Dzisiejszy temat został podyktowany życiem i dotyczy inspekcji technicznej, jaką przeprowadziliśmy tydzień temu. Jej wyniki były zadziwiające!
Zacznę od tego, że w przeszłości wiele osób nazywało siebie “Home Inspector”, bo regulacje prawne tego zawodu były bardzo znikome. Przez 30 lat, czyli od kiedy jestem w biznesie real estate, ilość przepisów oraz wymagań jakie inspektorzy muszą spełniać znacznie wzrosła. By utrzymać się na rynku, inspektor musi stale podwyższać swoje kwalifikacje i przynależeć do którejś organizacji, wydającej licencje zawodowe.
Czy to oznacza, ze poziom wiedzy każdego inspektor jest taki sam? I że wykryje on te same problemy w tym samym domu? Na pewno nie. Oto historia, która wydarzyła się kilka dni temu, i dotyczyła naszego listingu. Bardzo ładny dom po gruntownym remoncie i rozbudowie w 2008 roku. Ciekawy plan, “open concept design”, ładna kuchnia, duża dobudowa. Dom naprawdę sprawia wrażenie bardzo dobrze utrzymanego i nie wymagającego żadnej pracy. Nic dziwnego, że już na drugi dzień otrzymaliśmy pierwszą ofertę. Jednym z warunków było przeprowadzenie “Home Inspection”. Jest to typowy warunek, funkcjonujący prawie we wszystkich ofertach, a szczególnie jeśli ktoś kupuje dom po raz pierwszy. Jest to zrozumiałe, ponieważ nikt nie lubi kupować “kota w worku”. Zadaniem “Home Inspection” jest wykrycie poważnych usterek w domu, ale również w dużym stopniu edukacja kupujących, by wiedzieli jak dom jest utrzymany i zbudowany.
W tym przypadku największym problemem był zarówno inspektor, jak i kupujący . Stworzono 80-stronicowy raport i długą listę “usterek”, które w większości wcale nie były istotne (poza dwiema czy trzema, które sprzedający zgodził się usunąć). Oczywiście wraz z raportem pojawiło się także żądanie bardzo znacznego obniżenia ceny. Chętnym Państwu podziękowaliśmy, bo dom, owszem, mógł mieć kilka wad, na które się zwykle nie zwraca się uwagi kiedy się w nim mieszka. Natomiast z pewnością nie był ruiną, co sugerowała inspekcja. Dom wrócił na rynek i już na drugi dzień mieliśmy następną ofertę (nawet lepszą finansowo). Też z warunkiem inspekcji. Właściciel sprzedawanego domu (który jest kontraktorem) spędził 2 dni poprawiając niektóre “usterki” wypunktowane w raporcie pierwszego inspektora. Jakie było nasze zdziwienie, kiedy drugi inspektor stworzył swój raport i jego usterki wcale nie pokrywały się z usterkami pierwszego… Tam gdzie #1 punktował problemy, #2 nawet ich nie zauważył. Natomiast wypunktował kilka nowych problemów w tych miejscach, gdzie inspektor #1 widział same pozytywy. Zadziwiająca rozbieżność!
Oczywiście takie dwa sprzeczne raporty wzbudziły nasze wątpliwości i podważyły zaufanie do ich zawartości. Dlatego postanowiliśmy zatrudnić “własnego” inspektora, licząc na obiektywną opinię. Ja od lat korzystam w usług tego samego inspektora i wiem z doświadczenia, ze jego raporty są w miarę rzetelne. Okazało się, ze trzeci raport różnił się w wielu punktach od raportów #1 i #2. Wiele spraw w “naszym” raporcie było nowych w porównaniu z poprzednimi, ale również sporo zagadnień wyolbrzymionych wcześniej, okazało się błahostkami. Piszę o tym wszystkim, by wprowadzić pewną perspektywę do mitu o inspekcjach. Jestem przekonany, że gdybyśmy wezwali następnych kilku inspektorów do tego samego domu, ich raporty różniłyby się znacznie. Wniosek jest taki, że inspekcje są często bardzo subiektywne i w dużej mierze każdy inspektor zwraca uwagę na inne problemy, które w wielu przypadkach wcale problemami nie są. Pamiętam taką inspekcję, kiedy moi kupujący zatrudnili “prawdziwego” inżyniera z firmy Garlson & Dunlop (szczycącej się tym, że zatrudnia tylko inżynierów jako inspektorów). Już na początku moje podejrzenie wzbudził fakt, że nie zauważał on poważnych problemów technicznych związanych ze strukturą domu czy elementami wykończeniowymi. Zamiast tego przez godzinę mówił o piecu i klimatyzacji. W końcu spytałem go o specjalizację, i okazało się, że jest inżynierem “mechanicznym” czyli właśnie od ogrzewania i chłodzenia. Gdyby był inżynierem sanitarnym, pewnie pół dnia spędzilibyśmy w łazienkach.
Każdy agent nieruchomości przez lata pracy poznaje wielu inspektorów i obserwuje różne podejście do inspekcji. Ja osobiście najbardziej cenię sobie tych, którzy długo pracowali jako “General Contractor” na budowach i mają praktyczne doświadczenie budowlane. Tacy inspektorzy wiedzą na co zwracać uwagę i jakie są faktyczne atuty i wady domu. Natomiast dyplom ukończenia studiów inżynierskich nie oznacza, że jest się dobrym inspektorem.
Ja osobiście podchodzę do wyników każdej inspekcji jak do nauki. Jeśli dom jest naprawdę warty zakupu i ma unikalne atuty, to nawet jak inspekcja nie wyjdzie 100% pozytywnie, to warto czasami przymknąć oko na niektóre wady. Tym bardziej, że jak widać z przytoczonej historii, inspektorzy mogą wydać skrajnie różne opinie.
** Powstaje pytanie: skoro wyniki inspekcji domu mogą się aż tak bardzo różnić, to czy warto w ogóle robić inspekcje?
Moim zdaniem warto, nawet wtedy, gdy kupujemy całkiem nowy dom. Z tym, że nie powinniśmy podchodzić do inspekcji jak do sposobu na obniżanie ceny nieruchomości, a bardziej traktować ją jak naszą edukację na temat kupowanego domu. Nie istnieje dom idealny, i nawet w nowych nieruchomościach można znaleźć usterki. Zadaniem dobrego inspektora jest nie tylko dostrzeżenie potencjalnych problemów, ale również ich analiza. I oczywiście wytłumaczenie, czy zgłoszone wady są istotne, czy tylko należy je obserwować.
To, czy warto robić inspekcje zależy też od rodzaju kupowanej nieruchomości. Jeśli kupujemy condo (szczególnie nowe) to raczej nasze problemy będą minimalne. Jeśli z kolei kupujemy cottage – to potrzebujemy innego rodzaju inspekcji i inspektora doświadczonego w oględzinach takich właśnie domków. Wady mogą być także związane z okresem, w jakim budowany był dom. W latach 70. powszechne było aluminiowe okablowanie, natomiast w domach bardzo starych można spodziewać się wilgoci, azbestu, czy ołowianych rur. Czy te cechy z góry dyskwalifikują taki dom? To wszystko zależy. Często potencjalne naprawy i tak stanowią znikomy wydatek w stosunku do innych benefitów, takich jak lokalizacja, wyjątkowe możliwości renowacji czy wartość działki.
Oczywiste jest, że gdy na rynku pojawia się atrakcyjny dom, pojawiają się też oferty. Im lepsza cena, tym ofert jest więcej, co jest logiczne. Wtedy, jeśli nasza oferta będzie miała warunek inspekcji domu, to niestety, “odpadniemy w przedbiegach”. Ale jest na to sposób. Nikt nie zabroni nam zrobienia własnej inspekcji kilka dni wcześniej, zanim oferty będą rozpatrywane. Wówczas będziemy mogli wiedzieć na co musimy uważać i jakie dodatkowe wydatki mogą nas czekać. Oczywiście podawane kwoty są często zawyżone lub zaniżone, i tak jak zawsze każdy ma prawo do własnej opinii.
Warto pamiętać, że raport jest traktowany właśnie jak prywatna opinia specjalisty, i inspektor nie ponosi odpowiedzialności prawnej za przeoczenie jakiegoś szczegółu (chyba, że trafi na prawnika, który udowodni mu popełniony błąd).
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
