Wiele osób kupuje mieszkania z planów dla siebie, inni na biznes. Przychodzi w końcu moment przejęcia i wiele osób zastanawia się, czy w tym mieszkaniu zamieszkać, czy je wynająć, a może sprzedać z zyskiem. Jakie są opcje i czym się wiążą?
Istotnie, właściciele nowego mieszkania deweloperskiego mają kilka opcji i warto je wytłumaczyć, bo kiedy przyjdzie do decyzji “zatrzymać czy sprzedać?”, warto podjąć ją świadomie.
Przypomnę, że od chwili zawarcia umowy z deweloperem mamy zwykle 10 dni, by się bez „bólu” wycofać. Jeśli tak się stanie, to otrzymujemy zwrot wstępnego depozytu (zwykle w wysokości $5,000), a wybrane przez nas wstępie mieszkanie wraca na rynek.
Jeśli się nie wycofamy w ciągu tych 10 dni – umowa jest wiążąca i zasadniczo każda ze stron powinna ją respektować. Po tym okresie mamy określony termin wpłat następnych depozytów, które są rozłożone w czasie i zwykle mamy od roku do dwóch lat na wpłatę do prawników, reprezentujących dewelopera (łącznie 15% ceny zakupu). Powszechną zasadą jest, że deweloperzy oczekują dodatkowej 5% wpłaty w chwili, kiedy przekazują klucze od zakupionego mieszkania. Czyli całkowity downpayment to zazwyczaj 20% ceny nieruchomości.
Depozyty są trzymane w kancelarii prawnej, wybranej przez dewelopera – i są one ulokowane na tak zwanym “trust account” – do którego, zgodnie z prawem, deweloper nie ma dostępu. Pieniądze są tam trzymane do chwili, kiedy budynek faktycznie zostanie wybudowany i poszczególni klienci będą mogli zarejestrować swoje pożyczki hipoteczne.
Innymi słowy – depozyty są bezpieczne i w chwili na przykład bankructwa dewelopera (co się zdarza) czy rozwiązania projektu (co też się zdarza) – depozyt musi być zwrócony klientom.
To dobra wiadomość, ale nie do końca. Ci, co na przykład kupili mieszkania z planów 4-5 lat temu (za wówczas przykładowo $450,000, a dziś jest ono warte $650,000 lub więcej), wcale nie są zadowoleni, że otrzymują swój depozyt, bo nie jest on oprocentowany, więc w praktyce stracili na czekaniu dużo czasu i przepadła szansa na profit. Ale cóż – lepsze to, niż bankructwo i całkowita utrata wpłaty.
Ale wróćmy do tematu. Jakie mamy opcje w chwili, kiedy zbliżamy się do zakończenia projektu i musimy podjąć decyzję co dalej? Zasadniczo są to 4 możliwości. Najpierw je wymienię a później omówię.
a) assignment (odsprzedaż kontraktu)
b) zamieszkanie w tym mieszkaniu
c) sprzedaż w chwili przejęcia
d) wynajęcie w chwili otrzymania occupancy
Assignment
Zwykle większość deweloperów (jeśli się o to upomnimy i otrzymamy to na piśmie) zezwala na odsprzedaniu zawartego z nimi kontraktu. Czasami takie pozwolenie nie wymaga dodatkowych opłat, czasami jest określona opłata – od $500 do nawet $5,000 dolarów – na tak zwane koszty administracyjne. W czasie zawierania umowy jest dość łatwo wynegocjować, by ten przywilej otrzymać bezpłatnie.
Jeśli mamy takie pozwolenie, możemy faktycznie od chwili zawarcia kontraktu do chwili, kiedy budynek (i zakupione mieszkania) ulegają rejestracji, oferować taki kontrakt innej osobie na wolnym rynku. W gorącym okresie potrafił być to „złoty interes”. Mieszkania sprzedawały się jak ciepłe bułeczki i byli tacy, co kupowali w chwili otwarcia projektu nawet kilka czy więcej mieszkań, by je sprzedać nawet o $100,000 drożej już po kilku tygodniach. Cóż mogło być lepszego! Ten biznes był bardzo popularny wśród Azjatów i mieszkania były odsprzedawane zagranicznym inwestorom, którzy kupowali je w bezpiecznej Kanadzie za dla nich niskie pieniądze.
Dziś ten rynek trochę przygasł, ale nadal jest możliwy. Wiele osób kupiło mieszkania 4 lata temu za, na przykład, $450,000 wraz z parkingiem. Dziś porównywalne mieszkania sprzedawane przez deweloperów są oferowane za przynajmniej $700,000 plus parking $50,000. Czyli jeśli ktoś odsprzeda kontrakt innej osobie za przykładowo $650,000, to obie strony mogą mówić o dobrym dealu.
Czy łatwo jest odsprzedać mieszkanie z planów? To zależy. Póki mamy do czynienia tylko z „papierem”, to wielu potencjalnych kupujących jest sceptyczna. Nie wiadomo przecież, czy projekt dojdzie do skutku i jak faktycznie będzie wyglądał.
Ponadto często deweloper na tym etapie nie pozwala ogłaszać assignments w systemie MLS, nie chcąc kreować konkurencji dla swoich własnych mieszkań, czasami jeszcze oferowanych do sprzedaży.
Ale kiedy budowa projektu jest mocno zaawansowana, a szczególnie kiedy osoba, która zawarła oryginalny kontrakt otrzyma klucze do apartamentu i potencjalni odkupujący mogą mieszkanie „pomacać”, to wówczas zaczyna to być znacznie prostszym rozwiązaniem. Niektórzy deweloperzy nawet pozwalają wprowadzić mieszkanie do systemu MLS od chwili, kiedy nastąpi przekazanie kluczy (ale nie wszyscy).
Jaki jest plusy i zasady dla osób zaangażowanych w assignment? Sprzedający mieszkanie (przed rejestracją) unika zasadniczo wszystkich opłat związanych z transakcją:
• Nie musi płacić Land Transfer Tax, co w przypadku przykładowego mieszkania w cenie zakupu $650,000 w Toronto wynosiłoby około $18,000, a w Mississauga około $9,000 (dla kupujących po raz pierwszy istnieje zniżka w Toronto około $8,000, w Mississauga około $4,000),
• Nie musi załatwiać pożyczki hipotecznej,
• Nie musi płacić development charges
• Nie musi być odpowiedzialny za HST
• Musi opłacić koszty prawnika
• Nadal jest odpowiedzialny za rozliczenie Capital Gain Tax.
Zamieszkanie (osobiście)
To jest najmniej kłopotliwe rozwiązanie. Po dopłacie 5% downpayment otrzymujemy klucze do mieszkania. Wprowadzamy się. Płacimy user fee, które pokrywa maintenance (zwykle płacimy osobno za elektryczność i wodę). Po kilku miesiącach następuje rejestracja kondominium i zamknięcie.
W tym dniu musimy:
• mieć prawnika, który będzie nas reprezentował
• mieć gotowy mortgage, by zarejestrować go na tytule własności i w ten sposób zostajemy „szczęśliwymi” posiadaczami
• musimy zapłacić Land Transfer Tax
• musimy zapłacić za development charges (tyle, ile zostało ustalone w czasie zakupu)
• nie musimy martwić się o HST Credit, bo HST jest zawarte w cenie sprzedaży i deweloper otrzyma kredyt za każdy „unit owner occupied” od rządu.
• po “odmieszkaniu” roku w zakupionym mieszkaniu możemy je wystawić na sprzedaż – bez obawy o płacenie Capital Gain Tax czy zwrotu HST do rządu.
Sprzedaż w chwili przejęcia
Jest chyba najgorszym rozwiązaniem, ale zdarza się, że dla niektórych to najkorzystniejsza opcja. Kiedy zamykamy transakcję z zamiarem natychmiastowej sprzedaży, musimy najpierw ponieść spore koszty:
• koszty prawnika,
• załatwienie pożyczki i ewentualne koszty związane z jego aranżacją,
• zapłacić Land Transfer Tax,
• zapłacić development charges,
• musimy zwrócić HST, które było doliczone do ceny sprzedaży (około $30,000),
• i rozliczyć się z Capital Gain przy najbliższym rozliczeniu podatkowym.
Plusem jest fakt, że po opłaceniu wszystkich opłat możemy na pewno (i bez łaski) wprowadzić mieszkanie do systemu MLS (poniesiemy koszty sprzedaży), ale mamy szansę, że mieszkanie otrzyma fair market value price. Która z nawiązką pokryje wszystkie wydatki i jeszcze sporo pozostanie!
Wynajęcie w chwili occupancy
To rozwiązanie jest dość korzystne dla inwestorów. Owszem, musimy ponieść koszty zamknięcia (jak koszt prawnika, hipoteka, LTT, development charges i nawet zapłacić HST, ale w chwili, kiedy wynajmiemy mieszkanie minimum na rok, możemy wystąpić do rządu o zwrot zapłaconego HST i to się dzieje automatycznie. Czyli odzyskujemy około $30,000.
Po roku rentowania mamy prawo do sprzedaży mieszkania – bez obawy zwrotu HST.
Prawdą jest też to, że zwykle pierwszy rok od chwili occupancy jest najgorszy dla budynku (i uciążliwy dla mieszkańców). Trwają liczne prace wykończeniowe, rzadko już wtedy są wykończone facilities czy otoczenie. Czyli wynajem mieszkania przez 2-3 lata ma wiele sensu. W tym czasie budynek nabiera „rumieńców” i mieszkania zwykle zaczynają przybierać na wartości, a ceny w danym budynku stają się bardziej stabilne. Ci wszyscy, którzy musieli szybko condo sprzedać, bo potrzebowali gotówki, już wypadli z rynku a, sprzedają ci, co chcą!
Mam nadzieję, że te cztery powyżej opisane opcje pozwolą zainteresowanym podjąć właściwą decyzję – a ja oczywiście zapraszam do kontaktu i współpracy!
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
