Do końca roku pozostało nam bardzo mało czasu i zwykle to jest dobry moment na podsumowania. Jaki był rok 2021 w real estate i czy COVID-19 miał odczuwalny wpływ na rynek?
Czas ucieka niezwykle szybko i muszę przyznać, że rok przeleciał nie wiadomo kiedy! Kiedy popatrzyłem na swoje notatki z podsumowania roku 2020, to odniosłem wrażenie, że mijający rok był do poprzedniego w dużym stopniu podobny – ale jeszcze bardziej zwariowany.
Rok 2021 minął zdecydowanie pod ogromnym wpływem pandemii. Rzeczownik „Covid” jest chyba najczęściej wymienianym słowem w historii ludzkości. Słyszymy je na każdym kroku – i wszystko co złe, można zwalić na koronawirusa.
COVID-19 ma i będzie miał ogromny wpływ na światowe rynki, i praktycznie każdy dział ekonomii długotrwale odczuje skutki pandemii. Nieważne, czy ktoś w nią wierzy czy nie – wpływ jest zauważalny wszędzie.
Kiedy na początku 2020 roku COVID-19 stał się powszechnym zjawiskiem – wielu ekspertów od real estate uznało, że spowoduje gwałtowne załamanie rynku nieruchomości oraz cen. Nawet Canada Mortgage & Housing Corporation uległa na początku 2020 panice i wprowadziła poważne zaostrzenia, by utrudnić uzyskanie pożyczek i uspokoić rynek. W ich opracowaniach przewidywano nawet 15% spadek cen w 2020 roku. I co? Było i jest zupełnie odwrotnie. Minął rok 2020, który charakteryzował się w real estate chronicznym brakiem towaru, a rok 2021 był jeszcze gorszy.
Krótko można powiedzieć, że rok 2021 był szalony i niezwykle szybki. Jak Państwo wiedzą, wszędzie pisze się o drastycznie wzrastających cenach nieruchomości. Real estate jest rynkiem lokalnym. Oznacza to, że ceny w takich okolicach jak Toronto zwykle wzrastały w szybszym tempie niż w rejonach odleglejszych od metropolii – jak Guelph, Waterloo czy St.Catharines. A w 2021 po raz pierwszy (moim zdaniem) mieliśmy zjawisko odwrotne. Ceny „za miastem” rosły szybciej (procentowo) niż w Metro Toronto. Owszem, wzrost cen był wszędzie zauważalny, ale COVID spowodował, że nastąpił prawdziwy exodus z metropolii – i nie tylko emerytów, ale również młodych rodzin, które mogą pracować zdalnie w mniejszych miejscowościach – co oczywiście zachwiało podaż i popyt. A to zawsze prowadzi do wzrostu cen!
Mijający rok zdecydowanie preferował tych, co sprzedawali nieruchomości (SELLERS). Typowym zjawiskiem było wstrzymywanie ofert przez kilka dni od wprowadzenia nieruchomości na rynek, by sprowokować prawdziwą „wojnę ofert” (multiple offers situation).
Bardzo często cena wywoławcza jest obecnie trochę zaniżona w stosunku do ostatnich sprzedaży i często na jeden budynek w dobrej lokalizacji potrafi być od 5 do 20 ofert. W takiej sytuacji przebicie ceny od 10% do 15% ceny wywoławczej jest bardzo częste. Skutkuje to sytuacjami, że gdy na sprzedaż pojawia się następny dom w tej samej okolicy, sprzedający podnoszą ceny wywoławcze o $100,000 lub więcej. I wszystkie następnie podobne nieruchomości będą wystawiane przynajmniej o $50-$100 tysięcy drożej, niż byłoby to kilka tygodni wcześniej.
Innym zjawiskiem, które stało się powszechne jest tak zwane „bully offers”. Bardzo często wystawiane domy mają obecnie kilka dni opóźnienia w przyjmowaniu ofert. Ale jak pojawi się oferta bardzo atrakcyjna (często znacznie wyższa od ceny wyjściowej), to właściciel ma zawsze prawo ją zobaczyć i ewentualnie zaakceptować. I aby kupić atrakcyjną nieruchomość w tym roku nie tylko należało mieć dużo szczęścia i głębokie kieszenie, ale również śledzić rynek w sposób ciągły i reagować natychmiast.
Gwałtowny wzrost cen jest przypisywany często „foreign investors”. Owszem, mają wpływ na ceny, ale nie wyłącznie. Inne uwarunkowania są też ważne. Kanada jest – jak zawsze,- napędzana imigracją. Przez lata nieruchomości sprawdziły się jako pewna i stale rosnąca w cenie inwestycja.
Wielu ludzi kupuje domy z zamiarem „flip” albo rozbudowy, w ten sposób kreując swoje miejsce pracy i jednocześnie zarabiając na przyroście ich wartości. Inni ludzie widzą nieruchomości jako źródło stałego dochodu z wynajmu. Nieważne jaki jest motyw zakupu – chętnych do kupna jest wielu – i stąd jest to, co jest.
Na początku tego roku pojawiały się głosy znaczących ekonomistów zapowiadających spadek cen od 2.5% do 5% w roku 2021. I co? Wprost przeciwnie. Ceny poszybowały w górę o około 20%. Z kolei w tym roku ci sami „specjaliści” przewidują dalszy wzrost cen (bardziej umiarkowany). Pewnie za rok się okaże, że może być zupełnie inaczej, bo kto wie co się wydarzy w 2022?
Ja osobiście, jak na razie, nie widzę podstaw na odwrócenie szalonego wzrostu cen (choć naprawdę wolałbym, by rynek się trochę zatrzymał), jeśli sytuacja i w Kanadzie i na świecie się nie zmieni, ale… wystarczy, że zapowiedzi podwyżek oprocentowania pożyczek zostaną wprowadzone w życie. To schłodzi rynek nie tylko nieruchomości, ale całą gospodarkę.
Inny powód do obaw to trwająca pandemia. Również coraz więcej mówi się o konflikcie Chin z USA czy problemach Europy z Rosją (wojna energetyczna). Tych negatywnych elementów, które mogą wstrząsnąć naszą codzienną rzeczywistością jest znacznie więcej. Po prostu musimy sobie uświadamiać, że „jesteśmy połączeni” z sytuacją na świecie. Ale będąc optymistą mam nadzieję, że ci panowie “na górze” tak naprawdę jak i my chcą świętego spokoju, a jedynie pragną pokazać swoją władzę.
Moim zdaniem jeśli nawet rynek trochę by ostygł i nieruchomości staniały, to biorąc pod uwagę tegoroczny wzrost cen aż do 20%, to spadek o 2.5% czy minimalnie większy nie będzie tragedią. To nawet mogłoby być korzystne, bo uspokoiłoby rynek i pozwoliło na trochę zdrowsze decyzje. Z drugiej strony nawet większy spadek nie byłby tragedią dla tych, którzy kupują nieruchomości z zamiarem mieszkania tam przez jakiś czas. To by zabolało jedynie spekulantów.
Powszechnym zjawiskiem w tym roku był downsizing. Wiele osób po 65 roku życia, z chwilą przejścia na emeryturę orientuje się, że nie jest łatwo utrzymać dom z emerytury. Sporo z nich cierpi i zaciska pasa, ale wielu bardziej świadomych postanawia coś z tym zrobić. Zamiana domu większego w Toronto na mniejszy w również w Toronto nie daje aż tak znaczących oszczędności. Nie będąc związanym miejscem pracy, bardzo wielu emerytów przenosi się znacznie poza GTA. Takie miasta jak St. Catharines czy Guelph przeżywają boom i tam ceny także wzrosły – przynajmniej o 20%. Z tym, że wciąż są średnio niższe o połowę. Czyli sprzedaż w Toronto za zwykle grubo ponad milion, a kupno w Guelph za $800,000 ciągle ma sens.
Ten ruch w kierunku „out of town” w tym roku dotyczył również ludzi młodych. Coraz bardziej akceptowalna praca na odległość powoduje, że ci, którzy mogą taką pracę wykonywać – chętnie kupują nieruchomości w mniejszych miastach, gdzie jest taniej (jak na razie), ale również żyje się lepiej.
Pisząc o eksodusie, zauważalny jest znaczny ruch ludzi wracających do Polski. Każdy zna kilka osób, które się na to decydują. Trudno się im dziwić – chodzi głównie o względy ekonomiczne. Życie w Kanadzie staje się drogie i wielu emerytów nie może podołać opłatom w obecnych realiach. Wyjeżdżają też ludzi młodzi, szukających lepszego życia w Polsce, która jest obecnie częścią zjednoczonej Europy. Wszystkim powracającym do Polski życzę powodzenia i nie zapominajcie o przyjaciołach tutaj! Na temat repatriacji napiszę wkrótce.
W bardzo złej sytuacji w tym roku (jak i w poprzednim) są młodzi ludzie kupujący po raz pierwszy. Przy bardzo wysokich cenach domó właściwie stać ich wyłącznie na apartamenty. COVID spowodował na początku 2020, że ceny mieszkań odrobinę spadły, ale już w 2021 roku rynek condos znów zaczął nadrabiać straty. Również „renters market” w 2021 roku, po chwili zwolnienia w roku 2020, wraca do normy.
Kupujący po raz kolejny – czyli zmieniający dom, też nie byli ostatnio w łatwej sytuacji. Jak wspomniałem – sprzedaż domu jest w tej chwili łatwa, ale kupno niezwykle trudne. Dlatego większość ludzi najpierw chce kupić, zanim wystawi do sprzedaży swój dom . I to jest też jednym z powodów braku domów. Takie zamknięte koło.
Oferty warunkowe były rzadkością w tym roku. By kupić dom mając konkurencję na zakup – żadna oferta z warunkami nie ma sensu. Dlatego tak istotne są „mortatge preaprovals” albo inspekcje techniczne domów przed złożeniem oferty.
Jeśli ja bym miał wyrazić swoje przewidywania co do rynku real estate w 2022 roku, to jak zawsze uważam, że trzeba być ostrożnym w wyborze kupowanej nieruchomości i nie dać się ponieść emocjom. Zawsze należy kierować się zdrowym rozsądkiem i pamiętać o fundamentalnych zasadach – takich jak na przykład wybór LOKALIZACJI. Są typy domów i miejsca, które omijałbym szerokim łukiem. Ale są lokalizacje i typy domów, które można kupować bez obawy o utratę wartości – szczególnie jeśli nie spekulujemy.
Moim zdaniem rynek nieruchomości będzie tak samo szalony jak w tym kończącym się roku i niestety, obawiam się, że ceny poszybują jeszcze wyżej niż są obecnie – bo podaż będzie zachwiana, plus należy liczyć się z bardzo poważną inflacją. Proszę zauważyć, że to nie jest tylko „temat” kanadyjski. Inflacja jest globalna, co również jest coraz bardziej odczuwalne w Polsce!
Uważam też, że doświadczony agent, wiedzący jaki wybór klientowi zasugerować, będzie potrzebny bardziej niż kiedykolwiek wcześniej. Owszem, obecnie dostęp do MLS ma każdy, ale nie oznacza to, że każdy wie co robi wybierając nieruchomość. Kupno na własną rękę bez znajomości prawdziwej wartości, często z tak zwanej „pierwszej ręki” (bezpośrednio od Listing Agent) jest zwykle fatalne w skutkach.
Podsumowując: rok 2022 i 2021 były prawie bliźniacze!
Jak zawsze zapraszam do kontaktu i na niezobowiązujące rozmowy. Chętnie doradzę Państwu przy kupnie lub sprzedaży domu i poprowadzę całą transakcję.
A tymczasem życzę Państwu spokojnych i rodzinnych Świąt Bożego Narodzenia, a przede wszystkim zdrowia – w imieniu swoim i pozostałych agentów Domator Team.
Wszystkiego dobrego,
Maciek Czapliński
905 278 0007
