Od dłuższego już czasu rynek nieruchomości jest naprawdę szalony. Wszyscy wiemy, że ceny wymknęły się spod kontroli i coraz trudniej jest znaleźć rozsądnie wyceniony dom – i jeszcze trudniej go kupić. W rejonie samego Toronto wiele osób już nawet przestało marzyć o kupnie domu, dlatego ich poszukiwania przesunęły się na Mississauga, Brampton czy nawet Milton. To oczywiście wywołuje efekt domina, bo i w tych miastach widać wzrost cen. Ci, dla których nieruchomości i tam stały się niedostępne cenowo, zaczynają patrzeć na Burlington, Georgetown czy Acton. Oczywiście ten niezwykle gorący rynek dotyczy głównie domów wycenionych poniżej miliona dolarów. Ta magiczna granica jednego miliona jest nie tylko granicą psychologiczną, ale również przepisy dotyczące tej kategorii cenowej są trochę inne, jeśli chodzi o uzyskanie pożyczki hipotecznej.
Gorący rynek obejmuje nie tylko domy, ale także kondominia. Dlaczego? Powód jest oczywisty. Wiele osób straciło już nadzieję na zakup domu, więc kupują mieszkania. Większość inwestorów widzi w mieszkaniach znakomitą inwestycję, bo nie tylko przyrost cen jest dramatycznie wysoki, ale jeszcze można mieć stały i pewny dochód. A dodatkowo, w chwili obecnej wielu deweloperów oferujących mieszkania z planów ustala ich cenę, bazując na współczynniku $1,000 za stopę kwadratową. Powoduje to, że nowe mieszkanie z planów o powierzchni 650 stóp kosztuje obecnie blisko $650,000 (często plus parking – szczególnie w centrum Toronto). W chwili obecnej można kupić mieszkanie o tej samej powierzchni w stosunkowo nowym budynku za nawet $500,000. Ta ogromna różnica w cenie powoduje, że gdy takie mieszkanie zostaje wystawione na sprzedaż, natychmiast pojawiają się oferty. Sam to przeżyłem wiele razy, i taki wyścig po najlepsze kąski na rynku jest w tej chwili na porządku dziennym.
Nawet “najstarsi górale” nie pamiętają tak gorącego rynku nieruchomości. Praktycznie cokolwiek trafia na rynek do sprzedaży, sprzedaje się za cenę często bijącą poprzednie rekordy. Podaż i popyt są zachwiane, pieniądze są “tanie”, jest wielu motywowanych kupców i dlatego domy i mieszkania sprzedają jak przysłowiowe świeże bułki. Dodatkowe $10,000 płacone ponad cenę wyjściową w przeliczeniu na mortgage to tylko ekstra $43 miesięcznie. Wielu kupujących jest skłonnych zapłacić więcej, by wreszcie, po wielomiesięcznym poszukiwaniach, kupić w zasadzie cokolwiek w miarę atrakcyjnego. Niekoniecznie musi być to ten “wymarzony dom”. Chcą oni po prostu wreszcie kupić jakiś dom, bo są już są zmęczeni poszukiwaniami i niepewni cen, które mogą obowiązywać za jakiś czas. Bowiem faktem jest, że jeśli ktoś zaczął szukać` domu w październiku, to dziś za taki sam dom trzeba zapłacić więcej. Dlatego czasami warto zdecydować się na zakup niekoniecznie domu marzeń, by mieć już „zamrożoną” cenę.
Piszę o tym by naświetlić sytuację, ale również po to, aby stwierdzić, że często w takiej desperacji tracimy zdrowy rozsądek i popełniamy błędy w wyborze. Tutaj ogromną rolę powinien odegrać Państwa agent real estate. Zrozumiałe jest, że każdy z nas chce na sprzedaży zarobić jak najwięcej. Natomiast jeśli nie będziemy uświadamiać naszym Klientom oczywistych problemów jakie my (agenci) dostrzegamy w nieruchomości, to Państwo i tak je odkryją – i to już w krótkim czasie po przeprowadzce. Agent, który nie ostrzega swoich Klientów przed możliwymi problemami (technicznymi, architektonicznymi, prawnymi, itp.) z nieruchomością, może łatwo stracić reputację. Dlatego my działamy trochę jak detektywi – staramy się wychwycić wszelkie potencjalne niedogodności i omawiamy je z naszymi Klientami szczegółowo, by mieli Państwo pełen obraz sytuacji.
Oczywiście, jeśli Klient po otrzymaniu naszej „szczerej” opinii jednak zdecyduje się na zakup tej nieruchomości, to już zmienia postać rzeczy i wówczas musimy zadbać, by w gorączce zakupów nie stracił głowy i nie zapłacił nonsensownej ceny. Podam przykład – historię z Brampton. W poprzedni weekend pojawiła się do sprzedaży mała połówka bez garażu (tak zwany bungalow) za $699,000. Nic specjalnego oprócz tego, że była czysta. W ciągu jednego dnia spłynęło aż 8 ofert i dom został sprzedany za $715,000. Czy był wart tej ceny? Na pewno nie! W ten sam dzień widziałem dom wolnostojący z podwójnym garażem i pięknym ogrodem za $709,000. To zdecydowanie lepszy zakup i z dużo większym potencjałem na przyszłość. Moim zdaniem, oglądający ten dom dali się ponieść chwilowym zafascynowaniem i będą żałować tego zakupu już w niedługim czasie.
Żeby mogli Państwo uniknąć podobnej sytuacji, przygotowałem listę podstawowych spraw, na które powinniśmy zwracać uwagę poszukując domu. Bo gdy emocje opadają, to często okazuje się, że kupiliśmy „kota w worku”. Proszę pamiętać, że zawsze może przyjść moment, kiedy będziemy chcieli sprzedać dom i rynek nie będzie taki szalony jak obecnie. Wówczas wady, na które przymknęliśmy oko (bo spieszyło się nam z zakupem), wpłyną negatywnie na cenę i zainteresowanie naszym domem. Część elementów z tej listy można naprawić, ale niektóre jak na przykład lokalizacja, jest niezmienna.
1. Zacznijmy właśnie od lokalizacji. Trudno sprzedają się domy, które:
• wychodzą na bardzo ruchliwe drogi lub autostrady
• usytuowane są przy liniach wysokiego napięcia czy stacji generatorów
• w pobliżu wysypiska śmieci
• znajdują się w sąsiedztwie wysokich budynków, budynków przemysłowych czy szkoły
• wychodzące na cmentarze (pomimo “spokojnych” sąsiadów zwykle nie są chętnie kupowane)
2. Błędy funkcjonalne, które często trudno poprawić:
• mała strefa wejściowa, w której nie ma szaf czy miejsca do pozostawienia nawet butów
• ciasna i ciemna kuchnia, która nie ma szans być kuchnią rodzinną
• mały living room – bez miejsca nawet na kanapę i telewizor
• za mała liczba łazienek
• brak wyjścia na ogród
• brak szaf czy garderoby (dziś każdy ma więcej ubrań niż 20 lat temu)
3. Niekonsekwentne renowacje (to można poprawić):
• na przykład nowa kuchnia, ale stare płytki podłogowe
• dom po remoncie, ale stare okna
• stare: dach, piec czy CAC
• nowe podłogi, ale stare olistwowanie (trims)
4. Problemy środowiskowe (niektóre są łatwe do usunięcia):
• dom, w którym uprawiano marijuanę
• domy z ogrzewaniem olejowym; szczególnie ze zbiornikami zakopanymi w ziemi
• domy z UFFI, vermiculite insulation, czy z azbestem
• zły zapach – to naprawdę zniechęca!
5. Problemy techniczne (łatwe do usunięcia, ale kosztowne)
• wilgotny basement
• stary piec i CAC
• stare okna i dach
• stary driveway
• domy z elektryką 60 amper
• domy z ogrzewaniem elektrycznym
To są tylko niektóre problemy i ich lista może być znacznie dłuższa.
Negatywnym elementem wpływającym na cenę jest “zła” kuchnia. Tak, kuchnia ma bardzo duży wpływ na wartość nieruchomości, być może największy. To pomieszczenie to nie tylko miejsce do gotowania, ale jest to “serce” domu. Dobrze zaplanowana architektonicznie kuchnia jest miejscem spotkań rodziny i centrum wszystkich imprez towarzyskich. Oprócz gotowania, odbywają się w niej także nauka, dyskusje, relaks, a czasami nawet dużo więcej, o czym nie będę tu mówił.
Kondominia też mogą mieć swoje słabe punkty:
– Niektóre budynki są źle zarządzane i mają niskie rezerwy finansowe. To może powodować nagłe podwyżki maintenance albo „special assesment”.
– Są budynki o złej reputacji, wynikającej ze słabej okolicy lub ludzi, którzy tam mieszkają. Takich informacji nie znajdziemy na MLS, ale doświadczony agent powinien o tym wiedzieć.
– Również wybór samego mieszkania może być istotny. Należy zwracać uwagę na piętro, położenie na piętrze, widoki, bliskość windy i zsypu. Mieszkania wychodzące na ruchliwe ulice czy autostrady lub te, które wychodzą na śmietniki czy rejon dostaw do budynku, zwykle sprzedają się wolniej.
Jeśli mają Państwo jakiekolwiek wątpliwości co do oglądanego domu lub mieszkania i potrzebują profesjonalnej opinii oraz wsparcia, jesteśmy do Państwa dyspozycji. Proszę pamiętać, że agent, który uczestniczył w tysiącach transakcji widzi problemy inaczej niż niedoświadczony i często podekscytowany domem kupiec. Przyjrzenie się sprawie naszym „chłodnym okiem” może uchronić Państwa przed wieloma nieodwracalnymi i kosztownymi błędami. Serdecznie zapraszam do kontaktu.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński 905 278 0007
