W zeszłym tygo­dniu podzie­li­łem się z Pań­stwem uwa­ga­mi odno­śnie wybo­ru miesz­ka­nia. Dziś pod­po­wiem, na co zwra­cać uwa­gę kupu­jąc dom.

        Jest ogrom­na róż­ni­ca pomię­dzy typa­mi budyn­ków pod­cho­dzą­cy­mi pod poję­cie “fre­ehold”, a kon­do­mi­nia­mi. Głów­na róż­ni­ca pole­ga na tym, że w przy­pad­ku domu wol­no­sto­ją­ce­go (fre­ehold), w przy­pad­ku wszel­kich napraw czy prac porząd­ko­wych wokół domu i w jego wnę­trzu jeste­śmy zda­ni wyłącz­nie na sie­bie. Nato­miast jeśli kupi­my miesz­ka­nie, naj­czę­ściej wszyst­kie pro­ble­my „zewnętrz­ne” są zała­twia­ne przez fir­mę admi­ni­stru­ją­cą budyn­kiem. Na ogół tyl­ko spra­wy wewnątrz uni­tu nale­żą do obo­wiąz­ków właściciela.

        Czy­li dla tych, któ­rzy nie lubią prac wokół domu, kon­do­mi­nium może być lep­szym wyborem.

Reklama

        Gdy odwie­dza­my dzie­siąt­ki domów, na któ­rych obej­rze­nie mamy cza­sem tyl­ko kil­ka minut, trud­no jest cza­sa­mi skon­cen­tro­wać się na tym, co fak­tycz­nie widzi­my. Czę­sto po tak krót­kim cza­sie podej­mu­je­my decy­zję o zło­że­niu ofer­ty. Jed­nak wie­lu oglą­da­ją­cych, nawet tuż po wyj­ściu z domu, nie bar­dzo pamię­ta co widzia­ło. Cza­sa­mi war­to poszcze­gól­nym domom nada­wać „nazwy”, koja­rzą­ce się z domem. To czę­sto bar­dzo uła­twia zapa­mię­ta­nie cha­rak­te­ry­stycz­nych cech każ­dej z tych nieruchomości.

        Stan zewnętrz­ny domu. Zanie­dba­ny dom z zapad­nię­tym pod­jaz­dem, znisz­czo­ny­mi drzwia­mi do gara­żu, z dachem do natych­mia­sto­wej wymia­ny lub z poobry­wa­ny­mi ryn­na­mi powi­nien być pierw­szym ostrzeżeniem.

        I odwrot­nie — dom w ide­al­nym sta­nie zewnętrz­nym może dużo powie­dzieć o wnę­trzu — nawet przed jego oglą­da­niem. Zauwa­ży­łem, że bar­dzo popu­lar­ne ostat­nio fli­py zwy­kle kon­cen­tru­ją się na wnę­trzu domów. Znacz­nie łatwiej jest wymie­nić pod­ło­gi, wyre­mon­to­wać kuch­nie czy łazien­ki i poma­lo­wać wnę­trze, niż wydać pie­nią­dze na zewnę­trze domu, na któ­re ludzie przy zaku­pie cza­sa­mi nawet nie zwra­ca­ją uwagi.

        Jest wie­le ele­men­tów nie­ru­cho­mo­ści, któ­re mogą wyma­gać natych­mia­sto­wej wymia­ny lub napraw — co wią­że sią z kosz­ta­mi. Waż­niej­sze spra­wy, na któ­re nale­ży zwró­cić uwa­gę, to:

        Piec ogrzew­czy oraz sys­tem kli­ma­ty­za­cji – war­to spraw­dzić ich wiek. Jeśli wiek pie­ca zbli­ża się do 25 lat, a kli­ma­ty­za­to­ra do 15 lat – może to skut­ko­wać koniecz­no­ścią ich wymia­ny. Koszt takiej ope­ra­cji zwy­kle kształ­tu­je się w gra­ni­cach $5000-$6000. Pro­szę się nie dać „wro­bić” w przej­mo­wa­nie kon­trak­tów na wynaj­mo­wa­nia pie­ca i kli­ma­ty­za­cji. Chy­ba, że nam na danym domu bar­dzo zale­ży. Koszt prze­ję­cia takie­go lease rocz­nie może wyno­sić nawet $1,500, a trwa zwy­kle mini­mum 15 lat. Łatwo poli­czyć, ile taki „zło­ty” piec kosztuje!

        Tabli­ca elek­trycz­na. Mini­mal­ne wyma­ga­ne obec­nie zasi­la­nie domu to 100 Amp. Jeśli oglą­da­ny dom ma zasi­la­nie 60 Amp, to będzie pro­blem z jego ubez­pie­cze­niem. Koszt zwięk­sze­nia zasi­la­nia wyno­si oko­ło $2500 — $3000, ale war­to porów­nać ceny i musi to zro­bić elek­tryk z licencją.

        Okna. W now­szych domach są prze­waż­nie winy­lo­we, co zapew­nia im dłu­gą żywot­ność. W wie­lu star­szych domach okna będą musia­ły być wymie­nio­ne, gdyż ich kon­struk­cja jest prze­sta­rza­ła i powo­du­ją ogrom­ne stra­ty ciepl­ne. Cią­gle spo­ty­kam okna „kre­den­so­we” — takie szyb­ki prze­su­wa­ne jak w sta­rych kre­den­sach. Ostat­nio widzia­łem flip, gdzie wszyst­ko w środ­ku zmie­nio­no (bar­dzo tanim kosz­tem), ale takie wła­śnie okna pozo­sta­ły i były zasło­nię­te nowy­mi role­ta­mi. Jestem pew­ny, że ktoś kupi ten dom nawet nie wie­dząc, że kupu­je kota w worku!

        Base­ment. Tam war­to zwró­cić uwa­gę na śla­dy wil­go­ci – woda w piw­ni­cy to poważ­ny pro­blem i duży wyda­tek. Tu kosz­ty napraw mogą docho­dzić do dzie­sią­tek tysię­cy w poważ­nych przy­pad­kach, jeśli wyma­ga­ne będzie water­pro­ofing. Wię­cej pro­ble­mów znaj­dzie­my w star­szych domach, gdzie fun­da­men­ty są z blo­ków cemen­to­wych czy nawet cza­sa­mi z kamie­nia polne­go. Napra­wa małe­go prze­cie­ku w ścia­nach z lane­go beto­nu nie jest aż tak kosz­tow­na, i w zależ­no­ści od meto­dy może wyno­sić od $400 — $1500 za pęknięcie.

        Łazien­ki. Nikt nie lubi brud­nych i znisz­czo­nych łazie­nek. Kie­dy widzę byle jak poło­żo­ny sili­kon, sta­re kafle, kra­ny oraz sta­re wan­ny, to od razu wiem, że szy­ku­ją się wydat­ki. Remont łazien­ki, jeśli nie zmie­nia­my ukła­du funk­cjo­nal­ne­go, jest rela­tyw­nie łatwy i nawet potra­fi być roz­sąd­ny ceno­wo. Ale czę­sto widzę „wyre­mon­to­wa­ną” łazien­kę, w któ­rej nadal stra­szy sta­ra wan­na, czę­sto w jakimś mod­nym 30 lat temu zie­lo­nym, sele­dy­no­wym, sza­rym, a cza­sa­mi różo­wym kolo­rze. To poważ­ny błąd!

        Kuch­nia. Albo sprze­da dom, albo odstra­szy chęt­nych. W kuch­ni nale­ży zwró­cić uwa­gę na bar­dzo wie­le spraw — stan sza­fek, czy jest ona wygod­na do goto­wa­nia, i czy jest w niej wystar­cza­ją­co dużo coun­ter spa­ce. Kuch­nia powin­na być wid­na i naj­le­piej połą­czo­na z miej­scem do spo­ży­wa­nia posił­ków — i pre­fe­ro­wa­ne, moim zda­niem, jest połą­cze­nie kuch­ni z ogro­dem. W sta­rych domach kuch­nia jest zwy­kle bli­sko wej­ścia do domu i by dostać się do ogro­du, czę­sto trze­ba obcho­dzić dom z boku. To dość nie­wy­god­ne. Kuch­nia jest ser­cem domu i dla­te­go musi być wystar­cza­ją­co duża, by pomie­ścić rodzi­nę i przyjaciół.

        Sufi­ty. Jeśli popa­trzy­my na sufit na naj­wyż­szej kon­dy­gna­cji i zoba­czy­my śla­dy prze­cie­ków z dachu, to oczy­wi­ście może świad­czyć o pro­ble­mach z jego pokry­ciem. Znisz­czo­ne i mokre sufit pod łazien­ka­mi świad­czą o wycie­kach z łazie­nek. Jest to waż­ny sygnał ostrze­gaw­czy i powin­no się w takich sytu­acjach spraw­dzić przy­czy­nę pro­ble­mów. Ale jeśli cho­dzi o sufi­ty, to obser­wu­ję czę­sto zabaw­ną reak­cję oglą­da­ją­cych. Kie­dy w oglą­da­nym domu jest popcorn ceiling (czy­li taki nakra­pia­ny, albo sufit zacie­ra­ny we wzor­ki) – to czę­sto jest to naj­waż­niej­szy powód, dla­cze­go dom jest „odrzu­ca­ny”. Pro­sze mi wie­rzyć, że usu­nię­cie “popcor­nu” czy wzor­ków jest dość pro­ste i są fir­my, któ­re się tym zajmują.

        Usta­wie­nie do stron świa­ta. Więk­szość z nas, Pola­ków, woli sło­necz­ne ogro­dy. Naj­bar­dziej poszu­ki­wa­ne są ogro­dy wycho­dzą­ce na połu­dnie, połu­dnio­wy zachód, zachód oraz pół­noc­ny zachód. Ale spo­ra część kupu­ją­cych woli ogród od wscho­du, bo let­nie słoń­ce potra­fi być w Kana­dzie bar­dzo uciąż­li­we. Tutaj war­to kie­ro­wać się swo­imi pre­fe­ren­cja­mi i być świa­do­mym, że słoń­ce może mieć spo­ry wpływ na naszą przy­jem­ność korzy­sta­nia z ogrodu.

        Nie­ustaw­ność pomiesz­czeń i ich wiel­kość. Cza­sa­mi, gdy oglą­da­my nie­ume­blo­wa­ne pomiesz­cze­nia – wyda­ją się one znacz­nie więk­sze (co jest oczy­wi­ste). Jed­nak dla wie­lu osób puste domy są mniej atrak­cyj­ne, bo trud­no sobie jest wyobra­zić, jak takie pomiesz­cze­nie będzie funk­cjo­no­wa­ło. W ostat­nich latach praw­dzi­wym prze­bo­jem sta­ło się meblo­wa­nie domów do sprze­da­ży — tak zwa­ny sta­ging. Typo­we i nie­przy­go­to­wa­ne do sprze­da­ży domy są czę­sto źle ume­blo­wa­ne i peł­no w nich zbęd­nych bibe­lo­tów. To prze­szka­dza w kon­cen­tra­cji w oglą­da­niu i nie zachę­ca do zakupu.

        Ale jeśli wnę­trza są upo­rząd­ko­wa­ne, a w nich sto­ją ład­ne, czy­ściut­kie mebel­ki (cza­sa­mi nawet spe­cjal­nie mniej­sze, by pomiesz­cze­nia wyda­wa­ły się więk­sze) – to taki dom pozo­sta­je w pamię­ci. Czy­sty i ume­blo­wa­ny dom zwy­kle uzy­sku­je wyż­szą cenę i szyb­ciej jest kupo­wa­ny. Oczy­wi­ście jest to rodzaj „kam­pa­ni rekla­mo­wej”, bo już na następ­ny dzień po sprze­da­ży mebel­ki zni­ka­ją i pozo­sta­je sza­ra rzeczywistość.

        Brak połą­cze­nia stre­fy dzien­nej z ogro­dem. Doty­czy to szcze­gól­nie star­szych domów – szcze­gól­nie typu bun­ga­low lub back-split. Łatwy dostęp do ogro­du oraz bli­skość kuch­ni są wyso­ko cenio­ne przez nabyw­ców. Cza­sa­mi widzi­my domy z tak zwa­nym „walk-out base­ment”. Jest to w wie­lu przy­pad­kach bar­dzo atrak­cyj­na, dodat­ko­wa prze­strzeń miesz­kal­na z duży­mi okna­mi, ale w tym samym cza­sie poziom głów­ny, na któ­rym umiesz­czo­na jest zwy­kle kuch­nia, jest jeden poziom ponad ogro­dem. Powo­du­je to, że mało z ogro­du korzy­sta­my, bo cią­głe scho­dze­nie i wcho­dze­nie po scho­dach jest uciążliwe.

        Brak wła­ści­wej stre­fy wej­ścio­wej do domu. Cia­sny kory­tarz, gdzie trud­no się ubrać czy roze­brać jed­no­cze­śnie kil­ku oso­bom, brak odpo­wied­nio dużej sza­fy na ubra­nia, brak miej­sca by zmie­nić obu­wie – są oczy­wi­sty­mi pro­ble­ma­mi funk­cjo­nal­ny­mi. Czę­sto widu­ję też takie domy, w któ­rych wcho­dzi się od razu do poko­ju dzien­ne­go albo do kuch­ni. By dostać się do sza­fy, musi­my poko­nać spo­ry dystans. Oczy­wi­ście takie roz­wią­za­nia nie są ide­al­ne i jeśli może­my, to lepiej ich unikać.

        Brak wła­ści­we­go świa­tła dzien­ne­go. Domy budo­wa­ne są na coraz mniej­szych i węż­szych dział­kach. Czę­sto świa­tło dzien­ne docho­dzi do nas poprzez jed­no lub dwa małe okna. Dobrze jest w cza­sie oglą­da­nia w dzień wyłą­czyć na moment sztucz­ne oświe­tle­nie — by zorien­to­wać się, czy wnę­trza nie są zbyt ciemne.

        Brak odpo­wied­niej licz­by łazie­nek. War­to pamię­tać, że dziś dom powi­nien mieć przy­naj­mniej 2 peł­ne łazien­ki – jeśli ma słu­żyć rodzi­nie. To jest ten ele­ment, któ­ry znacz­nie uła­twia sprze­daż nie­ru­cho­mo­ści. W wie­lu domach (szcze­gól­nie star­szych) nie ma powder room na głów­nym pozio­mie dzien­nym. To oczy­wi­ście też jest pro­ble­mem, bo trud­no według dzi­siej­szych stan­dar­dów dzie­lić „głów­ną” i jedy­ną łazien­kę z gośćmi.

        Loka­li­za­cja. Poję­cie loka­li­za­cji rozu­miem nie tyl­ko jako dobrą oko­li­cę – ale rów­nież uni­ka­nie linii wyso­kie­go napię­cia, auto­strad, wysy­pisk śmie­ci czy złe­go sąsiedz­twa. Wie­le osób nie chce miesz­kać w pobli­żu szkół, szpi­ta­li czy cmen­ta­rzy. Nie bar­dzo widzę pro­blem z tym ostat­nim, bo są to zwy­kle spo­koj­ni “sąsie­dzi”.

        Nale­ży pamię­tać, że w cza­sie szyb­kie­go oglą­da­nie może­my tyl­ko bar­dzo pobież­nie oce­nić dom. Więk­szość kupu­ją­cych nie zawsze pamię­ta, co widzie­li w cza­sie oglą­da­nia i na co zwra­cać uwa­gę. Czę­sto spo­ty­kam klien­tów, któ­rzy zamiast oglą­dać dom czy­ta­ją dyplo­my i oglą­da­ją zdję­cia wiszą­ce na ścia­nach. Dla­te­go rolą agen­ta jest zwra­ca­nie uwa­gi na pro­ble­ma­tycz­ne spra­wy i pró­ba uświa­do­mie­nia ich jego klientom.

        Oczy­wi­ście, jeśli cho­dzi o stan tech­nicz­ny nie­ru­cho­mo­ści, fak­tycz­na i peł­na oce­na może być doko­na­na przez fachow­ców w cza­sie pro­fe­sjo­nal­nej inspek­cji domu. Choć tu też cza­sa­mi mam zastrzeżenia.

        Jeśli zamie­rza­ją Pań­stwo kupić w naj­bliż­szym cza­sie dom, zapra­szam do współ­pra­cy. Ofe­ru­ję naj­wyż­szy stan­dard obsłu­gi — od wysłu­cha­nia Pań­stwa potrzeb, aż po zamknię­cie trans­ak­cji, a nawet przeprowadzkę.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007