W dzi­siej­szych cza­sach kup­no pierw­sze­go domu nie jest spra­wą łatwą. Jak do nie­go podejść, by zyskać jak najwięcej?

Jest oczy­wi­ste, że kie­dy pla­nu­je­my zakup pierw­sze­go „dachu nad gło­wą”, naszym odru­chem jest kup­no cze­goś tanie­go. Cze­goś, na co będzie­my się mogli zakwa­li­fi­ko­wać i co będzie­my w sta­nie utrzy­mać. Jak wie­my, ceny domów wzro­sły znacz­nie w ostat­nich 2–3 latach. Dla­te­go dla więk­szo­ści osób mło­dych czy kupu­ją­cych po raz pierw­szy kon­do­mi­nium jest nie­ru­cho­mo­ścią pierw­sze­go wybo­ru. Nie ma w tym nicze­go złe­go. Jeśli taki zakup nam odpo­wia­da, to cze­mu nie…? Ale ten wzrost licz­by mło­dych ludzi, zde­cy­do­wa­nych na zakup swo­ich tanich „czte­rech ścian” spo­wo­do­wał, że zachwia­ły się podaż i popyt. Tanich miesz­kań zaczy­na na ryn­ku bra­ko­wać, ponie­waż są bar­dzo poszu­ki­wa­ne. Powo­du­je to oczy­wi­stą reak­cję eko­no­micz­ną. Jak jakie­goś towa­ru bra­ku­je albo jest trud­no dostęp­ny – to jego cena wzra­sta. I tak  sta­ło się z tani­mi miesz­ka­nia­mi. Jesz­cze kil­ka lat temu mie­li­śmy spo­ry wybór miesz­kań znacz­nie poni­żej $400,000. Dziś takie ceny to rzad­kość (chy­ba, że mówi­my o złej oko­li­cy, albo bar­dzo sta­rym budyn­ku bez udo­god­nień i z wyso­kim maintenance).

Sytu­ację pogar­sza rów­nież fakt, że tań­sze miesz­ka­nia sta­ły się poszu­ki­wa­ną inwe­sty­cją dla wie­lu już usta­bi­li­zo­wa­nych posia­da­czy nie­ru­cho­mo­ści. Przy obec­nych, wyso­kich cenach za wyna­jem docho­dzą­cych do $2,200 za jed­no­sy­pial­nio­we miesz­ka­nie, wie­lu inwe­sto­rom po pro­stu nie opła­ca się trzy­mać pie­nię­dzy w ban­ku. Wolą, co jest eko­no­micz­nie uza­sad­nio­ne, zain­we­sto­wać 20% — 25% ceny w kup­no miesz­ka­nia, a następ­nie spo­koj­nie patrzeć, jak ich inwe­sty­cja się spła­ca i nabie­ra wartości.

Ta prze­py­chan­ka pomię­dzy kupu­ją­cy­mi po raz pierw­szy a inwe­stu­ją­cy­mi po raz pierw­szy, nie­ste­ty, nakrę­ca rynek i powo­du­je szyb­ki wzrost cen. W tej sytu­acji zwy­kle wygry­wa­ją inwe­sto­rzy, któ­rzy mają „głęb­sze” na ogół kie­sze­nie i wie­dzą, że ren­tal mar­ket jest bar­dzo gorą­cy. Oni, w odróż­nie­niu od tych, któ­rzy kupu­ją po raz pierw­szy i zna­ją swój limit finan­so­wy, nie boją się prze­bić ceny.

Co zro­bić w tej sytu­acji? Jak i jaki kupić pierw­szy dom? Oto kil­ka sugestii:

·       War­to kupić dom z ren­tal inco­me, nie kondominium.

Przy obec­nych cenach kupu­jąc miesz­ka­nie za $450,000 i przy 5% wpła­ty wła­snej, nasze mie­sięcz­ne opła­ty wynio­są oko­ło $2,500. To i tak się opła­ca, ponie­waż mniej wię­cej tyle samo zapła­ci­my za wyna­jem. Nato­miast w tym przy­pad­ku zaczy­na­my spła­cać naszą hipo­te­kę (oko­ło $800 mie­sięcz­nie) plus może­my liczyć na ryn­ko­wy przy­rost war­to­ści zaku­pio­ne­go miesz­ka­nia. Ale jeśli stać nas na $2,400 mie­sięcz­nie, to może war­to poszu­kać nie­ru­cho­mo­ści, któ­ra oprócz miej­sca dla nas, posia­da­ła­by tak­że unit na wyna­jem — na przy­kład za $1,500 mie­sięcz­nie? Te dodat­ko­we pie­nią­dze dadzą nam mie­sięcz­ny budżet $3,900, któ­ry pozwa­la już na szu­ka­nie nie­ru­cho­mo­ści o cenie nawet do $750,000. Jeśli ten dodat­ko­wy apar­ta­ment jest zale­ga­li­zo­wa­ny, to moż­na ofi­cjal­nie użyć dochód z nie­go w kwa­li­fi­ka­cji na pożycz­kę hipoteczną.

·       Ela­stycz­ność w wyborze.

Dys­po­nu­jąc hipo­te­tycz­nym budże­tem do $750,000 powin­ni­śmy być bar­dziej tole­ran­cyj­ni. Mając limi­to­wa­ne zaso­by, musi­my być może wybrać dom wyma­ga­ją­cy remon­tu albo zlo­ka­li­zo­wa­ny nie­ko­niecz­nie w super dro­giej dziel­ni­cy… Moim zda­niem w Bramp­ton cią­gle moż­na kupić dobry i czy­sty dom w tej cenie (trze­ba tro­chę poszu­kać), ale wie­lu z naszych roda­ków nie lubi (czę­sto nie­słusz­nie) tego mia­sta. Ale jak się nie ma co się lubi…. to cza­sa­mi trze­ba polu­bić to, co się ma.

·       Nie cze­kać z zaku­pem do momen­tu, kie­dy uzbie­ra się 20% downpayment.

Czę­sto mie­wam Klien­tów, któ­rzy chcąc unik­nąć ubez­pie­cze­nia CMHC, zbie­ra­ją cier­pli­wie 20% wkła­du wła­sne­go. Co uzbie­ra­ją tro­chę, to ceny nie­ru­cho­mo­ści wzra­sta­ją, i to oszczę­dza­nie nie ma koń­ca. Ci, któ­rzy kupi­li 5 lat temu z 5% down­pay­ment, dziś zyska­li przy­naj­mniej 25% na wzro­ście cen. Ci co nadal zbie­ra­ją – do dziś sto­ją w miej­scu i nie mogą dogo­nić wzro­stu cen.

·       War­to pomy­śleć o kup­nie domu wspól­nie z rodzi­ną lub przyjaciółmi.

Wie­lu z nas wynaj­mu­je miesz­ka­nia i pła­ci po $2,000 kwo­ty wynaj­mu. Mamy rodzeń­stwo czy rodzi­ców, któ­rzy też wynaj­mu­ją i pła­cą tyle samo. Może to tro­chę ide­ali­stycz­ne, ale gdy­by kupić dom na spół­kę (i tu naj­lep­szym typem są back-splits), to moż­na mieć dwa wygod­ne miesz­ka­nia, któ­re pozwo­lą spła­cać coś wła­sne­go. To sen­sow­na for­ma wspól­nej inwe­sty­cji. Widu­ję cza­sa­mi 5‑poziomowe back split, w któ­rych mogą się znaj­do­wać nawet 3 wygod­ne miesz­ka­nia. Dwa mogą być zaj­mo­wa­ne przez wspól­nie inwe­stu­ją­ce rodzi­ny, a  trze­ci unit pomo­że w spła­tach pożycz­ki. Dom kupo­wa­ny wspól­nie może mieć ści­śle okre­ślo­ny, pro­cen­to­wy udział wła­sno­ścio­wy poszcze­gól­nych osób. Czy­li, jeśli usta­li­my u praw­ni­ka, że podział ma być 50% — 50%, to każ­dy będzie odpo­wie­dzial­ny za poło­wę kosz­tów, ale też będzie miał 50% udzia­łu w pro­fi­cie. Oczy­wi­ście te pro­por­cje mogą być płyn­ne i takie, jakie zosta­ną indy­wi­du­al­nie ustalone.

·        Pre-appro­val – czy­li spraw­dze­nie naszej moż­li­wo­ści finansowej.

To waż­ny czyn­nik przy zaku­pie nie­ru­cho­mo­ści, bo kie­dy znaj­dzie­my dom, któ­ry nam się spodo­ba, owszem może­my zło­żyć ofer­tę warun­ko­wą na uzy­ska­nie hipo­te­ki. Pamię­tać jed­nak musi­my, że ten sam dom może podo­bać się też innym i cza­sa­mi mamy kil­ka kon­ku­ren­cyj­nych ofert. W takiej sytu­acji cza­sa­mi war­to zary­zy­ko­wać ofer­tę bez­wa­run­ko­wą, ale tyl­ko wte­dy, kie­dy mamy pew­ność, że nasz kre­dyt jest dobry. War­to korzy­stać z pomo­cy dobrych mort­ga­ge bro­kers, któ­rzy rów­nież wie­dzą jak dostać pożycz­kę nawet w trud­nych sytu­acjach (nie­zbyt dobry kre­dyt, pro­blem z potwier­dze­niem docho­dów, itp.)

·        Pra­ca z agentem

Zawsze pod­kre­ślam, że doświad­czo­ny agent jest dla kupu­ją­cych gwa­ran­cją bez­pie­czeń­stwa. Dzia­ła on jako kon­sul­tant, nego­cja­tor, poma­ga zała­twić finan­so­wa­nie, ale przede wszyst­kim pozwa­la na szyb­ki dostęp do nowych listin­gów. Szu­ka­jąc na wła­sną rękę, ogra­ni­cza­my sobie tę wie­dzę. Ponad­to, nie mając roze­zna­nia w ryn­ku, czę­sto może­my kupić dom zbyt dro­gi na daną oko­li­cę (wpro­wa­dze­ni w błąd bra­kiem infor­ma­cji). Dogłęb­na zna­jo­mość ryn­ku jest ogrom­ną zale­tą doświad­czo­ne­go agen­ta. On powi­nien pomóc z decy­zja­mi co war­to kupić, gdzie, i w jakiej cenie. Agent ostrze­że też swo­ich klien­tów przed ewen­tu­al­ny­mi nie­do­god­no­ścia­mi (wady archi­tek­to­nicz­ne, struk­tu­ral­ne czy praw­ne nie­ru­cho­mo­ści), co pozwo­li unik­nąć kosz­tow­nych błędów.

·        Być goto­wym zapła­cić wię­cej, kie­dy ma to sens.

Ile dom jest war­ty, zade­cy­du­je ten, kto da naj­wyż­szą ofer­tę. Ale pamię­taj­my — nie zawsze war­to wygrać. Cza­sa­mi ponie­sie­ni emo­cja­mi czy zmę­cze­ni szu­ka­niem zapo­mi­na­my o zdro­wym roz­sąd­ku. Nie zauwa­ża­my też poten­cjal­nych wad nie­ru­cho­mo­ści, lub odwrot­nie – jej ukry­tych zalet. Pode­prę się przy­kła­dem: był nie­daw­no w Eto­bi­co­ke dom, sto­ją­cy na 50-sto­po­wej dział­ce, wysta­wio­ny tuż poni­żej $950,000. Dom ten został sprze­da­ny za ponad milion. Ktoś powie, że to dużo, ale tak napraw­dę ta dział­ka mogła być bez pro­ble­mu podzie­lo­na na dwie mniej­sze, co pozwa­la na budo­wę semis lub mul­ti­plex. Czy­li tak napraw­dę była ona war­ta znacz­nie wię­cej — moim zda­niem nawet ponad 1.2 milio­na. To w dział­ce, nie w domu tkwił poten­cjał tej nieruchomości.

·        Być goto­wym do akcji w każ­dej chwili.

W dzi­siej­szych cza­sach, jak poja­wia się dobry dom (nawet jeden) nale­ży go zoba­czyć jak naj­szyb­ciej. Dobre domy nie sto­ją wiecz­nie i jesz­cze rza­dziej się poja­wia­ją. Kie­dy dostrze­gam taki super dom, dzwo­nię natych­miast do Klien­ta z infor­ma­cją, że koniecz­nie trze­ba go zoba­czyć. Nie­rzad­ko sły­szę, że dziś nie, może po week­en­dzie…  A „po week­en­dzie” będzie już za póź­no. Dziś cze­ka­nie pro­wa­dzi do utra­ty okazji.

·        Być goto­wym szu­kać poza duży­mi ośrod­ka­mi miejskimi

Jeśli dojazd do pra­cy nie ma zna­cze­nia (bo jeste­śmy eme­ry­ta­mi, albo pra­cu­je­my z domu), to dla­cze­go nie poszu­kać tro­chę dalej? Ceny „za mia­stem” są zwy­kle znacz­nie niż­sze. Co praw­da też zaczę­ły wzra­stać coraz szyb­ciej. Ja pamię­tam, jak kil­ka lat temu kupo­wa­łem ład­ny, now­szy bun­ga­low w Wel­land za $350,000. Dziś ta cena prze­kra­cza $500,000.

·        Cza­sa­mi war­to roz­wa­żyć zakup z planów

Ist­nie­je wie­le bar­dzo atrak­cyj­nych nowych pro­jek­tów z pla­nów, do któ­rych mam czę­sto szyb­szy dostęp niż inni agen­ci czy publicz­ność. Moja pomoc w zna­le­zie­niu takich miesz­kań jest dla Pań­stwa bez­płat­na. Te „tanie” zaczy­na­ją się obec­nie czę­sto powy­żej $450,000. Zale­tą takie­go zaku­pu jest fakt, że wpła­ty są roz­ło­żo­ne w cza­sie, a prze­ję­cie miesz­ka­nia odbę­dzie się za 3–4 lata. To pozwa­la przy­go­to­wać się finan­so­wo do trans­ak­cji. Na pew­no takie aktyw­ne podej­ście zwięk­sza naszą szan­sę kup­na wła­sne­go miesz­ka­nia, bo ceny za 4 lata mogą być jesz­cze wyższe.

Każ­dy z Pań­stwa może mieć inną sytu­ację i każ­dy może potrze­bo­wać indy­wi­du­al­nej pora­dy. Zapra­szam do kon­tak­tu tele­fo­nicz­ne­go oraz na spo­tka­nia, pod­czas któ­rych przyj­rzy­my się tej sytu­acji i roz­wa­ży­my naj­lep­sze opcje dla Pań­stwa lub Pań­stwa dzieci.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007