Goniec

Register Login

piątek, 19 październik 2018 08:50

Jeszcze raz o Backyard Condos

Tydzień temu pisałem o specjalnej promocji, jaka miała miejsce w dniach 12, 13 i 14 października w sales office na 188 Queensway, a dotyczącej sprzedaży mieszkań z planów w kompleksie znanym pod nazwą Backyard Condos. Dziś chciałbym wrócić jeszcze do samej promocji jak również trochę więcej napisać o tym projekcie i innych powstających w Etobicoke.

        Backyard Condos są już właściwie budowane. Odwiedziłem to miejsce, by osobiście przekonać się do lokalizacji, jak i do samego projektu. Jak być może niektórzy wiedzą, kompleks jest złożony z trzech budynków mieszkalnych oraz jednego budynku, w którym będą usługi, apteka, lekarze, mały sklep spożywczy, coffee shop i sala gimnastyczna. Kompleks ten powstaje na miejscu, gdzie już od dawna istniała „stara” lokalna plaza, którą to wykupiła firma developerska VANDYK. 

        I tu muszę pogratulować pomysłu. Zamiast burzyć plazę, wyrzucać na siłę lokatorów i niszczyć istniejącą już tkankę usług oraz związków międzyludzkich – stworzono zainteresowanym firmom możliwość przeniesienia się do nowo powstającego obiektu handlowego. Nie wszyscy skorzystali, ale część tak. I budynek handlowy jest pierwszym, który jest już prawie na ukończeniu. Dlaczego jest to też ważne? Otóż, na wielu nowych osiedlach, najpierw buduje się mieszkania, a później latami próbuje się ściągnąć w tę okolicę usługi. Tu jest odwrotnie. W chwili skończenia budynków mieszkalnych, usługi będą w pełnym rozruchu i będzie to na pewno bardzo korzystne, bo zamiast jechać na kawę, można na nią pójść po drodze robiąc zakupy. Zresztą to jest też fantastyczny element integracyjny pomiędzy ludźmi, którzy już mieszkają w sąsiednich budynkach, w najbliższym otoczeniu, a ludźmi, którzy się tu wprowadzą. Ta integracja będzie znacznie ułatwiona, bo będzie istniała „wspólna” baza. Nie wiem czy Państwo znają tę okolicę? Na pierwszy rzut oka nie wygląda „wystrzałowo”, ale to tylko pozory. Jest w tej okolicy mieszanka domów wolno stojących oraz 4 - 6 piętrowych budynków „rentalnych”. Mieszkająca w nich i w okolicy populacja to głównie ludzie z Europy. Też bardzo wielu Polaków. Ciekawostką jest to, że już obecnie w podziemiach budynku usługowego już w poniedziałki już teraz  zbiera się koło polskich emerytów - liczy ponad 30 osób i są to okoliczni mieszkańcy.

        Jest w tej okolicy niezwykle bezpiecznie i cicho jak na Toronto. Są też znakomite szkoły, przepiękne parki oraz ścieżki rowerowe (300 metrów od budynków), którymi można pojechać do jeziora albo na północ Etobicoke. Po ulicy koło kompleksu jeździ autobus do Subway, a na piechotę jest to 8-10 minutowy spacer. Bloor West ze wszystkimi atrakcjami jest w zasięgu ręki. Moim zdaniem, lokalizacja jest idealna i jak porównuję ją nawet z bliskim rejonem Lake Shore/Park Lawn – gdzie wieża „pogania” wieżę i jest mnóstwo spalin, hałasu i potworny tłok – to ja wolę spokój i ciszę.

        Same budynki są niezwykle atrakcyjnie zaplanowane i VANDYK zadbał również by były one posadowione w atrakcyjnym „parkowym” otoczeniu. Każde mieszkanie ma ładny balkon, na którym, można spędzać czas latem, bo wiele z nich jest naprawdę sporych. Mieszkania są starannie zaplanowane i będą miały dobrej jakości wyposażenie do wyboru (trzy opcje). Wysokie sufity, granity, dobrej jakości laminaty – to wszystko jest jako standard. W budynku będzie bardzo rozwinięte zaplecze „towarzyskie” czyli możliwość skorzystania z sali gimnastycznej, sali rekreacyjnej, kina, WI-FI area i wielu innych udogodnień. Natomiast wspomniany wcześniej budynek usługowy będzie oferował bardzo wiele innych dodatkowych atrakcji.

        W dzisiejszych czasach zdecydowana większość developerów w budowanych budynkach stara się uzyskać dwie sprawy. Maksymalną wysokość i maksymalną ilość małych mieszkań (w granicy 600 stóp kwadratowych). Przyczyna jest prosta. Wysoki budynek można postawić na małym terenie bo idzie się w górę i dlatego działka po zabudowaniu ma bardzo mało zieleni i miejsca na rekreację. Pęd do małych mieszkań jest też zrozumiały. Pomimo, że w przeliczeniu na cenę za stopę kwadratową w tej chwili większość mieszkań w Toronto kosztuje prawie $1,000 za stopę, to ze względu na małą ich wielkość, mieszkania te są szybko kupowane bo „wydają” się tanie kosztując $500,000. W wielu przypadkach drobnym drukiem jest tylko napisane, że parking jest ekstra $45,000 lub więcej.

        W przypadku tego projektu jest trochę inaczej. Zacznę od tego, że parking podziemny i locker są zawarte w cenie każdego mieszkania. W budynku tym jest zdrowa mieszanka mieszkań mniejszych oraz spora liczba mieszkań średnich i dużych. Taka „mieszanka” wpływa bardzo na stabilność mieszkańców. Jak się kupuje mieszkanie w budynku w który są same małe mieszkania, to są one cały czas albo sprzedawane albo wynajmowane i praktycznie wymiana ludzi jest ciągła. W przypadku kiedy w budynku jest sporo mieszkań dużych, ludzie kupują je z zamiarem mieszkania w nich przez dłuższy czasu. Biorąc również pod uwagę otoczenie, to jestem przekonany, że zdecydowana większość kupujących, kupuje je dla siebie. Nie oznacza, to wcale, że będzie to „zły” budynek dla inwestorów. Lokatorzy też lubią spokój i chętnie zapłacą za dobrą lokalizację.

        Jak wspomniałem wcześniej w Toronto w chwili obecnej cena za stopę kwadratową mieszkania kształtuje się na poziomie $800 dolarów i więcej. Większość nowych projektów kosztuje po $1,000 za stopę i często parking jest nie wliczony. W tym przypadku (Backyard Condos) cena za stopę kwadratową większych mieszkań wychodzi tylko trochę ponad $600 i w tym jest koszt parkingu! To niezwykle ważna informacja, bo te ceny mają miejsce „na przyrost” wartości, dlatego uważam, że każdy, kto sobie to uświadomi powinien jeszcze raz bardzo dokładnie przyjrzeć się temu projektowi.

        W chwili obecnej pozostało do sprzedaży około 20-25 mieszkań! To wszystko! Jest to drugi budynek sprzedawany obecnie. Sprzedaż budynku trzeciego (i ostatniego) ruszy pewnie za kilka miesięcy, ale jestem pewny, że ceny będą znacznie wyższe od obecnych. 

        Dlaczego tak myślę? Nowo otwarty projekt w Etobicoke w niezbyt odległym miejscu pod nazwą „293 The Kingsway” jest moim zdaniem gorszą ofertą, a ceny są tam już na poziomie $1,000 za stopę. Ten nowy projekt, będzie zbudowany na miejscu obecnie stojącego tam starego budynku „rental’ i będzie wciśnięty pomiędzy inne podobne budynki (stare). Nie będzie miał miejsca na usługi, sklepy, park ani innych ważnych udogodnień. Jedyne co ma lepsze to prestiżową nazwę ulicy.

        Jeśli ten projekt Państwa zainteresował, to proszę o telefon do mnie. Bardzo chętnie spotkam się z Państwem u nas w domu albo w salonie sprzedaży. Możemy też odwiedzić razem miejsce budowy i zobaczyć „w naturze”, jak to wygląda. Dla tych co wolą najpierw zobaczyć plany, ceny mieszkań oraz zdjęcia z okolicy, zapraszam do odwiedzenia mojej strony www.czaplinski.ca. Na pierwszej stronie jest bezpośredni link do informacji. Można też do mnie napisać Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript. albo zadzwonić 905-278-0007 by uzyskać dokładne informacje. By kupić mieszkanie proszę się ze mną umówić, ja chętnie spotkam się z Państwem w salonie sprzedaży. Moja pomoc nie wpływa na cenę czyli jest dla Państwa bezpłatna. Gdyby się złożyło, że ktoś chciałby „sam” odwiedzić salon sprzedaży to wówczas rejestrując się proszę powiedzieć, że Państwa tam skierowałem. Pracujący tam Krista i Mark, będą bardzo pomocni i będą ze mną w kontakcie.

        Kiedy kupuje się mieszkanie z planów procedura jest następująca. Jak się spotkamy i ewentualnie wybierzemy „wymarzone” mieszkanie to można je „zaklepać” na 10 dni bez konsekwencji, gdybyśmy się wycofali. By to zrobić konieczny jest jeden personalny czek na $5,000, który nie jest realizowany i tylko „siedzi” w aktach razem ze wstępną umową. Umowa jest robiona po to, by kupujący mógł zasięgnąć opinii prawnika, skonsultować się z  bankiem czy rodziną. Jeśli w tym czasie nie zdecydujemy się na zakup, czek jest oddawany i „po strachu”. Jeśli jednak postanowimy trwać przy wyborze, to potrzebne będą następne wpłaty rozłożone w czasie. Zwykle pierwsze 5% ceny (minus $5,000 wymagane jest po 30 dniach, następne 5% po 180 dniach a następne 5% po roku. W chwili przejęcia mieszkania wymagane będzie ostatnie 5% - czyli całkowity downpayment wynosi 20%.

        Sprzedawany obecnie budynek, przewidywany jest do oddania w listopadzie 2021 roku, ale jak sprzedaż fazy trzeciej pójdzie tak szybko jak fazy drugiej to jest szansa nawet na małe przyśpieszenie.

        Na zakończenie jeszcze o kilku BONUSACH. W chwili obecnej developer by zachęcić do zakupu oprócz parkingu i lockera oferuje bonus w wysokości $7,500 na „upgrades”. Ja mam też dla moich klientów dwa specjalne bonusy ale tylko od dziś do końca miesiąca. Pierwszy to pokrywam koszt „assignment” (czyli możliwość odsprzedaży przed przejęciem mieszkania) oraz w chwili zamknięcia płacę $5,000 bonus z przeznaczeniem na co sobie tylko Państwo życzą. :)

Pozdrawiam serdecznie i zapraszam do współpracy.

Opublikowano w Nieruchomości

        Jak powszechnie wiadomo ceny nieruchomości w Toronto historycznie ciągle rosną. Pomimo przepowiedni „pesymistów” ostatnie wskaźniki statystyczne potwierdziły, że ceny idą w górę również w ostatnim okresie. Szczególnie dotyczy to cen mieszkań (condos). 

        Dlaczego? Są one ciągle stosunkowo osiągalne cenowo i dla wielu ludzi są one jedyną możliwą i ciągle dostępną alternatywą posiadania nieruchomości w obrębie Metro Toronto. Dziś kiedy ceny za wynajęcie jedno sypialniowego mieszkania osiągają nawet $2,500 na miesiąc, zdecydowanie jest lepiej kupić i spłacać swoje mieszkanie niż je wynajmować. 

        Również z punktu widzenia inwestorów jest to też świetna sytuacja. Jak mamy trochę odłożonych pieniędzy to zdecydowanie lepiej jest kupić mieszkanie z planów, kiedy ceny są jeszcze atrakcyjne a później wynająć je i pozwolić innym spłacać nasz mortgage. Jeśli weźmiemy pod uwagę fakt, że zainwestowane w zakup pieniądze (zwykle wymagany down-payment wynosi 20% wartości zakupu) przynoszą zwrot około 12% w skali roku (biorąc pod uwagę to co spłaca lokator oraz wzrost wartości mieszkania) to inwestycja w mieszkania nie tylko jest korzystna finansowo, ale jest też ciągle bardzo bezpieczna.

        Jest w Toronto i okolicach bardzo wiele ciekawych projektów oferowanych na sprzedaż. Ale moim zdaniem, jest tylko kilka czy kilkanaście naprawdę ciekawych i atrakcyjnych. 

        Projekt, który chciałaby tutaj zaprezentować i zachęcić do zainwestowania znany jest pod nazwą Backyard Condos. Projekt ten powstaje w centralnym miejscu w Etobicoke, na skrzyżowaniu Berry Road i Stephen Drive.  Budowany  będzie przez VANDYK Group. Firma ta ma niezwykle dobrą reputację i specjalizuje się w budynkach na wysokim standardzie wykończenia. Kompleks będzie zawierał łącznie trzy budynki mieszkalne oraz budynek usługowy, zawierający sklepy, biura oraz gym.

        Pierwszy budynek jest już wyprzedany i jego budowa już się zaczęła. W tej chwili trwa sprzedaż budynku drugiego za pośrednictwem Platinium VIP Agents (ja też jestem w tej grupie wybranych agentów). Developer – John Vandyk – chce jak najszybciej zakończyć sprzedaż budynku drugiego – dlatego dla wybranych agentów i ich klientów w dniach 12, 13 i 14 Października (w ten weekend) odbędzie się specjalna promocyjna sprzedaż dostępnych jeszcze mieszkań. 

        Bym mógł swoich klientów wprowadzić do salonu sprzedaży w tych dniach, muszę podać ich nazwiska trochę wcześniej. 

        Oczywiście nie ma przymusu zakupu, ale moim zdaniem w tej chwili jest to jeden z najbardziej atrakcyjnych projektów a niektóre mieszkania są niezwykle atrakcyjne cenowo. 

        Jeśli w chwili obecnej większość sprzedawanych mieszkań w GTA osiąga cenę za stopę kwadratową blisko $850-$900, to w tym projekcie są ciągle niektóre mieszkania można kupić poniżej $600 za stopę. 

        Oprócz tego w cenie zawarty jest Parking wartości $45,000, locker wartości $7,500, istnieje możliwość uzyskania „assignment”, tak zwane „development charges” są zamrożone na poziomie $7,000 dla mieszkań jedno sypialniowych i $9,000 dla większych mieszkań. Ale dla tych, którzy kupią ze mną w dniach od 12 do 14 października mam dodatkowe dwa bonusy. „Upgrades Package” wartości $7,500 oraz „cash bonus” wartości $5,000. 

        Moja pomoc w wyborze mieszkania jest dla Państwa zupełnie bezpłatna i nie wpływa na podwyższenie ceny. Czyli warto z niej skorzystać. Nawet gdyby ktoś z Państwa sam odwiedził Salon Sprzedaży można podać moje nazwisko jako „waszego agenta” i również otrzymacie specjalne bonusy. 

        Oferowany do sprzedaży budynek będzie miał 10 pięter i zawierać będzie tylko 134 mieszkań wielkości od 519 stóp kwadratowych do 1324 stóp kwadratowych. Ceny zaczynają się od $426,990 i dochodzą do $910,000. W chwili obecnej tego typu (małe budynki) cieszą się największym zainteresowaniem i są moim zdaniem najlepszą inwestycją. Nie każdy chce mieszkać w „wieży” mającej 50 lub więcej pięter. Wiele osób woli spokojny „boutique style building”. 

        Ponieważ jest to niezwykle atrakcyjna lokalizacja z szybkim dostępem do Subway, High Park, Gardiner, Kingsway, Bloor West Village i wielu innych atrakcji, mieszkania sprzedają się bardzo szybko i tak naprawdę jest to ostatni moment, kiedy jeszcze można coś wybrać.  

        Przewidywany okres oddania do użytku to koniec 2019 roku. Przewidywany maintenance to 54 centy za stopę. Wpłaty rozłożone są w czasie i zasadniczo pierwsze 5% wpłaty jest w ciągu 30 dni po podpisaniu kontraktu. Następne 5% po 180 dniach a następne 5% po roku. 

        Budynek będzie znakomicie wyposażony i położony jest jak w parku. Będzie miał atrakcyjne lobby z internet hot spot, gym, party room, fireplace lounge dla spotkań z przyjaciółmi, pokój konferencyjny, miejsce gdzie można będzie umyć psa, miejsce do zabaw dla dzieci, patio z BBQ. Wysokiej jakości wyposażenie wnętrz mieszkań. Wszystkie sufity 9 stóp wysokości. 

        Więcej informacji (ceny, plany mieszkań oraz detale) można znaleźć na mojej stronie www.czaplinski.ca  Zainteresowani tą specjalną promocją mogą wpisywać się na listę zainteresowanych na mojej stronie internetowej, albo pisząc do mnie na mój e-mail Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript.">Ten adres pocztowy jest chroniony przed spamowaniem. Aby go zobaczyć, konieczne jest włączenie w przeglądarce obsługi JavaScript... Proszę również dzwonić do mnie bezpośrednio na numer 905-278-0007. Ja zawsze jestem dla Państwa dostępny!

        PS. Na mojej stronie można znaleźć również informacje na temat wielu innych ciekawych projektów jak: Edge Towers, Highlights of Mississauga, The Way, Mirabella Condos, Erin Square czy M-City Condos.

Opublikowano w Nieruchomości

maciekczaplinskiCzasami kiedy kupimy działkę budowlaną w mieście albo dom z zamiarem rozbudowy, wydaje nam się, że możemy wybudować sobie dom naszych marzeń. Okazuje się jednak bardzo szybko, kiedy zaczynamy dom projektować, że istnieje cały szereg ograniczeń i przepisów urbanistycznych, którym musimy się podporządkować. Jest to zupełnie logiczne, bo gdyby każdy mógł budować dom “swoich marzeń” bez żadnych restrykcji i ograniczeń to szybko by się okazało, że marzenia się bardzo różnią i nagle żylibyśmy w bardzo “chaotycznym” i trochę zaśmieconym dziwolągami środowisku.

Przepisy, które regulują co można budować, i w którym miejscu w mieście nazywane są “Zoning By-Law” i są one opracowywane dla każdego miasta i poszczególnych rejonów miasta oddzielnie. Oczywiście przepisy te istnieją od dziesięcioleci i dlatego od czasu do czasu są one modyfikowane i dostosowywane do nowych zmieniających się realiów rozwoju miasta.

Na przykład w Toronto przed połączeniem w jedną aglomerację miejską istniały w obrębie każdego “starego miasta”, takiego jak Etobicoke czy Scarborough bardzo różne wymagania urbanistyczne. Dlatego kiedy powstało Toronto jako „Metro Toronto”, po wielu latach przygotowań wprowadzano w 2013 nowe “City Wide Zoning By-Law” - jednolite dla całego miasta. Zabawne jest jednak to, że nadal projektując domy należy patrzeć na nowe wymagania urbanistyczne oraz na stare wymagania w obrębie każdego „starego miasta” i projektować domy według “najbardziej restrykcyjnego” przypadku z obu zoningów. Ten proceder będzie trwał jeszcze przez wiele lat zanim nowe przepisy zostaną uznane za jedyne obowiązujące.

Przepisy Zoning By-law określają wiele kryteriów jak: maksymalną wielkość budynku, maksymalną wysokość, odległość od granic, typ nieruchomości jaki możemy wybudować, itd. Można te informacje znaleźć w każdym “planning department” każdego miasta. Taka wizyta może być bardzo pożyteczna dla ludzi, którzy nie są wykształceni w kierunku projektowania i czytania długich i skomplikowanych przepisów urbanistycznych. W tym przypadku planista udzielający informacji, będzie w stanie udzielić bardzo skróconych i istotnych informacji.

Dla tych, którzy są bardziej zaawansowani - doskonałym źródłem informacji są “interactive maps”, które obecnie praktycznie każde większe miasto posiada w internecie. Jak zlokalizujemy taki portal z mapami - wystarczy wpisać nazwę ulicy oraz numer domu i natychmiast zobaczymy działkę, która nas interesuje oraz szczegółowe wymagania urbanistyczne. Oczywiście, nie jest łatwo wyłuskać esencję z bardzo skomplikowanego języka zawodowego i łatwo jest popełnić błąd. Jeszcze raz sprawdza się potęga internetu.

W idealnym świecie każdy powinien przestrzegać przepisów, ale też każdy ma prawo do odrobiny fantazji. Czasami dom , który chcemy wybudować jest większy czy wyższy niż przepisy wymagają. Czasami też się dzieje, że dom budowany 50 lat temu, który właśnie planujemy remontować nie spełnia obecnych wymagań urbanistycznych bo uległy (przepisy) one zmianom. Czasami mamy ochotę podzielić większą działkę na dwie mniejsze by wybudować dwa domy. Co robić w takiej sytuacji?

Otóż, w obrębie każdego miasta istnieje instytucja nazywana “Committee of Adjustments” (COA), która zajmuje się takimi przypadkami. Działa to tak, że jak chcemy wystąpić o odstępstwo od zasad, musimy przygotować dokładne rysunki pokazujące naszą propozycją i wraz z listą potrzebnych “adjustments”. Ale skąd wiedzieć jakie zmiany są nam potrzebne?

Otóż, zanim właściwie złożymy aplikację w COA o zmiany, warto jest jeszcze zrobić jeden dodatkowy krok. Proponowane rozwiązanie warto jest złożyć na ZPR (Zoning Preliminary Review). Kosztuje to trochę (mniej niż $750), ale wyćwiczony w tym procesie Planista Miejski, wychwyci wszystkie potrzebne zmiany do przepisów urbanistycznych jakie potrzebujemy i da nam ich listę.

Rysunki wraz aplikacją, opłatami oraz wynikiem przeglądu ZPR można złożyć w biurze administracyjnym COA osobiście. Można to też dokonać przez e-mail. Biuro to po otrzymaniu dokumentacji, sprawdza nasze oczekiwane wymagania oraz zasięga opinii fachowców z planning department i innych miejskich służb. Po wstępnej analizie - informacja o naszym proponowanym projekcie jest wysyłana do wszystkich zamieszkałych domów w promieniu 150 m, by ich mieszkańcy wiedzieli co jest planowane w ich okolicy.

Ponieważ jest to proces publiczny raz na dwa tygodnie wyznaczone jest posiedzenie COA, na którym każdy ubiegający się o zmiany (lub jego przedstawiciel) prezentuje swoje proponowane zmiany. Sąsiedzi mają prawo do wyrażenia swojej opinii na takim spotkaniu. Po wysłuchaniu obu stron członkowie COA podejmują decyzję w jawnym głosowaniu. Decyduje większość. Od decyzji COA można się odwołać w ciągu 20 dni do instancji nadrzędnej, którą do niedawna było Ontario Municipal Board (OMB). Samo odwołanie nie jest zbyt kosztowne, ale by było skuteczne wskazane jest zatrudnienie prawników oraz ekspertów. Może to sięgać tysięcy dolarów. Również okres oczekiwania na wysłuchanie odwołania w OMB mogło trwać miesiące! Dlatego stworzono obecnie TORONTO LOCAL APPEAL BODY (TLAB), które rozpatruje odwołania znacznie szybciej i taniej.

Pozytywne jest to, że w większości przypadków członkowie COA przychylają się do próśb “aplikantów” o odstępstwa. Często nawet opozycja sąsiadów nie jest tu problemem bo członkowie COA bardziej polegają na opinii ekspertów niż przejmują się protestami sąsiadów. Zdarzają się jednak odstępstwa i dobrze przygotowany protest sąsiadów - może zaważyć na negatywnej opinii nawet wbrew logice - bo członkowie COA to są Radni Miejscy - czyli politycy, którzy liczą się z opinią “tłumu”.

Opublikowano w Nieruchomości
piątek, 05 październik 2018 14:25

W nieruchomościach w GTA robi się ciasno

Na rynku nieruchomości w Greater Toronto Area robi się ciasno, podaje Toronto Real Estate Board. We wrześniu spadła liczba nowych ofert sprzedaży, a ceny rosły w porównaniu z ubiegłym rokiem. Przewodniczący TREB, Garry Bhaura, mówi, że liczba ludności GTA rośnie, więc prawdziwym wyzwaniem dla rynku nieruchomości będzie sprostanie zapotrzebowaniu na mieszkania i domy.

W ostatnim miesiącu sprzedaż w porównaniu z wrześniem 2017 była o 1,9 proc. wyższa, a średnia cena wzrosła o 2,9 proc. do 796 786 dol. (rok wcześniej wynosiła 774 489 dol.). Liczba nieruchomości sprzedanych w ramach systemu MLS wyniosła 6455, w zeszłym roku w wrześniu właścicieli zmieniły 6334 domy. Na rynku pojawiło się 15 920 nowych ofert, o 3,1 proc. mniej niż we wrześniu 2017 (było 16 433).

Opublikowano w Wiadomości kanadyjskie
piątek, 28 wrzesień 2018 08:34

Czy downsizing się opłaca? (39/2018)

maciekczaplinski        Zwykle w takich sytuacja mocno polecam kupno domu około godziny jazdy z Mississauga w takich miejscach, jak Guelph, Brantford, Cambridge czy Paris (brzmi kusząco); lub na północy koło Wasaga Beach. Sugeruję również kupno domów nie starszych niż 15 lat  oraz raczej domów parterowych (bungalow) – by uniknąć schodów. 

Na wstępie zaznaczę, że piszę tutaj o sytuacji, kiedy osoby przechodzące na emeryturę (albo tuż przed wiekiem emerytanym) zmieniają dom większy i zwykle droższy na tańszy i mniejszy. Czy to się opłaca? Moim zdaniem najczęściej TAK. A wielu przypadkach jest to też koniecznością i jedynym logicznym rozwiązaniem, by poprawić swoją sytuację finansową.

        Są oczywiście indywidualne sytuacje, kiedy ktoś przechodząc na emeryturę jest niezwykle zamożny i fakt, że przestaje pracować i zarabiać nie wpływa na jego „life style”. Jednak statystycznie są to zwykle znikomo procentowe sytuacje. Dla zdecydowanej liczby emerytów (i przed emerytów) brak stałych regularnych dochodów zdecydowanie wpływa na obniżenie możliwości finansowych oraz znacznie wpływa na zmianę stylu życia. 

        Podjęcie decyzji o tym, by dokonać „downsizing” (czyli zmiany domu) nie jest łatwe. Ale tym, którzy mają tyle zdrowego rozsądku by to zrobić serdecznie gratuluję. Ci, którzy się zdecydują zwykle poprawiają znacznie swoją sytuację finansową obniżając ekspozycję do codziennych wydatków takich jak mortgage, wysokie property tax czy wysokie koszty utrzymania. 

        Na drugim biegunie jest też spora grupa ludzi, którzy kurczowo trzymają się „obecnych własnych” domów i nigdy nie decydują się na ten ruch (downsizing). Kto ma rację? Warto czy nie warto?

        Zróbmy kilka założeń i posłużmy się przykładem i prostą matematyką. To zwykle pomaga uświadomić sobie lepiej jakie są zalety „downsizing”

        Najpierw napiszę o tych, którzy się nie decydują na zmianę domu na mniejszy i jednocześnie nie wiedzą jak wykorzystać „equity” zawarte we własnej nieruchomości. 

        Zakładając, że średnia cena domu w Toronto jest teraz na poziomie jednego milliona dolarów to utrzymanie takiego domu powinno się kształtować następująco (jeśli nie mamy na nim zadłużenia). Podatek od nieruchomości wynosi 0.8% od wartości rynkowej czyli około $8,000 rocznie (czyli $666 miesięcznie). Koszty energii przeciętnie wyniosą $150 na miesiąc. Ogrzewanie średnio $300 na miesiąc. Woda przeciętnie $50 na miesiąc, a ubezpieczenie $1,200 na rok czyli $100 na miesiąc. To są bardzo skromne i zaniżone założenia, ale łatwo policzyć, że jest to przynajmniej $1,266 miesięcznie nie licząc żadnych kosztów napraw (a domy są zwykle stare), a te potrafią być wysokie. Jak by nie liczyć jeśli mamy dwoje emerytów to cała jedna (dobra) emerytura idzie na opłaty po to tylko by utrzymać „obecny” dom. Czyli połowa dochodu jest tracona co miesiąc na utrzymania zbyt dużego i zbyt drogiego domu do faktycznych potrzeb. Warto również dodać, że wraz z wiekiem poważnym problemem stają się schody. 

        Sytuacja jest zupełnie inna kiedy decydujemy się na „downsizing” i kupno mniejszego i nowszego domu. Zwykle w takich sytuacja mocno polecam kupno domu około godziny jazdy z Mississauga w takich miejscach, jak Guelph, Brantford, Cambridge czy Paris (brzmi kusząco); lub na północy koło Wasaga Beach. Sugeruję również kupno domów nie starszych niż 15 lat  oraz raczej domów parterowych (bungalow) – by uniknąć schodów. 

        Jaki jest plus takiego wyboru? Ogromny. 

        Ceny są przynajmniej niższe o połowę a nawet często jest to jedna trzecia tego co w Toronto. Oznacza to, że po sprzedaży drogiego domu w Toronto i zakupie mniejszego (nowszego i bardziej przystosowanego do potrzeb ludzi starszych) domu – będziemy mieli prawie $500,000 lub więcej gotówki na „włożenie” do banku lub jeszcze lepiej na mądrą inwestycję. 

        Koszty utrzymania takiego mniejszego domu będą oczywiście niższe niż dużego domu w Toronto. Podatek powinien być na poziomie $4,000 rocznie ($333/miesięcznie), Ogrzewanie koło $200 miesięcznie (mniejszy dom i lepsza izolacja), niższe ubezpieczenie przynajmniej o 30%, woda i prąd pewnie tak samo. Czyli miesięczne utrzymanie domu spadnie z $1,266 w Toronto do około  $750 na miesiąc poza miastem. To może wydawać się małą różnicą ale…. Zaleta „down sizing” jest taka, że możemy mądrze zainwestować nasze „uwolnione” ze starego domu pieniądze. Wiele osób robi pasywny ruch czyli wkłada pieniądze do banku i praktycznie widzi jak inflacja i niskie procenty powodują utratę ich wartości. Ale dla wielu ma to i tak bardzo kojący wpływ bo jest „kupka”, z której można czerpać. 

        Jednak znacznie lepszym rozwiązaniem jest inwestycja, w której pomagam moim Klientom! Inwestycja w „rental property” (albo w dwie). I taka inwestycja jest najczęściej bezstresowa, bo ja to organizuję w taki sposób… Dziś ciągle można kupić w Centrum Mississauga  mieszkanie jednosypialniowe lub z denem od $350,000 do $400,000. Wynajmują się one obecnie jak świeże bułki za $1,800-$2,100 na miesiąc. Jeśli kupujemy je za gotówkę to nasze koszty utrzymania będą takie: „Maintenance” około $400/M i podatek od nieruchomości około $250/M. 

        Czysty dochód z jednego mieszkania to około $1,200 z dwóch mieszkań $2,400 (lub więcej).

        Jest to $2,400 stałego bezpiecznego miesięcznego dochodu. Dwie dobre emerytury EXTRA! Czy to jest trudna matematyka? 

        Myślę, że każdy to rozumie i korzyść jest widoczna. Ale to nie wszystko! Wszystkie zakupione nieruchomości będą nabierały na wartości. Dom za miastem około 5% ($20,000) rocznie. Conda w Mississauga przynajmniej 4% rocznie ($16,000) czyli nasze equity rośnie o około $36,000 co roku! Gdybyście państwo włożyli owe $500,000 „luźnych” pieniędzy do banku to po roku otrzymalibyście pewnie około $5,000 w oprocentowaniu. 

        To jest oczywiste, że $14,400 czystego dochodu z wynajmowania jednego mieszkania plus $16,000 przyrostu na jego wartości jest znacznie lepszym posunięciem.

        Jeszcze jedna sprawa. Wiem, że wiele osób nie robi takich inwestycji z obawy kłopotów z lokatorami. One mogą się zdarzyć, ale wcale nie są takie powszednie. By się w dużym stopniu zabezpieczyć warto skorzystać z mojej pomocy przy znalezieniu lokatorów oraz można zatrudnić management company, która będzie doglądała unitu, pobierała opłaty i pilnowała porządku. Koszt takiej usługi wynosi zwykle jeden „rent” miesięczny rocznie.

        Oczywiste, jest również, że nie wszyscy chcą wynosić się poza miasto z obawy przed utratą kontaktu z rodziną czy przyjaciółmi, odległościami to „swoich” lekarzy, albo po prostu nie chcą już posiadać domu ze względu na ilość pracy, jaki każdy dom wymaga.         

        Wówczas „downsizing” może wyglądać trochę inaczej. Za sprzedany dom można pomyśleć o kupnie dwóch (czasami wystarczy na trzy) kondominiów. Jedno w którym zamieszkamy, drugie na wynajem. To rozwiązanie jest szczególnie korzystne dla ludzi, którzy są już sami bo pojedynczo trudniej jest dom utrzymać. Takie rozwiązanie pozwala nam pozostać w rejonie, do którego jesteśmy przyzwyczajeni i jednocześnie mieć sporą niezależność finansową.

        Wszystkich, których temat ten interesuje, proszę o bezpośredni kontakt. Mam w tym temacie ogromne doświadczenie i pomogłem bardzo wielu klientom. Oczywiście każda sytuacja może być inna i chętnie ją przedyskutuję.

Opublikowano w Nieruchomości

maciekczaplinskiPanuje powszechne przekonanie, że wykończony basement znacznie podnosi wartość domu. I jest to prawda, ale jeśli jest on właściwie zaprojektowany i wykonany.

Ciągle na pierwszym miejscu jeśli chodzi o opłacalność w co inwestować pozostaje kuchnia, później łazienki, a następnie drewniane podłogi, malowanie, szafy itd.
Proszę pamiętać, że ponury, ciemny, a czasami wilgotny basement będzie wręcz odstraszał i zniechęcał przed zakupem domu. Jeśli mamy go zrobić źle i byle jak, to lepiej nie robić go wcale. Z drugiej strony, w wielu przypadkach (szczególnie małych domów) – jest to najtańszy sposób, by uzyskać dodatkową przestrzeń życiową, w której może powstać kino domowe, gym, dodatkowa sypialnia czy miejsce na różne hobby.

Nie wolno zapominać, że basement może też być przystosowany, by służył jako dodatkowe mieszkanie do wynajęcia (lub niezależna jednostka dla członka rodziny). Takie dodatkowe mieszkanie w dzisiejszych czasach może okazać się bardzo istotne, by móc uzyskać dochód pomagający w spłatach hipoteki (szczególnie dla tych, co kupują pierwszy dom), albo dla ludzi, którzy są już na emeryturze i potrzebują dodatkowy dochód, by zapłacić za podatki od nieruchomości, koszty ogrzewania i podobne wydatki bez potrzeby sięgania do pieniędzy (i tak małych) z emerytury.

W chwili obecnej przepisy pozwalają na tworzenie dodatkowej jednostki mieszkalnej w obrębie własnego domu pod warunkiem, że spełni ona wymagania bezpieczeństwa, które bazują na Ontario Building Code (jakie to wymagania w dalszej części). Kruczek polega na tym, że by stworzyć taką jednostkę mieszkalną powinno się przejść przez proces legalizacji poprzez Building Department. Proces ten nie jest wcale skomplikowany, a mimo to tylko znikoma liczba ludzi, którzy robią dodatkowe mieszkania – zadaje sobie trud, by to zrobić. Efekt jest taki, że wiele mieszkań w basementach, nie spełnia żadnych norm bezpieczeństwa czy standardów jakości mieszkania.

Oczywiście, ktoś może powiedzieć to co z tego? A to, że niestety od czasu do czasu zdarzają się pożary i giną ludzie, a kary za takie postępowanie są zbyt niskie, by zachęcały do przestrzegania przepisów. Szczególnie „kreatywni” są Hindusi, którzy „tworzą” takie miejsca do mieszkania, że włosy stają dęba (pod turbanem).
Zalety legalizacji apartamentu są ogromne. Po pierwsze, zmniejszamy prawdopodobieństwo wypadku, a gdyby się zdarzył nikt nam nie może nic zarzucić. Przy sprzedaży taki legalny unit znacznie podnosi wartość domu, bo kupujący dom z legalnym apartamentem, ma prawo użyć dochód z niego do kwalifikacji na hipotekę.

W dzisiejszych czasach, kiedy ceny domów są dla większości z nas bardzo wysokie w stosunku do naszych zarobków wynajmowanie części domu może być sprawą konieczności i jedynym rozwiązaniem, które pozwoli kupić własny dom. Wielu moich klientów korzystało z takiej opcji i jak dotychczas nie słyszałem o zbyt wielu złych doświadczeniach.

Wielu z nas stać na zapłacenie $2000 miesięcznie za utrzymanie domu. Niestety jest to zbyt mała suma – przy obecnych cenach nieruchomości - by myśleć o własnym domu jeśli dysponujemy minimalnym 5% downpayment. Natomiast gdy kupią Państwo dom, w którym znajduje się apartament do wynajęcia może to zmienić diametralnie sytuację. Taki apartament można zwykle wynająć za około od 1000 do $1,500 miesięcznie. Przy obecnym braku tanich apartamentów – wynajęcie zwykle nie sprawia żadnych kłopotów. Ów dodatkowy dochód – pozwoli obsłużyć przy obecnych oprocentowaniach – pożyczkę hipoteczną na dodatkowych prawie 200 do 350 tysięcy (variable mortage). Jeśli apartament jest legalny ten dochód możemy dodać do aplikacji na pożyczkę w banku. Przy takiej pomocy i własnych wydatkach na poziomie $2000 miesięcznie, mogą Państwo obsłużyć utrzymanie domu w cenie nawet do $700,000. To oczywiście całkowicie zmienia sytuację. W cenie około 700,000 tysięcy – jest ciągle duży wybór nieruchomości do kupienia.

Wracając do basementów - nie ważne czy wykańczamy basement na własne potrzeby czy na potrzeby wynajmowania jest kilka zasad, o których musimy pamiętać.

Projekt - często jest to pierwszy błąd który popełniamy. Nie mając pojęcia o projektowaniu robimy plany, sami mając mało pojęcia o fukkcji i wymaganiach ergonomii. Projekty powstają na budowie bez właściwych wymiarów i są często bardzo przypadkowe.

Oszczędność kilkuset czy kilku tysięcy dolarów za projekt powoduje wydajemy dziesiątki tysięcy, by często mieć końcowy produkt, z którego nie jesteśmy zadowoleni.

Obecnie proste kuchnie, które wyglądają lekko i stanowią integralną część basementu - są modne.

Łazienki - jak już wydajemy pieniądze to przynajmniej łazienka z prysznicem. Widziałem często łazienki na drugim biegunie przesady - ogromne z wanną wielkości małego basenu. Zwykle stoją puste i są nieużywane.

Bary - często prosty blat albo właściwie zaprojektowana mała kuchnia spełni funkcję baru.

Nagłośnienie - obecnie szczególnie w mniejszych domach piwnica spełnia rolę miejsca spotkań rodzinnych dlatego “home theatre” przeżywa renesans. Warto pomyśleć o miejscu na duży ekran lub projektor. Nagłośnienie jest coraz częściej bezprzewodowe.

Planując basement zdecydowanie warto pamiętać o zaprojektowaniu niezależnego wejścia, warto też powiększyć okna, które są w piwnicy i jest wiele sposobów, by to zrobić. Jeśli mamy dwie możliwości ucieczki z piwnicy - pomaga nam to w przypadku kiedy planujemy wynajęcie .

Ważne jest by planując basement uwzględnić sprawy akustyki i bezpieczeństwa dlatego warto jest zainwestować w izolację akustyczną, która wygłusza strop pomiędzy poziomami, sufit i ściany powinny mieć odporność ogniową jedną godzinę. To zwykle można uzyskać poprzez 5/8“ drywall
Warto pomyśleć o połączeniu smog alarm który jest w piwnicy z tym, który jest na pierwszym poziomie tak by w wypadku pożaru na jednym poziomie, drugi został ostrzeżony.

Drzwi pomiędzy basement, a resztą domu jeśli myślimy o wynajmowaniu, muszą być odporne na działanie ognia przez minimum 1 godzinę
Warto również wiedzieć, że nie każdy styl domu nadaje się do stworzenia dodatkowego apartamentu. Idealnym stylem domu do przeróbek są backsplits szczególnie backsplit 4 i 5 poziomowe. Bardzo łatwym do przeróbek jest tak zwany raised bungalow. Niektóre sidesplits są również dobre. Najwięcej kłopotów jest ze stworzeniem apartamentów w nowych domach – które w większości są domami dwupiętrowymi. Są one bardzo głęboko posadowione, najczęściej nie mają osobnego wejścia do basement oraz są zlokalizowane tak blisko siebie, że nie zawsze jest szansa stworzenia osobnego wejścia.

Wszystkich, których ten temat zainteresował zapraszam do kontaktu ze mną. Nie tylko pomogę znaleźć dom, który nadaje się na stworzenie dodatkowego dochodu, ale również mogę pomóc w sprawach projektowo wykończeniowych.

Maciek Czapliński
Tel. 905-278-0007

Opublikowano w Nieruchomości

maciekczaplinskiCzasami przychodzi taki moment w życiu, kiedy mamy odłożonych trochę pieniędzy albo mamy spłacony dom i zaczynamy się zastanawiać, jak wykorzystać nasze zgromadzone zasoby finansowe. W Kanadzie mamy oczywiście bardzo dużo różnorodnych form inwestycji. Giełda, Canada Bonds, Mutual Founds, Syndicated Mortgages, Second Mortgages i wiele innych. Ja osobiście zawsze polecam real estate, czyli nieruchomości, gdyż uważam, że są bezpieczne i nie wymagają zbyt dużego zaangażowania.   

        Jest prawdą, że wielu ludzi zrobiło ogromne pieniądze, inwestując na giełdzie, ale moim zdaniem, równie wielu, albo nawet więcej na niej straciło. Jasne jest, że są gracze, którzy są w takich inwestycjach biegli i mają czas i możliwości ciągłej kontroli, co się dzieje z ich inwestycją. Ale większość z nas nie ma takich umiejętności i zawierzamy pieniądze różnym przypadkowym maklerom. Nie zawsze tak naprawdę działającym w naszym najlepszym interesie. 

        Z nieruchomościami jest zupełnie inaczej. Jest to zwykle inwestycja, która stale idzie w górę mniej lub więcej, ale historycznie zawsze. Jest to też inwestycja, która w przeciwieństwie do giełdy jest czymś wymiernym. Dom czy condo – bez względu czy idzie w górę, czy w dół, jest czymś, z czego możemy sami korzystać, albo możemy je wynająć, by uzyskać dochód. Z giełdą jest inaczej. Jak „stock” straci wartość, to często idzie to do zera. W takiej sytuacji możemy płakać, ale nikt nam nie zwróci naszych utraconych inwestycji. Czyli jedna z głównych zalet inwestycji w nieruchomości to ich BEZPIECZEŃSTWO.

        Inną z poważnych zalet inwestowania w nieruchomości jest fakt, że albo sami możemy w niej mieszkać, albo możemy ją wynajmować. W naszym klimacie i tak potrzebujemy dachu nad głową. Jeśli nie posiadamy czegoś na własność (lub chwilowo na spółkę z bankiem), to musimy miejsce do mieszkania wynajmować, przez lata wyrzucając setki tysięcy dolarów w błoto. Czyli posiadając nieruchomość, w której mieszkamy – OSZCZĘDZAMY. 

        Ci, co kupili nieruchomości 20 lat temu, nabywali je za około 250 tysięcy. Dziś wiele z nich wartych jest przynajmniej 800 tysięcy do miliona. A często znacznie więcej. Czyli praktycznie „nic nie robiąc”, tylko płacąc za hipotekę, wielu z nas stało się milionerami.  Gdybyśmy wpłacali na konto do banku taką samą sumę jak na „mortgage”, to nasz wynik finansowy byłby znacznie mniejszy. Dzieje się to dzięki szybszemu niż w bankach przyrostowi wartości.

        Warto również wspomnieć trochę o ogólnej sytuacji geopolitycznej, jaką mamy w naszym rejonie Kanady.

        • Kanada jest jednym z najlepszych według wielu statystyk krajów do zamieszkania. Mamy ogromne zasoby surowców mineralnych, wody i bardzo stabilną sytuację, jeśli chodzi o bezpieczeństwo kraju. Inwestorzy z całego świata chcą tu inwestować.

        • Metro Toronto – jest jedną z najważniejszych „lokomotyw ekonomicznych” tego kraju. Ściąga to mnóstwo inwestorów i imigrantów często ze znacznymi zasobami finansowymi. Powoduje to brak mieszkań i „dostępnych” nieruchomości. To powoduje, że ceny nieruchomości (mieszkań) tylko będą wzrastały.

        • Nie wszyscy mieszkańcy GTA mogą kupić nieruchomość, bo albo nie mają na „down payment”, albo nie mogą się zakwalifikować na pożyczki. Dlatego rynek wynajmowania mieszkań jest i będzie bardzo mocny przez wiele następnych lat i już obecnie ceny za wynajem są bardzo atrakcyjne dla inwestorów.

        • W stosunku do takich miejsc na świecie, jak Londyn, Nowy Jork, Los Angeles, Paryż, Hongkong i wiele innych miejsc – nasze ceny są ciągle niezwykle atrakcyjne!

        Piszę o tym wszystkim, by jeszcze raz uświadomić wszystkim myślącym o inwestowaniu w „real estate”, że jest to ciągle bardzo dobra inwestycja z dużym marginesem bezpieczeństwa i dużym potencjałem na przyrost wartości. Ale klucz do sukcesu polega na cierpliwości. Jakby nastąpiło małe zachwianie rynku (co czasami się zdarza), to nie wolno panikować i w popłochu sprzedawać nieruchomości. W takiej sytuacji warto poczekać (na przykład wynajmując nieruchomość zagranicznym studentom) i na pewno po jakimś czasie wszystko wróci do normy.

        Jest wiele ciekawych projektów, do których zachęcam na naszej stronie www.czaplinski.ca, ale jednym z projektów, który uważam, że jest naprawdę superciekawy, jest Backyard Condos. Ten kompleks powstanie w Etobicoke, blisko Bloor i Prince Edward, czyli z łatwym dostępem do metra. Jest to zespół trzech budynków. Pierwszy jest już całkowicie wyprzedany i budowa jest w trakcie. Drugi, 10-piętrowy budynek, który oferuję do sprzedaży w tej chwili, ma tylko 140 mieszkań. Każde mieszkanie jest bardzo ciekawie zaprojektowane i ma obszerny balkon. Budynek zlokalizowany jest w bardzo spokojnej okolicy, co jest ogromną zaletą w przeciwieństwie do zatłoczonego i skażonego spalinami Toronto. Ciekawe są ceny, bo już od 440.000 dol. można kupić ładne mieszkanie z garażem (wartości 40.000 dol.) i „locker” (wartości 7500 dol.) wliczonymi w cenę. Podobnej wielkości mieszkanie w samym Toronto kosztuje przynajmniej 100.000 dol. więcej. 

        Inna ciekawostka, to ceny za stopę kwadratową (szczególnie większych mieszkań). W chwili obecnej większość cen w innych nowych budynkach (jak Mirrabella Condos czy The Roncy) wynosi od 850 do 1000 dol. za stopę kwadratową. W tym zespole na przykład bardzo atrakcyjny model o powierzchni 1324 stóp kwadratowych i posiadający 3 sypialnie i den jest oferowany za 638 dolarów za stopę kwadratową. To jest przynajmniej o 25 proc. taniej niż inne podobne budynki w GTA. To naprawdę znakomita okazja! 

        Wiem, że wielu z Państwa w tym momencie „rzuci wszystko” i poleci do „sales office”, by skorzystać z tak wspaniałej okazji. Ale tutaj zwracam uwagę na bardzo ważną sprawę. Czy Państwo pójdą tam sami, czy ze mną, to cena zakupu będzie taka sama. Nie będzie taniej. Ale kupując ze mną, będzie łatwiej i lepiej. Ja pomogę (korzystając z mojego doświadczenia architekta) wybrać właściwy plan. Pomogę wybrać najlepsze materiały wykończeniowe. Pomogę zorganizować finansowanie. Finałową inspekcję. Wybrać właściwego prawnika itd. Dlatego zachęcam do współpracy. Po co wyłamywać otwarte drzwi, kiedy ja, pracując dla was (bez żadnych dodatkowych kosztów), będę waszym konsultantem i pomocnikiem w tym dość mimo wszystko skomplikowanym procesie. 

        Warto wiedzieć, że według statystyk, zainwestowane pieniądze w zakup mieszkania z planów zwykle podwajają swoją wartość w ciągu trzech lat. Czy jakiś bank oferuje takie zwroty na inwestycji? I to bardziej bezpieczne?

Maciek Czapliński

Tel. 905-278-0007

Opublikowano w Nieruchomości
piątek, 07 wrzesień 2018 09:18

Nowy dom na „starej” działce

maciekczaplinskiPraktycznie w każdym miejscu w Toronto, Etobicoke czy Mississaudze widać powstające nowe domy. Myślę tu o domach budowanych na miejscu burzonych „starych” domów. Dlaczego się tak dzieje i czy to się opłaca?

Na pewno się opłaca, skoro ludzie to robią. Z tym że nie wszyscy, budując nowe domy, zawsze kierują się tylko i wyłącznie chęcią zysku. Wiele domów budowanych jest przez ludzi, którzy chcą w nich mieszkać. Całe Metro Toronto zagęszcza się z roku na rok. Odczuwalny jest brak domów w stosunku do liczby mieszkańców. Ci, co mieszkają na peryferiach, skazani są na uciążliwe dojazdy do pracy. W tym samym czasie istniejąca struktura miejska nie jest wykorzystana w pełni. Rząd prowincyjny wręcz popiera to, co się dzieje obecnie, czyli intensyfikację zabudowy. Zmieniane są przepisy urbanistyczne ułatwiające kupowanie pojedynczych działek i dzielenie ich na dwie mniejsze. Jest to najprostsza metoda, by „zagęścić” miasto.

Często innym powodem budowy nowych domów na „starych “ działkach jest fakt, że dziś ludzie (szczególnie z pieniędzmi) oczekują innych standardów. Jedna łazienka na dom, niskie sufity czy małe pomieszczenia – nie są już akceptowalne. Można oczywiście robić renowacje, ale renowacje mogą tylko częściowo poprawić sytuację.

Istotnym powodem budowy nowych domów jest też fakt, że tak naprawdę następuje prawdziwa rewolucja w stylu i sposobie budowy domów. Bardziej nowoczesny wygląd, lepsze materiały, domy bardziej energooszczędne. Niekoniecznie wielkie, ale za to znakomicie wyposażone.

Ponieważ obecnie coraz bardziej odczuwalny jest brak wolnych terenów pod budowę, to burzenie starych domów, by wybudować nowe, jest najczęściej jedyną alternatywą. Jeśli myślimy o budowie w mieście, to największym problemem jest właśnie brak wolnych terenów. Większość terenów jest już zabudowana i sporadyczne wolne działki, jeśli pojawiają się na sprzedaż, są albo wcale nie takie tanie, albo lokalizacyjnie nie są wcale atrakcyjne. Koszty działek są bardzo zróżnicowane i tu oczywiście decyduje cena rynkowa. Sprzedający chce dostać jak najwięcej, kupujący chce odwrotnie. Cena będzie zależała od lokalizacji, wielkości oraz atrakcyjności. Aktualnie – w Mississaudze ceny działek zwykle zaczynają się na poziomie 650-750 tysięcy dolarów. W Toronto są na poziomie 700 tysięcy dolarów i więcej.

Często od „pustych” działek, na których nigdy nie było domu, naliczany jest podatek HST, czyli dokłada to znaczny koszt do jej ceny zakupu. Jeśli „gołą” działkę kupuje budowniczy i robi to z zamiarem budowy i sprzedaży, to ma on oczywiście możliwość rozpisania HST oraz kosztów HST naliczanych w czasie budowy od materiałów i robocizny. Cały ten podatek jest zwykle dokładany do ceny sprzedaży i przechodzi on na kupującego. Inaczej jest, jeśli kupujemy działkę dla siebie.

Wówczas najczęściej podatek HST jest niestety naszym kosztem. Oprócz HST, kiedy kupujemy „dziewiczą” działkę, musimy liczyć się z dodatkowym kosztem pod nazwą „Development Charges”. Są to opłaty, z których miasta pokrywają część kosztów związanych z rozwojem infrastruktury, jak budowa szkół, ścieków, tranzyt, drogi itd. Jest to jednorazowa opłata i nie ma od tego ucieczki. Dzisiaj w Mississaudze (Peel) ta opłata od każdej nowej jednostki mieszkalnej wynosi 40.391 dol. dla condo, 54.544 dol. dla domów. Nie jest to mało! Nic dziwnego, że tacy poważni deweloperzy, jak Mattamy, są kochani przez miasta – bo płacą ogromne pieniądze na rozwój infrastruktury, które to koszty oczywiście w końcowym efekcie wychodzą z indywidualnych kieszeni kupujących. W przypadku użycia do budowy działki, na której już kiedyś stał dom (i został zburzony) – unikamy tej opłaty.

Jest jeszcze kilka innych spraw, o których warto wiedzieć.

Koszty podłączeń – w przypadku istniejącej działki może się zdarzyć, że uda się nam uniknąć niektórych kosztów związanych z podłączeniem nowych serwisów, jak woda, ścieki, prąd, gaz. Z tym że jeśli robimy rozbudowę domu i na przykład dokładamy piętro – to może to być dobre rozwiązanie. Natomiast jeśli budujemy nowy dom na miejscu starego – to rzadko jest to dobre rozwiązanie. Jeśli burzymy dom, który był budowany 50 lat temu, to na pewno te serwisy nie będą odpowiednie dla nowych standardów. Zwykle rura doprowadzająca wodę od ulicy powinna być powiększona z typowej grubości 1/2 cala do 1 cala. Odprowadzanie ścieków z typowo żeliwnych lub kamionkowych rur powinno być zamienione na plastyk (PCV). Dawniej prąd był doprowadzany w powietrzu od słupa do domu, dziś chcemy, by był pod ziemią. Koszty poszczególnych podłączeń są różne w różnych miejscach, ale są to spore pieniądze, liczone w tysiącach dolarów.
W przypadku domów za miastem, czasami możemy wykorzystać istniejącą studnię czy szambo, ale to też wymaga dokładnych badań, czy to jest warte zrobienia.
Finansowanie – w przypadku kupna pustej działki, poważny problem pojawia się z jej finansowaniem. Jest trudno znaleźć bank, który to robi. Czasami banki chcą 50 procent lub więcej „down payment”, by to zrobić. Procenty też są często wyższe. Znacznie łatwiej jest uzyskać pożyczkę, kiedy kupujemy działkę z domem. Tu nawet czasami jesteśmy w stanie kupić taką nieruchomość z minimalną wpłatą.

„Demolition” – jeśli kupimy dom do zburzenia, to dochodzi często dodatkowa opłata – koszt wyburzenia domu. Ale jeśli popatrzy się na cały proces oraz całkowite koszty budowy, to moim zdaniem, i tak się to opłaca.

Reasumując – co jest lepsze? Kupno działki bez domu czy z domem, kiedy planujemy budowę? To zależy i każda sytuacja ma swoje zalety i minusy i każda musi być przeanalizowana indywidualnie. Jedno jest pewne, łatwiej jest znaleźć dom do wyburzenia z ładną działką niż ładną działkę bez domu.

Chciałbym na zakończenie przypomnieć, że od lat jestem zaangażowany w projektowanie i budowę domów i wszyscy zainteresowani tym procesem, od kupna domu do zburzenia, poprzez projekt, do budowy nowego, mogą się ze mną kontaktować. Ja mogę Państwu pomóc nie tylko kupić działkę czy dom, ale również pomóc dom zaprojektować, otrzymać pozwolenia na budowę i nawet wybudować.

Opublikowano w Nieruchomości
piątek, 24 sierpień 2018 10:37

Portability (34/2018)

maciekczaplinskiZdarza się, że kupiliśmy nieruchomość i w chwili zamknięcia transakcji wybraliśmy pożyczkę zamkniętą na pięć lat. Po upływie dwóch lub trzech lat nagle dochodzimy do wniosku, że chcemy zamienić dom na inny, ale by to zrobić, musimy sprzedać dom, w którym mieszkamy. Często wstrzymujemy się z tym ruchem w obawie przed karą za zerwanie umowy z bankiem. Powstaje pytanie, czy naprawdę mamy powód do obaw? 

        To oczywiście zależeć będzie od tego, jaki mamy mortgage. Wielu kupujących nieruchomości wybiera mortgage zamknięty na pięć lat, obawiając się, że ich spłaty mogą pójść w górę. Często kosztem wybrania wyższego oprocentowania, wybieramy „spokój”, jaki nam ma zapewnić  stały procent i stałe spłaty przez następne lata. Jednak życie pisze różne scenariusze i może się okazać, że już po kilku latach nasze plany się zmieniają i jesteśmy zmuszeni sprzedać dom albo zamienić go na inny.  

        Panuje przekonanie, że każda zmiana domu jest związana z karą pieniężną za „zerwanie umowy”. Jest to prawda w niektórych przypadkach, ale nie we wszystkich. Po pierwsze, kary mogą dotyczyć tylko tak zwanych pożyczek zamkniętych (closed mortgage) zawartych na określony okres. Pożyczki otwarte (open) czy zmienne (variable) zwykle można przerwać bez dodatkowej kary.

        Wracając do pożyczek zamkniętych, warto wiedzieć, że praktycznie każdy mortgage udzielany przez tak zwane chartered banks – ma wbudowany przywilej nazywany portability.  Oznacza to, że jak długo osoba płacąca mortgage nie jest spóźniona z opłatami, ma ona szansę na przeniesienie pożyczki z jednej nieruchomości na drugą. Jeśli bank zaaprobuje nową nieruchomość jako „zastaw”, to po prostu mortgage jest przerejestrowywany z jednej nieruchomości na drugą. 

        W przypadku kupna większego i droższego domu, mamy szansę dobrania kredytu i nie płacimy kary. W przypadku kupna mniejszego domu i redukcji pożyczki (mortgage) może nastąpić kara, ale tylko naliczana od różnicy, której już „nie potrzebujemy”

        W praktyce oznacza to, że wcale  nie trzeba czekać pięciu lat, by zmienić dom na inny. Jest to częste i błędne przekonanie. W przypadku zmiany domu na większy i podwyżki sumy mortgage’u, można również w niektórych przypadkach wynegocjować od banku korzystniejszą stopę oprocentowania (jeśli oprocentowania są niższe niż kilka lat temu).

        Przefinansowanie domu może być znakomitą okazją do pozbycia się niektórych długów. Czasami długi, które mamy na kartach kredytowych lub za spłaty samochodów, można włączyć w spłaty pożyczki i w ten sposób obniżyć miesięczne obciążenie. Oczywiście pod warunkiem, że bank to zaakceptuje. Ma to zwykle miejsce w sytuacji, kiedy nieruchomości nabrały wartości (tak jak to ma miejsce ostatnio).

        W opisanym powyżej przypadku, kiedy przenosimy pożyczkę z domu na dom, nie musimy się obawiać kary (albo będzie ona mała). 

        Ale w przypadku, kiedy sprzedajemy dom, zanim upłynie okres zawartej z bankiem umowy, i nie kupujemy następnej nieruchomości, należy spodziewać się kary za zerwanie umowy. Dlatego warto wiedzieć, jakie są to pieniądze, bo to może wpłynąć na decyzję, sprzedawać czy nie. Warto również wiedzieć, że karę zapłacimy również, jeśli nie będziemy sprzedawać nieruchomości, ale nasz (zamknięty) mortgage przeniesiemy do innego banku przed datą jego wygaśnięcia, bank tracący biznes nałoży na nas karę. 

        W każdym przypadku zerwania umowy hipotecznej zwyczajową karą jest tak zwany interest differential, czyli różnica w oprocentowaniu do końca trwania umowy, lub trzymiesięczne oprocentowanie. Bank wybiera zwykle tę opcję, która przynosi większy zysk bankowi.

        Interest differential zwykle ma miejsce w sytuacjach, kiedy zawieraliśmy umowę w okresach, kiedy procenty były wyższe niż panujące obecnie. Popatrzmy na teoretyczny przykład – załóżmy teoretycznie, że pożyczyliśmy 100.000 dol. na pięć lat na oprocentowanie 5% trzy lata temu i do końca kontraktu pozostały nam następne dwa lata. Bank policzy różnicę pomiędzy obecnym oprocentowaniem na dwa lata (załóżmy, że jest to 2,75%) (posted rate) a panującym trzy lata temu. Jest to w naszym przykładzie 1,25%, co w ciągu dwóch lat pozostających do końca kontraktu daje 2500 dol. różnicy w opłatach. Jeśli mamy na przykład 500 tysięcy pożyczki do „zerwania”, to nasza kara będzie bardzo duża, bo aż 12.500 dol.

        Three interest payment ma zwykle miejsce w sytuacjach, kiedy panujące w chwili zerwania umowy procenty są wyższe niż obowiązujące w chwili zawarcia umowy. Przy tych samych założeniach 5% od stu tysięcy daje w skali roku 5000 dol. w procentach; podzielone przez 12 miesięcy i pomnożone razy trzy – daje w sumie 1249 dol. kary. 

        Czy ktoś ma wątpliwość, który wariant zostanie wybrany przez bank? Zawsze większa kara!

        By wiedzieć na pewno, jaka czeka nas kara za zerwanie umowy z bankiem,  warto również wiedzieć, że istnieje specjalny dokument, o który możemy poprosić nasz bank, zanim podejmiemy decyzję o sprzedaży. Nazywa się on mortgage verification.  Dokument ten będzie zawierał informację, jaka będzie kara za zerwanie umowy z bankiem. Moim zdaniem, jest to bardzo ważne, by wiedzieć i nie podejmować decyzji w ciemno. Kary mogą być niezwykle wysokie i to może wpłynąć na decyzję, sprzedawać czy nie!

        Z drugiej strony, jeśli ktoś kupił dom trzy lata temu za na przykład 500.000 dol., to ten dom jest teraz wart około 700 do 800 tysięcy dol., bo tak wzrosły ceny. Czyli jeśli nawet sytuacja wymusi na nas sprzedaż, to nawet po opłaceniu wysokiej kary i tak pozostaniemy z ogromnym zyskiem. Czyli tak naprawdę nie ma powodów do zmartwień.

Maciek Czapliński

Tel. 905-278-0007

Opublikowano w Nieruchomości
czwartek, 23 sierpień 2018 17:01

Dane o sprzedaży powinny być jawne

Krajowy sąd najwyższy ogłosił w czwartek, że nie będzie rozpatrywał apelacji złożonej przez Toronto Real Estate Board (TREB), która nie pozwalałaby członkom TREB na publikowanie danych o sprzedaży na ich stronach internetowych chronionych hasłami. Rada od dawna prowadzi batalię sądową w celu utrzymania tajności danych dotyczących sprzedaży. Jej zdaniem dostęp do danych powinni mieć tylko agenci, w przeciwnym razie dojdzie do łamania prawa o ochronie prywatności klientów. Już w 2011 roku federalne biuro ds. konkurencji stwierdziło, że zakaz publikacji przeszkadza konkurencji i wstrzymuje rozwój innowacji. W 2017 roku federalny sąd apelacyjny zgodził się, że dane o sprzedaży powinny być upubliczniane.

Obecnie kupujący najczęściej korzystają z pomocy agentów, którzy mają dostęp do bazy danych Multiple Listing Service. Dostępne są też usługi wyceny internetowej np. Teranet, dane o sprzedaży można pozyskać też w lokalnym rejestrze gruntów, ale udostępnienie odbywa się za opłatą.

Opublikowano w Wiadomości kanadyjskie
Strona 1 z 32