Widzi­mym że rynek wyraź­nie wyha­mo­wał i ceny spa­dły. Czy wobec tego zakup nie­ru­cho­mo­ści stra­cił swo­ją atrakcyjność?
Jest to oczy­wi­ście pro­wo­ku­ją­ce pyta­nie, na któ­re odpo­wiem, pod­pie­ra­jąc się sta­ty­sty­ka­mi, bazu­ją­cy­mi na danych z lip­ca tego roku, (bo ofi­cjal­nych sta­ty­styk za sier­pień jesz­cze nie ma).

Rze­czy­wi­ście — nie da się ukryć, że ceny domów w Onta­rio w chwi­li obec­nej spa­da­ją. Ale cie­ka­wost­ką jest, że śred­nia cena domu w Onta­rio spa­dła tyl­ko o 0,5% w sto­sun­ku do lip­ca 2021 i wyno­si $831,473. Ozna­cza to, że ceny wró­ci­ły do war­to­ści sprzed roku, zanim rynek kom­plet­nie oszalał.

Śred­nia cena domu w Onta­rio spa­da­ła w ostat­nich mie­sią­cach — wsku­tek gwał­tow­nie rosną­cych stóp pro­cen­to­wych, wpro­wa­dzo­nych przez Bank of Cana­da (by prze­ciw­dzia­łać infla­cji, co spo­wo­do­wa­ło znacz­ne spo­wol­nie­nie popy­tu). Wie­le osób, któ­re kwa­li­fi­ko­wa­ły się na zakup w stycz­niu, dziś z powo­du pod­wyż­sze­nia opro­cen­to­wań kwa­li­fi­ku­je się na znacz­nie mniej­szą hipo­te­kę. Co przy wyso­kich cenach nie­ru­cho­mo­ści prze­kła­da się na mniej­szą licz­bę kupu­ją­cych, niż normalnie.
Ana­li­zu­ję nasz rynek każ­de­go dnia. W cią­gu ostat­nich pię­ciu mie­się­cy sto­py pro­cen­to­we z 2.70% wzro­sły do pozio­mu 4.70% (5 years clo­se mortgage).
Spo­wol­nie­nie popy­tu wyni­ka też z fak­tu, że trwa wła­śnie pierw­sze, poco­vi­do­we lato — i bar­dzo wie­le osób, zamiast ana­li­zo­wać rynek pod kątem opła­cal­no­ści zaku­pów — po pro­stu korzy­sta z wypo­czyn­ku na łonie natu­ry, bez stra­chu i maseczek.
Jak wie­my, śred­nie ceny sprze­da­ży na ryn­ku miesz­ka­nio­wym w Onta­rio osią­gnę­ły naj­wyż­szy poziom w lutym 2022 roku — $1,086,493. Od tego cza­su spa­dły o 23,5% (w cią­gu zale­d­wie pię­ciu mie­się­cy!). Dzi­siej­sza śred­nia cena sprze­da­ne­go domu w Onta­rio jest o $255,000 niż­sza niż pod­czas szczy­tu w lutym tego roku.

Zna­czą­cy spa­dek cen domów w lip­cu 2022 r. jest tren­dem obser­wo­wa­nym na wie­lu głów­nych ryn­kach miesz­ka­nio­wych Onta­rio w ostat­nich mie­sią­cach. W lutym tego roku śred­nie ceny sprze­da­ży w Toron­to, Hamil­ton, Otta­wie i Mis­sis­sau­ga pobi­ły rekor­dy wszech­cza­sów, ale od tam­te­go cza­su pole­cia­ły w dół. Jed­nak nawet po lip­co­wym, 6% spad­ku, śred­nie ceny domów w Onta­rio spa­dły tyl­ko o 0,5% w porów­na­niu do lip­ca 2021 roku.

Dla porów­na­nia, śred­nia cena sprze­da­nych w Kana­dzie domów spa­dła o 5% w sto­sun­ku do cen sprzed roku. Co potwier­dza fakt, że dobrze roz­wi­nię­te regio­ny kra­ju z dobrą bazą biz­ne­so­wą, zawsze lepiej trzy­ma­ją cenę.
Gdy rynek miesz­ka­nio­wy w Onta­rio ochła­dza się, powszech­nym zja­wi­skiem w głów­nych mia­stach jest znacz­nie niż­sza licz­ba trans­ak­cji — w porów­na­niu z tym samym mie­sią­cem ubie­głe­go roku.
Sprze­daż domów w Toron­to spa­dła o 48%. W Otta­wie odno­to­wa­no 36% spa­dek sprze­da­ży w cią­gu roku. Aktyw­ność sprze­da­ży w Hamil­ton spa­dła o 41%. Sprze­daż domów w Mis­sis­sau­ga obni­ży­ła się o 52%, a w Bramp­ton o 58% — w porów­na­niu z ubie­głym rokiem.
Czy­ta­jąc powyż­sze dane, moż­na wpaść w pani­kę. Czy rze­czy­wi­ście nadal war­to inwe­sto­wać w real esta­te? Ależ oczy­wi­ście! Zda­niem moim (ale tak­że i wie­lu doświad­czo­nych spe­cja­li­stów z bran­ży czy reno­mo­wa­nych agen­tów real esta­te), obser­wo­wa­ny bez­pre­ce­den­so­wy przy­rost cen w ostat­nim okre­sie był rodza­jem „wybry­ku” (któ­ry zda­rza się od cza­su do cza­su) w nor­mal­nie sta­bil­nym ryn­ku nie­ru­cho­mo­ści. Ryn­ku, któ­ry w Kana­dzie bazu­je na bar­dzo zdro­wych pod­sta­wach ekonomicznych.

Histo­rycz­nie, nawet jak wystę­pu­ją spad­ki podob­ne do obec­nych – to po pew­nym cza­sie zosta­ją nad­ro­bio­ne i nawet ci, co myślą, że stra­ci­li kupu­jąc w „wyso­kim ryn­ku” — i tak wycho­dzą na swo­je. Klu­czo­wym sło­wem jest cierpliwość.
Inwe­sty­cja w nie­ru­cho­mość jest inwe­sty­cją dłu­go­ter­mi­no­wą. Nie jest to stock mar­ket, gdzie
nale­ży cza­sa­mi wszyst­ko szyb­ko sprze­dać, by nie stra­cić i nie pozo­stać z bezwartościowym
papie­rem. Żyje­my w bez­piecz­nym kra­ju, do któ­re­go co roku przy­jeż­dża­ją imi­gran­ci z całe­go świa­ta. Tu domy zawsze będą klu­czo­wą potrze­bą i pew­ną inwestycją.
Istot­ną spra­wą jest loka­li­za­cja. Jeśli kie­ru­je­my się zasa­dą “loka­li­za­cja, loka­li­za­cja, loka­li­za­cja”, to nie powin­ni­śmy mar­twić się o naszą inwe­sty­cję. Dobra loka­li­za­cja to cza­sa­mi wła­ści­we mia­sto, albo jego atrak­cyj­na dziel­ni­ca. To cza­sa­mi dom, któ­ry wycho­dzi na park, w pobli­żu dobrych szkół, z dale­ka od auto­stra­dy czy słu­pów wyso­kie­go napię­cia. Nie­któ­re dziel­ni­ce mają tak złą repu­ta­cję (wyni­ka­ją­cą z wie­lu czyn­ni­ków), że nale­ży ich unikać.
Ren­tal Poten­tial. Ogól­nie domy, któ­re posia­da­ją ren­tal poten­tial, są bar­dziej poszu­ki­wa­ne, ponie­waż ich wła­ści­cie­le zabie­ga­ją o wynaj­mu­ją­cych. Zwłasz­cza ci, któ­rzy mają pro­ble­my z obsłu­gą kredytu.
Ceny zaczy­na­ją się sta­bi­li­zo­wać. Sta­ty­sty­ki już poka­zu­ją, że spa­dek cen zaczy­na być wol­niej­szy w ostat­nich mie­sią­cach. Jak widać, wró­ci­ły do pozio­mu sprzed roku. Czy­li to, co gwał­tow­nie przy­ro­sło rów­nie gwał­tow­nie spa­dło. W dużej mie­rze tak duże spad­ki wyni­ka­ły z nie­po­trzeb­nej pani­ki, choć ta korek­ta ryn­ku była bar­dzo potrzeb­na. Moim zda­niem od tej chwi­li ceny, jeśli jesz­cze spad­ną, to nie­wie­le. Ja oso­bi­ście prze­wi­du­ję bar­dzo powol­ny wzrost cen, zaczy­na­ją­cy się od koń­ca wrze­śnia tego roku. Kupu­ją­cy przy­zwy­cza­ją się do wyż­szych opro­cen­to­wań i wie­lu z nich wró­ci w jesien­nym ryn­ku do zakupów.
W naszych warun­kach kli­ma­tycz­nych trud­no jest miesz­kać „pod mostem”, a ceny wynaj­mu są nie­zwy­kle wyso­kie. Jest to tak­że wyrzu­ca­nie pie­nię­dzy w błoto.
Pro­szę mieć na uwa­dze, że ist­nie­je gra­ni­ca, do jakiej spa­da­ją ceny. Nie może być to poni­żej „repla­ce­ment value”. Jeśli weź­mie­my pod uwa­gę koszt zaku­pu dział­ki, budo­wy domu oraz
urzą­dze­nia tere­nu, to poni­żej tej war­to­ści trud­no liczyć na zakup. Dziś, przy nie­zwy­kle wyso­kich cenach dzia­łek, robo­ci­zny, kosz­tów mate­ria­łów i pro­jek­tów – zde­cy­do­wa­nie zaczy­na­my od tego puła­pu, że „taniej już nie będzie”.

Czy war­to cze­kać na spa­dek cen? Oczy­wi­ście wie­le osób cze­ka na ten moment, kie­dy ceny będą naj­niż­sze, by sko­rzy­stać z super oka­zji. I może się oka­zać, że jak uzna­my dany moment za wła­ści­wy, tak samo zro­bi bar­dzo wie­lu kupu­ją­cych. To oczy­wi­ście ponow­nie spo­wo­du­je gwał­tow­ny wzrost cen i kon­ku­ren­cję w wybo­rze. Moim zda­niem wła­śnie teraz zaczy­na być dobry moment, by szu­kać oka­zji i kupować
bez kon­ku­ren­cyj­nych ofert. Nawet, jeśli ceny spa­dły­by obec­nie nawet o kil­ka pro­cent, to i tak za chwi­lę ten trend się odwróci.

Pro­cen­ty są wyż­sze, ale ceny są niż­sze. To dobry czas na nego­cja­cje! Tak jak wspo­mnia­łem wcze­śniej, gwał­tow­ny wzrost opro­cen­to­wań spo­wo­do­wał gwał­tow­ny spa­dek cen. Ponie­waż spo­wo­do­wał też gwał­tow­ny spa­dek aktyw­nie poszu­ku­ją­cych nie­ru­cho­mo­ści do kup­na, wła­śnie teraz jest dosko­na­ły moment by skła­dać ofer­ty i pró­bo­wać nego­cjo­wać cenę! Przy niż­szych cenach, nawet jeśli pła­ci­my wię­cej – na koniec 5‑letniego okre­su pożycz­ki i tak będzie­my finan­so­wo do przo­du (o czym pisa­łem kil­ka tygo­dni temu).
„Odpusz­cze­nie” wzro­stu opro­cen­to­wań. Rząd spo­wo­do­wał ten pro­blem! Kie­dy poja­wił się Covid-19, rząd, by sty­mu­lo­wać gospo­dar­kę, zaczął dru­ko­wać i roz­da­wać kasę bez opa­mię­ta­nia! Miliar­dy dola­rów roz­da­wa­ne na pra­wo i lewo oraz wyjąt­ko­wo niskie opro­cen­to­wa­nia spo­wo­do­wa­ły nie­praw­do­po­dob­nie wyso­ką (jak na Kana­dę) infla­cję. A teraz rząd zrzu­ca wszyst­ko na bar­ki oby­wa­te­li, gwał­tow­nie pod­no­sząc opro­cen­to­wa­nia. To powo­du­je, że wie­le osób, któ­re zain­we­sto­wa­ły w nie­ru­cho­mo­ści w tym gorą­cym okre­sie, widzi spa­dek swo­jej inwe­sty­cji w set­kach tysię­cy dola­rów. A pre­mier Tru­de­au bez­stre­so­wo jedzie na waka­cje. Nic więc dziw­ne­go, że nie­chęć do rzą­du narasta.

Moim zda­niem wyso­kie opro­cen­to­wa­nia nie utrzy­ma­ją się zbyt dłu­go. Cała gospo­dar­ka Kana­dy bazu­je na „com­mer­ce” — a on opie­ra się na osią­gal­nym kre­dy­cie. Tanie kre­dy­ty napę­dza­ją nie tyl­ko rynek real esta­te, ale zakup wszyst­kie­go — od samo­cho­dów do pie­lu­szek! I bez niskie­go opro­cen­to­wa­nia wszy­scy będą mie­li pro­ble­my. Chy­ba, że Mr. Tru­de­au będzie dzia­łał według zna­ne­go nam z komu­ny hasła — „rząd się sam wyżywi”.

Real Esta­te „Solid Asset” — jak­by nie patrzeć na moje powyż­sze prze­my­śle­nia, to nie ma lep­szej, bar­dziej sta­bil­nej i bez­piecz­niej­szej inwe­sty­cji jak nie­ru­cho­mo­ści. Szcze­gól­nie doty­czy to takich nie­ru­cho­mo­ści jak domy jed­no­ro­dzin­ne, zlo­ka­li­zo­wa­ne w dobrej oko­li­cy, gdzie mamy poten­cjał na przy­szło­ścio­wy „rede­ve­lop­ment”. I to powi­nien być nasz cel. Kupo­wać takie miej­sca, któ­re mają poten­cjał na przy­szły przy­rost wartości.

Naj­lep­szym przy­kła­dem jest mój kole­ga Luig­gy, któ­ry kie­dyś kupił dział­kę za $40,000, by upra­wiać na niej pomi­do­ry, a sprze­dał ją rok temu fir­mie Mat­ta­my za $43,000,000. To się nazy­wa mądry „bady­larz”!

Pozdra­wiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007