Nie wiem czy Pań­stwo to zauwa­ży­li, ale w ostat­nim cza­sie poja­wia się w prze­strze­ni publicz­nej znacz­nie mniej zna­ków ofe­ru­ją­cych domy na sprze­daż. A zna­ków z napi­sem POWER OF SALE to nawet ja nie widzia­łem od bar­dzo daw­na. War­to się zasta­no­wić dla­cze­go tak jest.

        Ale zanim odpo­wiem na to pyta­nie, na począ­tek tro­chę wpro­wa­dze­nia w temat.

        Kupu­jąc nie­ru­cho­mość, naj­czę­ściej korzy­sta­my z pożycz­ki hipo­tecz­nej (mort­ga­ge) — z ban­ku lub z insty­tu­cji finan­so­wej. Dzię­ki takiej pożycz­ce może­my zapła­cić za kupo­wa­ną nie­ru­cho­mość, a pożycz­ka, któ­ra nam to umoż­li­wi, jest roz­ło­żo­na w cza­sie — i oczy­wi­ście musi­my doko­ny­wać regu­lar­nych spłat.

Reklama

        By na taką pożycz­kę się zakwa­li­fi­ko­wać, nale­ży speł­nić sze­reg wyma­gań narzu­co­nych przez bank, ale rów­nież przez insty­tu­cje rzą­do­we, czu­wa­ją­ce nad spraw­nym i uczci­wym sys­te­mem poży­cza­nia pie­nię­dzy. Oczy­wi­ście skła­da­jąc apli­ka­cję o pożycz­kę musi­my wyka­zać się docho­da­mi, któ­re zosta­ną zwe­ry­fi­ko­wa­ne. Powin­ni­śmy posia­dać tak­że wła­sne środ­ki finan­so­we na down­pay­ment (wpła­ta wła­sna, zalicz­ka) i akcep­to­wal­ny kre­dyt oso­bi­sty. Według obec­nych prze­pi­sów może­my prze­zna­czyć na obsłu­gę nasze­go mort­ga­ge mak­sy­mal­nie 32% docho­du brut­to, a mini­mal­ny down­pay­ment to 5% ceny zaku­pu (ale wów­czas wyma­ga­ne jest ubez­pie­cze­nie). Nasz oso­bi­sty „cre­dit sco­re” musi być powy­żej 600 punktów.

        Jak już przej­dzie­my kwa­li­fi­ka­cję na hipo­te­kę, to bank zwe­ry­fi­ku­je war­tość nie­ru­cho­mo­ści, któ­rą kupu­je­my. Cho­dzi o to, że zaku­pio­na nie­ru­cho­mość jest zasta­wem, któ­ry gwa­ran­tu­je ban­ko­wi moż­li­wość odzy­ska­nia poży­czo­nych pie­nię­dzy, gdy­by się poja­wi­ły trud­no­ści ze spłatami.

        Zro­zu­mia­łe jest, że jeśli wyce­nio­na przez zatrud­nio­ne­go przez bank spe­cja­li­stę war­tość nie­ru­cho­mo­ści jest niż­sza niż cena zaku­pu, poja­wią się pro­ble­my i o tym war­to pamię­tać, kie­dy zacię­cie wal­czy­my z inny­mi, by kupić dom.

        Ban­ki bar­dzo chęt­nie poży­cza­ją pie­nią­dze na zakup nie­ru­cho­mo­ści, bo czu­ją się bez­piecz­ne mając jako zabez­pie­cze­nie towar, na któ­ry jest duży popyt. Kie­dy spła­ty są doko­ny­wa­ne na czas, to i pożycz­ko­bior­cy i ban­ki mają świę­ty spokój.

        Nie­ste­ty, na sku­tek róż­nych sytu­acji życio­wych  cza­sa­mi zda­rza­ją się opóź­nie­nia w spła­tach lub wręcz ich brak. Wów­czas zaczy­na­ją się problemy.

        Kie­dy kupu­je­my nie­ru­cho­mość, na kil­ka dni przed otrzy­ma­niem klu­czy pod­pi­su­je­my u praw­ni­ka sto­sow­ne doku­men­ty. Zawsze zawar­ty jest w nich para­graf dają­cy ban­ko­wi pra­wo prze­ję­cia nie­ru­cho­mo­ści w chwi­li, kie­dy szan­sa na spła­tę rat jest nie­wiel­ka. Jest to zapis mówią­cy o „Power of Sale” (POS). Więk­szość z nas nawet nie wie, że taki para­graf pod­pi­su­je — bo i tak nie ma inne­go wyjścia.

        Ten punkt umo­wy pozwa­la ban­ko­wi prze­jąć dom i sprze­dać go w celu odzy­ska­nia kapi­ta­łu — bez wyro­ku sądu.

        W USA popu­lar­ną for­mą jest “Forec­lo­su­re” – ale o tym innym razem.

        Ban­kom nie zale­ży na przej­mo­wa­niu domów, robią to tyl­ko w koniecz­nych sytuacjach.

•     Gdy pożycz­ko­bior­ca ma duże equ­ity, to pozwa­la­ją na zadłu­że­nie, by utrzy­mać spłaty,

•     Jeśli ktoś ma chwi­lo­wy pro­blem z pra­cą — to cza­sa­mi może prze­sko­czyć kil­ka opłat,

•     Na począt­ku pan­de­mii mort­ga­ges były „zawie­szo­ne” i wie­le osób z tego sko­rzy­sta­ło. Gdy­by ban­ki sto­so­wa­ły zasa­dę twar­dej ręki, to były­by zala­ne doma­mi odzy­ska­ny­mi przy pomo­cy POS.

Pro­ces POS ma ści­słe zasady:

•     Naj­pierw poja­wia się list z ostrze­że­niem, czę­sto za tym idzie rozmowa,

•     Jeśli nie­ru­cho­mość ma duże equ­ity, to moż­na sta­rać o odro­cze­nie spłat,

•     Jeśli nie mamy takiej szan­sy, to otrzy­ma­my pismo z datą eksmisji,

•     Pra­wo do „redemp­tion” (spła­ce­nia zale­gło­ści) — to jest cie­ka­wa opcja i dobre wyj­ście awa­ryj­ne. Gdy­by­śmy stra­ci­li dom i nawet był­by on już sprze­da­ny, to pra­wie do ostat­niej chwi­li mamy szan­sę na spła­ce­nie dłu­gu i wstrzy­ma­nie Power of Sale.

•     Ści­sły acco­un­ting – ban­ki sprze­da­ją­ce domy jako POS muszą się roz­li­czyć z wydat­ków zwią­za­nych z pro­ce­sem sprze­da­ży. Od uzy­ska­nej ceny mogą odli­czyć to, co im jeste­śmy win­ni, kosz­ty zwią­za­ne ze sprze­da­żą, kosz­ty praw­ni­ka, sze­ry­fa, itd. Ale nad­wyż­ki nale­żą to tra­cą­cych dom. I to jest koło ratun­ko­we dla wie­lu osób.

•     Jeśli roz­li­cze­nia wyda­ją się zawy­żo­ne lub nie­praw­dzi­we, ist­nie­je szan­sa odwo­ła­nia się do sądu.

        A teraz war­to wró­cić do pyta­nia dla­cze­go jest tak mało Power of Sale.

        Domy poszły w górę w ostat­nich 2 latach od 30% do nawet 50%. To sza­lo­ny przy­rost, zde­cy­do­wa­nie pod­no­szą­cy przy­rost „equ­ity” — czy­li kapi­ta­łu zawar­te­go w każ­dej nie­ru­cho­mo­ści. W sytu­acji kry­zy­so­wej może­my po pro­stu się­gnąć do tego kapi­ta­łu i obro­nić się przed Power of Sale. A jak bank nie jest skłon­ny nam pomóc zwięk­sza­jąc pożycz­kę, to obec­nie jest bar­dzo łatwo sprze­dać nie­ru­cho­mość (z dużym zwy­kle zyskiem), spła­cić zale­gło­ści i pozbyć się pro­ble­mów. Dziś napra­wę każ­dy ze zdro­wym roz­sąd­kiem, zamiast cze­kać na POS, sprze­da nie­ru­cho­mość i pew­nie kupi mniej­szą za gotówkę.

Kie­dy na ryn­ku poja­wia się dużo POS?

•     kie­dy opro­cen­to­wa­nie poży­czek rośnie i zaczy­na­ją się pro­ble­my ze spłatami,

•     kie­dy pro­cen­ty są wyż­sze i zaczy­na pano­wać „Buy­er Mar­ket” (domy się nie sprze­da­ją) – i może być pro­blem ze spłatami,

•     kie­dy ceny spa­da­ją zwy­kle mało się sprze­da­je. Ci, co kupi­li nie­ru­cho­mość w szczy­to­wym momen­cie mogą nie widzieć sen­su spła­ca­nia i pod­da­ją się windykacji,

•     Trud­ne prze­fi­nan­so­wa­nia – nowe prze­pi­sy, trud­no­ści w  zakwa­li­fi­ko­wa­niu się na nowe pożyczki.

Kie­dy na ryn­ku jest mało POS?

•     Sel­lers Market

•     Rosną­ce ceny

•     Niskie oprocentowania

•     Łatwość przefinansowania

        Czy­li dokład­nie taka sytu­acja, jaką mamy obecnie!

        Z mojej obser­wa­cji wyni­ka, że kie­dy poja­wia się dom wysta­wio­ny na sprze­daż jako Power of Sale, bar­dzo wie­le osób myl­nie uwa­ża, że to będzie super oka­zja. Ludzie myślą, że bank sprze­da­je nie­ru­cho­mość za kwo­tę rów­ną zale­gło­ściom pożycz­ko­bior­cy. Nie, taka rzecz ma miej­sce w przy­pad­ku „forc­lo­su­re” (jak wspo­mnia­łem, to powszech­nie sto­so­wa­ny mecha­nizm w USA). Na szczę­ście dla nas, w Kana­dzie nie­ru­cho­mość jest sprze­da­wa­na przez bank za kwo­tę rów­ną jej ryn­ko­wej war­to­ści. Pro­sty przy­kład: jeśli dom jest wart milion, a pożycz­ko­daw­ca zale­ga ze spła­ta­mi na $200.000, to bank sprze­da dom za milion, a resz­tę uzy­ska­nej sumy zwró­ci, po odję­ciu kosz­tów obsłu­gi trans­ak­cji, dłuż­ni­ko­wi. To uczci­wa for­ma odzy­ski­wa­nia przez ban­ki kapi­ta­łu. Za resz­tę pie­nię­dzy moż­na prze­cież kupić con­do lub mniej­szy dom — i wciąż mieć zabez­pie­czo­ne potrze­by mieszkaniowe.

        Czy opła­ca się kupić dom sprze­da­wa­ny jako POS? Dziś się opła­ca kupić każ­dy dom! Dom sprze­da­wa­ny jako POS zwy­kle przy­cią­ga klien­tów. Ludzie myślą, że to super oka­zja – a czę­sto tak nie jest.

Domy sprze­da­wa­ne jako POS:

•     czę­sto są zniszczone

•     posia­da­ją pro­ble­my techniczne

•   zwy­kle cena jest zawy­żo­na, bo bank też chce się wyka­zać, że nie odda­je domu za darmo!

Jeśli już szu­ka­my oka­zji, to lepiej skon­cen­tro­wać się na sprze­da­żach spad­ko­wych, roz­wo­dach, czy relo­ka­cjach. Takie oka­zje rów­nież zgła­sza­ne są nam do sprze­da­ży, więc jeśli szu­ka­ją Pań­stwo praw­dzi­wej oka­zji, zapra­szam do współpracy.

Jeśli zna­leź­li się Pań­stwo w złej sytu­acji życio­wej, któ­ra unie­moż­li­wia regu­lar­ną spła­tę rat, pro­szę  o kon­takt. Pomo­gę Pań­stwu wyjść z impa­su, mini­ma­li­zu­jąc ewen­tu­al­ne straty.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007