Jak sama nazwa wska­zu­je, dom wie­lo­po­ko­le­nio­wy to taka nie­ru­cho­mość, któ­rą zaj­mu­ją dziad­ko­wie, ich dzie­ci posia­da­ją­ce swo­je rodzi­ny, oraz wnu­czę­ta – w róż­nym wieku.

W kul­tu­rze euro­pej­skiej taka sytu­acja była w prze­szło­ści dość powszech­na, głów­nie wśród rodzin ubo­gich. Obec­nie domy wie­lo­po­ko­le­nio­we budu­je się tak­że z uwa­gi na uwa­run­ko­wa­nia spo­łecz­ne i zwy­czaj­ną wygo­dę, rów­nież finan­so­wą. Bli­skość dziad­ków, poma­ga­ją­cych pra­cu­ją­cym rodzi­com w opie­ce nad dzieć­mi sta­no­wi dla mał­żeń­stwa na tzw. dorob­ku nie­oce­nio­ną pomoc. Jed­no­cze­śnie mło­dzi mają moż­li­wość bez­po­śred­nie­go spra­wo­wa­nia pie­czy nad naj­star­szy­mi senio­ra­mi. Rodzi­ny mogą pro­wa­dzić oddziel­ne lub wspól­ne gospo­dar­stwo domo­we, nie­rzad­ko, zwłasz­cza w star­szych nie­ru­cho­mo­ściach, dzie­ląc tak­że kuch­nię i łazien­kę. Oczy­wi­ście pod­sta­wą takie­go roz­wią­za­nia są dobre rela­cje rodzin­ne i wza­jem­ny szacunek.

W Kana­dzie takie domo­stwa rów­nież się zda­rza­ją, szcze­gól­nie wśród nowych emi­gran­tów. Cza­sa­mi spo­ty­kam je rów­nież wśród Pola­ków. Czy jest w tym coś złe­go? Moim zda­niem nie! Ale przy małej zmia­nie w podej­ściu do tej kon­cep­cji i małej mody­fi­ka­cji domu, życie pod jed­nym dachem z „uko­cha­ną rodzin­ką” może przy­nieść mnó­stwo benefitów.

Reklama

Mody­fi­ka­cja domu, któ­rą mam na myśli musi pole­gać na takim podej­ściu, że owszem „dach” pozo­sta­je wspól­ny, ale każ­da gene­ra­cja (rodzi­na) ma swój wła­sny i bar­dzo pry­wat­ny apar­ta­ment z osob­ną kuch­nią, łazien­ka­mi, sypial­nia­mi czy stre­fą wej­ścio­wą. Tyl­ko przy takim zało­że­niu pomysł zamiesz­ka­nia pod wspól­nym dachem wyj­dzie wszyst­kim na dobre. Aby to się uda­ło, nale­ży od począt­ku poszu­ki­wań skon­cen­tro­wać się na domach, któ­re się do tego nada­ją pod kątem archi­tek­to­nicz­nym. Naj­lep­sze będą tu 4 i 5‑poziomowe back-splits, duże domy par­te­ro­we (bun­ga­lows), czy site-splits, tak­że 4 i 5‑poziomowe. Cza­sa­mi domy 2 pię­tro­we też są odpo­wied­nie do zamie­sza­nia rodzin­ne­go, ale raczej wte­dy, gdy posia­da­ją walk — out base­ment. Bowiem każ­da z rodzin, miesz­ka­jąc wspól­nie ocze­ku­je też, że nie będzie miesz­ka­ła w piw­ni­cy i będzie mia­ła zagwa­ran­to­wa­ną peł­ną pry­wat­ność, osob­ną kuch­nię, łazien­ki i oczy­wi­ście oddziel­ne  wej­ście do wła­sne­go miesz­ka­nia. Rodza­je domów, o któ­rych wspo­mnia­łem przed chwi­lą, dają szan­sę na naj­bar­dziej spra­wie­dli­wy i wygod­ny podział.

Zasta­nów­my się nad typo­wym mode­lem rodzi­ny wie­lo­po­ko­le­nio­wej. Zwy­kle będą to rodzi­ce w wie­ku 50–70 lat, ich syn lub cór­ka z mał­żon­kiem (mał­żon­ką) oraz wnu­ki. Potrze­by miesz­ka­nio­we w obrę­bie tej gru­py są zróż­ni­co­wa­ne. Rodzi­ce zwy­kle potrze­bu­ją jed­nej sypial­ni, kuch­ni, łazien­ki, poko­ju dzien­ne­go i czę­sto marzą o ogro­dzie. Młod­sze poko­le­nie z regu­ły wyma­ga więk­szej prze­strze­ni. Potrze­bu­ją więk­szej kuch­ni, więk­sze­go salo­nu, trzech sypial­ni i chęt­nie 2 łazie­nek. Taki podział jest bar­dzo łatwy do prze­pro­wa­dze­nia, szcze­gól­nie w 4 lub 5 pozio­mo­wych back-splits. Obie rodzi­ny mogą wspól­nie korzy­stać z gara­żu, pral­ni czy base­men­tu, prze­zna­czo­ne­go na sto­ra­ge, home the­atre lub siłownię.

 

Jak moż­na dzie­lić domy na dwa miesz­ka­nia? Jakie typy domów są naj­lep­sze dla wie­lo­po­ko­le­nio­wych rodzin? Chęt­nie spo­tkam się z Pań­stwem indy­wi­du­al­nie i wyja­śnię to zagad­nie­nie dogłęb­nie. Spo­ro też zale­ży od licz­by człon­ków rodzi­ny podej­mu­ją­cych wspól­ną inwe­sty­cję, ich wie­ku i potrzeb.

Dla­cze­go pod­ją­łem ten temat? Dla wie­lu osób, przy obec­nych cenach nie­ru­cho­mo­ści szan­sa na zakup domu wol­no­sto­ją­ce­go kur­czy się z każ­dym dniem. To, co dzie­je się obec­nie na ryn­ku nie­ru­cho­mo­ści to swo­je­go rodza­ju kry­zys. Ceny domów są dla więk­szo­ści z nas bar­dzo wyso­kie w sto­sun­ku do naszych zarob­ków, więc jeste­śmy nie­mal­że ska­za­ni na kup­no małych miesz­kań lub townhousów.

Czę­sto zda­rza się, że w obrę­bie jed­nej rodzi­ny każ­dy jej „człon” kupu­je i utrzy­mu­je wła­sny dom. Cza­sa­mi stać nas tyl­ko na wynajmowanie.

Ja rozu­miem, że nie zawsze chce­my żyć bar­dzo bli­sko rodzi­ny, bo zna­ne jest powie­dze­nie, że „z rodzi­ną  naj­le­piej wycho­dzi się na zdję­ciach”. Ale…. jest wie­le rodzin, któ­re się świet­nie rozu­mie­ją i dosko­na­le wspie­ra­ją. I tym wła­śnie chciał­bym zasu­ge­ro­wać „zmo­dy­fi­ko­wa­ny” model domu wie­lo­po­ko­le­nio­we­go, opie­ra­jąc to roz­wią­za­nie na kon­cep­cji „w ilo­ści jest siła”.

 

Pro­szę się zasta­no­wić. Dziś za $600,000 moż­na kupić w Mis­sis­sau­ga dwu­sy­pial­nio­we miesz­ka­nie (gdzie main­te­nan­ce może docho­dzić do $700 na mie­siąc) lub town­ho­use, w któ­rym main­te­nan­ce będzie zbli­żo­ny do $500 mie­sięcz­nie). Dla każ­dej z rodzin indy­wi­du­al­ne „pod­nie­sie­nie poprzecz­ki”, czy­li zamia­na con­do na dom wol­no­sto­ją­cy lub duży bliź­niak jest czę­sto nie­moż­li­we. Ale co może­my osią­gnąć, jeśli połą­czy­my wysił­ki (i wydat­ki) i wspól­nie kupi­my dom za rów­no­war­tość obec­nie posia­da­nych nie­ru­cho­mo­ści, czy­li za oko­ło $1,200,000?  I gdy pie­nią­dze, któ­re wyda­je­my co mie­siąc na main­te­nan­ce prze­zna­czy­my na uti­li­ties i podat­ki od nie­ru­cho­mo­ści? Jestem się w sta­nie zało­żyć, że łącz­na suma wydat­ków 2 rodzin na main­te­nan­ce oraz poda­tek od nie­ru­cho­mo­ści za miesz­ka­nie i town­ho­use wyno­si znacz­nie wię­cej, niż opła­ty za poda­tek i uti­li­ties we wspól­nie kupio­nym domu. Podob­nie będzie, jeśli dwa poko­le­nia, zamiast wynaj­mo­wać apar­ta­men­ty po $2,200 mie­sięcz­nie, prze­zna­czą połą­czo­ną kwo­tę na spła­ca­nie zaku­pio­ne­go wspól­nie domu rodzinnego.

Ten przy­sło­wio­wy milion plus, któ­rym może­my dys­po­no­wać wspól­nie, pozwo­li „połą­czo­nym siłom rodzin­nym” kupić przy­zwo­ity dom z ład­nym ogród­kiem i ze znacz­nie lep­szym poten­cja­łem na przy­szłość. Ci, co śle­dzą rynek nie­ru­cho­mo­ści wie­dzą, że dziś do milio­na dola­rów wybór jest sła­by i domy są czę­sto znisz­czo­ne. Ale jak tyl­ko zaczy­na­my patrzeć na domy powy­żej milio­na (na przy­kład w prze­dzia­le ceno­wym 1,100,000 – 1,300,000, bez pro­ble­mu może­my zna­leźć czy­stą i dobrze utrzy­ma­ną nie­ru­cho­mość, nie wyma­ga­ją­cą ani dola­ra nakła­du na remon­ty czy uspraw­nie­nia. Dla­te­go kupo­wa­nie „razem” nie­sie ze sobą ogrom­ne korzy­ści, ponie­waż może­my zamiesz­kać w kom­for­to­wym i solid­nym, pięk­nym domu. Innym bene­fi­tem wspól­ne­go zaku­pu jest to, że kosz­ty podat­ku miej­skie­go, kosz­ty utrzy­ma­nia (ogrze­wa­nie, prąd, woda) są dzie­lo­ne na dwie rodzi­ny. Rów­nież ewen­tu­al­ne kosz­ty napraw czy reno­wa­cji mogą być pono­szo­ne wspólnie.

 

Zwy­kle oso­by, decy­du­ją­ce się na wspól­ną inwe­sty­cję mają kil­ka obaw. Pod­sta­wo­wą z nich jest pry­wat­ność (o czym wspo­mnia­łem wcze­śniej), zaś dru­ga to pra­wo własności.

 

Inwe­stu­jąc we wspól­ny dom chce­my mieć pew­ność, że gdy­by zaist­nia­ła nie­ko­rzyst­na sytu­acja loso­wa i dom trze­ba było­by sprze­dać (i podzie­lić się pie­niędz­mi), to nie będzie pro­ble­mów i nie­do­mó­wień. Takie roz­wią­za­nie praw­ne ist­nie­je i nazy­wa się „tenant in com­mon”. W prak­ty­ce ozna­cza to, że każ­da oso­ba (rodzi­na) może mieć okre­ślo­ną pro­cen­to­wo war­tość udzia­łów w nie­ru­cho­mo­ści, któ­re to udzia­ły mogą być odsprze­da­ne i nie prze­cho­dzą na „wspól­ni­ków” w spo­sób auto­ma­tycz­ny. W chwi­li sprze­da­ży nie­ru­cho­mo­ści pie­nią­dze dzie­lo­ne są zgod­nie z usta­lo­nym pro­cen­to­wym podzia­łem (chy­ba, że stro­ny  umó­wią się inaczej).

Powsta­je pyta­nie, czy jest zgod­ne z pra­wem, by dwie rodzi­ny mogły miesz­kać pod wspól­nym dachem? Tak!

Według obec­nie obo­wią­zu­ją­cych w Onta­rio prze­pi­sów, prak­tycz­nie w każ­dym domu moż­na stwo­rzyć dodat­ko­wy apar­ta­ment (jak dłu­go speł­nia on wymo­gi bez­pie­czeń­stwa). Wie­le osób wyko­rzy­stu­je to, by stwo­rzyć dodat­ko­wy unit, któ­ry następ­nie jest wynaj­mo­wa­ny oso­bom trze­cim (spo­za rodzi­ny). W przy­pad­ku dużej rodzi­ny chcą­cej miesz­kać pod jed­nym dachem, prze­pi­sy są jesz­cze bar­dziej libe­ral­ne. Z tym, że ja oso­bi­ście uwa­żam, że two­rząc dru­gi, nie­za­leż­ny apar­ta­ment war­to zadbać o to, by speł­niał on wszel­kie wymo­gi bez­pie­czeń­stwa oraz był ofi­cjal­nie zatwier­dzo­ny i spraw­dzo­ny przez Miasto.

 

Dla­cze­go war­to to zro­bić? Jest kil­ka waż­nych względów:

 

•     gdy­by sytu­acja rodzin­na nagle się zmie­ni­ła i tym samym zmie­ni­ły­by się pla­ny jed­nej z rodzin – łatwo jest legal­ny apar­ta­ment wyna­jąć bez potrze­by sprze­da­ży domu – gdy nagle kosz­ty utrzy­ma­nia prze­kro­czą nasze możliwości,

 

•     zale­ga­li­zo­wa­ny unit jest łatwo ubez­pie­czyć i wte­dy koszt ubez­pie­cze­nia jest niższy,

 

•     domy z zale­ga­li­zo­wa­nym apar­ta­men­tem na wyna­jem sprze­da­ją się szyb­ciej i dro­żej, co jest klu­czo­we w przy­pad­ku, gdy­by nie­ru­cho­mość trze­ba było sprzedać.

 

Uzy­ska­nie same­go pozwo­le­nia na lega­li­za­cję dodat­ko­we­go miesz­ka­nia nie jest skom­pli­ko­wa­ne, ale mimo wszyst­ko wyma­ga tro­chę pra­cy. Nale­ży poka­zać rzu­ty całe­go domu z uwzględ­nie­niem pla­nów jego podzia­łu. Zazna­cze­nia wyma­ga­ją ele­men­ty dzie­lą­ce oba miesz­ka­nia – cho­dzi tu o odpor­ność ognio­wą, loka­li­za­cja czuj­ni­ków poża­ro­wych oraz czuj­ni­ków dwu­tlen­ku węgla. Oczy­wi­ście trze­ba tak­że wska­zać 2 dro­gi ewa­ku­acyj­ne z każ­de­go z uni­tów. Tych wyma­gań jest bar­dzo wie­le i wszyst­kich Pań­stwa zain­te­re­so­wa­nych tema­tem zapra­szam do indy­wi­du­al­nych spo­tkań i roz­mów o szcze­gó­łach. Oprócz tego jest wyma­ga­ny plan urba­ni­stycz­ny, poka­zu­ją­cy odle­gło­ści do sąsia­dów oraz wszyst­kie dro­gi uciecz­ki. Oczy­wi­ste jest, że każ­dy dom jest inny i cza­sa­mi podej­mu­je­my się jego mody­fi­ka­cji na wła­sną rękę, chcąc zaosz­czę­dzić jak naj­wię­cej. Jest to zwy­kle duży błąd, ponie­waż zatrud­nie­nie fachow­ca naj­czę­ściej owo­cu­je lep­szym pro­jek­tem, któ­ry w fazie koń­co­wej wpły­wa rów­nież pozy­tyw­nie na war­tość domu, i oczy­wi­ście na lep­szy styl życia.

 

Jeśli nawet nie pla­nu­je­my stwo­rze­nia domu wie­lo­po­ko­le­nio­we­go, to wydzie­le­nie dodat­ko­we­go apar­ta­men­tu ma jesz­cze inne bene­fi­ty. Dla ludzi mło­dych to dodat­ko­wy dochód z wynaj­mu, pozwa­la­ją­cy spła­cać pożycz­kę hipo­tecz­ną oraz inne kosz­ty utrzy­ma­nia. Dla osób star­szych to dodat­ko­we środ­ki na utrzy­ma­nie, któ­rych czę­sto bra­ku­je nawet w przy­pad­ku spła­co­ne­go już domu. Nie zawsze pokry­wa je eme­ry­tu­ra, a kosz­ty utrzy­ma­nia nie­ru­cho­mo­ści są wyso­kie. Wyna­ję­cie uni­tu zapew­nia finan­so­we poczu­cie bez­pie­czeń­stwa, a w przy­pad­ku nagłe­go zda­rze­nia (wypa­dek w domu, cho­ro­ba, itp.), rów­nież doraź­ną pomoc dru­giej osoby.

 

Jest jesz­cze jeden aspekt god­ny uwa­gi. Spo­łe­czeń­stwo się sta­rze­je, a koszt opie­ki nad star­szy­mi rodzi­ca­mi we wszel­kich domach opie­ki senio­ral­nej potra­fi być nie­zwy­kle wyso­ki. Docho­dzi on do kil­ku tysię­cy dola­rów mie­sięcz­nie. Two­rząc nie­za­leż­ne miesz­ka­nie „pod wspól­nym dachem” dla naszych rodzi­ców — nie tyl­ko zapew­nia­my im lep­szy stan­dard i opie­kę, ale rów­nież tak napraw­dę może­my doko­nać znacz­nych oszczęd­no­ści. Rodzi­ce, zamiast pokry­wać kosz­ty opie­ki zewnętrz­nej, mogą wspo­ma­gać nas i żyć w poczu­ciu bez­pie­czeń­stwa. Nie ma też nic lep­sze­go dla małych dzie­ci jak kon­takt z dziad­ka­mi na co dzień. Wnu­ki uczą się tole­ran­cji dla osób star­szych, a dziad­ko­wie czu­ją się potrzeb­ni i speł­nie­ni, mając uko­cha­ne malu­chy tuż za ścianą.

Zapra­szam do kon­tak­tu i do spo­tkań, pod­czas któ­rych omó­wi­my przy­ta­cza­ne tu kwe­stie pod kątem Pań­stwa indy­wi­du­al­nej sytu­acji mieszkaniowej.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007