Wie­le osób odkła­da zakup lub zamia­nę domu na mniej­szy „na eme­ry­tu­rę”, czy­li do momen­tu, kie­dy fak­tycz­nie są już eme­ry­ta­mi. Oka­zu­je się, że to cze­ka­nie może oka­zać się bar­dzo kosztowne.

Typo­we jest, że odkła­da­my nasze waż­ne decy­zje na póź­niej – czę­sto do chwi­li, kie­dy zosta­nie­my eme­ry­ta­mi. Odkła­da­my podró­że, pod­ję­cie aktyw­no­ści fizycz­nej, róż­ne­go rodza­ju hob­by na któ­re nie mie­li­śmy wcze­śniej cza­su, ale rów­nież odkła­da­my waż­ne decy­zje życio­we —  jak na przy­kład zamia­nę więk­sze­go domu na mniej­szy i tańszy.

Taka zamia­na z regu­ły łączy się ze zmia­ną miej­sca zamiesz­ka­nia, bo domy „mniej­sze i tań­sze” zwy­kle znaj­du­ją się na pery­fe­riach metro­po­lii, albo nawet w znacz­nej odle­gło­ści od GTA.

Naj­czę­ściej odkła­da­nie decy­zji o down­si­zing spo­wo­do­wa­ne jest fak­tem, że zanim przej­dzie­my na eme­ry­tu­rę pra­cu­je­my zawo­do­wo. A domy mniej­sze i tań­sze są, nie­ste­ty, dość odda­lo­ne od Toron­to czy Mis­sis­sau­ga. Per­spek­ty­wa dłu­gich dojaz­dów znie­chę­ca przed pod­ję­ciem decy­zji zamia­ny. Ale im póź­niej zacznie­my dzia­łać, tym wię­cej tra­ci­my. I mówię to o napraw­dę dużych pie­nią­dzach. Jest to zauwa­żal­ne szcze­gól­nie w ostat­nich 12 mie­sią­cach (czy­li w okre­sie pandemii).

Oka­za­ło się w tym ostat­nim okre­sie, że domy „za mia­stem” sta­ły się towa­rem naj­wyż­sze­go pożą­da­nia, i ich ceny wzra­sta­ją w tem­pie powo­du­ją­cym zawrót głowy.

Pro­szę sobie wyobra­zić sytu­ację, gdy za 3–4 lata przej­dą Pań­stwo na eme­ry­tu­rę, i wła­śnie wte­dy pla­nu­ją zamia­nę domu na mniejszy.

Zakła­da­jąc obec­ne tem­po wzro­stu cen domów poza duży­mi ośrod­ka­mi, (któ­re, moim zda­niem, jest na pozio­mie 15–25% w ska­li roku), cze­ka­nie 4 lata z zaku­pem spo­wo­du­je, że dom, któ­ry obec­nie może­my kupić za $500,000 będzie kosz­to­wał praw­do­po­dob­nie ponad $750,000. W prak­ty­ce ozna­cza to, że kupu­jąc teraz, mamy szan­sę „zamro­zić” cenę na pozio­mie obec­ne­go ryn­ku i wszel­kie przy­ro­sty cen nie będą już nas dotyczyły!

Jak widać — taki zakup „z wyprze­dze­niem” czte­rech czy wię­cej lat przed przej­ściem na eme­ry­tu­rę ma ogrom­ne zale­ty finan­so­we, i zwrot na zain­we­sto­wa­nych pie­nią­dzach jest znakomity.

Waż­ne jest też, że cena domu, któ­ry mamy obec­nie w Toron­to czy w Mis­sis­sau­ga, też wzro­śnie. Przy śred­nim wzro­ście cen w Metro Toron­to na pozio­mie 6–15% w ska­li roku i śred­niej obec­nie cenie domu przy­naj­mniej $1.000,000, po 4 latach dom taki powi­nien być war­ty znacz­nie wię­cej. Moim zda­niem od $1.300,000 do $1,600,000. Ozna­cza to, że zatrzy­mu­jąc dom, w któ­rym miesz­ka­my przez dodat­ko­we 4 lata może­my zaro­bić na nim dodat­ko­wo oko­ło $500,000.

Róż­ni­ca, jaka nam pozo­sta­nie w kie­sze­ni pomię­dzy typo­wym down­si­zing (kie­dy dom kupu­je­my dopie­ro w chwi­li przej­ścia na eme­ry­tu­rę) a “advan­ced down­si­zing”, kie­dy kupu­je­my dom 4 lata wcze­śniej (zanim przej­dzie­my na eme­ry­tu­rę), jest zna­czą­ca. Zale­tą zaku­pu domu na eme­ry­tu­rę z wyprze­dze­niem jest to, że kupu­je­my go już teraz znacz­nie taniej niż będzie on kosz­to­wał za 4 lata. Jeśli po zaku­pie mniej­sze­go domu natych­miast go wynaj­mie­my, to przez cały okres ocze­ki­wa­nia na eme­ry­tu­rę taki dom będzie się sam spłacał.

Waż­ne, by nie odkła­dać tej decy­zji. Ceny domów rosną bar­dzo szyb­ko wokół Toron­to, nawet w znacz­nej odle­gło­ści od Metro.

Ceny nie­ru­cho­mo­ści na przy­kład w Bramp­ton wzro­sły w cią­gu ostat­nich kil­ku lat pra­wie o 35% bo ci, któ­rych budżet nie wystar­czał na zakup w Mis­sis­sau­ga, musie­li zado­wo­lić się tra­dy­cyj­nie tań­szym Bramp­ton. Obec­nie to samo doty­czy Acton, Water­down czy Erin. Aż trud­no uwie­rzyć, że w bli­skiej odle­gło­ści od Metro Toron­to do ceny znacz­nie ponad pół milio­na nie ma obec­nie pra­wie żad­nych domów do kupie­nia (przy­naj­mniej tych war­tych zainteresowania).

W cią­gu ostat­nich 12 mie­się­cy gwał­tow­nie wzro­sły ceny w Guelph, Water­loo czy Sto­ney Cre­ek. Cze­ka­nie z decy­zją zaku­pu napraw­dę dzia­ła na naszą nie­ko­rzyść i może być kosz­tow­nym błędem.

Jed­nym z powo­dów odkła­da­nia zaku­pu dru­gie­go domu (na eme­ry­tu­rę) jest oba­wa albo nie­wie­dza, jak taki zakup moż­na sfinansować.

To jest wła­ści­wie naj­prost­sze — pod warun­kiem, że mamy dobry kre­dyt (powy­żej 600 bicon sco­res) oraz posia­da­my 25% na down pay­ment. Wie­le ban­ków ofe­ru­je spe­cjal­ne pro­gra­my dla inwe­sto­rów, kupu­ją­cych dru­gi dom. Jak dłu­go mamy na 25% wpła­ty wła­snej i dochód z wynaj­mu dru­gie­go domu pokry­wa płat­ność za hipo­te­kę, nasz per­so­nal­ny inco­me nie musi być nawet bra­ny pod uwa­gę. Ale robiąc to teraz, kie­dy jesz­cze pra­cu­je­my i może­my się wyka­zać docho­dem, będzie nam łatwiej prze­pro­wa­dzić całą trans­ak­cję niż wte­dy, gdy już będzie­my emerytami.

Dodat­ko­wo — co stoi na prze­szko­dzie by mieć wię­cej niż jed­ną “inco­me pro­per­ty”? Jeśli kupi­my dwa domy teraz, uży­wa­jąc pro­gra­mu o któ­rym wspo­mnia­łem, to jest duża szan­sa, że po 10–15 latach oba domy mogą być spła­co­ne — a jed­no­cze­śnie będą war­te znacz­nie wię­cej, bo corocz­ny wzrost cen oczy­wi­ście wpły­nie na ich war­tość. Czy nie jest to ide­al­na sytu­acja? Jeden dom mamy dla nas do zamiesz­ka­nia, a dru­gi przy­no­si nam dochód. To taki miły „doda­tek” do kana­dyj­skiej emerytury.

A teraz war­to doko­nać kil­ku wyliczeń.

Przy obec­nych opro­cen­to­wa­niach ban­ko­wych każ­de $420 obsłu­gu­je $100,000 pożycz­ki hipo­tecz­nej miesięcznie.

Chciał­bym przy­po­mnieć, że w wynaj­mo­wa­nych domach loka­to­rzy zwy­kle pła­cą za “uty­li­ties”, a wła­ści­ciel spła­ca hipo­te­kę oraz poda­tek od nie­ru­cho­mo­ści. W obec­nych cza­sach nawet w takich mia­stach jak Guelph moż­na wyna­jąć śred­niej wiel­ko­ści dom wol­no sto­ją­cy (bo do takich zaku­pów zachę­cam) za oko­ło $2,500 mie­sięcz­nie. Czy­li, jeśli zało­ży­my mie­sięcz­ny poda­tek od nie­ru­cho­mo­ści na pozio­me $350 mie­sięcz­nie i ubez­pie­cze­nie domu oko­ło $50 na mie­siąc, to prak­tycz­nie to co pozo­sta­je z pła­co­ne­go ren­tu, obsłu­gu­je bez pro­ble­mów $450,000 pożycz­ki hipotecznej.

Doda­jąc nasze 25%, któ­re musi­my wpła­cić na down pay­ment, to domy, któ­re może­my kupić i będą się same spła­ca­ły są na pozio­mie ceno­wym oko­ło $650,000.

Wspo­mnia­łem o Guelph, ale war­to tu dodać Water­loo, Cam­brid­ge, Paris i wie­le innych. To nie­ca­ła godzi­na dojaz­du od Mis­sis­sau­ga, ale są to bar­dzo aktyw­ne mia­sta z dobrym biz­ne­sem, a jed­no­cze­śnie cią­gle o poło­wę tań­sze niż Mis­sis­sau­ga czy Toron­to. Moim zda­niem ceny pój­dą tam w górę o 30% w cią­gu dwóch lat, ponie­waż zarów­no eme­ry­ci jak i inwe­sto­rzy będą tam kupo­wać nie­ru­cho­mo­ści ze wzglę­du na niskie (jesz­cze) ceny. Ponad­to pla­nu­je się tam ogrom­ną inwe­sty­cję w szyb­kie połą­cze­nie kole­jo­we z Toron­to. To zde­cy­do­wa­nie wpły­nie na wzrost cen i pod­nie­sie kom­fort życia.

Jeśli są Pań­stwo w okre­sie przed­eme­ry­tal­nym i zasta­na­wia­ją się co dalej, zapra­szam do kon­tak­tu. Chęt­nie zba­dam Pań­stwa sytu­ację, dora­dzę naj­lep­sze roz­wią­za­nia oraz prze­pro­wa­dzę Pań­stwa przez bez­piecz­ny i docho­do­wy pro­ces down­si­zing. To będą dla Pań­stwa same korzy­ści na przyszłość.

Nie­ru­cho­mo­ści od zawsze były i są naj­lep­szą i naj­bar­dziej bez­piecz­ną inwe­sty­cją. Ja oraz pozo­sta­li agen­ci Doma­tor Team mamy ogrom­ne, wie­lo­let­nie doświad­cze­nie w down­si­zing. Przez ostat­nie 20 lat pomo­gli­śmy set­kom (a może tysiąc­om) osób pod­jąć dobre decy­zje i prze­pro­wa­dzić takie zamia­ny. Ja oso­bi­ście bar­dzo zachę­cam do kupo­wa­nia nie­ru­cho­mo­ści z dala od mia­sta, bo ceny w tych rejo­nach pój­dą w górę znacz­nie szyb­ciej niż w GTA — i łatwiej jest zacząć.

A ponie­waż pra­ca z domu zaczy­na być nor­mą (i tak zosta­nie), to zamiesz­ka­nie w mniej­szym i tań­szym mie­ście będzie mia­ło ogrom­ne zalety.

Zapra­szam i pozdrawiam,

Maciek Cza­pliń­ski  905 278 0007