Tydzień temu poru­szy­łem bar­dzo waż­ne dla kupu­ją­cych po raz pierw­szy zagad­nie­nie — czy w obec­nym ryn­ku mają oni szan­sę na zakup wła­snej nie­ru­cho­mo­ści? Opi­sa­łem pro­ble­my, z któ­ry­mi mogą się zetknąć, podej­mu­jąc dzia­ła­nia zaku­po­we oraz wypunk­to­wa­łem przy­wi­le­je, jakie ofe­ru­je im rząd.

        Trud­no oczy­wi­ście jed­nym zda­niem defi­ni­tyw­nie stwier­dzić, czy dla kon­kret­ne­go first time buy­er sytu­acja jest korzyst­na lub nie­ko­rzyst­na, ponie­waż wszyst­ko zale­ży od wie­lu okoliczności.

        Zachę­cam Pań­stwa do przy­po­mnie­nia sobie pierw­szej czę­ści tego tek­stu — naj­pro­ściej zna­leźć go na mojej ofi­cjal­nej stro­nie na FB “Doma­tor Team & Maciek Czapliński”.

        Tym­cza­sem wra­ca­jąc do pyta­nia, czy kupu­ją­cy po raz pierw­szy mają obec­nie szan­sę na zakup wła­snych czte­rech kątów, odpo­wiem — tak. Nato­miast poważ­nie suge­ru­je kil­ka roz­wią­zań, któ­re są dla Pań­stwa naj­bar­dziej opła­cal­ne. Jakie dzia­ła­nia war­to podjąć?

        Sta­rać się raczej kupić dom z ren­tal inco­me, niż con­do­mi­nium. Przy obec­nych cenach miesz­kań, kupu­jąc miesz­ka­nie za $500,000 i przy 5% wpła­ty wła­snej, nasze mie­sięcz­ne opła­ty wynio­są oko­ło $2,800. To i tak się opła­ca, bo cena za rent będzie zbli­żo­na, a w tym przy­pad­ku zaczy­na­my spła­cać naszą hipo­te­kę (oko­ło $1.200 mie­sięcz­nie) plus może­my liczyć na ryn­ko­wy przy­rost war­to­ści zaku­pio­ne­go miesz­ka­nia. Ale jeśli stać nas na $2,800 mie­siecz­nie — to może war­to poszu­kać nie­ru­cho­mo­ści, któ­ra oprócz zapew­nie­nia nam prze­strze­ni życio­wej, mia­ła­by moż­li­wość wynaj­mu jej czę­ści za (na przy­kład) $1,200 mie­sięcz­nie? Te dodat­ko­we pie­nią­dze dają mie­sięcz­ny budżet $4,000, któ­ry pozwa­la nam już na szu­ka­nie nie­ru­cho­mo­ści w cenie nawet do $700,000. Jeśli ten dodat­ko­wy apar­ta­ment jest zale­ga­li­zo­wa­ny, to moż­na ofi­cjal­nie użyć docho­du z nie­go w kwa­li­fi­ka­cji na pożycz­kę hipoteczną.

        • Tole­ran­cja w wybo­rze. Szu­ka­jąc cze­goś do $700,000 musi­my być bar­dziej tole­ran­cyj­ni w wybo­rze. Przy limi­to­wa­nych zaso­bach nie odrzu­caj­my domu do remon­tu czy w mniej atrak­cyj­nej dziel­ni­cy. Moim zda­niem w Bramp­ton cią­gle moż­na kupić dobry i czy­sty dom (trze­ba poszu­kać), ale wie­lu z naszych roda­ków nie lubi (czę­sto nie­słusz­nie) tego mia­sta. A prze­cież na mojej stro­nie na FB pre­zen­tu­ję cza­sa­mi do sprze­da­ży nie­ru­cho­mo­ści w Bramp­ton — praw­dzi­we pereł­ki. Ład­ne i zadba­ne domy w cenie miesz­kań w Mis­sis­sau­ga. No i jak się nie ma co się lubi, to cza­sa­mi trze­ba polu­bić to, na co nas stać.

        • Nie cze­kać z zaku­pem do momen­tu, kie­dy uzbie­ra się 20% down­pay­ment. Czę­sto mie­wam klien­tów, któ­rzy chcąc unik­nąć ubez­pie­cze­nia CMHC, oszczę­dza­ją cier­pli­wie na 20% wpła­ty wła­snej. Co uzbie­ra­ją tro­chę, to ceny rosną i zno­wu muszą zbie­rać. Ci, co kupi­li 5 lat temu z 5% down­pay­ment, dziś zyska­li przy­naj­mniej 25% na wzro­ście cen. Ci, któ­rzy zbie­ra­ją – do dziś sto­ją w miejscu.

        • Pomy­śleć o kup­nie domu z rodzi­ną lub z przy­ja­ciół­mi. Wie­lu z nas wynaj­mu­je miesz­ka­nia i pła­ci po $2,000 mie­sięcz­nie lub wię­cej. Mamy wie­lu przy­ja­ciół czy rodzi­ców, któ­rzy też wynaj­mu­ją i pła­cą tyle samo. Może to tro­chę ide­ali­stycz­ne, ale gdy­by kupić dom na spół­kę (i tu naj­lep­szym typem są back-splits), to moż­na mieć dwa wygod­ne miesz­ka­nia, któ­re pozwo­lą spła­cać coś wła­sne­go. Taka for­ma wspól­nej inwe­sty­cji. Widu­ję cza­sa­mi 5‑poziomowe back splits, któ­re mają nawet 3 miesz­ka­nia. Dwa mogą być zaj­mo­wa­ne przez wspól­nie inwe­stu­ją­ce rodzi­ny. Trze­ci unit może być wyna­ję­ty i poma­gać ze spła­ta­mi pożycz­ki. Dom kupo­wa­ny wspól­nie może mieć ści­śle okre­ślo­ny pro­cen­to­wy udział wła­sno­ścio­wy poszcze­gól­nych osób. Czy­li jeśli usta­li­my u praw­ni­ka,  że udział we wła­sno­ści wyno­si 50/50, to każ­dy będzie odpo­wie­dzial­ny za 50 % kosz­tów, ale też będzie miał 50% udzia­łu w pro­fi­cie. Oczy­wi­ście te pro­por­cje mogą być płyn­ne i takie, jakie się ustali.

        • Pre Appro­val. To spraw­dze­nie naszej moż­li­wo­ści finan­so­wej, co jest istot­ne. Bo kie­dy znaj­dzie­my odpo­wied­ni dom, to owszem — może­my zło­żyć ofer­tę warun­ko­wą na uzy­ska­nie hipo­te­ki, ale zwy­kle jak nam się podo­ba dom, to może podo­bać się też innym — i cza­sa­mi poja­wia się kil­ka kon­ku­ren­cyj­nych ofert. W takiej sytu­acji cza­sa­mi war­to zary­zy­ko­wać ofer­tę bez­wa­run­ko­wą, ale tyl­ko wte­dy, gdy nasz kre­dyt jest dobry. War­to korzy­stać z pomo­cy pro­fe­sjo­nal­nych mort­ga­ge bro­kers, któ­rzy rów­nież wie­dzą jak dostać pożycz­kę — nawet w trud­nych sytu­acjach (takich jak sła­ba zdol­ność kre­dy­to­wa, albo brak moż­li­wo­ści pro­ste­go potwier­dze­nia naszych dochodów).

        • Pra­ca z agen­tem. Pod­kre­śla­łem czę­sto, że doświad­czo­ny agent to ogrom­na pomoc dla kupu­ją­cych. Dzia­ła jak kon­sul­tant, nego­cja­tor, poma­ga zała­twić finan­so­wa­nie, ale przede wszyst­kim pozwa­la na szyb­ki akces do nowo­ści. Szu­ka­jąc na wła­sną rękę, mamy wol­niej­szy dostęp do świe­żych listin­gów (a te zni­ka­ją z ryn­ku w oka mgnie­niu). Ponad­to, nie mając roze­zna­nia ryn­ku, czę­sto może­my kupić dom zbyt dro­gi na daną oko­li­cę, wpro­wa­dze­ni w błąd bra­kiem infor­ma­cji. Zna­jo­mość ryn­ku jest ogrom­ną zale­tą doświad­czo­ne­go agen­ta, któ­ry powi­nien pomóc pod­jąć wła­ści­wą decy­zję. Odra­dzić, dora­dzić gdzie kupić, co i za ile. Oraz jak kupić, by nie popeł­nić kosz­tow­ne­go błędu.

        • Być goto­wym do akcji w każ­dej chwi­li. W dzi­siej­szych cza­sach, gdy na ryn­ku poja­wia się dobry dom (nawet jeden), nale­ży go zoba­czyć jak naj­szyb­ciej. Dobre domy nie sto­ją wiecz­nie i jesz­cze rza­dziej się poja­wia­ją. Cza­sa­mi, kie­dy widzę super oka­zję i dzwo­nię do klien­ta, że trze­ba to zoba­czyć, sły­szę, że dziś nie,”ale może po week­en­dzie”. Wte­dy od razu wiem, że będzie za póź­no. Dziś cze­ka­nie pro­wa­dzi do utra­ty okazji.

        • Być goto­wym szu­kać poza duży­mi ośrod­ka­mi miej­ski­mi. Jeśli dojazd do pra­cy nie ma zna­cze­nia, bo jeste­śmy eme­ry­ta­mi, albo pra­cu­je­my z domu — dla­cze­go nie poszu­kać tro­chę dalej? Ceny „za mia­stem” są zwy­kle znacz­nie niż­sze. Co praw­da też zaczę­ły wzra­stać coraz szyb­ciej, ale wciąż moż­na zna­leźć tam coś wyjątkowego.

        • Pomoc ze stro­ny rzą­du dla kupu­ją­cych po raz pierw­szy jest zni­ko­ma. Kil­ka tysię­cy kre­dy­tu na Land Trans­fer Tax oraz First Time Buy­ers Pro­grams (moż­li­wość uży­cia RRSP na zakup) — to za mało.

        Ostat­nio zapo­wia­da­ny, ale bar­dzo nie­ja­sno wyja­śnio­ny plan pomo­cy z poży­cza­niem na down­pay­ment rów­nież uzna­ję za nie­wy­star­cza­ją­cy. Moim zda­niem rząd powi­nien na przy­kład spo­wo­do­wać, by poda­tek od nie­ru­cho­mo­ści mógł być tax deduc­ti­ble dla kupu­ją­cych pierw­szy dom przez 5 pierw­szych lat. Albo umoż­li­wiać pożycz­ki do sumy $50,000 — dokła­da­ne do hipo­tek na stwo­rze­nie dru­gie­go uni­tu miesz­kal­ne­go we wła­snym domu. Wia­do­mo, że dru­gi unit, wyna­ję­ty za $1,200 lub wię­cej pomo­że spła­cać pożycz­kę. $1,200 docho­du mie­sięcz­nie pokry­wa pra­wie $250,000 spłat hipo­te­ki. To ogrom­na pomoc, któ­ra czę­sto decy­du­je o tym, czy będzie­my mie­li dom, czy też nie.

        Jeśli przy­mie­rza­ją się Pań­stwo do zaku­pu pierw­szej nie­ru­cho­mo­ści, zapra­szam do kon­tak­tu. Chęt­nie dora­dzę, zapo­znaw­szy się z Pań­stwa sytu­acją, naj­sen­sow­niej­sze roz­wią­za­nie. I oczy­wi­ście znaj­dę dla Pań­stwa odpo­wied­ni dom, dopa­so­wa­ny zarów­no do potrzeb, jak i do moż­li­wo­ści finansowych.

                                Pozdrawiam,

Maciek Cza­pliń­ski

905 278 0007