Zgod­nie z aktu­al­ny­mi prze­pi­sa­mi, mini­mal­ny down­pay­ment (czy­li wpła­ta wła­sna przy zaku­pie nie­ru­cho­mo­ści) wyno­si 5% war­to­ści ceny zaku­pu. Czy­li kupu­jąc miesz­ka­nie w cenie $500,000, musi­my wyka­zać, że posia­da­my $25,000 na naszym kon­cie ban­ko­wym, plus oko­ło $7,500 na kosz­ty zamknię­cia (praw­nik + land trans­fer tax). W przy­pad­ku kupu­ją­cych po raz pierw­szy może to być tro­chę mniej, ponie­waż otrzy­mu­ją oni pre­fe­ren­cyj­ny kre­dyt na LTT (land trans­fer tax).

Był okres, kie­dy po kra­chu sys­te­mu ban­ko­we­go i w celu pobu­dze­nia eko­no­mii znie­sio­no obo­wią­zek posia­da­nia down­pay­ment (nawet pozwa­la­no poży­czyć pie­nią­dze na kosz­ty zamknię­cia). Spo­wo­do­wa­ło to rze­czy­wi­ście maso­wy zakup  domów, ale rów­nież spo­wo­do­wa­ło gwał­tow­ny wzrost cen, co z per­spek­ty­wy cza­su wca­le nie było korzyst­nym rozwiązaniem.

Kie­dy wró­co­no do zasa­dy wyma­ga­nej 5‑procentowej wpła­ty wła­snej, oka­za­ło się, że dla bar­dzo wie­lu ludzi sta­no­wi to cią­gle ogrom­ny pro­blem. Ta sytu­acja udo­wod­ni­ła, że żyje­my w typo­wym spo­łe­czeń­stwie kon­sump­cyj­nym, i co zara­bia­my, natych­miast wyda­je­my! Zaosz­czę­dze­nie kwo­ty $25,000 na down­pay­ment albo gra­ni­czy z cudem, albo trwa latami.

Reklama

Patrząc na sta­ty­sty­ki z ostat­nich lat, ceny nie­ru­cho­mo­ści wzra­sta­ły nawet po 10% rocz­nie, a cza­sa­mi i wię­cej. Zatem, jeśli zaosz­czę­dze­nie 5% od $500,000 zaj­mie nam 3 lata, to zosta­nie­my z tyłu za ryn­kiem nie­ru­cho­mo­ści i nigdy nie kupi­my żad­ne­go miesz­ka­nia. W takim razie co z tym fan­tem zrobić?

Nie­któ­rzy pró­bu­ją obejść prze­pi­sy (i pra­wo) skła­da­jąc sprze­da­ją­cym coś, co nazy­wa się „Okla­ho­ma Offer”. Jest to ofer­ta, w któ­rej za (przy­kła­do­wo) miesz­ka­nie war­to­ści $500,000, ofe­ru­je­my $525,000, z cze­go te dodat­ko­we pie­nią­dze ponad cenę wywo­ław­czą są tyl­ko „na papie­rze”. Obie stro­ny — i kupu­ją­cy i sprze­da­ją­cy mają świa­do­mość uczest­ni­cze­nia w nie do koń­ca legal­nej trans­ak­cji. W wie­lu przy­pad­kach prze­cho­dzi to bez pro­ble­mu. Z dru­giej stro­ny,  jeśli klient nie pój­dzie do wię­zie­nia, to agent może mieć poważ­ne problemy.



Innym, ale już legal­nym roz­wią­za­niem jest dla kupu­ją­cych po raz pierw­szy sko­rzy­sta­nie z pro­gra­mu, jaki ofe­ru­je rząd Kana­dy  — czy­li  HBP (Home Buy­ers Plan).  Plan ten pozwa­la poży­czyć z ban­ku na RRSP do $25,000 na oso­bę (oczy­wi­ście odpłat­nie) i następ­nie wyko­rzy­stać te pie­nią­dze na down­pay­ment. By móc to zro­bić, trze­ba mieć nie­wy­ko­rzy­sta­ne limi­ty na RRSP (albo mieć już tam jakiś wkład). Poży­czo­ne od ban­ku pie­nią­dze muszą być na naszym kon­cie RRSP przez mini­mum 90 dni, zanim będzie­my mogli je prze­zna­czyć na down­pay­ment. Pożycz­ka ban­ko­wa jest zwy­kle nisko opro­cen­to­wa­na, ale roz­ło­żo­na jest na okres od roku do 3 lat, co może sta­no­wić spo­re obcią­że­nie w budże­cie rodzin­nym. Ponad­to rząd wyma­ga, by co roku wpła­cić 1/15 „poży­czo­nej” kwo­ty z powro­tem na nasze kon­to RRSP. Jeśli tego nie zro­bi­my – ta corocz­na wyma­ga­na wpła­ta będzie dokła­da­na do naszych zarob­ków i ewen­tu­al­nie trze­ba będzie zapła­cić od niej podatek.

Czy są jesz­cze inne roz­wią­za­nia? Tak.

Prze­pi­sy pozwa­la­ją na otrzy­ma­nie „daro­wi­zny” od naj­bliż­szej rodzi­ny. Czy­li, jeśli rodzi­ce chcą pomóc doro­słym dzie­ciom w roz­po­czę­ciu wła­sne­go i bar­dziej odpo­wie­dzial­ne­go życia, to mogą im „poda­ro­wać” 5% na wpła­tę wła­sną na zakup miesz­ka­nia. Sły­sza­łem żart, że cza­sa­mi jest to niska kwo­ta za „uwol­nie­nie się” od dzieci.

Nie­ste­ty, nie wszy­scy rodzi­ce są zamoż­ni i nie wszy­scy mają moż­li­wość poży­cze­nia pie­nię­dzy dla swo­ich pociech. Czę­sto spo­ty­kam się z taki­mi sytu­acja­mi, ale jeśli ktoś ma dom, któ­ry jest już spła­co­ny albo spła­co­ny w dużym stop­niu, roz­wią­za­nie może być bar­dzo łatwe. Jakie?

Otóż obec­nie nie­trud­no jest uzy­skać „Home Line” pod zastaw posia­da­nej nie­ru­cho­mo­ści. Pro­ce­du­ry oraz opła­ty są pro­ste, i moim zda­niem, każ­dy powi­nien taka linię mieć „na wszel­ki wypa­dek”. Opro­cen­to­wa­nie teraz wyno­si oko­ło 3.25% i ten rodzaj pożycz­ki jest zupeł­nie „open” — czy­li moż­na ją spła­cać bez kary nawet w cało­ści w każ­dej chwili.

Koszt obsłu­gi poży­czo­nych na down­pay­ment $25,000 wynie­sie mniej niż $150 mie­sięcz­nie. Taka kwo­ta nie powin­na sta­no­wić duże­go pro­ble­mu dla budże­tu rodziny.

Teraz, jako rodzi­ce, mamy dwie opcje:

1. Poda­ro­wać $25,000 na down­pay­ment, i albo pro­sić naszą pocie­chę o spła­ca­nie naszych kosz­tów zacią­gnię­cia pożycz­ki, albo robić to samemu.

2. Poży­czyć $25,000 i wów­czas może­my to zro­bić bar­dzo łatwo w for­mie reje­stra­cji pożycz­ki (mort­ga­ge) na nie­ru­cho­mo­ści, któ­rą kupią nasze dzieci.

Jak by to działało?

Otóż „tech­nicz­nie” my poży­cza­my 5% naszym dzie­ciom, a 95% poży­cza­ją one z ban­ku. Jest to zupeł­nie legal­ne. Pierw­sza umo­wa na mort­ga­ge będzie z ban­kiem, a „dru­ga” z nami. Takie roz­wią­za­nie pozwo­li dzie­ciom zaku­pić miesz­ka­nie już teraz, zamiast cze­kać 2 — 3 lata, by uzbie­rać 5% wpła­ty wła­snej i kie­dy ceny pew­nie wzro­sną w mię­dzy­cza­sie o ponad 10%.

Jeśli dzie­ci będą postę­po­wa­ły roz­sąd­nie, to oczy­wi­ście po kil­ku latach mają Pań­stwo moż­li­wość „umo­rze­nia” pożycz­ki, co jest bar­dzo czę­stym przy­pad­kiem — bo w koń­cu to dzie­ci są naszym naj­więk­szym dobrem (jeśli są dobrze wychowane).

Ale jeśli dzie­ci nie speł­nia­ją naszych ocze­ki­wań, to w chwi­li, kie­dy by sprze­da­wa­ły nie­ru­cho­mość lub zmie­nia­ły finan­so­wa­nie, my może­my doma­gać się, by poży­czo­ne im 5% zosta­ło odda­ne w cało­ści. Takie roz­wią­za­nie daje nam pew­ną kon­tro­lę nad tym, jak nasze dzie­ci postę­pu­ją, a przy oka­zji uczy­my tych mło­dych ludzi gospo­dar­no­ści, racjo­nal­ne­go pla­no­wa­nia wydat­ków, ope­ra­tyw­no­ści zarob­ko­wej i war­to­ści pieniądza.

Pisa­łem o 5% wpła­ty, gdyż to jest mini­mal­na kwo­ta, jaką musi­my wyka­zać kupu­jąc nie­ru­cho­mość, ale znam wie­lu rodzi­ców, któ­rzy wyko­rzy­stu­ją swo­je zaso­by finan­so­we, (któ­re mogły­by być ulo­ko­wa­ne w ban­ku) na to, by kupić wraz z dzieć­mi wspól­ny dom pod inwe­sty­cję. Naj­lep­sze są takie domy, któ­re mają dwa apar­ta­men­ty. W jed­nym mogą miesz­kać dzie­ci (któ­re i tak potrze­bu­ją jakie­goś dachu nad gło­wą), a dru­gi apar­ta­ment spła­ca pożycz­kę. Przy takim ukła­dzie może­my wyło­żyć znacz­nie więk­szą sumę na wspól­ną inwe­sty­cję, a przy­rost war­to­ści nie­ru­cho­mo­ści będzie wspól­nym pro­fi­tem. No i jak wspa­nia­le zin­te­gru­je to rodzinę!

Więk­szość z Pań­stwa albo już roz­wią­za­ła kwe­stię wspar­cia dzie­ci w zaku­pie pierw­szej nie­ru­cho­mo­ści, albo ma to dopie­ro przed sobą. Zachę­cam wszyst­kich zain­te­re­so­wa­nych tym tema­tem do spo­tka­nia ze mną, ponie­waż dora­dzę naj­bar­dziej opła­cal­ne i naj­bez­piecz­niej­sze roz­wią­za­nia – i dla Pań­stwa, i dla Pań­stwa dzieci.

Zapra­szam i pozdrawiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007