W jednej z moich reklam emitowanych w Radio 7 Toronto „Halina” mówi o domach „z osobnym wejściem dla mamusi”. Czy są takie domy? Owszem, są i uważam, że warto o nich przypomnieć.
Właściwie, trochę obracając reklamę w żart, można powiedzieć, że są też domki z osobnym wejściem dla córusi, synusia czy ciociuni….. Zasadniczo chodzi tu o domy „wielopokoleniowe”, czyli takie, w których pod tym samym dachem mieszkają różne pokolenia tej samej rodziny.
Wśród typowych Kanadyjczyków nie jest to popularna forma zamieszkania, ale w wielu miejscach na świecie jest wręcz typowe i bardzo popularne rozwiązanie.
W kulturze europejskiej była i jest to ciągle dość popularna sytuacja, że kilka pokoleń tej samej rodziny mieszka w tym samym, dużym domu. Nawet dzieląc tę samą kuchnię, łazienki i często prowadząc wręcz wspólne gospodarstwo domowe. W Kanadzie takie domostwa również się zdarzają, szczególnie wśród nowych nowych emigrantów. Czasami spotykam je również wśród Polaków. Czy jest w tym coś złego? Moim zdaniem NIE! Ale przy pewnej modyfikacji w podejściu do tej koncepcji i małej przebudowie domu – życie pod jednym dachem z „ukochanką rodzinką” może przynieść mnóstwo benefitów.
Modyfikacja domu, którą mam na myśli musi polegać na takim rozwiązaniu, że owszem, „dach” pozostaje wspólny, ale każda generacja (rodzinka) ma swój własny i bardzo prywatny apartament z własną kuchnią, łazienkami, sypialniami czy strefą wejściową. Tylko przy takim założeniu pomysł wielorodzinnego zamieszkania będzie korzystny dla wszystkich.
Aby to się udało, należy od początku poszukiwań skoncentrować się na domach, które się do tego nadają i są łatwe do przerobienia. Najlepsze typy domów to 4 i 5-poziomowe side splits i back-splits oraz duże domy parterowe (bungalows). Domy 2-piętrowe też są OK, jeśli mają tak zwany „walk-out” basement.
Chodzi o to, że każda rodzina oczekuje, że nie będzie musiała mieszkać w basemencie i otrzyma możliwość zachowania pełnej prywatności. Dla komfortu psychicznego powinna mieć do dyspozycji własną kuchnię, łazienkę i osobne wejście do mieszkania. Typy domów, o których wspomniałem przed chwilą, dają szansę na najbardziej sprawiedliwy podział – szczególnie w przypadku dwóch jednostek rodzinnych.
Zastanówmy się nad typowym modelem rodziny wielopokoleniowej. Zwykle będą to rodzice koło 60-80 lat i ich syn lub córka z małżonkiem (małżonką) oraz wnuki. Potrzeby mieszkaniowe w obrębie tej grupy są zróżnicowane. Rodzice zwykle potrzebują jednej dużej sypialni, kuchni, łazienki, pokoju dziennego i często marzą o ogrodzie. Młodsze pokolenie potrzebuje więcej przestrzeni. Zwykle większej kuchni, większego pokoju dziennego, 3 sypialni i chętnie 2 łazienek. Taki podział jest bardzo łatwy do przeprowadzenia, szczególnie w tak zwanych 4 lub 5-poziomowych back-splits. Wspólnie obie rodziny mogą używać garażu, pralni, basementu na storage, czy czasami jakiegoś wspólnego obszaru w piwnicy jako home theatre czy gym.
Dlaczego podjąłem ten temat? Dla wielu osób przy obecnych cenach nieruchomości szansa na zakup domu wolnostojącego jest coraz mniejsza. Jest to swego rodzaju sytuacja kryzysowa. W dzisiejszych czasach, kiedy ceny domów są dla większości z nas bardzo wysokie w stosunku do naszych zarobków, jesteśmy niemalże skazani na kupowanie małych mieszkań lub townhousów – które także nie są tanie. Często zdarza się, że w obrębie jednej rodziny wielopokoleniowej każdy „człon rodziny” kupuje i utrzymuje swój własny, mały dom na własną rękę. A czasami stać takie rodziny tylko i wyłącznie na wynajmowanie mieszkań lub basementów.
Ja rozumiem, że nie zawsze chcemy być bardzo blisko rodziny, bo znane jest powiedzenie, że „z rodziną najlepiej wychodzi się na zdjęciach”. Ale…. jest wiele rodzin, które się świetnie rozumieją i doskonale się wspierają. I im właśnie chciałbym zasugerować „zmodyfikowany” model domu wielopokoleniowego.
Proszę się zastanowić. Dziś za $650,000 można kupić w Mississauga mieszkanie 2-sypialniowe, gdzie maintenance dochodzi do $700 na miesiąc, lub townhouse za nawet wyższą cenę (w którym maintenance będzie zbliżony do $500 miesięcznie). Dla każdej rodziny indywidualne podniesienie poprzeczki, czyli zamiana condo na dom wolnostojący lub duży bliźniak jest często niemożliwe. Ale jeśli połączymy wysiłki (i wydatki) i razem kupimy dom za równowartość obecnie posiadanych nieruchomości (czyli za $1,300,000-$1,500,000), a pieniądze które wyrzucamy co miesiąc na maintenance przeznaczymy na utilities i podatki od nieruchomości – nasza sytuacja ulegnie znacznej poprawie. Jestem pewny, że to, co wydajemy łącznie na maintenance oraz podatek od nieruchomości jakie posiadamy „osobno” wynosi znacznie więcej, niż koszt za podatek i utilities we wspólnie kupionym domu.
Podobnie będzie się rzecz miała, jeśli dwa pokolenia rodzinne, zamiast wynajmować apartamenty po $2,500 miesięcznie, przeznaczą połączoną sumę na spłacanie wspólnie domu rodzinnego. Rachunek jest prosty. Te $5,000 miesięcznie, które wyrzucamy w błoto płacąc za wynajem, obsłuży milion dolarów pożyczki hipotecznej i podatek od nieruchomości. Dzięki „połączonym siłom rodzinnym” można kupić przyzwoity dom z ładnym ogródkiem i ze znacznym potencjałem na przyszłość. Ci co śledzą rynek nieruchomości wiedzą, że dziś do miliona dolarów wybór jest słaby i domy są często zniszczone. Ale jak tylko zaczynamy patrzeć na domy powyżej miliona – na przykład w przedziale cenowym 1,2 -1,3 miliona, to bez problemu znajdziemy dom czysty i nie wymagający remontu. Dlatego kupowanie „razem” niesie ze sobą ogromne korzyści. Innym benefitem kupowania razem jest to, że koszty podatku miejskiego, koszty utrzymania (ogrzewanie, prąd, woda) są dzielone na dwie rodziny, podobnie jak koszty wszelkich napraw czy renowacji.
Oczywiście decyzji o wspólnej inwestycji często towarzyszą obawy Jedną z nich jest gwarancja prywatności (o czym wspomniałem wcześniej), druga to prawo własności.
Inwestując we wspólny dom, chcemy mieć pewność, że gdyby zaistniała sytuacja nadzwyczajna i dom należałoby sprzedać i podzielić się pieniędzmi, to nie będzie problemów i niedomówień. Takie rozwiązanie prawne istnieje i nazywa się „tenant in common”. W praktyce oznacza to, że każda osoba (rodzina) będzie posiadała udział w danej nieruchomości o określonej procentowo wartości, który to udział może być odsprzedany i nie przechodzi na „wspólników” w sposób automatyczny. W chwili sprzedaży nieruchomości pieniądze dzielone są zgodnie z ustalonym procentowym podziałem (chyba, że strony się umówią inaczej).
Powstaje pytanie – czy jest legalne, aby dwie rodziny zamieszkiwały pod wspólnym dachem?
Tak! Według obecnie obowiązujących przepisów w Ontario, praktycznie w każdym domu można stworzyć dodatkowy apartament – jak długo spełnia on wymogi bezpieczeństwa. Wiele osób tworzy dodatkowy unit, który następnie jest wynajmowany lokatorom. W przypadku dużej rodziny chcącej mieszkać pod jednym dachem, przepisy są jeszcze bardziej liberalne. Nie ma potrzeby tworzenia osobnego wejścia czy ubieganie się o pozwolenia. Z tym, że ja osobiście uważam, że tworząc drugi, niezależny apartament warto zadbać o to, by spełniał on wszelkie wymogi bezpieczeństwa oraz był oficjalnie zatwierdzony i sprawdzony przez miasto.
Dlaczego warto to zrobić? Jest kilka ważnych względów:
• Gdyby sytuacja nagle się zmieniła i jedna część rodziny wyprowadziła się, łatwo jest legalny apartament wynająć bez potrzeby sprzedaży domu – bo nagle koszty utrzymania przekraczają nasze możliwości.
• Legalny apartament jest łatwo ubezpieczyć i koszt ubezpieczenia jest niższy.
• Przy sprzedaży nieruchomości domy, posiadające legalny apartament sprzedają się szybciej i drożej.
Uzyskanie samego pozwolenia na legalizację dodatkowego projektu nie jest może aż tak skomplikowane, ale mimo wszystko wymaga trochę pracy. Należy pokazać rzuty całego domu oraz jak będzie on podzielony. Trzeba zaznaczyć elementy dzielące oba mieszkania – chodzi tu o odporność ogniową, muszą być pokazane lokalizacje czujników pożarowych oraz czujników dwutlenku węgla. Oczywiście z każdego unitu muszą być pokazane dwie drogi ucieczki w czasie pożaru. Tych wymagań jest bardzo wiele i tych z Państwa, których ten temat zainteresował, zapraszam na spotkanie i umówienie detali.
Oprócz tego jest wymagany plan urbanistyczny pokazujący odległości do sąsiadów oraz wszystkie drogi ucieczki. Oczywiste jest, że każdy dom jest inny a czasami próbujemy przeróbek na własną rękę, starając się zaoszczędzić na kosztach projektu. Jest to zwykle duży błąd, bo zatrudnienie fachowca, najczęściej owocuje lepszym projektem, który w fazie końcowej też wpływa pozytywnie na wartość domu i oczywiście na lepszy styl życia.
Jeśli nie planujemy stworzenia domu wielopokoleniowego, to wydzielenia dodatkowego apartamentu ma jeszcze inne benefity. Dodatkowy dochód z wynajmu pozwala młodym ludziom spłacać pożyczkę hipoteczną oraz pokryć inne koszty utrzymania. Dla ludzi starszych – nawet jak jesteśmy na emeryturze i mamy spłacony dom – to koszty utrzymania domu są zwykle zbyt wysokie, by opłacić je z emerytury. Wynajem części domu pozwala spokojnie na jego utrzymanie oraz gwarantuje poczucie finansowego bezpieczeństwa.
Jest jeszcze jeden aspekt godny uwagi. Społeczeństwo się starzeje, a koszt profesjonalnej opieki nad starszymi rodzicami w placówkach senioralnych jest bardzo wysoki – wynosi kilka tysięcy dolarów miesięcznie. Tworząc niezależne mieszkanie „pod wspólnym dachem” dla naszych rodziców nie tylko zapewniamy im lepszy standard życia i opiekę, ale również tak naprawdę możemy dokonać znacznych oszczędności. Rodzice zamiast płacić za opiekę obcym osobom mogą wspomagać nas i przebywać wśród ludzi, którzy są im bliscy.
Nie ma też nic lepszego dla małych dzieci jak codzienny kontakt z dziadkami.
Wiem to z własnego doświadczenia, bo myśmy właśnie taki dom stworzyli.
Zapraszam do kontaktu i pozdrawiam,
Maciek Czapliński
665 282 016
