Wie­le osób stra­ci pra­cę i zdol­ność kre­dy­to­wą. Tym samym Covid-19 może skut­ko­wać zwięk­szo­nym zapo­trze­bo­wa­niem na miesz­ka­nia w basementach.

Oczy­wi­ste jest, że wykoń­czo­ny base­ment znacz­nie pod­no­si war­tość domu. Ale jest pewien waru­nek – musi być on wła­ści­wie zapro­jek­to­wa­ny i wyko­na­ny. W kwe­stii opła­cal­no­ści inwe­sto­wa­nia w dom wciąż na pierw­szym miej­scu jest kuch­nia, po niej łazien­ki, potem drew­nia­ne pod­ło­gi, ścia­ny, sza­fy, itp. Base­ment bywa w tej kolej­ce trak­to­wa­ny tro­chę nie­spra­wie­dli­wie, a czę­sto to wła­śnie on decy­du­je o tym, czy nasz dom sprze­da się za dobrą cenę, czy będzie tkwił na ryn­ku miesiącami.

Pro­szę pamię­tać, że ponu­ry, ciem­ny, a cza­sa­mi wil­got­ny base­ment będzie wręcz odstra­szał i znie­chę­cał przed zaku­pem nie­ru­cho­mo­ści. Jeśli mamy go wyre­mon­to­wać źle i byle jak, to lepiej nie robić tego wca­le. Tyl­ko jakie to mar­no­traw­stwo prze­strze­ni, za któ­rą prze­cież zapła­ci­li­śmy… A w wie­lu przy­pad­kach (szcze­gól­nie w przy­pad­ku małych domów) – jest to naj­tań­szy spo­sób, by uzy­skać dodat­ko­wą prze­strzeń życio­wą, w któ­rej może powstać kino domo­we, gym, dodat­ko­wa sypial­nia czy miej­sce na róż­ne hobby.

Nie wol­no tak­że zapo­mi­nać, że base­ment może być zaadap­to­wa­ny jako dodat­ko­wy unit do wyna­ję­cia (lub nie­za­leż­ne miesz­ka­nie dla człon­ka rodzi­ny). Takie dodat­ko­we miesz­ka­nie gwa­ran­tu­je eks­tra dochód, poma­ga­ją­cy w spła­tach hipo­te­ki (szcze­gól­nie tym, któ­rzy kupu­ją pierw­szy dom). Ład­ne i wygod­ne miesz­ka­nie w base­men­cie może być tak­że ratun­kiem finan­so­wym dla osób na eme­ry­tu­rze, któ­rzy potrze­bu­ją dodat­ko­wych zastrzy­ków pie­nię­dzy na opła­tę podat­ków od nie­ru­cho­mo­ści i kosz­tów utrzy­ma­nia domu. A jak wie­my, eme­ryc­ki port­fel nie jest zbyt gruby.

W chwi­li obec­nej prze­pi­sy pozwa­la­ją na two­rze­nie dodat­ko­wej jed­nost­ki miesz­kal­nej w obrę­bie wła­sne­go domu pod warun­kiem, że speł­ni ona wyma­ga­nia bez­pie­czeń­stwa, bazu­ją­ce na prze­pi­sach Onta­rio Buil­ding Code. Kru­czek pole­ga na tym, że by stwo­rzyć taką jed­nost­kę miesz­kal­ną powin­no się przejść przez pro­ces lega­li­za­cji poprzez Buil­ding Depart­ment. Pro­ces ten nie jest wca­le skom­pli­ko­wa­ny, a mimo to tyl­ko zni­ko­ma licz­ba osób przy­go­to­wu­ją­ca base­men­ty do zamiesz­ka­nia zada­je sobie trud by go przejść. Sku­tek jest taki, że wie­le miesz­kań w base­men­tach nie speł­nia żad­nych norm bez­pie­czeń­stwa czy stan­dar­dów jako­ści miesz­ka­nia. Oczy­wi­ście ktoś może powie­dzieć – co z tego? A to, że nie­ste­ty od cza­su do cza­su zda­rza­ją się poża­ry i giną ludzie, a kary za takie postę­po­wa­nie są zbyt niskie by zachę­ca­ły do prze­strze­ga­nia przepisów.

Zale­ty lega­li­za­cji apar­ta­men­tu są ogrom­ne. Po pierw­sze zmniej­sza­my szan­sę na fatal­ny wypa­dek, a w chwi­li gdy­by się zda­rzył, nikt nam nie może nic zarzu­cić. Przy sprze­da­ży taki legal­ny unit znacz­nie pod­no­si war­tość domu, bo kupu­ją­cy dom z legal­nym apar­ta­men­tem ma pra­wo użyć dochód z nie­go do kwa­li­fi­ka­cji na hipo­te­kę. Kwe­stię lega­li­za­cji base­men­tu poru­sza­łem już w mediach kil­ka­krot­nie, i zapra­szam do prze­czy­ta­nia moich archi­wal­nych tekstów.

Pan­de­mia koro­na­wi­ru­sa może jesz­cze dosad­niej wpły­nąć na war­tość domu z uni­tem w base­men­cie. Kry­zys finan­so­wy dotknął i dotknie w przy­szło­ści wie­le rodzin. Rów­nież te, któ­re zamie­rza­ły w nie­dłu­gim cza­sie kupić wresz­cie pierw­szą nie­ru­cho­mość. Utra­ta pra­cy lub dra­stycz­ne zmniej­sze­nie ich zdol­no­ści kre­dy­to­wej odda­lą pla­ny zaku­pu domu nawet o kil­ka lat. A ponie­waż duże mia­sto umoż­li­wia szyb­sze zna­le­zie­nie pra­cy, wie­le osób zde­cy­du­je się na pozo­sta­nie w Metro Toron­to. I to oni będą sta­no­wić gru­pę loka­to­rów, poszu­ku­ją­cych ład­nych base­men­tów dla sie­bie i swo­ich rodzin.

Spo­rą ilość ludzi stać na zapła­ce­nie $2000 czyn­szu mie­sięcz­nie, ale jest to zbyt mała kwo­ta, by myśleć o zaku­pie wła­snej nie­ru­cho­mo­ści — nawet, gdy dys­po­nu­je­my 5% down­pay­ment. Nato­miast gdy kupią Pań­stwo dom, w któ­rym znaj­du­je się apar­ta­ment do wyna­ję­cia, sytu­acja zmie­nia się dia­me­tral­nie. Dodat­ko­we miesz­ka­nie moż­na zwy­kle wyna­jąć za oko­ło 1,500 — $2,200 mie­sięcz­nie. Przy obec­nym bra­ku tanich apar­ta­men­tów wyna­ję­cie zwy­kle nie spra­wia żad­nych kło­po­tów. Ów dodat­ko­wy dochód pozwo­li obsłu­żyć (przy obec­nych opro­cen­to­wa­niach) pożycz­kę hipo­tecz­ną na dodat­ko­we nawet 350 tysię­cy (varia­ble mor­ta­ge). Jeśli apar­ta­ment jest legal­ny, ten dochód może­my dodać do apli­ka­cji na pożycz­kę w ban­ku. Przy takiej pomo­cy i wła­snych wydat­kach na pozio­mie $2000 mie­sięcz­nie, mogą Pań­stwo utrzy­mać dom w cenie nawet do $800,000. To oczy­wi­ście cał­ko­wi­cie popra­wia sytu­ację. W cenie oko­ło 800,000 tysię­cy jest cią­gle, mimo zwol­nie­nia ryn­ku, duży wybór nie­ru­cho­mo­ści do kupienia.

Wra­ca­jąc do base­men­tów – nie­waż­ne czy wykań­cza­my base­ment na wła­sne potrze­by czy na potrze­by wynaj­mu; jest kil­ka zasad o któ­rych musi­my pamiętać.

• Pro­jekt

Czę­sto jest to pierw­szy błąd, któ­ry popeł­nia­my. Nie mając poję­cia o pro­jek­to­wa­niu, robi­my pla­ny sami, bez wie­dzy o funk­cji i wyma­ga­niach ergo­no­mii. Pro­jek­ty powsta­ją na budo­wie bez wła­ści­wych wymia­rów i są czę­sto bar­dzo przy­pad­ko­we. Oszczęd­ność kil­ku­set czy kil­ku tysię­cy dola­rów na wyna­gro­dze­niu pro­jek­tan­ta powo­du­je, że wyda­je­my dzie­siąt­ki tysię­cy, by czę­sto mieć koń­co­wy pro­dukt, z któ­re­go nie jeste­śmy zadowoleni.

• Kuch­nie

Obec­nie mod­ne są pro­ste kuch­nie, któ­re wyglą­da­ją lek­ko i sta­no­wią inte­gral­ną część base­men­tu. Prze­ła­do­wa­ne, z cięż­ki­mi szaf­ka­mi dają wra­że­nie małej i ciem­nej prze­strze­ni, w któ­rej prze­cież i tak nie ma zbyt wie­le światła.

• Łazien­ki

Jak już inwe­stu­je­my w łazien­kę, to przy­naj­mniej na taką z prysz­ni­cem. Widzia­łem czę­sto łazien­ki na dru­gim bie­gu­nie prze­sa­dy – ogrom­ne, z wan­ną wiel­ko­ści małe­go base­nu. Zwy­kle sto­ją puste i są nieużywane.

• Bary

Czę­sto pro­sty blat albo wła­ści­wie zapro­jek­to­wa­na mała kuch­nia speł­ni funk­cję baru, dzię­ki cze­mu nie tyl­ko oszczę­dzi­my miej­sce, ale nie prze­ła­du­je­my przestrzeni.

• Nagło­śnie­nie

Obec­nie, szcze­gól­nie w mniej­szych domach piw­ni­ca speł­nia rolę miej­sca spo­tkań rodzin­nych dla­te­go “home the­atre” prze­ży­wa rene­sans. War­to pomy­śleć o miej­scu na duży ekran lub pro­jek­tor. Nagło­śnie­nie bez­prze­wo­do­we jest coraz bar­dziej popularne.

• Wej­ście i okna

Pla­nu­jąc base­ment zde­cy­do­wa­nie war­to pamię­tać o zapro­jek­to­wa­niu nie­za­leż­ne­go wej­ścia. War­to też powięk­szyć okna i jest na to wie­le spo­so­bów. Jeśli mamy moż­li­wość ewa­ku­acji z piw­ni­cy – poma­ga nam to w przy­pad­ku kie­dy pla­nu­je­my wynajem.

• Izo­la­cja akustyczna

Waż­ne jest, by pla­nu­jąc base­ment uwzględ­nić spra­wy aku­sty­ki i bez­pie­czeń­stwa. Dla­te­go war­to jest zain­we­sto­wać w izo­la­cję aku­stycz­ną, któ­ra wygłu­szy strop pomię­dzy pozio­ma­mi. Sufit i ścia­ny powin­ny mieć odpor­ność ognio­wą jed­ną godzi­nę. To zwy­kle moż­na uzy­skać poprzez 5/8″ drywall.

• Czuj­ni­ki dymu

War­to pomy­śleć o połą­cze­niu smog alarm, któ­ry jest w piw­ni­cy z tym, któ­ry jest na pierw­szym pozio­mie tak, by w wypad­ku poża­ru na jed­nym pozio­mie, dru­gi został ostrze­żo­ny. Da to poczu­cie bez­pie­czeń­stwa nie tyl­ko nam samym, ale tak­że naszym lokatorom.

• Drzwi

Drzwi pomię­dzy base­men­tem a resz­tą domu muszą być odpor­ne na dzia­ła­nie ognia przez mini­mum 1 godzinę

War­to rów­nież wie­dzieć, że nie każ­dy styl domu nada­je się do stwo­rze­nia dodat­ko­we­go apar­ta­men­tu. Ide­al­ny­mi do prze­ró­bek doma­mi są back­splits, szcze­gól­nie 4 i 5‑poziomowe. Base­ment moż­na tak­że stwo­rzyć w domu typu raised bun­ga­low i w nie­któ­rych side­splits. Naj­wię­cej kło­po­tów jest ze stwo­rze­niem apar­ta­men­tów w nowych domach, któ­re w więk­szo­ści są doma­mi dwu­pię­tro­wy­mi. Są one bar­dzo głę­bo­ko posa­do­wio­ne, naj­czę­ściej nie mają osob­ne­go wej­ścia do base­men­tu oraz są zlo­ka­li­zo­wa­ne tak bli­sko sie­bie, że nie zawsze jest szan­sa stwo­rze­nia osob­ne­go wejścia.

Pan­de­mia, któ­ra zmie­ni­ła świat będzie mia­ła wpływ tak­że na ryn­ki nie­ru­cho­mo­ści na całym świe­cie. Tak jak i na ludzi, któ­rzy są inte­gral­ną czę­ścią tego ryn­ku. Zmie­nią się ich potrze­by, pla­ny i decy­zje. Pocie­sza­ją­ce jest to, że każ­dy kry­zys kie­dyś się koń­czy. Póki co — nie­ste­ty trwa, i wła­ści­cie­le domów z base­men­tem na wyna­jem na pew­no są na wygra­nej pozycji.

Wszyst­kich Pań­stwa zain­te­re­so­wa­nych kwe­stią stwo­rze­nia w base­men­cie dodat­ko­we­go apar­ta­men­tu zapra­szam do kon­tak­tu. Nie tyl­ko pomo­gę zna­leźć dom, któ­ry zagwa­ran­tu­je Pań­stwu dodat­ko­wy dochód, ale rów­nież mogę pomóc w spra­wach pro­jek­to­wo — wykończeniowych.

Pozdra­wiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007