W prze­szło­ści pisa­łem wie­lo­krot­nie o apar­ta­men­tach w piw­ni­cy (base­ment appart­ment). Są one nie­zwy­kle przy­dat­ne, bo poma­ga­ją spła­cać pożycz­ki hipo­tecz­ne i są jed­no­cze­śnie waż­nym dodat­kiem do budże­tu rodzin­ne­go. Kil­ka lat temu prze­pi­sy się zmie­ni­ły i obec­nie moż­na ubie­gać się o lega­li­za­cję dodat­ko­we­go apar­ta­men­tu pra­wie w każ­dym domu.
Powsta­je pyta­nie. Jaki jest  bene-fit  “lega­li­za­cji” apar­ta­men­tu sko­ro wie­le osób lata­mi i tak wynaj­mu­je je bez pozwo­le­nia? No cóż, wszyst­ko do czasu.
Jest wie­le bene­fi­tów lega­li­za­cji nowych lub ist­nie­ją­cych apar­ta­men­tów i nie wymie­nię tutaj pew­nie wszyst­kich ale kil­ka naj­waż­niej­szych war­to rozważyć:
Jeśli mamy ist­nie­ją­cy, ale nie­za­le­ga­li­zo­wa­ny unit może­my w każ­dej chwi­li otrzy­mać nakaz jego lega­li­za­cji i jeśli będzie to nie­moż­li­we nakaz jego likwi­da­cji. Czę­sto „życz­li­wi” sąsie­dzi robią dono­sy do mia­sta, skar­żąc się na fakt, że w domu jed­no­ro­dzin­nym miesz­ka­ją dwie rodzi­ny. Mia­sto musi reago­wać na takie dono­sy i inspek­tor miej­ski, jeśli już poja­wi się u nas w domu, doko­na inspek­cji i spraw­dzi czy apar­ta­ment jest legalny.
W prze­szło­ści zwy­kle koń­czy­ło się to naka­zem jego likwi­da­cji. Obec­nie mamy ewen­tu­al­nie  szan­sę ubie­gać się o jego lega­li­za­cję, ale to czę­sto może być skom­pli­ko­wa­ne jeśli ist­nie­ją­cy unit ma zbyt wie­le pro­ble­mów tech­nicz­nych, któ­rych usu­nię­cie jest trud­ne, lub niemożliwe.
Zale­ga­li­zo­wa­ny unit może­my wynaj­mo­wać bez oba­wy na kon­se­kwen­cje. Czy­li na przy­kład, nie­spo­dzie­wa­ną inspek­cję z mia­sta. Dochód z takie­go legal­ne­go apar­ta­men­tu może być roz­li­cza­ny w naszych podat­kach. W wypad­ku ubie­ga­nia się o refi­nan­so­wa­nie pożycz­ki hipo­tecz­nej, albo ubie­ga­nie się o nową hipo­te­kę może­my dochód z apar­ta­men­tu użyć do kwa­li­fi­ka­cji na pożyczkę.
Nie­le­gal­ny apar­ta­ment w przy­pad­ku wypad­ku (poża­ru, zala­nia, kra­dzie­ży czy tra­gicz­nej śmier­ci loka­to­rów) może przy­spo­rzyć wła­ści­cie­lom dużo pro­ble­mów praw­nych. Ubez­pie­czal­nie w takich sytu­acjach czę­sto umy­wa­ją ręce i nagle może się oka­zać, że tak na praw­dę to nie mamy ubez­pie­cze­nia. Jeśli ktoś nas weź­mie do sądu z powódz­twa cywil­ne­go to mogą być to wie­lo­mi­lio­no­we spra­wy. Jeśli oka­że, się że śmierć lub uszko­dze­nie cia­ła nastą­pi­ła w wyni­ku naszych zanie­dbań czy lek­ce­wa­że­nia pro­ble­mów to może­my nawet skoń­czyć w więzieniu.
Mając zatwier­dzo­ny plan na budo­wę nowe­go lub “make over” ist­nie­ją­ce­go apar­ta­men­tu, może­my bez oba­wy inwe­sto­wać pie­nią­dze w jego urzą­dza­nie, gdyż nie mamy oba­wy, że jakiś urzęd­nik naka­że nam jego likwi­da­cję. Typo­we w nie­le­gal­nych apar­ta­men­tach jest to, że są czę­sto budo­wa­ne “byle jak”. Nikt nie inwe­stu­je wiel­kich pie­nię­dzy, bo ma oba­wę, jak dłu­go może to robić (wynaj­mo­wać). Takie “byle jak” wykoń­czo­ne apar­ta­men­ty dosta­ją “byle jakich” loka­to­rów. Czę­sto despe­ra­tów, któ­rzy nie mogą nic wyna­jąć w typo­wych kon­do­mi­niach, bo nie mają pra­cy lub mają bar­dzo sła­by kredyt.



I odwrot­nie – jeśli nasz apar­ta­ment do wyna­ję­cia jest bar­dzo ład­ny i dobrze wykoń­czo­ny, może­my dosłow­nie prze­bie­rać w chęt­nych – bo każ­dy chce miesz­kać czy­sto i ładnie.
Jed­nym z głów­nych pro­ble­mów w przy­pad­ku two­rze­nia apar­ta­men­tu w domach jest osob­ne wej­ście (szcze­gól­nie do piw­ni­cy). Wie­lo­krot­nie widzia­łem zewnętrz­ne scho­dy, robio­ne “po cichu”, a następ­nie pole­ce­nie mia­sta, by je usu­nąć, albo by zli­kwi­do­wać apartament.
Obec­nie nie musi­my bawić się w “kot­ka i mysz­kę”, bo mamy pra­wo stwo­rzyć dru­gą jed­nost­kę miesz­kal­ną. Dla­te­go war­to wystą­pić o pozwo­le­nie i lega­li­za­cję, by unik­nąć problemów.
“Peace of mind” — czy­li po pol­sku — spo­koj­na gło­wa — to jest to, co jest wie­le war­te i może­my to uzy­skać, jeśli tyl­ko zmie­ni­my nasz spo­sób myśle­nia! Po co robić spra­wy “po cichu” i łamać pra­wo, kie­dy może­my uzy­skać wszyst­kie korzy­ści w spo­sób legalny.
Jak wspo­mnia­łem wcze­śniej, obec­ne prze­pi­sy pozwa­la­ją na two­rze­nie “dru­giej jed­nost­ki miesz­kal­nej”. Więk­szość ludzi myśli natych­miast że ma to być base­ment, ale nie­ko­niecz­nie. Dru­gi unit może być, na przy­kład, na pię­trze, pod­czas kie­dy pierw­szy zaj­mu­je par­ter i piwnicę.
Przy­po­mnę teraz jakie są pod­sta­wo­we wyma­ga­nia, by dru­gi unit w domu mógł być zatwier­dzo­ny ze wzglę­dów bezpieczeństwa.
Wytrzy­ma­łość “ognio­wa” ścian oraz sufi­tów pomię­dzy uni­ta­mi musi wyno­sić mini­mum 45 minut. Wszyst­kie ele­men­ty struk­tu­ral­ne pod­pie­ra­ją­ce ścia­ny czy sufit też muszą mieć taką odpor­ność ogniową.
Dro­ga uciecz­ki — czy­li klat­ka scho­do­wa z piw­ni­cy musi wytrzy­mać 45 minut napo­ru ognia by dać czas na ewakuacje.
Ścia­ny i sufit pomię­dzy uni­ta­mi musi mieć mini­mal­ną odpor­ność dźwię­ko­wą 50 decybeli.
Mini­mum jed­na dro­ga uciecz­ki jest wyma­ga­na dla uni­tów na pozio­mie grun­tu i powy­żej. Dwie dro­gi uciecz­ki dla „base­ments appart­ments”. Jed­ną może być okno o mini­mal­nym wymia­rze 36 na 24 cali, dru­gą klat­ka schodowa.
Połą­czo­ny sys­tem ostrze­ga­nia pomię­dzy uni­ta­mi – “fire alarm”, któ­ry jest połą­czo­ny i dzia­ła w obu uni­tach w przy­pad­ku pożaru.
Wyma­ga­ny jest wykry­wacz dwu­tlen­ku węgla w każ­dym unicie
Drzwi pomię­dzy uni­ta­mi powin­ny mieć 1 godzi­nę odpor­no­ści ognio­wej i wypo­sa­żo­ne muszą być w samo­za­my­ka­ją­cy się mecha­nizm oraz mieć uszczel­ki, któ­re zmniej­sza­ją pene­tra­cję dymu lub gazu.
Dla każ­de­go uni­tu musi być zagwa­ran­to­wa­ny jeden par­king na posesji.
Mini­mal­na wyso­kość w obrę­bie uni­tu w base­ment powin­na wyno­sić 7 stóp 4 cale.
Nie są to wszyst­kie wyma­ga­nia, ale te najważniejsze.
Dla naszych Klien­tów, kupu­ją­cych z nami nie­ru­cho­mo­ści bar­dzo chęt­nie ofe­ru­je­my pomoc w zapro­jek­to­wa­niu dru­gie­go uni­tu i dosto­so­wa­niu zaku­pio­ne­go domu do wynajmowania.
By unit był zatwier­dzo­ny nie­zbęd­ne jest wystą­pie­nie o “Buil­ding Per­mit”, ale rów­nież o “Zoning Cer­ti­fi­ca­te”. Wyma­ga to tro­chę pra­cy i bez doświad­cze­nia i umie­jęt­no­ści w pro­jek­to­wa­niu, nie jest to takie łatwe.
Same kosz­ty w mie­ście nie są aż takie duże i są na pozio­mie do $1,000. Nasze doświad­cze­nie będzie bar­dzo pomoc­ne, jeśli wybie­rze­cie Pań­stwo tę dro­gę. Rów­nież, jeśli ktoś by potrze­bo­wał pomo­cy w budo­wie takie­go uni­tu już po uzy­ska­niu pozwo­le­nia może sko­rzy­stać z naszych kontaktów.

Mamy wie­lu zaprzy­jaź­nio­nych kon­trak­to­rów goto­wych pod­jąć się tego zadania.

Maciek Cza­pliń­ski Tel. 905–278-0007

Reklama