Kiedy rynek nieruchomości – jak jeszcze miało to miejsce kilka tygodni temu, był rozpalony do czerwoności, zdecydowanie trudno było kupić „dom marzeń” – szczególnie w niższej kategorii cenowej. Wielu potencjalnych kupujących było gotowych zapłacić znacznie powyżej ceny wywoławczej po to tylko, by kupić jakąś nieruchomość. Kilka czy nawet kilkanaście ofert na tą samą nieruchomość było normą. Była to znakomita sytuacja dla sprzedających (gdyż dostawali więcej, niż się spodziewali), ale u kupujących rodziła jedynie stres. Bo gdy znaleźli wreszcie wymarzony dom, przewyższał on znacznie ich zaplanowany na ten cel budżet. Ja osobiście podchodziłem z ofertami niektórych Klientów nawet do 10 domów, nim udało się wreszcie kupić interesującą ich nieruchomość.

Ponieważ w tym okresie łatwiej było sprzedać dom niż go kupić, wiele osób wystawiało swój dom na sprzedaż już po zakupie nowej nieruchomości. To rozwiązanie bardzo typowe. Przy dobrym zaplanowaniu czynności i procedur przejęcie nowego domu i opuszczenie poprzedniego można przeprowadzić tego samego dnia. Inni wybierają opcję przejęcia w pierwszej kolejności nowego domu (w celu przeprowadzenia remontu czy drobnych napraw), i dopiero po jakimś czasie wyprowadzają się ze swojego obecnego, już sprzedanego domu.

Technicznie oznacza to, że przez kilka czy kilkanaście dni mamy w posiadaniu dwa domy – ten kupiony i ten sprzedany. Jest to możliwe dzięki „Bridge Financing” – mechanizmowi finansowania, oferowanego przez banki. Polega on na przyznaniu przez bank krótkoterminowej pożyczki w sytuacji, gdy posiadamy już umowy bezwarunkowe oraz dokumentację związaną ze sprzedażą i kupnem nieruchomości. Ta pożyczka – Bridge Financing – pozwala nam zapłacić za zakupiony dom nim jeszcze otrzymamy pieniądze ze sprzedaży starego domu. Jeśli kupiona nieruchomość jest droższa od sprzedawanej, czasami istnieje potrzeba podwyższenia kwoty pożyczki hipotecznej, na którą oczywiście musimy się zakwalifikować. Z kolei kiedy zakupiony dom jest tańszy od sprzedawanego i środki uzyskane ze sprzedaży wystarczą na kupno innej nieruchomości, to nieraz dodatkowa kwalifikacja nie jest potrzebna.

Nad przepływem gotówki, oraz rejestracją pożyczki na zakupionym domu i wyrejestrowania na sprzedawanym czuwa prawnik. W normalnej sytuacji jest to zwyczajowe rozwiązanie i wiele osób tak właśnie kupowało w ostatnich miesiącach.

Ale nagle znaleźliśmy się w „nienormalnych” czasach, gdy cały porządek ekonomiczny został zachwiany. W ostatnich kilku dniach otrzymałem szereg telefonów z prośbą o poradę w tym temacie. Co się stanie, jak ja przejmę dom, który zakupiłem, ale ktoś nie przejmie domu, który sprzedałem? Jest to logiczne pytanie, więc można podejść do odpowiedzi w równie logiczny sposób.

Pierwszą, najważniejszą sprawą jest to, że pomimo kryzysu prawo pozostaje bez zmian. Prawo chroni nas w takiej sytuacji. Otóż obawa może podsuwać nam pomysł, by się wycofać z zakupu i ze sprzedaży. To, niestety, może się okazać niezwykle kosztownym rozwiązaniem – z dwóch powodów. Złamiemy bowiem dwa prawne kontrakty i wówczas będziemy odpowiedzialni finansowo za wszystkie wynikające z tego faktu straty.

Jeśli wycofamy się z transakcji zakupu, to stawiamy w trudnej sytuacji tych, którzy nam ten dom (nieruchomość) sprzedali. Oni także mogli już dokonać zakupu innej nieruchomości, i wtedy, bez swojej winy, narażeni są na zerwanie ich kontraktu oraz spore kłopoty. Oczywiste jest że dom, z zakupu którego się wycofaliśmy, trafi na rynek. I jeśli zostanie sprzedany pod presją czasu za niższą cenę, to wszystkie koszty i straty będą odpowiedzialnością tego, który zerwał umowę. Oprócz różnicy w cenie, będą to koszty prawnika, może koszty przeprowadzki czy koszty utrzymania domu w okresie, gdy znów jest w trakcie sprzedaży. Straty pójdą w dziesiątki tysięcy dolarów – więc jest to zdecydowanie najgorsze rozwiązanie.

Gdy kupujący od nas jest gotowy z zamknięciem transakcji, a my wycofamy się z umowy, narażamy się także na eksmisję i koszty z tym związane. Będziemy również odpowiedzialni za fakt, że osoba kupująca nasz obecny dom mogła ponieść koszty sprzedaży swojego domu, i może nie posiadać miejsca do mieszkania. Wtedy także na nas spoczywa zwrot kosztów wynajmu krótkotrwałego – przynajmniej do zakończenia postępowania sądowego.

Chęć wycofania się z pierwszej transakcji może wynikać z obawy czy transakcja sprzedaży naszego domu zamknie się bez problemów. W tak niespokojnych czasach jest to zrozumiałe. Ale z własnego doświadczenia wiem, że zamkniecie transakcji związanej z kupnem pozwoli nam na uniknięcie kosztownych problemów prawnych. Dlatego też zdecydowanie odradzam wycofywanie się z zakupu. Owszem, możemy mieć kilka nerwowych dni w oczekiwaniu na zamknięcie naszej sprzedaży. Jeśli zamknie się bez problemów, to wówczas możemy odetchnąć z ulgą, bo sprawa jest zakończona. Ale gdyby kupujący nasz dom nie dotrzymali warunków umowy i nie zamknęli transakcji – to wówczas tylko ich dotkną poważne problemy prawne, i to oni będą odpowiedzialni za wszelkie szkody, jakie możemy ewentualnie ponieść.

Pierwsza sprawa – posiadamy ich depozyt. Jeśli sprzedamy dom taniej, to oni będą za to odpowiedzialni, jak i za pokrycie poniesionych przez nas dodatkowych kosztów utrzymania domu, o czym pisałem już wcześniej. A koszty te mogą być wysokie.

Nie wycofujmy się z transakcji. Wszystkich nas zaskoczyła sytuacja, w jakiej znalazł się i świat, i Kanada, ale dla własnego dobra powinniśmy wypełnić wszystkie warunki zawartych umów – dla własnego bezpieczeństwa prawnego i finansowego.

Potwierdzeniem mojej opinii jest fakt, że również rząd i prawnicy poczynili przygotowania, by teraz transakcje mogły być zamykane łatwiej, nawet bez potrzeby bezpośrednich spotkań. W chwili obecnej, dla tych, którzy obawiają się osobistych spotkań u prawnika, istnieje możliwość wideokonferencji. Dokumenty mogą być podpisane elektronicznie, a transakcja może być rejestrowana nawet z opóźnieniem, jak długo prawicy z obu stron uznają, że wszystkie procedury przebiegają prawidłowo. By uniknąć błędów i ewentualnych strat finansowych, w chwili obecnej wszystkie zamykane transakcje w Land Titles czy Registry Offices mogą mieć wykupione specjalne ubezpieczenie nazywane „Gap Insurance”. Będzie ono chronić wszystkich związanych z transakcjami przed ewentualnymi pomyłkami, i dlatego warto je mieć.

Pojawienie się COVID-19 spowodowało gwałtowne ostudzenie rynku i być może mniej domów będzie oferowanych na sprzedaż czy kupowanych przez klientów. Ale z drugiej strony, przy zachowaniu właściwych środków ostrożności transakcje na rynku real estate nadal będą się odbywać, ponieważ rynek nie znosi próżni. Nie chcę siać niepokoju, ale moim zdaniem pieniądz straci na wartości w każdym kraju. Rządy, by utrzymać gospodarkę i pozwolić społeczeństwu na przetrwanie ciężkich czasów, będą dodrukowywać pieniądze, by zdynamizować rynki. To nam pomoże przetrwać, ale spowoduje ogromną inflację (bo bez niej nie uda się zniwelować zadłużenia żadnego rządu). Niektórzy pamiętają jak w Polsce, w czasie galopującej inflacji (do 1995 r.) wszyscy obracaliśmy milionami! Teraz może być podobnie. Ale ci, co mają czy nabędą nieruchomości nawet w czasach kryzysu, mogą spać spokojnie. Nieruchomości to jeden z bardzo niewielu towarów, którego cena wzrasta wraz ze wzrostem inflacji. Dlatego ja w chwili obecnej zauważam, że sporo domów nagle się sprzedało. Moim zdaniem ci, którzy wycofali środki z giełdy, zamiast wkładać je do banków na zerowy procent – inwestują właśnie w nieruchomości.

Stare chińskie przekleństwo mówi: „obyś żył w ciekawych czasach” – i rzeczywiście, są one ciekawe, ale też bardzo przygnębiające. Sam się łapię na tym, że wymyślam sobie zajęcia, by nie oglądać zbyt wiele telewizji i by zachować pogodę ducha. Uczę się hiszpańskiego, czytam książki, komunikuję się z Klientami, oglądam sporo filmów dokumentalnych – i oczywiście spędzam czas z rodziną. Jesteśmy w wyjątkowym, bezprecedensowym momencie w dziejach i wszyscy mamy nadzieję, że jakoś go przetrwamy. Ale dobre czasy wrócą, ale tym razem rynek się zmieni. Ceny i warunki będą dyktować kupujący. Został naruszony łańcuch przepływu gotówki i minie sporo czasu, zanim wszyscy wrócimy do pracy. Jeszcze dłużej może zająć powrót na rynek „tłumu kupujących” bo będą się sprzedawać tylko domy dobrze przygotowane do sprzedaży i wystawiane za rozsądną cenę. Dlatego wszystkich tych, którzy w chwili obecnej przebywają w domu, ale myślą o jego sprzedaży, zachęcam do przeprowadzenia porządków czy niewielkich remontów. Jest to doskonały pomysł na wypełnienie nieplanowanego nadmiaru czasu i jednocześnie dobry sposób na skupieniu się na czymś kreatywnym i pożytecznym – dla ciała, dla ducha i dla kondycji finansowej w przyszłości.

Zapraszam Państwa do rozmów i do konsultacji. Jestem cały czas dostępny pod telefonem i pod adresem mailowym: maciek@domatorteam.com. Również każdego dnia publikujemy nowe listingi na Facebooku – na naszej stronie Domator Team & Maciek Czapliński. Proszę zaglądać na nasz Facebook – być może teraz znajdą Państwo swój wymarzony dom.
Pozdrawiam,

Maciek Czapliński
905 278 0007