Na wstę­pie życzę Pań­stwu wszyst­kie­go co naj­lep­sze w Nowym Roku. Mam nadzie­ję, że cele­bro­wa­li go Pań­stwo w gro­nie bli­skich. Nie było wiel­kich balów, ale cza­sa­mi małe gro­no przy­ja­ciół i rodzi­na są tym, cze­go nam napraw­dę potrzeba.
Jak powszech­nie wia­do­mo, rok 2021 był rokiem, któ­ry zde­cy­do­wa­nie sprzy­jał sprze­da­ją­cym. Prak­tycz­nie każ­dy dom, któ­ry wyszedł na rynek — szcze­gól­nie w ostat­nich dwóch mie­sią­cach roku — wzbu­dzał ogrom­ne zain­te­re­so­wa­nie i zwy­kle poja­wia­ło się na nie­go wie­le ofert. Kil­ka razy wspo­mi­na­łem przy­kład z Geo­r­ge­town, gdzie na bun­ga­low wysta­wio­ny za $999,000, zlo­ka­li­zo­wa­ny na prze­pięk­nej dział­ce z bar­dzo pry­wat­ną ravi­ną, zosta­ło zare­je­stro­wa­nych 57 ofert! Dom się sprze­dał za pra­wie $1,800,000. Takich przy­kła­dów mogę podać wię­cej, ale każ­dy czu­je, że domy sprze­da­ją się dosłow­nie jak świe­że buł­ki i chęt­nych nie brakuje.
Nic nie wska­zu­je, że rok 2022 będzie inny. Nadal to sprze­da­ją­cy będą „roz­da­wa­li kar­ty” i nadal ceny będą rosły. Szcze­gól­nie w pierw­szych 2–3 mie­sią­cach roku, bo obec­nie na ryn­ku mamy próż­nię. Nie ma towa­ru i zde­ter­mi­no­wa­ni kup­cy skłon­ni są zapła­cić nawet wyż­szą cenę, by w koń­cu „zakle­pać” (może nie­ko­niecz­nie wyma­rzo­ny) ale DOM.
Marzec to tra­dy­cyj­nie mie­siąc, kie­dy ze wzglę­du na lep­szą pogo­dę poja­wia się wię­cej listin­gów, więc napór kupu­ją­cych może tro­chę zelżeć. To zna­czy nadal będę chęt­ni do kup­na, tyl­ko będzie więk­sza podaż, co może tro­chę uspo­ko­ić rynek.

Powsta­je pyta­nie – czy war­to w ogó­le przy­go­to­wy­wać dom do sprze­da­ży? Bo sko­ro i tak wszyst­ko się sprze­da­je, to po co wyda­wać pie­nią­dze i wkła­dać pra­cę w przygotowania?
I tutaj moja odpo­wiedź nie jest jed­no­znacz­na. Wszyst­ko zale­ży od tego, co chce­my sprze­dać, ale rów­nież bar­dzo wie­le zale­ży od naszej indy­wi­du­al­nej sytu­acji. Czę­sto też od tego, na jakim eta­pie życia aktu­al­nie jesteśmy.
Ina­czej pod­cho­dzi się do sprze­da­ży kon­do­mi­nium, ina­czej do sprze­da­ży domu czy bliź­nia­ka, a jesz­cze ina­czej do sprze­da­ży cot­ta­ge. Ina­czej przy­go­to­wu­je się domy rela­tyw­nie nowe, a ina­czej domy, któ­re są dotknię­te pięt­nem czasu.
Sprze­da­jąc con­do (apar­ta­ment czy town­ho­use) jeste­śmy bar­dzo ogra­ni­cze­ni w przy­go­to­wa­niach, bo kupu­ją­cy zazwy­czaj wie­dzą w jakim zakre­sie ceno­wym podob­ne miesz­ka­nia sprze­da­ją się w danym kom­plek­sie i zwy­kle naj­bar­dziej ich inte­re­su­je wyso­kośc main­te­nan­ce i pro­per­ty tax. Ale z dru­giej stro­ny, z uwa­gi na bar­dzo aktyw­ny rynek (bo więk­szość kupu­ją­cych stać już tyl­ko na miesz­ka­nia) to wła­ści­wie przy­go­to­wa­ne miesz­ka­nie może uzy­skać znacz­nie wyż­szą cenę niż miesz­ka­nie dłu­go nie­re­mon­to­wa­ne w tym samym budyn­ku. Ja rozu­miem, że ludzie star­si nie mają ener­gii na remon­ty i jeśli miesz­ka­li w tym samym miesz­ka­niu przez 20 lat, to i tak zaro­bi­li na nim spo­re pieniądze.
Nato­miast dla ludzi młod­szych remont może być szan­są na zwięk­sze­nie zysku ze sprze­da­ży. Jeśli zain­we­stu­je­my w kuch­nię, łazien­kę, pod­ło­gi i ścia­ny, a jesz­cze dodat­ko­wo w pro­fe­sjo­nal­ny sta­ging i wła­ści­we zdję­cia — to może się oka­zać, że szyb­ko i łatwo zaro­bi­my nie­złą sumę. Pro­szę pamię­tać – pierw­sze wra­że­nie jest naj­waż­niej­sze. Ja czę­sto oglą­dam miesz­ka­nia z klien­ta­mi — te brud­ne i źle ume­blo­wa­ne wypa­da­ją z pamię­ci po 5 minu­tach. Te, któ­re są czy­ste i dobrze urzą­dzo­ne pozo­sta­ją w pamię­ci na dłu­go, choć mogą być mniej funk­cjo­nal­ne od tych, któ­re nie pre­zen­to­wa­ły się właściwie.
Mówiąc o przy­go­to­wa­niu domu do sprze­da­ży nale­ży uwzględ­nić spo­ro czyn­ni­ków — i podam tutaj kil­ka przykładów.

• Jeśli sprze­da­wać będzie­my dom, któ­ry jest star­szy i nie­ko­niecz­nie ma wszyst­ko jak z kata­lo­gu, ale jest w zna­ko­mi­tej oko­li­cy (takiej jak na przy­kład Blo­or West Vil­la­ge, Beaches, King­sway czy Port Cre­dit), to tak napraw­dę może­my sprze­dać go w takim sta­nie, w jakim jest. W takich oko­li­cach zawsze znaj­dzie się wie­lu inwe­sto­rów zain­te­re­so­wa­nych zaku­pem i goto­wych zapła­cić dobre pie­nią­dze. Takie podej­ście jest bar­dzo wygod­ne dla ludzi star­szych, któ­rzy nie zawsze mają ener­gię czy pie­nią­dze na remon­ty i inwe­sty­cje. Nato­miast gdy tak zlo­ka­li­zo­wa­ny dom sprze­da­je oso­ba młod­sza, to być może po roz­mo­wie z nami będzie war­to pomy­śleć albo tyl­ko o remon­cie, albo nawet o budo­wie nowe­go domu.

Reklama

• Pisząc o domach z poten­cja­łem czę­sto mam na myśli nie tyle budy­nek, co grunt, na jakim on stoi. Bo to zazwy­czaj zie­mia sta­no­wi praw­dzi­wą war­tość. Toron­to się zagęsz­cza. Bra­ku­je tere­nów pod budo­wę domów. Obec­nie powszech­nym tren­dem jest kupo­wa­nie dzia­łek i ich podział na pół (nazy­wa się to „servan­ce”). Rów­nie czę­sto kupu­je się dwie lub trzy a cza­sa­mi wię­cej sąsied­nich dzia­łek i łączy się je w jed­ną dział­kę (nazy­wa się to „land assem­bly”) po to, by wybu­do­wać w tym miej­scu wie­żo­wiec albo zespół town­ho­usów. Jeśli sprze­da­ją­cy taką dział­kę nie zda­je sobie spra­wy z jej poten­cja­łu, może popeł­nić kar­dy­nal­ny błąd sprze­da­jąc zbyt tanio. Ja wiem, że wie­le osób (szcze­gól­nie star­szych) nie ma duże­go doświad­cze­nia w takich spra­wach i bez wła­ści­wej pora­dy są czę­sto zagu­bie­ni i stratni.

• Czę­sto ludzie star­si i nie­zo­rien­to­wa­ni w aktu­al­nym ryn­ku, by unik­nąć com­mis­sion, zga­dza­ją się na pry­wat­ną sprze­daż (bez agen­ta). Ja oso­bi­ście uwa­żam, że jest to ogrom­ny błąd (sprze­daż domu bez wła­ści­wej repre­zen­ta­cji), bo sprze­da­ją­cy nie wie­dzą jakie są obec­nie ceny, a dom nie ma wła­ści­wej eks­po­zy­cji do ryn­ku, przez co czę­sto nie uzy­sku­je wła­ści­wej (mak­sy­mal­nej) ceny. Chęć zaosz­czę­dze­nia na com­mis­sion zwy­kle pro­wa­dzi do ogrom­nych strat finan­so­wych. Kil­ka dni temu roz­ma­wia­łem z mło­dym land­sca­pe­rem, któ­ry kupił dom bez­po­śred­nio od wła­ści­ciel­ki, u któ­rej kosił tra­wę. Kupił go znacz­nie poni­żej war­to­ści — tak na oko $300,000 taniej, niż otrzy­ma­ła­by ona na wol­nym rynku.

• Zupeł­nie ina­czej przy­go­to­wa­nia mogą wyglą­dać, kie­dy ofe­ru­je­my do sprze­da­ży dom typo­wy. Wów­czas, jeśli chce­my uzy­skać mak­sy­mal­ną cenę, war­to zain­we­sto­wać w remont (czy­li w nowe kuch­nie, łazien­ki, pod­ło­gi, dach, piec, itd). Ale wszyst­ko zale­żeć będzie od nasze­go budże­tu oraz od cen, jakie moż­na uzy­skać w danej oko­li­cy. Gdy oko­li­ca jest pre­sti­żo­wa i spo­dzie­wa­my się uzy­ska­nia dobrej ceny, to wów­czas po roz­mo­wie z agen­tem (któ­ry orien­tu­je się w cenach danej oko­li­cy), moż­na usta­lić zakres prac, czas trwa­nia remon­tu oraz prze­dys­ku­to­wać potrze­bę „sta­ging”. Cza­sa­mi agent oce­ni, że remont spo­wo­do­wał­by, że nasz dom był­by prze­in­we­sto­wa­ny na daną oko­li­cę. Taka sytu­acja jest zwy­kle bar­dzo ryzy­kow­na. Bo zamiast zaro­bić, może­my stra­cić. W takiej sytu­acji lepiej jest zaofe­ro­wać tro­chę niż­szą cenę i sprze­dać dom szyb­ko i bez nie­po­trzeb­nej pracy.

• Cza­sa­mi spo­ty­kam się z ludź­mi, któ­rzy mają mały dom na rela­tyw­nie nowym sub­di­vi­sion. Bra­ku­je im miej­sca i myślą o roz­bu­do­wie, by popra­wić swo­ją sytu­ację miesz­ka­nio­wą. Zwy­kle odra­dzam takie roz­wią­za­nie, bo czę­sto lepiej jest po pro­stu zamie­nić dom na więk­szy prze­zna­cza­jąc na to pie­nią­dze, któ­re prze­zna­czy­li­by­śmy na roz­bu­do­wę. Oczy­wi­ście jak ktoś ma pie­nią­dze do wyrzu­ce­nia – to wszyst­ko moż­na robić, ale roz­bu­do­wa domu w miej­scu bez poten­cja­łu i tyl­ko dla­te­go, że bra­ku­je nam miej­sca — mija się ze zdro­wym rozsądkiem.
Przy­to­czy­łem kil­ka przy­kła­dów by pobu­dzić Pań­stwa wyobraź­nię. Każ­dy dom jest inny i każ­dy wyma­ga inne­go podej­ścia. Dla­te­go jest waż­ne, by się spo­tkać i otwar­cie prze­dys­ku­to­wać potrze­by, ocze­ki­wa­nia oraz pla­ny. Ja wiem, że pogo­da nie sprzy­ja oglą­da­niu domów, ale jest to dosko­na­ły czas na spo­tka­nia, bo wio­sna w real esta­te jest tuż, tuż. Wie­le osób myśli, że wio­sna w real esta­te zaczy­na się kie­dy tra­wa robi się zie­lo­na… Nie jest to praw­dą. Koń­ców­ka lute­go to jest już począ­tek wio­sny w han­dlu nie­ru­cho­mo­ścia­mi. Ale przy­go­to­wa­nie domu do wio­sen­ne­go wysta­wie­nia zaj­mie tro­chę czasu.
Czy przy­go­to­wa­nia do sprze­da­ży zawsze muszą być kosz­tow­ne i doty­czyć reno­wa­cji lub napraw?

Przy tak gorą­cym ryn­ku moż­na nie robić nic, ale są dzia­ła­nia, któ­re war­to pod­jąć, by uzy­skać o wie­le wyż­szą cenę ze sprze­da­ży. I nie zawsze są one bar­dzo kosztowne!

• Sta­ging – czy­li urzą­dze­nie domu na sprze­daż – może wpły­nąć w spo­sób bar­dzo zna­czą­cy na cenę. Cza­sa­mi, kie­dy nie stać nas na kom­plek­so­wy remont, to taki „maki­jaż” może czy­nić cuda. Wie­lo­krot­nie widzia­łem domy w któ­rych do reno­wa­cji było w zasa­dzie wszyst­ko, ale były tak urzą­dzo­ne do sprze­da­ży, że nie­wpraw­ni kupu­ją­cy widzie­li tyl­ko super meble a nie sta­re okna, dach, czy piec. Sta­ging może być kosz­tow­ny, ale dziś, kie­dy domy sprze­da­ją się w cią­gu tygo­dnia czy dwóch, pła­ci­my zwy­kle tyl­ko za mie­sięcz­ny wyna­jem mebli. W cza­sach, kie­dy rynek nie był tak aktyw­ny, koszt takiej usłu­gi był zna­czą­cy. Ale z mojej obser­wa­cji wyni­ka, że dzię­ki sta­ging domy sprze­da­ją się szyb­ciej i za znacz­nie wyż­sze sumy!

• Pro­fe­sjo­nal­ne zdję­cia. Jest takie zna­ne powie­dze­nie, że dobre zdję­cie może zastą­pić 1,000 słów. I jest to abso­lut­na praw­da. Dla­te­go ja oso­bi­ście z ogrom­nym zdzi­wie­niem patrzę na listin­gi, któ­rych zdję­cia są robio­ne tele­fo­nem komór­ko­wym w sła­bej jako­ści i czę­sto w pio­no­wym for­ma­cie, co utrud­nia ich oglą­da­nie na kom­pu­te­rach. A prze­cież dobre, pro­fe­sjo­nal­ne zdję­cia nie są aż tak bar­dzo kosz­tow­ne, ale zagwa­ran­tu­ją nam, jako sprze­da­ją­cym znacz­nie więk­szą gru­pę zain­te­re­so­wa­nych. A prze­cież cho­dzi o to, by agent repre­zen­tu­ją­cy sprze­da­ją­cych spo­wo­do­wał jak naj­więk­szy „traf­fic”. Złe zdję­cia na pew­no nie pomagają.

• Stra­te­gia sprze­da­ży. To wła­ści­wie jest osob­ny temat, któ­ry chęt­nie poru­szę innym razem, ale war­to wie­dzieć, że cena za jaką wysta­wi­my nie­ru­cho­mość, spo­sób prze­glą­da­nia ofert oraz czas, kie­dy nie­ru­cho­mość jest wysta­wio­na na ryn­ku — to wszyst­ko ma ogrom­ne zna­cze­nie. Zawy­ża­nie ceny zwy­kle powo­du­je mniej­sze zain­te­re­so­wa­nie towa­rem. Z kolei cena bli­ska ryn­ko­wej albo nawet zani­żo­na w sto­sun­ku do ryn­ku ścią­ga bar­dzo wie­lu zain­te­re­so­wa­nych. Dom powi­nien być obej­rza­ny przez mak­sy­mal­ną licz­bę agen­tów i ich klien­tów, zanim zacznie­my roz­pa­try­wać ofer­ty. Tyl­ko wte­dy wie­my, że otrzy­ma­my dobre ofer­ty. Dziś mało jest ofert warun­ko­wych, bo przy dużej kon­ku­ren­cji jaka panu­je – warun­ki eli­mi­nu­ją nas z gry.

• Powrót do Pol­ski. Wie­le osób ostat­nio prze­nio­sło się do Pol­ski albo pla­nu­je takie posu­nię­cie. Jest to bar­dzo dobra sytu­acja, by sprze­dać nie­ru­cho­mość za mak­sy­mal­ną kwo­tę, bo nie mając potrze­by zaku­pu następ­nej nie­ru­cho­mo­ści mamy zde­cy­do­wa­nie lep­szą siłę prze­tar­go­wą niż oso­by, któ­re pla­nu­ją zamia­nę domu na następny!

Zachę­cam wszyst­kich Pań­stwa, któ­rzy pla­nu­ją sprze­daż domu do kon­sul­ta­cji z nami, by zasię­gnąć języ­ka. Dla­cze­go? Jest wie­le powo­dów. Sprze­daż wła­sne­go domu jest czę­sto naj­więk­szą trans­ak­cją życia, przy któ­rej może­my popeł­nić kosz­tow­ne błę­dy, wyni­ka­ją­ce z nie­zna­jo­mo­ści pro­ce­du­ry albo z nie­wła­ści­wej wyce­ny nie­ru­cho­mo­ści. Kon­sul­ta­cje takie są zwy­kle bez­płat­ne i bez zobo­wią­zań. Nato­miast mogą one bar­dzo pomóc w pod­ję­ciu decy­zji czy war­to inwe­sto­wać, a jeśli war­to — to w co.
Ja i pozo­sta­li agen­cji Doma­tor Team jeste­śmy cały czas do Pań­stwa dyspozycji.

Pozdra­wiam,
Maciek Cza­pliń­ski
905 278 0007