Każdy zna powiedzenie, że przy zakupie nieruchomości najważniejsze są trzy czynniki. Lokalizacja, lokalizacji i lokalizacja. To może zabawne powiedzenie zawiera mnóstwo prawdy. Ale można to powiedzenie również zmodyfikować na inne… przy sprzedaży nieruchomości najważniejsze są trzy czynniki: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. Jak by na to patrzeć i w dobrych czasach i w trudnych czasach lokalizacja jest jednym z najbardziej istotnych elementów w trakcie zakupu lub sprzedaży nieruchomości.
Szczególnie w takich czasach, jakie mamy obecnie. Znana jest reguła, że nawet w czasach kryzysów “dobre” lokalizacje najlepiej bronią się przed potencjalnym spadkiem cen. Dlaczego tak jest?
Naprawdę dobre lokalizacje w normalnych czasach bardzo rzadko trafiają na rynek. Jak ktoś ma dom w ładnej i dobrej dzielnicy, zlokalizowany na korcie lub wychodzący na park, to w takim miejscu mieszka latami nawet nie myśląc o sprzedaży nieruchomości. Nawet kiedy taki dom trafi na rynek w czasach, jakie mamy obecnie, może liczyć on na sporą liczbę zainteresowanych, którzy latami czekali na taką okazję i są skłonni zapłacić tyle, ile się należy za wymarzoną lokalizacje.
W czasach, jakie mamy obecnie część osób planujących zakup liczy na spadek cen, ale inna spora grupa liczy na pojawienie się okazji niekoniecznie taniej, ale za to w super atrakcyjnej lokalizacji.
Ale co oznacza dobra lokalizacja i jakie ma cechy? Czym się różni “dobra” od “złej”? Jest to często trudne do zdefiniowania, ale często jest to coś co wyczuwamy instynktownie.
“Dobra” lokalizacja jest zwykle pożądana przez wszystkich i cechuje się wieloma ważnymi elementami z których kilka wymienię:
– Bezpieczeństwo – jest zwykle jednym z bardzo ważnych czynników branych pod uwagę.
– Spokojne położenie z dala od hałaśliwych arterii komunikacyjnych, nisko latających samolotów, linii wysokiego napięcia, zakładów przemysłowych powodujących skażenie powietrza, itd
– Dobre szkoły – jest to jeden z bardzo istotnych składników dobrej lokalizacji. Dobra szkoła podstawowa czy ogólniak jest ogromnym magnesem. Prywatne szkoły potrafią być bardzo drogie i kiedy nie ma potrzeby wydawać na szkoły, możemy wydać więcej na dom w dobrej lokalizacji
– Łatwy dostęp do komunikacji publicznej lub autostrad.
– Bliskość parków, ścieżek rowerowych, ścieżek spacerowych.
– Prestiż – jest to jedna z najważniejszych cech “dobrej” lokalizacji. Jeśli ktoś wspomni o Forest Hill, High Park, Bloor West Village czy Post Road, to każdy zorientowany w temacie wie, że są to pożądane i prestiżowe lokalizacje. Jak ktoś powie Jane & Finch – wiadomo, że nie ma się co tam pchać.
– Life Style – niektóre dzielnice Toronto pomimo, że są niezwykle gęsto zabudowane i często domy, które tam istnieją wcale nie są w jakimś super stanie to cieszą się niezwykłą popularnością i mają opinię super lokalizacji. Takim przykładem mogą być Beeches wraz z Greek City, West Bloor Village czy Port Credit.
– Ambiencie/Nastrój – kiedy wjeżdżam z klientami w dzielnicę, gdzie są znacznie większe działki, dojrzałe drzewa oraz domy po których widać dostatek, to każdy chciałby tak mieszkać. Jak wjeżdżamy w dzielnicę w których jest ciasno i brudno i widać po domach, że dawno już nikt przy nich nic nie robił – to owszem czasami ktoś coś kupi, ale to tylko, gdy nie ma możliwości wyboru.
Można podawać więcej przykładów cechujących dobrą czy złą lokalizację, ale tak naprawdę większość z nas czuje to instynktownie.
Oczywiste jest, że kiedy kupujemy mieszkanie w budynku, unit w zespole townhousów, bliźniaka czy nawet dom, kierujemy się naszym budżetem. Ale nawet jeśli nie jest on zbyt wysoki to i tak chcemy być w bezpiecznym, czystym i atrakcyjnym sąsiedztwie.
Wszak każdy rozsądny człowiek chce po pierwsze mieszkać “godnie”, ale też musi sobie zdawać sprawę, że zakupiona nieruchomość w złej okolicy bardzo mało nabiera na wartości. Kiedy przyjdzie do sprzedaży taka “zła” lokalizacja spowoduje często problemy ze sprzedażą i zwykle niższą cenę niż ceny za taką samą nieruchomość w innej, “dobrej” okolicy.
Dlaczego o tym piszę? Sporo osób pyta mnie ostatnio, czy ceny nieruchomości spadną?
Ja osobiście uważam, że nie mamy powodów do paniki, jak długo mamy nieruchomość w dobrej lokalizacji. Owszem, ceny mogą chwilowo się zmienić, ale tylko jak kryzys potrwa dłużej. Jak tylko zaczniemy z niego wychodzić ceny się ustabilizują.
Natomiast te nieruchomości kupione w gorącym okresie (tuż przed epidemią), w złych lokalizacjach, mają szansę na większy spadek cen i znacznie wolniejszy powrót cen do wartości sprzed kryzysu.
Moim celem jest uświadomienie Państwu, że zawsze kiedy kupujemy (czy sprzedajemy) nieruchomość – lokalizacja będzie miała jedno z największych znaczeń i wpływała na wartość.
Zupełnie innego znaczenia nabiera pojęcie “dobrej lokalizacji”, kiedy zaczynamy kupować nieruchomości z zamiarem zarobienia pieniędzy czyli budując nowy dom lub robiąc gruntowną renowację.
Działka, na której będziemy budować nowy dom jest obecnie jednym z najdroższych elementów całej inwestycji. Mówiąc na przykład o Toronto czy Mississauga, może to być koszt od $800,000 do nawet parę milionów dolarów. Ale realistycznie bazując na moim doświadczeniu dobre lokalizacje zaczynają się obecnie na poziomie $1,2 miliona, a “słabe” lokalizacje mogą dochodzić nawet do $900,000. Czy to jest duża różnica? Moim zdaniem wcale nie i wytłumaczę dlaczego tak myślę.
Ta różnica pomiędzy słabą i dobrą lokalizacją wynosząca $300,000 będzie kosztowała nas w oprocentowaniu w skali roku około $12,000. Czyli $1,000 miesięcznie decyduje, czy budujemy w dobrym miejscu, gdzie ceny mogą być wysokie czy w miejscu słabym, gdzie nasz potencjalny profit może być znikomy i ryzykowny.
Przy tak dużej inwestycji jak budowa domu jest to ułamek kosztów. Natomiast, jeśli jest to dom budowany na inwestycję (a nawet dla naszego własnego użytku) to wartość rynkowa takiego samego domu w “słabej” lub “dobrej” lokalizacji może być drastycznie inna. Mówimy tu o setkach tysięcy dolarów. Jest to proste i logiczne. Jest bardzo wiele osób gotowych wydać znaczne pieniądze za ładny dom w dobrej i pożądanej okolicy. Jest znacznie mniej szaleńców gotowych zrobić to samo (czyli wydać duże pieniądze) na dom może ładny, ale w słabej dzielnicy. Warto dodać, że koszty budowy identycznego domu w dobrej dzielnicy czy w złej dzielnicy będą te same, ale potencjalny profit będzie zupełnie inny.
Kiedy rynek był gorący nawet domy w “słabszych” lokalizacjach sprzedawały się bo był ogromny napór na rynek. Brakowało domów. Często było po kilku chętnych na jeden dom oferowany na sprzedaż. Ale kiedy w wyniku chwilowej (mam nadzieję) paniki wywołanej wirusem, rynek gwałtownie się ostudził (na kilka miesięcy) – właśnie takie domy wybudowane na biznes w nie za dobrych dzielnicach stają się najczęściej “ofiarami” szukających okazji kupujących. Wielu właścicieli tych domów zadłużyło się do maksimum, by wybudować dom na biznes. Mają oni zadłużone karty kredytowe i ledwo obsługują zaciągnięte długi. W chwili obecnej mają do wyboru sprzedać i nie zarobić, albo nie sprzedać i stracić wszystko (jeśli nieruchomość zostanie przejęta przez wierzycieli).
Natomiast ci, co pokierowali się głosem rozsądku i zainwestowali w dobrych i pożądanych dzielnicach nie muszą się martwić. Na takie domy zawsze są chętni kupcy z pieniędzmi. Jest też wielu zagranicznych inwestorów, gotowych “zaparkować” gotówkę w bezpiecznej przystani (domu), która się broni przed inflacją.
Ostatnio zauważyłem, że bardzo mało domów wychodzi na rynek (z obawy przed wirusem). Jeszcze mniej wychodzi domów w atrakcyjnych lokalizacjach. Powoduje to swoistą próżnię na rynku, bo pomimo sytuacji, jest ciągle sporo ludzi gotowych do kupna. Ta próżnia nawet powoduje, że niektóre bardziej atrakcyjne domy potrafią mieć po kilka ofert i nawet przyrastają na cenie.
Jaki jest morał tej opowieści? Location, location, location – są to trzy najważniejsze elementy inwestycji w nieruchomościach! Zarówno przy zakupie jak i przy sprzedaży!
Pozdrawiam,
Maciek Czapliński
905 278 0007
