W jed­nej z moich reklam emi­to­wa­nych w Radio 7 Toron­to „Hali­na” mówi o domach „z osob­nym wej­ściem dla mamu­si”. Czy są takie domy? Owszem, są i uwa­żam, że war­to o nich przypomnieć.

Wła­ści­wie, tro­chę obra­ca­jąc rekla­mę w żart, moż­na powie­dzieć, że są też dom­ki z osob­nym wej­ściem dla córu­si, synu­sia czy cio­ciu­ni….. Zasad­ni­czo cho­dzi tu o domy „wie­lo­po­ko­le­nio­we”, czy­li takie, w któ­rych pod tym samym dachem miesz­ka­ją róż­ne poko­le­nia tej samej rodziny.

Wśród typo­wych Kana­dyj­czy­ków nie jest to popu­lar­na for­ma zamiesz­ka­nia, ale w wie­lu miej­scach na świe­cie jest wręcz  typo­we i bar­dzo popu­lar­ne rozwiązanie.

W kul­tu­rze euro­pej­skiej była i jest to cią­gle dość popu­lar­na sytu­acja, że kil­ka poko­leń tej samej rodzi­ny miesz­ka w tym samym, dużym domu. Nawet dzie­ląc tę samą kuch­nię, łazien­ki i czę­sto pro­wa­dząc wręcz wspól­ne gospo­dar­stwo domo­we. W Kana­dzie takie domo­stwa rów­nież się zda­rza­ją, szcze­gól­nie wśród nowych nowych emi­gran­tów. Cza­sa­mi spo­ty­kam je rów­nież wśród Pola­ków. Czy jest w tym coś złe­go? Moim zda­niem NIE! Ale przy pew­nej mody­fi­ka­cji w podej­ściu do tej kon­cep­cji i małej prze­bu­do­wie domu – życie pod jed­nym dachem z „uko­chan­ką rodzin­ką” może przy­nieść mnó­stwo benefitów.

Mody­fi­ka­cja domu, któ­rą mam na myśli musi pole­gać na takim roz­wią­za­niu, że owszem, „dach” pozo­sta­je wspól­ny, ale każ­da gene­ra­cja (rodzin­ka) ma swój wła­sny i bar­dzo pry­wat­ny apar­ta­ment z wła­sną kuch­nią, łazien­ka­mi, sypial­nia­mi czy stre­fą wej­ścio­wą. Tyl­ko przy takim zało­że­niu pomysł wie­lo­ro­dzin­ne­go zamiesz­ka­nia będzie korzyst­ny dla wszystkich.

Aby to się uda­ło, nale­ży od począt­ku poszu­ki­wań skon­cen­tro­wać się na domach, któ­re się do tego nada­ją i są łatwe do prze­ro­bie­nia. Naj­lep­sze typy domów to 4 i 5‑poziomowe side splits i back-splits oraz duże domy par­te­ro­we (bun­ga­lows). Domy 2‑piętrowe też są OK, jeśli mają  tak zwa­ny „walk-out” basement.

Cho­dzi o to, że każ­da rodzi­na ocze­ku­je, że nie będzie musia­ła miesz­kać w base­men­cie i otrzy­ma  moż­li­wość zacho­wa­nia peł­nej pry­wat­no­ści. Dla kom­for­tu psy­chicz­ne­go powin­na mieć do dys­po­zy­cji wła­sną kuch­nię, łazien­kę i osob­ne wej­ście do miesz­ka­nia. Typy domów, o któ­rych wspo­mnia­łem przed chwi­lą, dają szan­sę na naj­bar­dziej spra­wie­dli­wy podział — szcze­gól­nie w przy­pad­ku dwóch jed­no­stek rodzinnych.

Zasta­nów­my się nad typo­wym mode­lem rodzi­ny wie­lo­po­ko­le­nio­wej. Zwy­kle będą to rodzi­ce koło 60–80 lat i ich syn lub cór­ka z mał­żon­kiem (mał­żon­ką) oraz wnu­ki. Potrze­by miesz­ka­nio­we w obrę­bie tej gru­py są zróż­ni­co­wa­ne. Rodzi­ce zwy­kle potrze­bu­ją jed­nej dużej sypial­ni, kuch­ni, łazien­ki, poko­ju dzien­ne­go i czę­sto marzą o ogro­dzie. Młod­sze poko­le­nie potrze­bu­je wię­cej prze­strze­ni. Zwy­kle więk­szej kuch­ni, więk­sze­go poko­ju dzien­ne­go, 3 sypial­ni i chęt­nie 2 łazie­nek. Taki podział jest bar­dzo łatwy do prze­pro­wa­dze­nia, szcze­gól­nie w tak zwa­nych 4 lub 5‑poziomowych back-splits. Wspól­nie obie rodzi­ny mogą uży­wać gara­żu, pral­ni, base­men­tu na sto­ra­ge, czy cza­sa­mi jakie­goś wspól­ne­go obsza­ru w piw­ni­cy jako home the­atre czy gym.

Dla­cze­go pod­ją­łem ten temat? Dla wie­lu osób przy obec­nych cenach nie­ru­cho­mo­ści szan­sa na zakup domu wol­no­sto­ją­ce­go jest coraz mniej­sza. Jest to swe­go rodza­ju sytu­acja kry­zy­so­wa. W dzi­siej­szych cza­sach, kie­dy ceny domów są dla więk­szo­ści z nas bar­dzo wyso­kie w sto­sun­ku do naszych zarob­ków, jeste­śmy nie­mal­że ska­za­ni na kupo­wa­nie małych miesz­kań lub town­ho­usów — któ­re tak­że nie są tanie. Czę­sto zda­rza się, że w obrę­bie jed­nej rodzi­ny wie­lo­po­ko­le­nio­wej każ­dy „człon rodzi­ny” kupu­je i utrzy­mu­je swój wła­sny, mały dom na wła­sną rękę. A cza­sa­mi stać takie rodzi­ny tyl­ko i wyłącz­nie na wynaj­mo­wa­nie miesz­kań lub basementów.

Ja rozu­miem, że nie zawsze chce­my być bar­dzo bli­sko rodzi­ny, bo zna­ne jest powie­dze­nie, że „z rodzi­ną  naj­le­piej wycho­dzi się na zdję­ciach”. Ale…. jest wie­le rodzin, któ­re się świet­nie rozu­mie­ją i dosko­na­le się wspie­ra­ją. I im wła­śnie chciał­bym zasu­ge­ro­wać „zmo­dy­fi­ko­wa­ny” model domu wielopokoleniowego.

Pro­szę się zasta­no­wić. Dziś za $650,000 moż­na kupić w Mis­sis­sau­ga miesz­ka­nie 2‑sypialniowe, gdzie main­te­nan­ce docho­dzi do $700 na mie­siąc, lub town­ho­use za nawet wyż­szą cenę (w któ­rym main­te­nan­ce będzie zbli­żo­ny do $500 mie­sięcz­nie). Dla każ­dej rodzi­ny indy­wi­du­al­ne pod­nie­sie­nie poprzecz­ki, czy­li zamia­na con­do na dom wol­no­sto­ją­cy lub duży bliź­niak jest czę­sto nie­moż­li­we. Ale jeśli połą­czy­my wysił­ki (i wydat­ki) i razem kupi­my dom za rów­no­war­tość obec­nie posia­da­nych nie­ru­cho­mo­ści (czy­li za $1,300,000-$1,500,000), a pie­nią­dze któ­re wyrzu­ca­my co mie­siąc na main­te­nan­ce prze­zna­czy­my na uti­li­ties i podat­ki od nie­ru­cho­mo­ści — nasza sytu­acja ule­gnie znacz­nej popra­wie. Jestem pew­ny, że to, co wyda­je­my łącz­nie na main­te­nan­ce oraz poda­tek od nie­ru­cho­mo­ści jakie posia­da­my „osob­no” wyno­si znacz­nie wię­cej, niż koszt za poda­tek i uti­li­ties we wspól­nie kupio­nym domu.

Podob­nie będzie się rzecz mia­ła, jeśli dwa poko­le­nia rodzin­ne, zamiast wynaj­mo­wać apar­ta­men­ty po $2,500 mie­sięcz­nie, prze­zna­czą połą­czo­ną sumę na spła­ca­nie wspól­nie domu rodzin­ne­go. Rachu­nek jest pro­sty. Te $5,000 mie­sięcz­nie, któ­re wyrzu­ca­my w bło­to pła­cąc za wyna­jem, obsłu­ży milion dola­rów pożycz­ki hipo­tecz­nej i poda­tek od nie­ru­cho­mo­ści. Dzię­ki „połą­czo­nym siłom rodzin­nym” moż­na kupić przy­zwo­ity dom z ład­nym ogród­kiem i ze znacz­nym poten­cja­łem na przy­szłość. Ci co śle­dzą rynek nie­ru­cho­mo­ści wie­dzą, że dziś do milio­na dola­rów wybór jest sła­by i domy są czę­sto znisz­czo­ne. Ale jak tyl­ko zaczy­na­my patrzeć na domy powy­żej milio­na — na przy­kład w prze­dzia­le ceno­wym 1,2 ‑1,3 milio­na, to bez pro­ble­mu znaj­dzie­my dom czy­sty i nie wyma­ga­ją­cy remon­tu. Dla­te­go kupo­wa­nie „razem” nie­sie ze sobą ogrom­ne korzy­ści. Innym bene­fi­tem kupo­wa­nia razem jest to, że kosz­ty podat­ku miej­skie­go, kosz­ty utrzy­ma­nia (ogrze­wa­nie, prąd, woda) są dzie­lo­ne na dwie rodzi­ny, podob­nie jak kosz­ty wszel­kich napraw czy renowacji.

Oczy­wi­ście decy­zji o wspól­nej inwe­sty­cji czę­sto towa­rzy­szą oba­wy Jed­ną z nich jest gwa­ran­cja pry­wat­no­ści (o czym wspo­mnia­łem wcze­śniej), dru­ga to pra­wo własności.

Inwe­stu­jąc we wspól­ny dom, chce­my mieć pew­ność, że gdy­by zaist­nia­ła sytu­acja nad­zwy­czaj­na i dom nale­ża­ło­by sprze­dać i podzie­lić się pie­niędz­mi, to nie będzie pro­ble­mów i nie­do­mó­wień. Takie roz­wią­za­nie praw­ne ist­nie­je i nazy­wa się „tenant in com­mon”. W prak­ty­ce ozna­cza to, że każ­da oso­ba (rodzi­na) będzie posia­da­ła udział w danej nie­ru­cho­mo­ści o okre­ślo­nej pro­cen­to­wo war­to­ści, któ­ry to udział może być odsprze­da­ny i nie prze­cho­dzi na „wspól­ni­ków” w spo­sób auto­ma­tycz­ny. W chwi­li sprze­da­ży nie­ru­cho­mo­ści pie­nią­dze dzie­lo­ne są zgod­nie z usta­lo­nym pro­cen­to­wym podzia­łem (chy­ba, że stro­ny się umó­wią inaczej).

Powsta­je pyta­nie — czy jest legal­ne, aby dwie rodzi­ny zamiesz­ki­wa­ły pod wspól­nym dachem?

Tak! Według obec­nie obo­wią­zu­ją­cych prze­pi­sów w Onta­rio, prak­tycz­nie w każ­dym domu moż­na stwo­rzyć dodat­ko­wy apar­ta­ment — jak dłu­go speł­nia on wymo­gi bez­pie­czeń­stwa. Wie­le osób two­rzy dodat­ko­wy unit, któ­ry następ­nie jest wynaj­mo­wa­ny loka­to­rom. W przy­pad­ku dużej rodzi­ny chcą­cej miesz­kać pod jed­nym dachem, prze­pi­sy są jesz­cze bar­dziej libe­ral­ne. Nie ma potrze­by two­rze­nia osob­ne­go wej­ścia czy ubie­ga­nie się o pozwo­le­nia. Z tym, że ja oso­bi­ście uwa­żam, że two­rząc dru­gi, nie­za­leż­ny apar­ta­ment war­to zadbać o to, by speł­niał on wszel­kie wymo­gi bez­pie­czeń­stwa oraz był ofi­cjal­nie zatwier­dzo­ny i spraw­dzo­ny przez miasto.

Dla­cze­go war­to to zro­bić? Jest kil­ka waż­nych względów:

•    Gdy­by sytu­acja nagle się zmie­ni­ła i jed­na część rodzi­ny wypro­wa­dzi­ła się, łatwo jest legal­ny apar­ta­ment wyna­jąć bez potrze­by sprze­da­ży domu – bo nagle kosz­ty utrzy­ma­nia prze­kra­cza­ją nasze możliwości.

•     Legal­ny apar­ta­ment jest łatwo ubez­pie­czyć i koszt ubez­pie­cze­nia jest niższy.

•   Przy sprze­da­ży nie­ru­cho­mo­ści domy, posia­da­ją­ce legal­ny apar­ta­ment sprze­da­ją się szyb­ciej i drożej.

Uzy­ska­nie same­go pozwo­le­nia na lega­li­za­cję dodat­ko­we­go pro­jek­tu nie jest może aż tak skom­pli­ko­wa­ne, ale mimo wszyst­ko wyma­ga tro­chę pra­cy. Nale­ży poka­zać rzu­ty całe­go domu oraz jak będzie on podzie­lo­ny. Trze­ba zazna­czyć ele­men­ty dzie­lą­ce oba miesz­ka­nia – cho­dzi tu o odpor­ność ognio­wą, muszą być poka­za­ne loka­li­za­cje czuj­ni­ków poża­ro­wych oraz czuj­ni­ków dwu­tlen­ku węgla. Oczy­wi­ście z każ­de­go uni­tu muszą być poka­za­ne dwie dro­gi uciecz­ki w cza­sie poża­ru. Tych wyma­gań jest bar­dzo wie­le i tych z Pań­stwa, któ­rych ten temat zain­te­re­so­wał, zapra­szam na spo­tka­nie i umó­wie­nie detali.

Oprócz tego jest wyma­ga­ny plan urba­ni­stycz­ny poka­zu­ją­cy odle­gło­ści do sąsia­dów oraz wszyst­kie dro­gi uciecz­ki. Oczy­wi­ste jest, że każ­dy dom jest inny a cza­sa­mi pró­bu­je­my prze­ró­bek na wła­sną rękę, sta­ra­jąc się zaosz­czę­dzić na kosz­tach pro­jek­tu. Jest to zwy­kle duży błąd, bo zatrud­nie­nie fachow­ca, naj­czę­ściej owo­cu­je lep­szym pro­jek­tem, któ­ry w fazie koń­co­wej też wpły­wa pozy­tyw­nie na war­tość domu i oczy­wi­ście na lep­szy styl życia.

Jeśli nie pla­nu­je­my stwo­rze­nia domu wie­lo­po­ko­le­nio­we­go, to wydzie­le­nia dodat­ko­we­go apar­ta­men­tu ma jesz­cze inne bene­fi­ty.  Dodat­ko­wy dochód z wynaj­mu pozwa­la mło­dym ludziom spła­cać pożycz­kę hipo­tecz­ną oraz pokryć inne kosz­ty utrzy­ma­nia.  Dla ludzi star­szych – nawet jak jeste­śmy na eme­ry­tu­rze i mamy spła­co­ny dom – to kosz­ty utrzy­ma­nia domu są zwy­kle zbyt wyso­kie, by opła­cić je z eme­ry­tu­ry. Wyna­jem czę­ści domu pozwa­la spo­koj­nie na jego utrzy­ma­nie oraz gwa­ran­tu­je poczu­cie finan­so­we­go bezpieczeństwa.

Jest jesz­cze jeden aspekt god­ny uwa­gi. Spo­łe­czeń­stwo się sta­rze­je, a koszt pro­fe­sjo­nal­nej opie­ki nad star­szy­mi rodzi­ca­mi w pla­ców­kach senio­ral­nych jest bar­dzo wyso­ki — wyno­si kil­ka  tysię­cy dola­rów mie­sięcz­nie. Two­rząc nie­za­leż­ne miesz­ka­nie „pod wspól­nym dachem” dla naszych rodzi­ców nie tyl­ko zapew­nia­my im lep­szy stan­dard życia i opie­kę, ale rów­nież tak napraw­dę może­my doko­nać znacz­nych oszczęd­no­ści. Rodzi­ce zamiast pła­cić za opie­kę obcym oso­bom mogą wspo­ma­gać nas i prze­by­wać wśród ludzi, któ­rzy są im bliscy.

Nie ma też nic lep­sze­go dla małych dzie­ci jak codzien­ny kon­takt z dziadkami.

Wiem to z wła­sne­go doświad­cze­nia, bo myśmy wła­śnie taki dom stworzyli.

Zapra­szam do kon­tak­tu i pozdrawiam,

Maciek Cza­pliń­ski

665 282 016