Ci wszy­scy, któ­rzy marzą o budo­wie wła­sne­go domu wcze­śniej czy póź­niej będą mie­li do czy­nie­nia z ogra­ni­cze­nia­mi i regu­la­cja­mi budow­la­ny­mi, wyni­ka­ją­cy­mi z wyma­gań narzu­ca­nych przez „zoning bylaw” oraz Onta­rio Buil­ding Code. Jest to nie­zwy­kle waż­ny temat, któ­ry teraz zapre­zen­tu­ję w dużym skró­cie. Ten arty­kuł będzie doty­czył tyl­ko aspek­tu domów jed­no­ro­dzin­nych i bliźniaków.

Pro­jek­tu­jąc każ­dy nowy dom, zanim przy­stą­pi do samej pra­cy kon­cep­cyj­nej, nale­ży naj­pierw spraw­dzić jakie są lokal­ne wyma­ga­nia urba­ni­stycz­ne. Każ­de mia­sto ma swo­je wła­sne prze­pi­sy i mogą się one znacz­nie róż­nić nawet w obrę­bie kil­ku ulic. Te wyma­ga­nia są zebra­ne w spe­cjal­nym (i bar­dzo obszer­nym) doku­men­cie nazy­wa­nym „zoning bylaw”. Doku­ment ten jest od cza­su do cza­su aktu­ali­zo­wa­ny zgod­nie ze zmia­na­mi wyni­ka­ją­cy­mi z roz­wo­ju mia­sta i zmian sty­lu życia. Jak wspo­mnia­łem — każ­de mia­sto czy gmi­na mogą mieć inne wymo­gi urba­ni­stycz­ne, choć zasad­ni­czo wie­le kry­te­riów jest podob­nych w róż­nych rejonach.

Zasad­ni­czo narzu­co­ne poprzez „zoning bylaw” regu­la­cje czy ogra­ni­cze­nia doty­czą takich spraw jak: mak­sy­mal­na wiel­kość domu na danej dział­ce, mak­sy­mal­na wyso­kość domu czy jego głę­bo­kość, mini­mal­na dopusz­czal­na odle­głość od gra­ni­cy z sąsia­dem, czy odle­głość domu od przo­du dział­ki. Jest też zawsze okre­ślo­ne jaka może być mak­sy­mal­na zabu­do­wa­na powierzch­nia dział­ki (cove­ra­ge). Tych ogra­ni­czeń jest znacz­nie wię­cej, ale to są tyl­ko przykłady.

Okre­śla­na jest też mak­sy­mal­na ilość uni­tów miesz­kal­nych, jaka może powstać na danej dział­ce, typ zabu­do­wy (dom wol­no­sto­ją­cy czy bliź­niak), oraz rodzaj dzia­łal­no­ści, jaki może­my na danej dział­ce pro­wa­dzić. Na przy­kład gdy dział­ka jest okre­ślo­na w prze­pi­sach jako „sin­gle fami­ly resi­den­tial”, to nie może­my na niej budo­wać „tri­plex” czy na przy­kład pro­wa­dzić dzia­łal­no­ści usłu­go­wej (choć moż­na wystą­pić z wnio­skiem i uzy­skać zgo­dę na odstęp­stwo od zasa­dy, o czym poniżej).

„Zoning bylaws” narzu­ca nam pew­ne kry­te­ria według któ­rych musi­my budo­wać, ale nie wyma­ga kon­kret­ne­go  wyglą­du domu.  Nie okre­śla czym ma być pokry­ty dach, jaki mate­riał ma być na ele­wa­cjach, nawet nie wska­zu­je wiel­ko­ści okien. Nie narzu­ca nam rów­nież typu archi­tek­tu­ry, jaki może­my mieć w danej oko­li­cy. Jest to taka tro­chę „wol­na kana­dyj­ka”, bo jak pra­co­wa­łem w Bawa­rii jako archi­tekt, to tam­tej­sze prze­pi­sy urba­ni­stycz­ne bar­dzo ści­śle narzu­ca­ły nawet rodzaj mate­ria­łów wykoń­cze­nio­wych, kolo­ry tyn­ków czy kie­ru­nek nachy­le­nia dachów. Dla­te­go pod­miej­skie tere­ny w Bawa­rii są odbie­ra­ne jako bar­dzo upo­rząd­ko­wa­ne – a u nas panu­je cha­os. Ale co kraj to obyczaj.

Pro­jek­tu­jąc nowy dom, czę­sto oka­zu­je się, że narzu­co­ne wyma­ga­nia urba­ni­stycz­ne nie zawsze moż­na speł­nić. Cza­sa­mi chce­my wybu­do­wać dom więk­szy niż pozwa­la­ją prze­pi­sy „zoning bylaws”. Nie­raz chcie­li­by­śmy, by był wyż­szy, stał bli­żej sąsied­niej pose­sji, itd. Jak taka sytu­acja zaist­nie­je, to jest szan­sa o wystą­pie­nie do spe­cjal­nej insty­tu­cji o uzy­ska­nie odstęp­stwa od pod­sta­wo­wych wyma­gań w prze­pi­sach urba­ni­stycz­nych. Oczy­wi­ście to odstęp­stwo o któ­re chce­my wystą­pić musi zawie­rać się w gra­ni­cach roz­sąd­ku i musi być uzna­ne jako mają­ce mało nega­tyw­ny wpływ na oto­cze­nie. Ta insty­tu­cja, do któ­rej musi­my wystą­pić o odstęp­stwo od zasa­dy nazy­wa się „Com­mit­tee of Adju­st­ment” i jest ona przy każ­dym urzę­dzie mia­sta. Sam pro­ces jest tro­chę skom­pli­ko­wa­ny i jak kogoś ten temat szcze­gól­nie inte­re­su­je, to pro­szę do mnie zadzwo­nić. Ale gene­ral­nie jest to dłu­gi pro­ces, któ­ry trwa nawet do 3–4 mie­się­cy — i nie­ste­ty, jest dość kosztowny.

By wystą­pić o zgo­dę na zmia­ny nale­ży przy­go­to­wać dokład­ne pla­ny archi­tek­to­nicz­ne poka­zu­ją­ce wszyst­kie rzu­ty, ele­wa­cje, pro­po­no­wa­ny plan zago­spo­da­ro­wa­nia tere­nu wraz ze wszyst­ki­mi kal­ku­la­cja­mi (jak wyso­kość, wiel­kość, pokry­cie dział­ki, itd.). Ponad­to wyma­ga­ny jest aktu­al­ny survey (plan urba­ni­stycz­ny) oraz apli­ka­cja i opis o jakie zmia­ny (odstęp­stwa) wnio­sku­je­my. Taka apli­ka­cja jest następ­nie spraw­dza­na przez pla­ne­rów miej­skich (zoning review). Jak wszyst­ko jest skom­ple­to­wa­ne, sąsie­dzi w pro­mie­niu do 200 m są infor­mo­wa­ni o naszych zamia­rach i mogą sta­wić się na publicz­nej deba­cie na temat naszej pro­po­zy­cji (COA – zawsze ma kil­ka czy kil­ka­na­ście pro­po­no­wa­nych pro­jek­tów do roz­pa­trze­nia). Rzad­ko kie­dy sąsie­dzi lubią zmia­ny i czę­sto mogą zapro­te­sto­wać prze­ciw­ko naszym pro­jek­tom. Jeśli jest to jed­na oso­ba i powód jest dość bła­hy — na przy­kład taki, że stra­cą pry­wat­ność czy będą mie­li cień na dział­ce – to naj­czę­ściej apli­ka­cja prze­cho­dzi. Nato­miast gdy na tym publicz­nym prze­słu­cha­niu poja­wi się 20–40 sąsia­dów, by wyra­zić swo­je nie­za­do­wo­le­nie (a widzia­łem takie sytu­acje), to wów­czas może być róż­nie. Człon­ko­wie komi­sji to poli­ty­cy i są wraż­li­wi na głos opi­nii publicz­nej. Na szczę­ście od decy­zji COA moż­na się odwo­łać, jed­nak to ponow­nie wyma­ga cza­su i pieniędzy!

Co do ogra­ni­czeń wyni­ka­ją­cych z Onta­rio Buil­ding Code, to spra­wa jest zupeł­nie inna. Tu nie ma i nie może być odstęp­stwa od wyma­gań. OBC rów­nież nie narzu­ca jak nasz dom ma wyglą­dać archi­tek­to­nicz­nie, ale wpro­wa­dza wie­le ogra­ni­czeń, któ­re wpły­wa­ją na wygląd nasze­go domu. Na przy­kład kon­tro­lo­wa­na jest ilość i wiel­kość okien czy kwe­stia umiesz­cze­nia ich w bocz­nych ele­wa­cjach. Jak jeste­śmy bli­żej niż 3 sto­py (90 cm) od gra­ni­cy z sąsia­dem, to nie może­my mieć okien w tej ele­wa­cji. Im dalej od gra­ni­cy – tym dozwo­lo­na pro­cen­to­wo licz­ba i wiel­kość okien się zwiększa.

Prze­pi­sy zawar­te w OBC zasad­ni­czo kon­cen­tru­ją się na spra­wach bez­pie­czeń­stwa i pra­wi­dło­wej sztu­ce budo­wa­nia i nie moż­na wystą­pić do niko­go o ich zmianę.

Przy­kła­dów jest wie­le: ilość wyma­ga­nej izo­la­cji w ścia­nach czy w dachu; mini­mal­na wiel­kość okien na przy­kład w ren­tal apart­ment (by zagwa­ran­to­wać moż­li­wość ewa­ku­acji w przy­pad­ku poża­ru), mini­mal­ne wyma­ga­nia struk­tu­ral­ne, odpor­ność ognio­wa ścian i pod­łóg, odpo­wied­nia moż­li­wość uciecz­ki w sytu­acji zagro­że­nia, ilość dzien­ne­go świa­tła, prze­pi­sy wen­ty­la­cyj­ne, itd. Tych wyma­gań jest tak wie­le, że aby być w sta­nie pod­pi­sy­wać pro­jek­ty i skła­dać je na pozwo­le­nia na budo­wę, nale­ży zdać spe­cjal­ne egza­mi­ny i uzy­skać wyma­ga­ną licen­cję. Nasza fir­ma Doma­tor Homes Inc. ma takie upraw­nie­nia i  czę­sto poma­ga­my zain­te­re­so­wa­nym oso­bom w wie­lu spra­wach zwią­za­nych z uzy­ska­niem pozwo­leń na budowę.

Tu wła­ści­wie suge­stia do licz­nych kon­trak­to­rów, któ­rzy budu­ją domy w pol­skim śro­do­wi­sku. Jak ktoś myśli o budo­wie domów, to zapra­szam do współ­pra­cy. Mogę pomóc w całym pro­ce­sie — od zna­le­zie­nia wła­ści­wej dział­ki po pro­jekt domu, zała­twie­nie pozwo­leń oraz kon­sul­ta­cji w cza­sie budo­wy. Dla­cze­go moim zda­niem jest tak waż­ne by nasza ewen­tu­al­na współ­pra­ca zaczę­ła się już na eta­pie kup­na działki?

Podam przy­kład. Kil­ka lat temu w moim biu­rze poja­wił się klient z już zatwier­dzo­nym pro­jek­tem domu wiel­ko­ści ponad 3,500 stóp kwa­dra­to­wych. Przy­szedł po pora­dę w spra­wach zwią­za­nych z budo­wą i jej finan­so­wa­niem. Nawet nie cho­dzi o to, czy był to dobry pro­jekt, ale istot­ne było, że został on zapro­jek­to­wa­ny na dział­ce tyłem do  bar­dzo ruchli­wej linii kole­jo­wej (Toron­to – Hamil­ton). Ani agent, któ­ry mu tą dział­kę wybrał ani archi­tekt, któ­ry mu dom zapro­jek­to­wał nic nie wspo­mnie­li na temat loka­li­za­cji. A moim zda­niem była to wyjąt­ko­wo nie­do­god­na loka­li­za­cja i w związ­ku z tym zła inwe­sty­cja. Czy ktoś, kto ma póź­niej wydać pew­nie koło 2.5 mil na zakup domu, kupi go w takim miej­scu? Bar­dzo wątpię.

Wszyst­kich Pań­stwa zain­te­re­so­wa­nych budo­wą domu oraz fir­my kon­trak­tor­skie zapra­szam do współpracy.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007