Róż­ni­ce pomię­dzy miesz­ka­nia­mi uży­wa­ny­mi (czy­li z ryn­ku wtór­ne­go) a nowy­mi (z ryn­ku pier­wot­ne­go) są spore.

Kup­no nowych miesz­kań z pla­nów kie­ru­je się zupeł­nie inny­mi zasa­da­mi, niż zakup uży­wa­nych miesz­kań poprzez sys­tem MLS (Mul­ti­ple Listing Sys­tem). War­to sobie je uzmy­sło­wić, ponie­waż może to pomóc w pod­ję­ciu przez Pań­stwa decy­zji przy wybo­rze nieruchomości.

W przy­pad­ku zaku­pu z pla­nów może być wię­cej nie­wia­do­mych, gdyż nie kupu­je­my ist­nie­ją­cej jed­nost­ki miesz­kal­nej (naj­czę­ściej), ale pod­pi­su­je­my kon­trakt na jej wybudowanie.

Reklama

• Kup­no z planów.

Wybór miesz­ka­nia w tym przy­pad­ku wyma­ga spo­rej wyobraź­ni. Prze­cież fak­tycz­nie to, co widzi­my, to dziu­ra w zie­mi. I osta­tecz­nie może oka­zać się, że rze­czy­wi­stość tro­chę odbie­ga od naszych ocze­ki­wań i wyobrażeń.

• Brak moż­li­wo­ści nego­cja­cji ceny.

Ceny są usta­lo­ne odgór­nie i nie pod­le­ga­ją­ce nego­cja­cjom. Cza­sa­mi dewe­lo­per dla zachę­ty ofe­ru­je bez­płat­ny par­king lub loc­ker, ale pra­wie nigdy nie zga­dza się na obni­że­nie ceny zaku­pu. Korzy­sta­nie z pomo­cy agen­ta real esta­te przy zaku­pie nie wpły­wa na pod­wyż­sze­nie ceny.

• Dłu­gi okres ocze­ki­wa­nia, zwy­kle 2–3 lata.

To dłu­gi okres, ale wie­lu inwe­sto­rów akcep­tu­je ten fakt, ponie­waż mogą się finan­so­wo przy­go­to­wać do prze­ję­cia miesz­ka­nia. W mię­dzy­cza­sie zaku­pio­na nie­ru­cho­mość zwięk­sza swo­ją war­tość. Down­pay­ment jest roz­ło­żo­ny w cza­sie i wyno­si zwy­kle od 15% do 20% ceny —  co jest waż­ne dla wie­lu inwe­sto­rów. Część z nich, w przy­pad­ku zaku­pu miesz­kań pod inwe­sty­cję wyko­rzy­stu­je „equ­ity” z posia­da­ne­go już domu. A jeśli nie mają takiej moż­li­wo­ści (zaso­bów finan­so­wych), to sytu­acja w usta­lo­nym okre­sie zapła­ty zmu­sza ich do spo­rych oszczędności.

• Koniecz­ność podej­mo­wa­nia decy­zji doty­czą­cej wyposażenia.

W przy­pad­ku kup­na miesz­ka­nia na ryn­ku wtór­nym nie mamy moż­li­wo­ści wybo­ru wykoń­czeń, w odróż­nie­niu od zaku­pu nowe­go miesz­ka­nia, gdzie taka moż­li­wość jest powszech­na. Nie zna­czy to jed­nak, że zawsze dosta­nie­my to, co nam się podoba.

• Nie do koń­ca wia­do­my jest cał­ko­wi­ty koszt zamknięcia.

Land Trans­fer Tax i kosz­ty praw­ni­ka są łatwe do prze­wi­dze­nia, ale tak zwa­ne „levies” lub „deve­lop­ment char­ges” pozo­sta­ją zwy­kle zagad­ką. Dla­te­go waż­ne jest, by zawrzeć w kontr­ak­cie klau­zu­lę okre­śla­ją­cą mak­sy­mal­ną kwo­tę, jaka może być nali­czo­na za „levies”.

• Nie do koń­ca pew­ne są kosz­ty mie­sięcz­ne (uti­li­tes).

Zwy­kle przez kil­ka pierw­szych lat mamy szan­sę na niskie opła­ty w sto­sun­ku do powierzch­ni uni­tu. Ale to może się szyb­ko zmienić.

• Kie­dy kupu­je­my miesz­ka­nie z pla­nów, umo­wę pod­pi­su­je­my z dewe­lo­pe­rem (kor­po­ra­cją). W przy­pad­ku zaku­pu przez MLS, kupu­je­my miesz­ka­nie od wła­ści­cie­la. Jak coś pój­dzie nie po naszej myśli, spra­wy sądo­we z kor­po­ra­cją są trud­ne do wygrania.

• HST wli­czo­ne w cenę zakupu.

Na nowe pro­duk­ty nali­cza­ny jest HST (rów­nież na domy). Nale­ży uwa­żać, by unik­nąć koniecz­no­ści zwro­tu tego podat­ku do Reve­nue Canada.

• W pierw­szym roku po prze­ję­ciu spo­ro cza­su spę­dza­my „na budowie”.

Dewe­lo­per zwy­kle sta­ra się prze­ka­zać kupu­ją­cym uni­ty goto­we do zamiesz­ka­nia, ale nie­rzad­ko zda­rza­ją się opóź­nie­nia zwią­za­nie z wykoń­cze­niem zaple­cza, np. lob­by, stre­fy fit­ness, base­nu, itd.

• Assi­gn­ment.

Jest to moż­li­wość odsprze­da­ży uni­tu przed jego fizycz­nym prze­ję­ciem. To wyjąt­ko­wo atrak­cyj­na opcja dla inwe­sto­rów, zwłasz­cza w sytu­acji, kie­dy od momen­tu zaku­pu do dnia prze­ję­cia cena miesz­ka­nia zwięk­sza się 10% ‑20%. Dla­cze­go nie wyko­rzy­stać tej oka­zji i nie zarobić?

• Leve­ra­ge.

To naj­waż­niej­szy powód, dla któ­re­go ludzie decy­du­ją się na kup­no z pla­nów. Kupu­jąc miesz­ka­nie war­te $500,000, wpła­ca­my zalicz­kę w wyso­ko­ści tyl­ko 15%, czy­li $75,000. Jeśli tak jak dotych­czas, ceny miesz­kań będą wzra­stać od 5% do 15% rocz­nie (a nic nie wska­zu­je, że dyna­mi­ka wzro­stu cen się zatrzy­ma), to po 3 latach, gdy przej­mie­my miesz­ka­nie, będzie ono war­te o mini­mum 15% wię­cej. Czy­li podwa­ja­my kwo­tę zalicz­ki lub czę­sto nawet zara­bia­my wię­cej. To dosko­na­ły i bez­piecz­ny pro­fit przy roz­sąd­nym wkła­dzie finan­so­wym. Żaden bank nie jest w sta­nie zaofe­ro­wać nam takie­go zysku.

A teraz parę słów o miesz­ka­niach sprze­da­wa­nych na ryn­ku wtórnym:

• Wiek mieszkań.

Poprzez sys­tem MLS ofe­ro­wa­ne są miesz­ka­nia w każ­dym wie­ku — od tych usy­tu­owa­nych w sta­rych budyn­kach, do zupeł­nie nowych, sprze­da­wa­nych cza­sa­mi nawet jako „buil­der inven­to­ry”. Rów­nież czę­sto ci, co wła­śnie ode­bra­li nowe miesz­ka­nia kupio­ne od dewe­lo­pe­ra, wpro­wa­dza­ją  je do sys­te­mu MLS, by zaro­bić na wzro­ście cen.

• Łatwość oglą­da­nia ist­nie­ją­cej nieruchomości

Jest to ogrom­na zale­ta przy wybo­rze miesz­ka­nia, ponie­waż wie­le osób nie ma umie­jęt­no­ści czy­ta­nia pla­nów. Obej­rze­nie rze­czy­wi­ste­go, ist­nie­ją­ce­go miesz­ka­nia znacz­nie uła­twia wybór niż w przy­pad­ku miesz­ka­nia, któ­re może­my sobie jedy­nie wyobra­zić na pod­sta­wie gra­ficz­nych wizu­ali­za­cji. Łatwo w takim przy­pad­ku skon­tro­lo­wać tak­że wygląd oto­cze­nia, zwe­ry­fi­ko­wać widok z okna, oraz nabyć pod­sta­wo­wą wie­dzę o budyn­ku i sąsiadach.

• Kla­row­ne kosz­ty zwią­za­ne z zakupem.

W przy­pad­ku zaku­pu z MLS nie ma ukry­tych kosz­tów. Na przy­kład HST nie doty­czy „resa­le” (miesz­kań z ryn­ku wtór­ne­go). Nie ma też „deve­lop­ment char­ges”. Pła­ci­my tyl­ko kosz­ty praw­ni­ka oraz Land Trans­fer Tax.

• Ogra­ni­czo­na podaż.

W sys­te­mie MLS ofert sprze­da­ży jest zawsze spo­ro, ale zwy­kle w budyn­ku, któ­ry nam odpo­wia­da jest wysta­wio­ne do sprze­da­ży tyl­ko jed­no miesz­ka­nie. Dla­te­go czę­sto zwle­ka­nie z decy­zją pro­wa­dzi do sytu­acji, że ktoś to miesz­ka­nie kupi i nas wyprze­dzi. Zda­rza się też, że musi­my kon­ku­ro­wać z inny­mi kupu­ją­cy­mi, jeśli poja­wi się dru­ga lub trze­cia oferta.

• Szan­sa na negocjacje.

Jeśli nie mamy kon­ku­ren­cji i rynek jest zba­lan­so­wa­ny – mamy szan­sę wyne­go­cjo­wa­nia ceny. Oczy­wi­ście w ramach roz­sąd­ku. W dzi­siej­szym ryn­ku, bar­dzo dyna­micz­nym, jest już ina­czej — rzad­ko mamy szan­sę na nego­cja­cje, bo popyt na miesz­ka­nia jest ogromny.

• Skła­da­nie ofert.

W przy­pad­ku miesz­kań z ryn­ku wtór­ne­go może­my skła­dać ofer­ty warun­ko­we na zała­twie­nie pożycz­ki, inspek­cję, czy spraw­dze­nie sta­nu finan­so­we­go kor­po­ra­cji. Oczy­wi­ście jeśli nie ma 10 innych chęt­nych na to samo mieszkanie.

• Down­pay­ment zaczy­na się od 5%.

Wyso­kość wpła­ty wła­snej to nie­zwy­kle waż­ny aspekt przy zaku­pie miesz­ka­nia. Tak nie­wy­so­ka wpła­ta umoż­li­wia wie­lu kupu­ją­cym po raz pierw­szy zakup wyma­rzo­nych „czte­rech ścian”. W przy­pad­ku zaku­pu z pla­nów mini­mal­ny down­pay­ment jest wyż­szy i zwy­kle wyno­si od 15% do 20%, sku­tecz­nie eli­mi­nu­jąc tych, któ­rzy dys­po­nu­ją skrom­niej­szy­mi zaso­ba­mi finansowymi.

• Finan­so­wa­nie.

W przy­pad­ku zaku­pu na ryn­ku wtór­nym jest ono łatwiej­sze do otrzy­ma­nia, gdyż ban­ki „widzą” towar, któ­re­go kup­no finan­su­ją, i okres prze­ję­cia jest zwy­kle nie dłuż­szy niż 90 dni. Kupu­jąc miesz­ka­nie z pla­nów, gdy zamknię­cie ma nastą­pić za 2–3 lata, uzy­ska­nie pożycz­ki z ban­ku jest nie­zwy­kle trudne.

• Sta­tus Certificate.

Spraw­dze­nie kon­dy­cji finan­so­wej i praw­nej kor­po­ra­cji nie jest spra­wą skom­pli­ko­wa­ną. Jest to ist­nie­ją­cy organ praw­ny, któ­ry musi sto­so­wać się do wie­lu wymo­gów i prze­pi­sów. Kon­tro­la nie spra­wia nigdy trudności.

• Inspek­cja.

Ist­nie­ją­cą nie­ru­cho­mość jest łatwo spraw­dzić i oce­nić pod kątem sta­nu technicznego.

• Prze­ję­cie mieszkania.

Okres ocze­ki­wa­nia na fizycz­ne prze­ję­cie zaku­pio­ne­go na ryn­ku wtór­nym uni­tu może być bar­dzo szyb­ki — zwy­cza­jo­wo wyno­si 30–90 dni. Jeśli ktoś potrze­bu­je zamiesz­kać we wła­snym miesz­ka­niu (domu) jak naj­szyb­ciej, MLS jest czę­sto jedy­ną opcją. Moż­na tu rów­nież zna­leźć miesz­ka­nia goto­we do natych­mia­sto­we­go przejęcia.

 

Przy­to­czo­ne powy­żej, nie­któ­re aspek­ty zaku­pu miesz­kań w sys­te­mie MLS lub pro­sto z pla­nów, pozwo­lą Pań­stwu lepiej zro­zu­mieć róż­ni­ce przy zaku­pie miesz­kań nowych i uży­wa­nych, oraz lepiej zwe­ry­fi­ko­wać Pań­stwa potrze­by i wyma­ga­nia w tej kwe­stii. Oczy­wi­ście wszyst­kim zain­te­re­so­wa­nym ofe­ru­ję naszą pomoc w wybo­rze naj­lep­sze­go (w Pań­stwa sytu­acji) roz­wią­za­nia. Zapra­szam ser­decz­nie do kontaktu.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007