Tydzień temu pisałem o kosztach związanych ze sprzedażą nieruchomości i obiecałem, że następnym razem przypomnę, jakie są to koszty. I pomimo tego, że wielu z nas już kupowało nieruchomości wielokrotnie – to takie skrótowe przypomnienie kosztów związanych z tym procesem jest często potrzebne. A szczególnie dla tych, którzy jeszcze nie są „na kupnie”
1. Commission. Pomimo, że w 95% przypadków wynagrodzenie dla agentów jest wliczone w cenę i jest pokrywane przez sprzedających, to zdarzają się przypadki, że osoby kupujące nieruchomość muszą pokryć wynagrodzenie w całości lub części dla agenta, który ich reprezentuje w procesie zakupu – czyli określonego jako buyer broker.
W chwili, gdy nawiązujemy współpracę z agentem (buyer broker) i podpisujemy formę „Buyers Agency Agreement” to jesteśmy związani z tym agentem na określony w umowie okres czasu i na określony rejon działania. W umowie zaznaczone jest również, jakiej wysokości commission ten agent (brokerage) oczekuje. Większość kupujących nawet nie zwraca uwagi na to, co podpisuje i zdarza się często, że po zobaczeniu jednego domu (z przypadkowym agentem) mają podpisany z nim kontrakt na nawet (w drastycznych przypadkach) na rok i na teren całego Ontario – i jeszcze na przykład na 4% commission.
Nie jest to uczciwe podejście ze strony agenta, ale ludzie są różni. Jeśli współpraca układa się dobrze i agent, którego zatrudniliśmy (często przypadkowy) jest w porządku i znajdzie nam wymarzony dom – to wszystko jest OK.
Ale jeśli trafimy na nieuczciwego agenta i po jakimś czasie zmęczeni współpracą kupimy dom z pomocą innego agenta, to ten pierwszy agent, który z nami podpisał kontrakt, ma prawo domagać się „swojego” wynagrodzenia (commission) – nawet jeśli nie brał udziału w transakcji.
Jest też inna sytuacja, o której warto wiedzieć. Załóżmy, że kupiliśmy dom z agentem, który ma z nami kontrakt i zostanie on wynagrodzony przez sprzedających – na przykład w wysokości 2%. Natomiast z nami ma kontrakt podpisany na 4% commission. W takiej sytuacji należy się spodziewać, że może on zażądać „brakującego” 2% od nas – czyli od kupujących. Na szczęście są to bardzo odosobnione przypadki, ale warto o nich wiedzieć.
2. Provincial Land Transfer Tax. Podatek ten pobierany jest przez prowincję Ontario i naliczany w zależności od ceny zakupu. Można powiedzieć, że w przybliżeniu wynosi 1.25% od ceny zakupu (do ceny $500,000). Kupujący po raz pierwszy są zwolnieni z pierwszych $4,000 należnej opłaty. Przy cenie zakupu $1,000,000, LTT wyniesie $16,475.00
3. Metro Toronto Land Transfer Tax. Jest naliczany na wszystkie nieruchomości kupowane w obrębie Metro Toronto i idzie do kasy miejskiej. Jest to podobnie naliczany podatek jak Provincial LTT – z tym, że kupujący po raz pierwszy też mają specjalną ulgę w wysokości $4,750.
Dla kupujących w obrębie Toronto, łączny podatek – prowincyjny i miejski od miliona dolarów wyniesie $32,950. Nie jest to mało.
W przypadku darowizny w obrębie najbliższej rodziny (mąż – żona, rodzice – dzieci), Land Transfer Tax jest zwykle umarzany.
4. Legal Fees. Obejmują usługi prawnika odpowiedzialnego za dokończenie transakcji. Zwykle opłata za samo honorarium w typowej transakcji wynosi około $800-$1500 dolarów (w zależności od kancelarii). Dodatkowo, prawnik ponosi cały szereg opłat związanych na przykład z rejestracją pożyczki, sprawdzeniem rejestrów w miastach czy innych urzędach, koszty pocztowe, itp. Te dodatkowe opłaty zwykle zamykają się w granicach $500-$1,500. Tak więc należy być przygotowanym na koszt usług prawnika w typowej transakcji w granicach $1,500 – $2,500 plus HST.
5. High Ratio Mortgage Insurance. Jeśli kupujemy nieruchomość z 20% downpayment lub większym, to nie jest wymagane specjalne ubezpieczenie pożyczki. Jeśli natomiast mamy mniej niż 20% wpłaty, to wymagane jest specjalne ubezpieczenie, bez którego banki nie podejmą ryzyka udzielenie pożyczki hipotecznej. Warto wiedzieć, że „high ratio” ubezpieczenie można uzyskać na nieruchomości do jednego miliona ceny zakupu. Taki limit skutecznie ogranicza wybór domów – szczególnie na terenie GTA – bo mało jest domów poniżej tej ceny.
Jest kilka instytucji, które takie pożyczki ubezpieczają, ale najbardziej znana jest Canada Mortgage & Housing Corporation (CMHC). Więcej na ten temat innym razem, ale warto wiedzieć, że samo ubezpieczenie jest zwykle doliczane do pożyczki hipotecznej, natomiast podatek HST naliczany na premium ubezpieczenia musi być zapłacony w chwili zamykania transakcji.
Minimalny wymagany własny wkład to 5% przy cenie $500,000. Jeśli cena wyniesie $750,000, ten minimalny wkład rośnie do 6.7% Przy cenie zakupu $999,999 – minimalny wkład wynosi 7.5%, a premium w tym przypadku wyniesie $37,000. Czyli im wyższy wkład własny, tym bardziej spadam premium, które płacimy. Premium jest traktowane jako ubezpieczenie i podlega podatkowi GIC 7%, który jest dokładany do kosztów zamknięcia – i musi być zapłacony. Tę kwotę pobiera prawnik, co wpływa na ogólną wysokości jego fee.
Ktoś może zapytać, czy nie warto uzbierać te 20% ceny, by uniknąć frycowego. Moim zdaniem zebranie 20% wpłaty często trwa latami, a w tym czasie ceny wzrastają znacznie szybciej niż premium, które musimy zapłacić. Te przykładowe premium $37,000 jest dokładane do hipoteki i spłacane wraz z hipoteką. W praktyce podnosi to spłaty miesięczne o mniej niż $200. W tym czasie (w ostatnich czasach) ceny wzrastały każdego miesiąca o tysiące dolarów.
6. Adjustments. Kupujący są odpowiedzialni za koszty utrzymania nieruchomości od dnia zamknięcia transakcji. Jeśli sprzedający nadpłacili podatek od nieruchomości, to musimy im tę sumę „oddać” w formie adjustment. To samo dotyczy maintenance w przypadku condo. Te rozliczenia między stronami transakcji również załatwia prawnik.
7. Development Charges. W przypadku nowych budynków i mieszkań z planów, kupujący w chwili zamknięcia ponosi częściowy koszt podłączeń budynków do sieci infrastruktury. Ten koszt może być znaczny, ale większość deweloperów sprzedających nieruchomości z planów, wprowadza tak zwany „cap” – czyli maksymalną wartość, której ten koszt nie przekroczy.
8. Home Inspection. Nie jest to wymagana usługa, ale w normalnym, ustabilizowanym rynku jest bardzo popularna. Jeszcze niedawno, kiedy każda oferta warunkowa nie miała szans na akceptację, wielu kupujących robiło inspekcję przed złożeniem oferty. Dziś ponownie wracają oferty warunkowe. Typowa inspekcja kosztuje około $400-$700 plus HST.
9. Title Insurance. Nie jest obowiązkowe, ale moim zdaniem warte posiadania. Jednorazowy koszt polisy zależy od ceny zakupu i dla nieruchomości wartej $1,000,000 wynosi około $1,000. To ubezpieczenie jest bardzo przydatne i chroni nas w bardzo wielu sytuacjach. Na przykład gdyby się okazało, że poprzedni właściciele nie zapłacili podatku od nieruchomości i miasto dopomina się go od nowych właścicieli – to ubezpieczenie nas ochroni. Przykładów, dlaczego warto je mieć jest bardzo wiele i innym razem napisze na ten temat znacznie szerzej.
Ogólnie można założyć, że wszystkie dodatkowe (tak zwane jednorazowe) opłaty związane z przejęciem nieruchomości powinny zmieścić się od 2.00% do 2.50% ceny zakupu nieruchomości, nie wliczając w to high ratio mortgage insurance. Jest to oczywiście przybliżony szacunek i odchyłki od standardu zawsze się mogą wydarzyć.
Wszystkich Państwa planujących zakup lub sprzedaż nieruchomości zapraszam do kontaktu. Z chęcią przeprowadzę Państwa przez cały proces – od znalezienia domu lub klienta aż do zamknięcia transakcji.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
