połówek!

Według statystyk TREB, w porównaniu do ubiegłego roku (który to był absolutnie szalony i poza wszelkimi statystykami) liczba domów sprzedanych jest znacznie niższa. To jest zresztą bardzo odczuwalne i zauważalne. Z drugiej strony, pomimo że sprzedaż spadła, ceny wcale się nie załamały i nadal są wysokie. Owszem, może spadły trochę w stosunku do ubiegłorocznego szalonego okresu, ale i tak są znacznie wyższe niż dwa lata temu.

        Zupełnie inaczej wygląda sprawa ze sprzedażą condo apartment. Jako przykład podam praktyczną obserwację. Zwykle w centrum Mississaugi w każdej chwili było około 30-50 mieszkań na sprzedaż poniżej 400.000 dol. Dziś jest ich znacznie mniej. Poniżej 375.000 dol. jest ich może w danej chwili  5 do 10. Reszta jest blisko lub ponad 400.000 dol. I mówię tu o mieszkaniach jednosypialniowych lub z jedną sypialnią z denem. 

        Według danych statystycznych TREB – ceny za mieszkania w ciągu roku wzrosły statystycznie o ponad 20 proc. To niesamowita różnica! Oczywiście, niektóre kompleksy wzrosły nawet o więcej – inne wzrosły nieznacznie! Głównie można powiedzieć, że „nowsze” mieszkania, których ceny były w granicach 295.000 do 375.000 dol. z niskim maintenance, wzrosły najbardziej. Mieszkania w starych budynkach (a szczególnie w tych ze złą reputacją, jak Roshe Court), z wysokim maintenance – wzrosły bardzo mało albo wcale! Dlatego nie sugeruję takich kompleksów jako dobrej inwestycji.

        Dlaczego tak się dzieje? Kilka bardzo prostych powodów, które przełożyły się na przyrost wartości:

        • Afordability, czyli osiągalność – ponieważ ceny domów w ostatnich latach tak gwałtownie wzrosły, większość populacji nie jest w stanie zapłacić obecnych cen. Dlatego jest takie ogromne zainteresowanie „dostępnymi” condo apartments.

        • Wiele osób nie jest obecnie w stanie otrzymać pożyczki hipotecznej po wprowadzeniu nowych przepisów na zakup domu. Mogą ewentualnie dostać ją na zakup mieszkań.

        Jedyną alternatywą dla młodej populacji staje się obecnie zakup mieszkania. Ponieważ zwykle zaczynają oni zakładanie rodzin później niż takie samo pokolenie 25 lat temu, wystarcza im na początek małe, ale własne mieszkanie.

        • Oczywiste jest, że małe mieszkanie, ale w nowym budynku z dobrym zapleczem do aktywności, jak gym, roof top do BBQ i recreation room – jest bardziej atrakcyjnym wyborem niż starszy budynek bez żadnego zaplecza i w dodatku zwykle ze znacznie wyższym maintenance.

        • Została zachwiana podaż i popyt! Duża liczba chętnych do kupna i mała liczba oferowanych mieszkań. Idealna mieszanka na to, co się dzieje obecnie na rynku!

        • W dodatku oprócz naporu ludzi, którzy chcą kupić mieszkanie dla siebie, pojawiła się ogromna liczba inwestorów. Tak, to prawda! Dziś w okolicy SQ1 jednosypialniowe mieszkanie wynajmuje się za 1800 dol./mies., dwusypialniowe za 2200 dol.! W centrum Toronto jest to nawet 3500 dol. Oczywiste jest, że przy takich cenach inwestorzy bardzo chętnie kupują i wynajmują mieszkania, bo cashflow jest znakomity. 400.000 dol. trzymane w banku da nam około 6000 dol. zwrotu. Kupione mieszkanie za 400 tys. da nam 12.000 dol. zwrotu minimum plus może przyrosnąć na wartości minimum drugie tyle! (3-proc. roczny minimalny przyrost wartości).

        Ponieważ brakuje mieszkań w sprzedaży „wtórnej”, warto, moim zdaniem, zainteresować się mieszkaniami sprzedawanymi z planów. Jednym z bardzo ciekawych projektów, który oferuję do sprzedaży, znany jest pod nazwą Edge Towers. Jest to dobra okazja dla inwestorów, ale również znakomita okazja dla tych wszystkich, którzy chcą kupić coś dla siebie, ale być może nie są jeszcze gotowi albo potrzebują czasu na zebranie pieniędzy – bo termin oddania do użytku to połowa 2020 roku!

        Projekt Edge Towers zlokalizowany jest na rogu Hurontario i Elm Dr. W. Z tego miejsca jest tylko 5-7 minut piechotą do SQ1, gdzie nie tylko jest superatrakcyjne centrum handlowe, ale również Sheridan Collage, YMCA, Centralna Biblioteka, City Hall, Celebration Square i szereg innych atrakcji. Mississauga się gwałtownie rozwija i jest obecnie jednym z większych miast w Kanadzie z najlepszą infrastrukturą. Wzdłuż Hurontario już wkrótce powstanie LRT – szybka kolej łącząca Port Credit z Brampton, a także – poprzez połączenie z GO Transit – łatwiejszy dostęp do Toronto.

        Projekt zawiera trzy wieże. W wieży pierwszej wszystkie mieszkania jednosypialniowe z denem oraz małe mieszkania dwusypialniowe są wyprzedane. Pozostało trochę mieszkań większych, od 750 do 1200 stóp kwadratowych, które są idealne dla ludzi myślących o downsizing i kupnie mieszkań dla siebie. Sprzedaż budynku numer 2 zacznie się za 10 dni i, moim zdaniem, będzie to ciągle bardzo atrakcyjna oferta cenowo. W porównaniu z Etobicoke czy Toronto, gdzie cena za stopę kwadratową często przekracza obecnie 1000 dol., to ceny w tym kompleksie są bardzo atrakcyjne. Potwierdza to zresztą znaczna liczba inwestorów spoza Mississaugi, którzy mogą kupić tu mieszkanie dwusypialniowe za cenę jednosypialniowego w centrum Toronto.

        Tych wszystkich, których ten temat zainteresował, zapraszam do odwiedzenia mojej strony internetowej www.czaplinski.ca. Wkrótce będzie można znaleźć tam ceny i plany mieszkań. Obecnie można zobaczyć symulacje komputerowe pokazujące, jak ten kompleks oraz mieszkania będą wyglądały. Można też dzwonić do mnie pod numer 905-278-0007, bym wpisał zainteresowanych na listę. Wszyscy, którzy się zapiszą, będą mieli możliwość pierwszeństwa wyboru po promocyjnych cenach. Znając dewelopera, w pierwszym momencie otwarcia sprzedaży na pewno będą też specjalne zachęty. Wpisanie się na listę nie zmusza do zakupu, ale daje możliwość wyboru!

        Kupno mieszkań z planów może w praktyce podwoić inwestycję w ciągu trzech lat! Proszę nie czekać! To znakomita i bezpieczna  inwestycja.

Maciek Czapliński

Opublikowano w Nieruchomości
wtorek, 15 maj 2018 14:12

Niełatwy los zadłużonego

Wyższe stopy procentowe i zaostrzone zasady udzielania kredytów hipotecznych dają się we znaki nie tylko tym, którzy marzą o własnych czterech ścianach. Poszkodowani są również ci, którzy już mają dom, ale ciągle jeszcze spłacają kredyt.

W styczniu weszły w życie zmiany procedur udzielania kredytów. Obecnie każdy, kto chce pożyczyć pieniądze z banku, jest sprawdzany, czy będzie w stanie płacić wyższe raty. Podczas testu badana jest zdolność do płacenia rat, jeśli oprocentowanie będzie takie, jakie w danym momencie oferują banki lub o 2 proc. wyższe niż to, które udało się wynegocjować w przypadku konkretnej pożyczki. Jeśli klient nie przejdzie testu, żaden pożyczkodawca podlegający regulacjom federalnym nie może udzielić mu kredytu. W tej sytuacji klient może zdecydować się na tańszy dom, poczekać albo poszukać pożyczkodawcy, który nie zależy od decyzji Ottawy (takimi są np. unie kredytowe).

W innej sytuacji są osoby, które już zaciągnęły kredyt w jednym z dużych banków i muszą go odnowić. Nowe zasady nie pozwalają tak łatwo rozstać się z pożyczkodawcą. A w pismach przypominających o odnowieniu kredytu wysyłanych przez banki podawane jest oprocentowanie o 0,2 – 0,5 proc. wyższe od zawartego z poprzedniej umowie. W przypadku kredytu na 300 000 dol. oznacza to dodatkowe 4000. Kto się zadłużył na 1 milion, zapłaci o 13 000 dol. więcej.

To efekt podwyżki stóp procentowych. Do tego w zeszłym tygodniu cena obligacji emitowanych przez kanadyjski rząd osiągnęła poziom najwyższy od siedmiu lat. Oznacza to wzrost kosztów własnych ponoszonych przez banki. Nie ma co się dziwić, że wkrótce tymi kosztami będą obarczeni klienci.

Osoby, które muszą odnowić kredyt, nie przechodzą testu z wypłacalności. Ocena zdolności spłaty rat jest jednak wymagana, gdy dany klient chce zmienić pożyczkodawcę. Dlatego klientowi zmiana nie zawsze się opłaca, a banki wiedzą, że do pewnego stopnia mogą to wykorzystać i podnieść raty.

Według banku centralnego w ciągu najbliższych 12 miesięcy do odnowienia będą kredyty hipoteczne na łączną kwotę 700 milionów dolarów. 86 proc. klientów nie zmienia pożyczkodawcy.

Opublikowano w Wiadomości kanadyjskie
piątek, 11 maj 2018 08:15

Jeszcze trochę o błędach (19/2018)

maciekczaplinskiKupno domu jest ważną i często skomplikowaną decyzją. Co kupić, gdzie, na co zwrócić uwagę? Pytań jest wiele i gdy robimy to sami, na własną rękę, możemy popełnić wiele kosztownych błędów. 

Z kupowaniem domów to jak z leczeniem. Każdy w rodzinie jest ekspertem i każdy ma coś do powiedzenia. Niestety, nie zawsze uwagi są słuszne. Nie ma idealnego domu i w każdym będą mniejsze lub większe usterki czy to funkcjonalne, czy techniczne. Dlatego gdy czasami po miesiącach poszukiwań, gdy widzieliśmy już dziesiątki domów z agentem i jesteśmy gotowi dokonać wyboru, nagle pytamy „rodzinnego eksperta” o opinię (który nie widział żadnego domu) – możemy uzyskać odpowiedź niekoniecznie taką, jakiej byśmy oczekiwali, bo bazuje ona często na braku znajomości rynku. Nie zniechęcam tu do „porad rodzinnych”, ale jeśli chcemy, by były one właściwe – to namawiam do „rodzinnego oglądania” domów. Wówczas porady będą oparte na doświadczeniu. 

        Wybierając domy, często nie zauważamy problemów funkcjonalnych i technicznych, dlatego że by to widzieć od razu, potrzebne jest doświadczenie, i tu rzetelny agent powinien być waszym „zabezpieczeniem”, i o tych błędach napiszę, ale zanim to zrobię, wspomnę o  jeszcze jednym ważnym rodzaju błędów, jakie popełniają kupujący. Jest to typ domu, który kupujemy. Ja rozumiem, że nie każdy może mieszkać w pięknym domu na dużej działce i jeszcze z basenem. Wiele osób ledwo stać tylko na zakup małego condo. Tak jest często, ale równie często wybór typu nieruchomości wynika z braku właściwej informacji. Kupując condominium z wysokim maintenance, często nie uświadamiamy sobie, że dodatkowe 450 dol. za opłaty to tyle, ile by pokrywało spłatę 100.000  dol. pożyczki hipotecznej. Inny fakt, to że 1000 dol. za wynajmowanie basementu – pokrywa ponad 200.000 dol. za spłaty hipoteczne. Innymi słowy, opłaty za townhouse kupiony za 400.000 dol. będą wyższe niż spłaty za dom (semi) wartości 600.000 dol. – jeśli ma on rental unit. 

        Zwykle zachęcam klientów do zakupu nieruchomości z potencjałem. Najlepiej domu z opcją wynajmu, ale również z potencjałem na przyszłą rozbudowę. Takie domy szybko nabierają wartości. Zwykle zniechęcam do zakupu stacked townhouses czy back to back townhouses. Świetny pomysł dla deweloperów, którzy zwiększają profit, wciskając wiele więcej osób na ten sam teren. Bardzo zły zakup dla tych, którzy się dają wsadzić na taką „minę”. Te unity, jak się zestarzeją i będą wymagały napraw – będą wręcz okropne i stracą na wartości. Przecież nie tylko nie da się w nich mieszkać, to również nie mając maintenance (back to back towns), będą upadały szybko pod względem technicznym. Kiedy przyjdzie czas na zmianę dachów, wymianę okien, malowanie elewacji itd. – nikt nie będzie tego robił w tym samym czasie i będzie to wszystko tak zrobione, na ile każdego stać.

        Ale wróćmy do tematu. Gdy odwiedzamy dziesiątki domów, na których obejrzenie mamy czasem tylko kilka minut, trudno jest czasami skoncentrować się na tym, co widzimy. Często po takim krótkim czasie podejmujemy decyzję o złożeniu oferty. Wielu oglądających często już po wyjściu z domu nie bardzo pamięta, co widziało. Tu, jak wspomniałem na początku – bardzo ważną rolę musi odegrać agent, który powinien wiedzieć, na co zwrócić uwagę swoim klientom.

        Do funkcjonalnych błędów zaliczyłbym między innymi:

        Brak właściwej strefy wejściowej do domu – ciasny korytarz, gdzie nie można na raz ubierać się czy rozbierać w kilka osób, brak odpowiednio dużej szafy na ubrania, brak miejsca, by zmienić obuwie – są oczywistymi problemami.

        Nieustawność pomieszczeń i ich wielkość – czasami, gdy oglądamy nieumeblowane pomieszczenia – wydają się one znacznie większe. Warto sobie wyobrazić ustawienie mebli. Czasami okazuje się, że dom jest tak zaprojektowany, że nie ma miejsca na kanapę czy stół do jedzenia. Popularny tak zwany open concept – nie ma zbyt wiele ścian na meble czy na powieszenie TV!

        Brak miejsca do jedzenia w kuchni – za mała kuchnia jest jednym z poważniejszych problemów. W dzisiejszym stylu życia – kuchnia to nie tylko gotowanie, to również miejsce, gdzie spędzamy czas z rodziną i przyjmujemy gości.  

        Brak połączenia strefy dziennej z ogrodem – dotyczy to szczególnie starszych domów. Łatwy dostęp do ogrodu oraz bliskość kuchni do ogrodu są wysoko cenione przez nabywców.

        Brak odpowiedniej liczby łazienek – warto pamiętać, że dziś dom powinien mieć przynajmniej dwie pełne łazienki – jeśli ma służyć rodzinie! To jest ten element, który znacznie ułatwia sprzedaż nieruchomości.

        Brak szaf i miejsca na przechowywanie różnych rzeczy! Wiemy, jak szybko dom zapełnia się różnymi rzeczami. Od ubrań do ozdób choinkowych! Brak miejsca do przechowywania „potrzebnych “ rzeczy jest powodem ciągłego bałaganu.

        Brak właściwego światła dziennego – domy budowane są na coraz mniejszych i węższych działkach. Często światło dzienne dochodzi do nas poprzez jedno lub dwa małe okna. Warto w czasie oglądania (dziennego) wyłączyć na moment sztuczne oświetlenie, by zorientować się, czy dom nie jest zbyt ciemny.

        Ustawienie do stron świata – większość z nas, Polaków, woli słoneczne ogrody, dotyczy to również większości kupujących z innych stron świata. Najbardziej poszukiwane są ogrody wychodzące na południe, południowy zachód, zachód oraz północny zachód.

        Lokalizacja –  pod hasłem lokalizacji rozumiem nie tylko dobrą okolicę, ale również unikanie linii wysokiego napięcia, autostrad, wysypisk śmieci czy złego sąsiedztwa. Wiele osób nie lubi sąsiedztwa szkół, szpitali czy cmentarzy – choć to są zwykle spokojni „sąsiedzi”.

        Zwracając uwagę na elementy techniczne domu – należy skierować uwagę na te składniki, które mogą wymagać natychmiastowej wymiany lub napraw – co wiąże się z kosztami.                         Stan zewnętrzny domu – zaniedbany dom z pozapadanym podjazdem, poniszczonymi drzwiami do garażu, dachem do natychmiastowej wymiany lub poobrywanymi rynnami – powinien być pierwszym ostrzeżeniem, gdy oglądamy domy. Odwrotnie, dom w idealnym zewnętrznym stanie, może dużo powiedzieć o wnętrzu nawet przed jego oglądaniem.

        Rodzaj ogrzewania – jest kolosalna różnica pomiędzy ogrzewaniem przy pomocy elektrycznych baseboards a ogrzewaniem gazowym. Głównie chodzi o koszty, ale również w przypadku baseboards nie możemy łatwo dołożyć klimatyzacji. 

        Nie wszyscy wiedzą, że projektując dom, musimy uwzględnić ogrzewanie, natomiast posiadanie klimatyzacji to luksus i często mamy domy, w których jej nie ma. To jest może luksus, ale latem coraz trudniej wytrzymać w domach bez centralnej klimatyzacji. Na szczęście technika poszła do przodu i obecnie istnieją bardzo łatwe do zainstalowania systemy centralne, nawet jeśli nie mamy kanałów nawiewnych.

        Tablica elektryczna – wymagane obecnie minimalne zasilanie to 100 amperów. 

        Okna – okna w nowszych domach są przeważnie robione z winylu i są one bardzo trwałe. W wielu starszych domach okna będą musiały być zmienione. Ich konstrukcja jest przestarzała i powodują ogromne straty cieplne. Stare okna mogą zwiększać rachunki za energię nawet o 30-40 procent. 

        To są te podstawowe problemy techniczne, na które jest łatwo zwrócić uwagę. 

        Pozostałe problemy techniczne powinna wychwycić inspekcja domu przez licencjonowanego inspektora.

Maciek Czapliński

Opublikowano w Nieruchomości

maciekczaplinskiZwykle się mówi, co dobrze wpływa na cenę domu. Dziś pytanie odwrotne. Co wpływa źle na cenę domu?

Od dłuższego już czasu panuje ożywiony rynek nieruchomości.  Praktycznie większość domów, które trafiają na rynek do sprzedaży – szczególnie jak są nie za drogie, sprzedaje się szybko i czasami powyżej ceny. Podaż i popyt są zachwiane, pieniądze są „tanie”, jest wielu umotywowanych kupców i domy się sprzedają jak świeże bułki. Dodatkowe 10.000 dol. płacone ponad cenę wyjściową w przeliczeniu na mortgage to tylko ekstra 48 dol. miesięcznie. Wielu kupujących jest skłonnych pójść na to, by wreszcie kupić coś po wielomiesięcznych poszukiwaniach. Niekoniecznie jest to wymarzony dom. Chcą oni często po prostu kupić dom, bo są już są zmęczeni tym procesem.

                  Powstaje wobec tego pytanie, czy warto w ogóle przygotowywać dom do sprzedaży, skoro i tak wszystko się sprzedaje? I odpowiedź jak zawsze brzmi – to zależy! Jeśli ktoś ma do sprzedaży dom, którego główną wartością jest lokalizacja i stan techniczny nie ma znaczenia, to oczywiście nie ma sensu nic robić. To samo dotyczy nieruchomości w najniższych kategoriach cenowych. W tej chwili w Mississaudze zasadniczo nie ma domu wolno stojącego poniżej 600.000 dolarów. (Gdzie te czasy, kiedy można było kupić za pół miliona ładny dom w Lorne Park?). Fakt jest taki, że jak pojawia się dom w takiej cenie na w miarę ładnej działce, to nie ma znaczenia, czy ma on zrobione łazienki, kuchnię czy okna. I tak się sprzeda! Czy oznacza to, że nie warto nic robić, bo i tak się wszystko sprzeda? NIE! W wielu przypadkach, kiedy myślimy o sprzedaży domu, warto zadać sobie trud przygotowania go do sprzedaży, by uzyskać jeszcze lepszy wynik i sprzedać nieruchomość szybko i za maksymalną cenę.

                  Myślę, że czas na kilka przykładów rzeczy, które wpływają negatywnie na pierwsze wrażenie kupujących. Nad niektórymi sprawami możemy mieć kontrolę, nad innymi nie. Ale te, nad którymi mamy kontrolę, warto wziąć pod uwagę.

                  Zacznijmy od lokalizacji:

                  • Domy wychodzące na bardzo ruchliwe drogi lub autostrady są zwykle nie bardzo chodliwe.

                  • Domy wychodzące na linie wysokiego napięcia – podobnie.

                  • Domy wychodzące na wysypiska śmieci, wysokie budynki, budynki przemysłowe czy szkoły zwykle sprzedają się znacznie dłużej.

                  • Domy wychodzące na cmentarze. Pomimo „spokojnych” sąsiadów zwykle nie są chętnie kupowane.

                  Błędy funkcjonalne:

• Mała strefa wejściowa, w której nie ma szaf czy miejsca do pozostawienia nawet butów.

• Ciasna i ciemna kuchnia, która nie ma szans, by być kuchnią „rodzinną”.

• Mały living room – brak miejsca nawet na kanapę i telewizor.

• Za mała liczba łazienek.

• Brak połączenia z ogrodem.

• Brak szaf – dziś każdy ma więcej ubrań niż 20 lat temu.

                  Problemy usprawnień. Niekonsekwentna renowacja:

• Na przykład nowa kuchnia, ale stare płytki podłogowe.

• Dom po remoncie – ale stare okna, stary dach, piec, CAC.

• Nowe podłogi, ale stare olistwowanie (trims).

                  Problemy środowiskowe:

• Dom, w którym uprawiano marihuanę.

• Domy z 60-amperowym elektrycznym serwisem.

•  Domy z ogrzewaniem elektrycznym.

• Domy z ogrzewaniem olejowym, szczególnie ze zbiornikami zakopanymi w ziemi.

• Domy z UFFI, Vermiculate Insulation czy azbestem.

• Zły zapach – to naprawdę zniechęca!

                  Problemy techniczne:

• Wilgotny basement.

• Stary piec i CAC.

• Stare okna i dach.

• Stary driveway.

                  To są tylko niektóre problemy i lista może być znacznie dłuższa.

                  Innym bardzo negatywnym elementem wpływającym na cenę jest „zła” kuchnia. Kuchnia ma bardzo duży wpływ na cenę. Być może największy. Kuchnia to nie jest tylko miejsce do gotowania, ale jest to „serce domu” i dobra kuchnia jest miejscem spotkań rodziny i jest też sercem wszystkich imprez towarzyskich. Oprócz gotowania ma tu miejsce nauka, dyskusje, rozrywka, a czasami nawet dużo więcej, o czym nie będę tu mówił.

                  Kilka tygodni temu pokazywałem dom w Oakville wystawiony za prawie 3 miliony dolarów. Przy tej cenie każdy by oczekiwał superrozwiązań i powinien być to dom marzeń. I co? I niestety, ktoś „dał ciała”.

                  Po pierwsze, przy ogromnych przestrzeniach projektant zastosował na parterze sufity 9-stopowe. To jest dobre na subdivision, ale w domu na zamówienie jest to stanowczo za mało. Natomiast prawdziwy popis był z kuchnią. Ogromna! Miała wszystko, co można było sobie wymarzyć! I gdzie był problem? Bardzo prozaiczny! Kuchnia została umieszczona w centrum domu (jak serce w człowieku), ale miała zero okien i kompletny brak połączenia z ogrodem. Moi klienci wpadli w zachwyt, do momentu kiedy wyłączyłem światła. Nagle okazało się, że piękna, ogromna i fajna kuchnia zmieniła się w środku dnia w ponurą norę. Czy to był problem? Oczywiście! Dom stoi na rynku i nikt nie chce go kupić.

                  Jaki jest morał tej bajki? Są dwa.

• Kuchnia wcale nie była mała i ciasna, ale była ciemna!

• Ten bardzo drogi i „atrakcyjny” (w cudzysłowie) dom zaprojektował sam właściciel! Bez przygotowania czy doświadczenia ktoś zabawił się na swój własny koszt! Kto bogatemu zabroni...?

Maciek Czapliński

Opublikowano w Nieruchomości
piątek, 27 kwiecień 2018 08:01

Na co zwracać uwagę, kupując (17/2018)

maciekczaplinskiKupno domu to, wbrew pozorom, bardzo skomplikowany proces, podczas którego można popełnić szereg błędów. W obecnie ciągle niezwykle gorącym rynku (który wcale nie jest rynkiem kupujących), warto wiedzieć, jakich błędów unikać, by dokonać właściwego wyboru.

Dzisiaj opowiem takich trochę ogólnych sprawach, a za tydzień napiszę konkretnie, na co zwracać uwagę, kupując dom – mam tu na myśli sprawy techniczne i funkcjonalne.

        Opisane błędy nie stanowią pełnej listy i nie są opisane według ważności. Mam jednak nadzieję, że poniższa lista pobudzi do myślenia. 

        • Lokalizacja – To najważniejszy czynnik przy wyborze domu. Sam dom w wielu przypadkach można poprawić czy przebudować, ale słaba lokalizacja będzie zawsze problemem. I jako złą lokalizację mam na myśli nie tylko „słabe” dzielnice. Dom w „drogiej dzielnicy”, ale wychodzący na tory kolejowe czy autostradę, to też nie jest najlepsza lokalizacja.

        • „Inni też szukają” – Często się zdarza, że jak już znajdziemy dom (czy mieszkanie), który nam się podoba, zwlekamy z podjęciem decyzji kupna. Atrakcyjne, a szczególnie niżej wycenione nieruchomości mają wielu chętnych i wyczekiwanie ze złożeniem oferty powoduje, że albo tracimy dom, albo walczymy z konkurencją i często płacimy więcej.

        • Nierozumienie trendów rynkowych. Kiedy mamy rynek kupujących (nadmiar podaży nad popytem), łatwo jest utargować dobrą cenę. W przypadku rynku, jaki mamy obecnie (brak tanich domów i mieszkań) – mamy mały margines do negocjacji. Znajomość sytuacji rynkowej pozwoli nam być przygotowanym do podjęcia właściwej decyzji. Dziś często obowiązuje  zasada – kto jest szybszy lub da więcej ten ma dom!

        • Brak rozeznania, na jaki dom nas stać – Często kupujący koncentrują się na poszukiwaniach domu, analizując wszystko oprócz tak naprawdę tego, na co ich właściwie stać. Jedną z najważniejszych czynności przy poszukiwaniach domu powinna być analiza sytuacji finansowej oraz uzyskanie obietnicy pożyczki z banku (preapproval). Z tym też wiąże się  sprawdzanie kredytu przed rozpoczęciem poszukiwań. Dobry kredyt jest obecnie znacznie ważniejszy niż poprzednio. Kilka lat temu można było dostać pożyczkę przy odpowiednio dużej wpłacie nawet ze słabym kredytem. Obecnie jest to prawie niemożliwe, chyba że od tak zwanych „B” landers. 

        • Umowy warunkowe – Przy dzisiejszym rynku często jesteśmy zmuszeni na składanie ofert bez warunków na finansowanie lub inspekcję, kiedy mamy do czynienia z konkurencyjnymi ofertami. Warunki dają nam piece of mind i kiedy nie mamy konkurencji na dany dom, można je dodać. Natomiast w sytuacjach, kiedy spodziewamy się konkurencji, możemy jakby z góry zadbać o pre-approval na pożyczkę, lub można zrobić inspekcję techniczną domu jeszcze przed złożeniem oferty, po to by nasza oferta była mocna (bez warunków)!

        • Brak zrozumienia procesu negocjacji. Złożenie znacznie zaniżonej oferty często z warunkami w nadziei, że sprzedający ją zaakceptuje, wysyła zły sygnał. Jeśli już startujemy nisko, miejmy ofertę, która nie ma zbyt dużej ilości warunków lub nie ma ich wcale! Pomimo tego, co podają statystyki, domy się sprzedają (szczególnie te tańsze) i sprzedający wcale nie muszą być zdesperowani.

        • Błędne przekonanie, że power of sale to jest znakomita okazja. W praktyce domy sprzedawane poprzez power of sale są często sprzedawane za wyższą cenę niż domy sprzedawane prywatnie przez ludzi w przymusowej sytuacji, jak rozwody, śmierć w rodzinie, szybka przeprowadzka czy czasami zła wycena. Ponadto domy sprzedawane poprzez power of sale są często bardzo zniszczone i wymagają dużych nakładów na renowację. Na aktywnym rynku, kiedy można dom zagrożony przez power of sale sprzedać w każdej chwili – POWER OF SALE jest rzadkością.

        • Zakochanie się w oglądanym domu. Zdarza się, że po wejściu do domu, który jest czysty i ładnie „przygotowany” do sprzedaży, nagle zakochujemy się w nim (czasami bez pamięci). To dobre uczucie, ale często prowadzi do błędnych decyzji. Proszę pamiętać, że zdrowy rozsadek i porada doświadczonego agenta, który powinien być bezstronny, a jednocześnie świadomy tego, co można kupić w danej okolicy za określone pieniądze, jest bardzo cenna. Działanie pod wpływem emocji, często prowadzi do przepłacania za dany produkt. Oczywiście, jeśli mamy ofertę warunkową, to mamy kilka dni na wycofanie się z błędnej decyzji, ale nie zawsze jest to możliwe.

        • Należy pamiętać, że nie zawsze należy kupować dom za wszelką cenę.  Na obecnym gorącym rynku zdarza się, że na niektóre domy pojawia się kilka ofert. Tutaj porada i zdrowy rozsądek „własnego” agenta powinny być brana pod uwagę. W gorączce negocjacji często przepłacamy za dom. Może się okazać, że za kilka dni kupimy taki sam (lub lepszy) dom znacznie taniej.

        •  Home inspections. Dla kupujących dom inspekcja jest bardzo ważnym elementem, który kupuje im tak zwaną spokojną głowę. Osobiście polecam home inspections, ale uważam, że należy je traktować bardziej jako edukację niż szansę na wykrycie wszystkich wad domu. Nie ma idealnego domu i nie ma inspektora, który wykryje wszystkie jego wady. Szczególnie te ukryte. Dziś, kiedy często mamy kilka ofert na jeden dom, ci, którzy chcą robić inspekcję, mogą ją zrobić przed złożeniem oferty. To zdarza się coraz częściej.

        • Pamiętanie o wzroście wartości. Kupując dom, rzadko myślimy o jego sprzedaży. A to jest ogromny błąd. Nie wolno zakładać, że będziemy w kupionym domu mieszkać zawsze. Dlatego należy patrzeć na lokalizację oraz potencjał przyrostu wartości, by w chwili sprzedaży nie być stratnym. Często ludzie kupują domy, bo są tanie. Czasami trochę większa cena daje nam szansę na zupełnie lepszy dom. Ja osobiście nie rozumiem ludzi kupujących niektóre typy domów – na przykład back to back townhouses. Są one sprzedawane przez deweloperów obecnie po prawie 650.000 dol. Ani ogrodu, ani prywatności. Gdy te domy się za jakieś 20 lat zestarzeją, będą wyglądały jak slamsy, bo każdy będzie sobie „rzepkę skrobał”. Każdy właściciel sam będzie naprawiał elewację czy wymieniał dachy. Czy ktoś naiwny myśli, że będzie to robione zawsze ze smakiem czy w tym samym czasie? A w tej cenie można na przykład kupić ciągle dom wolno stojący w Burlington, który ma zdecydowanie lepszy potencjał.

        • Unikanie współpracy z „wybranym i własnym” agentem real estate.  Zdaję sobie sprawę, że jest wielu agentów, którzy poprzez swoje zachowanie i nieuczciwość robią złą reputację innym agentom. Moim zdaniem, współpraca z doświadczonym i lojalnym agentem przy zakupie nieruchomości to klucz do sukcesu. Czasami, niektórzy kupujący starają się pominąć agenta real estate  w procesie zakupu, chcąc uniknąć płacenia wynagrodzenia, ale narażają się na popełnienie ogromnych błędów wynikających z braku wiedzy na temat wartości rynkowej, obowiązujących przepisów czy technicznych aspektów związanych z domami.

        Tak zwany buyer agent, który pracuje dla kupujących, jest bardzo ważny w procesie zakupu. Nie tylko zna on przepisy i cały proces zakupu, ale jego wiedza pozwala uniknąć bardzo kosztownych błędów. Od właściwej lokalizacji do wybrania właściwej pożyczki hipotecznej. Buyers agent jest waszym „bezpłatnym” konsultantem. Bezpłatnym, bo jego wynagrodzenie jest wliczone w cenę zakupu. A próba zakupu na własną rękę w nadziei zaoszczędzenia tego wynagrodzenia – ma często fatalne skutki. Bardzo często dostaję telefony od kupujących, którzy wpakowali się w kłopoty na własne życzenie z prośbą o pomoc. Najczęściej jest już za późno!

Maciek Czapliński

Opublikowano w Nieruchomości
piątek, 20 kwiecień 2018 07:55

Ile za stopę?

maciekczaplinskiJeśli ktoś chce wybudować dom jak najtaniej i robi to jako biznes z zamiarem sprzedaży takiego domu, to oczywiście będzie miał inne podejście do budowy, wyboru materiałów budowlanych oraz standardów wykończenia.

Ile kosztuje wybudowanie domu za stopę kwadratową? Jest to często zadawane mi pytanie. Czy  można na nie odpowiedzieć w sposób jednoznaczny?

        Nie bardzo. Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na tak zadane pytanie, bo koszty budowy domów zależą od bardzo wielu składników oraz od podejścia do samego procesu budowy. 

        Jeśli ktoś chce wybudować dom jak najtaniej i robi to jako biznes z zamiarem sprzedaży takiego domu, to oczywiście będzie miał inne podejście do budowy, wyboru materiałów budowlanych oraz standardów wykończenia. Takie podejście do budowy najczęściej reprezentują firmy deweloperskie, które robią masową produkcję domów, zazwyczaj już sprzedanych z planów, które są budowane na coraz mniejszych działkach w sposób coraz bardziej byle jaki. Klient, który zakupił taki dom, i tak jest szczęśliwy, że coś mu się udało „dostać”, ale tak naprawdę kupił kota w worku, którego najczęściej odsprzeda zaraz po przejęciu, przy okazji robiąc jakiś profit. W takim przypadku deweloper, produkując domy na masową skalę, szuka wszelkich oszczędności, bo im taniej to zrobi, tym więcej mu w kieszeni pozostanie. 

        Podobne podejście reprezentują niektórzy indywidualni kontraktorzy, którzy budując domy na biznes albo robiąc tak zwany flip, starają się, by wszystko było jak najtaniej i jak najbardziej na efekt, niekoniecznie z dbałością o jakość i trwałość. Tanie szafki kuchenne czy łazienkowe, najtańsze granity (brzydkie, ale sztuka się liczy), najtańsze appliances, okna itd. Wszystko przykryje warstwa farby i dom idzie na rynek. Jak cena jest odpowiednia, nikt nie kwestionuje jakości i tak się biznes kręci. 

        Na szczęście jest też ogromna rzesza dobrych kontraktorów, którzy pomimo że budują na biznes, dbają o jakość i czasami estetykę. Wiedzą oni, że jest cała grupa klientów z pieniędzmi, którzy mogą zapłacić za jakość i którzy rozumieją, że dobrze wybudowany dom musi kosztować.

        Jeśli ktoś mnie wobec tego pyta, jaki jest koszt budowy za stopę kwadratową, planując wybudowanie domu marzeń, to muszę się zapytać, czy chodzi tu o standard i jakość z subdivision – czy chodzi tu o jakość budowy z wyższej półki.  Tak naprawdę nie ma jednoznacznej odpowiedzi na takie pytanie i jak się mówi po angielsku, „sky is the limit”. 

        Kiedyś rozmawiając z jednym z moich przyjaciół kontraktorów dokładnie na ten temat (a było to 10 lat temu), kiedy wszyscy podawali koszt budowy za stopę na poziomie 200 dol., on stwierdził, że on nie umie budować poniżej 600 dol. za stopę. Ale ponieważ miał doskonałą jakość budowania – to był bardzo zajęty, bo jego klienci tego się domagali. Natomiast ci, co budowali „tanio”, często nie mieli co robić, bo ich klientela nadal uważała, że 200 dol. za stopę to zbyt dużo, i szukała tańszych rozwiązań. 

        Wracając do tytułowego zagadnienia, to nie ma jednoznacznej odpowiedzi na pytanie o koszt budowy. Koszt zależeć będzie od bardzo wielu czynników. Wiadomo, że budując dla siebie i planując pozostanie w budowanym domu przez wiele lat – nie będziemy szukać oszczędności w sprawach oczywistych. Wiadomo, że dobrej jakości okna czy dobrej jakości pokrycie dachowe, lepszy piec, lepsze krany, lepsze płytki czy hardwood to wszystko kosztuje.  Ci, co to rozumieją, chętnie zainwestują w „jakość”, a to podniesie koszt za stopę. Na drugim biegunie są tacy, którzy próbując wybudować taniej – używają do budowy często przypadkowych materiałów, które znaleźli na przecenie lub odzyskali z rozbiórki. Widziałem na przykład kontraktora, który w nowo budowanym domu miał przypadkowe okna, które kupował na przecenach. Nie tylko wymiary były różne, ale również odcienie bieli się bardzo różniły, nie wspominając o konstrukcji poszczególnych okien. Inny „budowniczy” kładący zawodowo płytki – postanowił dom wykończyć tymi płytkami, które mu pozostały z różnych budów. Efekt był taki, że na jednym poziomie było wiele różnych płytek w różnych wielkościach i w różnych kolorach. Owszem, dom został wybudowany „taniej”, ale czy o to tylko tu chodzi? Dobra jakość i dobre materiały zwykle dodają wartości. A odwrotnie jest odwrotnie!

        Jest jeszcze wiele innych elementów, które wpływają na ostateczny koszt wybudowanego domu.

        • Koszt działki – obecnie często należy kupić stary dom i go zburzyć, by mieć miejsce na wybudowanie nowego. Im lepsza lokalizacja – tym większa cena. Z drugiej strony, jakość lokalizacji determinuje budżet, jaki możemy wydać na budowę. Budując w słabej okolicy, nie możemy przesadzić z jakością. I odwrotnie.

        • Koszt projektu – dobry projekt kosztuje, ale często znacznie wpływa na sukces inwestycyjny oraz sukces rodzinny (radość z posiadania ładnego domu). Słaby projekt jest często najgorszą decyzją, jaką robimy, wydając ciężko zarobione pieniądze. Co z tego, że na początku zaoszczędzimy, kiedy na końcu stracimy? 

        • Czas przygotowania budowy – zdarza się, że kupujemy dom, a później miesiącami załatwiamy wszelkie pozwolenia, projekty, finansowanie itd. Jak dom stoi pusty i nie przynosi dochodu – to wszystkie opłaty dodają się do ceny ostatecznej. Nie wszyscy wiedzą, że plany i pozwolenia na budowę można robić, zanim nawet oficjalnie przejmiemy dom. Przy dobrej organizacji pozwolenie na budowę może być gotowe w chwili przejęcia domu. 

        • Koszty uzbrojenia terenu – kupując stary dom, teoretycznie możemy się dołączyć do istniejącego systemu kanalizacji czy dostarczania wody lub prądu – ale czy jest to dobry pomysł? Jeśli istniejące utilities nie są zgodne z obecnymi standardami – należy je wymienić.

        • Koszty finansowania – to może być prawdziwy problem – często chwytając się brzytwy, pożyczamy pieniądze na budowę na lichwiarski procent, bo liczymy, że to będzie na krótki okres. Niestety, większość budów się przeciąga i koszty szybko rosną. A przecież istnieją dość korzystne programy finansowania budowy domów przez niektóre banki. Często również można wykorzystać (jak mamy) equity z posiadanego już domu.

        • Development charges – budując na działce, na której nigdy wcześniej nie było domu, będziemy odpowiedzialni za levies (development charges), co w Mississaudze przekracza obecnie 50.000 dol.

        Moim zdaniem, jeśli planujemy wybudowanie domu marzeń, to na pewno nie wybudujemy go taniej, niż gdybyśmy kupili dom na subdivision. Budując dom dla siebie, na pewno nie będziemy używać byle jakich materiałów lub ścinać narożników. Dlatego koszt będzie głównie zależał od tego, jakie mamy marzenia i oczywiście od tego, jakie mamy możliwości finansowe.

Maciek Czapliński

Opublikowano w Nieruchomości
piątek, 13 kwiecień 2018 12:57

Spadają ceny i liczba sprzedanych domów

Średnia cena domu sprzedanego w Kanadzie ubiegłym miesiącu wynosiła nieco ponad 491 000 dol. czyli o 10% mniej niż w roku ubiegłym.
Canadian Real Estate Association poinformowała w piątek że liczba domów sprzedanych również zmniejszyła się o około 1/4 w porównaniu z tym samym miesiącem rok temu, ale trzeba zauważyć, że marzec ubiegłego roku był miesiącem, w którym w Kanadzie sprzedano rekordowo wysoką liczbę domów.
Organizacja która opublikowała te dane uważa, że spadek cen i liczby sprzedanych nieruchomości wynika z nowych regulacji, jakie zaczęły obowiązywać w tym roku. Przyczyniły się one do bardzo dużego popytu na domy najtańsze oraz mieszkania, ale utrudniły kupno drugiego czy trzeciego. droższego i większego domu. Regulacje dotyczące pożyczek hipotecznych utrudniają bowiem chętnym zakwalifikowanie się do kupna droższej nieruchomości - wyjaśnia główny ekonomista CREA Gregory Klump; jednocześnie organizacja informuje że wskaźnik przeciętnej ceny może być dosyć mylący ponieważ zaciemnia sytuację na największych rynkach nieruchomościowych, jak Toronto i Vancouver. Z tego powodu większą uwagę powinniśmy przywiązywać do innych liczb zwłaszcza MLS House Price Index, który podaje statystykę z rozbiciem na rodzaj nieruchomości w różnych częściach kraju

Opublikowano w Wiadomości kanadyjskie
piątek, 13 kwiecień 2018 07:33

Jak wykorzystać equity w domu (15/2018)

maciekczaplinski Słyszy się o różnych pomysłach inwestycyjnych bazujących na „equity”, czyli wartości spłaconego domu. Jednym z nich jest kupno dodatkowej „rental property”. Czy to się opłaca?

Większość ludzi, kiedy kupuje pierwszą nieruchomość, pożycza pieniądze z banku. Kiedy po jakimś czasie nastąpi taki moment, że dom jest spłacony, typowym zachowaniem jest, że mieszkamy w takim domu i cieszymy się naszą „wolnością” od pożyczki hipotecznej. Nie ma w tym nic złego, ale czy możemy zrobić coś, co bez dużego wysiłku przyniesie  nam jakiś dochód teraz i w przyszłości? Część ludzi inwestuje zgromadzone „equity” na giełdzie, część ludzi kupuje cottage, czasami pożycza pieniądze na procent. To są jedne z dostępnych opcji. Ale dziś chciałbym zasugerować coś, co, moim zdaniem, ma minimum ryzyka i jednocześnie jest inwestycją, nad którą mamy pełną kontrolę.

        Ale zacznijmy od wyjaśnienia pojęcia „equity”. Na tak zwany chłopski rozum – jeśli mamy dom, który jest wart 900.000 dol. (typowa obecnie cena za dom w Mississaudze) i jest on całkowicie spłacony, to mimo że możemy nie mieć innych oszczędności, to nasza gotówka, którą w razie konieczności będziemy mogli dysponować, jest równa w przybliżeniu wartości domu. To jest właśnie „equity”.

        Według obecnych przepisów, banki mogą pożyczyć właścicielom domów bez potrzeby sprzedaży domu, a tylko pod ich zastaw, aż do 65 proc. jego wartości w formie linii kredytowej. Możemy nawet zadłużyć dom do 80 proc. wartości, ale te ostatnie 15 proc. będzie w formie pożyczki hipotecznej. Jest to możliwe oczywiście pod warunkiem, że mamy dobry kredyt i dochód, który możemy wykazać w wysokości pozwalającej na obsługę zadłużenia. Czyli w tym przypadku, jeśli założymy wartość domu jako 900.000 dol., to 65 proc. wartości wyniesie 585.000 dol., które możemy zaciągnąć jako pożyczkę w formie „secured line of credit”. Linia kredytowa będzie zwykle pożyczana na tak zwany „prime rate” i będzie praktycznie tak jak mortgage otwarty, czyli taki, który można spłacić w każdej chwili bez kary. Możemy oczywiście pożyczyć pod dom pieniądze jako typowy mortgage zamknięty. Będzie to zwykle pożyczka na niższy procent niż linia kredytowa, ale też mająca mniejszą elastyczność spłat.

        Ale wróćmy do inwestowania pieniędzy, które dostaniemy z banku pod zastaw naszej „obecnej” nieruchomości. Otóż jeśli wyciągniemy 585.000 dol. z domu, w którym mieszkamy, to możemy zainwestować te pieniądze w następną nieruchomość. Część ludzi kupuje nowe „condo”, licząc na przyrost wartości od zakupu do sprzedaży zaraz po przejęciu. Z tym że taka inwestycja trwa od zadatku do sprzedaży około 2 do 3 lat.

        Ja osobiście radziłbym kupno tak zwanego bliźniaka,  w którym już są albo mogą być zrobione dwa apartamenty do wynajmowania. Najlepszy rodzaj domów do tego celu to domy parterowe (bungalowy) lub „backsplits” (cztero- lub pięciopoziomowe).

        Dochód z takiego domu przy obecnych cenach zwykle wynosi około 1600-1800 dolarów miesięcznie za górny apartament i około 1000-1200 dol. za dolny apartament plus lokatorzy zwykle płacą za „utilities”. Czyli możemy założyć, że dochód wyniesie około 2600-3000 dol. miesięcznie. Jeśli kupimy bliźniak za 700.000, to spłata pożyczki  przy amortyzacji 25-letniej oraz 3,3-proc. oprocentowaniu wyniesie około 3400 dol. na miesiąc. Ubezpieczenie nieruchomości około 50 dol. na miesiąc, podatek od nieruchomości około 330 dol. na miesiąc. Razem jest to spłata na poziomie 3800 dol. Może się wydawać, że musimy dokładać 800 dol. miesięcznie, by dom się spłacał. Ale to nie jest prawda. W praktyce warto pamiętać, że z sumy, która wpływa na mortgage, prawie połowa idzie na spłatę pożyczki („principal”), a połowa to oprocentowanie. Oznacza  to, że praktycznie kupno drugiego domu nie zmienia naszych obciążeń finansowych. W praktyce dom się nie tylko sam utrzymuje, ale jednocześnie co roku nasze zaciągnięte zadłużenie pod zastaw naszego własnego domu spłacane jest o 12.000 dol. Dodatkowo trzeba pamiętać, że domy idą średnio w górę 5 proc. rocznie, co stanowi przyrost wartości przynajmniej o 35.000 dol. Nawet gdyby to była połowa tej sumy, to łącznie z tym, co spłacamy, nasze „equity” wzrasta na poziomie 30.000 dol. rocznie. Czy wiecie, ile przyniosłoby Państwu umieszczenie 585.000 dol. na procent w banku? Mniej niż 7000 dol. na rok. W ostatnich 10 latach domy wzrastały średnio minimalnie o 5 proc. rocznie. Czy można coś takiego powiedzieć o gotówce w banku? Wręcz przeciwnie – inflacja zwykle zabija cały profit. W przeciwieństwie do trzymania pieniędzy w banku, domy w naturalny sposób drożeją wraz z inflacją. 

        Słyszy się ostatnio uwagi, że domy są bardzo drogie (co jest prawdą) i że na pewno lada moment ceny spadną. Oczywiście, że taki moment może nastąpić, ale jeśli traktujemy inwestycję w nieruchomości długoterminowo, a nie jako spekulację, to nie mamy powodów do obaw. Nawet jeśli nastąpi korekta cen, to po pewnym czasie i tak ceny pójdą w górę i przewyższą tę, którą zapłaciliśmy. Historycznie, nigdy nie było inaczej (oprócz ekstremalnych sytuacji). 

        Posiadanie tak zwanej „rental property” ma jeszcze wiele innych zalet. Dochód z wynajmu musimy uwzględniać w podatkach, ale wówczas możemy odpisywać remonty, oprocentowanie, podatki itd. To wszystko co jest naszym wydatkiem związanym z  utrzymaniem drugiego domu. Często remonty, które robimy w głównym domu, można rozpisać jako robione w wynajmowanym domu!

        Inwestycja w nieruchomości ma też ogromną zaletę bezpieczeństwa. W przeciwieństwie do giełdy czy innych ryzykownych inwestycji, mamy pełne zabezpieczenie zainwestowanego kapitału oraz pełną swobodę nad tym, kiedy możemy czy musimy się z takiej inwestycji wycofać. Moim zdaniem, jest to zdecydowanie lepsze niż oferowane „syndicated mortgage”, które są często formą piramidy i wielu inwestorów straciło na nich ogromne pieniądze!

        A z drugiej strony, po co by się było wycofywać? Jeśli taki dom nam się spłaci, to będzie przynosił nam około 3000 dol. miesięcznie stałego dochodu, w chwili kiedy będziemy chcieli trochę zwolnić tempo naszego życia. 

        Jest jeszcze inny aspekt takiej inwestycji. Otóż mieszkając w naszym pierwszym domu, który jest naszą „prime residence”, po pewnym czasie na pewno pomyślimy o zmianie dużego domu na mniejszy. Wówczas można sprzedać ten pierwszy dom, a przenieść się do domu znacznie mniejszego, nawet pozostawiając lokatorów z dolnego poziomu. Nagle może się okazać, że nie tylko mamy sporo gotówki, ale jednocześnie ktoś, mieszkając w „basemencie”, płaci nam za wszelkie świadczenia, a w chwili kiedy zapragniemy spędzenie zimy na Florydzie – dopilnuje naszego domu tak przy okazji. 

        Ten ruch również pozwoli nam w ogromnym stopniu zminimalizować podatki, które moglibyśmy zapłacić, gdybyśmy sprzedawali „rental property”, bo nagle drugi dom staje się naszą „prime residence”, co otwiera wiele opcji podatkowych.

Maciek Czapliński
905-278-0007

Opublikowano w Nieruchomości

Agent nieruchomości Mike Donia szczególnie dba o swoich klientów. Kto kupi z nim dom, może liczyć na wyjątkowy prezent, np. bilety na mecz hokeja z możliwością wejścia do szatni Maple Leafs, przejażdżkę ferrari, mural na domu, sprowadzenie koników na przyjęcie urodzinowe dziecka, 1000 bukietów kwiatów czy czekoladki Godiva za 3000 dolarów. Donia mówi, że to podziękowanie dla klientów, którzy mu zaufali podczas dokonywania jednego z największych zakupów w swoim życiu. Prezenty nie są standardowe, jak butelka wina czy kwiatek.

Donia przez jedną trzecią roku pracuje z Azji. Przyznaje, że rynek jest coraz trudniejszy. Jego prezenty są też dostosowane do klientów, których obsługuje. Nieraz pracuje dla obcokrajowców i znanych osób.

Inni jednak też zauważają, że prezenty robią się coraz bardziej wystawne. Może to być sprzęt gospodarstwa domowego, członkostwo w jakimś klubie, obraz, wizyta w spa albo darowizna na rzecz organizacji charytatywnej, której cel działania jest bliski sercu klienta, wylicza Amanda Miller z Slavens and Associates w Toronto. Mówi, że podczas rozmów z klientami zwraca uwagę na to, co planują sobie kupić do domu, jakie mają zainteresowania albo co lubią ich dzieci. Dzięki temu ma pomysły na prezenty. Któregoś razu jej klientka nie miała pieniędzy na przygotowanie mieszkania do sprzedaży. Miller zapłaciła za to i kondominium uzyskało najwyższą cenę w okolicy. Zdaniem agentki najważniejsze jest dopasowanie prezentu do osoby. Wielu agentów powtarza, że jest to sposób na budowanie związku z klientem i walki o klienta.

Większość stowarzyszeń agentów mówi, że nie wie o jakichkolwiek przepisach zakazujących przyjmowania prezentów. Kilka z nich ostrzega tylko, że należy zaznaczyć, iż prezent nie jest formą opłaty za polecenie. Zobowiązywanie klientów do polecenia ich innym osobom byłoby sprzeczne z przepisami lub standardami w niektórych prowincjach.

Opublikowano w Wiadomości kanadyjskie
piątek, 06 kwiecień 2018 07:51

Czy cena pomaga sprzedać dom

maciekczaplinski        Tradycyjnie ten okres roku (początek wiosny) jest czasem, kiedy następuje największy wysyp nieruchomości na sprzedaż. Jest to też okres, kiedy najwięcej ludzi myśli o zakupie nieruchomości. Czy oznacza to, że każdy wiosna w real estate jest taka sama? Aktywność w tym okresie jest rzeczywiście zdecydowanie wyższa niż w innych porach roku, ale na przykład ta wiosna różni się dość znacznie od poprzedniej.

        Jak pamiętamy, ceny w końcówce 2016 i początku 2017 roku wzrastały gwałtownie. Ten gwałtowny wzrost cen oraz fakt, że zostały zaostrzone przepisy dla kupujących z down payment mniejszym niż 20 proc. na kwalifikacyjne pożyczki hipoteczne, oraz fakt, że wprowadzono w Ontario podatek dla obcokrajowców (15 proc. land transfer tax) – spowodowały to, co określane jest w języku angielskim jako perfect storm. Obawa kupujących, że już za kilka miesięcy ceny będą poza ich zasięgiem oraz przepisy się zmienią, napędzały spiralę cenową. Zapanowała wręcz psychoza kupna. Byle co i za każdą cenę!

        W tym roku jest inaczej. Przepisy zostały już wprowadzone w życie, procenty poszły trochę w górę, ceny już są zasadniczo wysokie i często poza zasięgiem wielu myślących o zakupie. Taka sytuacja powoduje, że jest trochę mniej aktywny rynek niż normalnie. Oczywiście nadal jest wielu chcących dokonać zakupu, ale albo każdy szuka superokazji, albo wiele osób, zniechęconych zakupem w rejonie Toronto czy Mississaugi, zaczyna poszukiwać nieruchomości znacznie poza aglomeracją GTA. Dotyczy to oczywiście głównie domów i połówek, bo condominia, pomimo również gwałtownego wzrostu cen, są ciągle jeszcze w miarę dostępne i osiągalne.

        Zwykle ludzie przenoszą się do odległych miast, przechodząc na emeryturę. Obecnie nawet ludzie, którzy aktywnie pracują, podejmują często taką decyzję, jeśli chcą posiadać dom dla rodziny. Obecnie normalne jest, że wiele osób dojeżdża do Toronto czy Mississaugi z Barrie, Stoney Creek czy Guelph. Dojazd do godziny z haczykiem nikogo już nie dziwi. 

        Oczywiście wynika to ze znacznej różnicy cen pomiędzy Toronto a odległym miastem, która, według moich obserwacji, coraz szybciej się zaciera. Lata temu była spora różnica w cenach pomiędzy Mississaugą a Milton. Ta różnica zasadniczo już nie istnieje. Dlatego, moim zdaniem, takie miasta, jak Guelph, Waterloo czy Cambridge (jako przykładowe), szybko będą szły w górę, jeśli chodzi o ceny nieruchomości i dlatego warto tam inwestować. Zresztą są to bardzo atrakcyjne miasta biznesowo – bo wiele dużych firm, szczególnie „high tech”, tam się przenosi. Nie tylko jest taniej tam budować, ale łatwiej jest ściągnąć młodych i zdolnych do pracy, bo rynek nieruchomości zachęca ich do przeprowadzki.

        Podobnie jest w odległym, wydawałoby się, London. Spędziłem tam ostatnio trochę czasu – i gołym okiem widać boom budowlany i boom w real estate. Wszędzie powstają tam nowe osiedla domów wolno stojących (zresztą niektóre bardzo ciekawe), a cena za nowy dom z planów z podwójnym garażem zaczyna się już tuż poniżej 400.000 dol. To jest oczywiście niezwykle atrakcyjne i nic dziwnego, że wiele osób, które mogą pracować przez Internet czy mają takie zawody, że łatwo mogą się przeprowadzić, wybiera taką alternatywę. Byłem zaskoczony jaka duża jest różnica w tym mieście w ciągu roku. Jak dużo tam się dzieje! Ci z czytelników, których ten temat zainteresował, proszę o kontakt, bo mam bezpośredni dostęp to tamtejszego systemu MLS i mogę pomóc w znalezieniu domu w tamtym rejonie.

        Pisałem o innych ośrodkach, by uświadomić czytelnikom, że w chwili obecnej kupujący mogą rozważać inne alternatywy. Dlatego przygotowując nieruchomość do sprzedaży, warto mieć w pamięci, że potencjalni kupujący – wystraszeni ceną, albo się wycofają z zakupu, albo poszukają domu znacznie poza miastem.

        Przypomnę kilka zasad o których warto pamiętać, przygotowując się do sprzedaży nieruchomości.

        • Cena wywoławcza powinna być ustalona na podstawie realnej wartości rynkowej. Możemy wystawić dom na sprzedaż nawet za najbardziej nierealną cenę. Natomiast cena, za jaką dom się sprzeda, jest dyktowana przez realia rynku i sytuację rynkową. Nadmiernie zawyżona cena zniechęca kupujących nawet do próbowania oferty, co prowadzi do frustracji sprzedających. Często oglądając podobne domy w podobnej okolicy, widzimy różnicę w cenie nawet o 100.000. 

        • Wprowadzanie domu na rynek, zanim jest gotowy do sprzedaży. Nie ma nic gorszego jak sprzedawać dom nieprzygotowany – chyba że cena jest specjalnie zaniżona. Dom, w którym gołym okiem widać, że dach, piec czy kuchnia muszą być wymienione, powoduje, że kupujący natychmiast chce uzyskać obniżkę ceny, by zrekompensować wymagane remonty. Oczywiście ta zasada nie dotyczy takich lokalizacji, w których domy są kupowane z myślą o renowacji czy zburzeniu i budowy nowego. Tu działa tylko i wyłącznie zasada spekulacji.

        • Dom przeinwestowany w stosunku do okolicy. Czasami remontując lub rozbudowując dom, nie myślimy o sprzedaży oraz zapominamy o wartości rynkowej sąsiednich domów. Złote klamki w okolicy Finch i Jane na pewno są złą inwestycją. Chyba że ktoś jest bardzo bogaty i mu nie zależy na pieniądzach.

        • Ukrywanie problemów. Jeśli wiemy, że dom ma poważne problemy strukturalne albo techniczne, które zostaną wykryte zaraz albo nawet kilka lat po jego przejęciu, nie należy takich spraw ukrywać. Wcześniej czy później to wyjdzie na światło dzienne, a wówczas koszty spraw sądowych urosną powyżej tego, co moglibyśmy załatwić poprzez odpowiednią formę ujawniającą problemy oraz być może małą obniżkę ceny.

        • Niesprawdzanie, jakie dodatkowe koszty wiążą się ze sprzedażą. Często myśląc o sprzedaży nieruchomości, jedynym wydatkiem, na którym się koncentrują sprzedający, jest wynagrodzenie dla agentów. Natomiast czasami koszty za zerwanie umowy z bankiem mogą być tak wysokie, że naprawdę nie warto tego robić. Takie „ukryte” koszty powinny być sprawdzone i potwierdzone zawczasu.

        • Wprowadzanie do sprzedaży domów „zagraconych” i brudnych. Czysty dom i uporządkowany sprzedaje się znacznie lepiej niż dom brudny i zagracony. Inwestycja w wynajęcie magazynku na nadmiar mebli oraz dobrą farbę bardzo się opłaca.

        • Domy, które nie mają wyglądu czy charakteru. Pierwsze wrażenie jest bardzo istotne. Często przygotowując dom do sprzedaży, koncentrujemy się na wnętrzu, zapominając, że jeśli dom z zewnątrz wygląda źle, to być może nawet klient nie będzie zainteresowany oglądaniem wnętrz. Domy, które robią dobre wrażenie z zewnątrz, sprzedają się często powyżej ceny rynkowej.

        • Finansowe zachęty. Jak wspomniałem, na dzisiejszym rynku prawie wszystko sprzedaje się szybko i często  blisko ceny wywoławczej. Ale są nieruchomości, które nie znajdują chętnych. W takich przypadkach zachęty finansowe mogą być bardzo pomocne. Wyższy procent dla buyers broker, oferta pokrycia kosztów prawnika, inspekcji domu czy land transfer tax to są typowe przykłady.

        • Pierwsza oferta często najlepsza. Gdy dom wchodzi na rynek po raz pierwszy, zwykle wzbudza najwięcej zainteresowania. Często w tym momencie dostajemy ofertę, która być może jest trochę niższa, niżbyśmy chcieli, ale często jest ona na tyle atrakcyjna, że warto by nad nią popracować. Czasami ignorujemy to, co jest prawie perfekt, by później tygodniami i czekać na coś równie dobrego. 

Opublikowano w Nieruchomości
Strona 1 z 30