Ist­nie­je wie­le czyn­ni­ków — zależ­nych i nie­za­leż­nych od wła­ści­cie­li, któ­re mogą wpły­wać nega­tyw­nie na war­tość domu.

        Zakup wszel­kich nie­ru­cho­mo­ści, a szcze­gól­nie domów, wią­że się z wie­lo­ma waż­ny­mi decy­zja­mi. Bar­dzo czę­sto, dzia­ła­jąc pod wpły­wem emo­cji albo pre­sji zaku­pu (na przy­kład z powo­du kon­ku­ren­cyj­nej ofer­ty) popeł­nia­my błę­dy, któ­rych być może nie popeł­ni­li­by­śmy, otrzy­mu­jąc wcze­śniej wła­ści­wą i obiek­tyw­ną pora­dę. Szcze­gól­nie jest to odczu­wal­ne na dzi­siej­szym, sza­lo­nym ryn­ku nieruchomości.

        Nie ma jed­no­znacz­nych mier­ni­ków okre­śla­ją­cych ide­al­ny dom. Każ­dy jest oce­nia­ny subiek­tyw­nie. Jed­nym prze­szka­dza­ją pew­ne ele­men­ty czy roz­wią­za­nia, a innym wca­le nie. Ale jest wie­le ele­men­tów (czyn­ni­ków), któ­re mogą wpły­wać nega­tyw­nie na war­tość domu.

        Nie­któ­re z nich nie zawsze są zależ­ne od nas — czy­li nie są łatwe do napra­wie­nia. Dla­te­go czę­sto naj­lep­szym roz­wią­za­niem jest ich uni­kać. Poni­żej poda­ję kil­ka przy­kła­dów tych cech nie­ru­cho­mo­ści, któ­re mogą mieć nega­tyw­ny wpływ na cenę domu w przyszłości.

        Zacznij­my od czyn­ni­ków, na któ­re sprze­da­ją­cy nie ma wpływu.

·     Loka­li­za­cja. Domy, któ­re sąsia­du­ją z linia­mi wyso­kie­go napię­cia, tora­mi kole­jo­wy­mi, auto­stra­da­mi, kory­ta­rzem nisko lądu­ją­cych samo­lo­tów czy wysy­pi­skiem śmie­ci zwy­kle sprze­da­ją się znacz­nie dłu­żej i za mniej­sze pie­nią­dze. Wie­lu kupu­ją­cych nie lubi rów­nież bez­po­śred­nie­go sąsiedz­twa szkół, plaz, czy zakła­dów prze­my­sło­wych. Kupu­jąc dom nale­ży pamię­tać o tym fak­cie i sta­rać się uni­kać wąt­pli­wych loka­li­za­cji — jeśli mamy taką możliwość.

·       Stig­ma (domy z „prze­szło­ścią”). Domy, w któ­rych upra­wia­no mari­hu­anę są zwy­kle nie­chęt­nie kupo­wa­ne ze wzglę­du na oba­wy o zdro­wie. Jesz­cze gorzej ma się sytu­acja tych nie­ru­cho­mo­ści, w któ­rych wła­ści­ciel zmarł, lub, co gor­sza, popeł­nił samo­bój­stwo. Taki dom bar­dzo trud­no sprze­dać, cze­mu trud­no się dzi­wić. To samo doty­czy domów w któ­rych popeł­nio­no bru­tal­ne prze­stęp­stwo. Nato­miast domy wycho­dzą­ce na cmen­tarz są dla jed­nych ogrom­nym minu­sem, dla innych zaś naj­więk­szym atu­tem. Pierw­si boją się duchów, dru­dzy cenią sobie spo­kój i pry­wat­ność, doce­nia­jąc zale­ty ciche­go sąsiedztwa.

·       Czyn­nik ludz­ki. Tak zwa­ny prze­krój spo­łecz­ny ma zde­cy­do­wa­nie duży wpływ na ceny nie­ru­cho­mo­ści. Nie zawsze cho­dzi tu tyl­ko o kolor skó­ry, ale czę­sto o to, jak nie­któ­re nacje dba­ją o domy (albo nie!). Oko­li­ca Dixon Road w Eto­bi­co­ke kie­dyś była bar­dzo pożą­da­ną dziel­ni­cą miesz­ka­nio­wą. W latach 90-tych zmie­ni­ła się w get­to imi­gran­tów z Etio­pii. Do dziś ceny są tam zde­cy­do­wa­nie niż­sze niż w innych czę­ściach mia­sta, bo wie­lu inwe­sto­rów omi­ja tę okolicę.

·     Domy zabyt­ko­we (Heri­ta­ge Homes). Są to zwy­kle atrak­cyj­ne domy o histo­rycz­nym zna­cze­niu dla dane­go mia­sta. Cza­sa­mi jest to dom pięk­ny wizu­al­nie, a nie­raz może przy­po­mi­nać “psią budę” — ale coś się w nim waż­ne­go wyda­rzy­ło dla dane­go rejo­nu. Jeśli ktoś jest gotów taki dom zaak­cep­to­wać, może on stać się żywą rekla­mą pro­wa­dzo­ne­go w nim biz­ne­su. Nato­miast wszel­kie prze­rób­ki zabyt­ko­wych nie­ru­cho­mo­ści mogą być pro­ble­ma­tycz­ne, dla­te­go więk­szość kupu­ją­cych uni­ka tego typu inwe­sty­cji — bojąc się ogra­ni­czeń. Zda­rza­ło się, że ludzie kupi­li „heri­ta­ge home” i nie mogli potem dostać pozwo­le­nia na prze­rób­ki. I w chwi­li despe­ra­cji „przy­pad­ko­wo” zapró­sza­li ogień, by pozbyć się problemu.

·    Szko­ły. Oko­li­ca ze szko­ła­mi o dobrej repu­ta­cji przy­cią­ga ludzi, i ceny są tam bar­dzo sta­bil­ne. I odwrot­nie — „sła­be” szko­ły wpły­wa­ją nega­tyw­nie na popyt na domy i na ich ceny.

Wymie­nio­ne powy­żej wady domów są poza naszą kon­tro­lą i są albo bar­dzo kosz­tow­ne do napra­wy, albo wręcz nie­moż­li­we do usunięcia.

        Ale ist­nie­je cała lista innych ele­men­tów, któ­re owszem, mogą nega­tyw­nie wpły­wać na cenę (jeśli się nimi nie zaj­mie­my), ale za to są rela­tyw­nie łatwe do napra­wy. Zacznij­my od kwe­stii technicznych.

·       Szko­dli­we sub­stan­cje. Obec­ność azbe­stu, Urea For­mal­de­hy­de Foam Insu­la­tion (UFFI), Ver­mi­cu­li­te Insu­la­tion czy ple­śni i grzy­ba zde­cy­do­wa­nie nega­tyw­nie wpły­wa na sprze­da­wal­ność danej nie­ru­cho­mo­ści. Dla więk­szo­ści kupu­ją­cych jest to poważ­ny pro­blem, pomi­mo, że tak napraw­dę (moim zda­niem) czę­sto jest on wyol­brzy­mio­ny. Na przy­kład UFFI — nawet jeśli były kie­dy­kol­wiek zain­sta­lo­wa­ne, to już daw­no prze­sta­ły wydzie­lać jakie­kol­wiek opa­ry. W USA śro­dek ten jest nadal uży­wa­ny powszech­nie i nie budzi obaw. Jak się czę­sto zda­rza, pani­ka wywo­ła­na była niepotrzebnie.

·       Zbior­ni­ki na olej opa­ło­wy. Praw­dzi­wym pro­ble­mem są te zako­pa­ne w zie­mi. Po latach mają one ten­den­cję do wycie­ków, powo­du­jąc koniecz­ność bar­dzo kosz­tow­nych napraw czy usu­nię­cia zagro­że­nia. Domy, któ­re mają takie zbior­ni­ki, są bar­dzo trud­ne do ubez­pie­cze­nia — i oczy­wi­ście do sprzedaży.

·      Rodzaj ogrze­wa­nia. Zwy­kle elek­trycz­ne nie jest tak mile widzia­ne jak nadmu­cho­we, gdzie źró­dłem ener­gii jest gaz natu­ral­ny. Ale w wie­lu przy­pad­kach zmia­na sys­te­mu elek­trycz­ne­go na gazo­wy jest rela­tyw­nie łatwa. Ponad­to ist­nie­je coraz wię­cej nowych sys­te­mów ogrzew­czych, nawet elek­trycz­nych, ale o zde­cy­do­wa­nie więk­szej wydaj­no­ści i o bar­dzo dobrej eko­no­mii grzania.

·       Ser­wis zasi­la­ją­cy dom mniej­szy niż 100 Amp. „Servi­ce” czy­li ener­gia dostar­cza­na do domu ma mniej niż 100 Amp. Zmia­na zasi­la­nia z 60 Amp na wyż­sze jest łatwa i nie aż tak kosz­tow­na. Ale dla nie­któ­rych kupu­ją­cych jest to duża nie­do­god­ność i uni­ka­ją zaku­pu takie­go domu.

·    Alu­mi­nio­we oka­blo­wa­nie domu. Nie jest poważ­nym pro­ble­mem, jeśli się o tym wie i odpo­wied­nio pod­cho­dzi do wszel­kich prze­ró­bek. Panu­je prze­ko­na­nie, że takich domów nie moż­na ubez­pie­czyć. Jest to nie­praw­da. Czę­sto w przy­pad­ku kie­dy tak się dzie­je, wystar­czy list od „licen­ced elec­tri­cian”, któ­ry spraw­dzi sys­tem i go zacertyfikuje.

·      Pro­ble­my funk­cjo­nal­ne domu. Brak prze­strze­ni do życia czy zła stre­fa wej­ścio­wa czę­sto powo­du­ją, że kupu­ją­cy „nie widzą” sie­bie w takim domu. Ale czę­sto wystar­czy kon­sul­ta­cja archi­tek­ta lub doświad­czo­ne­go kon­trak­to­ra, i po drob­nych prze­rób­kach (jak otwar­cie paru ścian), nagle się może oka­zać, że dom jest super funkcjonalny.

·       Pro­ble­my tech­nicz­ne domu. Sta­ry piec, okna, kuch­nie, łazien­ki czy dach potra­fią znie­chę­cić do zaku­pu. Z dru­giej stro­ny wie­lu reno­wa­to­rów poszu­ku­je wła­śnie takich domów i zda­rza się cza­sa­mi, że domy „do remon­tu” sprze­da­ją się szybciej.

·       Licz­ba łazie­nek. Wszy­scy lubi­my kom­fort i czę­sto brak dodat­ko­wej łazien­ki powo­du­je, że dom nie może zna­leźć nabyw­ców. Nato­miast w kana­dyj­skim sys­te­mie budo­wa­nia z łatwo­ścią moż­na “doło­żyć” kolej­ną łazien­kę kosz­tem małych prze­ró­bek, i war­tość domu znacz­nie wów­czas wzrasta.

·       Base­ny. Tu zda­nia są podzie­lo­ne, ale sta­ty­stycz­nie 70% kupu­ją­cych ich nie chce, oba­wia­jąc się kosz­tów utrzy­ma­nia i dodat­ko­wej pra­cy. W naszym kli­ma­cie jest to czę­sto nie­chcia­ny „luk­sus”. Ale jak się oka­za­ło, pan­de­mia moc­no zmie­ni­ła to nasta­wie­nie. Ponie­waż ludzie nie podró­żu­ją (i nie wia­do­mo jak będzie wyglą­da­ła sytu­acja epi­de­micz­na w przy­szło­ści) to chcą mieć basen do pry­wat­nej dys­po­zy­cji. I nagle oka­za­ło się, że na ryn­ku budo­wa­nia base­nów zapa­no­wał boom!

Dla wie­lu kupu­ją­cych spra­wy, o któ­rych piszę, są oczy­wi­ste, ale dla wie­lu innych wca­le nie. Dla­te­go war­to mieć agen­ta, któ­ry ma roze­zna­nie i będzie wie­dział jak nie­któ­re pro­ble­my roz­wią­zać lub ich uniknąć.

        Zabaw­ne jest, że w dzi­siej­szych cza­sach, kie­dy napraw­dę trud­no jest coś kupić i ceny rosną jak sza­lo­ne, nawet domy z wie­lo­ma pro­ble­ma­mi znaj­du­ją szyb­ko nowych nabywców.

        Czy wobec tego wła­ści­ciel domu, zna­jąc jego pro­ble­my, powi­nien je ujaw­niać klien­tom? W real esta­te okre­śla­ne jest to jako “disc­lo­su­re” — czy­li poin­for­mo­wa­nie. Odpo­wiedź brzmi — to zale­ży. Jeśli wady widocz­ne są gołym okiem i na przy­kład doty­czą ewi­dent­nych pro­ble­mów tech­nicz­nych (jak sta­ry dach, okna do wymia­ny albo kuch­nia wyma­ga­ją­ca remon­tu — to kupu­ją­cy powi­nien to stwier­dzić sam lub przy pomo­cy swo­je­go inspek­to­ra. To są nor­mal­ne sytu­acje i nie pro­wa­dzą do problemów.

        Nato­miast jeśli ukry­je­my poważ­ne wady, na przy­kład fakt, że w domu upra­wia­no mari­hu­anę czy zmarł w nim poprzed­ni wła­ści­ciel, to takie spra­wy wyj­dą na jaw zaraz po prze­ję­ciu domu — bo donio­są o tym życz­li­wi sąsiedzi.

Kon­se­kwen­cje mogą być bar­dzo poważ­ne, a przede wszyst­kim kosztowne!

        To samo doty­czy ukry­wa­nia prze­cie­ka­ją­cych base­men­tów czy innych poważ­nych wad konstrukcyjnych.

        Jeśli wie­my, że ist­nie­ją pro­ble­my struk­tu­ral­ne albo z wil­go­cią, to lepiej o nich poin­for­mo­wać i dostać pisem­ne potwier­dze­nie, że kupu­ją­cy o nich wie. Jed­nak wte­dy z pew­no­ścią stra­ci­my na cenie sprze­da­ży. Lep­szym roz­wią­za­niem są napra­wy oraz wyeli­mi­no­wa­nie wad i otrzy­ma­nie gwa­ran­cji, któ­ra pomo­że nam uzy­skać zwy­kle lep­szą cenę.

        Jeśli mają Pań­stwo jakie­kol­wiek wąt­pli­wo­ści czy pyta­nia zwią­za­ne z pro­ble­ma­mi w sprze­da­wa­nym lub kupo­wa­nym domu, zapra­szam do kon­tak­tu. Chęt­nie pomo­gę pra­wi­dło­wo oce­nić sytu­ację i wyli­czyć ewen­tu­al­ne kosz­ty napraw i prze­ró­bek, by trans­ak­cja była dla Pań­stwa jak naj­bar­dziej opłacalna.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007