Od dłuż­sze­go już cza­su rynek nie­ru­cho­mo­ści jest napraw­dę sza­lo­ny. Wszy­scy wie­my, że ceny wymknę­ły się spod kon­tro­li i coraz trud­niej jest zna­leźć roz­sąd­nie wyce­nio­ny dom  — i jesz­cze trud­niej go kupić. W rejo­nie same­go Toron­to wie­le osób już nawet prze­sta­ło marzyć o kup­nie domu, dla­te­go ich poszu­ki­wa­nia prze­su­nę­ły się na Mis­sis­sau­ga, Bramp­ton czy nawet Mil­ton. To oczy­wi­ście wywo­łu­je efekt domi­na, bo i w tych mia­stach widać wzrost cen. Ci, dla któ­rych nie­ru­cho­mo­ści i tam sta­ły się nie­do­stęp­ne ceno­wo, zaczy­na­ją patrzeć na Bur­ling­ton, Geo­r­ge­town czy Acton. Oczy­wi­ście ten nie­zwy­kle gorą­cy rynek doty­czy głów­nie domów wyce­nio­nych poni­żej milio­na dola­rów. Ta magicz­na gra­ni­ca jed­ne­go milio­na jest nie tyl­ko gra­ni­cą psy­cho­lo­gicz­ną, ale rów­nież prze­pi­sy doty­czą­ce tej kate­go­rii ceno­wej są tro­chę inne, jeśli cho­dzi o uzy­ska­nie pożycz­ki hipotecznej.

Gorą­cy rynek obej­mu­je nie tyl­ko domy, ale tak­że kon­do­mi­nia. Dla­cze­go? Powód jest oczy­wi­sty. Wie­le osób stra­ci­ło już nadzie­ję na zakup domu, więc kupu­ją miesz­ka­nia. Więk­szość inwe­sto­rów widzi w miesz­ka­niach zna­ko­mi­tą inwe­sty­cję, bo nie tyl­ko przy­rost cen jest dra­ma­tycz­nie wyso­ki, ale jesz­cze moż­na mieć sta­ły i pew­ny dochód. A dodat­ko­wo, w chwi­li obec­nej wie­lu dewe­lo­pe­rów ofe­ru­ją­cych miesz­ka­nia z pla­nów usta­la ich cenę, bazu­jąc na współ­czyn­ni­ku $1,000 za sto­pę kwa­dra­to­wą. Powo­du­je to, że nowe miesz­ka­nie z pla­nów o powierzch­ni 650 stóp kosz­tu­je obec­nie bli­sko $650,000 (czę­sto plus par­king – szcze­gól­nie w cen­trum Toron­to). W chwi­li obec­nej moż­na kupić miesz­ka­nie o tej samej powierzch­ni w sto­sun­ko­wo nowym budyn­ku za nawet $500,000. Ta ogrom­na róż­ni­ca w cenie powo­du­je, że gdy takie miesz­ka­nie zosta­je wysta­wio­ne na sprze­daż, natych­miast poja­wia­ją się ofer­ty. Sam to prze­ży­łem wie­le razy, i taki wyścig po naj­lep­sze kąski na ryn­ku jest w tej chwi­li na porząd­ku dziennym.

Nawet “naj­star­si góra­le” nie pamię­ta­ją tak gorą­ce­go ryn­ku nie­ru­cho­mo­ści. Prak­tycz­nie cokol­wiek tra­fia na rynek do sprze­da­ży,  sprze­da­je się za cenę czę­sto biją­cą poprzed­nie rekor­dy. Podaż i popyt są zachwia­ne, pie­nią­dze są “tanie”, jest wie­lu moty­wo­wa­nych kup­ców i dla­te­go domy i miesz­ka­nia sprze­da­ją jak przy­sło­wio­we świe­że buł­ki. Dodat­ko­we $10,000 pła­co­ne ponad cenę wyj­ścio­wą w prze­li­cze­niu na mort­ga­ge to tyl­ko eks­tra $43 mie­sięcz­nie. Wie­lu kupu­ją­cych jest skłon­nych zapła­cić wię­cej, by wresz­cie, po wie­lo­mie­sięcz­nym poszu­ki­wa­niach, kupić w zasa­dzie cokol­wiek w mia­rę atrak­cyj­ne­go. Nie­ko­niecz­nie musi być to ten “wyma­rzo­ny dom”. Chcą oni po pro­stu wresz­cie kupić jakiś dom, bo są już są zmę­cze­ni poszu­ki­wa­nia­mi i nie­pew­ni cen, któ­re mogą obo­wią­zy­wać za jakiś czas. Bowiem fak­tem jest, że jeśli ktoś zaczął szu­kać‘ domu w paź­dzier­ni­ku, to dziś za taki sam dom trze­ba zapła­cić wię­cej. Dla­te­go cza­sa­mi war­to zde­cy­do­wać się na zakup nie­ko­niecz­nie domu marzeń, by mieć już „zamro­żo­ną” cenę.

reklama

Piszę o tym by naświe­tlić sytu­ację, ale rów­nież po to, aby stwier­dzić, że czę­sto w takiej despe­ra­cji tra­ci­my zdro­wy roz­są­dek i popeł­nia­my błę­dy w wybo­rze. Tutaj ogrom­ną rolę powi­nien ode­grać Pań­stwa agent real esta­te. Zro­zu­mia­łe jest, że każ­dy z nas chce na sprze­da­ży zaro­bić jak naj­wię­cej. Nato­miast jeśli nie będzie­my uświa­da­miać naszym Klien­tom oczy­wi­stych pro­ble­mów jakie my (agen­ci) dostrze­ga­my w nie­ru­cho­mo­ści, to Pań­stwo i tak je odkry­ją – i to już w krót­kim cza­sie po prze­pro­wadz­ce. Agent, któ­ry nie ostrze­ga swo­ich Klien­tów przed moż­li­wy­mi pro­ble­ma­mi (tech­nicz­ny­mi, archi­tek­to­nicz­ny­mi, praw­ny­mi, itp.) z nie­ru­cho­mo­ścią, może łatwo stra­cić repu­ta­cję. Dla­te­go my dzia­ła­my tro­chę jak detek­ty­wi – sta­ra­my się wychwy­cić wszel­kie poten­cjal­ne nie­do­god­no­ści i oma­wia­my je z naszy­mi Klien­ta­mi szcze­gó­ło­wo, by mie­li Pań­stwo pełen obraz sytuacji.

Oczy­wi­ście, jeśli Klient po otrzy­ma­niu naszej „szcze­rej” opi­nii jed­nak zde­cy­du­je się na zakup tej nie­ru­cho­mo­ści, to już zmie­nia postać rze­czy i wów­czas musi­my zadbać, by w gorącz­ce zaku­pów nie stra­cił gło­wy i nie zapła­cił non­sen­sow­nej ceny. Podam przy­kład – histo­rię z Bramp­ton. W poprzed­ni week­end poja­wi­ła się do sprze­da­ży mała połów­ka bez gara­żu (tak zwa­ny bun­ga­low) za $699,000. Nic spe­cjal­ne­go oprócz tego, że była czy­sta. W cią­gu jed­ne­go dnia spły­nę­ło aż 8 ofert i dom został sprze­da­ny za $715,000. Czy był wart tej ceny? Na pew­no nie! W ten sam dzień widzia­łem dom wol­no­sto­ją­cy z podwój­nym gara­żem i pięk­nym ogro­dem za $709,000. To zde­cy­do­wa­nie lep­szy zakup i z dużo więk­szym poten­cja­łem na przy­szłość. Moim zda­niem, oglą­da­ją­cy ten dom dali się ponieść chwi­lo­wym zafa­scy­no­wa­niem i będą żało­wać tego zaku­pu już w nie­dłu­gim czasie.

Żeby mogli Pań­stwo unik­nąć podob­nej sytu­acji, przy­go­to­wa­łem listę pod­sta­wo­wych spraw, na któ­re powin­ni­śmy zwra­cać uwa­gę poszu­ku­jąc domu. Bo gdy emo­cje opa­da­ją, to czę­sto oka­zu­je się, że kupi­li­śmy „kota w wor­ku”. Pro­szę pamię­tać, że zawsze może przyjść moment, kie­dy będzie­my chcie­li sprze­dać dom i rynek nie będzie taki sza­lo­ny jak obec­nie. Wów­czas wady, na któ­re przy­mknę­li­śmy oko (bo spie­szy­ło się nam z zaku­pem), wpły­ną nega­tyw­nie na cenę i zain­te­re­so­wa­nie naszym domem. Część ele­men­tów z tej listy moż­na napra­wić, ale nie­któ­re jak na przy­kład loka­li­za­cja, jest niezmienna.

1.     Zacznij­my wła­śnie od loka­li­za­cji. Trud­no sprze­da­ją się domy, które:

• wycho­dzą na bar­dzo ruchli­we dro­gi lub autostrady

• usy­tu­owa­ne są przy liniach wyso­kie­go napię­cia czy sta­cji generatorów

• w pobli­żu wysy­pi­ska śmieci

• znaj­du­ją się w sąsiedz­twie wyso­kich budyn­ków, budyn­ków prze­my­sło­wych czy szkoły

• wycho­dzą­ce na cmen­ta­rze (pomi­mo “spo­koj­nych” sąsia­dów zwy­kle nie są chęt­nie kupowane)

2.     Błę­dy funk­cjo­nal­ne, któ­re czę­sto trud­no poprawić:

•  mała stre­fa wej­ścio­wa, w któ­rej nie ma szaf czy miej­sca do pozo­sta­wie­nia nawet butów

• cia­sna i ciem­na kuch­nia, któ­ra nie ma szans być kuch­nią rodzinną

• mały living room — bez miej­sca nawet na kana­pę i telewizor

•  za mała licz­ba łazienek

• brak wyj­ścia na ogród

• brak szaf czy gar­de­ro­by (dziś każ­dy ma wię­cej ubrań niż 20 lat temu)

3.     Nie­kon­se­kwent­ne reno­wa­cje (to moż­na poprawić):

• na przy­kład nowa kuch­nia, ale sta­re płyt­ki podłogowe

• dom po remon­cie, ale sta­re okna

• sta­re: dach, piec czy CAC

• nowe pod­ło­gi, ale sta­re oli­stwo­wa­nie (trims)

4.     Pro­ble­my śro­do­wi­sko­we (nie­któ­re są łatwe do usunięcia):

• dom, w któ­rym upra­wia­no marijuanę

•  domy z ogrze­wa­niem ole­jo­wym; szcze­gól­nie ze zbior­ni­ka­mi zako­pa­ny­mi w ziemi

• domy z UFFI, ver­mi­cu­li­te insu­la­tion, czy z azbestem

• zły zapach — to napraw­dę zniechęca!

5.     Pro­ble­my tech­nicz­ne (łatwe do usu­nię­cia, ale kosztowne)

• wil­got­ny basement

• sta­ry piec i CAC

• sta­re okna i dach

• sta­ry driveway

• domy z elek­try­ką 60 amper

• domy z ogrze­wa­niem elektrycznym

To są tyl­ko nie­któ­re pro­ble­my i ich lista może być znacz­nie dłuższa.

Nega­tyw­nym ele­men­tem wpły­wa­ją­cym na cenę jest “zła” kuch­nia. Tak, kuch­nia ma bar­dzo duży wpływ na war­tość nie­ru­cho­mo­ści, być może naj­więk­szy. To pomiesz­cze­nie to nie tyl­ko miej­sce do goto­wa­nia, ale jest to “ser­ce” domu. Dobrze zapla­no­wa­na archi­tek­to­nicz­nie kuch­nia jest miej­scem spo­tkań rodzi­ny i cen­trum wszyst­kich imprez towa­rzy­skich. Oprócz goto­wa­nia, odby­wa­ją się w niej tak­że nauka, dys­ku­sje, relaks, a cza­sa­mi nawet dużo wię­cej, o czym nie będę tu mówił.

Kon­do­mi­nia też mogą mieć swo­je sła­be punkty:

-  Nie­któ­re budyn­ki są źle zarzą­dza­ne i mają niskie rezer­wy finan­so­we. To może powo­do­wać nagłe pod­wyż­ki main­te­nan­ce albo „spe­cial assesment”.

- Są budyn­ki o złej repu­ta­cji, wyni­ka­ją­cej ze sła­bej oko­li­cy lub ludzi, któ­rzy tam miesz­ka­ją. Takich infor­ma­cji nie znaj­dzie­my na MLS, ale doświad­czo­ny agent powi­nien o tym wiedzieć.

- Rów­nież wybór same­go miesz­ka­nia może być istot­ny. Nale­ży zwra­cać uwa­gę na pię­tro, poło­że­nie na pię­trze, wido­ki, bli­skość win­dy i zsy­pu. Miesz­ka­nia wycho­dzą­ce na ruchli­we uli­ce czy auto­stra­dy lub te, któ­re wycho­dzą na śmiet­ni­ki czy rejon dostaw do budyn­ku, zwy­kle sprze­da­ją się wolniej.

Jeśli mają Pań­stwo jakie­kol­wiek wąt­pli­wo­ści co do oglą­da­ne­go domu lub miesz­ka­nia i potrze­bu­ją pro­fe­sjo­nal­nej opi­nii oraz wspar­cia, jeste­śmy do Pań­stwa dys­po­zy­cji. Pro­szę pamię­tać, że agent, któ­ry uczest­ni­czył w tysią­cach trans­ak­cji widzi pro­ble­my ina­czej niż nie­do­świad­czo­ny i czę­sto pod­eks­cy­to­wa­ny domem kupiec. Przyj­rze­nie się spra­wie naszym „chłod­nym okiem” może uchro­nić Pań­stwa przed wie­lo­ma nie­od­wra­cal­ny­mi i kosz­tow­ny­mi błę­da­mi. Ser­decz­nie zapra­szam do kontaktu.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski  905 278 0007