Ci wszyscy, którzy marzą o budowie własnego domu wcześniej czy później będą mieli do czynienia z ograniczeniami i regulacjami budowlanymi, wynikającymi z wymagań narzucanych przez „zoning bylaw” oraz Ontario Building Code. Jest to niezwykle ważny temat, który teraz zaprezentuję w dużym skrócie. Ten artykuł będzie dotyczył tylko aspektu domów jednorodzinnych i bliźniaków.
Projektując każdy nowy dom, zanim przystąpi do samej pracy koncepcyjnej, należy najpierw sprawdzić jakie są lokalne wymagania urbanistyczne. Każde miasto ma swoje własne przepisy i mogą się one znacznie różnić nawet w obrębie kilku ulic. Te wymagania są zebrane w specjalnym (i bardzo obszernym) dokumencie nazywanym „zoning bylaw”. Dokument ten jest od czasu do czasu aktualizowany zgodnie ze zmianami wynikającymi z rozwoju miasta i zmian stylu życia. Jak wspomniałem – każde miasto czy gmina mogą mieć inne wymogi urbanistyczne, choć zasadniczo wiele kryteriów jest podobnych w różnych rejonach.
Zasadniczo narzucone poprzez „zoning bylaw” regulacje czy ograniczenia dotyczą takich spraw jak: maksymalna wielkość domu na danej działce, maksymalna wysokość domu czy jego głębokość, minimalna dopuszczalna odległość od granicy z sąsiadem, czy odległość domu od przodu działki. Jest też zawsze określone jaka może być maksymalna zabudowana powierzchnia działki (coverage). Tych ograniczeń jest znacznie więcej, ale to są tylko przykłady.
Określana jest też maksymalna ilość unitów mieszkalnych, jaka może powstać na danej działce, typ zabudowy (dom wolnostojący czy bliźniak), oraz rodzaj działalności, jaki możemy na danej działce prowadzić. Na przykład gdy działka jest określona w przepisach jako „single family residential”, to nie możemy na niej budować „triplex” czy na przykład prowadzić działalności usługowej (choć można wystąpić z wnioskiem i uzyskać zgodę na odstępstwo od zasady, o czym poniżej).
„Zoning bylaws” narzuca nam pewne kryteria według których musimy budować, ale nie wymaga konkretnego wyglądu domu. Nie określa czym ma być pokryty dach, jaki materiał ma być na elewacjach, nawet nie wskazuje wielkości okien. Nie narzuca nam również typu architektury, jaki możemy mieć w danej okolicy. Jest to taka trochę „wolna kanadyjka”, bo jak pracowałem w Bawarii jako architekt, to tamtejsze przepisy urbanistyczne bardzo ściśle narzucały nawet rodzaj materiałów wykończeniowych, kolory tynków czy kierunek nachylenia dachów. Dlatego podmiejskie tereny w Bawarii są odbierane jako bardzo uporządkowane – a u nas panuje chaos. Ale co kraj to obyczaj.
Projektując nowy dom, często okazuje się, że narzucone wymagania urbanistyczne nie zawsze można spełnić. Czasami chcemy wybudować dom większy niż pozwalają przepisy „zoning bylaws”. Nieraz chcielibyśmy, by był wyższy, stał bliżej sąsiedniej posesji, itd. Jak taka sytuacja zaistnieje, to jest szansa o wystąpienie do specjalnej instytucji o uzyskanie odstępstwa od podstawowych wymagań w przepisach urbanistycznych. Oczywiście to odstępstwo o które chcemy wystąpić musi zawierać się w granicach rozsądku i musi być uznane jako mające mało negatywny wpływ na otoczenie. Ta instytucja, do której musimy wystąpić o odstępstwo od zasady nazywa się „Committee of Adjustment” i jest ona przy każdym urzędzie miasta. Sam proces jest trochę skomplikowany i jak kogoś ten temat szczególnie interesuje, to proszę do mnie zadzwonić. Ale generalnie jest to długi proces, który trwa nawet do 3-4 miesięcy – i niestety, jest dość kosztowny.
By wystąpić o zgodę na zmiany należy przygotować dokładne plany architektoniczne pokazujące wszystkie rzuty, elewacje, proponowany plan zagospodarowania terenu wraz ze wszystkimi kalkulacjami (jak wysokość, wielkość, pokrycie działki, itd.). Ponadto wymagany jest aktualny survey (plan urbanistyczny) oraz aplikacja i opis o jakie zmiany (odstępstwa) wnioskujemy. Taka aplikacja jest następnie sprawdzana przez planerów miejskich (zoning review). Jak wszystko jest skompletowane, sąsiedzi w promieniu do 200 m są informowani o naszych zamiarach i mogą stawić się na publicznej debacie na temat naszej propozycji (COA – zawsze ma kilka czy kilkanaście proponowanych projektów do rozpatrzenia). Rzadko kiedy sąsiedzi lubią zmiany i często mogą zaprotestować przeciwko naszym projektom. Jeśli jest to jedna osoba i powód jest dość błahy – na przykład taki, że stracą prywatność czy będą mieli cień na działce – to najczęściej aplikacja przechodzi. Natomiast gdy na tym publicznym przesłuchaniu pojawi się 20-40 sąsiadów, by wyrazić swoje niezadowolenie (a widziałem takie sytuacje), to wówczas może być różnie. Członkowie komisji to politycy i są wrażliwi na głos opinii publicznej. Na szczęście od decyzji COA można się odwołać, jednak to ponownie wymaga czasu i pieniędzy!
Co do ograniczeń wynikających z Ontario Building Code, to sprawa jest zupełnie inna. Tu nie ma i nie może być odstępstwa od wymagań. OBC również nie narzuca jak nasz dom ma wyglądać architektonicznie, ale wprowadza wiele ograniczeń, które wpływają na wygląd naszego domu. Na przykład kontrolowana jest ilość i wielkość okien czy kwestia umieszczenia ich w bocznych elewacjach. Jak jesteśmy bliżej niż 3 stopy (90 cm) od granicy z sąsiadem, to nie możemy mieć okien w tej elewacji. Im dalej od granicy – tym dozwolona procentowo liczba i wielkość okien się zwiększa.
Przepisy zawarte w OBC zasadniczo koncentrują się na sprawach bezpieczeństwa i prawidłowej sztuce budowania i nie można wystąpić do nikogo o ich zmianę.
Przykładów jest wiele: ilość wymaganej izolacji w ścianach czy w dachu; minimalna wielkość okien na przykład w rental apartment (by zagwarantować możliwość ewakuacji w przypadku pożaru), minimalne wymagania strukturalne, odporność ogniowa ścian i podłóg, odpowiednia możliwość ucieczki w sytuacji zagrożenia, ilość dziennego światła, przepisy wentylacyjne, itd. Tych wymagań jest tak wiele, że aby być w stanie podpisywać projekty i składać je na pozwolenia na budowę, należy zdać specjalne egzaminy i uzyskać wymaganą licencję. Nasza firma Domator Homes Inc. ma takie uprawnienia i często pomagamy zainteresowanym osobom w wielu sprawach związanych z uzyskaniem pozwoleń na budowę.
Tu właściwie sugestia do licznych kontraktorów, którzy budują domy w polskim środowisku. Jak ktoś myśli o budowie domów, to zapraszam do współpracy. Mogę pomóc w całym procesie – od znalezienia właściwej działki po projekt domu, załatwienie pozwoleń oraz konsultacji w czasie budowy. Dlaczego moim zdaniem jest tak ważne by nasza ewentualna współpraca zaczęła się już na etapie kupna działki?
Podam przykład. Kilka lat temu w moim biurze pojawił się klient z już zatwierdzonym projektem domu wielkości ponad 3,500 stóp kwadratowych. Przyszedł po poradę w sprawach związanych z budową i jej finansowaniem. Nawet nie chodzi o to, czy był to dobry projekt, ale istotne było, że został on zaprojektowany na działce tyłem do bardzo ruchliwej linii kolejowej (Toronto – Hamilton). Ani agent, który mu tą działkę wybrał ani architekt, który mu dom zaprojektował nic nie wspomnieli na temat lokalizacji. A moim zdaniem była to wyjątkowo niedogodna lokalizacja i w związku z tym zła inwestycja. Czy ktoś, kto ma później wydać pewnie koło 2.5 mil na zakup domu, kupi go w takim miejscu? Bardzo wątpię.
Wszystkich Państwa zainteresowanych budową domu oraz firmy kontraktorskie zapraszam do współpracy.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
