Zgodnie z aktualnymi przepisami, minimalny downpayment (czyli wpłata własna przy zakupie nieruchomości) wynosi 5% wartości ceny zakupu. Czyli kupując mieszkanie w cenie $500,000, musimy wykazać, że posiadamy $25,000 na naszym koncie bankowym, plus około $7,500 na koszty zamknięcia (prawnik + land transfer tax). W przypadku kupujących po raz pierwszy może to być trochę mniej, ponieważ otrzymują oni preferencyjny kredyt na LTT (land transfer tax).
Był okres, kiedy po krachu systemu bankowego i w celu pobudzenia ekonomii zniesiono obowiązek posiadania downpayment (nawet pozwalano pożyczyć pieniądze na koszty zamknięcia). Spowodowało to rzeczywiście masowy zakup domów, ale również spowodowało gwałtowny wzrost cen, co z perspektywy czasu wcale nie było korzystnym rozwiązaniem.
Kiedy wrócono do zasady wymaganej 5-procentowej wpłaty własnej, okazało się, że dla bardzo wielu ludzi stanowi to ciągle ogromny problem. Ta sytuacja udowodniła, że żyjemy w typowym społeczeństwie konsumpcyjnym, i co zarabiamy, natychmiast wydajemy! Zaoszczędzenie kwoty $25,000 na downpayment albo graniczy z cudem, albo trwa latami.
Patrząc na statystyki z ostatnich lat, ceny nieruchomości wzrastały nawet po 10% rocznie, a czasami i więcej. Zatem, jeśli zaoszczędzenie 5% od $500,000 zajmie nam 3 lata, to zostaniemy z tyłu za rynkiem nieruchomości i nigdy nie kupimy żadnego mieszkania. W takim razie co z tym fantem zrobić?
Niektórzy próbują obejść przepisy (i prawo) składając sprzedającym coś, co nazywa się „Oklahoma Offer”. Jest to oferta, w której za (przykładowo) mieszkanie wartości $500,000, oferujemy $525,000, z czego te dodatkowe pieniądze ponad cenę wywoławczą są tylko „na papierze”. Obie strony – i kupujący i sprzedający mają świadomość uczestniczenia w nie do końca legalnej transakcji. W wielu przypadkach przechodzi to bez problemu. Z drugiej strony, jeśli klient nie pójdzie do więzienia, to agent może mieć poważne problemy.
Innym, ale już legalnym rozwiązaniem jest dla kupujących po raz pierwszy skorzystanie z programu, jaki oferuje rząd Kanady – czyli HBP (Home Buyers Plan). Plan ten pozwala pożyczyć z banku na RRSP do $25,000 na osobę (oczywiście odpłatnie) i następnie wykorzystać te pieniądze na downpayment. By móc to zrobić, trzeba mieć niewykorzystane limity na RRSP (albo mieć już tam jakiś wkład). Pożyczone od banku pieniądze muszą być na naszym koncie RRSP przez minimum 90 dni, zanim będziemy mogli je przeznaczyć na downpayment. Pożyczka bankowa jest zwykle nisko oprocentowana, ale rozłożona jest na okres od roku do 3 lat, co może stanowić spore obciążenie w budżecie rodzinnym. Ponadto rząd wymaga, by co roku wpłacić 1/15 „pożyczonej” kwoty z powrotem na nasze konto RRSP. Jeśli tego nie zrobimy – ta coroczna wymagana wpłata będzie dokładana do naszych zarobków i ewentualnie trzeba będzie zapłacić od niej podatek.
Czy są jeszcze inne rozwiązania? Tak.
Przepisy pozwalają na otrzymanie „darowizny” od najbliższej rodziny. Czyli, jeśli rodzice chcą pomóc dorosłym dzieciom w rozpoczęciu własnego i bardziej odpowiedzialnego życia, to mogą im „podarować” 5% na wpłatę własną na zakup mieszkania. Słyszałem żart, że czasami jest to niska kwota za „uwolnienie się” od dzieci.
Niestety, nie wszyscy rodzice są zamożni i nie wszyscy mają możliwość pożyczenia pieniędzy dla swoich pociech. Często spotykam się z takimi sytuacjami, ale jeśli ktoś ma dom, który jest już spłacony albo spłacony w dużym stopniu, rozwiązanie może być bardzo łatwe. Jakie?
Otóż obecnie nietrudno jest uzyskać „Home Line” pod zastaw posiadanej nieruchomości. Procedury oraz opłaty są proste, i moim zdaniem, każdy powinien taka linię mieć „na wszelki wypadek”. Oprocentowanie teraz wynosi około 3.25% i ten rodzaj pożyczki jest zupełnie „open” – czyli można ją spłacać bez kary nawet w całości w każdej chwili.
Koszt obsługi pożyczonych na downpayment $25,000 wyniesie mniej niż $150 miesięcznie. Taka kwota nie powinna stanowić dużego problemu dla budżetu rodziny.
Teraz, jako rodzice, mamy dwie opcje:
1. Podarować $25,000 na downpayment, i albo prosić naszą pociechę o spłacanie naszych kosztów zaciągnięcia pożyczki, albo robić to samemu.
2. Pożyczyć $25,000 i wówczas możemy to zrobić bardzo łatwo w formie rejestracji pożyczki (mortgage) na nieruchomości, którą kupią nasze dzieci.
Jak by to działało?
Otóż „technicznie” my pożyczamy 5% naszym dzieciom, a 95% pożyczają one z banku. Jest to zupełnie legalne. Pierwsza umowa na mortgage będzie z bankiem, a „druga” z nami. Takie rozwiązanie pozwoli dzieciom zakupić mieszkanie już teraz, zamiast czekać 2 – 3 lata, by uzbierać 5% wpłaty własnej i kiedy ceny pewnie wzrosną w międzyczasie o ponad 10%.
Jeśli dzieci będą postępowały rozsądnie, to oczywiście po kilku latach mają Państwo możliwość „umorzenia” pożyczki, co jest bardzo częstym przypadkiem – bo w końcu to dzieci są naszym największym dobrem (jeśli są dobrze wychowane).
Ale jeśli dzieci nie spełniają naszych oczekiwań, to w chwili, kiedy by sprzedawały nieruchomość lub zmieniały finansowanie, my możemy domagać się, by pożyczone im 5% zostało oddane w całości. Takie rozwiązanie daje nam pewną kontrolę nad tym, jak nasze dzieci postępują, a przy okazji uczymy tych młodych ludzi gospodarności, racjonalnego planowania wydatków, operatywności zarobkowej i wartości pieniądza.
Pisałem o 5% wpłaty, gdyż to jest minimalna kwota, jaką musimy wykazać kupując nieruchomość, ale znam wielu rodziców, którzy wykorzystują swoje zasoby finansowe, (które mogłyby być ulokowane w banku) na to, by kupić wraz z dziećmi wspólny dom pod inwestycję. Najlepsze są takie domy, które mają dwa apartamenty. W jednym mogą mieszkać dzieci (które i tak potrzebują jakiegoś dachu nad głową), a drugi apartament spłaca pożyczkę. Przy takim układzie możemy wyłożyć znacznie większą sumę na wspólną inwestycję, a przyrost wartości nieruchomości będzie wspólnym profitem. No i jak wspaniale zintegruje to rodzinę!
Większość z Państwa albo już rozwiązała kwestię wsparcia dzieci w zakupie pierwszej nieruchomości, albo ma to dopiero przed sobą. Zachęcam wszystkich zainteresowanych tym tematem do spotkania ze mną, ponieważ doradzę najbardziej opłacalne i najbezpieczniejsze rozwiązania – i dla Państwa, i dla Państwa dzieci.
Zapraszam i pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
