Poszukiwanie domu może trwać od kilku dni do kilku miesięcy i jest to często skomplikowany i frustrujący proces. Obecnie nie ma dużej konkurencji przy zakupie, rzadko też zdarzają się sytuacje, gdzie kilka ofert jest składanych na jeden dom. Dlatego możemy liczyć na możliwość negocjacji ceny, warunków umowy czy daty zamknięcia. Sprzedający, świadomi rynku, są bardziej współpracujący i elastyczni.
Dzisiejszy temat ma na celu wyjaśnienie tego, co dzieje się od momentu złożenia akceptowalnej oferty aż do przekazania nieruchomości w ręce nowych właścicieli. Mam nadzieję, że ten mały przewodnik będzie przydatny dla kupujących po raz pierwszy, ale nawet doświadczeni inwestorzy mogą z niego skorzystać.
Obecnie oferty często zawierają warunek uzyskania kredytu hipotecznego (mortgage condition), warunek przeprowadzenia inspekcji nieruchomości (inspection condition) oraz, w przypadku mieszkań typu condominium, warunek sprawdzenia stanu finansowego i prawnego zarządzającej kompleksem korporacji (status certificate). Warunki te zazwyczaj są ważne przez jeden do dwóch tygodni. Jeśli wszystkie są spełnione pozytywnie, usuwa się je za pomocą dokumentu zwanego “Waiver”. Dokument ten jest podpisywany przez kupujących i po jego podpisaniu transakcja nabiera mocy prawnej.
W tym czasie dokumenty związane z transakcją oraz dowody tożsamości kupujących trafiają do wybranego przez kupujących prawnika, który od tej chwili staje się jedną z kluczowych postaci w procesie. O jego roli pisałem już jakiś czas temu, więc krótko przypomnę, że musi on sprawdzić podpisaną umowę, upewnić się, że sprzedający mają prawo do sprzedaży nieruchomości, sprawdzić, czy na nieruchomości nie ciążą żadne hipoteki ani inne długi – takie jak podatki od nieruchomości czy zaległe opłaty maintenance. Sprawdza także, czy na domu nie ma zarejestrowanych “work orders” i innych kar nałożonych przez miasto (gminę), na przykład za dobudowę bez pozwolenia na budowę.
Ten proces sprawdzania trwa od momentu otrzymania umowy od kupujących lub ich agenta (i zazwyczaj trwa kilka tygodni) do dnia nazywanego “Title Search”, który zwykle jest zaplanowany na dwa tygodnie przed faktycznym zamknięciem transakcji. Ten okres pozwala prawnikom (reprezentującym kupujących i sprzedających) “naprawić” wszelkie problemy, które mogą się pojawić. Jest to również czas na załatwienie ubezpieczenia „Title Insurance”, które chroni kupujących przed błędami prawników, urzędów i niespodziewanymi kosztami (o tym już pisałem jakiś czas temu).
Od chwili zakupu do zamknięcia transakcji kupujący powinni również zająć się uzyskaniem ubezpieczenia hipotecznego, najlepiej poprzez bank, w którym biorą kredyt, lub – jeszcze lepiej – poprzez brokerów ubezpieczeniowych. Konieczne jest także ubezpieczenie nieruchomości – bez niego banki nie przekażą środków prawnikowi. Ponadto trzeba się skontaktować z dostawcami energii elektrycznej, wody, gazu oraz dostawcą internetu. Te usługi są niezbędne do normalnego funkcjonowania, więc należy tak zorganizować założenie nowych kont, aby były dostępne od pierwszego dnia.
Należy również pamiętać o zmianie adresu na poczcie. Większość rachunków otrzymujemy teraz drogą elektroniczną, ale pewne instytucje, takie jak CRA, nadal wysyłają je pocztą tradycyjną. Wielu z nas chciałoby unikać otrzymywania takiej korespondencji.
Kiedy wszystkie dokumenty zostaną przekazane prawnikowi i zostaną załatwione kwestie hipoteki, ubezpieczeń, dostaw energii itp., możemy spokojnie oczekiwać na dzień zamknięcia transakcji. Wówczas formalnie stajemy się “prawnymi” właścicielami nieruchomości (wspólnie z bankiem) oraz odpowiedzialni za płacenie podatków od nieruchomości. W dniu zamknięcia otrzymujemy klucze do wymarzonego domu.
Ale zanim to nastąpi to reprezentujący kupujących prawnik umawia się z nimi na 2-3 dni przed dniem zamknięcia w celu podpisania dokumentów. Często odbywa się to w biurze prawnika. W tym dniu podpisujemy wszystkie niezbędne dokumenty, przekazujemy czek na kwotę wyliczoną przez prawnika (banki przesyłają “pieniądze hipoteczne” bezpośrednio do prawnika), dostarczamy dowód ubezpieczenia nieruchomości (w przypadku mieszkań typu condominium zazwyczaj nie jest to wymagane). W międzyczasie prawnik sprawdza dokumenty dotyczące zaległych (lub nadpłaconych) podatków miejskich, potwierdza, że istniejąca hipoteka zostanie spłacona, a także przygotowuje wiele innych “papierów”.
Wszystkie te kwestie są załatwiane z wyprzedzeniem, ponieważ w dniu zamknięcia transakcji dokumenty są przesyłane elektronicznie między prawnikami. Po otrzymaniu pieniędzy przez sprzedających, prawnik kupujących ma prawo zarejestrować nowych właścicieli w biurze rejestru gruntów (Land Registry Office). Wielu popularnych prawników ma kilka czy nawet kilkanaście transakcji do zamknięcia w ciągu miesiąca. Szczególnie w okresie letnich długich weekendów – jest to prawdziwe szaleństwo. Dlatego czasami warto unikać zamknięcia transakcji w ostatnich dniach miesiąca, aby uniknąć tłoku, długiego oczekiwania na rejestrację. Im wcześniej się za to zabierzemy, tym łatwiej jest także zarezerwować windę czy firmę przeprowadzkową, lub wynająć samochód do przeprowadzki.
Jednakże dzień zamknięcia jest zawsze dniem, na który kupujący czekają z niecierpliwością (lub czasami z obawą). Czy dokonaliśmy właściwego wyboru? Czy wszystko jest tak, jak sobie przypominamy? Czy ktoś nie wymienił sprzętu AGD?
W ostatnich latach (zwłaszcza w okresie pandemii COVID-19) przekazanie kluczy dla nowych właścicieli stało się bardzo uproszczone. Zwykle sprzedający pozostawiają wszystkie klucze wewnątrz domu, na kuchennym blacie. Dom jest zamykany jednym kluczem, który jest pozostawiany w specjalnej skrzynce zamkowej (lockbox). Kupujący otrzymują kod od swojego prawnika w momencie zarejestrowania nowych właścicieli, a sprzedający otrzymują pieniądze. Od tego momentu mamy już faktyczny dostęp do domu. Jesteśmy właścicielami!
Wiele osób tuż przed zamknięciem transakcji prosi o tzw. “final inspection”, czyli wizytę w domu w celu sprawdzenia, czy wszystko jest w porządku. Jest to dobry pomysł, ale znacznie ważniejsze jest dokonanie dokładnej inspekcji w dniu zamknięcia. Wówczas łatwo jest zauważyć, czy nie doszło do wymiany sprzętu, usunięcia oświetlenia czy zasłon, itp. Jeśli miały być wykonane naprawy, można je wówczas łatwo zweryfikować. Sprawdzamy piec grzewczy i klimatyzację. Wszystkie sprzęty AGD. Po prostu dom należy dokładnie sprawdzić.
Dzień przekazania może być najpiękniejszym dniem, jeśli trafimy na sprzedających ludzi z klasą. Którzy pozostawią dom w idealnym stanie, posprzątany, z zadbanym ogrodem, a w lodówce zostawią butelkę wina. Taki moment jest naprawdę wyjątkowy i życzymy go wszystkim.
Niestety, czasami udostępniony nam dom jest brudny, z lepiącą się podłogą, nie umytą lodówką. A jak pojawią się nagle insekty, może być to najgorszy dzień w życiu. Jeśli okaże się, że zasłony, lustra czy lampy, które miały pozostać, zostały zabrane, a sprzęty AGD zostały wymienione, jest to powód do płaczu. Czasami sprzedający opóźniają swoje opuszczenie domu (co nie zawsze jest ich winą, także z powodu opóźnień związanych z zamknięciem ich własnych transakcji). Ale większość tych problemów można rozwiązać, a pierwszym krokiem powinno być skontaktowanie się z agentem, który podejmie próby znalezienia rozwiązania.
Niestety, czasami pojawiają się problemy poza naszą kontrolą. Często zdarza się, że kilka transakcji jest ze sobą powiązanych – jak kostki domina. Jeśli jedna z tych transakcji nie zostanie zamknięta, pozostałe również mogą być zagrożone. Na szczęście, jak już wcześniej wspomniałem, nie jest to często spotykane.
Na koniec jeszcze ciekawostka. Prawie 80% kupujących nigdy nie wymienia zamków w nabytych domach. Ja sugeruję, by tego unikać. Koszt jest niewielki, a nasze poczucie bezpieczeństwa znacznie wzrasta.
Życzę wszystkim Państwu spokojnych zamknięć z butelką wina w lodówce!
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
