W przeszłości pisałem wielokrotnie o apartamentach w piwnicy (basement appartment). Są one niezwykle przydatne, bo pomagają spłacać pożyczki hipoteczne i są jednocześnie ważnym dodatkiem do budżetu rodzinnego. Kilka lat temu przepisy się zmieniły i obecnie można ubiegać się o legalizację dodatkowego apartamentu prawie w każdym domu.
Powstaje pytanie. Jaki jest bene-fit “legalizacji” apartamentu skoro wiele osób latami i tak wynajmuje je bez pozwolenia? No cóż, wszystko do czasu.
Jest wiele benefitów legalizacji nowych lub istniejących apartamentów i nie wymienię tutaj pewnie wszystkich ale kilka najważniejszych warto rozważyć:
Jeśli mamy istniejący, ale niezalegalizowany unit możemy w każdej chwili otrzymać nakaz jego legalizacji i jeśli będzie to niemożliwe nakaz jego likwidacji. Często „życzliwi” sąsiedzi robią donosy do miasta, skarżąc się na fakt, że w domu jednorodzinnym mieszkają dwie rodziny. Miasto musi reagować na takie donosy i inspektor miejski, jeśli już pojawi się u nas w domu, dokona inspekcji i sprawdzi czy apartament jest legalny.
W przeszłości zwykle kończyło się to nakazem jego likwidacji. Obecnie mamy ewentualnie szansę ubiegać się o jego legalizację, ale to często może być skomplikowane jeśli istniejący unit ma zbyt wiele problemów technicznych, których usunięcie jest trudne, lub niemożliwe.
Zalegalizowany unit możemy wynajmować bez obawy na konsekwencje. Czyli na przykład, niespodziewaną inspekcję z miasta. Dochód z takiego legalnego apartamentu może być rozliczany w naszych podatkach. W wypadku ubiegania się o refinansowanie pożyczki hipotecznej, albo ubieganie się o nową hipotekę możemy dochód z apartamentu użyć do kwalifikacji na pożyczkę.
Nielegalny apartament w przypadku wypadku (pożaru, zalania, kradzieży czy tragicznej śmierci lokatorów) może przysporzyć właścicielom dużo problemów prawnych. Ubezpieczalnie w takich sytuacjach często umywają ręce i nagle może się okazać, że tak na prawdę to nie mamy ubezpieczenia. Jeśli ktoś nas weźmie do sądu z powództwa cywilnego to mogą być to wielomilionowe sprawy. Jeśli okaże, się że śmierć lub uszkodzenie ciała nastąpiła w wyniku naszych zaniedbań czy lekceważenia problemów to możemy nawet skończyć w więzieniu.
Mając zatwierdzony plan na budowę nowego lub “make over” istniejącego apartamentu, możemy bez obawy inwestować pieniądze w jego urządzanie, gdyż nie mamy obawy, że jakiś urzędnik nakaże nam jego likwidację. Typowe w nielegalnych apartamentach jest to, że są często budowane “byle jak”. Nikt nie inwestuje wielkich pieniędzy, bo ma obawę, jak długo może to robić (wynajmować). Takie “byle jak” wykończone apartamenty dostają “byle jakich” lokatorów. Często desperatów, którzy nie mogą nic wynająć w typowych kondominiach, bo nie mają pracy lub mają bardzo słaby kredyt.
I odwrotnie – jeśli nasz apartament do wynajęcia jest bardzo ładny i dobrze wykończony, możemy dosłownie przebierać w chętnych – bo każdy chce mieszkać czysto i ładnie.
Jednym z głównych problemów w przypadku tworzenia apartamentu w domach jest osobne wejście (szczególnie do piwnicy). Wielokrotnie widziałem zewnętrzne schody, robione “po cichu”, a następnie polecenie miasta, by je usunąć, albo by zlikwidować apartament.
Obecnie nie musimy bawić się w “kotka i myszkę”, bo mamy prawo stworzyć drugą jednostkę mieszkalną. Dlatego warto wystąpić o pozwolenie i legalizację, by uniknąć problemów.
“Peace of mind” – czyli po polsku – spokojna głowa – to jest to, co jest wiele warte i możemy to uzyskać, jeśli tylko zmienimy nasz sposób myślenia! Po co robić sprawy “po cichu” i łamać prawo, kiedy możemy uzyskać wszystkie korzyści w sposób legalny.
Jak wspomniałem wcześniej, obecne przepisy pozwalają na tworzenie “drugiej jednostki mieszkalnej”. Większość ludzi myśli natychmiast że ma to być basement, ale niekoniecznie. Drugi unit może być, na przykład, na piętrze, podczas kiedy pierwszy zajmuje parter i piwnicę.
Przypomnę teraz jakie są podstawowe wymagania, by drugi unit w domu mógł być zatwierdzony ze względów bezpieczeństwa.
Wytrzymałość “ogniowa” ścian oraz sufitów pomiędzy unitami musi wynosić minimum 45 minut. Wszystkie elementy strukturalne podpierające ściany czy sufit też muszą mieć taką odporność ogniową.
Droga ucieczki – czyli klatka schodowa z piwnicy musi wytrzymać 45 minut naporu ognia by dać czas na ewakuacje.
Ściany i sufit pomiędzy unitami musi mieć minimalną odporność dźwiękową 50 decybeli.
Minimum jedna droga ucieczki jest wymagana dla unitów na poziomie gruntu i powyżej. Dwie drogi ucieczki dla „basements appartments”. Jedną może być okno o minimalnym wymiarze 36 na 24 cali, drugą klatka schodowa.
Połączony system ostrzegania pomiędzy unitami – “fire alarm”, który jest połączony i działa w obu unitach w przypadku pożaru.
Wymagany jest wykrywacz dwutlenku węgla w każdym unicie
Drzwi pomiędzy unitami powinny mieć 1 godzinę odporności ogniowej i wyposażone muszą być w samozamykający się mechanizm oraz mieć uszczelki, które zmniejszają penetrację dymu lub gazu.
Dla każdego unitu musi być zagwarantowany jeden parking na posesji.
Minimalna wysokość w obrębie unitu w basement powinna wynosić 7 stóp 4 cale.
Nie są to wszystkie wymagania, ale te najważniejsze.
Dla naszych Klientów, kupujących z nami nieruchomości bardzo chętnie oferujemy pomoc w zaprojektowaniu drugiego unitu i dostosowaniu zakupionego domu do wynajmowania.
By unit był zatwierdzony niezbędne jest wystąpienie o “Building Permit”, ale również o “Zoning Certificate”. Wymaga to trochę pracy i bez doświadczenia i umiejętności w projektowaniu, nie jest to takie łatwe.
Same koszty w mieście nie są aż takie duże i są na poziomie do $1,000. Nasze doświadczenie będzie bardzo pomocne, jeśli wybierzecie Państwo tę drogę. Również, jeśli ktoś by potrzebował pomocy w budowie takiego unitu już po uzyskaniu pozwolenia może skorzystać z naszych kontaktów.
Mamy wielu zaprzyjaźnionych kontraktorów gotowych podjąć się tego zadania.
Maciek Czapliński Tel. 905-278-0007
