Do koń­ca roku pozo­sta­ło nam bar­dzo mało cza­su i zwy­kle to jest dobry moment na pod­su­mo­wa­nia. Jaki był rok 2021 w real esta­te i czy COVID-19 miał odczu­wal­ny wpływ na rynek?

        Czas ucie­ka nie­zwy­kle szyb­ko i muszę przy­znać, że rok prze­le­ciał nie wia­do­mo kie­dy! Kie­dy popa­trzy­łem na swo­je notat­ki z pod­su­mo­wa­nia roku 2020, to odnio­słem wra­że­nie, że mija­ją­cy rok był do poprzed­nie­go w dużym stop­niu podob­ny — ale jesz­cze bar­dziej zwariowany.

        Rok 2021 minął zde­cy­do­wa­nie pod ogrom­nym wpły­wem pan­de­mii. Rze­czow­nik „Covid” jest chy­ba naj­czę­ściej wymie­nia­nym sło­wem w histo­rii ludz­ko­ści. Sły­szy­my je na każ­dym kro­ku — i wszyst­ko co złe, moż­na zwa­lić na koronawirusa.

reklama

        COVID-19 ma i będzie miał ogrom­ny wpływ na świa­to­we ryn­ki, i prak­tycz­nie każ­dy dział eko­no­mii dłu­go­trwa­le odczu­je skut­ki pan­de­mii. Nie­waż­ne, czy ktoś w nią wie­rzy czy nie – wpływ jest zauwa­żal­ny wszędzie.

        Kie­dy na począt­ku 2020 roku COVID-19 stał się powszech­nym zja­wi­skiem – wie­lu eks­per­tów od real esta­te uzna­ło, że spo­wo­du­je gwał­tow­ne zała­ma­nie ryn­ku nie­ru­cho­mo­ści oraz cen. Nawet Cana­da Mort­ga­ge & Housing Cor­po­ra­tion ule­gła na począt­ku 2020 pani­ce i wpro­wa­dzi­ła poważ­ne zaostrze­nia, by utrud­nić uzy­ska­nie poży­czek i uspo­ko­ić rynek. W ich opra­co­wa­niach prze­wi­dy­wa­no nawet 15% spa­dek cen w 2020 roku.  I co? Było i jest zupeł­nie odwrot­nie. Minął rok 2020, któ­ry cha­rak­te­ry­zo­wał się w real esta­te chro­nicz­nym bra­kiem towa­ru, a rok 2021 był jesz­cze gorszy.

        Krót­ko moż­na powie­dzieć, że rok 2021 był sza­lo­ny i nie­zwy­kle szyb­ki. Jak Pań­stwo wie­dzą, wszę­dzie pisze się o dra­stycz­nie wzra­sta­ją­cych cenach nie­ru­cho­mo­ści. Real esta­te jest ryn­kiem lokal­nym. Ozna­cza to, że ceny w takich oko­li­cach jak Toron­to zwy­kle wzra­sta­ły w szyb­szym tem­pie niż w rejo­nach odle­glej­szych od metro­po­lii — jak Guelph, Water­loo czy St.Catharines. A w 2021 po raz pierw­szy (moim zda­niem) mie­li­śmy zja­wi­sko odwrot­ne. Ceny „za mia­stem” rosły szyb­ciej (pro­cen­to­wo) niż w Metro Toron­to. Owszem, wzrost cen był wszę­dzie zauwa­żal­ny, ale COVID spo­wo­do­wał, że nastą­pił praw­dzi­wy exo­dus z metro­po­lii — i nie tyl­ko eme­ry­tów, ale rów­nież mło­dych rodzin, któ­re mogą pra­co­wać zdal­nie w mniej­szych miej­sco­wo­ściach – co oczy­wi­ście zachwia­ło podaż i popyt. A to zawsze pro­wa­dzi do wzro­stu cen!

        Mija­ją­cy rok zde­cy­do­wa­nie pre­fe­ro­wał tych, co sprze­da­wa­li nie­ru­cho­mo­ści (SELLERS). Typo­wym zja­wi­skiem było wstrzy­my­wa­nie ofert przez kil­ka dni od wpro­wa­dze­nia nie­ru­cho­mo­ści na rynek, by spro­wo­ko­wać praw­dzi­wą „woj­nę ofert” (mul­ti­ple offers situation).

        Bar­dzo czę­sto cena wywo­ław­cza jest obec­nie tro­chę zani­żo­na w sto­sun­ku do ostat­nich sprze­da­ży i czę­sto na jeden budy­nek w dobrej loka­li­za­cji potra­fi być od 5 do 20 ofert. W takiej sytu­acji prze­bi­cie ceny od 10% do 15% ceny wywo­ław­czej jest bar­dzo czę­ste. Skut­ku­je to sytu­acja­mi, że gdy na sprze­daż poja­wia się następ­ny dom w tej samej oko­li­cy, sprze­da­ją­cy pod­no­szą ceny wywo­ław­cze o $100,000 lub wię­cej. I wszyst­kie następ­nie podob­ne nie­ru­cho­mo­ści będą wysta­wia­ne przy­naj­mniej o $50-$100 tysię­cy dro­żej, niż było­by to kil­ka tygo­dni wcześniej.

        Innym zja­wi­skiem, któ­re sta­ło się powszech­ne jest tak zwa­ne „bul­ly offers”. Bar­dzo czę­sto wysta­wia­ne domy mają obec­nie kil­ka dni opóź­nie­nia w przyj­mo­wa­niu ofert. Ale jak poja­wi się ofer­ta bar­dzo atrak­cyj­na (czę­sto znacz­nie wyż­sza od ceny wyj­ścio­wej), to wła­ści­ciel ma zawsze pra­wo ją zoba­czyć i ewen­tu­al­nie zaak­cep­to­wać. I aby kupić atrak­cyj­ną nie­ru­cho­mość w tym roku nie tyl­ko nale­ża­ło mieć dużo szczę­ścia i głę­bo­kie kie­sze­nie, ale rów­nież śle­dzić rynek w spo­sób cią­gły i reago­wać natychmiast.

        Gwał­tow­ny wzrost cen jest przy­pi­sy­wa­ny czę­sto „fore­ign inve­stors”. Owszem, mają wpływ na ceny, ale nie wyłącz­nie. Inne uwa­run­ko­wa­nia są też waż­ne. Kana­da jest — jak zawsze,- napę­dza­na imi­gra­cją. Przez lata nie­ru­cho­mo­ści spraw­dzi­ły się jako pew­na i sta­le rosną­ca w cenie inwestycja.

        Wie­lu ludzi kupu­je domy z zamia­rem „flip” albo roz­bu­do­wy, w ten spo­sób kreu­jąc swo­je miej­sce pra­cy i jed­no­cze­śnie zara­bia­jąc na przy­ro­ście ich war­to­ści. Inni ludzie widzą nie­ru­cho­mo­ści jako źró­dło sta­łe­go docho­du z wynaj­mu. Nie­waż­ne jaki jest motyw zaku­pu – chęt­nych do kup­na jest wie­lu — i stąd jest to, co jest.

        Na począt­ku tego roku poja­wia­ły się gło­sy zna­czą­cych eko­no­mi­stów zapo­wia­da­ją­cych spa­dek cen od 2.5% do 5% w roku 2021. I co? Wprost prze­ciw­nie. Ceny poszy­bo­wa­ły w górę o oko­ło 20%. Z kolei w tym roku ci sami „spe­cja­li­ści” prze­wi­du­ją dal­szy wzrost cen (bar­dziej umiar­ko­wa­ny). Pew­nie za rok się oka­że, że może być zupeł­nie ina­czej, bo kto wie co się wyda­rzy w 2022?

        Ja oso­bi­ście, jak na razie, nie widzę pod­staw na odwró­ce­nie sza­lo­ne­go wzro­stu cen (choć napraw­dę wolał­bym, by rynek się tro­chę zatrzy­mał), jeśli sytu­acja i w Kana­dzie i na świe­cie się nie zmie­ni, ale… wystar­czy, że zapo­wie­dzi pod­wy­żek opro­cen­to­wa­nia poży­czek zosta­ną wpro­wa­dzo­ne w życie. To schło­dzi rynek nie tyl­ko nie­ru­cho­mo­ści, ale całą gospodarkę.

        Inny powód do obaw to trwa­ją­ca pan­de­mia. Rów­nież coraz wię­cej mówi się o kon­flik­cie Chin z USA czy pro­ble­mach Euro­py z Rosją (woj­na ener­ge­tycz­na). Tych nega­tyw­nych ele­men­tów, któ­re mogą wstrzą­snąć naszą codzien­ną rze­czy­wi­sto­ścią jest znacz­nie wię­cej. Po pro­stu musi­my sobie uświa­da­miać, że „jeste­śmy połą­cze­ni” z sytu­acją na świe­cie. Ale będąc opty­mi­stą mam nadzie­ję, że ci pano­wie “na górze” tak napraw­dę jak i my chcą świę­te­go spo­ko­ju, a jedy­nie pra­gną poka­zać swo­ją władzę.

        Moim zda­niem jeśli nawet rynek tro­chę by ostygł i nie­ru­cho­mo­ści sta­nia­ły, to bio­rąc pod uwa­gę tego­rocz­ny wzrost cen aż do 20%, to spa­dek o 2.5% czy mini­mal­nie więk­szy nie będzie tra­ge­dią. To nawet mogło­by być korzyst­ne, bo uspo­ko­iło­by rynek i pozwo­li­ło na tro­chę zdrow­sze decy­zje. Z dru­giej stro­ny nawet więk­szy spa­dek nie był­by tra­ge­dią dla tych, któ­rzy kupu­ją nie­ru­cho­mo­ści z zamia­rem miesz­ka­nia tam przez jakiś czas. To by zabo­la­ło jedy­nie spekulantów.

        Powszech­nym zja­wi­skiem w tym roku był down­si­zing. Wie­le osób po 65 roku życia, z chwi­lą przej­ścia na eme­ry­tu­rę orien­tu­je się, że nie jest łatwo utrzy­mać dom z eme­ry­tu­ry. Spo­ro z nich cier­pi i zaci­ska pasa, ale wie­lu bar­dziej świa­do­mych posta­na­wia coś z tym zro­bić. Zamia­na domu więk­sze­go w Toron­to na mniej­szy w rów­nież w Toron­to nie daje aż tak zna­czą­cych oszczęd­no­ści. Nie będąc zwią­za­nym miej­scem pra­cy, bar­dzo wie­lu eme­ry­tów prze­no­si się znacz­nie poza GTA. Takie mia­sta jak St. Catha­ri­nes czy Guelph prze­ży­wa­ją boom i tam ceny tak­że wzro­sły —  przy­naj­mniej o 20%. Z tym, że wciąż są śred­nio niż­sze o poło­wę. Czy­li sprze­daż w Toron­to za zwy­kle gru­bo ponad milion, a kup­no w Guelph za $800,000 cią­gle ma sens.

        Ten ruch w kie­run­ku „out of town” w tym roku doty­czył rów­nież ludzi mło­dych. Coraz bar­dziej akcep­to­wal­na pra­ca na odle­głość powo­du­je, że ci, któ­rzy mogą taką pra­cę wyko­ny­wać – chęt­nie kupu­ją nie­ru­cho­mo­ści w mniej­szych mia­stach, gdzie jest taniej (jak na razie), ale rów­nież żyje się lepiej.

        Pisząc o eks­o­du­sie, zauwa­żal­ny jest znacz­ny ruch ludzi wra­ca­ją­cych do Pol­ski. Każ­dy zna kil­ka osób, któ­re się na to decy­du­ją. Trud­no się im dzi­wić — cho­dzi głów­nie o wzglę­dy eko­no­micz­ne. Życie w Kana­dzie sta­je się dro­gie i wie­lu eme­ry­tów nie może podo­łać opła­tom w obec­nych realiach. Wyjeż­dża­ją też ludzi mło­dzi, szu­ka­ją­cych lep­sze­go życia w Pol­sce, któ­ra jest obec­nie czę­ścią zjed­no­czo­nej Euro­py. Wszyst­kim powra­ca­ją­cym do Pol­ski życzę powo­dze­nia i nie zapo­mi­naj­cie o przy­ja­cio­łach tutaj! Na temat repa­tria­cji napi­szę wkrótce.

        W bar­dzo złej sytu­acji w tym roku (jak i w poprzed­nim) są mło­dzi ludzie kupu­ją­cy po raz pierw­szy. Przy bar­dzo wyso­kich cenach domó wła­ści­wie stać ich wyłącz­nie na apar­ta­men­ty. COVID spo­wo­do­wał na począt­ku 2020, że ceny miesz­kań odro­bi­nę spa­dły, ale już w 2021 roku rynek con­dos znów zaczął nad­ra­biać stra­ty. Rów­nież „ren­ters mar­ket” w 2021 roku, po chwi­li zwol­nie­nia w roku 2020, wra­ca do normy.

        Kupu­ją­cy po raz kolej­ny – czy­li zmie­nia­ją­cy dom, też nie byli ostat­nio w łatwej sytu­acji. Jak wspo­mnia­łem — sprze­daż domu jest w tej chwi­li łatwa, ale kup­no nie­zwy­kle trud­ne. Dla­te­go więk­szość ludzi naj­pierw chce kupić, zanim wysta­wi do sprze­da­ży swój dom . I to jest też jed­nym z powo­dów bra­ku domów. Takie zamknię­te koło.

        Ofer­ty warun­ko­we były rzad­ko­ścią w tym roku. By kupić dom mając kon­ku­ren­cję na zakup – żad­na ofer­ta z warun­ka­mi nie ma sen­su. Dla­te­go tak istot­ne są „mor­tat­ge pre­apro­vals” albo inspek­cje tech­nicz­ne domów przed zło­że­niem oferty.

        Jeśli ja bym miał wyra­zić swo­je prze­wi­dy­wa­nia co do ryn­ku real esta­te w 2022 roku, to jak zawsze uwa­żam, że trze­ba być ostroż­nym w wybo­rze kupo­wa­nej nie­ru­cho­mo­ści i nie dać się ponieść emo­cjom. Zawsze nale­ży kie­ro­wać się zdro­wym roz­sąd­kiem i pamię­tać o fun­da­men­tal­nych zasa­dach — takich jak na przy­kład wybór LOKALIZACJI. Są typy domów i miej­sca, któ­re omi­jał­bym sze­ro­kim łukiem. Ale są loka­li­za­cje i typy domów, któ­re moż­na kupo­wać bez oba­wy o utra­tę war­to­ści – szcze­gól­nie jeśli nie spekulujemy.

        Moim zda­niem rynek nie­ru­cho­mo­ści będzie tak samo sza­lo­ny jak w tym koń­czą­cym się roku i nie­ste­ty, oba­wiam się, że ceny poszy­bu­ją jesz­cze wyżej niż są obec­nie — bo podaż będzie zachwia­na, plus nale­ży liczyć się z bar­dzo poważ­ną infla­cją. Pro­szę zauwa­żyć, że to nie jest tyl­ko „temat” kana­dyj­ski. Infla­cja jest glo­bal­na, co rów­nież jest coraz bar­dziej odczu­wal­ne w Polsce!

        Uwa­żam też, że doświad­czo­ny agent, wie­dzą­cy jaki wybór klien­to­wi zasu­ge­ro­wać, będzie potrzeb­ny bar­dziej niż kie­dy­kol­wiek wcze­śniej. Owszem, obec­nie dostęp do MLS ma każ­dy, ale nie ozna­cza to, że każ­dy wie co robi wybie­ra­jąc nie­ru­cho­mość. Kup­no na wła­sną rękę bez zna­jo­mo­ści praw­dzi­wej war­to­ści, czę­sto z tak zwa­nej „pierw­szej ręki” (bez­po­śred­nio od Listing Agent) jest zwy­kle fatal­ne w skutkach.

        Pod­su­mo­wu­jąc:  rok 2022 i 2021 były pra­wie bliźniacze!

        Jak zawsze zapra­szam do kon­tak­tu i na nie­zo­bo­wią­zu­ją­ce roz­mo­wy. Chęt­nie dora­dzę Pań­stwu przy kup­nie lub sprze­da­ży domu i popro­wa­dzę całą transakcję.

        A tym­cza­sem życzę Pań­stwu spo­koj­nych i rodzin­nych Świąt Boże­go Naro­dze­nia, a przede wszyst­kim zdro­wia — w imie­niu swo­im i pozo­sta­łych agen­tów Doma­tor Team.

        Wszyst­kie­go dobrego,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007