Przez większość życia powtarzamy jak mantrę: „Muszę utrzymać dom”. Raty hipoteczne, podatki, rachunki za media, ubezpieczenia, remonty… Lista wydatków nie ma końca. Zwykle myślimy o domu jak o kosztownym obowiązku. „Muszę spłacać… muszę opłacać… muszę pilnować budżetu

A gdyby tak odwrócić sytuację? Nie „muszę utrzymać dom”, lecz: “dom zaczyna utrzymywać mnie”. Brzmi jak finansowa fantazja? Wcale nie. Coraz więcej właścicieli nieruchomości w Kanadzie zaczyna tak myśleć o swoich domach, zamieniając codzienny obowiązek w realną możliwość generowania dochodu i bezpieczeństwa finansowego.

Milionerzy po cichu
Rynek nieruchomości w Ontario w ostatnich 5–10 latach doświadczył imponującego wzrostu wartości domów. Nieruchomość kupiona dekadę temu za  $660,000 dziś jest warta często 1,2–1,5 miliona. Często właściciele nawet nie zauważyli, że ich majątek podwoił, a niekiedy potroił wartość. Spłacali dom, w którym mieszkali, nie traktując tego jako inwestycji – a jednak… właśnie dzięki temu ich kapitał rósł sam.
Nawet jeśli kredyt hipoteczny nadal istnieje, wartość rynkowa nieruchomości rośnie szybciej, niż maleje saldo pożyczki. W domu gromadzi się equity – kapitał, który możemy wykorzystać w praktyce.
Equity – prosto i w praktyce
Equity to różnica między aktualną wartością domu, a kwotą pozostałego kredytu. Przykład: dom wart jest milion dolarów, pożyczka hipoteczna wynosi $300,000 – zatem nasze equity to $700,000. To nie są „papierowe zyski”. To realny potencjał finansowy, który może pomóc w konsolidacji długów, finansowaniu edukacji dzieci, wymarzonych remontach, zakupie kolejnego domu, czy pożyczaniu innym na procent.
Wyobraźmy sobie rodzinę, która spłaciła 70% domu i nagle zdała sobie sprawę, że dzięki zgromadzonemu kapitałowi może utrzymać dorosłe dzieci w domu, jednocześnie zapewniając sobie komfort życia. Equity staje się narzędziem, które pracuje dla nas, a nie odwrotnie.
Jak skorzystać z equity?
Najczęściej poprzez tzw. equity take-out – refinansowanie domu. Zwykle wygląda to tak: idziemy do banku, w którym mamy kredyt hipoteczny, i ubiegamy się o dodatkową pożyczkę pod zastaw nieruchomości. Może to być podwyższenie istniejącej hipoteki, linia kredytowa zabezpieczona domem lub nowa pożyczka, refinansująca wcześniejszy kredyt i uwalniająca dodatkowe środki.
Jeśli wartość domu jest wysoka, a nasza historia kredytowa solidna, banki chętnie udzielają finansowania – pod warunkiem, że całkowite zadłużenie nie przekracza zwykle 80% wartości nieruchomości.
Pierwszy krok: spłata drogich długów
Przykład: ktoś ma $20,000 zadłużenia na kartach kredytowych z oprocentowaniem 20–25% rocznie. Minimalna spłata to zwykle 3% salda – czyli około 600–700 dolarów miesięcznie. Spłata trwa latami i kosztuje fortunę w odsetkach.Teraz wyobraźmy sobie, że tę samą kwotę włączamy do refinansowanej hipoteki z oprocentowaniem 4–5%. Miesięczna rata spada do około 120 dolarów. Setki dolarów „uwolnionych” z domowego budżetu można przeznaczyć na coś pożytecznego lub inwestycje.
Jak dom może zarabiać dla nas?
Equity to nie tylko konsolidacja długów. To także generowanie zysków:
Second mortgage – pożyczanie na procent: w Kanadzie popularne jest udzielanie drugich hipotek innym inwestorom, potrzebującym wkładu własnego. Często oprocentowanie wynosi 10–15% rocznie.
Przykład: pożyczamy $100,000 pod zastaw domu przy 5%, następnie udzielamy second mortgage na 15%. Różnica 10% to nasz roczny zysk – $10,000. Jeśli skala kapitału jest większa, np. $800,000 możemy liczyć nawet na $80.000 rocznie.
Drugi dom – lokatorzy spłacający kredyt: używając $200,000 equity jako downpayment pod zakup drugiej nieruchomości wartej $800,000, możemy wynająć dom za $3,800 miesięcznie. Obsługa hipoteki i koszt użytego equity wynosi razem około $4,420, ale większość spłacana jest przez lokatorów. Dodatkowo przy wzroście wartości nieruchomości o 3–4% rocznie mamy przyrost kapitału $24,000–$32,000 rocznie.
To inwestycja, która działa jak maszynka do generowania pieniędzy – trzeba ją tylko dobrze zaplanować.
Seniorzy i dom jako źródło komfortu
Jednym z paradoksów współczesnej Kanady są seniorzy, posiadający domy warte miliony, a żyjący jakby mieli 500 dolarów miesięcznie. Ogrzewają tylko część domu, odkładają remonty, rezygnują z przyjemności. Wykorzystanie equity mogłoby otworzyć przed nimi komfort życia, którego nikt im nie powinien odbierać.
CHIP – alternatywa dla tych, którzy nie chcą brać rat
Home Income Plan (CHIP) pozwala uzyskać pożyczkę opartą na wartości domu – niezależnie od wieku. Jest zalety są ogromne, ponieważ kwalifikacja na pożyczkę nie zależy od dochodu, tylko od wartości nieruchomości, brak jest konieczności spłaty dopóki właściciel mieszka w domu, a pożyczone pieniądze można przeznaczyć na dowolny cel. Są też oczywiście i wady: koszty setupu mogą być wysokie, częściowo tracimy kontrolę nad nieruchomością, a odsetki kumulują się w czasie. CHIP jest atrakcyjny, gdy liczy się elastyczność i brak miesięcznych rat, ale nie dla każdego.
Największy błąd – czekanie
„Jeszcze poczekam…” „Może kiedy przejdę na emeryturę…” – większość ludzi odkłada decyzje o wykorzystaniu equity, tracąc czas, pieniądze i możliwości. Banki są bardziej przychylne osobom ze stałym dochodem i dobrą historią kredytową, a im wcześniej zaczniemy planować swoje działania finansowe, tym większe mamy możliwości wykorzystania kredytu do budowania majątku
Podsumowanie
Dom nie musi być tylko miejscem do życia. Może być maszyną do generowania dochodu, narzędziem realizacji planów i niezależności finansowej.
Spłacaliśmy dom całe życie. Dbaliśmy o niego. Traktowaliśmy go jak koszt. Chroniliśmy go. Ale prawdziwa finansowa dojrzałość przychodzi, gdy zaczynamy zadawać sobie pytanie: czy mój dom może pracować dla mnie?
Odpowiedź brzmi: jak najbardziej – jeśli rozumiemy equity, myślimy strategicznie i odważymy się wykorzystać kapitał, który i tak zgromadziliśmy. Wtedy nie my utrzymujemy dom – to dom zaczyna utrzymywać nas.
Dodatkowo, jeśli ktoś chce profesjonalnie podejść do tematu, firma Domator Homes pomaga w planowaniu, projektowaniu i realizacji strategii wykorzystania equity w nieruchomościach, w tym tworzeniu basement apartments, inwestycjach i refinansowaniu. Wstępna konsultacja jest bezpłatna i pozwala nam ocenić potencjał każdej nieruchomości.
Wszystkich Państwa, który posiadają dom i myślą o pomnożeniu swojego majątku, zapraszam do kontaktu.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
PONIŻEJ KONTYNUACJA TEKSTU