W dzisiejszych czasach kupno pierwszego domu nie jest sprawą łatwą. Jak do niego podejść, by zyskać jak najwięcej?
Jest oczywiste, że kiedy planujemy zakup pierwszego „dachu nad głową”, naszym odruchem jest kupno czegoś taniego. Czegoś, na co będziemy się mogli zakwalifikować i co będziemy w stanie utrzymać. Jak wiemy, ceny domów wzrosły znacznie w ostatnich 2-3 latach. Dlatego dla większości osób młodych czy kupujących po raz pierwszy kondominium jest nieruchomością pierwszego wyboru. Nie ma w tym niczego złego. Jeśli taki zakup nam odpowiada, to czemu nie…? Ale ten wzrost liczby młodych ludzi, zdecydowanych na zakup swoich tanich „czterech ścian” spowodował, że zachwiały się podaż i popyt. Tanich mieszkań zaczyna na rynku brakować, ponieważ są bardzo poszukiwane. Powoduje to oczywistą reakcję ekonomiczną. Jak jakiegoś towaru brakuje albo jest trudno dostępny – to jego cena wzrasta. I tak stało się z tanimi mieszkaniami. Jeszcze kilka lat temu mieliśmy spory wybór mieszkań znacznie poniżej $400,000. Dziś takie ceny to rzadkość (chyba, że mówimy o złej okolicy, albo bardzo starym budynku bez udogodnień i z wysokim maintenance).
Sytuację pogarsza również fakt, że tańsze mieszkania stały się poszukiwaną inwestycją dla wielu już ustabilizowanych posiadaczy nieruchomości. Przy obecnych, wysokich cenach za wynajem dochodzących do $2,200 za jednosypialniowe mieszkanie, wielu inwestorom po prostu nie opłaca się trzymać pieniędzy w banku. Wolą, co jest ekonomicznie uzasadnione, zainwestować 20% – 25% ceny w kupno mieszkania, a następnie spokojnie patrzeć, jak ich inwestycja się spłaca i nabiera wartości.
Ta przepychanka pomiędzy kupującymi po raz pierwszy a inwestującymi po raz pierwszy, niestety, nakręca rynek i powoduje szybki wzrost cen. W tej sytuacji zwykle wygrywają inwestorzy, którzy mają „głębsze” na ogół kieszenie i wiedzą, że rental market jest bardzo gorący. Oni, w odróżnieniu od tych, którzy kupują po raz pierwszy i znają swój limit finansowy, nie boją się przebić ceny.
Co zrobić w tej sytuacji? Jak i jaki kupić pierwszy dom? Oto kilka sugestii:
· Warto kupić dom z rental income, nie kondominium.
Przy obecnych cenach kupując mieszkanie za $450,000 i przy 5% wpłaty własnej, nasze miesięczne opłaty wyniosą około $2,500. To i tak się opłaca, ponieważ mniej więcej tyle samo zapłacimy za wynajem. Natomiast w tym przypadku zaczynamy spłacać naszą hipotekę (około $800 miesięcznie) plus możemy liczyć na rynkowy przyrost wartości zakupionego mieszkania. Ale jeśli stać nas na $2,400 miesięcznie, to może warto poszukać nieruchomości, która oprócz miejsca dla nas, posiadałaby także unit na wynajem – na przykład za $1,500 miesięcznie? Te dodatkowe pieniądze dadzą nam miesięczny budżet $3,900, który pozwala już na szukanie nieruchomości o cenie nawet do $750,000. Jeśli ten dodatkowy apartament jest zalegalizowany, to można oficjalnie użyć dochód z niego w kwalifikacji na pożyczkę hipoteczną.
· Elastyczność w wyborze.
Dysponując hipotetycznym budżetem do $750,000 powinniśmy być bardziej tolerancyjni. Mając limitowane zasoby, musimy być może wybrać dom wymagający remontu albo zlokalizowany niekoniecznie w super drogiej dzielnicy… Moim zdaniem w Brampton ciągle można kupić dobry i czysty dom w tej cenie (trzeba trochę poszukać), ale wielu z naszych rodaków nie lubi (często niesłusznie) tego miasta. Ale jak się nie ma co się lubi…. to czasami trzeba polubić to, co się ma.
· Nie czekać z zakupem do momentu, kiedy uzbiera się 20% downpayment.
Często miewam Klientów, którzy chcąc uniknąć ubezpieczenia CMHC, zbierają cierpliwie 20% wkładu własnego. Co uzbierają trochę, to ceny nieruchomości wzrastają, i to oszczędzanie nie ma końca. Ci, którzy kupili 5 lat temu z 5% downpayment, dziś zyskali przynajmniej 25% na wzroście cen. Ci co nadal zbierają – do dziś stoją w miejscu i nie mogą dogonić wzrostu cen.
· Warto pomyśleć o kupnie domu wspólnie z rodziną lub przyjaciółmi.
Wielu z nas wynajmuje mieszkania i płaci po $2,000 kwoty wynajmu. Mamy rodzeństwo czy rodziców, którzy też wynajmują i płacą tyle samo. Może to trochę idealistyczne, ale gdyby kupić dom na spółkę (i tu najlepszym typem są back-splits), to można mieć dwa wygodne mieszkania, które pozwolą spłacać coś własnego. To sensowna forma wspólnej inwestycji. Widuję czasami 5-poziomowe back split, w których mogą się znajdować nawet 3 wygodne mieszkania. Dwa mogą być zajmowane przez wspólnie inwestujące rodziny, a trzeci unit pomoże w spłatach pożyczki. Dom kupowany wspólnie może mieć ściśle określony, procentowy udział własnościowy poszczególnych osób. Czyli, jeśli ustalimy u prawnika, że podział ma być 50% – 50%, to każdy będzie odpowiedzialny za połowę kosztów, ale też będzie miał 50% udziału w proficie. Oczywiście te proporcje mogą być płynne i takie, jakie zostaną indywidualnie ustalone.
· Pre-approval – czyli sprawdzenie naszej możliwości finansowej.
To ważny czynnik przy zakupie nieruchomości, bo kiedy znajdziemy dom, który nam się spodoba, owszem możemy złożyć ofertę warunkową na uzyskanie hipoteki. Pamiętać jednak musimy, że ten sam dom może podobać się też innym i czasami mamy kilka konkurencyjnych ofert. W takiej sytuacji czasami warto zaryzykować ofertę bezwarunkową, ale tylko wtedy, kiedy mamy pewność, że nasz kredyt jest dobry. Warto korzystać z pomocy dobrych mortgage brokers, którzy również wiedzą jak dostać pożyczkę nawet w trudnych sytuacjach (niezbyt dobry kredyt, problem z potwierdzeniem dochodów, itp.)
· Praca z agentem
Zawsze podkreślam, że doświadczony agent jest dla kupujących gwarancją bezpieczeństwa. Działa on jako konsultant, negocjator, pomaga załatwić finansowanie, ale przede wszystkim pozwala na szybki dostęp do nowych listingów. Szukając na własną rękę, ograniczamy sobie tę wiedzę. Ponadto, nie mając rozeznania w rynku, często możemy kupić dom zbyt drogi na daną okolicę (wprowadzeni w błąd brakiem informacji). Dogłębna znajomość rynku jest ogromną zaletą doświadczonego agenta. On powinien pomóc z decyzjami co warto kupić, gdzie, i w jakiej cenie. Agent ostrzeże też swoich klientów przed ewentualnymi niedogodnościami (wady architektoniczne, strukturalne czy prawne nieruchomości), co pozwoli uniknąć kosztownych błędów.
· Być gotowym zapłacić więcej, kiedy ma to sens.
Ile dom jest warty, zadecyduje ten, kto da najwyższą ofertę. Ale pamiętajmy – nie zawsze warto wygrać. Czasami poniesieni emocjami czy zmęczeni szukaniem zapominamy o zdrowym rozsądku. Nie zauważamy też potencjalnych wad nieruchomości, lub odwrotnie – jej ukrytych zalet. Podeprę się przykładem: był niedawno w Etobicoke dom, stojący na 50-stopowej działce, wystawiony tuż poniżej $950,000. Dom ten został sprzedany za ponad milion. Ktoś powie, że to dużo, ale tak naprawdę ta działka mogła być bez problemu podzielona na dwie mniejsze, co pozwala na budowę semis lub multiplex. Czyli tak naprawdę była ona warta znacznie więcej – moim zdaniem nawet ponad 1.2 miliona. To w działce, nie w domu tkwił potencjał tej nieruchomości.
· Być gotowym do akcji w każdej chwili.
W dzisiejszych czasach, jak pojawia się dobry dom (nawet jeden) należy go zobaczyć jak najszybciej. Dobre domy nie stoją wiecznie i jeszcze rzadziej się pojawiają. Kiedy dostrzegam taki super dom, dzwonię natychmiast do Klienta z informacją, że koniecznie trzeba go zobaczyć. Nierzadko słyszę, że dziś nie, może po weekendzie… A „po weekendzie” będzie już za późno. Dziś czekanie prowadzi do utraty okazji.
· Być gotowym szukać poza dużymi ośrodkami miejskimi
Jeśli dojazd do pracy nie ma znaczenia (bo jesteśmy emerytami, albo pracujemy z domu), to dlaczego nie poszukać trochę dalej? Ceny „za miastem” są zwykle znacznie niższe. Co prawda też zaczęły wzrastać coraz szybciej. Ja pamiętam, jak kilka lat temu kupowałem ładny, nowszy bungalow w Welland za $350,000. Dziś ta cena przekracza $500,000.
· Czasami warto rozważyć zakup z planów
Istnieje wiele bardzo atrakcyjnych nowych projektów z planów, do których mam często szybszy dostęp niż inni agenci czy publiczność. Moja pomoc w znalezieniu takich mieszkań jest dla Państwa bezpłatna. Te „tanie” zaczynają się obecnie często powyżej $450,000. Zaletą takiego zakupu jest fakt, że wpłaty są rozłożone w czasie, a przejęcie mieszkania odbędzie się za 3-4 lata. To pozwala przygotować się finansowo do transakcji. Na pewno takie aktywne podejście zwiększa naszą szansę kupna własnego mieszkania, bo ceny za 4 lata mogą być jeszcze wyższe.
Każdy z Państwa może mieć inną sytuację i każdy może potrzebować indywidualnej porady. Zapraszam do kontaktu telefonicznego oraz na spotkania, podczas których przyjrzymy się tej sytuacji i rozważymy najlepsze opcje dla Państwa lub Państwa dzieci.
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
