Zabrzmi to pesymistycznie, ale starość nie jest zabawna. Wiele osób pracuje przez całe aktywne życie zawodowe, aby po przejściu na emeryturę być zabezpieczonymi finansowo.
Ale również bardzo wiele osób nie ma tego luksusu i jedyne dochody, jakie mają po przejściu na emeryturę, to Canada Pension Plan – co jak wiemy, nie wystarcza na wiele.
Czasami mamy trochę małych oszczędności, które szybko się kończą. Często długi narastają i brakuje na opłaty.

Jeśli nie mamy zabezpieczenia, jakim może być spłacony dom, sytuacja jest naprawdę trudna. Ale jeśli posiadamy nieruchomość (od zawsze twierdzę, że to najlepsze zabezpieczenie na przyszłość), a jeszcze lepiej, spłacony dom – to jest wyjście z trudnej sytuacji.

Jedną z bardzo popularnych opcji wśród kanadyjskich emerytów jest coś, co nazywa się Reverse Mortgage (po polsku to odwrócona hipoteka). To forma usługi finansowej, polegającej na „wyjęciu” kapitału (equity) z własnego domu bez potrzeby jego sprzedaży. Brzmi fantastycznie! Ale czy rzeczywiście tak jest?

Jak w przypadku każdej decyzji finansowej, ważne jest jednak dokładne rozważenie zalet i wad Reverse Mortgage przed zawarciem umowy, dotyczącej przyszłości własnego domu.
By skorzystać z tego programu, należy mieć minimum 55 lat i posiadać na własność nieruchomość z odpowiednio dużym kapitałem.

Reverse Mortgage to pożyczka, która umożliwia uzyskanie dostępu do własnego kapitału, który jest skumulowany w naszej głównej rezydencji – bez konieczności jej sprzedaży i dokonywania płatności – do czasu opuszczenia domu, sprzedaży domu lub śmierci ostatniego kredytobiorcy.

W Kanadzie istnieją dwie instytucje kredytowe, które udzielają takich pożyczek:

– Home Equity Bank oferuje Canadian Home Income Plan (CHIP)

– Equitable Bank udziela hipotek odwróconych w ograniczonej liczbie miast.

Udzielona pożyczka w formie Reverse Mortgage może być jednorazową sumą pieniędzy, może być również płacona regularnie w mniejszych kwotach na uzupełnienie miesięcznych dochodów z innych źródeł – lub kombinacją obu tych opcji.
Może to być dobry sposób dla seniorów posiadających własny dom, aby pozostać w nim na starość – jeśli nie mają dochodu wystarczającego do obsługi tradycyjnej hipoteki lub kredytu hipotecznego.

Dochód pochodzący z uzyskania dostępu do kapitału w naszym własnym domu nie podlega opodatkowaniu, więc nie wpłynie na nasze świadczenia z Old Age Security (OAS), Guaranteed Income Supplement (GIS) ani na żadne inne świadczenia, oparte na dochodach.

Otrzymywane pieniądze można również wykorzystać na cokolwiek chcemy – na podróże, remonty, spłatę długów niezwiązanych z hipoteką (na przykład karty kredytowe lub kredyty samochodowe) lub wydatki medyczne.
Jeśli to wszystko brzmi zbyt pięknie, aby mogło być prawdziwe, może tak właśnie być.
Istnieją kryteria kredytowe, które mogą sprawić, że Reverse Mortgage będzie mniej dostępny niż tradycyjny. Oprócz wymogu wieku (powyżej 55 lat dla wszystkich kredytobiorców), wszyscy współwłaściciele nieruchomości muszą być wymienieni w aplikacji.

Kwota Reverse Mortgage może wynosić maksymalnie 5% obecnej wartości naszego domu, a wszelkie pożyczki, linie kredytowe lub kredyty hipoteczne zabezpieczone na domu muszą zostać spłacone przed udzieleniem pożyczki.
W zależności od warunków umowy kredytowej, bank może pozwolić nam spłacić te zabezpieczone długi z dochodów z Reverse Mortgage.
Musimy również być na bieżąco z opłatami za konserwację, ubezpieczenie i podatki od nieruchomości.
Oprocentowanie jest zazwyczaj wyższe niż w przypadku tradycyjnej hipoteki, ponieważ bank „ryzykuje” przyszłą wartość takiego domu. Jeśli chodzi o koszty początkowe, musimy zapłacić za wycenę, a także za aplikację i opłaty prawne. Bank może również żądać, abyśmy uzyskali niezależną poradę prawną przed udzieleniem pożyczki.
Ponadto obowiązuje zazwyczaj kara za wcześniejszą spłatę, jeśli spłacimy hipotekę w ciągu pierwszych trzech do pięciu lat.

Największym ryzykiem związanym z Reverse Mortgage jest to, że odsetki kapitalizują się i zmniejszają wartość naszego kapitału własnego. Oznacza to, że w praktyce oddajemy nasz dom w ręce banku za 55% jego wartości. Bo owszem, nadal jesteśmy właścicielami, ale odsetki i różnego rodzaju opłaty mogą szybko „zjeść” pozostałe 45% naszego equity.
Jeśli liczyliśmy na wykorzystanie tego kapitału na pokrycie kosztów medycznych lub pobytu w domu opieki dla seniorów, abo na przekazanie go swoim spadkobiercom czy pozostawienie finansowego dziedzictwa swojej społeczności, może się okazać, że zostanie bardzo mało lub znacznie mniej pieniędzy niż planowaliśmy – w zależności od warunków rynkowych w momencie sprzedaży naszego domu.

Warto zwrócić uwagę na fakt, że to bank będzie sprzedawał nasz dom, a urzędnikom jest w praktyce obojętne za ile on się sprzeda, jak długo mają z tego swoją działkę!
Nie jest również możliwe zachowanie domu i jego wynajęcie, gdy jest na nim zarejestrowana odwrócona hipoteka.

Po śmierci ostatniego właściciela, wykonawca testamentu może być zobowiązany do spłaty Reverse Mortgage przed rozliczeniem spadku i podziałem majątku.
Jak wspomniałem na początku – Reverse Mortgage nie jest tak atrakcyjny, jak jest prezentowany w reklamach telewizyjnych. Są poważne minusy, o których warto wiedzieć. Ważne jest, aby przed podjęciem decyzji o skorzystaniu z tej formy kredytu zasięgnąć profesjonalnej opinii.
Na pewno takiej opinii nie udzielą ludzie związani z tym programem, bo nie leży to w ich interesie.

Ze względu na potencjalne wady odwróconej hipoteki, warto omówić wszystkie opcje z bliskimi i odpowiednimi specjalistami, dopóki jesteśmy zdrowi i w pełni władz umysłowych.
Czasami tradycyjna hipoteka lub linia kredytowa zabezpieczona kapitałem własnym domu jest możliwa, jeśli nadal mamy nawet minimalne dochody. Ten rodzaj pożyczki nie pozbawia nas kontroli nad własnym domem.

Czasami mamy dom, który może generować stały dochód poprzez wynajem jego części. Szczególnie podatnym typem domów na stworzenie apartamentu pod wynajem są domy parterowe – i takie zawsze polecam Państwu na emeryturę.

Najlepszą opcję pozostawiłem na koniec. Powinna nie tylko polepszyć nam standard życia, ale również pozwolić na uzyskanie sporej nadwyżki finansowej w gotówce.
Jeśli utrzymanie domu stało się niemożliwe, warto go sprzedać – i to jak najszybciej. Wówczas albo możemy kupić mniejszy i nowszy dom poza GTA, a nadwyżkę zainwestować, by mieć stały dochód, albo możemy zainwestować całość i zacząć wynajmować mieszkanie.
Ja osobiście uważam, że koszt wynajmu jest obecnie tak wysoki, że lepiej mieć kupiony dom za gotówkę (najlepiej bungalow), a resztę zainwestować.

Często natomiast wskazuję seniorom, którzy uważają, że nie mogą sobie pozwolić na życie gdzie indziej, że wynajem może być opcją opłacalną, ponieważ ich hipoteka jest spłacona, a zainwestowane pieniądze przyniosą spore dochody. Bowiem pieniądze, które otrzymają ze sprzedaży swojego domu, mogą być inwestowane lub wykorzystywane na pokrycie wydatków na życie gdzie indziej – i to wcale nie w gorszym miejscu.
Jeśli planują Państwo na emeryturę opcję downsizing – zapraszam do kontaktu. Z pewnością znajdę dla Państwa dobrą okazję w atrakcyjnym miejscu.

Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007