Kilka tygodni temu na antenie Radio 7 wspomnieliśmy o firmie Ourboro, która “pożycza potrzebującym” pieniądze na downpayment. Postanowiłem przyjrzeć się, jak taka pożyczka faktycznie wygląda, jakie są procedury i o co w tym wszystkim chodzi.
Jak wszyscy widzimy, wciąż powstają różne ciekawe firmy i pojawiają się rozmaite pomysły na zrobienie “kasy”. Moim zdaniem ten pomysł jest zdecydowanie dobry dla firmy Ourboro, ale niekoniecznie dla tych, którzy skorzystają z jej usług.
Jak ta pomoc działa? Ourboro jest prywatną firmą, inwestującą pieniądze swoich klientów (udziałowców). Współpracuje ona z całą grupą instytucji finansowych, prawników, agentów real estate, itd. Zasadniczo, kiedy zgłosimy się do nich i po wypełnieniu aplikacji zakwalifikujemy się na pomoc z downpayment, zgadzamy się na korzystanie z usług specjalistów, którzy są zaaprobowaniprzez tą firmę. Taka mała m fia!
Ourboro twierdzi, że dzięki temu, że jej współpracownicy są specjalnie szkoleni, wybiorą oni takie domy, które szybciej i pewniej nabiorą na wartości. To samo dotyczy prawników i bankierów. Ale tak naprawdę chodzi o to, by pieniądze za usługi “pozostawały w rodzinie”. Ourboro może zainteresowanym (i zaakceptowanym) kupującym zaoferować finansowanie downpayment od 5% do 15% wartości zakupu – do maksymalnej kwoty $250,000. Kupujący musi mieć własne minimum 5% wpłaty i oczywiście dobry kredyt oraz odpowiednie zarobki. Czy “zaprzyjaźnieni” bankierzy są “kreatywni” i przepychają wszystko poprzez zatwierdzenia – tego nie wiadomo.
Koncept jest taki, że Ourboro nie pożycza zainteresowanym pieniędzy na procent. Przeciwnie – pożyczka jest nieoprocentowana. Według firmy, pożyczane pieniądze to inwestycja w przyrost wartości nieruchomości.
Otrzymujący pieniądze na downpayment przez cały czas, kiedy od zakupu do sprzedaży mieszka w domu, nie musi płacić za tę pożyczkę. Jest ona interest free i nie musi być spłacana.
Ale… pożyczając te pieniądze, Ourboro ma zagwarantowany udział w proficie w chwili
sprzedaży nieruchomości – w takich proporcjach, w jakich był zainwestowany downpayment.
Na przykład: kupujemy dom za milion i całkowity downpayment wynosi 20% – czyli
$200,000. Załóżmy, że mamy tylko 5% na wpłatę i Ourboro inwestuje w naszą pożyczkę 15%.
Co to oznacza w praktyce?
Owszem, kupujemy dom i możemy w nim mieszkać i cieszyć się dachem nad głową, ale kiedy przyjdzie czas na sprzedaż i “podział łupów” czyli profitu, to Ourboro będzie miało prawo do 75% czystego profitu, bo ich udział w downpayment wynosił 75%. Analogicznie – jeśli my przeznaczyliśmy 10% na wpłatę a “nasz partner” dał tyle samo, to podział profitu będzie w proporcjach 50/50.
Ourboro twierdzi, że jeśli by zdarzyło się tak, że dom by nie nabrał na wartości, albo nawet stracił, wówczas są oni gotowi partycypować w stratach (choć nie jest to właściwie wyjaśnione w jaki sposób). Firma zgadza się na maksymalny okres inwestycji trwający do 35 lat, choć preferuje okresy nie dłuższe niż 5 do 10 lat. Jest to czas na tyle długi, że nieruchomości w normalnym rynku mogą nabrać nawet od 20% do 50% wartości – i na tyle krótki, że posiadający dom może próbować “pozbyć się pasożyta” bez szkody dla dalszego okresu spłacania pożyczki.
Dlaczego tak to określam?
Ourboro inwestuje na przykład 15% (czyli ma za to 75% profitu). W naszym przykładzie,
przy założeniu, że dom kupiony jest za milion, a wymagany downpayment wynosi 20% – ta firma wpłaca $150,000, rejestruje pożyczkę na nieruchomości (gdzie koszty ponosi pożyczkobiorca – około $2,000) i spokojnie czeka na profit.
Ponadto na pewno Ourboro otrzymuje przynajmniej po 1% kickback od swoich agentów przy zakupie i pewnie sprzedaży, czyli zarabia dodatkowo $20,000 do $30,000. Ponadto, pośrednicząc w załatwieniu pożyczki, też pewnie otrzyma przynajmniej $5,000 – “w
podziękowaniu za referal”. Pożyczkobiorca przez cały okres kontraktu ponosi wszystkie koszty związane z utrzymaniem domu. Płaci za mortgage, podatki miejskie, jeśli jest to condo to także maintenance. O oczywiście ubezpieczenie, utilities, naprawy czy koszty renowacji. Są to ogromne sumy za 5% udziału w proficie.
Owszem, kiedy przychodzi do rozliczeń – właściciel nieruchomości może odliczyć koszty
sprzedaży, prawnika oraz to, co udało mu się spłacić w mortgage (spłacony principal). Popatrzmy na przykład: dom kupiony za $1,000,000 po 5 latach sprzedał się za $1,250,000 – czyli miał przyrost wartości $250,000. Jeśli mortgage był (przykładowo) na 5%, to po pięciu latach spłacone zostanie $91,000 w principal. Koszt sprzedaży, zakładając całkowite
commision 4%, wyniesie $50,000 (dla uproszczenia i zawiera HST), plus około $2,500 legal fee.
Po odjęciu tych wartości od $250,000, pozostaje do podziału $106,500. Stosując podział 75/25, Ourboro dostaje $79,875. Jeśli jeszcze doliczymy kick backs od real estate agents oraz financial institution, możemy śmiało powiedzieć, że firma Ourboro prawie podwoiła inwestowane pieniądze. A co z nami, “szaraczkami”? Owszem zarobimy $26,625 oraz spłacimy $91,000 głównej pożyczki – czyli do przodu będziemy o $117,625. Przy obecnych cenach za wynajem, dom wart około miliona wynajmuje się za minimum $4,000 miesięcznie. Czyli mieszkając w własnym domu, w skali roku zyskujemy (gdyż zaoszczędzamy) $48,000, a w skali 5 lat to równowartość $240,000.
Owszem, w tym czasie koszt (interest) za spłacanie pożyczki wyniesie około $180,000, a
podatki od nieruchomości około $20,000. Jeśli dodamy koszty opłat za wodę, gaz, ubezpieczeń – to praktycznie to, co wydamy za spłacenie pożyczek i otrzymanie domu, a koszty wynajmu domu w zasadzie się równoważą.
Dlatego tym bardziej szkoda, że “tracimy” około $80,000 z naszego profitu na koszt firmy, która inwestuje mały procent wartości domu, a zabiera (w tym przykładzie) 75% całego profitu.
Czy istnieje alternatywa? Jest kilka możliwości.
Jeśli mamy dobry kredyt i dobre zarobki, możemy spróbować kupić dom z mniejszym
downpayment niż 20% i zapłacić premium za ubezpieczenie w CMHC. Kupując dom za milion (właściwie dopuszczalna maksymalna cena to $999,000), minimalna wpłata wynosi $75,000 (7,5% od miliona). Premium wyniesie $36,963 (i może być dodane do pożyczki) plus podatek GST $2,957 (musi być zapłacony przy zamknięciu transakcji). Ponieważ pożyczamy większą sumę od banku, niż w przypadku współpracy z Ourboro (o 12.5% plus dodajemy ubezpieczenie do spłat), to po 5 latach spłacania rat za mortgage wydamy w oprocentowaniu o $36,000 więcej, ale i tak, moim zdaniem, to się opłaca. Dlaczego?
Bo nie mamy partnera do podziału profitu. W ostatnich latach wzrost wartości nieruchomości był znacznie większy niż 5% rocznie i mocno w to wierzę, że będzie wkrótce bliżej 7.5% lub więcej.
I w przypadku kiedy nie potrzebujemy “partnera”, cały profit jest nasz! Warto również pamiętać, że są jeszcze inne sposoby na zdobycie downpayment. Jeden z nich to pomoc ze strony krewnych. W obrębie rodziny dozwolone są darowizny pieniężne, które są zwolnione z podatków. Jest wielu rodziców, którzy planują pozostawienie swoich zasobów dzieciom po śmierci. Ale spadki są opodatkowane. To dlaczego nie wspomóc swoich bliskich za życia i nie pomóc dzieciom wystartować?
Te 15% brakujące do kupna nieruchomości, które pozwoli uniknąć płacenia wysokich ubezpieczeń albo konieczności dzielenia się profitem z obcymi inwestorami, może być największym darem!
Jest też możliwość (dla oszczędnych) skorzystania z programu dla kupujących po raz pierwszy, który pozwala na wyjęcie z RRSP do $35.000 na osobę na potrzeby wpłaty downpayment. Ale aby to zrobić, trzeba najpierw te pieniądze mieć. Owszem można poprosić o pożyczkę w banku, ale to wyjaśnię innym razem.
Natomiast jestem ciekaw Państwa opinii. Czy warto skorzystać z propozycji firmy Ourboro?
Zapraszam do przesyłania komentarzy, zapytań i pozdrawiam,
Maciek Czapliński
Email: maciek@domatorteam.com
Tel. 905 278 0007
