Obecny tekst jest siódmym z serii artykułów poruszających tematy prawne, które w chwili zaskoczenia przez COVID-19 nabrały szczególnego znaczenia.

Prawo Prowincji Ontario dotyczące rozwiązywania sporów związanych z wykonywaniem robót budowlanych i remontowych uległo zasadniczym zmianom w ostatnich dwóch latach. Nowo wprowadzony Construction Act zmienił zasadniczo obowiązujący przez lata Construction Lien Act. Końcowe zmiany, wprowadzające między innymi zasady systemu tzw. prompt payment (szybkiej/właściwej płatności) oraz związanego z nim systemu rozwiązywania zaistniałych sporów, (adjudication) weszły w życie 1 października 2019 r. Ostatnie miesiące ubiegłego roku i początek bieżącego miał zapoczątkować okres, w którym nowy system stopniowo poddany byłby próbie funkcjonowania. Ponieważ nowe przepisy odnoszą się jedynie do kontraktów budowlanych i remontowych zawartych po 1 października 2019 r., których do czasu wybuchu epidemii Covid-19 w końcu lutego i na początku marca bieżącego roku (oraz sporów dotyczących ich wykonania) było mało, brak jest danych obrazujących jak ten system funkcjonuje.

Wybuch epidemii Covid-19 dodatkowo skomplikował sytuację. Po pierwsze wykonanie części kontraktów stanęło pod znakiem zapytania oraz pojawił się problem odpowiedzialności za opóźnienia w wykonaniu zobowiązań i niepewność co do możliwości rozwiązywania lub modyfikacji umów. Po drugie, w dniu 20 marca rząd Prowincji Ontario wprowadził rozporządzenie zatrzymujące terminy proceduralne wymagane przez jakiekolwiek akty prawne prowincji, w tym Construction Act. Rozporządzenie wprowadzono z efektem wstecznym od 16 marca. Było ono jednak bardzo ogólne i nastąpiło zamieszanie dotyczące jego zastosowania w kontekście poszczególnych części tego aktu. Rozporządzenie to zostało zastąpione nowym rozporządzeniem z dnia 9 kwietnia, przywracającym z dniem 16 kwietnia poprzednie terminy proceduralne wymagane przez Construcion Act. A zatem sytuacja wróciła do stanu poprzedniego. Na chwilę obecną przywrócono zatem stabilność jeżeli chodzi o rejestracje roszczeń przy pomocy construction liens. Przepisy są takie same jak te sprzed 16 marca.

Nowo wprowadzony system rozstrzygania sporów (adjudication proces) jest również dostępny. Instytucja, która została powołana do rozstrzygania sporów na zasadzie tego systemu, funkcjonuje. Jest nią Ontario Dispute Adjudication for Construction Contracts (ODACC). Jednak funkcjonowanie tej instytucji oraz udział stron, których spór dotyczy, będą poddane dodatkowej próbie w czasach „social distancing”, bowiem większość rozpraw i spotkań będzie musiała odbywać się przy pomocy systemów audiowizualnych. Nie wszyscy są do tego przygotowani. Czas pokaże, jak sprawnie będzie ten system działał w nowej rzeczywistości, włącznie z przepływem dokumentacji i w razie konieczności przeprowadzaniem wizyt w miejscach prowadzonych robót. Czas również pokaże jak rygorystycznie będą przestrzegane terminy związane z prompt payment i zgłaszaniem sporów. Pewnym jest jednak, iż oprócz dokumentacji pisemnej bardziej niż dotychczas konieczne będzie posiadanie właściwej, dokładnej i wiarygodnej wizualnej dokumentacji prowadzonych prac. Dokumentacja taka winna być rejestrowana przez wszystkie zainteresowane strony, zarówno właścicieli i podwykonawców i dokonywana w taki sposób, aby możliwe było skuteczne użycie i przekazywanie jej w systemach audiowizualnych.

Innymi problemami dotyczącymi robót budowlanych i remontowych są sprawy związane z wypłatami tzw. holdbacks, oraz niedotrzymywaniem lub próbą rozwiazywania dotychczasowych umów. Bardzo ważna będzie również konieczność dostosowania nowych umów sporządzanych na następne roboty budowlane i remontowe. Sprawy te będą tematami następnych tekstów w tej serii.

Janusz Puzniak
Barrister and Solicitor
416-999-3023