Goniec

Register Login

piątek, 10 sierpień 2018 15:03

Opłaty związane z zakupem (32/2018)

maciekczaplinskiPlanując zakup nieruchomości warto wiedzieć jakie będą typowe koszty związane z tym procesem. Podzielę je na koszty jednorazowe i koszty stałe.

KOSZTY JEDNORAZOWE PRZY ZAKUPIE NIERUCHOMOŚCI

Legal Fees - Czyli koszt usługi prawnika odpowiedzialnego za dokończenie transakcji. Zwykle opłata za samo honorarium w typowej transakcji wynosi około $800 do $1100 dolarów  (w zależności od kancelarii). Dodatkowo prawnik  dolicza cały szereg opłat związanych, na przykład,  z rejestracją pożyczki, sprawdzeniem rejestrów w „Land Registry”, listami, które wysyła do różnych miejskich departamentów,  kosztami przesyłek kurierskich, itd. Te dodatkowe opłaty zwykle zamykają się w granicach $300-$500. Tak więc należy być przygotowanym na koszt usług prawnika w wysokości około $1,500 plus HST. 

Provincial Land Transfer Tax - podatek pobierany przez prowincję Ontario.  Podatek ten naliczany jest w zależności od ceny zakupu. Formuła jest dość skomplikowana, ale można powiedzieć, że w przybliżeniu podatek wynosi 1.25% od ceny zakupu (do ceny zakupu $500,000). Prowincyjny LTT od jednego milliona ceny zakupu wynosi $16,475. Kupujący po raz pierwszy są zwolnieni z pierwszych $2,000 należnej opłaty.

Toronto Land Transfer Tax - W Metro Toronto, dodatkowo naliczany jest „Toronto Transfer Tax” podobny podatek z tym, że kupujący po raz pierwszy też mają specjalną ulgę w wysokości $3,725. Torontoński Land Transfer Tax od milliona dolarów wynosi $15,725. Czyli kupujący dom w obrębie Metro Toronto za million dolarów – muszą zapłacić przy zamknięciu podatek w wysokości $32,200 – Ta bardzo dużo i nic dziwnego, że wiele osób wynosi się z Metro z tego powodu!

High Ratio Mortgage Insurance - Jeśli, kupujemy nieruchomość z 20% downpayment lub większym, to nie potrzebne jest specjalne ubezpieczenie pożyczki. Jeśli natomiast mamy mniej niż 20% wpłaty to wymagane jest specjalne ubezpieczenie, bez którego banki, nie podejmą ryzyka udzielenie pożyczki hipotecznej. Jest kilka instytucji, które takie pożyczki ubezpieczają, ale najbardziej znana jest Canada Mortgage & Housing Corportation (CMHC).   Warto wiedzieć, że samo ubezpieczenie jest zwykle doliczane do pożyczki hipotecznej, natomiast podatek prowincyjny naliczany na składkach ubezpieczenia musi być zapłacony w chwili “zamykania” transakcji. Jeśli ktoś ma tylko 5% na wpłatę to składka wynosi 4% od pożyczanej sumy! To bardzo wysoko i nic dziwnego, że wielu młodych ludzi wycofało się z kupowania.

Home Inspection - nie jest to wymagana usługa, ale obecnie jest bardzo popularna. Typowa inspekcja kosztuje około $300-$600 plus HST.

Title Insurance - jest nieobowiązkowe, ale moim zdaniem, jest bardzo ważne. Jednorazowy koszt zależy od ceny zakupu i dla nieruchomości około $500,000 - wynosi około $500. To ubezpieczenie jest bardzo przydatne i chroni nas w wielu sytuacjach. Na przykład, gdyby się okazało, że poprzedni właściciele nie zapłacili podatku od nieruchomości i miasto dopomina się go od nowych właścicieli. To ubezpieczenie nas ochroni. Jest bardzo wiele benefitów i bardzo zachęcam, by tutaj nie oszczędzać!

New Condo and New Houses – Kupując nowe condo z planów czy nowy dom z planów należy dodatkowo liczyć się z tak zwanymi „builder closing cost”. To może być nawet spora suma. W tych kosztach developerzy zwykle naliczają tak zwane „levies”, czyli podatek narzucany przez miasto na rozwój infrastruktury, koszty ubezpieczenia TARION (czyli gwarancja na nowe domy), koszty podłączenia wody, prądu itd. Koszt ten może iść w tysiące dolarów i zwykle przy zakupie nowego condo sięga $10,000 i więcej.

KOSZTY STAŁE PRZY UTRZYMANIU NIERUCHOMOŚCI.

Mortgage Payment - czyli spłata pożyczki hipotecznej. Wysokość spłat miesięcznych będzie zależała od wysokości pożyczki, od aktualnego oprocentowania oraz długości spłaty pożyczki (amortyzacji). Typowa amortyzacja to 25 lat.  Istnieją specjalne tabele umożliwiające w łatwy sposób obliczenie wysokość spłat. Obrazują one, jaki jest koszt pożyczenia $1000 miesięcznie biorąc pod uwagę różne okresy amortyzacji oraz różne oprocentowania pożyczki. Wiedząc, jakie jest aktualne oprocentowanie za mortgage oraz w ciągu ilu lat chcieliby Państwo spłacić pożyczkę (amortization), należy  współczynnik wzięty z tabeli pomnożyć poprzez ilość tysięcy które planują Państwo pożyczyć. Krótsza amortyzacja wpływa znacznie na oszczędności finansowe ale jednocześnie powoduje, że spłaty będą wyższe. Na mojej stronie www.czaplinski.ca jest prosty i znakomity kalkulator do obliczania spłat. Zapraszam do spróbowania jak to działa.  

Property Tax - podatek miejski od nieruchomości. Wysokość podatku wyznaczany jest na podstawie tak zwanych asessment rolls, które bazują na aktualnej wartości rynkowej nieruchomości. W rejonie Peel podatek wynosi około 1% wartości rynkowej domu. Poszczególne regiony prowadzą własną politykę podatkową. W zależności od potrzeb budżetu miejskiego podatek może być podnoszony, zwykle o minimalną wartość 2-3% w skali roku. W Mississaudze na przykład, przeciętny podatek miejski dla domów w cenie $450,000-$550,000 może kształtować się od około $4500 do około $5500. Płacenie podatku miejskiego jest tak samo ważne jak spłacanie pożyczki hipotecznej. Nie płacone podatki miejskie mogą doprowadzić do sytuacji, w której miasto będzie próbowało doprowadzić do przymusowej sprzedaży nieruchomości, by odzyskać zaległe podatki. W zależności od miasta, może to zająć nawet do 3 lat w zaległych podatkach. Opłaty za podatek miejski są zwykle podzielone na spłaty kwartalne. Bardzo wygodną form płacenia za podatek miejski jest upoważnienie banku, w którym umieszczony jest mortgage do pobierania z Państwa konta sumy w wysokości 1/12 wartości podatku miejskiego razem z opłatami za pożyczkę. Z podatków miejskich utrzymywane jest „Miasto”, transport, szkoły, biblioteki, policja – praktycznie wszystko co utrzymuje Miasto w ruchu.

Utilities - czyli koszty opłat za wodę, światło, ogrzewanie, itd. Będą one głównie zależały od osobistych przyzwyczajeń i sposobu używania tych elementów. Koszt zużycia wody i światła jest łatwy do kontroli i można mieć na niego duży wpływ. Koszt ogrzewania zależy w dużym stopniu od wielkości domu, odporności cieplnej i konstrukcji ścian, typu okien oraz od systemu ogrzewczego. Jednym z najbardziej efektywnych systemów jest system ogrzewania gazowego, gdzie nośnikiem ciepła jest nadmuchiwane gorące powietrze (forced air). Planując wydatki powinni Państwo liczyć się z kosztem około $300-$400 miesięcznie na pokrycie  opłat za ulilities.

Condominium Fee -  dotyczy wyłącznie nieruchomości takich jak apartamenty czy townhouses i określane jest również jako maintanance. Są to miesięczne opłaty pokrywające koszty związane z utrzymaniem kompleksu i poszczególnych unitów. Wysokość condominium fee zależy od kompleksu i od tego jakie elementy są w nim zawarte. Logiczne jest, że  jeśli zawiera ono koszt ogrzewania, wody i światła, to opłaty będą wyższe. Jeśli condominium fee zawiera tylko management fee, koszt utrzymania czystości w kompleksie, to opłaty będą niższe. Koszt ten może wahać się od $80 do $1000 i więcej. Najczęściej kształtuje się w granicach $170-$600. Condominium fee dotyczy tylko tych form zamieszkania, które są objęte tak zwanym condominium act. 

Home Insurance - ubezpieczenie domu jest obowiązkowe tak długo, jak długo będą Państwo mieć pożyczkę hipoteczną, ale nawet i po jej spłaceniu wskazane jest trzymać nadal ubezpieczenie domu od kradzieży, pożaru, odpowiedzialności cywilnej, itd. Koszt ubezpieczenia przeciętnego domu powinien kształtować się w granicach $40-$100 miesięcznie i będzie się różnił w zależności od wielkości domu, zawartości polisy ubezpieczeniowej i wielu innych czynników. W przypadku kondominiów podstawowe ubezpieczenie zawarte jest w maintenance, ale ciągle warto wykupić jest ubezpieczenie od włamania oraz odpowiedzialności cywilnej (content insurance), które nie jest wcale drogie.

Mortgage Insurance - to nic innego niż ubezpieczenie na wypadek śmierci (life insurance). Nie jest one obowiązkowe, ale moim zdaniem, jest ono konieczne, szczególnie jeśli mamy rodzinę, na której nam zależy. 

        Są różne formy ubezpieczeń i o tym pisałem innym razem, natomiast warto wiedzieć, że oferowane ubezpieczenie przez banki jest zwykle tańsze, ale mniej korzystne dla posiadacza polisy czy jego beneficjentów. 

Opublikowano w Nieruchomości
piątek, 03 sierpień 2018 18:46

Ubezpieczenia (31/2018)

maciekczaplinskiSam proces zakupu nieruchomości oraz posiadanie domu wiąże się często z potrzebą posiadania (wykupienia) rożnego rodzaju ubezpieczeń. Warto wiedzieć z jakimi ubezpieczeniami możemy się spotkać i czy ich posiadanie jest obowiązkowe.

Wiele osób uważa, że ubezpieczenia są jeszcze jednym ze sposobów na „wyciąganie” pieniędzy, ale moim zdaniem, kiedy wydarzy się nieszczęście – ci co mają ubezpieczenia – są chronieni. Ci, co ich nie mają, wpadają w bardzo wielkie kłopoty. Ale zacznijmy po kolei, czyli od wymienienia, jakie ubezpieczenia mogą wystąpić w procesie zakupu i posiadania domu oraz na ustaleniu, które są obowiązkowe a które są dobrowolne.

CMHC Mortgage Insurance – Jeśli mamy mniej niż 20% wpłaty czyli „down payment” żaden „normalny” Bank nie udzieli nam pożyczki hipotecznej bez spełnienia bardzo rygorystycznych wymagań kwalifikacyjnych oraz bez wykupienia specjalnego ubezpieczenia. To ubezpieczenia zabezpiecza Bank – a nie kupujących.

Jeśli mamy tylko 5% na wpłatę to premium według nowych zasad wynosi 4% (w przeszłości 2.5%) Moim zdaniem, jest to niezwykle wysoka stawka szczególnie, że dodatkowo kwota ubezpieczenia jest objęta jeszcze podatkiem prowincyjnym. Jedynym plusem tego ubezpieczenia jest fakt, że „premium” można dodać do hipoteki i spłacać razem z mortgagem. Przykładowo przy $100,000 pożyczki nasze premium wyniesie $4,000 (i będzie dodane do pożyczki), ale podatek prowincyjny od $4.000 musi być zapłacony przy zamknięciu transakcji. Jest to ubezpieczenie obowiązkowe, jeśli mamy mniej niż 20% wpłaty.

Title Insurance – jest to ubezpieczenie nie obowiązkowe, ale moim zdaniem jedno z najważniejszych, które warto mieć. Po pierwsze, jest ono relatywnie tanie i kupujemy je tylko raz na cały okres posiadania nieruchomości. Ubezpieczenie to, na przykład, przy koszcie zakupu nieruchomości za $500,000 wyniesie w granicach $500. Chroni ono nas przed błędami prawników, ale również przed fałszerzami, zaległymi podatkami, błędami na mapkach geodezyjnych i wszelkimi defektami prawnymi, jakie dotyczą zakupionej nieruchomości.

Na przykład, zdarza się, że zamykający transakcję prawnik nie dostanie na czas informacji o zaległych podatkach od nieruchomości. Jeśli nie zostaną one wyrównane w dniu przejęcie nieruchomości, podatki takie stają się automatycznie „problemem” nowych właścicieli. To może iść w tysiące dolarów. Mając ubezpieczenie – nie musimy się martwić.

Inny przykład. W dzisiejszych czasach, kiedy fałszerstwa stają się nagminne, ktoś może zarejestrować pożyczkę hipoteczną bez naszej zgody i wiedzy na naszym, czasami już spłaconym domu. „Title Insurance” wybroni nas z takich problemów.

Mortgage Insurance – to nie jest nic innego niż ubezpieczenie na życie. Ten rodzaj ubezpieczenia nie jest wymagany, ale moim zdaniem jeśli ktoś ma pożyczkę hipoteczną i rodzinę to byłoby kompletną głupotą nie mieć ubezpieczenia na życie czyli innymi słowy „na wypadek śmierci”.

Można takie ubezpieczenie wykupić poprzez Bank, który nam udziela pożyczki albo można kupić je od niezależnego Brokera Ubezpieczeniowego. Plusem kupna poprzez Bank jest fakt, że dla palaczy premium jest podobne jak dla niepalących.

Natomiast kupno poprzez „niezależnego” Brokera daje zwykle lepsze stawki ubezpieczeniowe, ale również można takie ubezpieczenie wykupić na całe życie, 5 lat, 10 czy 15 i w chwili zmiany Banku nie musimy wykupywać ubezpieczenia ponownie.

W mojej blisko 30-letniej pracy w real estate, wiele razy zdarzyło mi się mieć sytuacje, że ktoś nagle odszedł „do krainy wiecznych łowów”. Ci, co wykupili ubezpieczenia – pozostawili rodziny w smutku, ale przynajmniej bez potrzeby żebrania o pomoc. Ci, co pożałowali $50 miesięcznie (bo tyle może już być wystarczającą sumą składki) – pozostawili rodziny w smutku i w biedzie!

Home Insurance – Jeśli dom jest spłacony to nie musimy mieć tego ubezpieczenia. Ale jeśli mamy pożyczkę hipoteczną – to Bank będzie domagał się wykupienia ubezpieczenia chroniąc swoje interesy. Ale…. kto o zdrowym rozsądku nie będzie miał „Home Insurance”? Ten rodzaj ubezpieczenia zasadniczo zabezpiecza nas przed kosztami pożaru, włamania, odpowiedzialności cywilnej (wypadek na naszym terenie), pogryzienia przez psa, itd. Wypadki się zdarzają i jak długo nic się nie dzieje, czasami zastanawiamy się czy warto mieć ubezpieczenie? Ale moja odpowiedz jest - WARTO i to bardzo.

Kilka razy zdarzyło mi się, że klienci mieli poważny pożar. Wówczas ubezpieczalnia może taki dom odbudować w całości albo wyremontować a w czasie kiedy to robi pokrywają koszty wynajęcia zastępczego domu. Warto jednak wiedzieć, że w takich przypadkach możemy zamiast korzystać z pomocy firm, które współpracują z ubezpieczalniami i robią naprawy czy odbudowy – poprosić o wypłatę wartości ubezpieczenia i zatrudnić własnych fachowców.

Mówiąc szczerze, firmy pracujące dla ubezpieczalni są niezwykle drogie. Robiąc naprawy na własną rękę możemy znacznie lepiej wykorzystać środki, jakie otrzymamy.

Disability Insurance – wiadomo, że zawsze mamy obawę – co się wydarzy, jak nagle zachorujemy i nie będziemy mogli pracować. Kto będzie spłacał pożyczkę? To niestety jest poważny problem. Czy warto wobec tego mieć ubezpieczenie od niezdolności do pracy? Myślę, że warto, ale jest ono niezwykle kosztowne i zwykle zaczyna działać dopiero po 60-90 dniach przerwy w pracy. Nie jest to ubezpieczenie obowiązkowe.

Moim zdaniem, jak ktoś ma „disability insurance” jako benefit z pracy to jest to super sprawa, ale jeśli mielibyśmy płacić $200-$300 miesięcznie by je wykupić to być może warto tą sumę przeznaczyć na nadpłacanie pożyczki lub wpłacać ją na specjalne konto i w ten sposób budować „reserve fund”.

To są główne i typowe ubezpieczenia z jakimi się spotkamy kupując lub posiadając dom, ale kreatywność firm ubezpieczeniowych oraz różnych biznesów jest ogromna i może się zdarzyć, że spotkamy się jeszcze z innymi specjalistycznymi ubezpieczeniami.

Na przykład, typowa polisa na ubezpieczenie domu zwykle nie zawiera pokrycia na wypadek powodzi czy huraganu. Takie ubezpieczenie należy dodać do polisy osobno. Można również wykupić dodatkowe ubezpieczenie dotyczące problemów prawnych, podróży, utraty bagażu, itd. Ale o tych opcjach trzeba rozmawiać z agentem ubezpieczeniowym.

Czasami są oferowane ubezpieczenia „stanu technicznego domu” czyli gdyby się popsuł piec, klimatyzacja, sprzęty gospodarcze itd.

Również warto pamiętać, że nowe domy są zwykle objęte TARION warranty nawet to 7 lat na niektóre elementy, ale o tym innym razem.

Opublikowano w Nieruchomości
piątek, 27 lipiec 2018 11:18

Power of sale (30/2018)

maciekczaplinskiW przeszłości „power of sale”, czyli przymusowa sprzedaż nieruchomości przez instytucję finansową, która pożyczyła pieniądze na pożyczkę hipoteczną, była dość częstym zjawiskiem. Pamiętam końcówkę lat 80. czy połowę 90., kiedy miejsce miało załamanie rynku – znaki z napisem „Power of Sale” były prawie na każdej ulicy. Na obecnym rynku, kiedy praktycznie każdy dobrze wyceniony dom sprzedaje się relatywnie szybko – niewiele jest domów sprzedawanych za pomocą „power of sale”. Jeśli ktoś nie radzi sobie ze spłatami, zwykle wystawia dom na sprzedaż sam bez ingerencji banku, a uzyskane pieniądze zwykle wystarczą na pokrycie kosztów zaległych opłat i jeszcze coś pozostanie w kieszeni. Taka sytuacja ma zwykle miejsce, kiedy jest tendencja wzrostowa cen rynkowych albo kiedy rynek jest relatywnie ustabilizowany. Inaczej ma się sprawa, jeśli mamy tendencję spadkową cen nieruchomości oraz nie mamy wielu kupujących (tak jak wspomniałem na wstępie). Wówczas „power of sale” (POS) staje się bardzo popularnym zjawiskiem.

Określenie „power of sale” budzi zawsze emocje. Powszechnie panuje przekonanie, że kupno domu sprzedawanego poprzez „power of sale” jest superokazją.

Moim zdaniem, jest to najczęściej błędne przekonanie. Wiele osób myśli, że bank sprzedaje dom za tak zwany „balance of the mortgage” – czyli za zaległe pieniądze i poniżej wartości rynkowej. Nie ma nic bardziej błędnego! Prawo do sprzedaży przy pomocy POS – nakłada na bank znaczne obowiązki. Między innymi obowiązek ścisłego rozliczenia się ze wszystkich wydatków związanych ze sprzedażą przejętej na mocy POS nieruchomości.

Bank ma obowiązek sprzedaży przejętego domu w oparciu o aktualną wartość rynkową. Dlatego każda cena oferowanej do sprzedaży nieruchomości za pomocą POS bazuje zwykle na wycenach przygotowanych przez kilku rzeczoznawców zwanych „appraisers”.

Wymagania te mają na celu chronienie właścicieli „tracących” domy przed błędami ze strony urzędników. Tracący nieruchomość w przypadku, gdy czuje, że jego interes finansowy ucierpiał w wyniku akcji banku, ma prawo wnieść sprawę do sądu i domagać się zadośćuczynienia. Dlatego banki skrupulatnie pilnują, by wyceny nieruchomości były zgodne z wartością rynkową i by wszystkie poczynania były doskonale udokumentowane. Jest to robione po to, by uniknąć potencjalnych spraw sądowych. Między innymi dlatego proces negocjacji ceny nieruchomości wystawionej przez bank na mocy „power of sale” nie przebiega wcale tak szybko i czasami wymaga dużej cierpliwości. Proszę pamiętać, bankowi się nie spieszy, jest to instytucja finansowa, która nie kieruje się emocjami, a tylko ścisłym interesem ekonomicznym. Urzędnik bankowy przeprowadzający sprzedaż często nawet nie wie, jak sprzedawany dom wygląda i gdzie dokładnie jest on zlokalizowany.

Ponadto domy sprzedawane poprzez „power of sale” są często niszczone przez tracących je ludzi. Sprzedawane są one w „as is conditions”. Zabierane są często wszystkie elementy domu, które można zabrać i sprzedać. Sprzęty gospodarstwa domowego, lampy, nawet pokrywki od przełączników elektrycznych. Czasami koszt napraw niweczy spodziewaną oszczędność. W wielu przypadkach – „hasło” „power of sale” – przyciąga wielu chętnych do kupna domu (liczących na dobry deal) i zdarza się sytuacja, że pojawia się więcej ofert niż jedna, co w końcowym efekcie prowadzi do podbicia ceny.

Znacznie lepsze okazje zdarzają się w przypadku, kiedy domy są sprzedawane w przymusowych sytuacjach przez osoby prywatne, takich jak rozwody, sprzedaże spadkowe, przeniesienia służbowe, domy będące długo na rynku, domy puste – kiedy właściciel jest pod presją sprzedaży.

Powstaje pytanie, co to jest właściwie „power of sale” i kiedy się je stosuje?

Biorąc pożyczkę hipoteczną z banku, podpisujemy umowę zwaną „mortgage document”. Dokument ten zawiera między innymi klauzulę dającą prawo bankowi sprzedaży „naszej” nieruchomości bez potrzeby ubiegania się o wyrok sądowy, jeśli będziemy zalegali z opłatami. Ta klauzula to jest paragraf dotyczący „power of sale”. Większość z nas, podpisując dokumenty z bankiem, nawet nie wie, że jest ona częścią naszej umowy, bo kto czyta drobny druk? Nawet jakbyśmy chcieli ten paragraf usunąć z umowy, to bank by tego nie zaakceptował i by nam nie dał pieniędzy.

Ale wróćmy do POS. Małe opóźnienie w spłacaniu pożyczki hipotecznej nie zawsze musi powodować utratę domu. Bankom nie zależy na zabieraniu domów – robią to tylko z konieczności. Zwykle jeśli następuje 15-dniowe opóźnienie, bank (osoba z banku) – dzwoni, by dowiedzieć się o przyczynę opóźnienia. Często trwa to dłużej, bo każdy przypadek jest rozpatrywany indywidualnie. Jeśli opóźnienie wynika z choroby lub przejściowych kłopotów finansowych, a klient ma dobry rekord w banku, to bank może pozwolić na opuszczenie jednej lub kilku spłat, by właściciele złapali „oddech”. Jeśli posiadłość ma bardzo mały „mortgage” w stosunku do swojej wartości („loan to value ratio”) – to istnieje nawet możliwość pożyczenia dodatkowych pieniędzy pod jej zastaw, by móc spłacać pożyczkę. Jeśli jednak sytuacja finansowa osób zalegających z opłatami nie rokuje nadziei na poprawę, banki są dość bezwzględne. Jeśli zaległe płatności nie zostaną uregulowane w ciągu od 15 do 45 dni, bank może wysłać specjalny list, który zaczyna POS. Osoba, która otrzyma taki list, ma 35 dni na uregulowanie zaległości. Jeśli zaległości zostaną uregulowane, to akcja zostaje wstrzymana automatycznie. Jeśli to nie nastąpi – bank ma prawo sprzedać nieruchomość na mocy „power of sale” bez potrzeby wyroku sądowego. Dom jest zwykle opróżniany z właścicieli przy pomocy szeryfa i często przy pomocy siły. Sprzedaż przeprowadzana jest zwykle poprzez system MLS za pośrednictwem agenta zatrudnionego w tym celu przez bank.

W USA bardzo popularną metodą odzyskiwania domów przez banki jest procedura zwana „foreclosure”. Różnica pomiędzy „power of sale” a „foreclosure” jest dość zasadnicza. By sprzedawać dom za pomocą „power of sale” – bank nie musi występować do sądu po pozwolenie na sprzedaż. Za to tracący nieruchomość ma prawo do spłacenia długów i odzyskania nieruchomości aż do momentu, kiedy nowy właściciel nie „zamknie” transakcji. Nazywa się to po angielsku „right to redemption”. W przypadku „foreclosure” pożyczkodawca musi uzyskać wyrok sądowy, a tracący nieruchomość nie ma prawa do jej odzyskania, gdy wyrok zostanie wydany. „Foreclosure” daje instytucjom finansowym znacznie więcej swobody w decydowaniu, za ile i kiedy sprzedadzą „przejętą” nieruchomość. Nie ma również możliwości domagania się rozliczeń kosztów sprzedaży od banku. W tej sytuacji „zabrany” dom może być sprzedany „za długi” w dosłownym tego słowa znaczeniu. Jest to czysty kapitalizm i niestety w czasach kryzysu wiele osób traci dorobek całego życia bez możliwości odwołania się do sądu.

Całe szczęście, w Kanadzie „foreclosure” jest rzadkością.

Maciek Czapliński
905-278-0007

Opublikowano w Nieruchomości

maciekczaplinskiJest jeszcze jeden aspekt godny uwagi. Społeczeństwo się starzeje, a koszt opieki nad starszymi rodzicami we wszelkich „domach starców” potrafi być niezwykle wysoki.

Czy  dom wielopokoleniowy może być odpowiedzią na „kryzys” cenowy?

        Dla wielu ludzi przy obecnych cenach nieruchomości szansa na zakup domu wolno stojącego jest coraz mniejsza. Jest to swojego rodzaju „kryzys”.

        W kulturze europejskiej była i jest dość popularna sytuacja, że kilka pokoleń tej samej rodziny mieszka pod jednym dachem. Często dzieląc tę samą kuchnię, łazienki i często prowadząc wręcz wspólne gospodarstwo domowe. W Kanadzie takie domostwa również się zdarzają, szczególnie wśród nowych przybyszów do Kanady. Czasami spotykam je również wśród Polaków. Czy jest w tym coś złego? Moim zdaniem, NIE! A przy małej modyfikacji podejścia do tej koncepcji – życie pod jednym dachem z „ukochaną rodzinką” może przynieść mnóstwo benefitów.

        W dzisiejszych czasach, kiedy ceny domów są dla większości z nas bardzo wysokie w stosunku do naszych zarobków, jesteśmy niemalże skazani na kupno małych mieszkań lub townhouse’ów. Często się zdarza, że w obrębie jednej rodziny każdy „człon” rodzinny kupuje i utrzymuje własny dom na własną rękę.

        Ja rozumiem, że nie zawsze chcemy być bardzo blisko rodziny, bo znane jest powiedzenie, że „z rodziną  najlepiej wychodzi się na zdjęciach”. Ale... jest wiele rodzin, które się świetnie rozumieją i doskonale wspierają. I tym właśnie chciałbym zasugerować
„zmodyfikowany” model domu wielopokoleniowego, bazując to rozwiązanie na koncepcji – „W ilości jest siła”.

        Proszę się zastanowić. Dziś za 500.000 dol. można kupić w Mississaudze jakieś mieszkanie 2-sypialniowe (gdzie maintenance może dochodzić łatwo do 700 dol. na miesiąc) lub townhouse, w którym maintenance będzie zbliżony do 500 dol. miesięcznie). Dla wielu rodzin podniesienie poprzeczki, czyli zamiana condo na dom wolno stojący lub duży bliźniak, jest często niemożliwe. Ale co, gdyby połączyć wysiłki (i wydatki) i razem kupić dom za równowartość „obecnie posiadanego real estate”, czyli za około 1.000.000 dol., a pieniądze, które wyrzucamy co miesiąc na maintenance, przeznaczyć na utilities i podatek od nieruchomości? Jestem się w stanie założyć, że to co wydajemy razem na maintenance oraz podatek od nieruchomości za mieszkanie i townhouse wynosi znacznie więcej niż koszt za podatek i utilities we wspólnie kupionym domu.

        Ten przysłowiowy milion, którym możemy dysponować „wspólnie” (lub trochę więcej) – pozwoli „połączonym siłom rodzinnym” kupić przyzwoity dom z ładnym ogródkiem i również ze znacznie lepszym potencjałem na przyszłość.

        Oczywiście decydując się na wspólną inwestycję, każdy ma kilka obaw. Jena z nich to prywatność, druga to prawo własności.

        Nie wszystkie domy nadają się, moim zdaniem, do łatwego przystosowania na dom „wielopokoleniowy”. Najlepsze typy to back-splits 4- i 5-poziomowe, duże domy parterowe, site-splits 4- i 5-poziomowe, czasami domy 2-piętrowe, jeśli mają walk-out basement. Chodzi o to, że każda rodzina, mieszkając wspólnie, oczekuje też, że nie będzie mieszkała w piwnicy i będzie miała pełną prywatność, własną kuchnię, łazienki i oczywiście prywatne wejście do własnego mieszkania. Typy domów, o których wspomniałem, dają szansę na najbardziej sprawiedliwy podział (to mogę wytłumaczyć osobom zainteresowanym w czasie indywidualnych spotkań).

        Inna sprawa to prawo własności. Inwestując we „wspólny dom”, chcemy mieć pewność, że gdyby zaistniała sytuacja „stresowa” i dom należałoby sprzedać i podzielić się pieniędzmi, to nie będzie problemów i niedomówień. Takie rozwiązanie prawne istnieje i nazywa się tenant in common. W praktyce oznacza to, że każda osoba (rodzina) mająca współwłasność danej nieruchomości może mieć określony procentowy udział, który może być odsprzedany i nie przechodzi w chwili śmierci na „wspólników” w sposób automatyczny.

        Powstaje pytanie, czy to jest legalne, by dwie rodziny, nawet spokrewnione, mogły mieszkać pod wspólnym dachem? Tak! Według obecnie obowiązujących przepisów w Ontario, praktycznie w każdym domu można stworzyć dodatkowy apartament, tak długo, jak długo spełnia on wymogi bezpieczeństwa. Wiele osób wykorzystuje to, by stworzyć dodatkowy unit, który następnie jest wynajmowany osobom trzecim. W przypadku dużej rodziny chcącej mieszkać pod jednym dachem, przepisy są jeszcze bardziej liberalne. Z tym że ja osobiście uważam, że tworząc drugi niezależny apartament, warto zadbać o to, by spełniał on wszelkie wymogi bezpieczeństwa oraz był oficjalnie zatwierdzony i sprawdzony przez miasto. Dlaczego warto to zrobić? Jest kilka względów:

        • Gdyby sytuacja nagle się zmieniła i jedna część rodziny zmieniła plany – łatwo jest legalny apartament wynająć bez potrzeby sprzedaży domu – bo nagle koszty utrzymania przekroczą nasze możliwości.

        • Legalny apartament jest łatwo ubezpieczyć i koszt ubezpieczenia jest niższy.

        • Przy sprzedaży nieruchomości – te co mają legalny apartament, sprzedają się szybciej i za więcej pieniędzy.

        Uzyskanie samego pozwolenia na legalizację dodatkowego projektu nie jest może aż tak skomplikowane, ale mimo wszystko wymaga troczę pracy. Należy pokazać rzuty całego domu oraz jak będzie on podzielony. Należy zaznaczyć, jakie są elementy dzielące oba mieszkania – chodzi tu o odporność ogniową, muszą być pokazane lokalizacje czujników pożarowych oraz czujników dwutlenku węgla. Oczywiście z każdego unitu muszą być pokazane dwie drogi ucieczki w czasie pożaru. Tych wymagań jest bardzo wiele i tych z Państwa, których ten temat zainteresował, proszę o spotkanie ze mną i wówczas porozmawiamy o detalach. Oprócz tego jest wymagany plan urbanistyczny pokazujący odległości do sąsiadów oraz wszystkie drogi ucieczki. Oczywiste jest, że każdy dom jest inny i czasami robimy wszystkie przeróbki na własną rękę, próbując zaoszczędzić na kosztach projektu. Jest to zwykle duży błąd, bo zatrudnienie fachowca najczęściej owocuje lepszym projektem, który w fazie końcowej też wpływa pozytywnie na wartość domu i oczywiście na lepszy styl życia.

        Jeśli nawet nie myślimy o stworzeniu domu wielopokoleniowego, to tworzenie dodatkowego apartamentu ma jeszcze inne benefity. Dla ludzi młodych – dodatkowy dochód – pozwala spłacać pożyczkę hipoteczną oraz inne koszty utrzymania.  Dla ludzi starszych – nawet jak jesteśmy na emeryturze i mamy spłacony dom – to koszty utrzymania domu są zwykle zbyt wysokie, by emerytura je pokryła. Wynajmowanie części domu pozwala spokojnie na jego utrzymanie oraz dodaje czynnik poczucia bezpieczeństwa.

        Jest jeszcze jeden aspekt godny uwagi. Społeczeństwo się starzeje, a koszt opieki nad starszymi rodzicami we wszelkich „domach starców” potrafi być niezwykle wysoki. Dochodzi on do kilku tysięcy dolarów miesięcznie. Tworząc niezależne mieszkanie „pod wspólnym dachem” – nie tylko zapewniamy naszym rodzicom lepszy standard i opiekę, ale również tak naprawdę możemy dokonać znacznych oszczędności.

Maciek Czapliński  
Tel. 905-278-0007

Opublikowano w Nieruchomości
piątek, 13 lipiec 2018 14:13

Stare czy nowe?

maciekczaplinskiGdyby ktoś spytał mnie, jakie domy wolę, to powiedziałbym, że starsze z potencjałem. Dlaczego? Okolicy nie da się zmienić. Domy „nowe”, budowane masowo – owszem, są czyste (na początku) i pachną farbą, ale zajmuje wiele czasu, zanim taka dzielnica nabierze charakteru.

Kupując domy, ludzie mają różne preferencje. Jedni lubią domy „spod igły”, czyli zupełnie nowe (albo prawie nowe), inni wolą domy starsze – twierdząc, że są solidniej zbudowane. Które stwierdzenie jest prawdziwe? To zależy! Ja osobiście wolę domy starsze z potencjałem. Ale zacznijmy po kolei, skupiając się na „plusach dodatnich i plusach ujemnych” – jak ładnie to nazywał nasz były prezydent.

        Jeśli chodzi o nowe domy, to muszę dokonać rozgraniczenia pomiędzy domami budowanymi masowo a domami budowanymi na zamówienie lub na biznes, czyli tak zwanymi custom homes. Są to dwa zupełnie inne światy.

        Domy (połówki, townhouse’y, condo townhouse’y) budowane masowo – czyli w dużych osiedlach, są, moim osobistym zdaniem, coraz mniej atrakcyjne i coraz droższe, jeśli popatrzymy na cenę za stopę kwadratową. Dotyczy to szczególnie tych nieruchomości, które mają być ponoć dla first time buyers. Tak zwane stuck townhouses albo back to back freehold townhouses to, moim zdaniem, sposób na nabijanie w butelkę ludzi, którzy chcą coś kupić i kierują się ceną zamiast zdrowym rozsądkiem. Unity te są bardzo małe, nie mają ogrodu, są bardzo akustyczne, mają zwykle bardzo zły plan, a ich ceny wcale nie są takie niskie. W Milton sprzedają się one prawie po 700.000 dol. – to tyle, co porządny „starszy” dom wolno stojący w Burlington na ładnej działce.

        Podobny problem jest z domami wolno stojącymi budowanymi masowo. Coraz mniejsze, na coraz mniejszych działkach z zerową prywatnością (chyba że ktoś dopłaci ogromną sumę za ravinę, która najczęściej wcale nie jest atrakcyjna).

        Ogólnym problemem wszystkich nowych domów budowanych masowo jest fakt, że deweloper buduje wszystko tak, by spełnić minimalne wymagania trwałości czy przepisów budowlanych. Podam kilka przykładów:

        • Pokrycia dachowe są najtańsze, jakie można zdobyć, i zwykle dachy muszą być wymieniane już po 12-15 latach.

        • Najtańszy system grzewczy i chłodzący – zwykle nie wytrzymuje więcej niż 10 lat.

        • Bardzo słabe okna – bardzo często tracące szczelność już po 5-8 latach.

        • Najtańsze materiały wykończeniowe. Dotyczy to podłóg, dywanów, płytek, kranów. Praktycznie wszystkiego.

        • Bardzo słabo przemyślane sztuczne oświetlenie. Minimalna liczba punktów. Wszelkie dodatkowe punkty kosztują szalone pieniądze.

        • Najtańsze szafki kuchenne, łazienkowe czy w pralni…

        • Byle jaka praca malarska – na zewnątrz i wewnątrz.

        Można wymieniać długo przykłady, ale generalnie można stwierdzić, że deweloper chce jak najwięcej zarobić, inwestując jak najmniejszą sumę.

        Custom homes – oczywiście się różnią od masowo budowanych domów, ale tu też dużo zależy od poszczególnych budowniczych. Są tacy, co budują podobnie jak deweloperzy, o których wspomniałem wcześniej, ale są też tacy (na szczęście jest ich wielu), którzy budują zdecydowanie lepiej i zdecydowanie z większą fantazją, wiedząc, że dobra jakość i dobre pomysły zdecydowanie znajdą swoich amatorów gotowych zapłacić dobre pieniądze.

        W tego typu domach najczęściej wszystko jest najwyższej jakości (oczywiście w ramach rozsądku):

        • Lepsze materiały wykończeniowe i dobre trwałe pokrycia dachowe.

        • Okna wytrzymujące próbę czasu, i tu uwaga – wiele osób sprowadza je z Polski, bo są naprawdę dobre.

        • Powszechnie stosuje się izolację piankową (napryskiwaną).

        • Ogrzewanie jest często podłogowe, natomiast chłodzenie jest często niezależnym systemem nadmuchiwanym od góry (prawa fizyki – zimne powietrze jest ciężkie i spada na dół).

        • Duża liczba punktów oświetleniowych.

        • Dobrej jakości szafki kuchenne czy łazienkowe.

        To wszystko jest ważne, ale najważniejszym składnikiem jest zwykle znacznie lepsza lokalizacja niż domów „masowych”. Ta lokalizacja jest zwykle w starszych i dobrze ustabilizowanych dzielnicach. Ponadto, co jest też ważne – często są to projekty indywidualne, a nie typowe cooke cutters, czyli domy spod sztancy.

         Starsze dzielnice mają większe działki (najczęściej), a zainwestowane tam pieniądze szybciej nabierają wartości. Budowa nowego domu to jedna z opcji, ale bardzo dobry i przemyślany remont z rozbudową to też jest dobra opcja!

        Kupując dom, warto wiedzieć, ile ma on lat. Znajomość wieku domu jest zwykle związana z tym, ile potencjalnie problemów może się w nim pojawić. Jeśli popatrzymy na typowy masowo budowany dom, to:

        • W pierwszych 2 – 3 latach możemy spodziewać się podstawowych usterek wynikających z „osadzania” budynku oraz „pracowania” drewnianej konstrukcji. Pękanie fundamentów czy rysy na drywall. W tym czasie mogą się pojawić problemy z piecem, klimatyzacją czy oknami (głównie mechaniczne usterki).

        • Po 5 latach mogą się pojawić problemy z łazienkami, kuchnią, zewnętrznymi pracami malarskimi, oknami (utrata szczelności).

        • Po 10 latach – jeśli dom nie był właściwie doglądany – może być już bardzo długa lista. Zwykle dach może być już narażony na wymianę, drzwi garażowe, sprzęty gospodarstwa domowego, piec do ogrzewania, klimatyzacja itd.

        Oczywiście, im starszy dom, tym więcej może się pojawiać usterek, ale pisząc o tym, chcę Państwu uświadomić, że te usterki w domach są normalne i ich naprawy to nic innego jak maintenance. Nie ma idealnego domu i każdy zbudowany nawet najlepiej dom będzie po jakimś czasie wymagał napraw. Z tym że dom zbudowany dobrze będzie ich wymagał znacznie później. Niestety, domy budowane masowo wymagają napraw znacznie szybciej.

        A jak określić wiek domu? Sposobów jest wiele. Oto kilka z nich.

        • Data instalacji pieca gazowego (jeśli jest on od nowości w danym domu).

        • Data instalacji hot water tank (jeśli jest on oryginalny).

        • Data wybita na uszczelkach aluminiowych w oknach i drzwiach.

        • Data na liczniku elektrycznym oraz rodzaj przewodów elektrycznych.

        • Naklejka z New Home Warranty Program, najczęściej umieszczana na tablicy elektrycznej.

        • Data na denku od toalety (to zabawne, że niektóre toalety wytrzymują 50-60 lat).

        • Data na płytach chodnikowych wokół domów (szczególnie w nowszych osiedlach).

        Data na elementach drewnianych domu (najczęściej floor joist).

        • Data na survey (niestety nie zawsze jest dostępny).

        Czasami można sprawdzić datę produkcji sprzętów domowych (zakładając, że nie były wymieniane od początku).

        Wiek można określić również poprzez styl budowania, rodzaj cegły, oraz cały szereg składników budowlanych.

Maciek Czapliński  
Tel. 905-278-0007

Opublikowano w Nieruchomości
poniedziałek, 09 lipiec 2018 08:30

W nieruchomościach w Mississaudze coś drgnęło

Toronto Real Estate Board opublikował dane dotyczące sytuacji na rynku nieruchomości w czerwcu. Po raz pierwszy w 2018 roku wzrosła średnia cena domu w porównaniu z tym samym miesiącem roku ubiegłego. Za dom lub mieszkanie kupione w czerwcu klienci płacili przeciętnie 726 211 dol. - o 3,7 proc. więcej niż w czerwcu 2017. W czerwcu było nieco taniej niż miesiąc wcześniej w maju, kiedy to za nieruchomość płacono średnio 726 897 dol. i aż o 10 proc. taniej niż w rekordowym marcu 2017 (798 670 dol.).

W Mississaudze ceny zwyżkowały latem ubiegłego roku, po czym rynek zaczął słabnąć. Teraz widać wzrost cen, ale liczba dokonanych transakcji była podobna jak 12 miesięcy temu – 833 w porównaniu z 837 w czerwcu 2018. Znaczny spadek sprzedaży odnotowano w pierwszym kwartale 2018 roku, tak że ogólnie widać znaczne spowolnienie rynku. W całym pierwszym półroczu właścicieli zmieniło 3279 domów i mieszkań. Dla porównania w pierwszych sześciu miesiącach 2017 roku sprzedano ich 5478. Oznacza to spadek sprzedaży o 40,1 proc. W pierwszej połowie 2016 roku dokonano aż 6256 transakcji.

Opublikowano w Wiadomości kanadyjskie
piątek, 06 lipiec 2018 14:24

Zoning by-laws oraz Ontario Building Code

maciekczaplinskiCi wszyscy, którzy marzą o budowie własnego domu, wcześniej czy później będą mieli do czynienia z ograniczeniami i regulacjami budowlanymi, które wynikają z wymagań narzucanych przez zoning by-law oraz Ontario Building Code. Jest to niezwykle ważny temat o którym postaram się bardzo ogólnie napisać w dużym skrócie. Ten artykuł będzie dotyczył aspektu domów jednorodzinnych i bliźniaków.

Projektując każdy nowy dom, zanim przystąpi się do samej pracy koncepcyjnej, należy najpierw sprawdzić, jakie są „lokalne” wymagania urbanistyczne. Każde miasto ma swoje własne wymagania urbanistyczne i mogą się one znacznie różnić, nawet w obrębie kilku ulic. Te wymagania są zebrane w specjalnym (i bardzo obszernym) dokumencie nazywanym „zoning by-law”. Dokument ten jest od czasu do czasu modyfikowany, by podążać za zmianami wynikającymi z rozwoju miasta i zmianami stylu życia. Jak wspomniałem, każde miasto czy gmina mogą mieć inne wymogi urbanistyczne, choć zasadniczo wiele kryteriów jest podobnych w różnych rejonach.

Zasadniczo narzucone poprzez zoning by-law regulacje czy ograniczenia dotyczą takich spraw, jak: maksymalna wielkość domu na danej działce; maksymalna wysokość domu czy jego głębokość; minimalna dopuszczalna odległość od granicy z sąsiadem czy odległość domu od przodu działki. Jest też zawsze określone, jaka może być maksymalna zabudowana powierzchnia działki (coverage). Tych ograniczeń jest znacznie więcej, ale to są tylko przykłady.

Określana jest też maksymalna liczba unitów mieszkalnych, jaka może powstać na danej działce, typ zabudowy (dom wolno stojący czy bliźniak jako przykład) oraz jaki rodzaj działalności możemy na danej działce prowadzić. Na przykład jeśli działka ma w przepisach przeznaczenie na „single family residential”, to nie możemy na tej działce budować triplexu czy prowadzić działalności usługowej bez ewentualnego wystąpienia i uzyskania zgody na odstępstwo od zasady (o tym poniżej).

Zoning by-law narzuca nam pewne kryteria, według których musimy budować, ale nie narzuca nam, jak dom ma wyglądać. Nie określa, czym ma być pokryty dach, jaki materiał ma być na elewacjach; nawet nie określa wielkości okien. Nie narzuca nam również typu architektury, jaki możemy mieć w danej okolicy. Jest to taka trochę „wolna kanadyjka”, bo jak pracowałem w Bawarii jako architekt, to tam przepisy urbanistyczne bardzo ściśle narzucały wszystkie materiały wykończeniowe, jakich można było używać, kolory tynków czy kierunek nachylenia dachów. Dlatego podmiejskie tereny w Bawarii są odbierane jako bardzo uporządkowane – u nas panuje chaos. Ale co kraj to obyczaj.

Projektując nowy dom, często okazuje się, że „narzucone” wymagania urbanistyczne nie zawsze można spełnić. Czasami chcemy wybudować dom większy niż zoning by-law pozwala. Czasami chcemy, by był wyższy, bliżej do sąsiada itd. Jak taka sytuacja zaistnieje, to jest szansa o wystąpienie do specjalnej instytucji o uzyskanie odstępstwa od podstawowych wymagań urbanistycznych. Oczywiście to odstępstwo, o które chcemy wystąpić, musi być w ramach rozsądku i musi być uznane jako mające mało negatywny wpływ na otoczenie. Ta instytucja, do której musimy wystąpić o odstępstwo od zasady, nazywa się Committee of Adjustment, i jest ona przy każdym mieście. Sam proces jest trochę skomplikowany i jak kogoś on szczególnie interesuje, to proszę do mnie zadzwonić. Ale generalnie jest to długi proces, który trwa nawet do 3 – 4 miesięcy, i niestety jest dość kosztowny.

By wystąpić o zmiany, należy przygotować dokładne plany architektoniczne pokazujące wszystkie rzuty, wszystkie elewacje, proponowany plan zagospodarowania terenu wraz ze wszystkimi kalkulacjami (jak wysokość, wielkość, pokrycie działki itd.). Ponadto wymagany jest aktualny survey (plan urbanistyczny) oraz aplikacja i opis, o jakie odstępstwa od zasad występujemy. Taka aplikacja jest następnie sprawdzana przez planistów miejskich (zoning review). Jak wszystko jest skompletowane, sąsiedzi w promieniu do 200 m są informowani o naszych zamiarach i mogą stawić się na publicznej debacie na temat naszej propozycji (COA – zawsze ma kilka czy kilkanaście proponowanych projektów do rozpatrzenia). Rzadko kiedy sąsiedzi lubią zmiany i często mogą wyrażać swoją opozycję do proponowanego projektu. Jak jest to jedna osoba i powód jest na przykład taki, że straci prywatność czy na przykład będzie miał cień na działce – to najczęściej aplikacja przechodzi. Natomiast jak pojawi się na tym publicznym przesłuchaniu 20 – 40 sąsiadów, by protestować (a widziałem takie sytuacje), to wówczas może być różnie. Członkowie komisji to politycy i są wrażliwi na opinię publiczną. Na szczęście od decyzji COA można się odwołać, ale to ponownie zajmuje czas i pieniądze!

Co do ograniczeń wynikających z Ontario Building Code – to sprawa jest zupełnie inna. Tu nie ma i nie może być odstępstwa od wymagań. OBC również nie narzuca, jak nasz dom ma wyglądać architektonicznie, ale wprowadza wiele ograniczeń, które wpływają na to, jaki dom możemy mieć. Na przykład liczba i wielkość okien jest kontrolowana. Na przykład okna w bocznych elewacjach. Jeśli jesteśmy bliżej niż 3 stopy (90 cm) od granicy z sąsiadem, to nie możemy mieć okien w tej elewacji. Im dalej od granicy – tym dozwolona procentowo liczba i wielkość okien się zwiększa.

Przepisy zawarte w OBC – zasadniczo koncentrują się na sprawach bezpieczeństwa i prawidłowej sztuce budowania i nie można wystąpić do nikogo o ich zmianę.
Przykładów jest wiele: ilość wymaganej izolacji w ścianach czy w dachu; minimalna wielkość okien na przykład w rental apartment (by zabezpieczyć możliwość ucieczki w przypadku pożaru); minimalne wymagania strukturalne; odporność ogniowa ścian i podłóg; odpowiednia możliwość ucieczki w chwili zagrożenia; ilość dziennego światła, przepisy wentylacyjne itd.... Tych wymagań jest tak wiele, że aby być w stanie podpisywać projekty i składać je na pozwolenia na budowę, należy zdać specjalne egzaminy i uzyskać specjalną licencję. Nasza firma Domator Homes Inc. ma takie uprawnienia i często pomagamy zainteresowanym osobom w wielu sprawach związanych z uzyskaniem pozwoleń na budowę.

Tu właściwie sugestia do licznych kontraktorów, którzy budują domy w polskim środowisku. Jak ktoś myśli o budowie domów, to zapraszamy do współpracy. Możemy pomóc od znalezienia właściwej działki do projektu domu, załatwieniu pozwoleń, a następnie konsultacji w czasie budowy. Dlaczego, moim zdaniem, jest tak ważne, by nasza ewentualna współpraca zaczęła się już na etapie kupna działki?

Podam przykład. Ostatnio spotkałem klienta, który przyszedł już z zatwierdzonym projektem domu wielkości ponad 3500 stóp kwadratowych, by się poradzić w sprawach związanych z budową. Nawet nie chodzi o to, czy był to dobry projekt, ale istotny był fakt, że został on zaprojektowany na działce tyłem wychodzącej na bardzo aktywną linię kolejową (Toronto – Hamilton). Ani agent, który mu tę działkę wybrał, ani architekt, który mu dom zaprojektował, nic nie powiedzieli na temat lokalizacji. A moim zdaniem, jest to zła lokalizacja i zła inwestycja. Czy ktoś, kto ma wydać pewnie koło 2,5 mln na zakup domu, kupi go w takim miejscu?

Bardzo wątpię.

Maciek Czapliński
Tel. 905-278-0007

Opublikowano w Nieruchomości
poniedziałek, 02 lipiec 2018 13:42

Nieruchomości w Polsce – pewna inwestycja

Reemigracja stała się już trendem, który, jak wiele na to wskazuje, będzie się nasilał z każdym rokiem.

Wracamy. Z kanadyjską emeryturą, nierzadko mając prawa emerytalne za parę lat pracy przed emigracją. Wracamy do kraju, w którym przed laty uznaliśmy, że trudno jest tam żyć i być szczęśliwym. Wracamy – najczęściej do miejsca urodzenia, do miejsc naszej młodości, gdzie wciąż żyją nasi krewni i przyjaciele ze szkolnych lat. To i duże miasta, i małe miejscowości rozrzucone po całym kraju, które dziś wyglądają inaczej niż wtedy, gdy na sklepowych półkach stał tylko ocet, a niepewność jutra paraliżowała planowanie jakiejkolwiek przyszłości. Wracamy, by zaopiekować się rodzicami, którzy opieki tej wymagają już każdego dnia. I po to, by znów być u siebie, i po latach ciężkiej pracy na emigracji zapewnić sobie godną jesień życia.

Domy na wagę złota
Wzrost cen domów w Kanadzie spowodował, że przeciętnie zarabiający Polak stał się człowiekiem majętnym. Nieruchomości, kupione przed wieloma laty za 200 tys. dol., zostały już dawno spłacone. Dzisiaj sprzedajemy swoje domy, wykorzystując tę sytuację. Uzyskiwane ceny nierzadko przekraczają milionowe kwoty.
Nawet obecne wahania na rynku nie spowodowały, że ceny domów spadły do znaczącego poziomu. Jak czytamy w „Star Business Journal” w numerze z 4 czerwca br.: The average detached house price fell 8.2 per cent in the Toronto region to $1.05 million.
Niektórzy z nas mają więcej niż jeden dom, i dzisiaj jest czas, aby wykorzystać ten potencjał inwestycyjny, na przykład poprzez downsizing. Dzisiaj, gdy do wygodnego życia wystarcza nam condo, część gotówki ze sprzedaży domu możemy zainwestować właśnie w Polsce.
– Część gotówki ze sprzedaży domu na Tomken dałem dzieciom, by mogły spłacić swoje mortgages, a 100 tys. dol. zainwestowałem w apartament nad Bałtykiem – mówi Czesław, czytelnik Gońca. – Nie mam jeszcze pewności, czy wrócę do Polski na emeryturę, bo dzieciom przyda się opieka dziadków nad wnukami, tu w Kanadzie. Ale z tego niewielkiego apartamentu tuż przy plaży będziemy korzystać podczas wakacji w Polsce, a potem zostawimy go dzieciom. Nie ma lepszej inwestycji niż w nieruchomość w dobrej lokalizacji, a w Polsce jest najbezpieczniej i najtaniej.

Podobnie Elżbieta, pielęgniarka z wieloletnim stażem w domu opieki senioralnej, sprzedała swój dom w Mississaudze w momencie, gdy otrzymała ofertę 1,3 mln dol. Dom był z basenem i zadbanym backyardem, więc sprzedał się szybko.
Szwankujący po wielu latach pracy kręgosłup Elżbiety przekonał ją do zakupu condo – gdzie zapomni o uciążliwym odśnieżaniu. Nabyła je za 420 tys. dol., a resztę uzyskanej kwoty przeznaczyła na zakup dwóch apartamentów w Polsce: jednego w Warszawie, pod wynajem gwarantujący jej stały i niebagatelny dochód. Drugi kupiła w niewielkim mieście na Śląsku, do którego wróci na emeryturze, mając nadzieję, że zdąży jeszcze nacieszyć się sąsiedztwem rodziców.

Z trucka na ryby
Bolek, jako młody pracownik dużych, podwarszawskich zakładów produkcyjnych, zakładał w przedsiębiorstwie Solidarność. Szykanowany przez komunistyczne władze i nawet aresztowany za działalność związkową, uciekł do Kanady. Przez ostatnie 31 lat spełniał swój „amerykański sen” za kierownicą trucka, który pozwolił mu na spłatę mortgage’u za dom w Toronto i dostatnie utrzymanie rodziny. Jednak 4 lata temu żona Bolka zmarła, ten zaś zdecydował o powrocie do Polski po uzyskaniu podstawowych praw emerytalnych z Kanady. Dodatkowo, dzięki niewielkiej emeryturze polskiej uzyskanej za kilka lat pracy na początku lat 80., i 30-letnim oszczędnościom jest w stanie utrzymać się w Starym Kraju bez specjalnych wyrzeczeń. Obecnie ma 62 lata, ze środków uzyskanych ze sprzedaży domu w Toronto kupił od dewelopera apartament na Mazurach wraz z dostępem do jeziora, i jak twierdzi, jedyne, co go obecnie interesuje, to ryby i żeglarstwo.
– Ta Polska mi się podoba. Potrzebuje jednak cierpliwości, nauczenia się jej od nowa. Przez pół roku przystosowywałem się do tego kraju psychicznie, ale teraz znów czuję się u siebie. Kupiłem dobry dom, który z uwagi na przestronność pozwoli, by mój syn, architekt, który został w Kanadzie, odwiedzał mnie z rodziną na święta i wakacje. Wszystko wskazuje na to, że odnalazłem swoje miejsce w życiu. I choć przez 31 lat mieszkałem w Toronto, zdecydowałem się spędzić resztę życia w małym miasteczku. Mam piękny dom, a wokół są ryby i grzyby. Nie chcę już niczego innego.

Niestety, mimo wielu starań, redakcji Gońca nie udało się uzyskać statystyk dotyczących reemigracji – ani ZUS, ani GUS, ani MSZ, ani nawet Ośrodek Badania nad Migracjami Uniwersytetu Warszawskiego nie posiadają takich danych. Są one trudne do opracowania, ponieważ wielu naszych rodaków zachowało obywatelstwo polskie i posługują się w kraju polskimi dokumentami. Nie muszą więc występować o obywatelstwo, a w starej Ojczyźnie funkcjonują jako obywatele polscy. Nie ma jednak wątpliwości, że liczba ta idzie w tysiące, o czym świadczy również popularność firm oferujących usługi przesiedlenia mienia.


ManitiusVitek Manitius, Prezes Polimex Forwarding, Toronto: Polimex Forwarding zapewnia usługi przesiedlenia mienia od 36 lat. I tak jak na początku przesiedlaliśmy Polaków do Kanady, trend ten się odwrócił, a przez ostatnie 2 lata gwałtownie nasilił. Jeszcze 10 lat temu było to kilkanaście przesiedleń rocznie, a obecnie takich zleceń mamy setki. Nie jesteśmy natomiast jedyną firmą przewozową w Kanadzie, więc obsługujemy zapewne tylko część tego rynku. Powodem decyzji przesiedleńczych jest, moim zdaniem, liberalizacja życia społecznego, a wielu naszych klientów uważa, że Kanada zmierza w złym kierunku – mimo pozorów prosperity. W Polsce czują się bezpieczniej – znają przecież język, i widzą wyraźnie poprawę standardu życia, dostępu do infrastruktury i wysokiej jakości usług. Poza tym w Starym Kraju stać ich będzie na znacznie więcej niż w Kanadzie.


Trend ten będzie się nasilał, gdyż rosnące koszty życia za oceanem są zagrożeniem dla oszczędności Polonii, poczynionych przez długie lata pracy w Kanadzie. Te, przy niewielkiej podstawowej emeryturze i kanadyjskich cenach, zaczną topnieć w szybkim tempie. Powrót do Polski gwarantuje stabilność finansową reemigranta, spokojną starość i pozostawienie po sobie kapitału w postaci atrakcyjnej nieruchomości w Polsce, będącej zabezpieczeniem dla ich dzieci i wnuków. Poza tym liberalizacja życia w Kanadzie, wzrost przestępczości i spadek poziomu usług, dla wielu osób są trudne do zaakceptowania.

Nowy początek
- Dzisiejsza Polska nie jest łatwa, ale ci, którzy regularnie ją odwiedzają, dobrze o tym wiedzą – mówi trucker Bolek. – Tej nowej-starej Ojczyzny trzeba będzie od nowa się nauczyć.
Trudno się nie zgodzić z tym twierdzeniem. Po kilkudziesięciu latach nieobecności w kraju trzeba od nowa nabyć umiejętność poruszania po rynku europejskiej gospodarki, innej niż w Kanadzie, ponieważ towarzyszą jej inne przepisy prawne, inne uwarunkowania gospodarcze, i co ważne – inne emocje społeczne. Ważne jest natomiast, by mieć dokąd wrócić, czyli znaleźć swoją enklawę, miejsce, które zapewni bezpieczną przyszłość i komfort życia na zasłużonej emeryturze.

Nowe początki zawsze są trudne, a wybór docelowego domu czy apartamentu na resztę życia bywa jedną z najpoważniejszych decyzji. Takich nie podejmuje się w ciągu chwili. My postanowiliśmy pokazać naszym Czytelnikom oferty nieruchomości prestiżowych polskich deweloperów, atrakcyjnych zarówno z uwagi na komfort zamieszkania, bezpieczeństwo, urokliwość okolicy, jak i bliskość dużego miasta, gwarantującego dostęp do pełnej infrastruktury – kulturalnej, medycznej i handlowej. Oraz, jak w przypadku apartamentów pod wynajem – świetnej formy inwestycji w projekt, który zapewni inwestorowi regularny i wieloletni dochód przy niewielkim, jak na kanadyjskie realia, zaangażowaniu finansowym.

Nie był to przypadkowy wybór. Przeanalizowaliśmy kilkadziesiąt ofert polskich deweloperów, zarówno pod kątem atrakcyjności lokalizacji, technologii budownictwa, projektu architektonicznego, bezpieczeństwa inwestycji i kosztów zakupu. Pokazujemy dziś naszym Czytelnikom prawdziwe perły na polskim rynku real estate, na które powinni zwrócić uwagę ci, którzy planują powrót do Polski na stałe.

Tych z Państwa, którzy planują osiedlić się na stałe w Warszawie, zachęcamy do przyjrzenia się ofercie firmy Sawa Apartments. Luksusowe apartamenty nowego apartamentowca Solec Residence to idealne miejsce do zamieszkania dla wymagających. Warszawa jest miastem, gdzie doskonale odnajdzie się ta grupa Polonii, która kocha gwar wielkiego miasta, planuje rozwinięcie lub kontynuację biznesu w Polsce, co ułatwi dostęp do instytucji rządowych, siedzib wielu firm i korporacji. Natomiast widok na Wisłę z apartamentowca Solec Residence będzie równie zapierający dech w piersiach jak pejzaż jeziora Ontario.

Tym, którzy wybiorą bliskość stolicy, jednak w połączeniu z zieloną enklawą przedmieścia, szczególnie zachęcamy do zapoznania się z ofertą osiedla Ventana wybudowanego przez Furner Investments. Luksusowa i prestiżowa inwestycja (wille i rezydencje tuż pod Warszawą) zagwarantuje nawet najbardziej wymagającym klientom komfort życia wśród stawów i lasów ze starodrzewem, w otulinie Chojnowskiego Parku Krajobrazowego. To wprost wymarzone otoczenie, by uprawiać jogging, jeździć na rowerze lub rozkoszować się spacerami z rodziną.

Wytęsknionych morskiego klimatu zapraszamy do zapoznania się z ofertą TLS Developer. To szczecińska firma, oferująca swoim klientom – oprócz domów projektowanych zgodnie z indywidualnymi potrzebami klientów, bajkową scenerię podmiejskiej enklawy niedaleko morza (po 40 minutach jazdy autostradą będą Państwo na plaży!). Wybudowane właśnie Osiedle Słoneczna Przystań zapewnia swym mieszkańcom wprost idealne warunki do zamieszkania i wypoczynku. Leżąc w malowniczo położonej okolicy, udostępnia lokatorom przepiękną panoramę doliny rzeki Odry. Słoneczna Przystań jest jedynym w okolicy miejscem, z którego rozpościera się tak niespotykany widok. Mieszkając tam, mieliby Państwo przyjaciół, ponieważ niedawno dom w Słonecznej Przystani kupił Polak z Toronto.

Powracającym z Kanady, dla których bliskość jezior jest kluczową kwestią wyboru miejsca zamieszkania, polecamy bajeczne osiedle Ruś pod Olsztynem wybudowane przez Mas-Bud. Osiedle komfortowych domów usytuowanych w otulinie lasu, z widokiem na pobliską rzekę i jezioro, zapewnia atrakcję również dla miłośników narciarstwa. Tuż przy osiedlu, na pobliskim wzgórzu, znajduje się bowiem wyciąg narciarski, co stanowi niebywałą atrakcję tej inwestycji i jest spełnieniem marzeń osób czynnych fizycznie i kochających zarówno sporty letnie, jak i zimowe.

Częstochowianom pragniemy zwrócić uwagę na Słoneczne Tarasy. To dzieło Cognor Holding SA. Osiedle przepięknie zaprojektowanych domów w zielonej enklawie miasta będzie idealne dla osób pragnących mieszkać wśród zieleni i ciszy, ale w dużym mieście – co gwarantuje bliski dostęp do pełnej infrastruktury miejskiej. Słoneczne Tarasy zostały zaprojektowane w zachodnim stylu, z poszanowaniem prywatności ich mieszkańców. Przestronne wnętrza apartamentów posiadają również pokoje gościnne, co jest istotne w przypadku mieszkańców odwiedzanych przez rodziny i przyjaciół spoza kraju.

Kolejny trend, który staje się coraz popularniejszy wśród Polonii kanadyjskiej i amerykańskiej, to inwestycja w apartamenty w kurortach turystycznych. Mogą one służyć jako miejsce wypoczynku wakacyjnego lub kupowane są pod wynajem – jako że atrakcyjność lokalizacji zapewni ich właścicielowi gości przez cały rok. Wiąże się to z uzyskiwaniem z wynajmu stałego dochodu, co pozwoli nie tylko na zwrot inwestycji, ale zapewni również regularne dochody na dalsze lata życia.

Część z tych apartamentów ma powierzchnię na tyle dużą, że mogą służyć jak ekskluzywne condominia, z widokiem na Bałtyk lub szczyty gór.
O popularności turystycznej Zakopanego wiedzą chyba wszyscy. Krupówki o każdej porze roku pękają w szwach, a baza wypadowa w góry stanowi atrakcję turystyczną dla gości z całej Europy. W samym sercu Zakopanego powstaje kompleks inwestycyjny Apartamenty Zakopiańskie realizowany przez firmę JHM DEVELOPMENT SA. Zgodnie z zapowiedzią dewelopera, apartamenty zostaną oddane do użytku już w roku 2020, będą wykończone „pod klucz” w trzech stylach aranżacji, zaś w budynku pojawią się sauny, jacuzzi, sala zabaw dla dzieci z brodzikiem, a nawet strefa ciszy wyposażona w lampy imitujące światło dzienne.

Kolejną inwestycją JHM DEVELOPMENTApartamenty Foka w Helu. W pełni wyposażone apartamenty, z których rozpościera się widok na Półwysep i Zatokę Gdańską, to coraz popularniejsza forma inwestowania. To oferta nie tylko dla osób, które chcą same wypoczywać nad morzem, ale również dla szukających atrakcyjnej lokaty kapitału.


Opublikowano w Oferta z Polski
piątek, 29 czerwiec 2018 16:48

Czy condo jest dobre na downsizing (26/2018)

maciekczaplinskiWiele osób, przechodząc na emeryturę, sprzedaje domy w mieście i kupuje mniejsze i tańsze domy poza miastem. Ale co mają robić ci, którzy owszem, chcą zamienić duży dom na coś mniejszego, ale niekoniecznie chcą się wynieść poza miasto?

W ostatnich latach pomogliśmy bardzo wielu ludziom wynieść się poza miasto. Sprzedając duży i drogi dom w mieście i kupując mniejszy i tańszy dom poza miastem, mamy wiele benefitów.

• Mniejsze opłaty, bo podatki są niższe, ubezpieczenie domu i samochodu są też niższe.

• Mamy zwykle dom lepiej przystosowany do wieku – gdyż prawie wszyscy kupują domy parterowe.

• Często są to domy znacznie nowsze niż te, co sprzedaliśmy w mieście – czyli mniej potrzebnych napraw.

• Zwykle w mniejszych miastach jest lepsze powietrze i zdrowszy styl życia.

• Po sprzedaży dużego domu i kupnie mniejszego pozostaje nam zwykle sporo na koncie na dokładanie do emerytury lub pomoc rodzinie.

Czyli zamiana domu na mniejszy i tańszy ma wiele korzyści.

Zdarza się jednak, że sporo ludzi nie chce wynosić się poza duże miasto z wielu zupełnie innych powodów:

• Nie chcą być z dala od rodziny i przyjaciół.

• Nie chcą być z dala od „swojego” lekarza rodzinnego, dentysty czy okulisty.

• Lubią atmosferę dużego miasta i łatwość korzystania z komunikacji miejskiej.

• Chcą mieć łatwy dostęp do imprez kulturalnych, bibliotek, muzeów, czy nawet lotniska.

Powodów można podawać wiele – ale wiadomo, że każdy ma swoje personalne preferencje.

Niestety, koszty życia w mieście oraz koszty domów są znacznie wyższe niż domów poza miastem i prosta zamiana domu dużego i często nieprzystosowanego do potrzeb ludzi starszych czy niepełnosprawnych nie jest taka prosta. Często okazuje się, że zamiana domu na dom nie przynosi oczekiwanych benefitów finansowych, bo domy parterowe są powszechnie poszukiwane i są zwykle bardzo kosztowne – szczególnie jak są nowsze i w dobrym stanie.

Jaka więc jest alternatywa? Oczywistym wyborem zwykle stają się condominia. Ale jakie wybrać? Zwykle kiedy przechodzimy z domu czy bliźniaka, to bardzo trudno jest nam się zmieścić w małym jednosypialniowym mieszkaniu. Naturalne jest, że większe mieszkania są zwykle w starszych budynkach, bo obecnie deweloperzy głównie nastawieni są na mieszkania jednosypialniowe lub jednosypialniowe z denem – bo te się najszybciej sprzedają pośród inwestorów i młodych ludzi zaczynających rodzinę. Problem z tymi dużymi mieszkaniami w starszych budynkach polega zazwyczaj na niezwykle wysokim maintenance, dochodzącym często do 1000 dol. Ponadto w starszych budynkach mamy duże ryzyko, że ze względu na wiek budynku potrzebne mogą być nieplanowane naprawy – co często nie jest uwzględnione w funduszu renowacyjnym i powstaje potrzeba special assessment, czyli zrzutki na dodatkowe naprawy. A te koszty mogą być ogromne.

Dlatego ja myślę, że nowsze budynki (już istniejące) lub te, co są dopiero sprzedawane z planów, powinny być brane pod uwagę. Kilka przykładów podam później, ale benefit kupowania z planów jest następujący.

Zwykle o downsizing zaczynamy myśleć 2 – 3 lata przed emeryturą. To właśnie jest idealny moment, by kupić mieszkanie z planów, bo zwykle będzie ono gotowe właśnie w czasie przejścia na emeryturę. Oczekując spokojnie na jego wybudowanie, możemy przygotować się do sprzedaży obecnie posiadanej nieruchomości i nawet zastanowić się, jak zainwestować ewentualne dodatkowe pieniądze, które mogą nam pozostać ze sprzedaży obecnie posiadanego domu.

Ja często sugeruję za te pieniądze kupno drugiego unitu, na wynajmowanie. Logika jest taka. Zamiast trzymać pieniądze w banku na prawie zerowy procent, zainwestowane pieniądze w drugie mieszkanie mogą nam przynosić około 2000 dol. miesięcznie za wynajęcie jednosypialniowego mieszkania. Po odjęciu wydatków (maintenance i podatek od nieruchomości) mamy na rękę około 1200 – 1300 dolarów miesięcznie. Te pieniądze pokryją nam wydatki związane z obsługą mieszkania, w którym sami mieszkamy, i nawet trochę powinno nam pozostać. Szczególnie że jak w pewnym wieku nie mamy już samochodu, możemy dodatkowo wynająć parking (jak go mamy) za około 200 dol. na miesiąc.

Ostatnio kupiłem dla kilku klientów właśnie takie „zestawy”, duże mieszkanie dla nich i mniejsze na wynajem w tym samym budynku. Zaleta tego jest też taka, że kiedy się okaże z czasem, że na skutek sytuacji rodzinnej może nam wystarczyć mieszkanie jednosypialniowe, to łatwo jest dokonać zamiany. Czyli możemy przenieść się do mniejszego zakupionego mieszkania, a wynająć większe za znacznie większe pieniądze.

Jeśli Państwo odwiedzą moją stronę internetową www.czaplinski.ca, to znajdą tam bardzo wiele ciekawych projektów. Zdaję sobie jednak sprawę, że wielu z Państwa nie ma dostępu do komputera albo nie bardzo wie, jak się nim posługiwać. Dlatego proszę o telefon do mnie. Ja zawsze go odbieram i chętnie się umówię na spotkanie i pomogę dokonać właściwego wyboru.

Dziś wspomnę o 4 projektach:

• W Etobicoke – Backyard Neighbourhood Condos – blisko Bloor i Parklawn. Bardzo ciekawy kompleks z bardzo ładnymi mieszkaniami. Dostępne są tam mieszkania 3-sypialniowe z denem – co jest to obecnie rzadkość.

• W Mississaudze – Hightlights of Mississauga – blisko plazy Wisła – niski 14-piętrowy budynek, gdzie mamy mieszankę mieszkań i townhouse’ów. Bardzo dobra lokalizacja dla Polonii.

• Edge Towers w Mississaudze – atrakcyjne zespół przy SQ1 – i powstającej linii LRT.

• Erin Square – przy Erin Mills i Eglinton. Bardzo ładne, duże i dobrze wycenione mieszkania.

To, co jest bardzo istotne, to fakt, że kupując z moją pomocą – płacą Państwo taką samą cenę za mieszkanie, jak kupując na własną rękę. Natomiast kupując ze mną, często otrzymujecie dodatkowe benefity. Dlatego zamiast lecieć zaraz do sales office na własną rękę, proszę do mnie zadzwonić i ja bardzo chętnie wybiorę się na zakupy razem z Wami. Moja pomoc jest dla Państwa zupełnie bezpłatna, bo moje wynagrodzenie jest wliczone w cenę. Natomiast, moim zdaniem, przez to, że ja wiem, jak czytać plany, oraz wiem, jakie mieszkania są najlepszą inwestycją, pomogę bardzo we właściwym wyborze i w przeprowadzeniu całej transakcji. Nawet jako bonus pomagam pokryć legal fees.

Maciek Czapliński
905-278-0007

Opublikowano w Nieruchomości
piątek, 22 czerwiec 2018 15:18

Jeszcze raz o flipach (25/2018)

maciekczaplinskiCzy flip, czyli szybka renowacja, jest ciągle receptą na szybkie pieniądze?

Wbrew pozorom, jest to niezwykle skomplikowany temat i wszystko zależy od bardzo wielu czynników. Faktem jest, że bardzo wiele osób, które szukają domów, mieszkań czy townhouse’ów do zakupu, często jest sfrustrowanych ich stanem technicznym czy estetyką.

Domy często są zupełnie nieprzygotowane do sprzedaży. Bardzo często są one brudne, źle pachną, mają często stare kuchnie i łazienki. To jestem jeszcze w stanie zrozumieć (bo nie każdy ma umiejętności renowacyjne albo dom sprzedaje osoba starsza, która nie ma energii na remonty). Mój problem polega na cenie! Najczęściej te „wymieszkane” i często zniszczone domy są wystawiane za takie same lub zbliżone ceny do domów w znacznie lepszym stanie estetycznym i technicznym.

Mogę zrozumieć, kiedy dotyczy to okolicy, w której dom wolno stojący, nawet podniszczony, ma wysoką wartość ze względu na okolicę, w której jest wiele nowych domów sprzedawanych często po parę milionów. Natomiast nie rozumiem tego, jeśli wystawiamy zaniedbane domy, mieszkania czy townhouse’y za zbyt wysoką cenę na typowym osiedlu czy w typowym budynku – licząc, że ktoś je kupi!

Tutaj właśnie widzę problem w zarabianiu pieniędzy na flipach. Owszem, jeśli kupimy dom bardzo okazyjnie, bo ktoś wystawi go zgodnie z prawdziwą wartością, to wówczas jest miejsce na zarobek. Ale jeśli osoba, która chce zrobić flip, kupi dom zbyt drogo, to oczywiście szansa na zarobek jest bardzo niska.

Inna sprawa, że wielu kontraktorów, pomimo wysokich cen zakupu, decyduje się jednak na spróbowanie tego sposobu zarabiania pieniędzy. I muszę przyznać, że na ogół Polacy robią to dość dobrze. Natomiast ostatnio zabrały się za to liczne inne nacje i tu gołym okiem widać różnicę. Byle jakie wykonanie, byle jakie najtańsze materiały, płytki, sprzęty gospodarcze i w dodatku absolutny brak pomysłów. Można powiedzieć, że slogan remontowy jest taki. „Przyjdzie kit i będzie git”. Takie podejście powoduje, że coraz więcej kupujących podchodzi z dużą rezerwą do flipów, obawiając się właśnie tego. Czyli że renowacja jest zrobiona byle jak i jak najtaniej.

Wiadomo, że rynek jest zdecydowanie wolniejszy niż rok temu, dlatego jeśli któryś z kontraktorów, planujący całą renowację z minimalnym profitem, mając bardzo napięte „finansowanie” i płacąc spore opłaty, by obsłużyć kredyt, może być narażony właściwie na straty, a nie na zyski. Czekanie ze sprzedażą miesiącami jest zabójcze finansowo i bardzo stresujące psychicznie. Szczególnie może to mieć miejsce w renowacjach apartamentów. Wielu kontraktorów zaczyna od „najtańszych” renowacji, czyli sporych apartamentów w budynkach wielopiętrowych. Owszem, jest to mały projekt, bo zwykle ogranicza się do kosmetyki (kuchnia, łazienki, podłogi, malowanie). Problem, jaki ja tu widzę, jest zwykle związany z faktem, że takie starsze i większe mieszkania mają obecnie niezwykle wysokie maintenance. Często sporo ponad 1000 dol. Inna trudność polega na tym, że ceny w każdym condominium są zwykle ustabilizowane i jeśli mamy nadzieję na zarobek, to nasza cena sprzedaży musi być znacznie wyższa niż to, co się dotychczas w budynku sprzedało. W ubiegłym roku takie historie się udawały, bo wszyscy „oszaleli” – na dzisiejszym rynku – jest to bardzo trudny manewr.

Co wobec tego sugeruję tym, którzy by jednak widzieli siebie, robiąc flipy? Nadal jest to dobry pomysł na życie, szczególnie że możemy pracować własnym tempem, bez stresu pracowania dla kogoś. Ale tak jak wspomniałem na wstępie, jest coraz trudniej ograniczać się do zmian kosmetycznych, które nie wymagają pozwoleń na budowę. Dziś, by zarobić na renowacji, należy zrobić więcej i lepiej – często należy zrobić sporą rozbudowę lub wybudować nowy dom. Tak więc pojęcie flip powinno być o takie kategorie poszerzone – rozbudowy i budowy – zamiast tylko kosmetyki.

Po tym wstępie kilka spraw, na które należy zwracać uwagę w przypadku flipów.

• Lokalizacja. Najważniejszy element. Tu nie wolno popełnić błędu. To zawsze jest i będzie najważniejszy element we wszystkich zakupach nieruchomości. Powinniśmy wybierać możliwie najlepszą dzielnicę, w której ludzie chcą mieszkać. Nie warto tu oszczędzać. Ale kupując nawet w dobrej dzielnicy, możemy popełnić błąd, kupując nieruchomość na przykład wychodzącą na tory kolejowe, czy linię wysokiego napięcia, czy autostradę.

• Typ domu, który kupujemy na flip. Zdecydowanie domy wolno stojące są lepszą inwestycją niż semi, szeregówki czy condo. Powinniśmy skoncentrować się na remontach domów wolno stojących, bo możemy mieć na nich najlepszy zwrot nakładów. Jeśli planujemy dodanie drugiego piętra, to oczywiście domy parterowe są najlepszą alternatywą.

• Budżet. Wynika z prostej kalkulacji. Przewidywana cena sprzedaży minus zakładany profit, minus koszty sprzedaży, koszt projektu, koszt utrzymania domu w czasie renowacji. Mylnie przygotowany budżet – powoduje fiasko całej operacji. Cena przewidywanej sprzedaży powinna być realistyczna.

• Okazje. Zwykle wszyscy uważają, że power of sale to okazja. Dziś jest ich bardzo mało, bo zagrożony power of sale dom jest sprzedawany przez właścicieli. Natomiast sprzedaże spadkowe albo domy sprzedawane przez ludzi idących do domów starców – często są dobrą okazją.

• Zakres prac. Oczywiście wynika z budżetu – ale takie elementy domu, jak kuchnie i łazienki, zwykle się w tym muszą znaleźć. Dobra łazienka czy ciekawa kuchnia nie muszą kosztować fortuny. Proszę pamiętać, że pierwsze wrażenie się liczy najbardziej i często ludzie podejmują decyzję o zakupie domu w ciągu pierwszych 10 minut.

• Dobór materiałów. Poświęcając czas na szukanie dobrych materiałów po jeszcze lepszych cenach, to jeden z najlepszych sposobów zarabiania. Można kupić ładne płytki ceramiczne za 5,00 dol. za stopę, ale jeśli kupimy podobne za 1,00 dol., to już mamy profit!

• Koncepcja całej renowacji. Niestety, tu powstają największe problemy. Wiele osób, które zaczynają flipy, oszczędza na pomocy profesjonalistów od projektowania i myśli, że dom wystarczy pomalować i powiesić nowe szafki w kuchni, by zarobić pieniądze. Niestety, często jest to zrobione niezbyt gustownie i typowo. Klienci szukają czegoś bardzo unikatowego i dobrze zaplanowanego. I tu pomoc specjalistów jest bardzo przydatna.

• Konsekwencja wykonanych prac. Często obcinając koszty – wymieniamy pewne elementy, oszczędzając błędnie na innych. Na przykład ostatnio widziałem renowację w kuchni, w której owszem, zmieniono szafki i blaty, ale pozostawiono stare, ohydne płytki podłogowe. Wyglądało to bardzo źle! Inny przykład to łazienki, w których każdy element czy kran są w innym stylu, bo były on sale.

• Staging. Coraz częściej pojawia się tendencja do urządzania domu wystawionego do sprzedaży specjalnie dobranymi meblami i dodatkami, by stworzyć wrażenie przytulności. Urządzony dom (ale niezagracony) – prezentuje się znacznie lepiej niż pusty. Potencjalni kupujący widzą siebie w takim domu i dużo szybciej podejmują decyzję. Warto wydać na staging pieniądze, bo zwykle takie domy sprzedają się szybciej i drożej.

• Finansowanie. Tanie finansowanie, jakie mamy obecnie, powoduje, że nie należy się bać wydać trochę ekstra. Często powodem, dlaczego nie inwestujemy we właściwy dom (odpowiednio drogi), jest obawa przed ceną. Jeśli pomyślimy o tym w ten sposób, że ekstra 100.000 dolarów w pożyczce na rok kosztuje tylko 3000 dol. w oprocentowaniu, to może to zabezpieczyć nam lepszy obiekt do renowacji. Ten ekstra wydatek może być bardzo opłacalny. Natomiast dobra lokalizacja może dać nam ogromny zwrot!

Maciek Czapliński
905-278-0007

Opublikowano w Nieruchomości
Strona 1 z 31