Wie­le osób roz­wa­ża wybu­do­wa­nie swo­je­go domu od pod­staw. Część z nich zamie­rza zaosz­czę­dzić na usłu­gach archi­tek­ta i kopiu­je pro­jek­ty archi­tek­to­nicz­ne z inter­ne­tu, nie zda­jąc sobie spra­wy z ist­nie­nia spe­cjal­nych wyma­gań doty­czą­cych urba­ni­sty­ki i prze­pi­sów budowlanych.

        Uwa­żam, że war­to Pań­stwu przy­bli­żyć ten temat, bo mało kto ma świa­do­mość, jak bar­dzo skom­pli­ko­wa­ny może być ten proces.

        Nie­ste­ty, spo­ro osób dostrze­ga tyl­ko to, ile moż­na na pro­jek­cie zaosz­czę­dzić, nie myśląc, ile moż­na stracić.

        Cie­ka­wy i dobrze prze­my­śla­ny dom, z logicz­ną kon­struk­cją, szyb­ko nabie­ra war­to­ści. Dom „pro­jek­to­wa­ny” z uży­ciem Mr. Google, przez ludzi bez doświad­cze­nia, rzad­ko wycho­dzi dobrze i czę­sto posia­da spo­re pro­ble­my funk­cjo­nal­ne i estetyczne.

        Ale naj­pierw kil­ka uwag wstępnych.

        Więk­szość z nas kupu­je goto­we domy z tak zwa­ne­go „resa­le-mar­ket”. Spo­ro osób kupu­je rów­nież domy z pla­nów – takie, któ­rych jesz­cze nie ma, ale będą dla nas wybu­do­wa­ne. W obu przy­pad­kach dom jest trak­to­wa­ny jako towar, któ­ry akcep­tu­je­my zasad­ni­czo takim, jaki już ist­nie­je albo jaki zosta­nie zbu­do­wa­ny w przyszłości.

        Jeśli prze­ra­bia­my ist­nie­ją­cy dom i nasze dzia­ła­nie są mar­gi­nal­ne (jak reno­wa­cja łazie­nek, zmia­na kuch­ni czy okien) to może­my zasad­ni­czo unik­nąć potrze­by wystę­po­wa­nia o pozwo­le­nie na budo­wę. Nato­miast kie­dy pla­no­wa­ne prze­rób­ki są poważ­ne albo budu­je­my nowy dom – na pew­no musi­my przejść przez pro­ces pro­jek­to­wa­nia domu oraz zatwier­dza­nia pozwo­le­nia na budowę.

        W Kana­dzie pro­ces ten jest bar­dzo uprosz­czo­ny i prak­tycz­nie nikt nie narzu­ca niko­mu jak dom ma wyglą­dać. Poję­cia este­ty­ki domów czy ich funk­cjo­nal­no­ści nie są nawet dys­ku­to­wa­ne pod­czas tego pro­ce­su. To jest moim zda­niem bar­dzo złe podej­ście — i dla­te­go wokół nas jest peł­no archi­tek­to­nicz­nych dzi­wo­lą­gów. Na przy­kład w Niem­czech, gdzie jako mło­dy archi­tekt mia­łem oka­zję pra­co­wać przez jakiś, to wła­śnie ele­men­ty pro­jek­to­wa­nia były w prze­pi­sach kon­kret­nie uję­te. I czę­sto urzęd­ni­cy tak pro­wa­dzi­li pro­ces zatwier­dza­nia, by domy posia­da­ły este­tycz­ny wygląd (lokal­ny cha­rak­ter bawar­ski) oraz były zapro­jek­to­wa­ne logicz­nie i funkcjonalnie.

        W Kana­dzie zasad­ni­czo pro­ces zatwier­dza­nia kon­cen­tru­je się na prze­strze­ga­niu prze­pi­sów urba­ni­stycz­nych (Zoning By-laws) oraz prze­pi­sów bez­pie­czeń­stwa opi­sa­nych w Onta­rio Buil­ding Code Part 9 (dla domów jednorodzinnych).

        Pro­jek­tu­jąc każ­dy nowy dom, zanim przy­stą­pi się do samej pra­cy kon­cep­cyj­nej, nale­ży naj­pierw spraw­dzić jakie są lokal­ne wyma­ga­nia urbanistyczne.

        Każ­de mia­sto ma swo­je wła­sne prze­pi­sy urba­ni­stycz­ne i mogą się one znacz­nie róż­nić nawet w obrę­bie kil­ku ulic. Prze­pi­sy te są od cza­su do cza­su mody­fi­ko­wa­ne, by nadą­żać za zmia­na­mi wyni­ka­ją­cy­mi z roz­wo­ju mia­sta i sty­lu życia ludzi. Każ­de mia­sto czy gmi­na mogą mieć inne wymo­gi urba­ni­stycz­ne, choć wie­le kry­te­riów jest podob­nych w róż­nych rejonach.

        Zasad­ni­czo narzu­co­ne poprzez Zoning By-laws regu­la­cje czy ogra­ni­cze­nia doty­czą takich spraw jak mak­sy­mal­na wiel­kość domu na danej dział­ce, mak­sy­mal­na wyso­kość domu czy jego głę­bo­kość, mini­mal­na dopusz­czal­na odle­głość od gra­ni­cy z sąsia­dem czy odle­głość domu od przo­du dział­ki. Jest też zawsze okre­ślo­ne, jaka może być mak­sy­mal­na zabu­do­wa­na powierzch­nia dział­ki (cove­ra­ge).

        Tych ogra­ni­czeń jest znacz­nie wię­cej, ale są to tyl­ko przy­kła­dy. Okre­śla­na jest też mak­sy­mal­na licz­ba uni­tów miesz­kal­nych, jaka może powstać na danej dział­ce, typ zabu­do­wy (dom wol­no­sto­ją­cy czy bliź­niak jako przy­kład) oraz jaki rodzaj dzia­łal­no­ści może­my na danej dział­ce pro­wa­dzić. Na przy­kład, gdy dział­ka ma w prze­pi­sach prze­zna­cze­nie na „sin­gle fami­ly resi­den­tial”, to nie może­my na niej budo­wać „tri­plex” czy pro­wa­dzić dzia­łal­no­ści usłu­go­wej bez wystą­pie­nia i uzy­ska­nia zgo­dy na odstęp­stwo od zasa­dy (o tym poniżej).

        Zoning By-laws narzu­ca nam pew­ne kry­te­ria według któ­rych musi­my budo­wać, ale nie wska­zu­je jak dom ma wyglą­dać. Nie okre­śla, czym ma być pokry­ty dach, jaki mate­riał nale­ży poło­żyć na ele­wa­cjach, nawet nie wyma­ga kon­kret­nej wiel­ko­ści okien.

        Pro­jek­tu­jąc nowy dom, czę­sto oka­zu­je się, że narzu­co­ne wyma­ga­nia urba­ni­stycz­ne nie zawsze moż­na speł­nić. Cza­sa­mi chce­my wybu­do­wać dom więk­szy niż Zoning By-laws pozwa­la. Nie­raz zale­ży nam by był wyż­szy, bli­żej do  sąsia­da, itd.

        Jak taka sytu­acja zaist­nie­je, może­my wystą­pić do spe­cjal­nej insty­tu­cji o uzy­ska­nie odstęp­stwa od pod­sta­wo­wych wyma­gań urba­ni­stycz­nych. Oczy­wi­ście to odstęp­stwo musi mie­ścić się w gra­ni­cach roz­sąd­ku i nale­ży udo­wod­nić, że nie będzie mieć nega­tyw­ne­go wpły­wu na oto­cze­nie. Insty­tu­cja, do któ­rej musi­my wystą­pić o pozwo­le­nie na odstęp­stwo od zasa­dy nazy­wa się „Com­mit­tee of Adju­st­ment” i znaj­du­je się przy każ­dym mie­ście. Sam pro­ces jest tro­chę skom­pli­ko­wa­ny, trwa nawet do 3–4 mie­sie­cy i nie­ste­ty, jest dość kosz­tow­ny. By wystą­pić o zmia­ny nale­ży przy­go­to­wać dokład­ne pla­ny archi­tek­to­nicz­ne poka­zu­ją­ce wszyst­kie rzu­ty, ele­wa­cje, pro­po­no­wa­ny plan zago­spo­da­ro­wa­nia tere­nu wraz ze wszyst­ki­mi kal­ku­la­cja­mi (jak wyso­kość, wiel­kość, pokry­cie dział­ki, itd.).

        Ponad­to wyma­ga­ny jest aktu­al­ny survey (plan urba­ni­stycz­ny) oraz apli­ka­cja i opis, o jakie odstęp­stwa od zasad wystę­pu­je­my. Taka apli­ka­cja jest następ­nie spraw­dza­na przez pla­ne­rów miej­skich (zoning review). Jak wszyst­ko jest skom­ple­to­wa­ne, sąsie­dzi w pro­mie­niu do 200 m są infor­mo­wa­ni o naszych zamia­rach i mogą sta­wić się na publicz­nej deba­cie na temat naszej pro­po­zy­cji (COA zawsze ma kil­ka czy kil­ka­na­ście pro­po­no­wa­nych pro­jek­tów do roz­pa­trze­nia na jed­nej sesji). Rzad­ko kie­dy sąsie­dzi lubią zmia­ny i czę­sto mogą zapro­te­sto­wać prze­ciw­ko naszym pro­jek­tom. Jeśli jest to jed­na oso­ba i powód jest dość bła­hy — na przy­kład taki, że stra­cą pry­wat­ność czy będą mie­li cień na dział­ce – to naj­czę­ściej apli­ka­cja prze­cho­dzi. Nato­miast gdy na tym publicz­nym prze­słu­cha­niu poja­wi się 20–40 sąsia­dów, by wyra­zić swo­je nie­za­do­wo­le­nie (a widzia­łem takie sytu­acje), to wów­czas może być róż­nie. Na szczę­ście pan­de­mia spo­wo­do­wa­ła, że obec­nie więk­szość posie­dzeń COA odby­wa się on line — a ponie­waż naj­czę­ściej pro­te­stu­ją ludzie star­si (któ­rzy nie są zwy­kle obe­zna­ni z kom­pu­te­ra­mi) to i ilość pro­te­stów znacz­nie spadła.

        Człon­ko­wie komi­sji to poli­ty­cy i są wraż­li­wi na głos opi­nii publicz­nej. Na szczę­ście od decy­zji COA moż­na się odwo­łać, jed­nak to ponow­nie wyma­ga cza­su i pieniędzy.

        Nasu­wa się pyta­nie: czy prze­pi­sy okre­śla­ją­ce jak dom ma być zbu­do­wa­ny od stro­ny tech­nicz­nej, też moż­na obejść?

        Co do ogra­ni­czeń wyni­ka­ją­cych z Onta­rio Buil­ding Code, to spra­wa jest zupeł­nie inna. Tu nie ma i nie może być odstęp­stwa od wyma­gań. OBC rów­nież nie narzu­ca jak nasz dom ma wyglą­dać archi­tek­to­nicz­nie, ale wpro­wa­dza wie­le ogra­ni­czeń, któ­re osta­tecz­nie wpły­wa­ją na wygląd. Na przy­kład kon­tro­lo­wa­na jest ilość i wiel­kość okien czy kwe­stia umiesz­cze­nia ich w bocz­nych ele­wa­cjach. Jak jeste­śmy bli­żej niż 3 sto­py (90 cm) od gra­ni­cy z sąsia­dem, to nie może­my mieć okien w tej ele­wa­cji. Im dalej od gra­ni­cy – tym dozwo­lo­na licz­ba i wiel­kość okien się zwiększa.

        Prze­pi­sy zawar­te w OBC zasad­ni­czo kon­cen­tru­ją się na spra­wach bez­pie­czeń­stwa i pra­wi­dło­wej sztu­ce budo­wa­nia, więc nie moż­na wystą­pić do żad­nej insty­tu­cji o ich zmianę.

        O jakie kry­te­ria cho­dzi? Przy­kła­dów jest wie­le: ilość wyma­ga­nej izo­la­cji w ścia­nach czy w dachu, mini­mal­na wiel­kość okien na przy­kład w ren­tal apart­ment (by zagwa­ran­to­wać moż­li­wość ewa­ku­acji w przy­pad­ku poża­ru), mini­mal­ne wyma­ga­nia struk­tu­ral­ne, odpor­ność ognio­wa ścian i pod­łóg, odpo­wied­nia moż­li­wość uciecz­ki w sytu­acji zagro­że­nia, ilość dzien­ne­go świa­tła, prze­pi­sy wen­ty­la­cyj­ne, itd.

        Tych wyma­gań jest tak wie­le, że aby być w sta­nie pod­pi­sy­wać pro­jek­ty i skła­dać je na pozwo­le­nia na budo­wę, nale­ży zdać wyma­ga­ne egza­mi­ny i uzy­skać spe­cjal­ną licen­cję. Nasza fir­ma Doma­tor Team Inc. ma takie upraw­nie­nia i cza­sa­mi poma­ga­my zain­te­re­so­wa­nym oso­bom w wie­lu spra­wach zwią­za­nych z uzy­ska­niem pozwo­leń na budowę.

        Tu wła­ści­wie suge­stia do licz­nych kon­trak­to­rów, któ­rzy budu­ją domy w pol­skim śro­do­wi­sku. Jak ktoś myśli o budo­wie domów, to zapra­szam do współ­pra­cy. Mogę pomóc w całym pro­ce­sie — od zna­le­zie­nia wła­ści­wej dział­ki po pro­jekt domu, zała­twie­nie pozwo­leń oraz kon­sul­ta­cje w cza­sie budowy.

Zapra­szam do współ­pra­cy. Pozdrawiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007