Różnice pomiędzy mieszkaniami używanymi (czyli z rynku wtórnego) a nowymi (z rynku pierwotnego) są spore.
Kupno nowych mieszkań z planów kieruje się zupełnie innymi zasadami, niż zakup używanych mieszkań poprzez system MLS (Multiple Listing System). Warto sobie je uzmysłowić, ponieważ może to pomóc w podjęciu przez Państwa decyzji przy wyborze nieruchomości.
W przypadku zakupu z planów może być więcej niewiadomych, gdyż nie kupujemy istniejącej jednostki mieszkalnej (najczęściej), ale podpisujemy kontrakt na jej wybudowanie.
• Kupno z planów.
Wybór mieszkania w tym przypadku wymaga sporej wyobraźni. Przecież faktycznie to, co widzimy, to dziura w ziemi. I ostatecznie może okazać się, że rzeczywistość trochę odbiega od naszych oczekiwań i wyobrażeń.
• Brak możliwości negocjacji ceny.
Ceny są ustalone odgórnie i nie podlegające negocjacjom. Czasami deweloper dla zachęty oferuje bezpłatny parking lub locker, ale prawie nigdy nie zgadza się na obniżenie ceny zakupu. Korzystanie z pomocy agenta real estate przy zakupie nie wpływa na podwyższenie ceny.
• Długi okres oczekiwania, zwykle 2-3 lata.
To długi okres, ale wielu inwestorów akceptuje ten fakt, ponieważ mogą się finansowo przygotować do przejęcia mieszkania. W międzyczasie zakupiona nieruchomość zwiększa swoją wartość. Downpayment jest rozłożony w czasie i wynosi zwykle od 15% do 20% ceny – co jest ważne dla wielu inwestorów. Część z nich, w przypadku zakupu mieszkań pod inwestycję wykorzystuje „equity” z posiadanego już domu. A jeśli nie mają takiej możliwości (zasobów finansowych), to sytuacja w ustalonym okresie zapłaty zmusza ich do sporych oszczędności.
• Konieczność podejmowania decyzji dotyczącej wyposażenia.
W przypadku kupna mieszkania na rynku wtórnym nie mamy możliwości wyboru wykończeń, w odróżnieniu od zakupu nowego mieszkania, gdzie taka możliwość jest powszechna. Nie znaczy to jednak, że zawsze dostaniemy to, co nam się podoba.
• Nie do końca wiadomy jest całkowity koszt zamknięcia.
Land Transfer Tax i koszty prawnika są łatwe do przewidzenia, ale tak zwane „levies” lub „development charges” pozostają zwykle zagadką. Dlatego ważne jest, by zawrzeć w kontrakcie klauzulę określającą maksymalną kwotę, jaka może być naliczona za „levies”.
• Nie do końca pewne są koszty miesięczne (utilites).
Zwykle przez kilka pierwszych lat mamy szansę na niskie opłaty w stosunku do powierzchni unitu. Ale to może się szybko zmienić.
• Kiedy kupujemy mieszkanie z planów, umowę podpisujemy z deweloperem (korporacją). W przypadku zakupu przez MLS, kupujemy mieszkanie od właściciela. Jak coś pójdzie nie po naszej myśli, sprawy sądowe z korporacją są trudne do wygrania.
• HST wliczone w cenę zakupu.
Na nowe produkty naliczany jest HST (również na domy). Należy uważać, by uniknąć konieczności zwrotu tego podatku do Revenue Canada.
• W pierwszym roku po przejęciu sporo czasu spędzamy „na budowie”.
Deweloper zwykle stara się przekazać kupującym unity gotowe do zamieszkania, ale nierzadko zdarzają się opóźnienia związanie z wykończeniem zaplecza, np. lobby, strefy fitness, basenu, itd.
• Assignment.
Jest to możliwość odsprzedaży unitu przed jego fizycznym przejęciem. To wyjątkowo atrakcyjna opcja dla inwestorów, zwłaszcza w sytuacji, kiedy od momentu zakupu do dnia przejęcia cena mieszkania zwiększa się 10% -20%. Dlaczego nie wykorzystać tej okazji i nie zarobić?
• Leverage.
To najważniejszy powód, dla którego ludzie decydują się na kupno z planów. Kupując mieszkanie warte $500,000, wpłacamy zaliczkę w wysokości tylko 15%, czyli $75,000. Jeśli tak jak dotychczas, ceny mieszkań będą wzrastać od 5% do 15% rocznie (a nic nie wskazuje, że dynamika wzrostu cen się zatrzyma), to po 3 latach, gdy przejmiemy mieszkanie, będzie ono warte o minimum 15% więcej. Czyli podwajamy kwotę zaliczki lub często nawet zarabiamy więcej. To doskonały i bezpieczny profit przy rozsądnym wkładzie finansowym. Żaden bank nie jest w stanie zaoferować nam takiego zysku.
A teraz parę słów o mieszkaniach sprzedawanych na rynku wtórnym:
• Wiek mieszkań.
Poprzez system MLS oferowane są mieszkania w każdym wieku – od tych usytuowanych w starych budynkach, do zupełnie nowych, sprzedawanych czasami nawet jako „builder inventory”. Również często ci, co właśnie odebrali nowe mieszkania kupione od dewelopera, wprowadzają je do systemu MLS, by zarobić na wzroście cen.
• Łatwość oglądania istniejącej nieruchomości
Jest to ogromna zaleta przy wyborze mieszkania, ponieważ wiele osób nie ma umiejętności czytania planów. Obejrzenie rzeczywistego, istniejącego mieszkania znacznie ułatwia wybór niż w przypadku mieszkania, które możemy sobie jedynie wyobrazić na podstawie graficznych wizualizacji. Łatwo w takim przypadku skontrolować także wygląd otoczenia, zweryfikować widok z okna, oraz nabyć podstawową wiedzę o budynku i sąsiadach.
• Klarowne koszty związane z zakupem.
W przypadku zakupu z MLS nie ma ukrytych kosztów. Na przykład HST nie dotyczy „resale” (mieszkań z rynku wtórnego). Nie ma też „development charges”. Płacimy tylko koszty prawnika oraz Land Transfer Tax.
• Ograniczona podaż.
W systemie MLS ofert sprzedaży jest zawsze sporo, ale zwykle w budynku, który nam odpowiada jest wystawione do sprzedaży tylko jedno mieszkanie. Dlatego często zwlekanie z decyzją prowadzi do sytuacji, że ktoś to mieszkanie kupi i nas wyprzedzi. Zdarza się też, że musimy konkurować z innymi kupującymi, jeśli pojawi się druga lub trzecia oferta.
• Szansa na negocjacje.
Jeśli nie mamy konkurencji i rynek jest zbalansowany – mamy szansę wynegocjowania ceny. Oczywiście w ramach rozsądku. W dzisiejszym rynku, bardzo dynamicznym, jest już inaczej – rzadko mamy szansę na negocjacje, bo popyt na mieszkania jest ogromny.
• Składanie ofert.
W przypadku mieszkań z rynku wtórnego możemy składać oferty warunkowe na załatwienie pożyczki, inspekcję, czy sprawdzenie stanu finansowego korporacji. Oczywiście jeśli nie ma 10 innych chętnych na to samo mieszkanie.
• Downpayment zaczyna się od 5%.
Wysokość wpłaty własnej to niezwykle ważny aspekt przy zakupie mieszkania. Tak niewysoka wpłata umożliwia wielu kupującym po raz pierwszy zakup wymarzonych „czterech ścian”. W przypadku zakupu z planów minimalny downpayment jest wyższy i zwykle wynosi od 15% do 20%, skutecznie eliminując tych, którzy dysponują skromniejszymi zasobami finansowymi.
• Finansowanie.
W przypadku zakupu na rynku wtórnym jest ono łatwiejsze do otrzymania, gdyż banki „widzą” towar, którego kupno finansują, i okres przejęcia jest zwykle nie dłuższy niż 90 dni. Kupując mieszkanie z planów, gdy zamknięcie ma nastąpić za 2-3 lata, uzyskanie pożyczki z banku jest niezwykle trudne.
• Status Certificate.
Sprawdzenie kondycji finansowej i prawnej korporacji nie jest sprawą skomplikowaną. Jest to istniejący organ prawny, który musi stosować się do wielu wymogów i przepisów. Kontrola nie sprawia nigdy trudności.
• Inspekcja.
Istniejącą nieruchomość jest łatwo sprawdzić i ocenić pod kątem stanu technicznego.
• Przejęcie mieszkania.
Okres oczekiwania na fizyczne przejęcie zakupionego na rynku wtórnym unitu może być bardzo szybki – zwyczajowo wynosi 30-90 dni. Jeśli ktoś potrzebuje zamieszkać we własnym mieszkaniu (domu) jak najszybciej, MLS jest często jedyną opcją. Można tu również znaleźć mieszkania gotowe do natychmiastowego przejęcia.
Przytoczone powyżej, niektóre aspekty zakupu mieszkań w systemie MLS lub prosto z planów, pozwolą Państwu lepiej zrozumieć różnice przy zakupie mieszkań nowych i używanych, oraz lepiej zweryfikować Państwa potrzeby i wymagania w tej kwestii. Oczywiście wszystkim zainteresowanym oferuję naszą pomoc w wyborze najlepszego (w Państwa sytuacji) rozwiązania. Zapraszam serdecznie do kontaktu.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
