Wielu z nas marzy o posiadaniu domku wakacyjnego dla swojej rodziny. Ale nasuwa się pytanie: czy warto traktować kupno cottage jako inwestycję biznesową?
Uważam, że jak najbardziej. Szczególnie teraz, kiedy ciągle dokucza nam COVID-19, a ostatnio mamy także do czynienia z konfliktem w Europie. Pandemia znacznie ograniczała nasze podróże, ale jestem przekonany, że wojna w Europie ograniczy je jeszcze bardziej. Spowoduje, że coraz więcej ludzi będzie inwestowało we własny, spokojny cottage, który nie tylko będzie inwestycją na wynajem, ale również oazą spokoju i takim „schronem” w przypadku gdyby to, co się dzieje w Europie, wymknęło się spod kontroli.
Dlaczego cottages są coraz bardziej popularne jako inwestycja?
Wielu z nas zakup nieruchomości na inwestycję rozumie jako czerpanie zysku z wynajmowania jej lokatorom.
Kupujemy nieruchomość, w której sami zwykle nie planujemy mieszkać (chyba, że kupujemy dom z apartamentem na wynajem, by mieć pomoc w spłacaniu pożyczki hipotecznej) i wynajmujemy ją lokatorom zwykle na minimum rok, podpisując umowę (lease agreement). Taki kontrakt powoduje, że każda ze stron zgadza się na pewne warunki i zasady. Nasza inwestycja jest całkowicie biznesowa i ma przynosić zysk (pomóc w spłacie pożyczki), a zakupiona nieruchomość będzie również powoli nabierała wartości. W obecnych czasach to 5% do 15% w skali roku. Liczymy również na to, że opłaty będą regularne i na czas. Taka umowa ma charakter typowo biznesowy.
Kupno domu wakacyjnego jako inwestycji często jest połączeniem biznesu z przyjemnością (business & pleasure). Owszem, kupowany cottage będzie wynajmowany w dużym stopniu innym, ale równocześnie możemy zarezerwować dla siebie, rodziny i przyjaciół kilka najlepszych tygodni w roku, a wynajmować pozostałe okresy.
Ogromnym plusem inwestycji w cottage jest elastyczność w działaniu oraz swoboda finansowa. Kiedy wynajmujemy komuś normalne mieszkanie czy dom, to podpisujemy kontrakt na rok na stałą cenę (rent). Według obecnych przepisów, regulowanych przez „Landlord & Tenant Act” – dozwolone podwyżki za czynsz są ściśle regulowane i w chwili obecnej jest to około 1% rocznie. Jeśli lokator zdecyduje się kontynuować wynajmowanie naszego domu po pierwszym roku kontraktu, to możemy w sposób legalny podnieść jego czynsz (ale bardzo minimalnie). Są lokatorzy, którzy w tym samym miejscu mieszkają bardzo długo i jeśli płacą na czas, właściciel domu nie może nic w tej kwestii zrobić. Często cena za czynsz potrafi być połową tego, co by można było uzyskać wynajmując taki dom co roku dla nowych lokatorów.
Cottages nie są objęte żadnymi przepisami, które wynikają z „rent control”. Cena za wynajem to cena rynkowa, i może być dostosowywana do pory roku czy okresu trwania wizyty wczasowiczów. Zwykle płaci się cenę za dzień pomnożoną przez ilość dni pobytu. Często także doliczana jest stała stawka za sprzątanie, która zwykle kształtuje się na poziomie $150-$350.
Koszty wynajmu zależą oczywiście od wielu czynników:
• dostępu do wody, atrakcyjności jeziora, plaży, słońca
• wielkości cottage i jakości jego wykończenia
• odległości od GTA i łatwości dojazdu – i wielu innych.
Wynajmowanie cottages dzięki nowoczesnej technologii i internetowi jest obecnie niezwykle łatwe. Wystarczy wprowadzić nasz wakacyjny domek na stronę airbnb.ca czy northerncomfort.com, zamieścić kilka fajnych zdjęć – i jeśli mamy dobry produkt, to będzie on wynajęty szybko i za spore pieniądze.
Ceny za dzień wahają się od $150-$250 za bardzo podstawowy, mały domek, do grubo ponad $1,000 za coś bardziej eleganckiego i ciekawego.
Moim zdaniem, jeśli ktoś myśli o kupnie cottage, to bardziej opłaca się kupić taki, który ma wysoki standard oraz dobrą lokalizację – nawet, jeśli by miał kosztować sporo ponad milion. Wyjaśniam dlaczego. Pierwsze i podstawowe kryterium wyboru domku to dostęp do wody. I nie może to być jakieś bagienko czy mała rzeczka. Jezioro musi nadawać się do pływania, sportów wodnych, wędkowania (nawet zimą), jazdy na nartach biegowych, snowmobilingu, itd. Te wszystkie potencjalne aktywności powodują, że wynajem będzie bardzo łatwy.
Często pojawiają się oferty domów letniskowych wystawianych za około $600,000-$700,000, które ze względu na taką ceną zakupu budzą zainteresowanie wielu osób. Same cottages w tej kategori cenowej są często budowane na zasadzie „zrób to sam” i ich jakość budowania i wykończeń pozostawia wiele do życzenia. Ale atrakcyjna cena, która przyciąga uwagę, powoduje, że na taką „niską” ofertę jest wielu chętnych. Czasami jest kilka czy kilkanaście ofert i cottage sprzedaje się nawet $200,000 powyżej ceny. Natomiast jak cena za cottage jest bliższa miliona, to ilość zainteresowanych spada – bo wiele osób myśli, że nie będą w stanie go spłacać. Plus wymagany downpayment jest wyższy!
Ceny nie są zwykle przebijane o wiele (albo wcale), a jakość w wykonaniu jest zwykle znacznie lepsza. W końcowym efekcie $200,000 różnicy pomiędzy małym cottage za który „przepłacono”, a solidnym i lepszym jest niewielka – bo taki lepszy cottage możemy wynajmować za znacznie większą sumę za dzień, plus zwykle nie wymagają one natychmiastowych remontów.
A teraz kilka wyliczeń. Ładny cottage w atrakcyjnym miejscu będzie kosztował od 1 miliona do 1.5 miliona. Bez trudu można wynajmować go za $500 do $1,000 dziennie. Zakładając, że wynajmujemy go tylko przez 200 dni w roku (pozostały czas rezerwując dla siebie), to możemy uzyskać dochód od $100,000 do $200,000 rocznie ($8,300 do $16.600 tygodniowo) – albo więcej.
Wiem, że kupno domku letniskowego za milion lub drożej wydaje się zawrotną sumą, ale popatrzmy teraz na koszty utrzymania. Jeśli przy milionie dolarów wpłacimy 25% downpayment, to musimy sfinansować $750,000. Spłata takiej pożyczki hipotecznej przy obecnych oprocentowaniach wyniesie około $3,200 miesięcznie, podatek i utilities – nawet zawyżając, to ok. $800 na miesiąc. Razem to około $4,000 – co jest tylko połową tego, co cottage zarabia miesięcznie! I obliczenie ta bazują na minimalnej stawce za rent.
Owszem, czasami będzie trzeba coś poprawić czy zmodernizować, ale dobre cottages są obecnie poszukiwane i często po kilku latach mamy stałych wynajmujących, którzy lubią to miejsce i wracają co roku na tydzień czy dwa. Tacy stali bywalcy dbają o cottage jak o swój, minimalizując wydatki właścicieli.
Skąd wziąć owe 25% na downpayment? Zwykle domek wakacyjny nie jest pierwszym domem, który kupujemy. Z reguły, gdy zaczynamy rozważać zakup nieruchomości za miastem, pierwszy matrymonial home (dom rodzinny) jest już spłacony – całkowicie lub w dużej części. I w tym tkwi odpowiedź na to pytanie. Należy wykorzystać equity jakie mamy w już posiadanym domu. Dziś na terenie GTA prawie każdy dom jest wart grubo ponad milion. Wystarczy porozmawiać z bankiem i pod zastaw takiego domu z łatwością można uzyskać pożyczkę na downpayment w formie albo małego mortgage, albo linii kredytowej.
Z wyliczanek powyższych nasz cash flow z wynajmowania cottage z łatwością pokryje opłaty hipoteki za cottage oraz opłaty za downpayment.
Są też tacy, którzy mają wystarczające zasoby finansowe na zakup cottage za gotówkę, które trzymają w banku na minimalne oprocentowanie. Jeśli ktoś kupi atrakcyjny cottage za gotówkę, to „return on investment” jest ogromny i łatwo dochodzi do 20-30% zwrotu (dochód + przyrost wartości).
Zdecydowanie inwestycja w cottages się opłaca!
Jeśli planują Państwo zakup domku na lato, zapraszam do kontaktu. Zima się kończy, więc warto już teraz zacząć poszukiwania czegoś atrakcyjnego.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
