Kie­dy rynek nie­ru­cho­mo­ści — jak jesz­cze mia­ło to miej­sce kil­ka tygo­dni temu, był roz­pa­lo­ny do czer­wo­no­ści, zde­cy­do­wa­nie trud­no było kupić „dom marzeń” — szcze­gól­nie w niż­szej kate­go­rii ceno­wej. Wie­lu poten­cjal­nych kupu­ją­cych było goto­wych zapła­cić znacz­nie powy­żej ceny wywo­ław­czej po to tyl­ko, by kupić jakąś nie­ru­cho­mość. Kil­ka czy nawet kil­ka­na­ście ofert na tą samą nie­ru­cho­mość było nor­mą. Była to zna­ko­mi­ta sytu­acja dla sprze­da­ją­cych (gdyż dosta­wa­li wię­cej, niż się spo­dzie­wa­li), ale u kupu­ją­cych rodzi­ła jedy­nie stres. Bo gdy zna­leź­li wresz­cie wyma­rzo­ny dom, prze­wyż­szał on znacz­nie ich zapla­no­wa­ny na ten cel budżet. Ja oso­bi­ście pod­cho­dzi­łem z ofer­ta­mi nie­któ­rych Klien­tów nawet do 10 domów, nim uda­ło się wresz­cie kupić inte­re­su­ją­cą ich nieruchomość.

Ponie­waż w tym okre­sie łatwiej było sprze­dać dom niż go kupić, wie­le osób wysta­wia­ło swój dom na sprze­daż już po zaku­pie nowej nie­ru­cho­mo­ści. To roz­wią­za­nie bar­dzo typo­we. Przy dobrym zapla­no­wa­niu czyn­no­ści i pro­ce­dur prze­ję­cie nowe­go domu i opusz­cze­nie poprzed­nie­go moż­na prze­pro­wa­dzić tego same­go dnia. Inni wybie­ra­ją opcję prze­ję­cia w pierw­szej kolej­no­ści nowe­go domu (w celu prze­pro­wa­dze­nia remon­tu czy drob­nych napraw), i dopie­ro po jakimś cza­sie wypro­wa­dza­ją się ze swo­je­go obec­ne­go, już sprze­da­ne­go domu.

Tech­nicz­nie ozna­cza to, że przez kil­ka czy kil­ka­na­ście dni mamy w posia­da­niu dwa domy – ten kupio­ny i ten sprze­da­ny. Jest to moż­li­we dzię­ki „Brid­ge Finan­cing” — mecha­ni­zmo­wi finan­so­wa­nia, ofe­ro­wa­ne­go przez ban­ki. Pole­ga on na przy­zna­niu przez bank krót­ko­ter­mi­no­wej pożycz­ki w sytu­acji, gdy posia­da­my już umo­wy bez­wa­run­ko­we oraz doku­men­ta­cję zwią­za­ną ze sprze­da­żą i kup­nem nie­ru­cho­mo­ści. Ta pożycz­ka – Brid­ge Finan­cing – pozwa­la nam zapła­cić za zaku­pio­ny dom nim jesz­cze otrzy­ma­my pie­nią­dze ze sprze­da­ży sta­re­go domu. Jeśli kupio­na nie­ru­cho­mość jest droż­sza od sprze­da­wa­nej, cza­sa­mi ist­nie­je potrze­ba pod­wyż­sze­nia kwo­ty pożycz­ki hipo­tecz­nej, na któ­rą oczy­wi­ście musi­my się zakwa­li­fi­ko­wać. Z kolei kie­dy zaku­pio­ny dom jest tań­szy od sprze­da­wa­ne­go i środ­ki uzy­ska­ne ze sprze­da­ży wystar­czą na kup­no innej nie­ru­cho­mo­ści, to nie­raz dodat­ko­wa kwa­li­fi­ka­cja nie jest potrzebna.

Nad prze­pły­wem gotów­ki, oraz reje­stra­cją pożycz­ki na zaku­pio­nym domu i wyre­je­stro­wa­nia na sprze­da­wa­nym czu­wa praw­nik. W nor­mal­nej sytu­acji jest to zwy­cza­jo­we roz­wią­za­nie i wie­le osób tak wła­śnie kupo­wa­ło w ostat­nich miesiącach.

reklama

Ale nagle zna­leź­li­śmy się w „nie­nor­mal­nych” cza­sach, gdy cały porzą­dek eko­no­micz­ny został zachwia­ny. W ostat­nich kil­ku dniach otrzy­ma­łem sze­reg tele­fo­nów z proś­bą o pora­dę w tym tema­cie. Co się sta­nie, jak ja przej­mę dom, któ­ry zaku­pi­łem, ale ktoś nie przej­mie domu, któ­ry sprze­da­łem? Jest to logicz­ne pyta­nie, więc moż­na podejść do odpo­wie­dzi w rów­nie logicz­ny sposób.

Pierw­szą, naj­waż­niej­szą spra­wą jest to, że pomi­mo kry­zy­su pra­wo pozo­sta­je bez zmian. Pra­wo chro­ni nas w takiej sytu­acji. Otóż oba­wa może pod­su­wać nam pomysł, by się wyco­fać z zaku­pu i ze sprze­da­ży. To, nie­ste­ty, może się oka­zać nie­zwy­kle kosz­tow­nym roz­wią­za­niem — z dwóch powo­dów. Zła­mie­my bowiem dwa praw­ne kon­trak­ty i wów­czas będzie­my odpo­wie­dzial­ni finan­so­wo za wszyst­kie wyni­ka­ją­ce z tego fak­tu straty.

Jeśli wyco­fa­my się z trans­ak­cji zaku­pu, to sta­wia­my w trud­nej sytu­acji tych, któ­rzy nam ten dom (nie­ru­cho­mość) sprze­da­li. Oni tak­że mogli już doko­nać zaku­pu innej nie­ru­cho­mo­ści, i wte­dy, bez swo­jej winy, nara­że­ni są na zerwa­nie ich kon­trak­tu oraz spo­re kło­po­ty. Oczy­wi­ste jest że dom, z zaku­pu któ­re­go się wyco­fa­li­śmy, tra­fi na rynek. I jeśli zosta­nie sprze­da­ny pod pre­sją cza­su za niż­szą cenę, to wszyst­kie kosz­ty i stra­ty będą odpo­wie­dzial­no­ścią tego, któ­ry zerwał umo­wę. Oprócz róż­ni­cy w cenie, będą to kosz­ty praw­ni­ka, może kosz­ty prze­pro­wadz­ki czy kosz­ty utrzy­ma­nia domu w okre­sie, gdy znów jest w trak­cie sprze­da­ży. Stra­ty pój­dą w dzie­siąt­ki tysię­cy dola­rów — więc jest to zde­cy­do­wa­nie naj­gor­sze rozwiązanie.

Gdy kupu­ją­cy od nas jest goto­wy z zamknię­ciem trans­ak­cji, a my wyco­fa­my się z umo­wy, nara­ża­my się tak­że na eks­mi­sję i kosz­ty z tym zwią­za­ne. Będzie­my rów­nież odpo­wie­dzial­ni za fakt, że oso­ba kupu­ją­ca nasz obec­ny dom mogła ponieść kosz­ty sprze­da­ży swo­je­go domu, i może nie posia­dać miej­sca do miesz­ka­nia. Wte­dy tak­że na nas spo­czy­wa zwrot kosz­tów wynaj­mu krót­ko­trwa­łe­go – przy­naj­mniej do zakoń­cze­nia postę­po­wa­nia sądowego.

Chęć wyco­fa­nia się z pierw­szej trans­ak­cji może wyni­kać z oba­wy czy trans­ak­cja sprze­da­ży nasze­go domu zamknie się bez pro­ble­mów. W tak nie­spo­koj­nych cza­sach jest to zro­zu­mia­łe. Ale z wła­sne­go doświad­cze­nia wiem, że zamknie­cie trans­ak­cji zwią­za­nej z kup­nem pozwo­li nam na unik­nię­cie kosz­tow­nych pro­ble­mów praw­nych. Dla­te­go też zde­cy­do­wa­nie odra­dzam wyco­fy­wa­nie się z zaku­pu. Owszem, może­my mieć kil­ka ner­wo­wych dni w ocze­ki­wa­niu na zamknię­cie naszej sprze­da­ży. Jeśli zamknie się bez pro­ble­mów, to wów­czas może­my ode­tchnąć z ulgą, bo spra­wa jest zakoń­czo­na. Ale gdy­by kupu­ją­cy nasz dom nie dotrzy­ma­li warun­ków umo­wy i nie zamknę­li trans­ak­cji – to wów­czas tyl­ko ich dotkną poważ­ne pro­ble­my praw­ne, i to oni będą odpo­wie­dzial­ni za wszel­kie szko­dy, jakie może­my ewen­tu­al­nie ponieść.

Pierw­sza spra­wa – posia­da­my ich depo­zyt. Jeśli sprze­da­my dom taniej, to oni będą za to odpo­wie­dzial­ni, jak i za pokry­cie ponie­sio­nych przez nas dodat­ko­wych kosz­tów utrzy­ma­nia domu, o czym pisa­łem już wcze­śniej. A kosz­ty te mogą być wysokie.

Nie wyco­fuj­my się z trans­ak­cji. Wszyst­kich nas zasko­czy­ła sytu­acja, w jakiej zna­lazł się i świat, i Kana­da, ale dla wła­sne­go dobra powin­ni­śmy wypeł­nić wszyst­kie warun­ki zawar­tych umów – dla wła­sne­go bez­pie­czeń­stwa praw­ne­go i finansowego.

Potwier­dze­niem mojej opi­nii jest fakt, że rów­nież rząd i praw­ni­cy poczy­ni­li przy­go­to­wa­nia, by teraz trans­ak­cje mogły być zamy­ka­ne łatwiej, nawet bez potrze­by bez­po­śred­nich spo­tkań. W chwi­li obec­nej, dla tych, któ­rzy oba­wia­ją się oso­bi­stych spo­tkań u praw­ni­ka, ist­nie­je moż­li­wość wide­okon­fe­ren­cji. Doku­men­ty mogą być pod­pi­sa­ne elek­tro­nicz­nie, a trans­ak­cja może być reje­stro­wa­na nawet z opóź­nie­niem, jak dłu­go pra­wi­cy z obu stron uzna­ją, że wszyst­kie pro­ce­du­ry prze­bie­ga­ją pra­wi­dło­wo. By unik­nąć błę­dów i ewen­tu­al­nych strat finan­so­wych, w chwi­li obec­nej wszyst­kie zamy­ka­ne trans­ak­cje w Land Titles czy Regi­stry Offi­ces mogą mieć wyku­pio­ne spe­cjal­ne ubez­pie­cze­nie nazy­wa­ne „Gap Insu­ran­ce”. Będzie ono chro­nić wszyst­kich zwią­za­nych z trans­ak­cja­mi przed ewen­tu­al­ny­mi pomył­ka­mi, i dla­te­go war­to je mieć.

Poja­wie­nie się COVID-19 spo­wo­do­wa­ło gwał­tow­ne ostu­dze­nie ryn­ku i być może mniej domów będzie ofe­ro­wa­nych na sprze­daż czy kupo­wa­nych przez klien­tów. Ale z dru­giej stro­ny, przy zacho­wa­niu wła­ści­wych środ­ków ostroż­no­ści trans­ak­cje na ryn­ku real esta­te nadal będą się odby­wać, ponie­waż rynek nie zno­si próż­ni. Nie chcę siać nie­po­ko­ju, ale moim zda­niem pie­niądz stra­ci na war­to­ści w każ­dym kra­ju. Rzą­dy, by utrzy­mać gospo­dar­kę i pozwo­lić spo­łe­czeń­stwu na prze­trwa­nie cięż­kich cza­sów, będą dodru­ko­wy­wać pie­nią­dze, by zdy­na­mi­zo­wać ryn­ki. To nam pomo­że prze­trwać, ale spo­wo­du­je ogrom­ną infla­cję (bo bez niej nie uda się zni­we­lo­wać zadłu­że­nia żad­ne­go rzą­du). Nie­któ­rzy pamię­ta­ją jak w Pol­sce, w cza­sie galo­pu­ją­cej infla­cji (do 1995 r.) wszy­scy obra­ca­li­śmy milio­na­mi! Teraz może być podob­nie. Ale ci, co mają czy nabę­dą nie­ru­cho­mo­ści nawet w cza­sach kry­zy­su, mogą spać spo­koj­nie. Nie­ru­cho­mo­ści to jeden z bar­dzo nie­wie­lu towa­rów, któ­re­go cena wzra­sta wraz ze wzro­stem infla­cji. Dla­te­go ja w chwi­li obec­nej zauwa­żam, że spo­ro domów nagle się sprze­da­ło. Moim zda­niem ci, któ­rzy wyco­fa­li środ­ki z gieł­dy, zamiast wkła­dać je do ban­ków na zero­wy pro­cent – inwe­stu­ją wła­śnie w nieruchomości.

Sta­re chiń­skie prze­kleń­stwo mówi: „obyś żył w cie­ka­wych cza­sach” — i rze­czy­wi­ście, są one cie­ka­we, ale też bar­dzo przy­gnę­bia­ją­ce. Sam się łapię na tym, że wymy­ślam sobie zaję­cia, by nie oglą­dać zbyt wie­le tele­wi­zji i by zacho­wać pogo­dę ducha. Uczę się hisz­pań­skie­go, czy­tam książ­ki, komu­ni­ku­ję się z Klien­ta­mi, oglą­dam spo­ro fil­mów doku­men­tal­nych – i oczy­wi­ście spę­dzam czas z rodzi­ną. Jeste­śmy w wyjąt­ko­wym, bez­pre­ce­den­so­wym momen­cie w dzie­jach i wszy­scy mamy nadzie­ję, że jakoś go prze­trwa­my. Ale dobre cza­sy wró­cą, ale tym razem rynek się zmie­ni. Ceny i warun­ki będą dyk­to­wać kupu­ją­cy. Został naru­szo­ny łań­cuch prze­pły­wu gotów­ki i minie spo­ro cza­su, zanim wszy­scy wró­ci­my do pra­cy. Jesz­cze dłu­żej może zająć powrót na rynek „tłu­mu kupu­ją­cych” bo będą się sprze­da­wać tyl­ko domy dobrze przy­go­to­wa­ne do sprze­da­ży i wysta­wia­ne za roz­sąd­ną cenę. Dla­te­go wszyst­kich tych, któ­rzy w chwi­li obec­nej prze­by­wa­ją w domu, ale myślą o jego sprze­da­ży, zachę­cam do prze­pro­wa­dze­nia porząd­ków czy nie­wiel­kich remon­tów. Jest to dosko­na­ły pomysł na wypeł­nie­nie nie­pla­no­wa­ne­go nad­mia­ru cza­su i jed­no­cze­śnie dobry spo­sób na sku­pie­niu się na czymś kre­atyw­nym i poży­tecz­nym – dla cia­ła, dla ducha i dla kon­dy­cji finan­so­wej w przyszłości.

Zapra­szam Pań­stwa do roz­mów i do kon­sul­ta­cji. Jestem cały czas dostęp­ny pod tele­fo­nem i pod adre­sem mailo­wym: maciek@domatorteam.com. Rów­nież każ­de­go dnia publi­ku­je­my nowe listin­gi na Face­bo­oku — na naszej stro­nie Doma­tor Team & Maciek Cza­pliń­ski. Pro­szę zaglą­dać na nasz Face­bo­ok — być może teraz znaj­dą Pań­stwo swój wyma­rzo­ny dom.
Pozdrawiam,

Maciek Cza­pliń­ski
905 278 0007