Każdy zna powiedzenie, że przy zakupie nieruchomości najważniejsze są trzy czynniki. Lokalizacja, lokalizacji i lokalizacja. To może zabawne powiedzenie zawiera mnóstwo prawdy.
Zwykle kiedy myślimy o lokalizacji w aspekcie Real Estate to mówimy o “dobrej” lokalizacji albo “złej” lokalizacji. Ale czym się różni “dobra” od “złej”? Jest to często trudne do zdefiniowania ale często jest to widoczne “gołym okiem”
• Dobra” lokalizacja jest zwykle pożądana przez wszystkich i cechuje się wieloma ważnymi elementami z których kilka wymienię:
• Bezpieczeństwo – jest zwykle jednym z bardzo ważnych czynników branych pod uwagę.
• Spokojne położenie z dala od hałaśliwych arterii komunikacyjnych, nisko latających samolotów, linii wysokiego napięcia, zakładów przemysłowych powodujących skażenie powietrza, itd
• Dobre szkoły – jest to jeden z bardzo istotnych składników dobrej lokalizacji.
Łatwy dostęp do komunikacji masowej lub autostrad.
• Bliskość parków, ścieżek rowerowych, ścieżek spacerowych.
• Prestiż – jest to jedna z najważniejszych cech “dobrej” lokalizacji. Jeśli ktoś wspomni o Forest Hill, High Park, Bloor West Village czy Post Road, to każdy zorientowany w temacie wie, że są to pożądane i prestiżowe lokalizacje. Jak ktoś powie Jane & Finch – wiadomo, że nie ma się co tam pchać.
• Life Style – niektóre dzielnice Toronto pomimo, że są niezwykle gęsto zabudowane i często domy, które tam istnieją wcale nie są w jakimś super stanie to cieszą się niezwykłą popularnością i mają opinię super lokalizacji. Takim przykładem mogą być Beeches wraz z Greek City, West Bloor Village czy Port Credit.
• Ambience – kiedy wjeżdżam z klientami w dzielnicę, gdzie są znacznie większe działki, dojrzałe drzewa oraz domy po których widać dostatek, to każdy chciałby tak mieszkać. Jak wjeżdżamy w dzielnicę w których jest ciasno i brudno i widać po domach, że dawno już nikt przy nich nic nie robił – to owszem czasami ktoś coś kupi, ale to tylko, że nie ma możliwości wyboru.
Można podawać więcej przykładów cechujących dobrą czy złą lokalizację, ale tak naprawdę większość z nas czuje to instynktownie.
Oczywiste jest, że nawet kiedy kupujemy mieszkanie w budynku, unit w zespole townhousów, bliźniaka czy nawet dom, kierujemy się naszym budżetem. Ale nawet jeśli nie jest on zbyt wysoki to i tak chcemy być w bezpiecznym, czystym i atrakcyjnym sąsiedztwie. Wszak każdy rozsądny człowiek chce po pierwsze mieszkać “godnie” ale też musi sobie zdawać sprawę, że zakupiona nieruchomość w złej okolicy bardzo mało nabiera na wartości. Kiedy przyjdzie do sprzedaży taka “zła” lokalizacja spowoduje często problemy ze sprzedażą i zwykle niższą cenę niż ceny za taką samą nieruchomość w innej okolicy.
Natomiast zupełnie innego znaczenia nabiera pojęcie “dobrej lokalizacji” kiedy zaczynamy kupować nieruchomości z zamiarem zarobienia pieniędzy budując nowy dom lub robiąc gruntowną renowację.
Działka na której będziemy budować nowy dom jest obecnie jednym z najdroższych elementów całej inwestycji. Mówiąc na przykład o Toronto czy Mississauga, może to być koszt od $600,000 do nawet parę milionów dolarów. Ale realistycznie bazując na moim doświadczeniu, dobre lokalizacje zaczynają się obecnie na poziomie $1,2 miliona, a “słabe” lokalizacje mogą dochodzić nawet do $900,000. Czy to jest duża różnica? Moim zdaniem wcale nie i wytłumaczę dlaczego tak myślę.
Ta różnica pomiędzy słabą i dobrą lokalizacją wynosząca $300,000 w skali roku będzie kosztowała nas w oprocentowaniu tylko około $12,000.
Przy tak dużej inwestycji jak budowa domu jest to ułamek w całej inwestycji. Natomiast jeśli jest to dom budowany na inwestycję a nawet dla naszego własnego użytku to wartość rynkowa takiego samego domu w “słabej” lub “dobrej” lokalizacji może być drastycznie inna. Mówimy tu o setkach tysięcy dolarów. Jest to proste i logiczne. Jest bardzo wiele osób gotowych wydać znaczne pieniądze za ładny dom w dobrej i pożądanej okolicy. Jest znacznie mniej szaleńców gotowych zrobić to samo (czyli wydać duże pieniądze) na dom w słabej dzielnicy. Warto dodać, że koszty budowy identycznego domu w dobrej dzielnicy czy w złej dzielnicy będą te same, ale potencjalny profit będzie zupełnie inny.
Dosłownie kilka dni temu wraz z klientami oglądaliśmy domy w Aurorze. Patrzyliśmy na domy w zakresie cenowym od $1,5 miliona do nawet $3 miliony. Te “tańsze” do były głównie domy na typowych subdivisions. Nic specjalnego. Niektóre droższe domy były na sporych i nawet ładnych działkach, ale były nie przygotowane do sprzedaży. Często tak jak były wybudowane 30 lat temu tak pozostały. Bez żadnych renowacji czy poprawek.
Ale jeden z domów na naszej liście wyglądał niezwykle interesująco. Zarówno na zdjęciach jak i w opisie z MLS. “Wbiliśmy” adres w GPS i powoli zmierzaliśmy w zaprogramowanym kierunku. Trochę byliśmy zaskoczeni otoczeniem, bo jechaliśmy przez bardzo przeciętny “neighborhood”. Małe domki bez garaży i wyraźnie zaniedbane. Pełno starych samochodów, walające się wokół domów śmieci. I nagle zza rogu wynurzył się “dom marzeń”. Naprawdę od pierwszego momentu widać było super dobre wykonanie na zewnątrz. Kiedy weszliśmy do środka było jeszcze lepiej. Wysokie 10 stopowe sufity, bardzo ładny projekt z dobrym planem. Kuchnia wyposażona do maksimum. Bardzo dobre materiały wykończeniowe. W każdej łazience zastosowano specjalne toalety działające trochę jak klasyczne bidety, których koszt obecnie wynosi około $4,000 za sztukę. System nagłaśniający, centralnie sterowane światła. Ten dom był wybudowany z pełnym rozmachem. Tylko po co? Dlaczego w takim beznadziejnym miejscu? Wszystkie domy w okolicy sprzedają się od $600,000 do 650,000. Ten był wystawiony za $2,8 miliona! Kto o zdrowych zmysłach kupi ten naprawdę ładny dom w takiej słabej dzielnicy? Gdyby było to inne miejsce, moi klienci by poważnie o nim pomyśleli, ale w takim miejscu to tylko kiwali głowami nie rozumiejąc dlaczego ktoś chcąc zarobić popełnił taki błąd. Po powrocie do domu sprawdziłem historię tego domu. Był po raz trzeci na rynku z trzema różnymi firmami real estate. Cena od pierwszego wystawienia spadła już o $300,000. Co prawdopodobnie stanowi większość spodziewanego profitu. Podobnych przykładów w swojej 28 letniej działalności spotkałem bardzo wiele i jak kogoś ten temat zainteresował, chętnie o nich opowiem. Ale w tej całej historii zastanawiam się, jak agent, który kupował ten dom dla swojego klienta, nie ostrzegł go przed tym błędem. Albo był to brak doświadczenia albo chciwość i chęć zarobienia “commission” bez zadbanie o interes klienta.
Jaki jest morał tej opowieści? Location, location, location – są to trzy najważniejsze elementy inwestycji w nieruchomościach!
Maciek Czapliński Tel. 905-278-0007
