Zgodnie z prawem podatek od nieruchomości płaci się bazując na oficjalnej wycenie (property assessment) danej nieruchomości, przygotowanej przez MPAC (Municipal Property Assessment Corporation). Property assessment pomnożony przez tax rate powinien odpowiadać podatkowi, jaki musimy zapłacić.
Dwie identyczne nieruchomości powinny mieć taką samą wycenę i wyliczone takie same podatki. Ale w praktyce bardzo często tak nie jest.
Dlaczego?
Popatrzmy na dwie bliźniacze nieruchomości (przykładowo) mające 20 lat, które w chwili zakupu były sprzedane z planów za $200,000. Pierwsza z nich od początku ma tych samych właścicieli. Druga zmieniła ich aż 5 razy i za każdym razem cena sprzedaży szła w górę. Oczywiście każda sprzedaż była odnotowana przez MPAC i nowy assessment bazował na nowej cenie sprzedaży. W chwili obecnej, jeśli taki dom został sprzedany za $800,000, to podatek wylicza się właśnie od tej kwoty i nowy właściciel będzie miał małą szansę, by się od tej sumy (wyceny) odwołać. Wszak zapłacił tyle, ile pokazuje wycena MPAC. Natomiast dom PIERWSZY, który przez 20 lat był w tej samej rodzinie, z pewnością będzie miał naliczone niższe podatki. Zwykle wartość rynkowa w takim przypadku była podnoszona po kilka procent rocznie, nikt nie wypytywał o żadne usprawnienia czy renowacje. Z mojego doświadczenia wartość takiego domu w bazie danych MPAC będzie gdzieś na poziomie $550,000 – i dlatego też naliczone podatki będą niższe.
Czasami klienci wybierając pomiędzy dwoma identycznymi domami, kierują się tylko niższymi podatkami. Nic bardziej błędnego. Ich podatki (i assessment value) będą uaktualnione po zakupie (nie od razu, ale szybko) bazując na cenie, jaką zapłacili za dom. I jeśli ktoś zapłaci za dom milion dolarów, a obecny podatek od nieruchomości wynosi tylko $4,000 (przykładowo) to wcześniej czy później kwota ta wzrośnie do poziomu około $10,000 (mniej więcej 1% ceny zapłaconej za dom.
Cały „assesment system” (czyli system ustalania wartości) jest oddany w ręce prywatnej firmy nazwanej MPAC (Municipal Property Assessment Corporation). Ta firma jest odpowiedzialna za wycenianie AKTUALNEJ wartości rynkowej każdej nieruchomości na terenie Ontario. Oczywiste jest, że przy ogromnej liczbie nieruchomości jest w praktyce niemożliwe, by co roku „assessor” mógł odwiedzić wszystkie nieruchomości. Owszem – wysyłane są do właścicieli domów co jakiś czas specjalne ankiety pytające o usprawnienia czy renowacje, ale rzadko ktoś z własnej woli zgłasza remonty do MPAC. Dlatego wyceny zwykle bazują na statystykach real estate. W oparciu o nie MPAC robi ogólny adjustment procentowy do poszczególnych typów nieruchomości.
Zwykle na początku roku każdy właściciel nieruchomości dostaje jej wycenę przygotowaną przez MPAC. Na podstawie Assessment Tax Act każdy ma prawo do odwołania się od tej wyceny, jeśli uzna ją za niewłaściwą. Takie odwołanie musi być złożone do Assessment Review Board przy Ministry of the Attorney General. Dodatkowo do MPAC należy złożyć specjalny dokument zwany Reconsideration.
Można oczywiście odwoływać się na własną rękę, ale znacznie lepiej jest korzystać z pomocy specjalistów. Są oni znani pod nazwą „independent property tax specialists” .
Specjaliści tacy zwykle zajmują się całym procesem – od wstępnej oceny sytuacji do finałowych spotkań czy negocjacji z Assessment Review Board. Taki proces może trwać nawet rok, ale warto go przeprowadzić, bo w wypadku wygranej (czyli redukcji podatku) dostajemy zwrot różnicy od dnia złożenia aplikacji. Koszt takiej usługi wynosi zwykle 50% zaoszczędzonej sumy. Moim zdaniem jest to bardzo dobry układ, bo w przeciwieństwie do prawników nie płacimy z góry i praktycznie nie mamy nic do stracenia.
Ja osobiście mogę polecić takiego specjalistę, z usług którego od lat korzystam osobiście, jak i wielu naszych klientów. Jest to Robert Baranowski, związany z firmą Swiderski Law. Kontakt do pana Baranowskiego, który ma biuro w Oakville to tel. 905-849-2974 oraz email: robert@swiderskilaw.ca
Miałem okazję obserwować Roberta w akcji przed Assessment Review Board i z satysfakcją patrzyłem, jak często był w stanie udowodnić brak wiedzy “assessorom” oraz wygrywał nawet trudne sprawy.
Jeśli chcą Państwo skorzystać z pomocy Roberta Baranowskiego, należy zgłosić się do niego nie później niż 20 marca tego roku, by mieć szansę na odwołanie się za rok 2021.
Wspomniałem na wstępie o tax rate (mill rate). Otóż każdy region (jak na przykład Peel) opracowuje swój budżet na przewidywane wydatki związane z utrzymaniem służb miejskich i usług takich jak policja, straż pożarna, biblioteki, wywóz śmieci, odśnieżanie dróg, i wiele innych serwisów. Suma wszystkich wydatków (budżet miejski) rozłożona jest następnie na wszystkie nieruchomości w obrębie miasta proporcjonalnie do ich aktualnej wyceny wartości (current value assessment). Oprócz władz miejskich, również władze prowincyjne mają swój budżet (w tym przypadku głównie związany ze szkolnictwem), który także rozłożony jest proporcjonalnie na wszystkie nieruchomości w obrębie regionu. Na Państwa całkowity podatek od nieruchomości składa się część podatku pobierana przez miasto i część przez prowincję. Zrozumiałe jest, że im wyższy current value assessment danej nieruchomości, tym wyższy podatek. W uproszczeniu suma wszystkich potrzebnych podatków do prowadzenia regionu podzielona przez sumę assessed value wszystkich nieruchomości daje TAX RATE. W Mississauga na przykład dla nieruchomości typu residential „mill rate” wynosi 0.8673%. Oznacza, to, że jak nieruchomość została wyceniona na milion dolarów, to pewnie będzie płacił około $8,673 w podatkach.
Ciekawostką jest, że „mill rate” dla regionów potrafi być inne. Na przykład dla Oshawa wynosi 1.56%. Wynika to z faktu, że jest tam mniej nieruchomości do opodatkowania i mają one zwykle mniejszą wartość niż w Mississauga – a podatki ktoś musi zapłacić.
Powstaje pytanie: czy obecny system jest sprawiedliwy?
Osobiście uważam, że nie! Nawet jeśli się on oficjalnie nazywa Fair Value Assessment System.
Dlaczego nie?
Podatek od nieruchomości jest naliczany liniowo – czyli ktoś, kto mieszka w małym domu, ale ma na przykład 5 dzieci w wieku szkolnym płaci mały podatek. Ktoś, kto mieszka w drogim domu i może nawet nie mieć dzieci w wieku szkolnym, płaci zdecydowanie wyższy podatek – korzystając ze znacznie mniejszej ilości serwisów i efektywnie płacąc za edukację innej rodziny. Moim zdaniem podatek ten powinien być liniowy do określonej wartości – na przykład $500,000, ale później malejący do pewnej ustalonej maksymalnej wartości w sposób paraboliczny. Tak jest w wielu innych krajach.
Przewidywane przez system ulgi dla osób o niższych dochodach – są tylko w teorii. Tak naprawdę wiele osób przechodząc na emeryturę jest zmuszona do sprzedaży domu nawet, jeśli nie ma na nim hipoteki. Tylko dlatego, że nie mogą podołać płaceniu wysokich podatków.
Często urzędnicy MPAC w sposób niefrasobliwy zawyżają wartość nieruchomości – co oczywiście prowadzi do zawyżonych podatków. Urzędnik, który ma określić “market value” często nawet nie widzi wycenianego domu – dlatego ważne jest, by te wyceny kontrolować i się odwoływać.
Płacimy podatek od nieruchomości z tak zwanych “after tax money” – moim zdaniem podatki od nieruchomości powinny być uwzględniane jako wydatek w naszych personalnych zeznaniach podatkowych. Wówczas miałoby to sens i ułatwiło wielu osobom zakup nieruchomości. Tak się dzieje w USA – property tax są odpisywane od zarobków.
Jeśli mają Państwo jakieś pytania w tej sprawie, polecam kontakt z Robertem Baranowskim.
Ja zaś zapraszam Państwa na stronę Domator Team na FB (adres: Domator Team & Maciek Czapliński), ponieważ zaczyna pojawiać się coraz więcej listingów, a czasami prawdziwe okazje. Znajdą je Państwo właśnie na naszym Facebooku.
Maciek Czapliński
905 278 0007
