Każ­dy zna powie­dze­nie, że przy zaku­pie nie­ru­cho­mo­ści naj­waż­niej­sze są trzy czyn­ni­ki. Loka­li­za­cja, loka­li­za­cji i loka­li­za­cja. To może zabaw­ne powie­dze­nie zawie­ra mnó­stwo prawdy. 

Zwy­kle kie­dy myśli­my o loka­li­za­cji w aspek­cie Real Esta­te to mówi­my o “dobrej” loka­li­za­cji albo “złej” loka­li­za­cji. Ale czym się róż­ni “dobra” od “złej”? Jest to czę­sto trud­ne do zde­fi­nio­wa­nia ale czę­sto jest to widocz­ne “gołym okiem”

• Dobra” loka­li­za­cja jest zwy­kle pożą­da­na przez wszyst­kich i cechu­je się wie­lo­ma waż­ny­mi ele­men­ta­mi z któ­rych kil­ka wymienię:

• Bez­pie­czeń­stwo – jest zwy­kle jed­nym z bar­dzo waż­nych czyn­ni­ków bra­nych pod uwagę.

• Spo­koj­ne poło­że­nie z dala od hała­śli­wych arte­rii komu­ni­ka­cyj­nych, nisko lata­ją­cych samo­lo­tów, linii wyso­kie­go napię­cia, zakła­dów prze­my­sło­wych powo­du­ją­cych ska­że­nie powie­trza, itd

• Dobre szko­ły – jest to jeden z bar­dzo istot­nych skład­ni­ków dobrej lokalizacji.

Łatwy dostęp do komu­ni­ka­cji maso­wej lub autostrad.

• Bli­skość par­ków, ście­żek rowe­ro­wych, ście­żek spacerowych.

• Pre­stiż – jest to jed­na z naj­waż­niej­szych cech “dobrej” loka­li­za­cji. Jeśli ktoś wspo­mni o Forest Hill, High Park, Blo­or West Vil­la­ge czy Post Road, to każ­dy zorien­to­wa­ny w tema­cie wie, że są to pożą­da­ne i pre­sti­żo­we loka­li­za­cje. Jak ktoś powie Jane & Finch – wia­do­mo, że nie ma się co tam pchać.

• Life Sty­le – nie­któ­re dziel­ni­ce Toron­to pomi­mo, że są nie­zwy­kle gęsto zabu­do­wa­ne i czę­sto domy, któ­re tam ist­nie­ją wca­le nie są w jakimś super sta­nie to cie­szą się nie­zwy­kłą popu­lar­no­ścią i mają opi­nię super loka­li­za­cji. Takim przy­kła­dem mogą być Beeches wraz z Gre­ek City, West Blo­or Vil­la­ge czy Port Credit.

• Ambien­ce – kie­dy wjeż­dżam z klien­ta­mi w dziel­ni­cę, gdzie są znacz­nie więk­sze dział­ki, doj­rza­łe drze­wa oraz domy po któ­rych widać dosta­tek, to każ­dy chciał­by tak miesz­kać. Jak wjeż­dża­my w dziel­ni­cę w któ­rych jest cia­sno i brud­no i widać po domach, że daw­no już nikt przy nich nic nie robił – to owszem cza­sa­mi ktoś coś kupi, ale to tyl­ko, że nie ma moż­li­wo­ści wyboru.

Moż­na poda­wać wię­cej przy­kła­dów cechu­ją­cych dobrą czy złą loka­li­za­cję, ale tak napraw­dę więk­szość z nas czu­je to instynktownie.

Oczy­wi­ste jest, że nawet kie­dy kupu­je­my miesz­ka­nie w budyn­ku, unit w zespo­le town­ho­usów,  bliź­nia­ka czy nawet dom, kie­ru­je­my się naszym budże­tem. Ale nawet jeśli nie jest on zbyt wyso­ki to i tak chce­my być w bez­piecz­nym, czy­stym i atrak­cyj­nym sąsiedz­twie. Wszak każ­dy roz­sąd­ny czło­wiek chce po pierw­sze miesz­kać “god­nie” ale też musi sobie zda­wać spra­wę, że zaku­pio­na nie­ru­cho­mość w złej oko­li­cy bar­dzo mało nabie­ra na war­to­ści. Kie­dy przyj­dzie do sprze­da­ży taka “zła” loka­li­za­cja spo­wo­du­je czę­sto pro­ble­my ze sprze­da­żą i zwy­kle niż­szą cenę niż ceny za taką samą nie­ru­cho­mość w innej okolicy.

Nato­miast zupeł­nie inne­go zna­cze­nia nabie­ra poję­cie “dobrej loka­li­za­cji” kie­dy zaczy­na­my kupo­wać nie­ru­cho­mo­ści z zamia­rem zaro­bie­nia pie­nię­dzy budu­jąc nowy dom lub robiąc grun­tow­ną renowację.

Dział­ka na któ­rej będzie­my budo­wać nowy dom jest obec­nie jed­nym z naj­droż­szych ele­men­tów całej inwe­sty­cji. Mówiąc na przy­kład o Toron­to czy Mis­sis­sau­ga, może to być koszt od $600,000 do nawet parę milio­nów dola­rów. Ale reali­stycz­nie bazu­jąc na moim doświad­cze­niu, dobre loka­li­za­cje zaczy­na­ją się obec­nie na pozio­mie $1,2 milio­na, a “sła­be” loka­li­za­cje mogą docho­dzić nawet do $900,000. Czy to jest duża róż­ni­ca? Moim zda­niem wca­le nie i wytłu­ma­czę dla­cze­go tak myślę.

Ta róż­ni­ca pomię­dzy sła­bą i dobrą loka­li­za­cją wyno­szą­ca $300,000 w ska­li roku będzie kosz­to­wa­ła nas w opro­cen­to­wa­niu tyl­ko oko­ło $12,000.

Przy tak dużej inwe­sty­cji jak budo­wa domu jest to uła­mek w całej inwe­sty­cji. Nato­miast jeśli jest to dom budo­wa­ny na inwe­sty­cję a nawet dla nasze­go wła­sne­go użyt­ku to war­tość ryn­ko­wa takie­go same­go domu w “sła­bej” lub “dobrej” loka­li­za­cji może być dra­stycz­nie inna. Mówi­my tu o set­kach tysię­cy dola­rów. Jest to pro­ste i logicz­ne. Jest bar­dzo wie­le osób goto­wych wydać znacz­ne pie­nią­dze za ład­ny dom w dobrej i pożą­da­nej oko­li­cy. Jest znacz­nie mniej sza­leń­ców goto­wych zro­bić to samo (czy­li wydać duże pie­nią­dze) na dom w sła­bej dziel­ni­cy. War­to dodać, że kosz­ty budo­wy iden­tycz­ne­go domu w dobrej dziel­ni­cy czy w złej dziel­ni­cy będą te same, ale poten­cjal­ny pro­fit będzie zupeł­nie inny.

Dosłow­nie kil­ka dni temu wraz z klien­ta­mi oglą­da­li­śmy domy w Auro­rze. Patrzy­li­śmy na domy w zakre­sie ceno­wym od $1,5 milio­na do nawet $3 milio­ny. Te “tań­sze” do były głów­nie domy na typo­wych sub­di­vi­sions. Nic spe­cjal­ne­go. Nie­któ­re droż­sze domy były na spo­rych i nawet ład­nych dział­kach, ale były nie przy­go­to­wa­ne do sprze­da­ży. Czę­sto tak jak były wybu­do­wa­ne 30 lat temu tak pozo­sta­ły. Bez żad­nych reno­wa­cji czy poprawek.

Ale jeden z domów na naszej liście wyglą­dał nie­zwy­kle inte­re­su­ją­co. Zarów­no na zdję­ciach jak i w opi­sie z MLS.  “Wbi­li­śmy” adres w GPS i powo­li zmie­rza­li­śmy w zapro­gra­mo­wa­nym kie­run­ku. Tro­chę byli­śmy zasko­cze­ni oto­cze­niem, bo jecha­li­śmy przez bar­dzo prze­cięt­ny “neigh­bor­ho­od”. Małe dom­ki bez gara­ży i wyraź­nie zanie­dba­ne. Peł­no sta­rych samo­cho­dów, wala­ją­ce się wokół domów śmie­ci. I nagle zza rogu wynu­rzył się “dom marzeń”. Napraw­dę od pierw­sze­go momen­tu widać było super dobre wyko­na­nie na zewnątrz. Kie­dy weszli­śmy do środ­ka było jesz­cze lepiej. Wyso­kie 10 sto­po­we sufi­ty, bar­dzo ład­ny pro­jekt z dobrym pla­nem. Kuch­nia wypo­sa­żo­na do mak­si­mum. Bar­dzo dobre mate­ria­ły wykoń­cze­nio­we. W każ­dej łazien­ce zasto­so­wa­no spe­cjal­ne toa­le­ty dzia­ła­ją­ce tro­chę jak kla­sycz­ne bide­ty, któ­rych koszt obec­nie wyno­si oko­ło $4,000 za sztu­kę. Sys­tem nagła­śnia­ją­cy, cen­tral­nie ste­ro­wa­ne świa­tła. Ten dom był wybu­do­wa­ny z peł­nym roz­ma­chem. Tyl­ko po co? Dla­cze­go w takim bez­na­dziej­nym miej­scu? Wszyst­kie domy w oko­li­cy sprze­da­ją się od $600,000 do 650,000. Ten był wysta­wio­ny za $2,8 milio­na! Kto o zdro­wych zmy­słach kupi ten napraw­dę ład­ny dom w takiej sła­bej dziel­ni­cy? Gdy­by było to inne miej­sce, moi klien­ci by poważ­nie o nim pomy­śle­li, ale w takim miej­scu to tyl­ko kiwa­li gło­wa­mi nie rozu­mie­jąc dla­cze­go ktoś chcąc zaro­bić popeł­nił taki błąd. Po powro­cie do domu spraw­dzi­łem histo­rię tego domu. Był po raz trze­ci na ryn­ku z trze­ma róż­ny­mi fir­ma­mi real esta­te. Cena od pierw­sze­go wysta­wie­nia spa­dła już o $300,000. Co praw­do­po­dob­nie sta­no­wi więk­szość spo­dzie­wa­ne­go pro­fi­tu. Podob­nych przy­kła­dów w swo­jej 28 let­niej dzia­łal­no­ści spo­tka­łem bar­dzo wie­le i jak kogoś ten temat zain­te­re­so­wał, chęt­nie o nich opo­wiem. Ale w tej całej histo­rii zasta­na­wiam się, jak agent, któ­ry kupo­wał ten dom dla swo­je­go klien­ta, nie ostrzegł go przed tym błę­dem. Albo był to brak doświad­cze­nia albo chci­wość i chęć zaro­bie­nia “com­mis­sion” bez zadba­nie o inte­res klienta.

Jaki jest morał tej opo­wie­ści? Loca­tion, loca­tion, loca­tion – są to trzy naj­waż­niej­sze ele­men­ty inwe­sty­cji w nieruchomościach!

Maciek Cza­pliń­ski Tel. 905–278-0007