Zgod­nie z pra­wem poda­tek od nie­ru­cho­mo­ści pła­ci się bazu­jąc na ofi­cjal­nej wyce­nie (pro­per­ty asses­sment) danej nie­ru­cho­mo­ści, przy­go­to­wa­nej przez MPAC (Muni­ci­pal Pro­per­ty Asses­sment Cor­po­ra­tion).  Pro­per­ty asses­sment pomno­żo­ny przez tax rate powi­nien odpo­wia­dać podat­ko­wi, jaki musi­my zapłacić.

Dwie iden­tycz­ne nie­ru­cho­mo­ści powin­ny mieć taką samą wyce­nę i wyli­czo­ne takie same podat­ki. Ale w prak­ty­ce bar­dzo czę­sto tak nie jest.

Dla­cze­go?

Popa­trz­my na dwie bliź­nia­cze nie­ru­cho­mo­ści (przy­kła­do­wo) mają­ce 20 lat, któ­re w chwi­li zaku­pu były sprze­da­ne z pla­nów za $200,000. Pierw­sza z nich od począt­ku ma tych samych wła­ści­cie­li. Dru­ga zmie­ni­ła ich aż 5 razy i za każ­dym razem cena sprze­da­ży szła w górę. Oczy­wi­ście każ­da sprze­daż była odno­to­wa­na przez MPAC i nowy asses­sment bazo­wał na nowej cenie sprze­da­ży. W chwi­li obec­nej, jeśli taki dom został sprze­da­ny za $800,000, to poda­tek wyli­cza się wła­śnie od tej kwo­ty i nowy wła­ści­ciel będzie miał małą szan­sę, by się od tej sumy (wyce­ny) odwo­łać. Wszak zapła­cił tyle, ile poka­zu­je wyce­na MPAC. Nato­miast dom PIERWSZY, któ­ry przez 20 lat był w tej samej rodzi­nie, z pew­no­ścią będzie miał nali­czo­ne niż­sze podat­ki. Zwy­kle war­tość ryn­ko­wa w takim przy­pad­ku była pod­no­szo­na po kil­ka pro­cent rocz­nie, nikt nie wypy­ty­wał o żad­ne uspraw­nie­nia czy reno­wa­cje. Z moje­go doświad­cze­nia war­tość takie­go domu w bazie danych MPAC będzie gdzieś na pozio­mie $550,000 – i dla­te­go też nali­czo­ne podat­ki będą niższe.

Cza­sa­mi klien­ci wybie­ra­jąc pomię­dzy dwo­ma iden­tycz­ny­mi doma­mi, kie­ru­ją się tyl­ko niż­szy­mi podat­ka­mi. Nic bar­dziej błęd­ne­go. Ich podat­ki (i asses­sment value) będą uak­tu­al­nio­ne po zaku­pie (nie od razu, ale szyb­ko) bazu­jąc na cenie, jaką zapła­ci­li za dom. I jeśli ktoś zapła­ci za dom milion dola­rów, a obec­ny poda­tek od nie­ru­cho­mo­ści wyno­si tyl­ko $4,000 (przy­kła­do­wo) to wcze­śniej czy póź­niej kwo­ta ta wzro­śnie do pozio­mu oko­ło $10,000 (mniej wię­cej 1% ceny zapła­co­nej za dom.

Cały „asse­sment sys­tem” (czy­li sys­tem usta­la­nia war­to­ści) jest odda­ny w ręce pry­wat­nej fir­my nazwa­nej MPAC (Muni­ci­pal Pro­per­ty Asses­sment Cor­po­ra­tion). Ta fir­ma jest odpo­wie­dzial­na za wyce­nia­nie AKTUALNEJ war­to­ści ryn­ko­wej każ­dej nie­ru­cho­mo­ści na tere­nie Onta­rio. Oczy­wi­ste jest, że przy ogrom­nej licz­bie nie­ru­cho­mo­ści jest w prak­ty­ce nie­moż­li­we, by co roku „asses­sor” mógł odwie­dzić wszyst­kie nie­ru­cho­mo­ści. Owszem — wysy­ła­ne są do wła­ści­cie­li domów co jakiś czas spe­cjal­ne ankie­ty pyta­ją­ce o uspraw­nie­nia czy reno­wa­cje, ale rzad­ko ktoś z wła­snej woli zgła­sza remon­ty do MPAC. Dla­te­go wyce­ny zwy­kle bazu­ją na sta­ty­sty­kach real esta­te. W opar­ciu o nie MPAC robi ogól­ny adju­st­ment pro­cen­to­wy do poszcze­gól­nych typów nieruchomości.

Zwy­kle na począt­ku roku każ­dy wła­ści­ciel nie­ru­cho­mo­ści dosta­je jej wyce­nę przy­go­to­wa­ną przez MPAC. Na pod­sta­wie Asses­sment Tax Act każ­dy ma pra­wo do odwo­ła­nia się od tej wyce­ny, jeśli uzna ją za nie­wła­ści­wą. Takie odwo­ła­nie musi być zło­żo­ne do Asses­sment Review Board przy Mini­stry of the Attor­ney Gene­ral. Dodat­ko­wo do MPAC nale­ży zło­żyć spe­cjal­ny doku­ment zwa­ny Reconsideration.

Moż­na oczy­wi­ście odwo­ły­wać się na wła­sną rękę, ale znacz­nie lepiej jest korzy­stać z pomo­cy spe­cja­li­stów. Są oni zna­ni pod nazwą „inde­pen­dent pro­per­ty tax specialists” .

Spe­cja­li­ści tacy zwy­kle zaj­mu­ją się całym pro­ce­sem — od wstęp­nej oce­ny sytu­acji do fina­ło­wych spo­tkań czy nego­cja­cji z Asses­sment Review Board. Taki pro­ces może trwać nawet rok, ale war­to go prze­pro­wa­dzić, bo w wypad­ku wygra­nej (czy­li reduk­cji podat­ku) dosta­je­my zwrot róż­ni­cy od dnia zło­że­nia apli­ka­cji. Koszt takiej usłu­gi wyno­si zwy­kle 50% zaosz­czę­dzo­nej sumy. Moim zda­niem jest to bar­dzo dobry układ, bo w prze­ci­wień­stwie do praw­ni­ków nie pła­ci­my z góry i prak­tycz­nie nie mamy nic do stracenia.

Ja oso­bi­ście mogę pole­cić takie­go spe­cja­li­stę, z usług któ­re­go od lat korzy­stam oso­bi­ście, jak i wie­lu naszych klien­tów. Jest to Robert Bara­now­ski, zwią­za­ny z fir­mą Swi­der­ski Law. Kon­takt do pana Bara­now­skie­go, któ­ry ma biu­ro w Oakvil­le to tel. 905–849-2974 oraz ema­il: robert@swiderskilaw.ca

Mia­łem oka­zję obser­wo­wać Rober­ta w akcji przed Asses­sment Review Board i z satys­fak­cją patrzy­łem, jak czę­sto był w sta­nie udo­wod­nić brak wie­dzy “asses­so­rom” oraz wygry­wał nawet trud­ne sprawy.

Jeśli chcą Pań­stwo sko­rzy­stać z pomo­cy Rober­ta Bara­now­skie­go, nale­ży zgło­sić się do nie­go nie póź­niej niż 20 mar­ca tego roku, by mieć szan­sę na odwo­ła­nie się za rok 2021.

Wspo­mnia­łem na wstę­pie o tax rate (mill rate). Otóż każ­dy region (jak na przy­kład Peel) opra­co­wu­je swój budżet na prze­wi­dy­wa­ne wydat­ki zwią­za­ne z  utrzy­ma­niem służb miej­skich i usług takich jak poli­cja, straż pożar­na, biblio­te­ki, wywóz śmie­ci, odśnie­ża­nie dróg, i wie­le innych ser­wi­sów. Suma wszyst­kich wydat­ków (budżet miej­ski) roz­ło­żo­na jest następ­nie na wszyst­kie nie­ru­cho­mo­ści w obrę­bie mia­sta pro­por­cjo­nal­nie do ich aktu­al­nej wyce­ny war­to­ści (cur­rent value asses­sment). Oprócz władz miej­skich, rów­nież wła­dze pro­win­cyj­ne mają swój budżet (w tym przy­pad­ku głów­nie zwią­za­ny ze szkol­nic­twem), któ­ry tak­że roz­ło­żo­ny jest pro­por­cjo­nal­nie na wszyst­kie nie­ru­cho­mo­ści w obrę­bie regio­nu. Na Pań­stwa cał­ko­wi­ty poda­tek od nie­ru­cho­mo­ści skła­da się część podat­ku pobie­ra­na przez mia­sto i część przez pro­win­cję. Zro­zu­mia­łe jest, że im wyż­szy cur­rent value asses­sment danej nie­ru­cho­mo­ści, tym wyż­szy poda­tek. W uprosz­cze­niu suma wszyst­kich potrzeb­nych podat­ków do pro­wa­dze­nia regio­nu podzie­lo­na przez sumę asses­sed value wszyst­kich nie­ru­cho­mo­ści daje TAX RATE. W Mis­sis­sau­ga na przy­kład dla nie­ru­cho­mo­ści typu resi­den­tial „mill rate” wyno­si 0.8673%. Ozna­cza, to, że jak nie­ru­cho­mość zosta­ła wyce­nio­na na milion dola­rów, to pew­nie będzie pła­cił oko­ło $8,673 w podatkach.

Cie­ka­wost­ką jest, że „mill rate” dla regio­nów potra­fi być inne. Na przy­kład dla Osha­wa wyno­si 1.56%. Wyni­ka to z fak­tu, że jest tam mniej nie­ru­cho­mo­ści do opo­dat­ko­wa­nia i mają one zwy­kle mniej­szą war­tość niż w Mis­sis­sau­ga – a podat­ki ktoś musi zapłacić.

Powsta­je pyta­nie: czy obec­ny sys­tem jest sprawiedliwy?

Oso­bi­ście uwa­żam, że nie! Nawet jeśli się on ofi­cjal­nie nazy­wa Fair Value Asses­sment System.

Dla­cze­go nie?

Poda­tek od nie­ru­cho­mo­ści  jest nali­cza­ny linio­wo — czy­li ktoś, kto miesz­ka w małym domu, ale ma na przy­kład 5 dzie­ci w wie­ku szkol­nym pła­ci mały poda­tek. Ktoś, kto miesz­ka w dro­gim domu i może nawet nie mieć dzie­ci w wie­ku szkol­nym, pła­ci zde­cy­do­wa­nie wyż­szy poda­tek — korzy­sta­jąc ze znacz­nie mniej­szej ilo­ści ser­wi­sów i efek­tyw­nie pła­cąc za edu­ka­cję innej rodzi­ny. Moim zda­niem poda­tek ten powi­nien być linio­wy do okre­ślo­nej war­to­ści  — na przy­kład $500,000, ale póź­niej male­ją­cy do pew­nej usta­lo­nej mak­sy­mal­nej war­to­ści w spo­sób para­bo­licz­ny. Tak jest w wie­lu innych krajach.

Prze­wi­dy­wa­ne przez sys­tem ulgi dla osób o niż­szych docho­dach — są tyl­ko w teo­rii. Tak napraw­dę wie­le osób prze­cho­dząc na eme­ry­tu­rę jest zmu­szo­na do sprze­da­ży domu nawet, jeśli nie ma na nim hipo­te­ki. Tyl­ko dla­te­go, że nie mogą podo­łać pła­ce­niu wyso­kich podatków.

Czę­sto urzęd­ni­cy MPAC w spo­sób nie­fra­so­bli­wy zawy­ża­ją war­tość nie­ru­cho­mo­ści — co oczy­wi­ście pro­wa­dzi do zawy­żo­nych podat­ków. Urzęd­nik, któ­ry ma okre­ślić “mar­ket value” czę­sto nawet nie widzi wyce­nia­ne­go domu — dla­te­go waż­ne jest, by te wyce­ny kon­tro­lo­wać i się odwoływać.

Pła­ci­my poda­tek od nie­ru­cho­mo­ści z tak zwa­nych “after tax money” — moim zda­niem podat­ki od nie­ru­cho­mo­ści powin­ny być uwzględ­nia­ne jako wyda­tek w naszych per­so­nal­nych zezna­niach podat­ko­wych. Wów­czas mia­ło­by to sens i uła­twi­ło wie­lu oso­bom zakup nie­ru­cho­mo­ści. Tak się dzie­je w USA – pro­per­ty tax są odpi­sy­wa­ne od zarobków.

Jeśli mają Pań­stwo jakieś pyta­nia w tej spra­wie, pole­cam kon­takt z Rober­tem Baranowskim.

Ja zaś zapra­szam Pań­stwa na stro­nę Doma­tor Team na FB (adres: Doma­tor Team & Maciek Cza­pliń­ski), ponie­waż zaczy­na poja­wiać się coraz wię­cej listin­gów, a cza­sa­mi praw­dzi­we oka­zje. Znaj­dą je Pań­stwo wła­śnie na naszym Facebooku.

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007