Od lat zajmuję się sprzedażą mieszkań z planów. Są one zwykle kupowane albo przez młodych ludzi, którzy potrzebują czasu, by zebrać pieniądze na downpayment, albo przez inwestorów, liczących na przyrost ceny i oczywiście profit.
Zakup mieszkania deweloperskiego to pewien prawno-organizacyjny labirynt, który pozwoli nam na uświadomienie sobie, z czym wiąże się zakup mieszkań z planów.
Korzyści wynikające z zakupu mieszkania z planów:
• Minimalna pierwsza wpłata (zwykle $5,000) – ale balans do 5% następuje zwykle w ciągu 30 dni. Pozostałe 10% zwykle rozłożone jest w czasie. Ostatnie 5% wpłaty następuje tuż przed końcem budowy.
• W normalnym rynku mieszkania były sprzedawane w tej samej cenie, co mieszkania istniejące. Standardowy 3%-5% wzrost cen powodował, że po 3-5 latach oczekiwania cena wzrastała w chwili przejęcia o 15% do 20% – to był spory profit. Praktycznie depozyt się podwajał.
• W ostatnich kilku latach, na skutek inflacji, koszty budowy i materiałów budowlanych wzrastały szybciej niż budowa mieszkań. Często okazywało się, że przyrost ceny za budowę przewyższał założony profit i wielu deweloperów zbankrutowało. Przykład: Highlights of Mississauga. Ten budynek jest na skraju bankructwa. Deweloper nie ma pieniędzy na dokończenie budynku i zaproponował klientom dopłatę w wysokości ponad $200,000 od jednosypialniowego mieszkania.
Powoduje to, że ceny w tym budynku są dla inwestorów całkowicie nieopłacalne.
• Dziś deweloperzy, nauczeni złym doświadczeniem, przewidują wzrost cen budowy oraz materiałów i zawyżają cenę za stopę kwadratową – znacznie powyżej tego, ile kosztują istniejące budynki. Parking i locker są zwykle ekstra płatne.
Jak wygląda zakup z planów?
• Transakcję zawiera się w salonie sprzedaży. Zwykle deweloper pokazuje zainteresowanym mieszkanie pokazowe – model suite. Jest ono zwykle super urządzone (tak nie wygląda faktyczne mieszkanie) – i powoduje zachwyt!
• Deweloper, by zachęcić do zakupu, oferuje różnego rodzaju zachęty:
a) bezpłatny parking i locker,
b) możliwość assignment,
c) korzystne rozłożenie w czasie wpłat na depozyt. Zwykle 10% w pierwszym roku, 5% w ciągu dwóch lat i 5% przy przekazaniu kluczy (occupancy – czyli zasiedlenia mieszkania). Zwykle jest to 15% plus 5% w chwili uzyskania dostępu do mieszkania.
d) zazwyczaj do dyspozycji właściciela są już w mieszkaniu appliances i podstawowe upgrades.
Od chwili podpisania umowy mamy 10 dni, by się wycofać z transakcji bez potrzeby tłumaczenia i wyjaśnień.
Zwykle deweloper gwarantuje maksymalny koszt dodatkowych opłat, jakie poniesiemy w chwili przejęcia mieszkania. Chodzi tu o tak zwane development charges.
Okres oczekiwania na mieszkanie
• Zazwyczaj w chwili zawierania umowy mówi się o 2-3 latach, ale w praktyce obecnie jest to nawet 5-6 lat. Deweloper zwykle sprzedaje projekt, zanim uzyska wszystkie pozwolenia na budowę. To trwa i zdarzają się opóźnienia. Również firmy budowlane są obecnie ogromnie zajęte i podpisanie kontraktów odbywa się na wiele lat do przodu.
• Deweloperzy starają się ulokować kontrakty na budowę z dużym wyprzedzeniem by „zamrozić” koszty budowy – szczególnie dotyczy to wylewki betonu, uzbrojenia betonu, wykopów oraz HVAC (ogrzewanie i chłodzenie).
• Czas oczekiwania na otrzymanie mieszkania ciągle się wydłuża i deweloper ma prawo do opóźnienia, jeśli odpowiednio wcześniej poinformuje klientów. Jest to regulowane przepisami zawartymi w New Home Warranties Program.
Zasiedlenie, czyli occupancy – co to oznacza?
• Budynek jest budowany od parteru w górę. Wiadomo, że może to trwać krótko lub długo, ale w chwili, kiedy konstrukcja dachu jest zakończona, deweloper musi określić precyzyjnie termin otrzymania kluczy przez klientów.
• Moment, kiedy kupujący otrzymają klucze nazywa się „occupancy” – w praktyce oznacza to, że mamy klucze i możliwość zamieszkania albo wynajęcia mieszkania (jeśli to zostało zagwarantowane w umowie zakupu).
• Ci, którzy kupili mieszkania na niższych poziomach, otrzymują klucze zwykle szybciej, bo im wyżej, tym później mieszkania są gotowe do przekazania.
• Przed przekazaniem zwykle odbywa się PDI (Pre-Delivery Inspection), która pozwala kupującym na obejrzenie unitu i ewentualnie wyszczególnienia usterek.
• Podczas occupancy możemy albo sami zamieszkać, albo mieszkanie wynająć (jeśli jest to dozwolone). Możemy też mieszkanie wprowadzić do sprzedaży w system MLS (jeśli deweloper się na to zgodzi). Zwykle jest to najlepszy okres, by skorzystać z opcji assignment, bo potencjalni kupujący mogą zobaczyć co ewentualnie kupują w rzeczywistości, a nie na dokumentach.
• Podczas occupancy płacimy miesięczną sumę zbliżoną do market value for rent w danej okolicy. Niestety, na tym etapie nie jesteśmy jeszcze właścicielami (według prawa), a jedynie lokatorami i płacimy licence fee, które pokrywa koszty utrzymania unitu przez dewelopera, natomiast nie spłaca naszej pożyczki.
• Okres occupancy może trwać od 3 miesięcy do nawet roku i zależy to w znacznym stopniu od faktu, jak szybko mieszkania są oddawane do użytku i na którym piętrze są ulokowane.
• Jak 60-75% mieszkań jest przekazana do zasiedlenia, zwykle wówczas zawiązuje się rada dyrektorów, wybierana spośród mieszkańców budynku. Zawiązuje się też cooperation, ustalane są przepisy dotyczące budynku i następuje rejestracja korporacji jako ciała nadrzędnego nad budynkiem. Następuje także rejestracja całego projektu, który uzyskuje osobowość prawną i od tej chwili każdy, kto kupił nieruchomość, otrzymuje akt własności (zwykle na spółkę z bankiem) – bo mało kto kupuje za gotówkę.
W tym czasie możemy faktycznie czuć się jak właściciele, zarejestrować mortgage i zacząć jego spłatę.
Sprzedaż podczas occupancy:
• Wielu deweloperów pozwala na sprzedaż zakupionego mieszkania jeszcze przed jego faktycznym wybudowaniem albo w okresie zasiedlenia – nazywa się to assignment.
• Zaletą sprzedaży w tym okresie jest fakt, że w praktyce „odsprzedajemy” nasz kontrakt, jaki mamy z deweloperem bez potrzeby zaaranżowania pożyczki hipotecznej, bez potrzeby bycia odpowiedzialnym za podatek HST oraz wniesienia opłaty za Land Transfer Tax i kosztów połączeń (development charges).
• Sprzedajemy nasz kontrakt (za zgodą dewelopera) i różnica pomiędzy tym, co zapłaciliśmy i za ile sprzedaliśmy mieszkanie minus koszt sprzedaży (commission) są naszym zyskiem. Te pieniądze trafią do naszej kieszeni, ale dopiero wtedy, gdy nastąpi faktycznie zamknięcie transakcji, która w chwili podpisania zawarta jest pomiędzy deweloperem a osobą, która odkupiła od nas kontrakt, jaki zawarliśmy lata temu.
• Sprzedaż w czasie occupancy ma też tę zaletę, że nie tylko unikamy kosztów zamknięcia, odpowiedzialności za HST, ale w praktyce możemy nasze mieszkania pokazywać zainteresowanym – i jeśli mamy to wpisane w kontrakt, możemy je promować w systemie MLS, zatrudniając agentów nieruchomości. Sprzedaż czegoś, co można fizycznie zobaczyć i „pomacać” jest zawsze łatwiejsza niż kiedy próbujemy sprzedać „papier” – czyli kontrakt i bazować na ludzkiej wyobraźni.
Jakie koszty przy occupancy?
• Kiedy otrzymujemy dostęp do nieruchomości – przypomina to trochę wynajem mieszkania od dewelopera przez okres kilku miesięcy. W tym czasie zwykle tylko dopłacamy końcowy depozyt, który najczęściej równa się 5% ceny zakupu. Może być też wymagany security deposit za przekazane klucze.
• Dobrze jest również mieć liability & content insurance. W czasie zasiedlenia mieszkania mogą się zdarzyć awarie wodne czy nawet włamania. W budynku pojawia się zwykle wiele obcych ludzi i przezorny powinien być ubezpieczony.
Jakie są koszty faktycznej rejestracji? Potrzebujemy zaaranżować mortgage, a z tym mogą się wiązać koszty.
a) Koszt obsługi prawnika. Tutaj jest to zwykle umowna suma. Założyłbym od $1.500 do $2,500 – w zależności od kancelarii. Radziłbym skontaktować się i wybrać prawnika najpóźniej na etapie occupancy. Prawnik jest niezbędny w dalszym procesie.
• Land Transfer Tax – jest to podatek narzucany przez prowincję i nie ma ucieczki od niego. Z tym, że dla kupujących pierwszą nieruchomość są zniżki. Przykładowo dla osoby prywatnej podatek LTT wyniesie od $650,000 do $9,475. Kupujący pierwszy raz otrzymują rabat $4,000, czyli cała kwota wyniesie $5,475.
Niestety ci, którzy kupują na terenie Toronto, płacą dodatkowo jeszcze:
• Toronto Transfer Tax – od tej samej sumy jest to również $9,475. Dla kupujących pierwszy raz jest też bonus $4,475. Czyli dodając oba podatki LTT w Toronto płatność wyniesie ich $10,475 (od sumy $650,000), a dla pozostałych będzie to $18,950.
• Development charges – jeśli nie mamy zagwarantowanego maksymalnego pułapu, jaki mamy zapłacić, to możemy stracić bardzo duże pieniądze. Zwykle jednak deweloperzy, chcąc zachęcić kupujących, oferują „cap” (górną granicę) i może to być od $8,000 do $20,000 (i więcej dla super luksusowych budynków).
• HST – jest zwykle wliczone w cenę, ale o tym w następnym artykule za tydzień.
• Nad tymi rozliczeniami powinien czuwać prawnik – ponieważ są to niełatwe sprawy, a przecież chodzi o nasze ciężko zarobione pieniądze.
Zapraszam Państwa do kontaktu, zapytań, i oczywiście do zainteresowania się ofertą mieszkań z planów, jaką wkrótce zaprezentuje Państwu Domator Team. Zapraszam na naszą stronę na FB “Domator Team & Maciek Czapliński”, gdzie często pokazujemy atrakcyjne listingi nieruchomości oraz na moją stronę czplinski.ca
A ponieważ to nasze ostatnie spotkanie przed świętami Wielkanocnymi, życzę wszystkim Państwu spokojnych i zdrowych Świąt – w imieniu całego Domator Team: Małgosi Wielądek, Anny Koba, Iwony Nowysz, Doroty Szapowalow, Angelicy Banaś – i oczywiście od rodziny Czaplińskich.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
