Jak prze­bie­ga typo­wa inspek­cja domu i jakich “nie­spo­dzia­nek” mogą spo­dzie­wać się kupujący?

Na wstę­pie war­to powie­dzieć, że ist­nie­je kil­ka róż­nych typów inspek­cji domów. Ta naj­bar­dziej typo­wa doty­czy ele­men­tów struk­tu­ral­nych i mecha­nicz­nych. Są inne typy inspek­cji, zwią­za­ne na przy­kład z obec­no­ścią szko­dli­wych sub­stan­cji (takich jak azbest). Bywa­ją inspek­cje doty­czą­ce cie­ków wod­nych, pro­wa­dzo­ne przez spe­cja­li­stów od Feng Shui. To są kon­tro­le spe­cja­li­stycz­ne, sto­so­wa­ne raczej rzad­ko. Naj­po­pu­lar­niej­sza jest jed­nak typo­wa inspek­cja tech­nicz­na, trwa­ją­ca zwy­kle 2–3 godzi­ny. Oczy­wi­ście w pew­nych przy­pad­kach ten czas może się wydłużyć.

Inspek­tor oce­nia stan nie­ru­cho­mo­ści w danym cza­sie, bazu­jąc na  oglę­dzi­nach. Za skrzęt­nie ukry­te wady inspek­tor zwy­kle nie odpo­wia­da. Spraw­dza­ne są wszyst­kie ele­men­ty domu – od fun­da­men­tów, poprzez wszyst­kie urzą­dze­nia mecha­nicz­ne, insta­la­cję elek­trycz­ną aż po ele­men­ty zewnętrz­ne – dach, ścia­ny, ryn­ny, okna, itd. Zwy­kle inspek­tor zazna­cza wszyst­kie uwa­gi w notat­ni­ku. Na koniec ów notat­nik zosta­je wrę­czo­ny oso­bie zama­wia­ją­cej inspek­cję – cza­sa­mi ze spe­cjal­nym porad­ni­kiem mówią­cym o tym, jak dom jest zbu­do­wa­ny i jak napra­wiać jego poszcze­gól­ne  elementy.

Inspek­tor w wie­lu przy­pad­kach jest w sta­nie okre­ślić przy­bli­żo­ny koszt poszcze­gól­nych napraw oraz zasu­ge­ro­wać poten­cjal­nych wyko­naw­ców. Nie nale­ży jed­nak ocze­ki­wać cudów. To, co jest skrzęt­nie ukry­te przez sprze­da­ją­cych może ulec jego prze­ocze­niu. Jed­nak doświad­czo­ny inspek­tor jest w sta­nie wychwy­cić więk­szość poważ­nych problemów.

Cza­sa­mi raport z inspek­cji może pomóc uzy­skać małą reduk­cję ceny – nawet już po zakoń­czo­nych nego­cja­cjach. Nie ozna­cza to wca­le, bym suge­ro­wał Pań­stwu, by zawsze wyko­rzy­sty­wa­li inspek­cję do dodat­ko­wych obni­żek ceny.

Koszt pro­fe­sjo­nal­nej inspek­cji zale­ży od fir­my i od zakre­su kon­tro­li. Zwy­kle cena kształ­tu­je się na pozio­mie $350-$550.

To, czy war­to robić inspek­cję zale­ży od wie­lu czyn­ni­ków — mię­dzy inny­mi od wie­ku domu. Zro­zu­mia­łe jest, że im star­szy dom, tym wię­cej ele­men­tów może wyma­gać naprawy.

Domy do 5 lat naj­czę­ściej obję­te są gwa­ran­cją i inspek­cja czę­sto nie ma zbyt­nie­go sen­su. War­to spraw­dzić fun­da­men­ty i czy nie ma wody w piw­ni­cy. W tym przy­pad­ku raport inspek­to­ra czę­sto bywa uży­wa­ny do nego­cja­cji z fir­mą budow­la­ną lub NHWP, by uzy­skać napra­wy gwarancyjne.

Dom do 10 lat to cią­gle nowy dom – i nie ma w nim zwy­kle więk­szych problemów.

W tym przy­pad­ku rów­nież naj­częst­szy­mi wada­mi są wil­goć w piw­ni­cy i pęk­nię­cia fun­da­men­tów. Oczy­wi­ście po takim okre­sie mogą się już poja­wić pierw­sze pro­ble­my z dacha­mi czy pie­ca­mi — jeśli są sła­bej jakości.

Domy oko­ło 15 lat – tu już czę­sto moż­na zna­leźć wie­le “sła­bych” stron takiej nie­ru­cho­mo­ści. Nale­ży liczyć się z wymia­ną dachu, nie­któ­rych typów okien, cza­sa­mi pie­ca czy kli­ma­ty­za­cji. Czę­sto poja­wia się koniecz­ność remon­tu łazien­ki – szcze­gól­nie w oko­li­cach prysznica.

Domy 20–30 lat – trze­ba dokład­nie spraw­dzić dachy, urzą­dze­nia mecha­nicz­ne, okna, łazien­ki oraz oczy­wi­ście poszu­kać śla­dów wil­go­ci w base­men­cie. Jeśli w cią­gu ostat­nich 20 lat w takim domu nie było żad­nych reno­wa­cji, nale­ży spo­dzie­wać się poważ­nych wydat­ków. Czę­sto rów­nież, oprócz kwe­stii tech­nicz­nych, trze­ba liczyć się z inwe­sty­cja­mi wyni­ka­ją­cych ze wzglę­dów este­tycz­nych. 20 czy 30-let­nia kuch­nia zwy­kle już nie zado­wa­la żad­nej pani domu. To samo zresz­tą doty­czy łazienek.

Domy mają­ce ponad 40 lat powin­ny być szcze­gó­ło­wo kon­tro­lo­wa­ne, szcze­gól­nie jeśli nic nie było w nich robio­ne. Nale­ży spo­dzie­wać się wie­lu pro­ble­mów tech­nicz­nych i wte­dy inspek­cja jest wręcz niezbędna.

Jakość domów czę­sto zale­ży od okre­su, w któ­rym były budo­wa­ne. Na przy­kład domy sta­wia­ne pod koniec lat 80-tych i począt­ku 90-tych – w szczy­cie boomu budow­la­ne­go – były czę­sto budo­wa­ne szyb­ko, tanio i byle jak. Dziś, pomi­mo tego, że minę­ło sto­sun­ko­wo nie­wie­le cza­su, są one czę­sto w złym sta­nie tech­nicz­nym i wyma­ga­ją gene­ral­nych remon­tów. Obja­wy zanie­dba­nia są zwy­kle widocz­ne gołym okiem; prze­gni­łe drew­nia­ne okna i drzwi gara­żo­we, któ­re nigdy nie były wła­ści­wie poma­lo­wa­ne jak i pod­no­szą­ca się dachów­ka przy­po­mi­na­ją o potrze­bie natych­mia­sto­wej wymia­ny. Wystar­czy na przy­kład prze­je­chać się w oko­li­cę tuż na zachód od Squ­are One w Mis­sis­sau­ga – by zoba­czyć wie­le  przy­kła­dów budow­la­nej fuszerki.

Innym zja­wi­skiem są domy budo­wa­ne w latach 70-tych. Powszech­nie sto­so­wa­no wów­czas kable elek­trycz­ne z dru­tu alu­mi­nio­we­go. Nie jest to żaden poważ­ny pro­blem tech­nicz­ny i łatwo jest klien­tów przy­go­to­wać i wytłu­ma­czyć im obec­ność alu­mi­nium. To samo doty­czy innych poten­cjal­nie “nie­bez­piecz­nych” sub­stan­cji, któ­rych szko­dli­wość jest cza­sa­mi nad­mier­nie nagła­śnia­na — na przy­kład UFFI, Ver­mi­cu­li­te Insu­la­tion, itd. Doświad­czo­ny agent czy inspek­tor zna­jąc wiek domu oraz buil­de­ra jest w sta­nie z góry prze­wi­dzieć pew­ne problemy.

Waż­ne jest też od kogo się dom kupu­je. Są wła­ści­cie­le, któ­rzy domy nisz­czą i pra­wie nowa nie­ru­cho­mość może nada­wać się już do cał­ko­wi­te­go remon­tu. Na dru­gim bie­gu­nie są wła­ści­cie­le, któ­rzy nawet dom sta­ry utrzy­mu­ją w bar­dzo dobrym sta­nie. Trze­ba przy­znać, że domy Euro­pej­czy­ków są zwy­kle bar­dzo zadba­ne i wła­ści­wie pielęgnowane.

Chciał­bym pod­kre­ślić, że dom 30, 40- let­ni a nawet star­szy, jeśli dba­ło się o nie­go nale­ży­cie, czę­sto może być bar­dzo dobrym zaku­pem. Nie ma zwy­kle żad­nych pro­ble­mów struk­tu­ral­nych, gdyż wów­czas budo­wa­no jesz­cze bar­dziej w sty­lu euro­pej­skim, czy­li zewnętrz­ne ścia­ny były z tak zwa­nej „solid maso­na­ry” — cegły i pusta­ka. To daje tym domom ogrom­ną wytrzy­ma­łość oraz łatwość roz­bu­do­wy – na przy­kład doda­nie dru­gie­go pię­tra nie spra­wia żad­nych problemów.

Jeśli roz­wa­ża­ją Pań­stwo inspek­cję lub mają wąt­pli­wo­ści co do sta­nu oglą­da­nej nie­ru­cho­mo­ści — zapra­szam do kon­tak­tu. Chęt­nie posłu­żę radą lub obej­rzę taki dom razem z Pań­stwem i posta­ram się zna­leźć wszyst­kie jego “sła­be” strony.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007